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商业综合体业态策划范文1
近几年来，随着社会主义的市场经济的不断发展和社会不断地进步，东南沿海地区和中央商务区逐渐形成了以购物中心为主的餐饮、娱乐一体化的商业中心，并且这些商业中心在一般的情况下都有特别大的规模，通常以11万平方米为基础点，有的还具备写字楼、酒店、公寓等设施，形成了功能的多元化和体量的巨大化的综合性建筑群，因此，把这样的建筑体系叫做城市商业综合体。商业综合体的发展在国外已经有很多年的历史，但在中国起步较晚，其中的许多项目都经过了详细的商业策划和设计者精细的设计，在实际实施的过程中积累了许多的经验，因此在城市商业综合体业态的设计中呈现了新趋势。
城市商业综合体业态拥有自己的特点，由于其不同地域所表现出的不同特点，因此它的发展趋势也是不同的。
一、城市商业综合体业态的演变
城市商业综合体的概念最早是在法国的巴黎出现然后在美国、日本而成为典范，在西方国家发展了几十年，它的经营理念和方式运营都是很成熟的。城市商业综合体在中国的发展时间是很短的，但也在不断的努力下和经验的积累下取得了一些成果。
我国的商业综合体的发展经过了几种主要的商业模式：第一代是供销社的商业模式；第二代是百货的商业模式；第三代是购物中心的商业模式和第四代的城市生活娱乐中心的商业模式。第四代的商业模式的建立是在第三代的购物商场和生活方式中心的基础上形成的一种新的商业综合体模式。第四代商业综合体的规模与商场模式更加接近，而在构建理念上又与城市生活方式中心更接近。它不是对原有模式的模仿，而是融入了这两种商业模式，又结合了项目特点与对市场的调查形成的一种创新型思路。它不单单有着从前的购物的功能，还多添加了体验式的消费方式，把购物、餐饮、休闲、观光和娱乐综合为一体，因此，第四代城市商业综合体不只是购物中心，还是城市的休闲娱乐和社交中心。
二、城市商业综合体的构建
（一）商业业态与建筑设计的创新思路
业态的规划是商业建筑中的重点，最合理的商业建筑的设计过程是：一要把对区位的分析与对消费者的调查做好；二是要对商业建筑进行整体的定位；三是对店铺进行招商，根据商户的设计要求对商业建筑进行设计。
以南京水游城为例。水游城是一个全面型的商业项目，它融合了购物、酒店公寓、娱乐场所、时尚休闲等商业设施。因此在业态布置上，不可以把简单的功能拼在一起，要让多种业态融合形成一个整体的商业综合体。要设计一个真正人性化的新型商业体系，在最初设计之时，就应把业态布局和建筑设计同时展开。水游城是在2004年进行商业设计规划，在2005年进行施工建设，2008年开始营业。和传统的商业综合体的区别是，水游城的业态建设和建筑设计是同步进行的，按照每一步业态的布局和具体的招商情况来进行设计和施工的，而不是先把建筑做好，再根据建筑类型进行招商引资。在水游城的运营方面，它是以社会为单位的公共性活动，如时装会、歌舞晚会、慈善晚会等一些民间的活动来取代一般的商业促销活动，以获取顾客的亲身体验感和认同感。
水游城商业业态
水游城空间效果
日本东京六本木在业态有都市会展中心+学术中心+影城+酒店+住宅+购物中心，各种业态组合在一起。注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，让顾客产生好奇心，延长顾客停留时间。六本木购物中心的外立面变化丰富，采用向上退台的方式。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。通过舞台活动，空中庭院绿化空间，让顾客可以参与互动。
购物中心内部的中庭设计有特色，采用内部地面盆景绿化，内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。
中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。
（二）在商业模式上的合理配置
随着现代人们的生活水平的不断提高，购物不只是对生活的需求而且是一种享受的生活方式。人们可以在商业购物中心进行娱乐、休闲等活动，除此之外还可以进行展示、广告等有关的社会功能，所以现在的商业购物中心跟传统的购物百货有着很大的区别。从某一方面来看，现代的城市商业综合体在业态设计上更与娱乐中心相接近，成为了城市人在周末进行活动的重要场所。因此在城市商业综合体的业态设计上要把这种变化元素增添进去，来构建更舒服的购物环境和休闲场所，并对其进行有效的组织。
1、把核心店和精品店有效的结合起来
核心店与精品店的统一结合会形成多级综合体业态的组合。有一定知名度的核心店都具有稳定的客户群，并且通过精品店来提升购物中心的档次。把不同的城市商业业态进行融合，以更强大的力量来保证城市商业综合体业态的顺利设置。
2、把城市的商业内街和中庭进行结合
在利用垂直空间的过程中，中庭体现了很重要的作用，能够聚集人气。中庭可以丰富商业的内部空间，能使商业内部的组织有效地进行实施。商业内街则是对商业的水平空间进行组织的重要方式，它的商业平面的面积非常之大，把几条或是一条城市商业内街进行内部的组织，和商业中庭进行结合，形成了合理的内部线。
商业的建筑体量的流畅线条，界面的灵活性的分布，建筑内外的空间的不清晰分界和内外的人群流动曲线的无缝连接，把整个的商业建筑紧凑的形成了一个圆状购物体，把有限的空间打造成了无限的遐想空间，并使购物者在消费的过程中更加享受，体现了其商业价值。
（三）绿色环保的建筑设计
对建筑进行节能设计是符合时代的发展需求的，它与可持续发展有着密不可分的关系。对城市建筑进行绿色的节能设计首先要树立人们对节能环保的意识观念。除了加大宣传的力度，还要让人们通过亲身的体验来了解节能环保的好处，感受到节能建筑的好处。
城市的商业建筑的成本高、消耗的能源大，所以在对建筑进行设计时最重要的是关注其节能性。要尽量减少立面的门窗和幕墙的数量，要使用中央空调，在运行时间和功能上的不一致，要进行独立的设计和调整。
另外，城市商业综合体业态在城市中有着非常重要的定位。它的业态关系与写字楼商业区等外部业态有着重要的联系，它的理想状态是通过依赖共生、互助的理念来安排，并在其间建立良好的方便的交通系统，成为统一的整体。
总 结：
总体来说，不断发展的城市商业和不断创新的商业业态，都被包含在了城市商业综合体之中，把这些不同的业态当作一个整体来设计，这就是目前的城市商业综合体业态设计的新趋势。要为客户提供一站式的餐饮、娱乐、购物和居住等服务，让人们在快节奏的工作之余能够体会生活的乐趣，然后要实行建筑的节能设计，节约能源，美化城市环境，减少各种污染，实现城市商业建筑的个性化，形成各自的风格。
参考文献：
[1]郑佳奇.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].城市建设理论研究，2012（17）
[2]潘桂东.城市综合体项目开发研究[J].城市建设理论研究，2012（14）
[3]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010（7）
商业综合体业态策划范文2
【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通
一、诺睿德国际商务广场项目简介
2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。
二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段
持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。
（一）第一个阶段是定位策略
