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商业中心运营管理范文1
[关键词]通信 运营商 销售队伍管理
[中图分类号]C93-03
[文献标识码]A
[文章编号]1009-5349(2010)09-0050-02
通信运营商销售性质的公司主要是指公司的产品终端使用用户为在我国范围内的三大通信运营商，包括中国移动、中国联通、中国电信。对于如何才能够有效地管理销售队伍，我将从以下几个方面进行探讨。
一、市场情况分析
通信运营商销售企业指的是公司产品面向通信行业，目标客户主要针对我国现有三大通信运营商所需产品进行销售。目前随着我国通信产业的不断发展，通信行业每年的采购量不断的增加，从最终客户所使用的手机到网络发展所需要的主设备以及运营管理中办公用品和营业厅内为客户提供服务所需的服务设备。采购种类越来越多，产品使用规模越来越广泛，目前我国通信运营商行业每年的基础建设及维护费用都以千亿规模来计算，市场非常庞大，全球所有知名通信运营商设备供应商全都在国内设有分公司，拥有庞大的销售团队。但是这些主流的设备供应商所供应的产品主要在主设备上的市场竞争，其他的一些办公及维护和服务所需的设备基本都是由国内一些中小企业进行生产销售，但是随着国内通信运营商采购管理越来越规范，市场采购越来越集中，基本上每一款新的产品在市场上销售一年以后，通信运营商企业都会采取集中采购模式进行采购，因此将以往的一些不规范的销售方式所淘汰。在这种条件下，销售机会尤其重要，如果在一年的采购中企业没有在通信运营商的集中采购时入围产品采购名单，那么就意味着在这一年内，所在区域内通信运营商的市场销售机会已经丧失殆尽，而中标公司在这一年内在中标区域将获得长足发展，公司竞争实力不断加大，公司有着充足的资本支持、良好的客户关系，因此在下一年度的集中采购中将会有很大的产品降价空间，导致市场竞争不断加大。每一个市场机会的把握都极为重要，因此公司销售团队的能力将变得极为重要，销售团队管理的好坏决定着公司生存与发展的关键。
二、人员培训
人员培训在每一个公司当中都会伴随着销售人员在公司的工作时间内，从最初的公司规章制度的培训到产品的培训以及后期研发产品，培训是持续不断的。
作为一个成熟的管理经验丰富的销售团队来讲，培训并不应当仅仅局限于这些，还应当包含销售人员的基本素质培训、职业道德培训、待人接物培训、人生价值观的培训等等一系列的对销售人员自身成长有帮助的培训。也许这些培训在很多大型的公司或是企业内已经能够贯彻执行，但是一些中小企业从企业自身的能力及投入上来讲，要将这些培训都融入到对人员的培训当中或许有些难度，那么如何在不需要投入太多的资源来保证这些培训能够进行就是一个销售团队的管理者所需要考虑的问题，有些时候聘请外部机构进行培训也不失为一个较好的解决办法，有着专业的结构进行培训能够让每一个参与到培训当中的人员有种成就感，认为公司对自身价值的认可，从培训开始就已经在进行投入。
任何一个团队的管理者都不希望自己的团体内出现那些销售业绩很好但是个人素质或是修养落后和粗俗的销售人员。如今销售工作是针对人的销售，产品在当今科技高速发展的情况下很难做到一家垄断，如果说在产品无差别，销售人员对于产品的理解都相同的情况下，销售人员的基本素质或是个人修养就成为销售成功的关键。一个言谈举止非常得体、待人接物恰到好处、诚实守信的销售人员是每一个企业采购人员或是领导所喜欢接待的，相反一个言谈举止粗俗、待人接物毫无尺度、不能够诚实守信的销售人员很难做到被客户所接受，更别说形成销售机会。细节决定成败，不要因为销售人员的一个毫无干系的不良习惯让销售机会丧失。因此企业的培训当中，产品的培训必不可少，但是培训的关键是要把握对人的培训，只有对人的培训完善了，才能够证明培训是成功的，才能为企业培养出一个优秀的、忠诚的销售人员。
三、人员管理办法
