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房地产开发项目策划方案范文1
房地产营销策划方案原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。
一、独创原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
二、整合原则
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：
第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。
第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。
第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
三、客观原则
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
四、定位原则
所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行原则
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。
六、全局原则
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
七、人文原则
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
八、应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
房地产营销策划方案
前 言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售(招商)目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态
1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。
2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
房地产开发项目策划方案范文2
1.1生态理念
随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。
1.2科技理念
随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。
1.3投资理念
投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。
2房地产市场营销注意问题
房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：
2.1房地产的商品属性
房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。
2.2房地产市场营销的区域关系
作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。
2.3正确的认识和看待房地产营销策划
营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。
2.4营销策划与销售
营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。
3房地产策划发展方向
房地产开发项目策划方案范文3
关键词:房地产；技术管理；规章制度；计算机技术
我国从2000年正式宣布全面停止住房实物分配，中国的房地产业正式进入市场化发展阶段。随着社会经济的发展，人民生活水平得到不断提高，生活需求也随之逐步变高，人们对住房的功能性、舒适性等要求越来越高，房地产业相应迅速发展起来。商品房开发质量也越来越受到人们的关注，而房地产本身在进行开发建设的过程中，其技术管理工作为整个房地产开发过程的工程质量提供了有力的保障，是房地产开发日常管理工作的重要组成部分。因此必须在房地产开发全过程中，不断提高房地产开发技术管理水平，逐步完善相关管理制度，有效控制房地产开发技术管理工作，提升房地产开发工程质量，积极预防任何不可控因素的意外出现，及时高效的完成开发任务，促进房地产开发企业向更好的方向发展。
1房地产开发企业技术管理工作的特点
1．1全面性
面对一个工程项目，勘查、设计、监理、施工单位，各有其阶段性工作内容，各单位都在各自业务范围内针对项目实施不同阶段、不同专业、不同要求进行工作。而房地产开发企业却不同于上述单位，从前期市场调研、策划、可行性研究，到规划设计、施工图设计，到项目施工，到竣工，直至后续物业管理、项目后评价，是对开发项目的全过程进行全方面管理。房地产开发企业对技术的管理，是从项目策划方案、可研，到概念设计、规划设计、技术设计、施工图设计，到施工、竣工、交付使用，甚至后续对建筑及设备系统等的日常维护管理，都应该全程参与，并衔接协调各专业、各阶段、各单位之间的工作。对所有与技术有关的物质产品和精神产品，都要合理地联系在一起，并组合成一个完整的整体工程。
1．2综合性
房地产开发企业对技术的管理，不仅要从工程技术角度出发，协调考虑建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、燃气、通信、网络、规划、市政、交通、消防、人防、景观、安防、物业等专业技术要求，还要认真研究市场需求，了解不同人群的生活习惯、生活标准，分析其对房地产产品用途、功能等方面的要求，努力完善产品以满足市场需求，使产品能尽快售罄、资金尽快回笼。更要充分考虑项目经济效益最大化，在符合国家有关政策法规、满足市场需求的基础下，优化设计方案、比选所用技术、工艺、方法、设备、材料等，努力降低开发成本，确保产品品质。
1．3前瞻性