一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。
首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。
做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：
1、优势
本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营
不同规模的经营业态，有较强的满足力。
2、交通优势
项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。
3、物业管理优势
发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进
经营理念，展现新型商业气象。
4、发展优势
本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。
5、弱势
处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。
6、经营优势
足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。
（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立
这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：
1、风格特色
以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。
2、品牌特点
鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。
（三）第三个阶段是开业推广期
包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。
另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
（四）第四个阶段是未来商业运营管理
并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。
（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。
（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。
在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。
可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。
三、商业综合体招商中的常见误区
（一）盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
（二）缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
（三）单纯依靠广告招商
招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
（四）过分强调市场环境的影响
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
（五）缺乏持续经营的商业管理观念
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。
四、开发商街类商业综合体项目的招商策略
（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略
1、不求全面开花，只求重点突破
任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。
2、不求最高点，只求制高点
诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。
4、“返租式经营”策略
近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。
（二）商业综合体项目招商的总体思路
1、第一步：招商与住宅紧密粘合
商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。
2、第二步：推广写字楼与酒店
在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。
3、第三步：商业放在最后推
商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。
4、确定项目的招商工作程序
（1）全国招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。
（2）长春本市招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。
策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。
（三）选择合理的招商时机
1、商业地产招商与销售
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
2、商业地产招商与整个项目建设
由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。
（1）主力店招商时间的确定
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
（2）中小店群招商时间的确定
中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
（3）制定招商工作进程
（1）第一阶段：（筹备预备期）
①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；
②制定业态定位标准；
③拟定初步各业态布局方案；
④拟定与商家合作方式及条件标准。
（2）第二阶段：（初选储备供应商期）
①进入全国招商工作程序；
②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；
③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；
④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；
⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。
⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。
（3）第三阶段：（审定确认供应商期）
①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；
②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；
③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；
④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。
（4）第四阶段：（合同申报签订期）
