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商业地产营销策划范文1
1商业地产项目分类
商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。
2商业用地的价值研判与发展定位
价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。
3．商业地产项目的营销策划
⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。
⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。
⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
商业地产营销策划范文2
地产行业所说购物中心的开发者往往是出身于住宅开发型企业，而商业行业所说的购物中心的开发者多是商品流通经营型企业。商业地产在开发运行中表现出很强的商业属性，而对于出身住宅地产的开发商来说，这一商业属性给其开发管理工作带来了很大的困难；对于出身商品流通的企业，由于企业战略发展的需要，国内商业企业往往不愿意涉足大型商业地产项目的开发，更多的是进行商业运营管理收益。
大型商业购物中心开发是近两年才兴起的行业，懂得项目全程运营管理人才十分缺乏，加之从住宅地产走过来开发商团队对商业缺乏实践经验，使的开发商陷入项目开发无头绪的状态。笔者在此从商业地产属于综合行业的特点出发，对大型购物中心、SHOPPING MALL开发商外部协作咨询团队进行分析，希望能与地产行业的朋友进行交流。
大型购物中心开发过程的复杂性
一个大型购物中心项目从立项到开业运营是一个系统的经营过程，一般要经历：项目可行性市场调查——项目商业网点可行性听证——施工手续及相关政府批文申报——建筑方案设计——建筑施工——项目招商、销售——购物中心开业运营——物业管理等过程。这个过程中的每一项工作有其先后次序，而且每一项工作过程在推进时互为作用，如果有一项工作出现问题就会影响到这个项目的推进。大型购物中心开发过程从工作项目数量看整体呈“橄榄型”，精确的说在项目开始建筑施工到招商基本结束时，其工作内容是最为繁多的。
大型购物中心开发过程中涉及众多行业
大型购物中心开发内部控制过程复杂，外部涉及行业众多。大型购物中心从开始到商业运营所涉及的行业有相关政府部门、地产开发行业、咨询服务行业、金融行业、建筑行业、商品流通行业、服务娱乐行业等等。而在各个行业下面又可以再细分为很多的小的次级行业，如本文下面要讲到的咨询行业就有商业开发管理咨询、商业运营管理咨询、物业管理咨询、营销策划咨询、广告策划咨询、投资咨询等等。
大型购物中心需要专业协作团队
面对复杂多头并进的内部开发过程、外部众多的关联性相关行业，购物中心开发商往往在内部对过程控制不利、在外部众多关系协调不好，而这些探其根本是由于对购物中心开发管理缺乏经验与专业知识所造成的。开发商常常会采取的措施是提高本企业人员专业素质、高薪引入专业人才来解决这些问题，但结果并不理想，而且高薪引入的专业人员还因为“空降高职位”而引发团队组织建设上的诸多问题。
出身住宅开发的开发商大多能借助原来开发住宅的经验，借用营销策划咨询、广告设计公司来帮助自己进行一些营销工作，但往往感觉这些咨询公司对项目的推进是“治表不治本”，最明显的表现为项目不吸引主力商户、整体项目招商销售缓慢。购物中心开发商面对这些的局面，最需要调整的工作就是加强购对物中心商业属性的认识，并及时的建立其服务项目开发全程的专业化、分工精细化的外部协作顾问型团队。
大型购物中心的专业协作团队分类与管理
搭建全程的外部协作团队首先要对协作团队的分类有一个全面正确的认识。一个大型购物中心的外部协作团队包括工程咨询公司、投资咨询公司、管理咨询公司、财务咨询公司等四大类，具体包括调研机构、营销策划公司、市场推广公司、投资类顾问公司、建筑设计公司、物业管理公司、法律咨询公司、商业运营咨询管理公司、项目开发管理咨询公司、网络技术服务公司等。
