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城乡宅基地管理办法范文1
关键词：宅基地使用权 流转 问题 对策
目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析
（一）受经济利益驱动的影响
随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。
（二）受农民进城发展需要的影响
改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。
（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响
很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。
目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题
（一）法律法规不完善且有关规定滞后
一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。
二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。
（二）宅基地的市场流转面临体制性障碍
由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。
（三）宅基地使用权证发放需要规范
与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。
（四）审批管理不严
尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部滥用职权、以权谋私、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。
完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考
（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转
《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。
（二）建立农民宅基地使用权流转制度
现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。
与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。
（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制
按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。
（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权
农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。
（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度
《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。
参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。
参考文献：
1.张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005(2)
城乡宅基地管理办法范文2
关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.
中图分类号：V55文献标识码： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.
中图分类号：F301.1 文献标识码：A
近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；而在经济发达地区或城市郊区，宅基地除了满足农户其自身居住需要外，绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁，具有极高的经济价值，已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。
一、我国农村宅基地管理中存在的问题
农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，中央及地方政府都在积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。
二、农村宅基地流转的模式
（一）、村集体经济组织内部转让模式
村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。
（二）、村集体经济组织外部转让模式
村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。
（三）、农户主导自由租赁模式
农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何限制，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收
入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。
（四）、地方政府主导转让模式
为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同时为了提升区域形象，一些地方政府对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方政策出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。
三、促进农村宅基地流转的政策建议
农村宅基地管理体制改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。
（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设
健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。
（二）、建立农村宅基地有限流转制度
在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，
探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，
促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。
（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度
实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方政府的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内
的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。
参考文献：
[1]李文谦，董祚继.质疑限制宅基地流转的正当性[J].农村工作通讯，2009(12)：16-17.
[2]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京：中国政法大学，2009.
城乡宅基地管理办法范文3
关键词：城乡统筹，农村建房，村庄规划，土地管理机制
Abstract: in this paper, the city of guangdong province as the research object, in view of the current existing in rural house the "random, difference and difficult to" the typical problems, from villages planning, land management mechanism, the rural housing the examination and approval administration process and so on deeply analyzes in countryside building the causes of phenomena disorder, and carried out these problems specific to new rural planning for the future is to provide a reference for the construction and the reference.
Keywords: urban and rural areas, rural builds a house, village planning, land management mechanism
中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：
近年来,随着全国各地全面开展社会主义新农村规划和建设的实践,我国村庄规划的编制工作取得了很大进展,2008年《中华人民共和国城乡规划法》施行，打破了建立在城乡二元经济结构上的规划管理体制,进入了城乡统筹一体规划的时代，村庄规划正式纳入了法定规划体系。过去人们认为农村建房乱是因为没有规划指导或者规划得差导致的，但是尽管现在很多农村地区有了规划指导,农村无序建房问题却仍然很突出，在这样的背景下，如何规范农村建房是个值得研究和解决的问题。本文以广东省增城市为例，探讨在城乡统筹下的农村建房问题及应对策略。
增城市农村概况
增城市位于广州市东北部，行政区划面积1616km2，属于广州市管辖的县级市，在全国县域经济综合竞争力排名第9 位，连续8 年排在广东省第1 位，有282条行政村（1956个自然村），农村户籍人口57.75万人（占总户籍人口的70.6%）。可以看出，位于广州这个现代化大城市边缘区的增城市农村人口多，虽属于经济发达的县域经济体，但是整体城市化水平低，因此增城农村不同于传统的以农业化生产为主的农村地区，工业化、城市化和农业化的特点兼而有之，农村住房建设的规范管理问题也更为复杂【1】。
