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投融资方法范文1
关键词：房地产业 资金 授融资 现状与发展
自2006年末，国家从计划、规划、土地、建设等诸多环节上实施了一系列宏观调控政策，在很大程度上加强了对房地产市场的调控力度。日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业深陷资金困境。回款压力逐渐加大、货币从紧政策文件推行更加剧了外界对房地产公司资金链条的无比担忧。为了应对前所未有的投融资困局，国内房地产市场从之前的疯狂转为观望，整个房地产业开始了对多元化投融资渠道的探求之路，而房地产投融资也已成为业内外最受关注议题之一。
一、房地产业资金的主要来源
据我国现行统计制度和相关统计结果显示。目前我国房地产资金来源的主要渠道为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金及其他资金。
国家预算内资金又称为国家和地方财政拨款，随着我国投融资体制的改革，房地产业逐步建立起以银行信贷为中心的多样化融资渠道，政府也改变了以往计划体制下向国有企业增加财政投入作为企业资本金的做法，而主要以建设经济适用房、廉租房等保障性住宅的方式，加大在住宅市场上的投入；国内贷款指的是面向开发商的贷款。土地储备贷款和房地产开发贷款是房地产业银行贷款的直接表现，其包括主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需的流动资金贷款、主要用于向具体的房地产开发项目提供生产性资金的开发项目贷款，以及房地产抵押贷款等；债券主要指企业债权，自2000年后我国房地产企业债券已不再发行，原有少量债券也已兑付。
外资在我国房地产市场中参与至开发、中介和销售、物业经营等多个环节，主要是境外房地产投资基金、风险投资基金、大量个人资金，以直接购买土地、房产、参殷房地产公司、进行项目合作等方式。向房地产行业集中投资，对外资的利用有直接与间接之分，直接利用外资主要指通过独资、合资或合作经营的股权投资，间接利用外资主要指包含外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款等多种贷款；自筹资金主要指自有资金，其分为企业内部资金、其他企业资金、职工和民间资金以及发行股票，企业内部资金指含有公积金、未分配利润等在内的企业暂时未利用或未充分利用的资金，其他企业资金指企业间联营、人股、债券及各种商业信用，职工和民间资金指本企业职工和城乡居民手中暂时或较长时期内现值的资金；其他资金则主要由定金和预付款、个人按揭贷款等构成，不少房地产企业通过向保险公司、证券公司、信托公司、财务公司等非银行金融机构融通资金。
二、当前房地产市场投融资环境特征
金融紧缩政策明显削弱了房地产企业对银行信贷的依赖，并客观上带动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展，而产业自身的升级和分化又无形中使房地产投融资市场发生新的变化。一系列复杂因素的综合影响。为当前房地产投融资市场带来如下环境：
1，投融资格局较为单一
房地产开发资金主要来自银行信贷、自筹基金、定金、预收款以及其他资金。在以银行信贷为主导的单一融资格局中，由于受到宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度直线下滑，自筹资金、定金及预收款增幅相应加快，但因预收款中大部分是银行向购房者发放的个人住房贷款，则房地产开发资金中多数仍来自银行系统，即投融资格局较为单一，投融资渠道上对商业银行过分依赖。这就是说，银行信贷被收紧后，缺乏相应的投融资渠道进行有效的资金补充，即房地产市场资金并不匮乏，真正缺乏的是资金注入房地产业的高效渠道。
2，投融资渠道日益多元化
其他资金来源在房地产开发资金总量中所占份额不大，但其作用及其对房地产投融资市场的影响却非同一般。近年来，资金信托计划一跃成为最为活跃的地产投融资工具，其融资额在整个房地产投融资总量中甚微，但其自身的创造性、灵活性、适应能力等为疲弱的房地产投融资市场灌注了新的活力和希望。据银监会于2004年公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，相关规定促使资金信托计划逐渐转变为真正意义上的房地产信托。同时，争相国内上市融资、纷纷寻求海外上市融资，从企业长远发展战略规划角度看。此类做法有助于改善国内房地产企业直接投融资难度较大的困境。
3，投融资市场体系不甚健全
目前，监管当局在重点做好房地产金融风险防范工作时，忽略了另外一个重要问题，即构建一套适合中国国情、符合房地产业发展需求的健全的房地产金融市场体系。房地产投融资市场体系的不完善，直接或间接导致金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等多个问题。而市场中资金供求失衡的严重现象。将造成房地产投融资成本升高，多数企业也会因资金链断裂而被迫出让项目，甚至有些企业冒险借助地下金融或盲目资金“寻租”。在房地产投融资渠道多元化发展形势下，房地产业所提供的产品仍难以满足市场需求，这又进～步反映出投融资市场体系存在着缺陷。
三、房地产业投融资市场的发展之路
据国家相关法律规定，房地产开发资本金于1996年时要求在20％以上，但2003年统计局反馈的数据是“开发企业的自筹资金”仅为18％左右，至2007年时要求在35％以上，但此时统计数据为25％左右，这说明房地产企业自筹资金是远远未能达到其投融资要求的。寻求新的投融资方式是房地产业进一步发展的必须途径。
1，推进资产证券化
资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，高额的房地产资产一经证券化则实现了分割交易，使资产流动性增强。加之住房抵押贷款信用风险较小、资产质量较高，证券化的住房抵押贷款日益成为流通市场的主流品种。在房地产抵押贷款的证券化过程中，抵押债券者、政府担保机构、债券发行人、投资者及中介机构等各方均参与其中。
2，创新金融产品
房地产市场中不断变化的投融资需求推动着金融创新，而层出不穷的金融产品也将推进房地产业的日渐发展。未来房地产投融资市场中的金融创新要考虑两点，一则如何满足企业逐渐多样化的头融资需求，二则如何帮助企业规避投融资风险。新的金融产品将客观上降低房地产企业融资成本、提高企业投融资市场效率，并进一步完善投融资市场体系。
3，使用委托贷款业务
在楼市成交不景气、货币政策收紧的背景下。委托贷款业务在房地产企业中日益兴盛起来。有专业人士认为，委托贷款广泛应用于现金池与第三方委托贷款中，主要集中于一家大型企业集团内部资金借贷的现金池业务产生风险可能性较小，但运用于第三方委托贷款的委托贷款业务则面临较大借贷风险。但如某些房地产业分析师所言，为得到贷款而承受高利率，这属房地产企业得不到银行贷款而做出的无奈之举，同时在当前货币政策从紧、各家银行对开发贷款审批尤为严格的情形下，上市后的房地产企业更加需要使用上相对灵活的委托贷款。