购物中心开发商在充分认识各个专业公司服务内容的基础上，在项目推进的过程中适时、有续的引入各类专业协作顾问型公司，使其成为项目推进过程中的重要力量。要改变以往工作中“以我为主”的经营观念，把自己从一个购物中心项目的直接开发经营者，改为定位于一个搭建“商业地产开发平台”的资源整合者。一个商业地产开发商的开发经营能力，在一定程度上是其借用外部各类专业协作团队对目标商户需求的满足能力。
商业地产营销策划范文3
社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。
一、 我国社区商业现状分析
我国社区商业还比较落后,在经营管理方面存在以下问题:
(一)只顾眼前利益,重视销售、忽视招商和运营
目前我国社区商业存在比较严重的重销售、轻招商、轻运营的现象,原因有多方面,主要在于:①我国金融体系对开发商的支持有限,一般只提供项目开发贷款,要求开发商以销售回款作为还款保障,以不动产作为抵押和担保,开发商迫于资金压力不得不急于销售;②开发商过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势是以卖为主,一卖了之,不关注后期的招商和运营;③以运营为主的商业地产开发模式已经超出了开发商的经营范围和核心能力,开发商缺乏这方面的能力,只求短期销售收益,不想靠长期运营获得收益。
(二)售价和租金定价过高,严重透支行业利益
现在大多数商业地产开发商不论是出售还是出租,定价策略上都是“高价撇脂策略”,提前透支了商铺投资者和商家未来多年的商业利益,严重破坏了商业地产上下游的关系。但是,精明的商家比开发商更具有强烈的成本意识和风险意识,他们不会为开发商盲目买单的。笔者所在城市的一个楼盘,因为底商要价太高不好卖,根据商铺定价和当地房租平均水平估算投资回报率,根本就不合算,导致该商铺已经建成三年,至今没卖完。
(三)开发商招商推广华而不实
科特勒强调企业的营销工作要从消费者的需求出发,要认真做好市场细分、目标市场选择和市场定位,规划好4P策略。但中国房地产开发商没有真正重视科特勒的营销思想,他们最关心的只是销售,通常把市场推广认定是营销工作的全部,不管消费者的真实需求是什么,也不管产品的真实属性是什么,只通过一个特定的概念对产品进行包装并通过媒体广泛宣传。很多开发商喜欢延用做住宅的方式,请一些广告公司或房地产商策划一堆华而不实的招商手册吸引商家注意,但那些漏洞百出的招商资料根本禁不起商家的理性推敲。
(四)后期运营管理不专业
对于商业地产来讲,真正的价值来自于后期的运营管理。有的开发商自己成立个物业管理公司,用物业管理后期的商业运营管理,实际上根本没有专业的商业运营管理;还有的开发商干脆用商贸公司来代替商业管理公司;极少数开发商成立了商业管理公司,负责后期运营管理,但这种隶属于开发商的商业管理公司,往往缺乏自己的经营思想和动力,起不到一个商业管理公司应有的作用。
(五)对专业服务机构缺乏应有的尊重
很多社区的商铺盖好了却租不出去,开发商这才找专业服务机构帮他招商卖房,还对专业服务机构开出极端苛刻的条件。某商业地产老板要求营销咨询公司帮其策划销售商业门面房,但提出极为苛刻的条件,卖出去就给1%的提成,卖不出去就罚款30万,营销咨询公司感觉风险太大,最后谈判破裂。可见,专业服务机构在商业地产这个行业还远没得到足够的尊重。所有为开发商服务的专业机构,包括做市场调查的、做前期营销策划的、做房地产销售的、做广告的,都处在夹缝中生存的状态。
二、对社区商业发展的建议
(一)社区商业发展要突出便利性
社区商业“因住而商”,在满足社区居民一般的居住功能之外,将承载更多更丰富的内容,便利性社区商业将是未来商业发展的一大趋势。然而,有些社区商业的管理者无视这一发展趋势,对社区商铺经营项目硬性规定。某居民小区物业管理公司不让所辖商铺从事餐饮行业,担心会出现餐饮店人多嘈杂影响居民生活的情况。殊不知,小区的居民特别希望自己家附近有一些餐饮小店,能解决他们吃饭的实际问题。其实,社区商业的发展与社区居民的生活息息相关,应该突出便利性,让社区居民购物、休闲娱乐都方便。
(二)研究社区消费者市场,准确定位