当前农民住宅建设无序杂乱的现状分析
2.1 村庄规划缺乏科学、合理性
首先，村庄规划编制的依据不足，按照城乡规划法要求，村庄规划必须以上一层次法定规划为依据，但目前许多县级城市的各镇总体规划还在编制过程中，而已批的总体规划基本上都是05年以前编制完成的，对村庄问题研究不够深入，甚至出现有些镇总规为了多争取建设用地指标刻意隐瞒村庄建设用地的情况，导致编制完成的规划先天不足。其次，很多地方政府把编制村庄规划当成政治任务来完成，重数量而不重质量，较少体现村民的建房意愿，造成规划成果流于表面化和程序化，脱离实际，难以落地实施。
以增城市为例，近年按照广州要求开展了新一轮的村庄规划编制工作，并已基本实现村庄规划全覆盖的战略目标，但从目前规划实施效果来看，并没有从根本上解决农村住宅建设“乱、差、难”问题，原因主要在于：一是农村居民点体系的指导战略和实施对策没有明确，村庄规划编制各自为政，未能从根本上解决“在哪建”和“如何建”的问题；二是村庄规划与国土部门组织编制的土地利用规划“两规”不一致，导致村庄规划的居民点与土规确定的建设用地存在错位；三是规划出于集约节约建设用地的考虑，往往倾向于采用集中居住的模式，而农民作为村庄规划的实施主体，通常抵触迁村并点和集中居住模式，往往导致规划难以实施。
2.2 农民个人住宅用地审批难和“一户多宅”问题突出
农村用地历史上划分为宅基地、自留地和承包地，农民住宅建设是指在农民所拥有的宅基地上的建房行为。按有关的法律规定，增城市目前农村住宅建设用地报批程序如下：1、先由村民向村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民会议同意后，报镇(街)及县级人民政府批准，涉及占用农地的，应先取得农用地转用手续。2、县(市)可根据省(市)下达的农村宅基地占用农地的指标和农村住宅建设的需要，每年年初一次性向省(市)申请办理农用地转用审批手续，经批准后由县(市)按户逐宗批准供应宅基地。
由于原先的宅基地在80年代就用完了，新增的农民住宅用地基本以农用地为主，所以当前除农村集体建房以外，农村个人零星建房的审批基本处于停滞状态。但是农民改善居住环境和婚娶分户建房的客观需求一直存在，随着人口的增长，与之矛盾突出的是复杂繁琐的报批材料和报批程序，这大大阻碍了农民规范建房的积极性，于是农民建房自行占用自留地、承包地的违法建设行为便大规模发生。据有关部门统计数据显示，截至2007 年，增城市农村居民点用地面积共约92023亩，较1999 年增加1963 亩，其中，仅有560亩获得用地批准，1403亩属于违法用地，实际的违法用地情况估计应该比统计数据还要严重【2】。
另外一个很恶劣的情况是农村缺少建新拆旧的管理机制，长期以来“一户多宅”的现象较为普遍，严重浪费土地资源，形成了空置住宅拆除难，“空心”村、“空壳屋”整治难的局面。
2.3 农民建房缺乏相应技术指导，建设品味不高，使用功能欠缺。
目前，大部分农民住宅还是沿袭长期以来的自主建设模式，由村民自行组织施工队和泥瓦匠自己摸索着建，建房无设计，施工无监管。由于缺乏相应技术指导，建出来的房子往往建筑形式单一，技术工艺粗糙，建筑使用功能布局落后，给采光、通风、排水等留下隐患，致使房屋拆、建周期短，造成极大的浪费。同时，在修建住房时不重视同步建设公共配套设施，缺少安全、卫生、便利的饮水和其它公共设施。
2.4 缺乏行之有效地规范农村住宅建设的管理办法
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”，但迄今城乡规划法已经施行四年多，很多地区和城市的规范农民住宅建房的管理办法仍然没有出台，造成相关职能部门对规范农村建房问题的管理机制不明确，在审批操作方面没有指引。
增城市加强农村住房建设的对策
城乡宅基地管理办法范文4
衣食住行是人的最基本要求。在农村基本解决温饱问题之后,农民住房这一基本权利就突出地摆在我们面前。但是,我国法律对农村房屋所有权的取得、行使和保护没有明确的规定,只对农村村民宅基地的取得、行使相关权利有相应的限制性规定。例如,《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第153条同时规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。法律的严重缺位造成八亿农民住房这一基本权利得不到充分的保障,也更突出了我国长期以来存在的二元经济,乃至二元社会的深层次问题。
在我国城市化进程中,长期靠过度剥夺农业和农民来发展工业和城市。城市和农村两大经济系统被人为地割裂开,这就是所谓的二元经济结构,其发展的严重后果是导致我国的二元社会结构,即在一国之内人为地划分为城市和农村、市民和农民两个社会和阶层。其主要表现为:
1.工、农业产品价格“剪刀差”。从统购统销到实行合同订购,国家通过“剪刀差”从农民那里拿走6000-8000亿元。据专家测算,通过“剪刀差”、征地、农民工务工等方式,全国农民每年仍向城市做出大约2万亿元的贡献。
2.城乡收入差距。城乡居民之间存在较大的收入差距,并且这种收入差距不断加大,导致社会贫富分化加剧。1978年前我国城乡收入比是2.6!1,而到2003年,收入比却升至3.2：1。