根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。
（5）第五阶段：（商户入场装修期）
①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；
②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；
③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；
④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。
（6）第六阶段：（招商持续期）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。
（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系
商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
2、客户投诉处理流程
由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
3、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
（1）高标准卫生管理
对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
（2）绿色装修的统一管理
对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
（3）高标准管理各个停车场
鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（四）成功招商的关键在于成功的沟通
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
（五）合理把握赢利模式
选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：
一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
结语
总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。
参考文献：
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[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.
商业综合体业态策划范文3
关键字：城市综合体；布局规划
中图分类号： TU984 文献标识码： A
1 国内外城市综合体规划建设概要
1.1城市综合体的概念
“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。
1.2 城市综合体的特征
（1）规模大。城市综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50―100万平米。
（2）功能性强。通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。城市综合体的产生是商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能叠加和复合的必然趋势。
（3）商圈核心位置，外部交通优势明显。便利的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。
（4）内部交通组织自成体系。城市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
1.3 城市综合体建设的现实效果
从现实生活来看，城市综合体的出现弥补了基于功能分区产生的城市建设用地布局的不足，通过多功能、多业态的视角切入，为小尺度城市空间的功能复合使用提供了条件。同时，城市综合体的建设也起到集约城市用地、缓解区域交通的实际效果，高容积率及高密度的建筑特征使综合体往往成为城市的地标。如果在建设过程中充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与整体观光旅游相结合，将为城市综合体的发展带来新气象。
2 城市综合体现状
城市综合体现状主要分布在北京、上海等国内一线城市，一般由知名商业开发集团如恒隆、万达、世茂等操作，目前也已进入苏州、大连以及成都等二线城市。
2.1 武汉市城市综合体现状概况
（1）现阶段武汉市作为中国中部地区最大城市和区域中心城市，经济发展总水平居于第二梯队前列，进入21世纪以后，武汉市的投资规模不断扩大，城市基础设施建设速度加快，数十个省、市级重点工程项目已经上马或初步完工。如国家光电子信息产业基地、武汉出口加工区、吴家山海峡两岸科技产业园、阳逻武汉新港、武汉国际会展中心、武汉体育中心体育场、武汉绕城公路和市内铁路、“武汉外滩”等。2001年武汉市的基本建设项目773个，其中新开工项目477个。
(2)发展水平：现状城市综合体功能相似，商品层次总体中等略偏上水平，在建的部分城市综合体开始往高端发展。
(3) 消费情况：现状城市综合体主要消费群体为本地中档收入者，消费者采购商品以日用品、餐饮及娱乐为主。
2.2、武汉市城市综合体存在的问题
(1)建筑场地存在的问题
建筑退线：原143号政府令，对退线的要求不明晰，造成街道的建筑界面缺乏连续性。
建筑自身存在的问题：建筑体量：建筑的面宽缺乏严格控制，部分区域出现高层板式建筑；
建筑布局：出于建筑经济成本及自身利益的考虑，不能做到“疏、高、退”；
建筑形态: 新老建筑之间、不同开发单位之间建筑形态缺乏协调，整体性有待加强；
建筑细部：建筑立面、材质、屋顶及建筑附属设施的精细化设计。
(2)城市公共开放空间存在的问题
街道存在的问题：道路断面：控制不严格，规划控制的绿化带绿化量较少；
绿地存在的问题：街头绿地：在绿化布置中缺乏与行人活动需求的对接；
山、水体存在的问题：山体：可达性和可游性较差。部分山体可见性较差。水体：部分水体的生态保护有待加强，亲水空间缺乏。
3城市综合体设置标准
由于城市综合体属于新型地产开发模式，国家对其设置标准并没有明确的量化规定；目前业界通常以30万m2 以上建筑规模，三种以上高标准功能构成业态组合来界定城市综合体。商业是城市综合体中最主要的功能组成部分，而城市综合体由于其巨大的规模及吸引客流能力，通常也成为市级商业中心或区域级商业中心。
3.1 国内相关城市商业功能区设置标准
(1) 上海：市中心级商业，日客流量50 万人次以上，基本商业面积30万m2；区域级商业中心，日客流量25万人次以上，基本商业面积10 万m2。
(2) 成都：市级商业中心，日客流量30 万人次以上，外来消费人口占50% 以上；区域商业中心，服务人口为15 ～20 万人。
(3) 青岛：市级商业中心，客流量15 ～20 万人，基本商业面积10 万m2；区级商业中心，客流量10 万人，服务人口15 万人，基本商业面积5 万m2。
（4）南宁：城市商业功能区划分为市级、区域级、社区级三级体，城市商业中心区商业服务设施营业总面积40 ～ 50 万m2；区域商业中心10 ～15 万m2；社区商业中心0.5 ～1万m2。
3.2 城市综合体分类
城市综合体依其规模可以划分为：
（1）大型城市综合体：项目一般选址于城市级别的中心区地带，服务城市及周边区域的消费群体。
（2）小型城市综合体：项目一般选址于片区级别的中心区地带，主要利用交通枢纽带来的客流，吸引区域消费群体。