不同社区聚集的居民特征不同,文化背景不同,消费倾向和品味不同,意味着社区消费蕴含着多元化、个性化的色彩。所以,社区商业发展的立足点应该是全面迎合社区消费特点,寻找准确的经营定位,摸索能够抓住商机的发展模式,满足社区居民的消费需要。
盲目的进行规划,忽视消费者市场的真实需要,轻则导致社区商业价值的降低,重则使整个社区商业陷入困境。社区商业错误的定位,不仅不能满足社区居民的消费需要,还会因为社区商业的萎靡而影响整个社区的品牌形象。
对消费者市场的准确把握,能有效地促进社区商业的物业销售及招商引进。某社区商业楼盘,就是因引进德克士,而成为众多购房者、商业投资者的关注焦点,而该商楼的宣传单页就是把德克士入驻作为最大的亮点。
(三)采用多种经营形式,发展社区商业
社区商业有三种分布状况:一是杂乱无章地散布;二是连续性地排列成商业街;三是聚集在社区购物中心。社区购物中心是社区居民生活的第二个空间,其内容丰富多彩,既是一站式购物,又集消费、娱乐、休闲为一体。购物中心优势明显,是社区商业发展的主要形式。社区超市是社区商业中与居民联系最紧密的。超市主要是连锁、自选。生鲜超市取代农贸市场,解决了食品安全问题,优化了社区环境,发展了社区商业。便利店是满足顾客便利性需求为目的,极具竞争力的社区商业零售业态。多种经营形式共存,将共同促进社区商业的发展。
(四)聘请管理人才或服务机构进行专业的运营管理
商业地产营销策划范文4
根据地产顾问公司仲量联行的数据，包括亚洲投资者在内的全球投资者今年上半年在亚太地区共收购了600亿美元的商业地产，规模较上年同期增长21%。第二季度期间，投资者们在中国商业地产的投资达到60亿美元，较第一季度的36亿美元增长65%。
可以看出，在整体经济调整的背景下，商业地产的投资不降反升。以北京为例，个人投资者占到商业地产投资比例的50%。此前曾传出的“房哥”、“房姐”坐拥几十套房产，其中大多数都是商业地产。
商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办公楼存量将新增3000.万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。
目前国内房地产公司对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，万达、恒大、SOHO中国等地产公司都是这种模式的代表。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，但却对商业地产影响不大。
由于商业地产的投资本来就对贷款有着严格的限制，而且其本身就具有投资属性，加上商业地产的物业成本维护更高，因此很难像住宅地产那样被恶炒。这也迫使部分投资者从住宅地产转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。
商业地产投资可大可小
现代的商业地产已经不像是以前买几间铺子等待收租那么简单了。不同的地理位置、配套设施、物业管理等都决定了商业地产的投资价值。与住宅地产投资不同的是，商业地产投资可大可小。往小了说，一间铺子、一个商场柜台都可以算得上商业地产投资；往大了说，写字楼、公寓、甚至是大型的多功能商业中心都是可以投资对象。
从商业地产投资的功能属性上看，其主要可以分为专业性的批发市场、购物中心、商铺、地区商业投资。
专业性的批发市场是我们最为熟悉也是最常见的投资方式。一个柜台、一个卖场门面都是这类投资。在城市商业中心投资这类地产相对比较容易出租，收益也相对稳定。但实际操作起来并不容易，由于其所处的商场、市场的特性，对该行业的专业水平要求很高。如果看不准或者是投资地段没有充足的人流量作为保证，投资很可能有去无回。
商业街的商铺投资算是最悠久的投资标的。随着城镇化的发展，国内几乎每个城市都会建有自己的商业街，类似于北京西单、上海淮海路、南京新街口里的商铺早已经是“千金难求”。
这不仅是因为其巨大的人流量保证了其商铺的价值，更重要的是商业街已经形成品牌效应。商业街的商铺投资方式较多，可以出租、自营，风险相对可控，比较适合中小投资者。当然，不会每个城市都有那些知名的品牌商业街。专业的管理和商业规划对一个商业街发展至关重要。对于投资者而言，在投资商业街商铺时应当了解其背后的物业管理团队和未来发展定位再决定是否投资。