销售团队的管理，一直是企业管理层在不断摸索和改进的重点，当企业做好各方面准备的情况下，对于销售人员的管理就显得尤为重要。销售人员由于工作性质的特殊性，需要经常出差拜访客户，寻找项目信息，长期在外工作时间及工作内容无法掌握，公司管理人员对于销售人员的工作内容都依靠电话沟通及公司的工作汇报表格。这就要求汇报表格内容的详细性及内容的周密性，表格的内容一直是各大企业在探讨的关键，根据行业的不同或是销售性质的不同，管理表格的内容也会有所区别，但是不外乎对每日的工作进行记录，拜访客户的单位、部门、职位、联系电话、谈话内容、项目初期判断、竞争厂家在所拜访企业的基本情况等等内容，但是如何能够通过表格上的内容，来反映出销售人员的日常拜访工作情况及项目进展情况，做到详细而细致的管理，是每一个销售团队管理者都要面对的一个问题。市面上有很多做管理类型的公司，会根据公司的基本情况来制定适合于公司销售人员管理的表格，但这些表格往往会相当的繁琐，有些甚至于管理人员都不知道该如何准确地填写表格。有时只能是让销售人员根据个人的理解来填写。还有些表格的内容设计也是不合理的，如果在一个长期做大项目的销售团队中，每周都要填写客户成交纪录或是回款预期，那么对于销售人员来讲是一个非常让人讨厌的事情。日常管理表格既要做到能反映基本情况，同时也要给销售人员个人能力发挥的部分，有时销售人员的一个思维跳跃就会带来销售机会。同时表格中要附带销售人员建议栏，根据一线人员的想法和建议进行部分调整。销售团队的管理人员也要积极地参与到销售流程当中去，亲自考察市场的基本情况，只有管理人员能够充分地熟悉市场、了解市场、跟进项目，才能够明确制定公司的管理方式，不能采取管理体制一旦指定就一成不变的原则，要根据市场的变化及时调整公司的管理流程，分配公司资源，根据报表进行市场规划是极其可怕的。
销售人员希望什么样的管理方式，是一个基于公司对销售人员职业道德基本信任的情况下而制定的表格，销售人员不希望公司像防贼一样防着自己。对于销售人员的信任，加强其自身的自律性，恪守销售人员的职业操守才是管理的最佳办法。
四、薪水及奖励机制
销售工作目前已经成为一份高危职业，即使有种种的困难，仍然有很多人投身于销售工作，主要的原因还是因为很多销售人员看到销售工作的投入与产出。良好业绩带来的高收入是每一位投身于销售工作的人员的最主要原因。销售人员喜欢这种挑战性的工作，但前提是在能够保证日常生活为基础的，所以销售人员的基本工资需能够保证销售人员正常的生活，很少会选择无保障的销售工作，因此企业在招聘人员时，制定薪水就需要考虑到员工的基本生活，在此基础上再制定公司的奖金制度。奖金的目的是为了鼓励销售人员更好地工作，标准的制定极其重要，百分百能够获得奖金的制度不是一个好制度。奖金的设立要求百分之八十人员通过自己的努力能够获得，而另外百分之二十不能获得，这样的奖励机制才是好的机制。
奖金的制定要考虑全面，做到公开、公正、公平，奖金的制定不应当只针对销售人员的销售业绩，在制定奖金制度的同时要考虑到市场开拓及项目信息，但是这些考核指标在销售业绩考核中所占的比例不要过高，最好不要超过百分之十五，毕竟销售人员的主要任务是销售产品，不要让其他非销售因素对考核指标干扰过多，容易造成考核不公平，也容易使公司在奖金发放上花费过多。
每个员工都希望自己的职业生涯能够有较好的发展，单纯的奖金制度有时也并不能完全地激励员工的积极性，职位的晋升会是销售人员在保证收入的前提下所要考核的第二因素。公司对于在工作中有着优良表现的员工可以提供合适的领导职位，但是职位的晋升一定要考虑到被晋升人员的综合素质，要考虑被晋升人员是否适合于从事团队管理，能够从事好销售工作的人员未必能够很好地带动整个团队的发展，让销售队伍有更好的归属感和成就感。
以上几点是关于在通信运营商行业销售团队管理的浅谈，基本为个人的观点。相信在科学的管理下，销售业绩会不断提升，管理水平也会越来越高。
[参考文献]
[1]丹尼尔・A・雷思.管理思想的演变[M].北京：中国社会科学出版社，2000.