3.4 城市综合体与交通枢纽结合模式
根据交通枢纽站点规模、城市综合体规模以及客流消费心理的不同分类，城市综合体建筑的平面功能会出现下述几种布局形式:
(1) 围合型：该布局方式一般用于处在规划中心位置的大型枢纽站，即以一个车站或几条线共用的换乘站为中心，城市综合体建筑基本呈围合布置，站厅层与商场相连接，或通过露天广场将交通和商业相连。
(2) 平行( 垂直) 相接型：该布局方式用于一般站点；车站与城市综合体建筑平面位置呈平行或垂直排列，平面衔接关系相对简单，一般通过地下通道、天桥、商业街等带形空间衔接。
(3) 包含型( 全覆盖型)：城市综合体空间在交通枢纽空间的上部或周围并联成一体，将交通空间紧紧围合其中，一出付费区即为商场空间。
4、城市综合体布局规划
4.1 武汉城市综合体发展目标
城市设计以“外部空间环境”为研究对象，主要解决城市外部空间的景观和美观问题，指导建筑设计、景观设计、市政交通设计、园林绿化等相关设计，并与相关规划共同作用于城市外部空间环境。基于城市设计的作用，提出城市设计技术要素库构成的目标：
（1）强化特色性。增强城市空间特色的专项要素控制内容。
（2）突出针对性。为了更好的服务于规划管理，建议要素库结合规划管理需求和现状主要问题进行研究确定。
（3）明确管控的可操作性。结合城市设计不同要素的需求，进行引导和控制结合、定量与定性相结合的方式确定要素控制方式和要求。
（4）强化协同指导性。城市设计要素库的构成不仅服务于城市规划和设计本身，还应对市政交通、环境设施等起到指引作用，要素库的构成应尽量全面。
4.2武汉市城市成果综合运用
（1）要素库与修订后的《武汉市城市设计编制技术规程》、《武汉市局部城市设计导则成果编制技术规程》共同指导武汉市城市设计编制工作。
①设计者在要素库的基础上，鼓励结合实际工作，寻找并利用要素间的相互关系，合理补充相关内容。
②重要控制区内城市设计导则的编制中，提出必须明确的控制要素，其他要素可由设计者根据具体的设计目标和项目特点提出或增加。设计要素应分出规定性与引导性要素。
③本要素库的研究构建了城市设计控制要素平台，在此研究的基础上，可结合城市建设需要对专项要素进行深化，出台相关要素专项技术标准，如《建筑立面整治技术标准》等。
④建立城市设计要素电子信息库，长效、动态的对要素库进行更新补充。
（2）发挥要素库在规划管理和城市建设中的技术支撑作用。
①对于重要控制区域内的城市设计项目，提出重要控制要素，与城市设计成果一同纳入城市设计信息平台（一张图），指导用地和建管报建方案的审批。
②在用地规划管理阶段，所编制的《用地和空间规划论证报告》应参照该技术要素库，明确用地的强制性与引导性规划控制要求（定量和定性），并在规划设计条件中予以控制和落实。
③在建筑工程规划管理阶段中，该技术要素库可作为方案设计及方案论证的技术参考。
④对市政交通、环境设施等专项设计和施工建设起到指引作用。
4.3城市综合体实施策划
（1）近期可开发的城市综合体地块，对其中与现状B R T 枢纽及近期开发公交场站的优先考虑进入招商程序；远期与轨道交通枢纽结合的城市综合体地块做好用地控制，待时机成熟时轨道交通和城市综合体同步建设。成立轨道开发公司，以商业及房地产租售收入补贴轨道交通运营成本；同时对城市综合体进行市场分析，提高其建设可操作性。
（2）交通枢纽结合城市综合体开发的项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，可建立开发指挥部，以“四统一”模式（统一业态规划、统一招商、统一经营、统一管理）为原则进行开发，改变“零售产权，分零经营”模式向“产权式销售”模式改造过渡。实现先招商后开发，统一规划布局，集中管理。
5 结语
城市综合体产生极化带动作用，形成相对独立的城市活动片区和次级集聚中心，从而使城市的布局趋向多中心化，从而带动区域交通的发展，提高消费水平，但是由于城市综合体数量大且建设项目密集，对功能疏解考虑较少。所以建议合理引导布局，预防城市综合体的过剩开发。因此，城市综合体的发展不在于量的多少，而在于在不同的区域、以不同的业态合理地分布，这将是未来城市建设的发展方向。
参考文献
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商业综合体业态策划范文4
关键字：城市综合体商业空间 设计
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着国民经济的发展和城市化进程的不断推进，各类地产项目发展迅猛。同时，由于用地紧张、交通拥挤等城市问题日益严重，对土地的集约化和高效化开发要求更加迫切，于是城市综合体这一新兴物业形态应运而生，并逐渐成为中高端商业复合地产开发的主流模式和城市升级更新的重要载体。城市综合体通常具备以下特征: 拥有写字楼、购物中心、公寓、酒店、文化娱乐中心等三种或以上能够产生收益的业态; 建筑面积一般在 10万平方米以上。此外，它还特别强调城市、建筑、市政设施的综合发展。
一、城市综合体及特点
所谓城市综合体(HOPSCA),即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物(ShoppingMall)、会议会展(Convention)、高层公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的,与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区,从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中,商业功能可以形成最佳商业活动圈;写字楼功能为城市商业中心提供多样化的办公空间;公寓功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活,促进各种娱乐休闲业的发展;酒店为综合体带来大量的流动人口,与文化、休闲、娱乐设施相结合,形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。
城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系,互为补充,在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体形成的特点密切相关。其特点有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能复合性。(4)交通网络化。(5)人流密集性。(6)环境生态性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益统一性。(10)设施现代化。
二、以商业为极致因素配比综合体街区的混合功能
一切空间形态构成都是由其基本的生活行为决定的，而在当下开发模式单纯以商业为主的城市综合体占到当前城市综合体 45%~65%比例时，我们在设计综合体时便找到了侧重所依。在中国，有“集市”就是城市的最初雏形的看法，可见商业与城市发展的渊源;城市综合体作为对城市空间的整合叙事、作为城市发展重要载体，其设计理应是以商业作为最为极致的主导要素。工业化时代强调城市明确的功能分区、理性的功能联系，以全球化、信息化为特征的后工业时代更加强调多元文化生态、弹性、紧凑、精明增长等关键语境，城市空间布局也因此发生巨大转变和重构。因为城市综合体要在城市空间布局中实现自身布局的合理性，当然要考虑以上因素。商业将成为“城市空间结构中最永恒、流动的胶水，不但把分离的城市元素不断地连接起来，而且促使其演变、转化”。现代主义建筑的诞生与发展，使商铺向空中的集聚成为可能。现代城市综合体的建筑构成一般包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展设施等，它往往跨越几个街区，具有庞大的规模。此外，城市综合体往往是城市公共交通的集结点，可以吸引大量的人流、车流以提升综合体的人气。复杂的功能构成和巨大的交通流量对城市综合体的空间整合能力提出很高的要求。大混合、小分区的原则成为处理城市综合体中多元经济实体之间复杂矛盾关系的一把钥匙。