购物中心投资相对商铺投资要更加规范。由于拥有统一的物业管理、较为规范的营销策划，一些购物中心的产权商铺近年来开始进入中小投资者们的视野。当然，其投资价格也要高于普通的小商铺投资。一个购物中心的投资价值主要由其后期的运营管理将决定。良好的经营环境可以使购物中心成为焦点，但如果管理不善，购物中心很可能门可罗雀。
社区商业涵盖范围比较广，主要出现在一些一、二线城市，SOHO中国便是其中代表。除了写字楼投资外，社区中的商铺、配套应用设施都可以进行投资。在欧美，这类投资已经非常成熟，在中国也是未来最具潜力的商业投资类型。不过这类投资的适用人群比较固定，而且在三、四线城市很难成规模，投资回报率很难估算。
商业地产投资泡沫需提防
商业地产投资潜力巨大，但其中风险也不可不防。据清科集团统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。
清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，容易产生商业地产泡沫。
从普通投资者角度来看，现在国内的商业地产不管是单户独栋的写字楼、办公楼还是大规模房产企业开发的商业中心、步行街、城市综合体，都普遍存在着对商业地产概念认识不清的问题。
商业地产营销策划范文5
“现在房价下跌预期已经形成，政策力度空前，追涨杀跌的心态，让不少准购房者患得患失。”中国社科院金融所曹红辉博士在接受《金融理财》记者采访时表示，真是买了房怕降价，不买房怕通胀，这种左右掂量、利弊较量让很多人疲惫不堪。
更令人苦恼的是，贷款少了，利率高了，可能又要加息了，这些都和房价走势一样，折磨着购房者。面对如此多的“纠结”，当下国内楼市会呈现出哪些表象与心态呢？
①买房派
稳步上涨 趁早下手
或许对于很多买房人来说，房子的居住功能已经被其投资属性超越。为此，在买房时，房子的升值空间成为很多购房者的首选因素。此外，在他们看来等待房子降价几乎是在做梦，而对于真正的刚需来说，买房无须计算太多，合适即可以出手。
采访中，在央企工作的侯先生表示，“从近十年房价来看，房价一直都在稳步上涨。2002年，我买了自己的首套房，当时房价4000元/平方米，现在却涨到30000元/平方米左右。现在后悔当初没有买下自己家对门的另一套房子。所以，我觉得买房，还是要趁早！
对于刚性需求的购房者而言，买房对于他们来说，量体裁衣，合适最重要。准备国庆结婚的李先生也表示，房价或降或涨，已经变得不重要。结婚肯定要考虑买房，如果租房成本和房子贷款月供差不多，凑足首付的话，买房肯定买定了。
②观望派
还未到抄底时机
面对严厉的楼市调控政策及大量的保障房入市，很多业内专家表示，楼市拐点已经到来，而这样的观点也不缺乏支持者。在选择购房的出手时机时，他们认为楼市“陷阱”比“机遇”可能性更大。况且，开发商还有招可寻，为此买房时机未到。
其中，资深媒体人孙先生表示，“楼市能否真正走出困境，目前状况还不清晰，房价还会有一定的下行空间。整个房地产市场弥漫着浓烈的观望气氛。以商品房成交量、价格及土地市场供应等各个方面情况来看，现在下手买房，的确具备一定的诱惑力。但别太急躁，还未到抄底的时机。”
很多观望派人士也表示，目前很多降价、优惠大多是“假摔”，而且目前楼市供应量充足，没有人来和你抢，所以不急，可以再等等看。
③投资派
通胀高企 收益为上
商品房的投资属性，吸引了大量投资者入市、置业。在限购政策的挤出效益之下，很多投资者同开发商一道剑走二、三线城市。其中，“不限购”成为众多开发商的宣传“利器”。
对此，一位从事房地产营销策划的工作人员表示，“这是很正常的事情，也符合投资的趋利性。从目前的现实情况来看，房地产行业之所以能够吸引这么多投资者，还在于目前的宏观形势。纵观整个经济市场，房地产仍然是近年来准入门槛低、收益更稳定的投资渠道。
尤其是，今年商业地产的投资热潮还在翻涌。对资金充裕的投资者来说，商业地产的投资收益回报也相对高昂。但是，值得注意的是，商业地产的后期运营。
④HOLD住派