4，发行公司债
银行贷款、委托贷款是房地产企业普遍运用的融资方式，与之相比，实力较为雄厚的上市房地产企业更愿意采取发行公司债这一新的投融资手段。短期来看，发行公司债不如银行贷款直接，且要涉及推演、公司信用评级等问题，但长远来看，公司债周期长、利率锁定的特性使之在通胀持续时仍保持成本低、使用灵活性强的有点。对于资金需求强烈的房地产上市企业而言，在面临股权融资有阻力的局面时，发行公司债便是一个很好的实现投融资的选择。
但使用此种方法融资时还须注意相应的条件，首先公司债试点发行只针对上市公司，再者据《公司债券发行试点办法》，申请发行公司债的公司，其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好；最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40％。
投融资方法范文2
关键词：BOT投融资方式；特征；法律障碍；相关建议
BOT是Build－Operate－Transfer(建设－经营－转让)的简称。它是20世纪80年代之后在国际上逐渐兴起的一种新的国际投资合作方式。在实务界，BOT现已成为私人融资建设本应由政府投资兴建的公共基础设施的术语。其基本含义是：政府(通过契约)授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施。并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。
一、BOT投融资方式的特征
在我国BOT投融资泛指外商直接投资的一种方式，需要由外商投资法来调整。实际上，就BOT的性质而言，即使在我国它也可适用于内资在基础设施方面的投融资。由此，与一般的国际直接投资相比，BOT自身具有多方面的特征。首先，各国的法律和实践表明，BOT方式一般不适用于普通投资领域，而是基本上集中在各国一些可以通过政策获得收入的具有公益性质的基础设施或服务项目上。其次，在法律关系中，其法律主体的多样性和复杂性是其他投融资方式所不具备的，通常主要有：政府、项目公司、银行、项目建设承包商、用户等等。其中，政府的作用最为关键，主要体现在政府特许权的颁发和对项目建营过程的监督上。再次，BOT项目通常规模大，建设时间长，参加者多，协调程度要求高，加之比较容易受东道国政治经济影响，投资分险就比较大而且复杂，主要有商业分险、政治分险、工程技术分险、自然分险等。
二、BOT投融资方式的法律调整
综观国际上的立法和法律实践，可供BOT项目适用和参照的法律有四类：第一，一般的国内投资法及相关法律；第二，专门的BOT法律法规；第三，就某一个项目所专门制定的BOT投融资条例；第四，就BOT某些问题所制定的法规与就某个项目所专门制定的条例相结合，我国就属于这种情况。我国目前BOT方面的法规有：对外贸易经济合作部在1995年的《关于以BOT方式吸引外商投资的有关问题的通知》；国家计委、电力部、交通部在同年联合下发的《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》。就具体项目制定的条例如《上海市延安高架路专营管理办法》、《上海市逸仙路高架和蕴川路大桥专营管理办法》等等。在实践中，如果BOT所涉及的问题之解决无法律依据，只得参照其他相关立法如外资法作变通处理。
三、BOT投融资方式存在的问题及其解决之道
目前在我国从事BOT法律实务，存在着一些难题。造成这些难题的原因是多方面的，但立法上相互矛盾，相关规定对BOT特性缺乏足够的考虑，可操作性差，以及我国一贯保守的法律实践是主要原因。以下就实践中体现突出的若干问题作以探讨。
1.BOT方式的项目范围的法律障碍。国家计委、经贸委、外经贸部在1995年的《外商投资产业指导目录》中除了明确规定禁止外商投资电网、城市供排水、热力管网的建设与经营外，对港口、码头等引进外资也作了限制性规定，如规定不允许外商投资建设与经营地方铁路及其桥梁、隧道、轮渡设施以及装机容量25万千瓦以上的水电站的建设与经营必须由中方国有资产占控股或主导地位等。这些规定的初衷都是为了保证关系到国计民生的项目不被外商垄断，但这些限制正是对BOT使用范围的限制，实际上也构成了对BOT投资方式的一种法律限制，而现在政府已越来越多地运用BOT方式建设经营基础设施，现有法规的限制已形成了法规与实际情况的脱节。
投融资方法范文3
关键词：地方政府；投融资平台；发展
中图分类号：F832.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0164-02
一、地方政府投融资平台的概念与分类
国务院的《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19 号）将地方政府投融资平台定义为，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或者注入土地、股权等资产而设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。重点将融入的资金用于市政建设以及公用事业等项目。包括各类综合性投资公司，例如，建设开发公司、投资开发公司，以及行业性投资公司，交通投资公司等[1]。根据组建投融资平台政府的行政级别，地方政府投融资平台可以分为省级、市级、县级、乡级。根据承建项目的特点与还贷的资金来源，地方政府投融资平台一般可分为公益性与经营性投融资平台。
二、地方政府投融资平台的发展历程
我国地方政府投融资平台的发展，主要经历了以下几个阶段。
（一）萌芽阶段（20世纪80年代初—1994年）
20世纪80年代初，广东省为解决地方政府资金不足下的道路建设问题，率先探索为省内各地政府集资贷款，然后再利用所筹集资金修建道路，利用道路建成后通车收费收入偿还贷款。这种政府筹集资金发展基础设施建设的模式，是地方政府投融资平台发展的萌芽阶段。1992年，上海市为了完善筹集市政基础设施建设所需要的资金，最早建立了地方政府投融资平台，即上海市城市建设投资开发总公司[2]。
（二）探索阶段（1994—1997年）
1994年，我国进行财税体制改革，分税制实施以后，改变了中央与地方的财权和事权的比例关系。为了促进地方经济发展和基础设施建设，各地方政府纷纷成立类似于建设开发领导小组办公室的机构。在此期间，很多地方政府对成立投融资平台进行了探索，为后来大规模发展打下了基础，投融资平台的职能正在发展中逐步明确。1997年国务院下发了《关于投资体制近期改革方案》后，许多地方政府纷纷创建了国有独资的城司，实现了基础设施的投融资市场化[2]。
（三）推广发展阶段（1997—2008年）