3.1958年通过、至今仍有效的《户口登记条例》确定了“一国两策、城乡分治”的户籍管理制度,中国公民由此被分为“农业人口”和“非农业人口”,即从法律上将全国公民划分为两种身份和壁垒森严的两个世界。农村的孩子只有考上大学或参干才能合法地从一个世界(农业)转换到另一个世界(非农业),这造成了城市居民和农村居民在竞争起点上的不平等。
4.城市居民和农村居民在基本权利和社会福利方面的实际不平等。这些具体表现在:(1)农村居民在求学、就业、医疗卫生、社会保障和自由迁徙等基本权利方面和城市居民不平等;(2)农民在享受政府公共产品供给方面与城市居民有天壤之别;(3)农民和城市居民的社会负担不一样,城市居民对国家的责任主要是纳税,并且个人所得税有起征点,而农民的负担却多种多样,既有人力也有金钱负担,并且金钱方面的负担主要表现为“费”,这种乱摊派、乱收费是没有起征点的。(4)农民在土地产权、房屋所有权等问题上与城市居民享有的权利不平等。
在这种“以乡养城、城乡隔离”的体制下,涉及城市居民房屋所有权的法律、法规有《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》(2007年10月28日修改为《城乡规划法》)、《建筑法》等。城市居民不仅可以享有国有土地的使用权,还可以享有城市房屋所有权。而在农村,涉及农民房屋所有权的法律只有《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》,农民在自己赖以生存的土地上,仅能享有一处宅基地的使用权,不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有权(即不能领有国家房屋登记机关统一颁发、全国通用的《房屋所有权证》)。
物权是个人独立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物权之上,没有独立自主的物权也就没有独立的法律人格。物权法的基本功能就在于保护个人对社会财富的拥有,其结果是激发个人对财富的不断追求,而个人对财富的增长又能促进整个社会财富的增长。个人财富的增长,也是一个人全面发展和个性解放的前提,在这个意义上,拥有财富的个人才是自由的。而只有自由的人才能更好地创造社会财富,才能享受幸福的生活。应该说,在个人的财富当中,占有较大比例的部分是以房屋不动产的形式表现出来的,在农村尤为如此,我国农民的全部积蓄几乎都用在建房上。而我国某些法律似乎仅保护少数人的物权,多数法律还在继续维护、确认城市和农村、非农业人口和农业人口这种不平等的现状,这是现行法律的最大缺陷。
二、农村房屋所有权方面的法律规定及其缺陷
虽然我国《宪法》第13条规定公民的合法的私有财产不受侵犯。但宪法本身并未对“合法”进行明确规定,而交由其他法律来界定。
《民法通则》第3条规定当事人在民事活动中的地位平等。第5条明确规定,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。该法第75条同时规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。对于以上条文所提到的“合法”,《民法通则》本身依然没有做出具体的规定或解释,而又交由其他法律、法规来进一步落实。
《物权法》第2条规定,因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。《物权法》中涉及房屋所有权制度的主要条款包括该法第9条(不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外)和第30条(因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力)。因此,根据《物权法》的以上规定,可以大胆推断:农村的房屋可能因为不属于“合法建造”或“未经登记”而不发生物权的效力。
从《宪法》到《民法通则》,再到最近才制定、实施的《物权法》,虽然法律一再强调公民在法律面前一律平等、公民的权利受法律的平等保护,但笔者认为至少在房屋所有权方面,城市居民和农村居民是显然不平等的。
从城市的房屋所有权制度的演变来看,在进行住房制度改革以前,我国在城镇实行国家统一分配的福利性分房制度(公有住房租用制度,即公有房居住者仅有使用权而没有其他的权利)。上世纪80年代末“房改”以后,由原来的公房制度逐渐过渡为现在的商品房制度,即房屋统一由开发商进行商业化开发,购房者(主要是城市居民)在自由竞争的房地产市场上购买房屋,取得房屋的所有权。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》、《建筑法》等法律、规章的规定,开发商在城市进行房地产开发必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售或现售)许可证》(简称“五证”)等合法手续才能将房屋向社会销售。而购房者在购买商品房、向国家缴交相关税费之后,凭购房合同及完税证明等手续便可向国家相关部门申领房屋产权证。所以,在城市购买商品房,只要符合法律规定的条件,是完全可以向不动产登记机关申请登记并取得不动产的权属证书。从法律意义上看,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权(对于房屋而言是房屋所有权人依法对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利)的证明。实行商品房制度以后,在城市逐渐形成房地产市场。