实力所限，租房更好！
对于很多人来说，房价的下跌，也没有实力买房。一方面原因是自身的经济实力，另一方面，还有个人生活方式的选择。在此，我们将这一族群定义为“HOLD住派”。
商业地产营销策划范文6
我叫__，是行政部广告处广告执行员，现在竞聘的岗位是行政部广告事业处副主任。在我演讲之前，请允许我先解释两件事情：
一是今年我已_岁，可是在一般人看来，我不过二十几岁。在这里我想告诉大家，这不是我的错，都是本人“身材惹的祸”。
二是我的演讲没有完全按照规定的要求一条一条地生搬硬套，而是为了整篇文章的结构更合理，将所有要求的内容贯穿全文，还请大家原谅。现在我开始演讲：
在这阳光灿烂的仲夏，我到__仅有一年零三个月，由于集团公开、公平、公正，任人唯贤的原则，使我今天非常荣幸能走上这个竞聘的舞台。 在过去的一年里，广告处的工作是十分繁忙的，接二连三的认订、认购和促销活动，使我们广告处的工作人员在舒部长的带领下常常不分白天黑夜、上班和下班地干，一年多来几乎没有几个正常的双休日。但是我们并不为此叫苦，因为我们的成绩是显著的，每当看到我们每次认订、认购活动期间，那一幕幕人头攒动的火热购房场面，令我们感到无比的自豪和骄傲，也让我们体会到了“战斗地生活使人永远年轻”的真谛。当然，我们广告处的工作仍然存在着许多不足之处，比如策划力不足、有时计划不周全、设计比较粗糙等问题。今天，参加这个竞聘会，我没有豪言壮语，只有实实在在的几点参加竞聘的理由和对广告处工作思路的几点见解，请各位领导、评委和同事给予评审。
首先，我说一说我竞聘广告处主任的三点理由：
一、我有可胜任广告处主任的资历 我学的是广告相关专业——经济管理（市场营销），不但掌握市场营销基本知识，也懂得销售心理学、行为学、传播学。我们知道，广告是整个营销工作的集中体现，营销知识无疑是我们广告工作者的必备知识。另外，在未来竞争日趋激烈的市场环境中，市场营销中“人本”思想和理念必将不断升级，孙子说过：“上兵伐谋，攻心为上”，因此销售心理学、行为学、传播学也必将是我们广告人应该掌握的基本技能。
二、我有丰富的营销、广告实战经验 今年我已34岁，从1996年我就开始在《西南市场导报》社从事广告工作，后来做了责任编辑也没有放弃过营销、广告工作。近十年来，我在《西南市场导报》杂志社一边做编辑工作，一边研读了大量营销、广告书籍，发表了数百篇经济性报道与专题，不但丰富和巩固了我的营销、广告知识，也掌握了许多成功营销案例，并曾经为“润讯”全国通寻呼、双鹿电池、日丰管、银河大剧场、正和服饰城、富发大市场等产品和商业项目做过营销策划与广告。
三、我熟悉广告处工作流程，具有“近水楼台先得月”的优势 在过去的一年里，我作为广告处的广告执行员，几乎所有广告营销方案均由我起草，并主要由我来实施，对于广告处的运作程序与工作方式可谓了如指掌。
以上是我竞聘广告处主任的三点理由，接下来我就说说我对广告处工作的两点见解：
一、紧密配合营销工作，提前介入策划 大家都知道，广告是整个营销工作的一个重要组成部分，也是整个营销工作的集中体现，所以谈广告首先必须要谈营销，只有营销工作做好了，广告工作才有基础和方向，不能做“只有计划，却没有策划”的广告，否则事倍功半，甚至会错失商机。在过去的一年里，__的房地产市场可谓是狼烟四起，特别是商业地产市场竞争如火如荼，如果一个房产产项目没有核心卖点，是无法吸引消费者的眼球的。在做房地产广告时，项目的核心卖点就是广告要表现的主要内容，项目核心卖点能否成功提炼与整合，将直接影响项目推广的成败，因此紧密配合营销工作，提前介入策划，是至关重要的。
二、规范工作程序，不断学习、与时俱进 “效率是管理出来的”，规范工作程序是提高效率唯一办法，广告是一个庞大而系统的工程，没有规范的工作程序将无法保证各项工作的顺利进行。同时，广告是建立在多门学科基础上的一门应用学科，广告的要求随着市场环境的变化而变化。在人们物质生活、文化生活迅速提高，生产过剩、商品同质化严重的今天，市场竞争日趋白热化，一切政治的、文化的、人本的、情感的、技术的、价值的等因素，都会成为市场营销的变量因素。因此，我们只有不断努力学习业务技能，与时俱进不断调整和提升思路，才能做好广告工作。