房地产开发具有开发周期长的特性，一个项目从酝酿准备到完成，快则两三年，慢则五六年，甚至十几年。而房地产开发的产品，不论是住宅、公寓，还是商场、写字楼，使用都在数十年。如何确保开发产品能如期售出、售完，如何满足人民日益提高的居住要求，唯有提高房地产开发技术管理工作的前瞻性，确保开发产品的灵活性和适应性，充分考虑发展的需求变化，努力寻求企业经济效益与产品社会效益的平衡点。
2房地产开发企业技术管理工作的内容
1)参与开发项目的策划。从工程技术角度提出专业建议，提高策划方案的可行性。
2)参与可研的编制。针对所开发项目，以技术角度分析其可行性，从技术上提供决策的依据。
3)设计管理。按开发要求，编制勘察、设计任务书(含面积标准、技术经济指标、功能要求、装饰标准等)，跟踪户型设计、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计，审查设计成果，组织企业内部各部门进行研究商讨，并督促设计单位修改完善。协调建立交流平台，组织图纸会审和设计交底，加强与各方联系，及时沟通情况，研究解决出现的各种技术问题。认真审核方案调整、设计变更、技术核定，确保其必要性、可行性和经济性。
4)参与项目质量管控。参与项目材料、设备的技术考察、选型、招标、核验工作，参加项目各阶段验收工作。5)建立企业内部的技术管理制度体系。制定内部技术管理制度，编制和实施企业内部的科技发展规划，及时掌握国内外行业的科技动态，认真做好技术总结后评价。
3房地产开发企业技术管理工作的方法
3．1建立健全技术管理的规章制度
根据工作内容，结合开发企业的特色，制订并完善设计审核程序及审批制度，技术管理责任制、工程技术质量管理办法、工程技术合理化建议奖励办法等规章制度，使得对技术的管理目标明确、责任分明、合理有序、公平公正。避免决策的随意性，并充分调动技术人员的积极性。
3．2深入了解新材料、新设备、新技术的应用与使用风险
改革开放以来，随着我国加工业、制造业生产力水平的逐步提高，建筑材料及生活设备得到迅速发展，除了名目繁多的进口产品和合资产品外，许许多多国内生产、加工、制造的新材料、新设备、新技术也如雨后春笋般不断涌现。其中不乏假冒伪劣产品，貌似相同或相似，但实际却存在各种问题。另外还有大量不实的广告宣传，加上竞争、销售过程中使用各种不正当的手段，大大加大了正确选择的难度，在项目运作过程中，很容易作出不恰当的、甚至错误的决定，造成开发周期延长、开发成本增加、开发利润降低、开发质量下降、企业信用下降、产品销售不佳等情况出现。因此在选择使用新产品、新技术时必须慎重对待，必须“货比三家”，综合比较考量，多做调查研究。提前做样板或局部试用，以测试实际效果。必要时可以直接访问使用过的用户，或向专家和有实力的科研机构咨询，做到心中有数。正式采购时，同提供新技术的单位及供货厂家要签订风险担保合同，明确技术标准违约条款。总之，一定要以积极慎重的态度和措施来努力降低应用和使用风险。
3．3加强专业技术力量的选拔、培训
面向社会各行业选聘优秀专业技术人才，采取科学合理、公平公正的日常评价机制，加强日常专业业务培训，聘请专家讲课，以确保专业技术力量稳步提升。
3．4建立科技专家支援平台
尽管房地产开发企业在专业技术人才选拔上，会尽可能多地选聘优秀的专业技术人员，但终究其技术力量及覆盖面还是有限的。在日常总会遇到众多学科、众多工种的技术问题。虽然房地产开发企业要求其技术管理人员，要具备多学科、多工种的基本知识，才能协调解决各种技术问题，但也不可能样样精通。另外建筑工程技术也在不断更新、发展，对于新技术、新材料、新设备、新工艺不断的大量涌现，不可能也无法及时熟悉掌握。所以，在遇到一些较强技术性、较高专业性程度的技术问题时，还得依靠社会上的科技专家力量。因此，应该尽早与有关各科研单位、专门机构和专家建立日常沟通，聘请专业或高级管理者，咨询有关专业机构，建立科技专家支援平台，以及时咨询解决过程中出现的问题。
3．5加强对行业技术情报和信息搜集
应该建立企业技术人员外出参观学习机制。“知己知彼，百战不殆”，只有了解当前工程技术状况、掌握行业技术发展动态，才能做好技术管理工作。“前车之鉴，后事之师”，通过对所了解掌握的行业实例进行认真细致地分析，可以避免发生其他项目出现的问题。可以同相关行业协会及有关技术情报部门建立固定关系，经常参加各种展览会、学术报告会，与行业前列企业建立技术情报交换渠道。同时也要了解国外的行业技术情报和信息，以弥补我国作为发展中国家在发展过程中出现的一些不足与滞后。
3．6充分利用计算机技术建立
建材设备的信息库，建立咨询、市场、造价、规划、设计、施工等技术资料数据库，将材料设备及技术资料信息化、数据化、电子化。还可以在有能力的情况下，利用、开发多媒体软件，进行相关专业技术问题的研究。
4结语
房地产开发企业对技术的管理水平，直接决定了房地产开发产品质量和使用年限长短，但目前房地产的技术管理仍存在很多的问题，而提高技术管理的水平，不是由某一方面说了算，而是由各阶层的管理人员相互配合，共同协调来完成的。所以要保持积极的学习态度，不断借鉴一些国内、国际同行业企业先进的技术管理经验，降低成本，取人之长，补己之短。
参考文献:
［1］涂若宇．谈如何做好房产开发工程项目管理［J］．四川建材，2014(2):257-258．
［2］朱占魁．浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题［J］．河南建材，2014(1):55-56．
房地产开发项目策划方案范文4
【关键词】房地产项目；风险管理；政策风险
在房地产投资活动中,人们既想获得较大的收益,也想规避各种风险。这是一对复杂而难解的矛盾。对一个理智的投资者,只有充分了解房地产投资的风险情况,对各种风险进行认真地分析和预测,并根据自身实力,估算投资风险的承受能力,综合权衡房地产投资的收益和风险,制定规避风险的防范措施,以求达到风险小而收益高的目的,这才是房地产投资开发商的理智选择。可见,了解和掌握房地产投资风险并及时规避风险,才是投资者明智的选择。
1 房地产开发项目的风险分析
1.1 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括
项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。