对于农村居民而言,在现行的法律框架下,法律只是笼统地说“合法的财产受保护”,但怎样才让农民的房屋变成“合法”却没有法律规定。首先,《房地产管理法》和《房屋权属登记管理办法》都是“城市”的(《建筑法》虽未冠以“城市”,但该法第83条规定,抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动,不适用本法。新修订的、2008年1月1日生效的《城乡规划法》第41条第2款规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。这对农村住宅建设问题又留下令人费解的尾巴),没有一部全国统一适用的建设法、住宅法,农村的房屋当然会被不动产登记“拒之门外”。既然农村的房屋未经国家统一规划并进行权属登记,根据《物权法》及相关的房地产规定,是否农民的房屋都是“非法建筑”?八亿农民的房屋所有权被法律有意无意地遗忘!其次,房地产的原则是“地随房走”,在农村却变成“房随地走”,即农村只有宅基地方面的规定,却没有房屋方面的法律规定。并且现行的法律限制一户农民只能申请一块宅基地(与一个城市居民可以同时合法拥有多处房产形成鲜明对比),并且该宅基地只能在本村,这无疑将农民紧紧地捆绑在自己的土地上,失去了迁徙自由。再次,农民只能将其房屋转让给本经济组织的成员,并且一旦转让就不能再申请宅基地。而城市居民可以将其房屋转让、出租给任意人,并且转让后还可以再购买房屋。因此,从这点来看,农民的民事权利能力是受到限制的,我国的房地产市场只存在于城市,农村是没有房地产市场的。那么,农村是否需要房地产市场?农民能否属于住房消费者?限制农民的民事权利能力是否合理?其答案是不言自明的,住宅权是最基本的人权,农民和城市居民作为同一个国家的公民理应在法律面前人人平等。
三、对完善农民房屋所有权法律和保护农民利益的展望
我国《土地管理法》之所以规定农民只能以“户”为单位申请一处宅基地,并且农民的房屋只能在本村内转让,除了受到二元经济思想的影响之外,据说还是出于对耕地、农用地的保护———从而保证我国的粮食生产及粮食安全。但《土地管理法》有没有达到其预定的目标?虽然我国已实行堪称世界上最严厉的耕地保护法律,但1996年我国的耕地面积约为19.51亿亩,到2003年减少至18.51亿亩,至2006年又减少至18.27亿亩。所以禁止农民自由转让房屋、宅基地并不能达到保护耕地的预期目的。
另外,近一段时间来我国某些大城市房价居高不下,毗邻这些城市的农村和开发商联合进行房地产开发,由于土地的性质是集体的,因此无法办理正规的产权证(购房者只能领到乡、镇政府颁发的“产权证”或“荣誉村民证”)。但其房屋价格比市场价低一半,有的甚至只有市价的三分之一,所以这类建在集体土地上的房产还出现销售火爆的现象,这就是引人注目的“小产权房”问题。就此问题,建设部还曾在2007年6月18日通过新闻发言人的形式向社会“购买新建商品房风险的提示”,其中包括“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’,均不符合法律规定,不受法律保护”等内容。所以,“小产权房”问题成为政府、农村集体组织、本地农民、开发商和外来购房者之间利益的多层次“博弈”。其实,“小产权房”问题也是市场和行政管制、农村和城市、法律和道德之间冲突的一种表现,也是农民争取合法房屋所有权、渴望开放农村房地产市场的一种正当回应。
《宪法》和相关法律规定农村的土地和宅基地归村集体所有,他们当然有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以来,政府垄断土地的一级市场,政府以很低的价格从农民手中强行征收土地,然后以几十甚至几百倍的高价转让给开发商,“卖别人的地来给自己赚钱”。农民当然明白其中的潜在利益,希望能获得高额补偿。其结果是导致农民和政府在征地补偿过程中的对立情绪和冲突,也彰显了法律的不合理和不公平。因此,笔者认为,将来应重点从以下几方面来保护农村房屋所有权和农民利益。
1.打破城乡隔绝、地域界限和身份限制,构建全国统一、公平竞争和城乡和谐的大市场(包括房地产市场),通过市场机制,对城乡资本、人员、技术信息等市场要素进行公平、自由的流动。除了准许农民到城市自由择业、居住之外,还应允许城市居民到农村买房甚至投资,最终实现“把穷人留在城市(哪怕只住廉租屋),让富人住在农村(有条件的还可住别墅)”。这样,带动国家和民间资本对农村的投资,兴建幼儿园、中小学、医院等配套公共设施,改善农村的居住和投资环境,也使农民通过各种途径赚城里人的钱而走上富裕的道路,让农民充分享受现代化的成果和城市文明。通过城乡的双向交流,可以使城市的房价降下来,缓解交通堵塞;也可促使农村的经济加快发展,从而实现城乡统筹、和谐发展。
2.统一法制,使城乡居民的基本权利在法律上真正人人平等,让城乡居民处于公平竞争的同一起跑线上。在房屋所有权制度方面,应设立全国统一的不动产登记机关,对于符合法律规定条件的农村房产给予登记并颁证。那种认为农民的房屋不重要或其房产价值低而不给予登记的看法是毫无根据的,法律应重在疏导而不是堵塞。法律应预设适当的条件,只要农民的房屋符合法律规定的条件就能领到房屋产权证,引导农民向“规范建房、合理利用土地”的健康方向发展。