1997年亚洲金融危机爆发，我国政府大力实施积极的财政政策，各地方政府大力开展基础设施建设以带动经济发展，但同时给地方政府带来了资金压力。为了缓解资金压力，中央允许地方政府通过变通手法进行对外融资以扩张投资规模，并为审批通过的基建项目提供一定的中央财政支持，地方政府安排配套资金[3]，地方政府充分发挥了投融资平台的融资功能，满足了建设资金的需求，对地方经济的发展起到了重要的作用。
（四）加速发展阶段（2008—2010年）
2008年爆发国际金融危机，为了应对金融危机的冲击，中央政府出台4万亿元经济刺激计划，此项刺激计划给地方政府带来了巨大的资金缺口。2009年3月，中央银行与银监会联合了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道”，肯定了地方政府的投融资行为，在一定程度上提高了地方政府举债的积极性，地方政府融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展态势 [3]。
（五）规范发展阶段（2010—）
地方政府投融资平台的快速扩张，及其高负债率、低收益水平、政府信用担保等特征，使得其风险问题开始暴露。2010年国务院了《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，要求对地方政府投融资平台公司加强管理，抑制了投融资平台在数量和融资规模上加速膨胀的趋势，使投融资平台在运行方式上也更加规范化。2012年3月，银监会召开了“地方政府融资平台贷款风险监管工作会议”，进一步规范了投融资平台的运营模式，从而减少贷款风险，再一次给快速发展的投融资平台降温[2]。中央及各有关部门连续下发了一系列文件，梳理整顿各地方政府投融资平台，防范和化解融资风险，促进了地方政府投融资平台规范健康发展。
三、河南省地方政府投融资平台发展现状
近年来，国家在政府投融资平台建设方面的政策日益明确，河南省在推进地方政府投融资平台建设方面也开展了生动的实践，取得了一些明显成效。为支持投融资平台发展，河南省人民政府先后出台了《关于推进地方政府投融资体系建设的指导意见》（豫政（2009）63 号）、《关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见》（豫政〔2010〕80 号）、《河南省人民政府办公厅关于印发 2012年省级投融资公司工作方案的通知》（豫政办〔2012〕67号）、《河南省人民政府办公厅关于印发 2013年省级投融资公司工作方案的通知》（豫政办〔2013〕42号）等文件。部分地市也在积极行动，出台了一些政策支持和规范投融资平台发展。
目前，河南省已经建立起省、市、县三级投融资平台体系。河南省省级政府投融资平台目前共有 11 家，以河南省投资集团为核心，以行业投资公司为补充的“一集团+多公司”模式的省级投融资平台已初具规模。其中，河南投资集团属国有独资公司，是省政府的投融资主体，成立于2007年10月，注册资金120亿元。河南省又分行业、分领域组建了多个省级专业投资公司，包括交司、铁司、水司等，形成了对河南省投资集团的有益补充[4]。河南省省级投融资平台有三个明显的特征：一是从注册资本金上看，主要是由财政资金与相关国有资产的股权构成；二是从职能上看，主要从事相关领域的基础设施与相关产业投融资；三是从股权结构看，大部分是国有独资。
根据初步统计，截至2012年8月，河南省市、县级投融资平台有 263 家，注册资本 6 194 552 万元，实收资本 5 627 466万元。河南省市级投融资平台大都是一支队伍、两个牌子，主要通过土地收储，从中获得相关收益，进而提升自身投融资能力和水平，加快城市建设步伐。河南省县级投融资平台主要是围绕产业集聚区建设与服务中小企业发展这一中心建立，其企业实质同市级投融资平台相同，只是企业规模相对较小，然而其企业运营风险属于最大的一级，应当在以后的经营管理中予以足够的重视。河南省市、县级投融资平台紧紧围绕当地经济发展战略，对部分企业进行控股、参股投资，通过资本经营提高投资效益，确保了国有资产的保值增值[5]。
四、河南省地方政府投融资平台的发展思路与原则
（一）河南省地方政府投融资平台的发展思路
要以科学发展观为指导，坚持政府主导、市场运作，在充分发挥市场配置资源的基础性作用的同时，按照公益性、引导性、发展性的要求，整合地方政府掌控的国有资源、资本、资产、资金，分析这些要素可市场化运作或者引入市场机制的程度，根据经济社会发展需要和政府战略目标，在基础设施、基础产业和产业升级等领域，以现有国有投资公司为基础，分类、分期注入国有“四资”，搭建和完善一批有一定经济实力和核心竞争力的政府投融资平台，逐步建立布局合理、功能齐全、分工明确、运营规范的地方政府投融资体系，围绕政府战略目标，为基础性、公益性设施建设和产业结构升级提供金融服务，促进河南经济社会跨越式发展。
（二）河南省地方政府投融资平台发展的基本原则
1.政府推动与市场运作相结合。政府推动是指通过政府采取统筹规划、政策引导、环境优化、公共服务等手段促进与加快投融资平台发展。市场运作是指通过市场对资本、人才、信息、技术等要素进行有效配置来促进与加快投融资平台发展。一方面，遵循投融资平台自身特征，通过政府推动作用，创造良好的宏观环境、制度和市场环境，并综合运用各种政策引导资源配置；另一方面，不断提高市场配置资源的能力，着力维护市场公平，鼓励国有、民营与外资资本参与投融资平台建设。
2.扩大业务规模与提升业务层次相结合。扩大业务规模是指依托投融资平台的特征属性，坚守平台公司的发展定位，坚定实现其基本功能，在此基础上寻求业务量的提升。提升业务层次，是指在完成投融资平台基本功能的前提下，依托项目开拓，提高投融资平台的业务辐射力与竞争力，积极寻求并尝试附加值高、利润空间大的业务。
3.制度创新与自身发展相结合。制度创新是指政府通过深化产权制度改革、引进高端人才、支持区域经济发展、鼓励自主创新等政策，从制度上营造、保障与完善投融资平台发展环境。自身发展是指通过投融资平台投资与融资等核心业务创新、运营机制创新、资本运作模式创新等，实现投融资平台在自身竞争力方面的突破发展。
4.品牌营销与项目开拓相结合。品牌营销是指通过系统、有序的宣传推介活动，提升政府投融资平台的知名度与影响力，增强投资吸引力，为投融资平台创造更多业务机会。项目开拓是指通过加强招商工作，开拓具有带动作用的重大投资项目或者引进大型龙头企业，加快可盈利项目招商向多途径、多方式和高成功率的方向发展。
此外，还应坚持打破部门界限配置资源，政府有关部门要有全局观念，积极配合，统一整合国有“四资”。应坚持政府投融资体系的开放性，充分发挥政府投融资平台的种子资本作用，积极引导境内外战略投资者和财务投资者参与政府各类投融资平台建设，通过引进吸收国内外先进的运营模式、管理方式和经营理念提升河南省投融资平台的运行效率。坚持稳步推进突出重点，坚持从实际出发，经济理论与具体实践相结合，方向目标与现实可行性相结合，审时度势，先急后缓，按照投融资平台的功能定位，积极稳妥推进河南省投融资平台建设。
参考文献：
[1] 王鹏.政府融资平台贷款风险与对策分析[D].呼和浩特：内蒙古大学，2012.