1.2 项目的财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的,如果房地产的总投资收益率低于银行利率,则不仅资金筹集变得非常困难,而且会造成了负债经营的局面,出现融资风险。在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到房地产的投资回收的可靠性,造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
1.3 项目建设阶段的风险。土地获取后，投资者根据需求以及地区的情况对获取土地进行项目建设。在项目建设的过程中也存在着一系列的问题，包括: 设计理念以及风格的落后或者不切实际、建筑物实用性差、建筑物存在质量问题等。
1.4 销售阶段的风险。销售是房地产项目投资的最后阶段，也是资金回流的阶段。在这个阶段中存在的风险主要来自于房地产销售的数量、价位以及时机。在不同的地方，房地产的价格是不同的。销售时如果不切合实际的销售，就会影响房地产的销售进度，从而影响资金回流。另外，在房地产销售阶段自然灾害也会对房地产项目带来风险。例如: 地震、龙卷风、洪水等。
1.5 土地取得阶段的风险。土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润，开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作，这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力，从而给项目开发带来风险。
2 开发商规避项目风险的方法
规避风险的方法是通过对风险识别、风险评估、风险评价,在此基础上优化组合各种风险,并对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。规避风险的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。因此,开发商规避项目风险的主要内容为:
2.1 明确界定开发项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以规避因遗漏而产生的风险。
2.2 明确项目目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。
2.3 企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。每个企业的发展和壮大都有一批素质极强的员工，那么房地产企业更应该在现今竞争激烈的环境下培养一批又风险思想和抗风险能力的员工。这也是除了客观的风险存在下一个能最大限度避免主观风险的要素。
2.4 分化资金，多面投资。现代企业的资金投资渠道已经从单一化向多元化发展，房地产行业也有不少这样的例子。在现在竞争激烈和政策浮动较大的房地产行业，企业可以把资金分化投资，这样就可以避免巨大资金的投入回收周期慢问题，避免陷入单一化循环经营的策略。也可以联合其它实力较小的房地产企业一起投资，分担其中一部分的资金也是一种新的投资渠道。这样就不会因为资金一次性投入过大而面临倒闭的风险。在多元化经营的今天，房地产业经营模式已经不能用传统的模式来竞争，只有转变思想才能有立足之地。
2.5 增强项目风险意识，编制项目风险计划。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识，有计划的编制项目风险计划是十分必要的。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正意义上的从意识到行动的有效途径，规避风险。有效的编制风险计划，就能最大程度上在建设过程中合理的安排管理，施工计划，材料使用。从而保证质量并能避免延长工期的风险。
综上所述，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视“过程控制”的管理重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。
参考文献：
[1]陈煌红，张 欣.房地产开发项目全面风险管理［J］． 西南科技大学学报，2006( 3) :56-58．
[2]邓田生,徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探［J］.企业技术开发，2006(11):101-103．
房地产开发项目策划方案范文5
房地产开发企业具有项目审批文件多、开发项目周期长、开发环节复杂、开发产品固定、涉税复杂等特性。
二、房地产开发企业一般业务流程
（一）前期准备阶段，注重项目策划
1、取得相关证件，归类入档，以便在项目开发期间、清算期间供管理者及政府相关部门调阅，其中：
文件、证书：发改委立项批文、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、人防建设审批文件、土地使用权证等。合同类：土地出让（转让）合同、建设工程施工合同、设计合同、勘察合同、监理合同、测绘合同、审计合同。其他类：可行性研究报告、策划方案、环境评估报告、规划设计总平面图、预算审计报告等。
2、及时入账、正确核定税种
按照财务制度，房地产开发企业支付的取得土地使用权所支付的价款（土地出让金、土地转让价款）和按国家规定缴纳的有关税费（契税、土地登记费）记入“开发成本-取得土地使用权所支付的金额”，入账时应结合土地使用权证、出让合同、土地出让（转让）票据、契税票据、银行付款单等审核受让土地面积是否正确，是否有政府事后返还土地价款因经办人员问题，造成未计入收入总额情形。若受让土地属分期分批开发，按占地面积法或建筑面积法合理或税务部门确认的其他方法计算分摊。可能涉及税种：契税、印花税、土地使用税、企业所得税。
（二）开发实施阶段，真实、合理、正确核算开发成本、统筹运作资金、规避税收风险
1、统筹运作资金，控制经营风险