3.国家应加强对耕地的保护,因为我国是人口大国,耕地减少必然涉及到国家的粮食安全。但这样一个涉及国家经济安全的问题应由政府进行宏观调控,并且应依法进行。而不能全部由农村和农民来承担,更不能以保护粮食安全为由限制农民合法出售宅基地和荒地的使用权,甚至拒绝为农民办理房屋产权证。
4.建立全国统一的住房保障制度。住房保障是指由于住房所具有的特性及房地产市场所存在的固有缺陷,中低收入人群往往难以仅依赖市场机制来解决自身的住房问题,从而由政府出面干预房地产市场,为住房困难者提供一定的住宿条件,以维护他们最基本的需要。我国目前的住房保障形式包括廉租住房、经济适用房和住房公积金三种形式。住房保障体系已慢慢在城市建立,但农民尚未能享受国家的住房保障待遇。是否在农村就不需要住房保障制度?是否农民都有适于居住的房屋?回答是否定的。社会上有一种观点认为,农民的土地同时具有社会保障的功能,因此,农村似乎不需要住房保障,这其实是很片面的看法。我国目前的农村集体土地承包制和宅基地使用制度都很不健全,农民的土地保障功能是很弱的。随着我国经济发展水平的提高,特别是农村房地产市场的开放,作为一项公民依法享有的基本权利,农村中的住房困难户理应和城市中的低收入人群一样,享有住房保障的权利。
城乡宅基地管理办法范文5
一、乐清市农村宅基地使用现状
1、农村宅基地确权登记不容乐观
近年来，有关部门加强了农村宅基地的确权登记工作，但政策规定与现有的农村实际仍有较大差距，确权情况不容乐观。抽样调查显示，拥有宅基地的农民群体中约 40%左右的家庭有农村土地使用权证，约三分之一拥有房产证；没有农村土地使用权证和房产证的约占三分之一；社会群体和城镇居民群体对农村宅基地和房产的确权比例比农民更高。
2、存在一户多宅现象
《土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。然而，因法律法规的不健全、农村宅基地管理不到位、继承等原因，农村出现了一户多宅现象。问卷调查显示：农民群体中近半农村居民存在拥有多处宅基地（一户多宅）现象。
3、农村宅基地已形成一定规模的地下市场，交易主要以合同为凭据
现行的有关法律明确规定农村宅基地交易仅限于本集体经济组织内，且有限制条件。尽管如此，因凸显的农村土地的价值，农村宅基地的隐性流转比较盛行。因农房交易遵照“地随房走”原则产生了现实中的农村宅基地流转，与此同时很多是不发生转移登记的地下行为。在农村宅基地交易上，“签订合同”作为交易凭证占了主要部分。
4、农村宅基地规划在现实中得不到彰显
当前，乐清市农村绝大部分地区已实现镇村规划全覆盖，但部分地区的新农村规划还存在规而不搞、有规不依、违规难纠等现象。按照现有规划建设审批做法，一般农房建设可以经审批允许建设3层，也有农房最高允许建设5层的，但因经济利益驱动和管理不到位等原因，一些村庄农房建设往往超过审批的层数，最高甚至有八九层。
5、农村宅基地集体所有仍未深入人心
宪法规定：农村宅基地所有权归属于集体。但令人惊讶的是还有相当一部分群体对此认识不清。农民群体中只有三分之一人认为是“农村集体所有”，城镇居民群体，也只有40%左右的人认为是“农村集体所有”。
二、农村宅基地使用的影响因素分析
1、制度不完善，农村宅基地权能受限
虽宪法提出“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”但《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规和部门的一些规章、管理办法对农村宅基地使用权、农房的流转设置了许多限制条件。这种不完整权能设置，无法保障农村宅基地的用益物权，制约了农民财产权。
2、管理不到位，机会主义行为盛行
管理不到位为机会主义行为提供了机会。为获取巨额资财，一些市场主体在既定制度下寻找管理漏洞，综合考虑违建成本和收益后，采取了诸如少批多占、扩建、占用耕地建房行为；一些村庄以发展集体经济的名义非法买卖农村土地；一些执法人员收受贿赂，对违法建设纵容姑息。于是，日积月累，最终形成当前农村宅基地难以合法确权、违占违建层出不穷的现象。
3、主体虚无，农村土地所有权人缺位
《宪法》（2004年）第10条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”然而，“农村集体并不是法律上的组织，而是一定范围一定地域内全体农民的集合，是一个抽象的没有法律人格意义的集合群体。”在法治社会里，这类主体处于虚置的地位，于是就没有法律规范中严格意义上的权利和义务。主体的虚无使集体在私权社会中流于形式，在农村宅基地的管理中严重缺位。
4、成员意识不足，农民对宅基地的使用管理监督乏力
当前农民公民意识淡薄，农民并没有意识到自身的权利与社会责任是不可剥夺、不可回避、不可转让的。在现实中，农民在村务中的参与度总是不高，“事不关己高高挂起”、“各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜 ”的意识深入骨髓。农民公民意识的缺乏使村民自治的发展失去了内源性动力，使农村宅基地的使用和管理未能在充足的阳光下运作，也使村民的监督成了空话。
三、加强农村宅基地管理的建议
1、进一步完善农村宅基地相关法律法规