当我们回顾历史，把建筑形式与社会话语权形式进行某种对照，不难发现建筑场所时空构筑与社会权力话语的重叠与一致性，即社会权力将会拥有物化形态，使人在身心两方面同时地、不自觉地陷人这种权力话语形成的秩序之中。真的会很惊奇地发现精神与物质居然能以此种无声的方式瞬间转换。而在当下时代，建筑与城市的空间构成应更加突出开放民主的风尚。城市综合体作为一种有序化的实体空间模式，通过对城市公共资源的配置，将公众利益、商业利益、国家利益、集团利益重新整合。而开放空间正是城市综合体叙述的主线，为民众自发公共活动创造条件，使城市公众资源的意义彰显。城市综合体中开放空间的营造手法多样，典型实例如博多运河水城“点+线”的动线空间构成，柏林索尼中心则采用“同心圆十放射线”的空间构成方式，将与周边环境沟通的通道收束在一个巨大尺度的内聚式公共空中;而东京六本木综合体作为日本为增强城市国际竞争力而制定的城市复兴计划的典范，通过从地面到屋面的多种多样的广场、街道、绿地形成了独特的游廊一般的立体系统。而这种东西方不同的“点+线”、“同心圆+放射线”也反映出东西方文化的异样。
三、现代商业空间的发展趋势
商业空间设计与其他所有的艺术形式一样，它的形成也经历了漫长的发展过程，从最初原始社会的图腾崇拜到封建社会的集市、庙会，从封建社会的店面招牌到资本主义的商场店铺和包装广告，发展到如今现代商业街的星光璀璨，都显示了人类社会的不断进步和市场经济的迅速发展。现代商业空间的发展是随着商业活动及环境的发展而演变的。远古时期，人们在集市上将商品直接摊在地上，并有意识的分类陈列、展出，这是最早的商品陈设形式。今天，我们常看到有专门摊位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社会时期，出现了店铺行会，商业活动有了较大的发展，在《清明上河图》上可以清晰地看到各种店铺的展示和商品陈列的场面，这期间，有了专门以低价收购别人的物品到异地以高价卖出的商贩，在一些人口密度较高的地区，则有了一些通衢要道、驿站、渡口等地方为往来各地的客商和货贩提供食宿和客栈，流动的商铺也逐渐变得相对固定起来。固定商铺的产生，使各种商品交易汇聚在一起，商业区随之扩大和发展起来，这便形成了资本主义社会商品的输出和民族工商业的发展，出现了这些新的商业形式，如旅馆、餐馆、休闲娱乐等。在当代的购物空间中，随着商业环境的发展成熟，单一的购物空间已经发生了变化，商业广告、餐饮娱乐、各类演艺等多种商业形式或公益演出也加入进来，越来越密切的与购物联系在一起。
现代商业空间的综合功能和规模在不断扩大，种类不断增多，人们在购物的同时，需要能满足其他各个方面的要求，所以现代商业空间不仅仅只具有“买”与“卖”的功能，在商业环境的设计上也提出了更高的要求。在现代商业环境的发展进程中，呈现出下面几种趋向：
1社区中心化
现代商业中心都配备有银行，可以很好解决在购物活动中产生的经济费用。另外，大都市购物中心的开放空间逐渐担负起社会交往中心的作用，许多商场前的广场，就为市民们提供了各种社交活动、集会以及私人会晤的交往场所。我们可以看到，一到晚上，这里便聚集了许多中老年人在排练舞蹈、锻炼身体。这种类型的开放空间中，配备了与日常生活有关的设施，如邮政、图书馆、证件办理处，银行等，使市民可以方便的解决社区的日常生活需要。
2演绎元素的注入
我们经常可以看到一些明星在商场里举行签名售书会，还有各类电影会等商业活动。商业中心人流量大，有很好的促销效应，这样一来，明星们可以借助商场提高自己的知名度和曝光率，商场又可以借助明星的到来，增大客流量，增加商机。另外，在节假日，有些商场会上演许多节目，这种表演使营销形象变得引人入胜。这些都为人们提供了丰富多彩、雅俗共赏的现代生活方式。
3 餐饮业与商业环境相结合
如今餐饮业都“傍”上了大商场。大都市中几乎所有的购物中心都把购物与餐饮结合在一起，在众多高档商厦的楼层里夹杂着冷饮、咖啡座，或者开辟出独具风味的快餐广场、休闲茶座等。而在以前，有些人是很忌讳餐厅开在大商场里的，因为开设了餐厅，就会有巨大的油腻腥气，但现在颠倒过来了，仔细想来，大商场开餐厅优点不少，一是环境好，装潢精致，又少了马路边的喧嚣；二是和购物联姻，兜兜逛逛，累了、饿了，足不出门，就在商场里找一家餐厅舒适地用餐。大商场里的餐厅多以茶餐厅、西餐、牛排、简餐为主。发展至今来自各地的特色餐馆都进入购物中心，以尽量为人群提供方便、舒适与享受。
4 购物加娱乐的模式
现代化的购物环境将电影院、夜总会、游乐场等等娱乐设施也融入了购物中心，给商场带来了更多新的活力，也促进了经济的发展，给商家提供了商机。人们在购物的同时也可以享受到其他的娱乐活动，满足了现代人们多元化的生活方式，逛累了，可以去商场里的电影院看场电影；绿地缤纷城顶楼的儿童游乐场，就为家长和孩子提供了休闲娱乐的场所，很多人们都是为了带自己孩子去游乐场才进入商场的。在节假日，消费者购物之余的娱乐与餐饮，既方便了顾客休闲心理，也为商家提供了商机，更活跃了商业环境的气氛。例如：一个三口之家在紧张的工作、学习之余，周末共同来商业中心，主妇购物，孩子则可游戏。相应的文化活动、表演等给他们带来了一丝轻松。另外，商业空间的商品信息及科技展示为孩子带来知识，而相应的综合服务如餐饮等也为主妇免去了往日的辛老，品尝美味晚餐，使举家共度良宵，享受休闲的快乐。
四、城市综合体开发的关键原则
1综合判断原则。
城市综合体形成后是否能正常运作,要靠开发商综合判断。判断分二部分,首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断,这是宏观层面的,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。其次,因为综合体项目所包含的形式种类比较多,而且各种形式都存在市场成熟性的问题,所以还要有针对各业态的专题研究,也就是相对微观的判断。
2设计市场化原则。
城市综合体的开发要面向市场,以满足市场需要为目标,因此,城市综合体的设计方案也要市场化。设计方案的市场化指的是:建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户,由他们提出基于市场角度的修改建议,这一阶段,三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。设计方案的市场化实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。
3以人为本原则。
城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的,无论建筑体的公共空间和内部空间,都是高度人性化服务的要求,在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标,这些硬性的指标是为以人为本的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营,又要增强社会公众参与性,给百姓创造更好的景观文化休闲空间。
4慧眼识地原则。
城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和