[2] 王雁玲.地方政府投融资平台产生与发展研究综述[J].商业时代，2012，（14）：68-69.
[3] 任新建.地方政府投融资平台机制创新[J].科学发展，2012，（4）：33-43.
投融资方法范文4
关键词:行为金融学;证券市场;投资方法
中图分类号:F830.91文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)18-0138-02
1 行为金融学理论
行为金融理论是20世纪80年代以来兴起的一种综合现代金融理论,它是金融经济学家在研究金融市场“特异性”过程中形成、完善并把人的有限理性引入其中的理论体系。它从微观个体以及产生这种行为的更深层次的心理、社会动因来研究、解释和预测资本市场的现象和问题,本质上,行为金融是深入研究被标准金融理论忽略的决策黑箱,它把投资决策看成是投资者在一种心理上计量风险与收益并进行决策的过程,是经济行为科学化研究方法的一种价值分析回归。长期以来,传统金融理论是以投资者理性、市场完善、投资者效用最大化等作为假定前提,认为证券市场的价格不仅是理性的,而且包含了所有市场信息。
行为金融学和传统金融学主要存在以下区别:
2 对我国证券市场投资者行为偏差的分析
2.1 过度反应
股票市场的过度反应研究最早是由德邦特和撒勒(1985)进行的,他们发现投资者对于近期的好消息倾向于过度反应,致使股票价格超过其内在价值。
中国股票市场不仅波动幅度大,而且波动的频率也相当高。股市的剧烈波动导致了投资者的过度交易与市场投机心理,而市场浓烈的投机氛围则反过来会推进股价波动幅度与频率。因此,中国股市的频繁大幅度波动性从侧面反映了我国股票市场投资者的过度投机行为。
2.2 处置效应
斯特曼和谢弗林研究发现,处置效应是一种比较典型的投资者认知偏差,表现为投资者对投资赢利的“确定性心理” 和对亏损的“损失厌恶心理”,在行为上主要表现为急于卖出赢利的股票,轻易不愿卖出亏损股票的现象等。实际上,处置效应正是前景理论的应用,因为赢者呈现给投资者的是盈利前景,投资者此时倾向于接受确定性结果,而输者呈现给投资者的是损失前景,投资者此时倾向于冒险,于是投资者持有已套牢股票更长时间,持有已获利股票较短时间。
我们认为处置效应反映了投资者回避实现损失的倾向,在很多情况下,处置效应主要是受到投资者心理因素的影响,这会削弱投资者对投资风险和股票未来收益状况的客观判断,非理性地长期持有一些失去基本因素的股票,使得投资者盈少亏多。
2.3 噪音交易
行为金融学家对噪音交易现象进行了研究。他们认为,在噪音交易者和短期性投资者存在的市场中,交易者都拥有自己的信息。在他拥有的信息集合中,利用其中某一信息的投资者越多,他就越可能利用该信息获利,这些信息可能是与基础价值有关的信息,也可能是与基础价值毫无关系的噪音,这就是所谓的信息聚集正溢出效应。而这一效应可能使努力获取新信息的交易者无法得到相应的回报,不利于信息搜集与资源配置。
中国股市中噪音交易者太多,1999年纽约交易所的年平均换手率在20%―50%之间,而1998年―2000年我国沪深股市流通股的年平均换手率分别是395%、388%和477%,噪音交易太多导致股票市场系统风险所占比例太高,同时总风险太大。平均而言,沪深股市系统风险占总风险的比例为39%,这一数字显著高于美国、英国、香港等成熟股市。
2.4 羊群行为
羊群行为是指投资者在信息环境不确定的条件下,行为受到其他投资者的影响并模仿他人的决策。行为金融学家从人类的从众心理、投资者之间的信息不对称及有限理性等角度来探讨其内生机制。在股票市场上的羊群行为是多种多样的,主要有以下两种:(1)基于信息的羊群行为。完全信息是新古典金融理论的一个前提假设,但事实上,即使在信息传播高度发达的现代社会,信息也是不充分的。在信息不充分的情况下,投资者的决策往往不完全是依据已有的信息,而是依据对其他投资者的投资行为的判断来进行决策。这样就形成了羊群行为。我国证券市场中存在的大量的“跟风” 、“跟庄” 的投资行为就是典型的羊群行为。(2)基于名誉与基于报酬的羊群行为。这种现象在基金经理中相当普遍,由于雇主不了解基金经理的能力,同时基金经理也不了解自己的投资能力,为了避免因投资失误而出现的名誉风险和自己的报酬,基金经理有模仿其他基金经理投资行为的动机。如果许多基金经理都采取同样的行动,羊群行为就发生了。我们股市中投资基金投资风格雷同显示出羊群效应的普遍存在。
3 基于行为金融学的投资方法及其在我国的应用
3.1 反向投资策略
反向投资策略是行为金融理论针对羊群行为而产生的一种积极的投资策略。就是买进过去表现差的股票而卖出过去表现好的股票来进行套利的投资方法。当庞大的个人投资者群体的联动推进投机性正向及负向泡沫放大时,基金经理可以利用能预期的股市价格反转,采取相反投资策略进行套利交易。行为金融理论认为反向投资策略是对股市过度反应的一种纠正。
由于市场随时都可能发生变化,基金经理不但需要良好的洞察力和应变力,更需要直面市场以及同业压力的勇气。基金经理在投资理念中融入行为金融的投资理念,一方面防止自身的羊群行为,一方面利用大多数投资者的行为偏差对市场整体走向做出较为准确的判断,并进行合理的资产配置,这在很大程度上能够体现出基金经理们的投资运作水平。
3.2 利用行为偏差策略
行为金融学认为市场是非有效或不完全有效的,由于投资者受经验法则的谬误和情绪因素的影响,将会导致证券的市场价格偏离理论价格。通过发现这些偏差,买入低估的股票,卖出高估的股票,可以获得超额的收益。例如,根据行为金融学的理论,市场中的投资主体可能会对市场中的信息反应迟缓,在利好消息造成某种证券价格上涨后,这种上涨的趋势就有可能会持续一定的时间。因此,买入价格开始上涨的证券,卖出价格开始下跌的证券的惯易策略就成为基金经理可以选择的投资策略。惯易策略是首先对股票收益和交易量设定过滤准则,当股市收益和交易量满足过滤准则就买入或卖出股票的投资策略。行为金融定义的惯易策略源于对股市中间收益延续性的研究。Jegadeeshkg和Titman(1993)发现,资产股票组合的中间收益呈连续性,即中间价格具有向某一方向连续的动态效应。事实上,美国价值线排名就是惯易策略利用的例证。基金经理只有对投资者的心理,对市场延迟反应影响的性质和程度,以及证券价格变动的趋势和持续时间有深刻的了解和准确的把握,才能在合适的时机买入和卖出证券。此时,对于投资者大众心理的研究和把握就成为优秀的投资基金经理必备的一项能力。
3.3 投资组合策略