要依据宪法精神，进一步修订涉及农村宅基地管理的法律法规，赋予农村宅基地完整权能，真正实现城乡土地的“同地、同权”，真正实现城乡建设用地的二元统一。明确宅基地的权利内容及权利的取得、变更与丧失，明确农民对宅基地拥有使用权、处置权，实行自愿、有偿流转，使宅基地真正成为农民的合法财产，以最大限度地保护农村宅基地的用益物权，有效增加农民的财产权。
2、推进农村宅基地管理制度创新，建立使用期限制
首先，实现农村建设用地分类管理。划分农村建设用地，明确农村居民拥有农村宅基地的使用权，村集体经济组织拥有农村经营性建设用地的使用权，合理确定两者的范围以及转化程序。其次，实现社员农村宅基地使用权的公平取得。农民一经获得标准面积的宅基地审批后，不得再次提出申请。核查现有农村建设用地使用情况和农民宅基地占有情况，允许各类主体按一定流程确权。建立农村宅基地使用期限制度。第三，建立正常化的农村宅基地流转制度。依托流转（交易）平台，允许农民依其意愿对农村宅基地使用权以转让、抵押、入股、租凭等形式进行流转。第四，探索农村宅基地退出方式。鼓励宅基地使用权人自愿有偿的退出闲置宅基地和住宅。建立所有权人有偿回收制度，因地制宜探索多种退出方式。
3、改革和完善农村产权交易平台，推进信息公开
依托现有的农村产权交易中心，建设农村集体土地交易平台，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。市场中公开化信息的完备程度，直接影响了市场主体的有效决策和市场配置资源的效率。信息公开也有助于农村宅基地管理的公平公正。
4、重建村级组织，建立现代治理机制
政经分离后，承担村域内公共服务的是村行政组织，承担村域经济发展事务的是村集体经济组织。在自治的语境下，村行政组织的运转费用由村集体经济组织提供，或由村民集资、捐赠，或可从宅基地使用费中提留，或由地方政府按一定标准实行财政转移支付。因此，要唤醒农民的公民意识和股民意识，积极参与村集体的事务决策；要加强治理机制的建设，避免委托的异化；非本村集体经济组织社员也不会因受让而成为本村集体经济组织的社员，但受让人可以成为本村村民，享受村提供的公共服务；在评估风险的情况下，鼓励相邻的村级组织进行合并。有序探索村级组织的破产机制。
城乡宅基地管理办法范文6
关键词：宅基地使用权；流转；对策
本文系河北省社科联项目“河北省农村宅基地使用权流转问题调查研究”（项目编号：201303187）的阶段性成果
中图分类号：D922.3 文献标识码：A
收录日期：2013年9月30日
宅基地是农村家庭为建造住宅及其与住宅生活有关的附属设施而占用的土地，宅基地作为农民的一项社会福利和基本生活保障，是国家无偿分配给农民用以建造住房的土地，具有集体所有、使用主体特定（本集体组织的农民）、福利性（无偿使用）和使用数量的规定性（一户一宅）四种属性。宅基地使用权是一种福利性分配给其成员用于建造住宅的物权。宅基地使用权是我国特有的一项用益物权。宅基地使用权流转是指农村居民依申请取得宅基地使用权并在其上建造住房及附属设施后，将在宅基地上建造的房屋及附属设施的所有权流转给第三人从而导致宅基地使用权人也随之发生变动的行为。随着当前闲置宅基地、空心村、一户多宅现象的出现，以及追逐经济利益的本性，宅基地流转普遍存在。由于国家法律对宅基地流转持限制近似禁止的态度，这使得宅基地使用权的交易只能游走于正式制度之外，由此催生了宅基地流转的隐形市场，宅基地流转处于暗箱操作状态，多为私下交易。由于缺少监管，往往留下许多矛盾和后遗症。出现纠纷时，由于不受法律的约束，往往激发社会矛盾。并且交易的产权不明确，从而导致交易市场混乱。
一、宅基地流转存在的问题
当前，农村宅基地使用权流转的法律和政策较少，并且原则性较强、内容笼统，缺乏可操作性。并且当前法律对于宅基地流转所持的限制态度，也引发了许多深层次矛盾。闲置宅基地的大量存在，以及由此产生的新批宅基地的扩张式发展，导致土地利用率低下，造成土地资源极大浪费。不利于农村村庄的整体规划。由于宅基地难以实现财产功能，削弱了农民的融资能力，阻碍了农民向城市发展，使城镇化进程受阻。
二、宅基地合法流转可行性分析
随着改革开放和市场经济的不断深入，农民的收入和生活水平不断提高，收入来源也越来越广泛，农民生存已不再完全依赖于土地，农民的居住场所也不再局限于在无偿取得的宅基地上建造的房屋，农村住房及宅基地的财产功能已经远远超过其社会保障功能。因此，改革现行的农村住房及宅基地流转制度，放宽农村住房及宅基地流转的限制，对于提高农民收入、保护耕地、加快城乡一体化具有十分重要的意义。随着国家对宅基地流转政策的逐渐放开，各地在宅基地使用权流转问题上进行了有益地探索，踊跃出一些形式各异的宅基地使用权进入市场交易而达到流转目的的改革试点，为今后合理科学构建我国宅基地使用权进入市场交易流转制度积累了宝贵的经验。
三、宅基地使用权流转的对策
1、制定和完善宅基地使用权流转的法律制度。宅基地使用权流转的有序进行离不开完善的法律制度。我国缺乏统一、规范、系统的宅基地使用权流转法律法规。现有法律对于宅基地使用权的规定过于笼统，在相关制度建设上也不够全面。建议修改、完善现有宅基地先关的法律制度，并制定配套的政策措施，避免法律制度存在空白点、模糊点；最好是制定宅基地使用权流转的专门法律，从而在宅基地使用权的权属、宅基地使用权的入市流转、流转管理、法律责任等方面进行详细的规定。真正使宅基地使用权的流转“有法可依”。