识别。首先,城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。在城市综合体的开发过程中应该考虑到两个因素:一是它在城市现状中的地位,二是它在城市发展规划中的地位。其次,城市综合体可发展规模的判断,简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系,才能最终明确项目做多大规模比较合理。
5刚性规划原则。
城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位。其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制,以实际街区或项目用地进行策划,用科学分析的数据和策划报审,突出土地利用与城市发展目标的完美结合,实行城市再造与城市文化内涵的融合。
结束语
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市的功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体。城市综合体开发影响着前期战略规划工作的开展，在很大程度上关系着项目价值和城市发展价值最大化的实现，所以城市综合体商业空间设计尤为重要。
参考文献
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商业综合体业态策划范文5
运用BIM思维和参数化设计手段在城市综合体概念设计阶段的应用经验。
关键词城市综合体概念设计阶段BIM 参数化设计
0 引言
近年随着先行探索者的实践及应用，BIM及参数化设计的理念和
概念越来越多地被建筑设计从业者认可和实践。然而，更多的同行持
观望态度，并且期望在日常设计工作中寻求一个最佳的应用方法。
现阶段大多数设计企业对BIM 及参数化设计的认知水平存在误区，
总是片面地认为，“BIM就是运用某款软件绘制出来的三维设计图纸”；
“参数化设计”就是在特殊项目中，运用某种算法，契合设计理念，
做出精彩绚丽的表皮和效果。但是，Facility Lifecycle Helix“建筑（设
施）全生命周期带状螺旋形” （NBIMS，Part1，2007）揭示了这样一种
世界观（图1）：BIM 是一个庞大的体系，是多维度并进的形态，而又
不是不可触及的状态。结合BIM 定义所述，作为项目参与个体，运用
BIM 思维去解决不同阶段的实际问题，实践证明是可行的。
另外，参数化的关键在于参数的界定与逻辑。通常我们很容易陷
入表象理解，认为参数化设计其实就是运用参数化软件工具结合某种
数学算法，从而得到某种未知的设计结果。但我们认为参数化设计的
本质是，在BIM 这个庞大的体系及多维度并进的形态演变过程中，创
造和设计一个构成逻辑或法则，而在项目生命周期的推进过程中，可
以不断地去设定和更新预先设计好的逻辑和法则，从而使得设计创意
及构思，得到最佳的设计结果。因此，本文界定的参数化设计主要描
图1
述在构想好创意之后，帮助寻找最佳解决方案的过程手段。而对于设
计来说，这只是设计流程中的一个环节。基于此，建筑师要面对和解
决的问题至少包括：数字模型如何处理可以制作出精确的实体模型；
对于曲面造型的建筑，如何处理该曲面；如何规则化和构建化幕墙面板；
如何在Grasshopper 中设计节点；如何导出扩初和施工所需要的CAD
图纸；如何利用GH 进行生态化的设计等。遗憾的是，这样的思考和
行动还太少，更不用说将参数化设计和工具在方案前期这样不确定因
素甚多的阶段进行探索。以下结合实际案例进行阐述。
1 项目概况
乐山某城市综合于乐山市中央商务区和城市新中心的成绵乐
城际铁路乐山站区域，其主导功能为商业综合体，特为旅游集
散及其他生产中心，基础功能为交通集散以及生活配套。项目
的出发点是为乐山市打造一个有活力的城市目标。
任何新的设计手段和设计思维必须在一个载体中得到验证和评判，
而我们设定的运用载体是城市综合体及商业设计在概念设计阶段的
BIM 及参数化应用。
项目设计方为四川国恒建筑设计有限公司创作一所；项目工作平
台为ArichCAD 12，Rhinoceros 4.0，Grasshopper，Microsoft Excel
2010，SketchUp Pro 8.0；项目团队组成为一名BIM（式）设计总监
和一名BIM（式）主创设计师。
2 BIM实施特点
2.1 应用方式
在方案构思阶段，通过业主的功能需求、设计条件约束或新技术
创新来作为逻辑基础，经过建筑师的感性和经验产生一些需要发展的
方案思路；据此对周边环境和资源，结合场地特点、空间设计要点（尺
度、面积、体量）、商业动线、业态配比及规划等，从参数化设计的
角度去寻找多个可行方案；最终与业主沟通、平衡各方要素，商讨出
一个最佳或最适合的实施方案。
2.2 应用的落地点
BIM 和参数化设计工具评估及工具的选择运用；建筑设计方法和
建筑构成法则及体系；在设计推进过程中，不断优化更新建筑构成法
则及相关指标；运用参数化工具流结合建筑设计原则和构成逻辑，形
成一个可控的参数化设计结果。
2.3 工作策略
2.3.1 模式策略
在城市综合体类型建筑设计工作中，数据化平衡各方指标要素是
关键，这在BIM 体系中属于多维同步并进的一个状态。简单地说，在
项目可行性研究报告中（项目策划），抽象的数学模型决定了整个项
目的大致定位；在BIM 维度中，可以直接从BIM 信息深度的第一阶段
量度（LOD100，项目概念属性）跳到后续乃至第五阶段量度（LOD500，
项目运营属性）。
在这里，我们认可BIM信息有五个阶段的量度（LOD100～LOD500）：
1）LOD100：概念设计要求；2）LOD200：近似几何形态要求；3）
LOD300：精确几何形态要求；4）LOD400：制造安装要求；5）
LOD500：竣工运营要求。
由于城市综合体和商业地产的建筑（设施）特点，在前期概念方
案设计阶段，建筑师及其相关团队必须对未来设计建成的建筑（设施）
提出最佳使用和业态规划建议（当然在提出这部分建议之前，多团队
协同工作是必要的流程）；所有团队将数字化的数据模型作为平台，
分享各自的知识共同完成这项工作，这就是BIM 思维下的创新工作模
式。
2.3.2 设计策略
（1）建筑师在接受到新的设计任务之后，数字化定性前期设计要
求是对项目理性认识的第一步。在这里，建筑师抽象出项目所需的指
标要求、隐藏的条件及调整参数，去探寻诠释灵感的不同的可能性，
绘制出总体规划设计草图。
（2）将设计草图导入到Rhino 软件中，根据经济技术指标的算法
和设计概念的定型化要求，运用Grasshopper 将图形与数字化进行联
动逻辑的参数化设计。
（3）根据设计手法进一步优化建筑形态，这需要建筑师去更新空
间构成逻辑思维图。指标与建筑形态联动，通过数字化表现建筑项目
形态，进行感性与理性之间的平衡。这一阶段可以使用类似ArchiCAD
这样主流的BIM 设计工具。
（4）前期进行合理的业态组合及商业流线规划之后，城市综合体
的设计工作就推进到下一个层级，即空间体量推敲和形变设计，这部
分工作更多需要建筑学感性认识和设计工作经验。当然，软件工具的
应用也能帮助建筑师来更好地完成相关工作。这一阶段可以使用类似
SketchUp 这样轻量级快速设计工具。
（5）在空间体量推敲之后，在建筑师大脑中形成了项目的大致雏
形，这时需要借助参数化设计来帮助建筑师实现创意和最佳构造方式。
在这一阶段，需要重新借助Rhino 和Grasshopper，配合ArchiCAD
来完成创意深化工作。
2.3.3 交付策略
参数化方案成果通过BIM 体系下工作流、信息流和模型流的指引，