行为金融学认为,证券市场并不是有效的(一般指半强势有效)。这就意味着传统的证券组合投资理论中,“在有效市场中,投资者不可能获得与其所承担风险不对称的额外收益”的提法在实践中是不成立的,也就是说,通过选择合适的组合投资策略,投资者将可能获得额外收益。
3.4 购买并持有策略
个人或者机构投资与股票应执行几种能帮助控制认识错误和心理障碍的安全措施。控制这些心理障碍的关键方法是所有类型的投资者都要实施一种严格的交易策略――“购买并持有”策略。投资者在为组合购入一支股票时,应详细记录购买理由,而且要指定一定的标准以利于进行投资决策。长期采取“购买并持有”策略,通常业绩将超过高周转率的短期交易策略。
3.5 捕捉并集中投资策略
行为金融理论下的投资者应该追求的是努力超越市场,采取有别于传统型投资者的投资策略从而获取超额收益。要达到这一目的,投资者可以通过三种途径来实现:一是尽力获取相对于市场来说超前的信息优势,尤其是未公开的信息;二是选择利用较其他投资者更加有效的模型来处理信息。而这些模型也并非是越复杂就越好,关键是实用和有效;三是利用其他投资者的认识偏差等心理特点来实施成本集中策略。一般的投资者受传统投资理念的影响,注重投资选择的多样化和时间的间隔化来分散风险,从而导致收益随着风险的分散而降低。而行为金融投资者则在捕捉到市场价格被错误定价的股票后,率先集中资金进行集中投资,赢取更大的收益。
4 结语
行为金融学虽然在国外产生并发展起来,但由于中国证券市场是一个新兴的市场,许多规章制度都不完善,基本上是个无效的市场。在这个市场中进行研究,要结合中国的自身特点加以发展和利用,探索出适合中国广大股民投资行为、投资策略,以更有利于中国资本市场的发展。
参考文献
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投融资方法范文5
一、廊坊民营经济状况
廊坊作为河北省对外开放的窗口,位于环渤海经济圈腹地和"京津走廊"，由于受北京和天津两大经济圈高速发展的影响，近年来经济连续保持两位数以上的高速增长。随着廊坊经济总量的不断增长，民营经济在全市经济中的比重也越来越大。2010年1-5月，廊坊市民营企业累计入库税收同比增长1.93亿元，增幅达24%，占税收总量的74%，成为地方税收重要增长点。民营企业强劲的发展势头表明，大力发展民营经济的有利于推进区域经济增长、优化经济结构、促进市场繁荣、缓解就业压力，在经济发展中的作用越来越明显。
然而，现行的投融资体系的管理方式和手段已不太适应民营经济的发展，受传统计划经济的影响，廊坊民营经济的投融资机制相对比较僵硬，具体表现为民营经济投融资总量跟不上民营经济的发展。同时，民营企业绝大部分为小企业，资金积累少，自有资金不足是普遍现象，企业如果要扩大规模，增上项目，没有足够的资金是难以实现的，而现行银行贷款制度仍以抵押信贷为主，民营企业因经营风险大、管理水平低、财务制度不健全、缺乏抵押物等现实问题，很难得到金融机构的支持。
创新民营经济投融资机制，尽快建立与经济全球化相适应的民营经济投融资机制，确保廊坊民营企业竞争中立于不败之地，促进民营经济快速发展，显得十分必要和迫切。
二、廊坊民营经济投融资运行中存在的问题
经过多年的发展实践，廊坊民营经济的投融资体制改革虽然取得了一定成果，但总体的投融资环境与日益发展的新形势还不完全适应，具体表现在以下几个方面：
（一）投融资观念跟不上时展。思想不够解放，思路不够开阔，廊坊未能充分利用自身的比较优势结合市场需求和投融资活动特点进行创新，因此未能有效掌握投融资活动的主动权，带动全社会投资增长的热点不多。
（二）投融资主体单一，投资需求缺口日益增大。随着民营经济的大力发展，需要越来越多的投资。但是在实际投资运用过程中，政府的着重点仍是国有企业，仍以各种方式，通过各种渠道对国有企业进行扶持，民营企业需要资金只能寻求金融机构。而现行银行贷款制度仍以抵押信贷为主，民营企业因经营风险大、管理水平低、财务制度不健全、缺乏抵押物等现实问题，很难得到金融机构的支持。特别是近年来，商业银行和其他金融机构为防范金融风险，加强了内部管理，大幅度减少了信用贷款数额，绝大部分贷款需要抵押和担保，与国有企业相比，民营企业没有其他单位的贷款担保，自身抵押又相对较少，所以较难从银行得到贷款。
（三）投融资渠道不畅通。虽然，廊坊开始大力推进多渠道的融途径，作为投融资桥梁的资本市场也开始发挥作用。然而，大多融资渠道过于狭窄，资金供给结构与需求结构的不对称，投资流动性差等问题已不适应民营经济发展的需要。
（四）廊坊投融资宏观调控机制不健全
虽然随着投融资体制改革的不断深化，廊坊先后下放了投资决策权，并相继建立了与之相适应的新的调控体系，对国民经济的增长起了重要作用。但目前，民营企业还没有完全摆脱其政府和部门的控制，投资决策与各类型投资渠道都在不同程度上受到政府直接干预和控制。行政性资金不言而喻，银行贷款、各种证券筹资、国外贷款等，也大多都有政府切块分配或带帽下达给国有企业，民营企业获此指标机会甚少。与投资相关的各管理部门的职能、管理手段和目标均是为国有经济服务的，对民营经济不可能有太多的指导。因此，民营企业的投资效益不乐观。
三、推进廊坊民营经济投融资体制创新对策
（一）廊坊民营经济投融资体制创新的原则
1、市场化原则。打破垄断，放宽市场准入，充分发挥市场对投融资活动的调节作用，实行政府宏观指导协调、企业自主投资、银行独立审贷，谁投资、谁所有、谁受益、谁承担风险的原则。合作对象的选择要通过公开、公平、公正的方式招标确定。
2、双赢原则。既让合作对象有利可图，也要尽力争取融资成本最低。以投资安全、稳定的市场和强大政府作支持来吸引投融资。在争取融资成本最低的同时，要为企业留出一定的利润空间，调动企业参与的积极性。
3、引资与引智相结合的原则。不看重资金、资本性质是外资还是内资，是政府还是民间资本，要侧重考察其是否具备一定资金实力、企业是否有一定影响、品牌是否突出、管理是否先进，从而在引资同时能够促进企业经营管理体制、机制的改革和创新，提高管理水平、管理效率，降低成本。
4、确保政府适度监控原则。实行政府宏观调控，企业自主经营，最大限度的发挥市场对投融资活动的调节作用。培育多元化投资主体，鼓励公平竞争，政府依法保障公众利益和投资者权益。转变管委会职能，进一步完善组织供应、组织保障和加强监管，保障产品与服务的质量。
（二）民营经济投融资体制创新的对策建议
1、解放思想，更新观念
改革民营经济的投融资模式，重要的是要解决好思想认识问题。要消除观念上的误区，要进一步改变传统“政府主导型”投融资方式，用世界经济一体化的观念及思维方式去进行民营经济投融资机制的改革。要全面落实科学发展观，进一步解放思想，创新思路，积极推进投融资体制改革，建立民营经济投融资新机制，为民营经济的发展营造宽松的外部环境。