房产开发企业资金前期投入较大，筹集资金渠道形式主要为：金融机构贷入、投资者投入、非关联企业（个人）借入，关联企业（个人）借入，集团公司统借统还等。企业可按贷（借）入资金记入“短期借款”，入账时应结合贷款（借款）合同，银行进账单，确认还款期限，做到资金既不短缺也不冗余。
借款利率方面，投资者投入的机会成本最低，但向金融企业以外借款因涉及票据问题，在实际操作中，实际发生利息费用与计税金额会产生差异：在企业所得税方面，关联企业利息扣除按照财税（2008）121号文件规定，“第一条，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除，接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：2：1”。在土地增值税清算方面，凡不能提拱金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。若企业既有金融机构贷款，又有非金融企业借款，则土地增值税清算时扣除金额只能按金融机构提供的利息费用，据实扣除，增加企业税负。
从购入土地使用权开始，到项目竣工验收为止，利息费用作为房地产开发费用，竣工验收后发生的利息支出作为企业期间费用。
2、真实、合理、正确核算开发成本，控制财务风险
房地产开发企业开发过程环节复杂，周期长，涉及外部监督管理部门众多，有必要结合所在行业要求和企业自身特点，建设与实施内部控制制度。
开发成本分四项：“开发成本-前期工程费”主要核算规划费、设计费、勘察费、测绘费、报批报建费、七通一平支出等建造前发生的费用；“开发成本-建筑安装工程费”主要核算桩基工程、土建工程、门窗工程、水电工程、工程监理、装修工程等建筑与安装工程支出；“开发成本-基础设施费”主要核算开发区内供水、供电、供气、排污、道路、照明、绿化等必要设施费；“开发成本-公共配套设施费”主要核算开发区内居委会、会所、物业场所等公共设施；“开发成本-开发间接费”主要核算直接组织管理开发项目发生的费用，如工资、折旧费、办公费等支出。按照企业财务制度，财务入账时需关注：
根据签订的工程合同、工程结算报告、工程决算报告、工程造价审计报告，结合“预付账款”、“应付账款”查看已取得发票已入账或已实际支付工程款未取得发票情况；杜绝多付款、提前付款和不按规定付款；付款方、发票开具方、合同方需同一主体；已开具的发票是否符合当地税务机关对工程发票的规定；采用甲供材方式的，取得施工方开具建筑安装发票时是否包含了甲供材料的材料款，应核实甲供材清单，避免重复列支，一般来说，开发企业提供甲供材，施工方应作为营业税计税依据，按照现行税法，建筑安装工程不论合同如何签订，必须以工程所用的原材料，人工工资，其他费用合计为营业税的计税依据，若施工方未实际缴纳，开发企业承担扣缴义务风险。
可能涉及税种：印花税、土地使用税、个人所得税、企业所得税。
（三）销售环节，提高资金利用效率，正确核算收入，合理安排税款
1、取得相关证件，归类入档，为清算提供依据
证件类：商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、公共配套设施移交证明、分户房产证。其他类：面积测绘计算报告、房地产销售合同等。
2、正确、及时核算产品销售收入，按期纳税，防止税收风险
房地产开发企业销售开发产品取得收入，包括货币收入、实物收入、工程款抵顶、视同销售收入、其他收入。前期筹划时先确认合理的销售方式，对不同的销售方式确认销售收入应作出具体规定，如：内部单据转移流程、合同签订、收款方式、入账时点等。
销售未完工开发产品，根据销售部门提供的台账、不动产预售发票、银行进账单，分列明细计入“预收账款”科目，账面不结转确认“主营业务收入”，会计与税法产生差异，税法作为收入计算税金，按照国税发〔2009〕31号，第八条“销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%”。“预收账款、其他应付款-定金”当期增加金额作为营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税计算依据，也作为业务招待费 、广告及业务宣传费计算依据。
销售完工开发产品，根据销售部门提供的销售台账，测绘报告、银行进账单，审核销售面积与销售单价，开具不动产销售发票，转销预售发票，转出“预收账款、其他应付款-定金、应付账款-工程款抵顶”科目计入“主营业务收入”科目。可能涉及税种：营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税。
3、合理安排资金，提高资金利用效率
及时、正确确认收入，规避税务核查风险，减少现金流出，有利于企业管理层统筹资金，增加股东财富。
房地产开发项目策划方案范文6
[关键词]房地产产品；营销策划；理论；应用研究
1、引言
房地产营销策划就是运用整合营销概念，以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广
等方面对房地产产品进行整合，以优质的服务销售房地产商品，使消费者在生产或生活，物质或精神方面得到满足，为开发项目规划出满足消费者需求，扩大消费渠道，使开发商获得利益的全过程。
营销与推销在本质上是不同的，在整个营销过程中，体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的
预测，并根据预测结果，制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中，房地产企业为占有最大的市场份额，在营销活动中取得成功，需要采取适当的方式促进产品的销售，包括以适当的价格，通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此，借助多门学科的知识制定营
销策划，在买卖双方之间沟通信息，把企业与消费者有效的结合起来，使企业了解顾客的要求，包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等，摸清规律，改进产品，使产品更加适销对路，扩大市场份额，使企业形成有效的传递和反馈的信息系统，在房地产市场中，为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。