为下一阶段的设计传递成果与信息。
3 BIM项目实施
3.1 准备阶段
3.1.1 定义方案前期设计的内容与职责
（1） 在商业地产设计中，所有设计团队和顾问及相关职责如表1
所示。
（2）商业地产设计阶段划分及阶段性目的如表2 所示。
3.1.2 方案前期比选
（1）方案总体比选：建立方案设计约束条件
数字化模型图（图2）。
（2）联动逻辑：将图形与数字化进行联动逻辑
的参数化设计（图3）。
（3）优化平衡：条件与建筑形态联动，通过
数字化表现建筑项目形态及业态（图4）。
3.1.3 方案创作及推敲
在设计手段上运用参数化手段，强排一个数
学模型方案，充分理解规划设计要求后，通过地
域文脉来构思方案创意。在创意阶段，不建议过
多受强排结果影响，应敞开思路构思创意。在敲定
方向之后，深化和验证这个想法。其次，设计指标
联动图形的逻辑，研究住宅群落规划形态，实时出
现指标更新。通过感性与理性相结合，推敲出综合
考虑的住宅建筑规划形态及综合体规划形态。反复
通过手绘总平与计算机参数化设计的形态，去修改
更新总图，然后扫描导入ArchiCAD
工具中进行尺
度和空间布局、功能布局验证。再把ArchiCAD
中
的图形导入到SketchUp
中，深化体量，寻找最
佳的体量构成方案（图5）。随后运用Rhino
和
Grasshopper
工具，实现预先设计好的塔楼形态构
成逻辑，深化塔楼至表皮深度。在深化造型的过程
图2中，严格控制塔楼的标准层面积和总面积指标，实
现在满足预先设计的强排结果的同时，还要满足建筑形态美感及建筑
规划总体形态，实现感性与理性平衡的最优方案（图6，7）。最后通
过参数化工具和BIM 主流设计工具，完成方案前期的创作。
4 结语
相比传统方式，本案较大提高了参数化设计的应用价值，较多关
注和回归了建筑设计的本质，将设计的深度与广度拓展至新的高度，
建筑方案设计相对也更加“敏捷”。最终方案比选周期压缩到约0.5～1
天时间，效率提高数十倍。也从而得出结论：方案设计的深度与广度
取决于思维的深度与广度。
参数化设计应用在大型城市综合体项目中，能够更快更准地把控
整个项目的设计思路生长方向；通过参数化手段多维并进，将复杂而
繁琐的功能和业态进行合理的规划设计，为商业策划顾问及后期运营
团队提出合理的建议，做出设计在理论和数据两个层面的交互式支持。
在实际工作中，这方面应用也得到了甲方、策划方、公司及合作团队
的认可。
作者简介
麻煜，M.A.Y Groups 主持人。毕业于东南大学建筑系。拥有十余年建筑设计、技术及经营运营管理工作经验，在BIM 应用、建设
及管理方面有丰富的实战经验和全面的大局观。曾为华润、万科、万达、上实等国内一线房地产企业提供BIM 项目服务； 为铁二院、
西南电力院、成都勘察院，中国建筑西南设计院、四川省建筑设计院、深圳市建筑设计研究总院等提供BIM 设计及咨询培训服务，
商业综合体业态策划范文6
关键词：大型商业建筑；功能和主题特色；方盒子体量；功能转换空间
近年来，随着中国经济的高速增长。国民的消费水平和品质也在进一步提高，收人的增长和公休制度的改善，使拥有许多休闲时光且逐渐富裕的人们开始接受一种新的消费理念， “消费” 的品位和文化已超越了购物本身。人们开始关注服务品质和消费信息，追求“一站式” 购物，集休闲、餐饮、娱乐、文化等为一体的生活性综合商业模式， 当今现代大型商业建筑的理念表明了现代大型商业建筑的设计与经济、文化的相关性，现代大型商业建筑的设计应对地域消费文化、习性、方式及倾向充分认知。与城市、社区、市民相结合，才能使商业综合体发挥最大的社会效益和经济效益，成为带动生产、刺激消费、促进就业的现代社会生活载体。
中山市明盛天悦广场商业综合体项目通过市场布局、商圈调研、地段分析、业态定位等，确定商业综合体的功能和主题特色。引入“方盒子体量”建筑形态概念和“功能转换空间”方法，注重实用性与功能性，强调外部空间关系的整合、公共功能空间的优化组织。
一.项目简介及方案经济指标
中山市明盛天悦广场于中山市西区富华道与翠景道交界处，是集商业、购物、娱乐、休闲、办公、住宅等功能于一体的现代商业综合社区，该项目总用地面积约为88.7亩，总建筑面积为268400。
其中中山市明盛天悦广场商业综合体是中山市明盛置业有限公司根据市场预测和分析决定修建的大型商业建筑，为整个商业综合社区发展项目最重要的商业运营主体，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型商业综合建筑，总建筑面积为146570，其中地上面积：118820(含五~八层局部停车库面积：30000)，地下面积：27750；地上为八层，建筑高度43.950m，室内及室外共2140个停车位。
二.设计指导思想、定位
1. 商业综合体模式定位：整合商业功能，加强功能的综合性和互补性，利用全国连锁主力店在品牌、信誉、信息等方面的支持， 以及吸引知名主力店的加盟支持， 打造广东中山最具风格的“旗舰店”，并成为“明盛置业”进军商业地产领域的标志性项目。
2. 结合现代商业理念，以建筑思想和美学概念创造兼具个性和实用性的建筑形象，从四周繁乱的建筑群中脱颖而出，彰显独特个性，让人过目不忘、常见常新。
3. 充分重视开发商的收益要求和市场认可度。本项目设计满足商业、餐饮、娱乐建筑的基本性质特征，并在一些方面超越现在的经营开发模式。符合其发展趋势。采用先进的管理方式，适应现代多变的服务要求。
三.设计构思、理念
1. 区位分析、选址及建筑总平面
1．1区位分析
为了设计准确地定位，了解商家对手以及商圈现状，必须对中山市城区市场商圈做调查和分析。
目前中山市城区市场现状为“四大商圈”。北区大信新都会商圈，石岐区步行街商圈，石岐区假日广场商圈，东区益华广场商圈。而中山市西区作为中山城区的重要组成部分，却缺乏大型商业综合建筑，现时商业形态较为单一，因此拥有无限的商业发展潜力。
西区是中山乃至珠江三角洲著名的商业贸易和休闲观光区，拥有全市最大的酒店群，以国际酒店、富华酒店、喜来登酒店为代表的30多间星级酒店鳞次栉比；高档文化娱乐场所30多处；粤中船厂改造而成的歧江公园是国内特色的城市公园。105国道、广珠公路、江中公路、北外环、博爱路、富华道、中山路等主干道路纵横穿越；市汽车总站、电信及邮政中心位于区内，交通、通信十分便利。近几年，西区城市化进程明显加快，基础设施建设日益完善，城区面积不断扩大，城市人口不断增加。综上所述，位于中山市西区富华道与翠景道交界处的明盛天悦广场商业综合体蕴含着巨大的商机。
1．2选址
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
本项目场地位于西区富华道与翠景道交界处，有着优越的地理位置：富华道通达的公交路线，可以通往中山市的各个区，为交通可达性最佳的地点，有助缓解商业综合体繁忙的客流，使客源有充分的空间来往，购物出行者得到适当交替，保持商业综合体的活力。
同时，除了被动适应客流规律之外，还在原有路网基础上加以改善开发，扩宽了北面翠景花园间的规划路，主动地引导项目的物流，进而创造有利的新的商业环境。
1．3建筑总平面
本项目场地位于富华道以北，东面与接近100m高22层的办公楼裙房二层商业之间布置了步行商业街，以二层连廊相连，西临翠景道，北邻翠景花园，四周边有环通的消防车道。
项目建筑高度43.950m，同时建筑体量较大，对于道路形成一定压迫感，设计沿富华道与翠景道主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。尤其沿富华道更退让了35m的距离，形成大片露天广场空间，不仅能够满足大型商业活动的需求、提供购物中心的室外停车，还创造了供市民休闲、娱乐的公共空间，形成了场所的精神，对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用。