2、加快民营经济投融资机制创新
建立和完善投融资间接调控体系。通过产业政策、税收政策、财政政策、信贷优惠等间接引导资金流向。加快现有融资机构的转制步伐，适当鼓励创新新型融资机构，为资产经营与资本重组提供良好的融资环境。同时协调好各级政府部门间的相互关系，保证宏观投资决策基本符合经济性要求。在项目决策上实现政企分开，改革项目审批制度，将审批权限与产业政策结合起。除关系国家安全和必须由政府垄断的领域外，其余包括国有经济在战略调整中退出的领域，均应允许民间资本和外资进入。鼓励支持民间和国外资本参与基础设施、文教、卫生、信息咨询业的建设；鼓励支持民营企业和外资企业以购买、兼并、租赁、托管、参股等多种方式，参与国有企业结构调整和资产重组；鼓励民间资本在管委会监管下投资建设、经营基础设施和公用事业。重大项目的标准由市政府投资主管部门依据国家有关规定制定和颁布。建立投融资决策的责任追究制度，加强对投融资决策的监督。另外，改进投资管理方式，构建比较完善的投资宏观调控体系，处理好各调控主体间的关系，避免政出多门，相互争权。协调好各调控主体的行为，提高管理效率，减轻企业负担。加强投资项目管理力度，形成比较完善的风险约束制度。
3、畅通信息通道，拓展投融资渠道
政府要利用自身信息渠道广、信息量大的优势，为民营企业融资提供有用的信息，在资金的持有者和使用者之间牵线搭桥，从而加快建立和完善投融资信息体系与投融资信息系统，使广大投资者充分了解开民营经济融资信息和项目选择意向。同时，建立投融资服务窗口，尽快使投融资服务活动社会化、市场化，改变各类行政干预过多的状况，促进投融资机制效率的提高。积极引导企业投资主体开办私人银行或民营股份中小商业银行，协助企业开办私人投资银行有限公司或财务公司，选择一批有资信能力的大型民营企业创办投资银行或财务公司，为民营企业提供灵活有效的融资渠道。建立行业协会性质的资本流通管理与仲裁机构，规范民间拆借或借贷行为。
4、培养一批有竞争力的投融资主体
清理和修订限制非公有制经济发展的规定和政策，消除体制性障碍，制定和完善建立民营经济投融资相关措施，降低市场准入条件，加大扶持力度，为民间资本参与公共建设建设创造宽松、公平的竞争环境。选择若干个有潜力的民营企业投资主体进行重点支持，鼓励各种所有制经济主体之间联合、组建股份公司，给予参与政府垄断性较强、效益较好领域投资的机会，尽快形成一批有较强竞争力的投资主体，以这些大的投资联合体来吸引民间投资。同时，推动建立以中小企业为主体的技术创新体系。要促使民营大企业建立具有自身特点的技术创新体系及运行机制，在现有基础上吸引民间社会科技力量的参与，服务于现有行业的研发基地，走企业化、市场化的路子，为民营企业提供技术创新支持，解决民营企业投资的技术障碍。
总之，民营经济是推动廊坊经济社会又好又快发展的主力军，只有始终坚持把优化民营经济发展软环境作为硬任务来抓，加快民营经济投融资体制改革，为广大民营企业着力营造利于民营经济持续健康快速发展的环境，才能更好地推进廊坊区域经济的更加繁荣。
投融资方法范文6
关键词：房地产REITs 信托 基金 融资
中图分类号：DF438.2文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2007)08-042-04
一、REITs简介
REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金。香港证券及期货检查委员会（香港证监会）在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》（以下简称《守则》）中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出，REITs是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。
REITs在亚洲的新加坡、日本、韩国、中国香港地区等得以发展，是由于这些地区都是通过设立专门的法律法规或者修改其投资、信托等法律的形式构建适合的制度框架，从而促使这一融资模式在本地区生根发展。美国的REITs具有税收上的优惠，即在对基金的盈利征税之后，要求其收益的90%以上分配给持有人，而对持有人免税。这一避免了双重征税的优势在亚洲地区尚不存在。
根据REITs收益来源的不同，可将其分作权益型、抵押型和混合型三种。所谓权益型是指其主要收入来源于房地产的租金的REITs，这种类型受利率影响相对比较小。抵押型是其收益主要来源于房地产抵押贷款的利息收入，抵押型REITs股息收益率比权益型REITs高，受利率的影响比较大。混合型REITs则同时采取上述两类的投资策略，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，收益率亦介于二者之间。需要指出，香港证监会颁布的《守则》在REITs的概念中明确限定了REITs只能够是权益型的。
通过了解REITs的含义、发展历史及基本类型，我们可以看出它具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。最后，有规范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。
尽管REITs与资产证券化在运作方式上有很多相似之处，有学者认为REITs是资产证券化的一种形式。但是假若我们仔细考查二者的产生渊源、作用领域以及一些运作上的细节，我们就会得出不能将二者混同的结论。首先，资产证券化最初是由“1968年设立的隶属于美国住宅与城市发展部的政府国民抵押协会购买银行的住房抵押贷款作为证券化资产的来源，于1970年首次发行转递证券给投资者”而出现的。由此可以看出，REITs与资产证券化是通过两种不同的途径出现在历史上的。其次，资产证券化业务在能够在未来产生稳定现金流的领域均可以开展，而REITs则仅限于运作房地产的租金收入或者抵押贷款收益。另外，REITs模式中基金的制度安排、资产比例限制、收益分红的要求等具体规则都是其在逐渐走向成熟的过程中经验的积累，与资产证券化的运作明显不同。由此可以看出REITs和资产证券化虽然在运作思维以及方式上很相似，但是二者是两种不同的融资工具。强调这些的目的在于使我们避免类型化的思维，从而能够更清楚地认识REITs，使其能够独立发展，保证融资工具的真正多元。
二、 REITs运作过程中的法律关系
从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。在整个过程中涉及到如下主体：基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。