2、规范宅基地取得制度，严格执行宅基地取得时的“一户一宅”政策。“一户一宅”是指村民一户只能申请一处符合省、自治区、直辖市规定面积标准的宅基地。闲置宅基地、空心村、一户多宅等现象的出现往往与宅基地无偿取得相关联。产权的无偿取得制度造成宅基地面积的无序扩张，也最终导致产权的不明晰。农村宅基地无偿使用会助长村民取得宅基地使用权的多占心理。此外，在政策上放开农村宅基地的流转，将会给农民带来一定的经济利益。但是，在实施过程中势必会助长利益驱动而产生多占宅基地的不良现象。应强化对宅基地审批手续的审查与管理，防止少数干部利用职权多占宅基地，少数村民利用各种借口多占宅基地。在允许宅基地上市流转之前，各地管理部门还必须加强对用于流转的宅基地进行严格审核与把关。对那些通过不合法渠道多占、多用的宅基地则不予登记，更不允许上市转让。
3、盘活土地资源，提高土地利用率。我国用地供求缺口逐年加大，通过改造“空心村”盘活土地，实施农村宅基地整理可以提高集约用地水平，缓解占补平衡的压力。实施农村农村宅基地整理既要保护农民利益不受损害，又必须严格按规范程序操作。实施过程必须公开透明，让村民享受充分的知情权和监督权，从而保证农村宅基地整理工作顺利推进。建立“政府主导、村民主动”的宅基地退出机制，政府要逐步引导村民居住适度集中、因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。通过退宅还耕奖励制度、进城农民自愿退还宅基地的回购、置换等制度，来鼓励、引导村民主动退还闲置、废弃的宅基地。与此同时，严格限制新增建设用地数量，农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。为了提高宅基地资源的利用效率，保障宅基地资源的可持续利用。国家还可借鉴城市国有土地使用管理制度，建立农村宅基地强制收回制度。宅基地使用权人必须在规定期限内按用途开发使用其宅基地，如果不按规定使用，或闲置宅基地超过一定期限，宅基地使用权人需向村集体经济组织缴纳一定数额的宅基地闲置费，如果该宅基地继续闲置，达到一定期限，村集体经济组织有权收回该宅基地。
4、建立有偿和无偿相结合的宅基地使用权原始取得制度。宅基地无偿取得仅限于本集体经济组织成员对于宅基地的初始取得，而对于出卖住宅后希望再次取得宅基地的农民以及其他集体经济组织成员或城镇居民取得宅基地则必须付出一定的对价。本集体成员首次取得不超过面积标准的宅基地，出于保障其基本居住的需要，是国家给予农民的一种福利，无须支付使用费。本集体成员超占、多占宅基地，须支付惩罚性的使用费，非本集体成员取得宅基地无论是创设取得还是移转取得均须支付使用费。本集体成员转让宅基地使用权的，须征得本集体同意，并将其转让收益中属于宅基地收益部分的相当比例收归本集体，同时对转让价格作出限制性规定，比如转让价格不应低于同地区建设用地使用权的土地出让金标准。所有使用费均属本集体依其土地所有权所取得的收益，应由本集体所有，无须上交国库，由本集体依法使用。
5、完善宅基地使用权登记制度。一户多宅、违规占用土地、面积超标等现象加剧了土地权属的混乱和产权纠纷，给土地管理造成了巨大障碍，增加了土地管理的难度。应尽快建立农村宅基地使用权的登记制度。在宅基地使用权取得时就实行登记制度，对于宅基地使用权流转，要贯彻登记原则。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，对尚未登记的符合规定面积标准的宅基地应尽快给予确权登记发证，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。同时，制定农村宅基地流转管理办法，以加强流转过程中的登记管理，使宅基地依法有序流转。对于宅基地使用权来说，其权属登记制度除了确认权利、维护交易安全及发挥其他私法功能以外，其所记载的信息还为土地利用规划和土地用途管制等公法行为提供了相应的依据。
土地登记是实现土地产权保障的基本方式和最有效手段，通过对宅基地的登记，可以有效防止非法占地，避免浪费土地。为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础，保障交易安全与效率，便于国家对不动产交易的宏观调控。
6、健全监管机制。在完善宅基地登记制度、通过登记进行监管的同时，还要加强行政监管。防止乱建乱占、干部违法审批和土地严重浪费现象，需要加大对宅基地使用的审查监督力度。应成立由国土资源、城乡建设、规划、社保等多部门组成的监督机构，对宅基地使用权的取得和流转进行全方位的监管。对不按程序审批的土地管理人员和违规使用宅基地的行为，要明确处罚的措施，加大惩处力度，确保宅基地使用权的有效利用率。
7、农村居民点用地布局应当坚持规划先行、科学合理原则。制定科学的村庄规划并严格执行，整理农村目前布局散乱的宅基地，保证村庄布局有序性，从而达到优化资源配置。相关行政主管部门制定好先期规划，在不减少当前耕地的总面积的前提下，因地制宜、按规划、有步骤地推进农村居民点集约化发展。引导农民居住建房逐步向规划的居民点有序地集中。加强村庄规划以确保村庄道路、房屋科学布局，减少不合理布局造成的土地浪费。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。对因撤并需新建或改扩建的小城镇和中心村，要加大用地计划、资金的支持。对近期规划撤并的村庄，不再批准新建、改建和扩建住宅，应向规划的居民点集中。
主要参考文献：
[1]张波.城镇化背景下宅基地使用权流转法律问题研究.人民论坛，2013.7.