项目顾客人流主要出入口设于南面富华道及西面翠景道，物流口、地下车库出入口和地上5至8层停车库出入口、后勤出入口设于北面规划路。
图1总平面图
2.建筑平面功能分析
2．1 建筑内部功能及交通
基于对商业地产的理解，经过对基地及周边现状的调查和不同区段部分的商业价值进行评估后，确定业态规模、功能配置如下：
1．地下部分
地下一层：主要作为停车库，车库部分层高4米，净高约为2.9米，充分满足停车高度。可提供700个停车位，设有集中的货物卸货区、设备用房、库房，并设置面积1000可供670辆自行车停的员工停车区。按六级人防分为五个防护分区，战时封堵，平时作为车库使用。
2．地上部分（详图1总平面图所示）
A 部分：
功能：1至4层为百货中心。
交通：该部分共设四组垂直交通系统， 四角为楼梯和垂直电梯，中部为两组自动扶梯，根据消防疏散要求，有两部楼梯出屋面。
空间：该部分内部设有一个中庭空间，各层营业厅环绕中庭展开，丰富了空间的层次，在中庭把光、影、色彩、扶梯、楼梯、绿化等巧妙地组合起来，形成了一个动静交织、形态各异、极富艺术魅力的空间环境。
特征：该部分为百货大卖场，平面布局严谨有序，空间统一完整。适合品牌主力百货店的统一经营方式。
B部分：
功能：1层为出租商铺， 2至3层为大型超市，4层为电器城及数码通讯。
交通：该部分共设五组垂直交通疏散系统，1至3层为1组大型超市自动扶梯，4层为1组中庭自动扶梯。通过廊道等形成水平交通联系。
空间：该部分4层内部设有一个中庭。
特征：该部分(为对外出租商铺)平面布局自由灵活，空间变化丰富，适合灵活独立的商铺式经营；超市以采用开放式陈列为主，有利于形成开阔的、丰富的视觉。
4层中部“功能转换空间”
功能：5层以上功能区入口空间、垂直、水平交通枢纽。
4层中部“功能转换空间”通过引入直达8层的内院式中庭，位于A、B两部分交汇点，一方面提供场所供购物以外的活动使用，如集会、流行展示、动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所。采用购物中心、商业街的封闭式陈列，向东西横方向贯通与采用开放式陈列为主的百货空间交汇过渡，有序地组织人流。A、B两部分5层以上美食、娱乐、电影、休闲和功能的入口也设于中部“功能转换空间”内，人流可直接乘自动扶梯到达上述功能区，在“功能转换空间” 内增设自动扶梯，疏散梯穿A部分主体，增添景观及乐趣，也可利用美食、娱乐、电影和休闲的消费人群，进行人流引导设计，使人流也可通过百货扶梯经各层再到达其它功能区，提升百货区域商业入气。
4层中部“功能转换空间”起到了多重作用，一方面是4层以上功能区的交通枢纽，起到竖向交通和水平分流的作用。另一方面是A、B两部分功能区的交汇点，吸纳人流的重要作用。开发商也可将内部中庭封堵做成商铺，竖向扶梯全部在“功能转换空间” 内解决，这样可增加大量商铺，为开发商获取利益。
5至8层A、B两部分：
功能：5层为美食广场，6层为电影院、KTV、游艺中心，7层为大型水疗和健身中心，8层为特色餐饮部分。
5至8层局部区域设置地上室内停车库。
空间：该部分设有一个中庭，中部“功能转换空间”。
特征：该部分五层设置餐饮，六层设置电影院。吸引人流往高楼层消费，充分发挥商业综合体整体的经济效益。
大型商业综合建筑是人流、车流密集的场所，停车问题解决不好就会使顾客感到极大的不便，以致影响客源的流向。所以停车问题是设计中不可忽视的一个重要环节，不仅要安排好足够的停车场地，而且要把顾客停车及购物流线安排得便捷顺畅。本项目于5至8层局部区域设置地上室内停车库，各层停车库直接与商业区域连接，方便顾客直接进入所需商业区内；室内停车库内引入园林景观设计,内设采光天井，使室内停车库均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣。
2．2 设计功能特点：
本设计力求以实用的原则营造舒适的商业空间，同时达到放大街道空间的目的来提升购物中心的人气、商气。通过以下手段来实现：
首先在AB部分中部，面向富华道，造出一个巨大的两层高的“门”的巨型空间，直接透视出商业步行街的丰富多变的空间，传达给过往行人，吸收人流进入，超市大型扶梯组移至门厅入口，竖向交通快捷、方便；并于主入口设三台观光电梯及两台电梯，三台观光电梯可直达各楼层；其余两台电梯为二、三层大型超市专属电梯，仅到达二、三层和5至8层局部地上室内停车库；在“功能转换空间”的空间内还设置了电子大屏，共同构筑了一个丰富多彩的现代Shopping Mall综合商业体，将吸引各种众多的消费群体。各功能区互借人流，互惠互利。
而在靠近翠景道入口设首层出租商铺区主入口，通过一个具有趣味性的入口增加其诱导性。二至四层采用玻璃面，增加其通透感，实现室内外空间的交融。
其次，在富华道与翠景道交界处增设入口，室内临入口附近设两台电梯，可直达5、6、7、8层功能区，以便顾客的使用，同时提升该区域商业入气。此入口外立面设置了大型LED电子屏幕，充满了美食、娱乐、电影方方面资讯，丰富了外立面，强化视觉形象。
在商场部分，为满足消防疏散要求，将电梯、楼梯井内移，百货及餐饮等卸货区集中在地下车库内，超市卸货区设于北面规划路，这样既满足了疏散和卸货要求，又增加了黄金的外铺数量，避免了货物、员工的出入流线交叉。
为在商业功能和空间效果上保持连续性，本项目百货商场二层有过街廊与隔街相望的写字楼裙楼连接，连廊也成为商场与写字楼之间的步行街的视觉亮点。
3．建筑风格的塑造― ―“方盒子体量”建筑形态
明盛天悦广场商业综合体周边已建成的建筑风格各异，空间立面较为零乱。在这样特定的地域和文化条件下，使明盛天悦广场商业综合体从周围繁乱的环境中脱颖而出，塑造最具个性特征的建筑形象，是本设计力求表现的；同时结合现代商业理念，兼具实用性。
空间分析：项目基地呈东西向矩形地形，周边建筑有多层和高层包围其中，为创造一个周边良好的商业空间，本设计以一种“方盒子体量”建筑形态来整合空间关系，所谓方盒子型商业顾名思义，即项目整体建筑呈规整的正方或长方形，没有圆弧或者尖角等不规则的形态出现。在商业项目的建筑形态选择上注重实用性与功能性，采用规整的方盒子型形态，在不浪费空间利用面积的同时规划清晰的人流动线，既保证了各位置商铺的人流量又能够使消费者在购物时保持清晰的方向感。
“方盒子体量”建筑形态的优点显而易见，首先，从空间利用率上来说，形态规整的建筑空间利用率最大，由于没有不规则形状的建筑死角，使得项目形成一个整体的可利用空间，在这样的规整建筑空间的基础上，策划人员可根据商业项目定位要求进行理想的商铺划分，受空间的限制性影响较小。
其次，“方盒子体量”的建筑形态下的商业体更易设计出清晰合理的人流动线。众所周知，人流动线是商业项目策划中需要考虑的核心问题，而方盒子型建筑形态下的商业是最适宜规划“回字形”人流动线的。所谓“回字形”人流动线及通过把上下行的电梯并列设置在较为临近的位置，从而使消费者搭乘上行电梯到达某层，顺某方向逛完本层的所有商铺后乘坐电梯前往其他楼层，充分引导消费者逛遍该楼层的所有商铺。这种动线由于其精妙之处而被业内人士称为“强制动线”。
图2北立面图
本项目的建筑立面特征：简洁明快的建筑形象，直线条为主的构图元素，体块穿插为特色的设计手法，局部运用体块退让，虚实对比的设计手法使商业的气氛更突出。
在材料的使用方面，运用了现代材料铝板、玻璃和石材，其均质质感和通透感创造了建筑的体量感、轻盈感和现代气息，使建筑内部功能向外扩展，感染着周围的人群。符合现代商业建筑的特征。
在建筑临街界面也考虑了大量的广告牌位置，以及两个电子大屏，有利于传递商业信息，避免二次装修带来重新改造。
4 .结语