（一） 资产重组阶段
在整个REITs的设立过程中，资产重组虽然并不一定会显明体现在法律框架或者基金的说明书中，但它却是一个必要的准备阶段。只有先将发起人所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与发起人的资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。
此阶段的第一个环节是资产筛选。发起人可以根据自身情况及市场预期和风险防范等目的挑选拟发售资产，形成不同的资产组合，从而获得投资人更多的认同。具体而言，商用写字楼等资产具有较高的租金收入，但是如果只有单一的资产则可能会随市场波动而出现整体疲软，从而影响基金的收益。发起人可以考虑将不同类型的资产进行整合，从而保证比较稳定的收益率。
第二个环节是资产清理。即假若拟发售资产本身有抵押等不便于资产转移的负担，发起人要变更资产所有权状态使之回复为完整的所有权。
第三个环节是资产转移，即发起人要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权，这个债权是在上市发售成功之后特设公司将持有人认购得资金转移给发起人的基础。这样的转移也是实现《守则》中所要求的REITs只能“透过特别目的的投资工具持有房地产项目”（《守则》第7章“使用特别目的投资工具”）的要求。通过特设公司持有拟发售资产，实现了拟发售资产与发起人其他资产的独立，从而降低了关联交易的风险，也为下一阶段的信托契约的运作做好铺垫。当然，资产转移之前要有必要的资产评估程序。
以越秀为例，在城市建设开发集团有限公司（简称越秀城建）的安排之下，越秀城建将其拥有的白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产以信托方式委托给柏达、金峰、福达及京澳四家注册于英属处女群岛（BVI）的离岸公司，这四家离岸公司为越秀投资有限公司（简称越秀投资，注册于香港的上市公司）所特设的全资子公司。在这个信托关系中，越秀城建为信托人及四处房产的实益拥有人，四家离岸公司为受托人及四处房产的注册拥有人，受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的，越秀城建因此享有对四家公司的债权。信托制度在此处发挥了隔离资产以保证信托财产独立性的功能。
（二） 上市准备阶段
上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs的结构。《守则》的一般原则（GP）之GP1“清晰的法律形式及拥有权结构”的规定以及《守则》对REITs的受托人、管理人等作出的严格要求保证了REITs架构中各方的制衡，从而有效实现了风险防范。REITs作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。
在REITs中存在着信托和基金双重法律关系，因而出现了基金的管理人、受托人、基金发起人、持有人等主体。
本阶段的第一个环节是选定合格的受托人。法律要求REITs需以信托形式组建，因而上市前的准备也就是依据法律要求来建立信托的架构。受托人需要符合一定的条件，《守则》中要求受托人必须是根据香港地区的《银行业条例》第16条的规定而获发牌的银行，或者上述银行的附属信托公司，或者是在香港境外成立而获得证监会接纳的银行业机构或信托公司。受托人负有以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产及监察管理人行为的目的性的一般责任（《守则》4.1A）。受托人应将拟发售财产与自身财产相隔离，并在国内公开上市发售之后将发售所得作为信托资产的对价支付给委托人。
第二个环节是设立资产管理公司作为基金的管理人。管理人须拥有足够的可动用的财政资源以及良好的公司架构。管理人的职责为以持有人的利益来管理运营基金资产，具体而言包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等。
需要特别指出的是受托人和管理人必须相互独立。同时，受托人对管理人有监督之职责。受托人在管理人资质出现问题、出于持有人利益的考虑有充分的理由或者应除管理人外持有基金单位价值75%的持有人书面要求的情况下，可以通过书面通知辞退管理人。
第三个环节是订立信托契约设立REITs。至此REITs的结构也已经初步显现出来：受托人为基金的受托人，管理人为基金的管理人，而基金单位的持有人为基金的受益人。
第四个环节是管理公司须获得接纳或者另行委任上市人，以新申请人的身份向证券交易所申请上市的具体筹备工作。在此，管理人须确保有足够的资源和专业知识来应对法律的要求。
以越秀为例，在此阶段越秀投资选择HSBC Institutional Trust Services （Aisa）Limited（汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司）作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立Holdco（越秀房托（控股）2005有限公司）来独立受托拟发售资产。越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给Holdco。由此，Hodco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco实现了对四处地产的名义上的持有即以信托方式持有。这也就意味着原本四家离岸公司的偿付地产的出让价款的债务转移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco身上，Holdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。
应该说越秀模式中最终通过股权转让的方式实现信托计划是较为特别的，其间的特设公司也较多，会使人认为REIT的设立过程过于复杂。在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。但是越秀模式中这样的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。”
（三） 上市发售阶段
上市发售就是将REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由流转。