2、房地产营销策划的阶段和方法
2.1房地产营销策划的阶段
房地产营销策划是分阶段的，与销售过程相呼应。在不同的销售阶段，市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同，主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。
根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分，项目市场推
广过程也可以相应地分为四个阶段，针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期，市场推广应该以推介物业特点为主题，向消费者展示楼盘的基本情况；在强销期应该以推介市场为主题，让更多的目标客户群关注；茌持销期应该以推介广告主体为主，配合样板间，在人气积聚的环境下，使消费者产生购买欲望；在尾盘期应该以朴实的宣传为重点，突出项目各种功能性特点，吸引消费者。
2.1.1开发阶段的营销策划
企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性，要用发展的眼光，运用科学的方法对市场前景开展调查和预测，进行供需分析和和开发潜力分析，做好前期准备工作。只有这样，才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态，在长期的市场竞争中处于不败地位，赢得市场份额。
2.1.2销售阶段的营销策划
企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段，如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段，让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势，用各种方法增强消费者的购买信心，为消费者提供满意和周到的服务，在销售的黄金期占有市场。
2.1.3物业管理阶段的营销策划
物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带，消费者通过物业了解和熟悉企业，因此，物业服务的质量，在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨，如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心，达到满意的程度，才能吸引顾客踊跃购房。
2.2房地产营销的几种方法比较
为实现房地产的营销目标，一般使用以下几种营销方式：广告，活动推广，品牌推广，公共关系。几种方法的主要特点见表1。
表1几种营销方式对比
2.2.1广告推广
广告推广是根据营销推广的计划和目标，在市场调查预测的基础上，对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动，决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。
2_2.2活动推广
活动推广是指企业调动各方力量，通过举办大众关心的、具有创意性的活动，吸引消费者的参与并吸引媒体的报道，从而提升企业和楼盘的知名度，树立良好形象，达到促进销售的目的。
活动推广的类型有：楼盘庆典仪式；社会公益活动；社区内活动；大型有奖销售、打折促销活动；导引教育型活动；善用时势环境型活动等。
2.2.3品牌推广
品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程，在整个过程中开展品牌积累与创新工程，通过品牌推廣，提升了项目的附加值，充实了项目的内涵。
可采取以下方法：楼盘品牌战略；企业品牌战略；企业与楼盘品牌联动战略。
2.2.4公共关系
公共关系是利用各种方法和途径，同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流，在社会中建立良好形象和营销环境的活动。
可以采用以下几种方法：新闻；事件；社区关系，调研活动；对外联络协调工作。
通过以上分析，房地产营销策划是在不同的销售阶段，对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析，从而对顾客群进行全方位的分析调查，制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略，在市场竞争中取胜。
3、“DL—YLY”项目的营销计划
3.1项目基本情况
DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带，属于宜居生态地产，周边有轻轨和多个公交站点，交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校，周边有多个低碳环保山体公园，设有居民健身中心等。
3.2项目营销计划
一期在2016年7月份开盘销售，销售周期计划在2年左右。
（1）2016年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用；样板间完成对外开放i参加春季房展；客户积累；会员征集、招募会员。
（2）2016年5月内部认购期。一期工程开工启动；会员客户预订。
（3）2016年7月开盘热销期。具备销售条件；一期第一组团开盘销售。
（4）2016年8、9月续销。
（5）2016年10持续推广期。形象宣传；主体全面封顶；参加秋季房展会，根据销售情况分期推出房源（秋展强销）。
（6）2016年11、12月续销（活动促销）。
（7）2017年3月完成配套及室内装饰；参加2017年春季房展会准现房促销。
（8）2017年5月完成室外硬软覆盖；现房销售；预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。
（9）2017年6月尾盘清理期。全面交房；尾盘销售。
“DL-YLY”项目，使项目周边整体地域价值实现质的飞跃，引领大连城市居住新的迁徙文明。
结语：