在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。越秀投资在越秀房地产投资信托基金中持有33.1%的基金份额。
在发售结束之后，受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。
（四） REITs存续期间的法律问题
如果说发售之前主要是发起人的利益主导着各主体的运作，那么发售之后随着持有人的出现，REITs的就需要以持有人的利益为中心进行持续经营。在这个阶段，存在如下运营事项：物业估值、对外投资及贷款、计划文件修改和持有人大会等。
1、物业估值
物业估值就是总估值师每年一次通过实地考察的方法对REITs计划内的房地产项目进行评价估值。总估值师须具备法律要求的资质，估值师最多连续3年为房地产项目进行估值后的必须退任，退任后至少3年不得再行担任。估值报告在获得证监会允许后应公布以备查阅。
2、对外投资及借款
REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。《守则》对其对外投资作了明确的限定以防范风险。REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；不得在未获得受托人书面同意的情况下为任何人的债务作担保；不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。如果一个REITs计划的名称中指明某一类别的房地产项目，则该计划最少要将非现金资产的70%投资于该类项目上。
REITs可以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。
3、持有人大会
持有人大会是持有人为自身利益而决策有关REITs的重大事项的机关。与中国的《证券投资基金法》相比较，REITs的持有人大会的运作相对简便。持有人表决的事项分为特别决议和普通决议，相应的持有基金单位的比例限制是25%和10%以上，相应的在决议过程中，亲自或者委派代表投票的决议通过比例分别为75%和半数。两名以上持有不少于10%的已发行基金单位的持有人可以要求召开持有人大会。
4、计划文件修改
在财务、法律、成本或者纠正明显错误方面上必要的并且保证不会对持有人的利益构成重大损害、也不会大幅度免除受托人、管理人或其他相关人士的责任的情况下，得到受托人的书面证明之后，管理人或受托人可以无需征询持有人的意见而修改计划文件。
5、派息
REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入的90%分派给单位持有人作为股息。
（五）REITs的终止
经持有人在全体大会上通过特别决议的形式批准，一个REIT计划可以终止。在此决议作出之后，会出现如下法律后果：首先，要将持有人大会的决议通告各持有人。其次，REIT所有的经营活动暂时中止，包括有关计划的设立、注销，出售和赎回其单位；基金单位的转让登机停止，持有人名册在未获得受托人批准之前不得做出任何改动；REIT也不得再对外投资；而管理人、总估值师仍需负担原有的责任直至REIT解散。下一步是变现资产，通过公开拍卖或者其它任何形式公开竞投出售REIT计划中的房地产，在偿付债务和保留足够的债务拨备之后，将剩余资金按比例分配给持有人。
通过对上文五个阶段的介绍，我们可以发现REITs模式对于发起人和持有人而言是一个双赢的模式。发起人可以通过这样一个模式将自有资产及长期的收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。持有人也多了一个投资理财的工具，REIT基金单位相对于其他投资工具而言具有风险较低、收益稳定且较高的特点。REIT的风险低是由于REIT模式本身严格的风险防范的架构，资产的独立性、管理人的职责、受托人对管理人的监督、物业评估与公告、投资及贷款的限制、持有人大会等措施都有风险防范的考虑。REITs的收益能保持较高水平且稳定一方面是由于管理人的运营成功，另一方面也受资产本身的质量的影响，可以想象优质资产的收益是显然会更保证，这是在最初的资产筛选时就应该注意的问题。
三、 REITs模式在融资方面的优越性
归纳起来在融资方面REITs有如下几个主要的优势。
1、 融资规模较大。REITs的融资是将发起人的资产一次性变现，在资产规模上有一定的要求，否则难以在证券市场上成立一支基金，相应的其变现之后的资产规模也相当可观。对于开发商而言可以很好的缓解资金方面的压力。在前文的分析可以看出，REITs的融资功能表现在发售基金单位和获得贷款两个方面。在越秀案例中，资产总值评估为40.5亿，越秀在证券市场募集到约20亿资金（67.9%的基金份额），通过银行贷款获得12.6亿元，共计32亿多元全部作为资产转移的对价支付给了越秀投资。
2、风险较小。对于发起人而言，风险来源于发行折价，而发行折价的原因来源于证券市场的不景气和市场上投资者信心不足。对于市场的不景气，发起人可以选择适当的时机进行发售而避免风险。同时，发起人应该在筛选资产时选择优质资产以及不同的资产组合来提升投资者信心，同时可以提供担保。例如，越秀REITs的设立过程中，越秀投资作为GCCD BVI履行责任的担保人以提升投资者的信心。最后，如果在发行过程中出现折价现象，发起人还可以通过自己认购更多的基金份额来防止折价损失，而在市场上的基金单位价格回升时进行转让以收回折价损失。
3、长期发展的平台。因为REITs在存续期间仍可以收购在建项目进行对外投资，因而对于发起人而言，在证券市场上设立REITs就是获得了一个长期发展的平台。在此后的发展中，发起人可以将自己的地产项目融入到已经的REITs中而实现资产变现。例如，“越秀REITs的‘发售通函’载明，越秀REITs未来将‘透过收购缔造商机及制订发展策略’。在基金单位上市后，越秀投资向越秀REITs授予优先购买权，收购其旗下若干位于广州的甲级办公及商业楼宇：预计2006年落成的‘越秀新都会’，预计2007年落成的维多利广场裙楼上的两幢办公楼，预计2008年落成的‘亚太世纪广场’预计2009年至2010年落成的‘珠江新城双塔’之西塔。对于越秀投资，越秀REITs还意味着未来多了一条便捷的物业变现通道。”
REITs作为一种新型房地产融资工具对于中国的房地产开发中的融资具有明显的优势，因而一定会成为房地产发展的一个不可或缺的工具。但是，也应该看到目前这种模式的研究和应用还都很不成熟，我们应该进行更多的探索，以寻找适合中国的REITs发展之路。