[2]阮平南.建立中国特色的管理模式――基于管理哲学的思考[J].北京工业大学学报(社会科学版)，2002(2).
商业中心运营管理范文2
关键词：产业园区；开发建设；工业地产模式；商业地产模式
一、开发建设模式概述
产业园区开发建设业务的主要目标是将 “生地”变为 “熟地”，并在此基础上进一步实施工业地产、商业地产、住宅地产等二级载体的开发建设，打造园区产业所必须的完善的基础设施环境。在实际操作中一般由政府通过委托或招投标的方式选定土地运营商进行开发建设。政府与土地运营商在整个开发建设价值链中有着不同的权责和利益点，具体内容见表1。
表1 政府与开发商在土地开发中权责与利益
1.土地一级开发
土地一级开发是运营商在获取土地后，投入人力物力将生地开发为熟地，并且不断提高土地价值，运营商最终可以土地转让方式获取主营收益，或以土地为资本对外进行投资合作。土地一级开发模式的特点在于开发技术简单、收益支付稳定、收益大但利润率较低。
2.土地二级开发
土地二级开发是指运营商获得土地一级开发完成的熟地后，进行工业地产、商业地产、住宅地产等使用权的转让获取一次性转让收益，或通过租赁获取长期租金收益，也可通过抵押获得资金从事其他业务。随着土地性质、物业形态的不同，土地二级开发运营模式也有所差别。但总的来说都可分为直接出售、持有物业两种形式。
二、国内外典型产业园区开发建设模式分析
从开发主体看，产业园开发建设模式主要包括三种基本模式（表2）：自主开发模式、开发商开发模式、合作开发模式。根据产业的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。
三、工业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
工业地产常见形态包括工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等，其中工业研发楼宇及物流仓储当前政府扶持力度较大。工业地产开发主要模式有工业地产商模式、工业园区开发模式、主体企业引导模式、综合运作模式等。
2.国有大型企业集团适用方式
结合国有大型企业集团开发建设现状，国有大型企业集团一般作为独立运营的经济主体，负责产业园的招商、投资、建设、管理工作，建议参照工业地产商模式进行开发建设。对于工业地产项目，国有大型企业集团可采取自主或联合开发建设，建成后租售结合的方式。
（1）自主开发建设。在具备资金实力及工业地产开发相关资质时，可采取成立房地产开发公司自主开发运营模式，获取全部物业所有权。
（2）联合开发建设。在初期不具备建筑规划、工程建造等专业能力之时，可引进具备资金实力、招商能力、具备相关专业资质的工业地产开发运营商作为合作伙伴，成立房地产开发公司进行开发建设，共同分享收益
（3）租售结合的经营方式。出售方式：对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出售，获取项目销售后的一次性增值收益。收益相对较小，风险较小。出租方式：长期持有物业，对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出租，获取长期租赁收益，实现工业地产经营的最优效果。此时，不但能持续获得物业收益，还可获取项目及周边地产的持续增值收益。收益最大，对商业运作能力要求比较高，风险较高。
四、商业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
商业地产在开发区中常见形态物业包括零散商铺、商业中心、专业市场、写字楼、酒店、会展中心等，其中开发区常见商业地产物业包括商业中心、专业市场、酒店、会展中心、零散商铺、写字楼等。随物业形态的不同，经营模式多种多样。
2.商业中心/专业市场开发模式
国有大型企业集团在商业中心、专业市场项目可采取由独立或联合投资商开发建设，出售、出租、自留相结合的运营模式。利用可开发商业用地，独立开发或联合投资商（大型商业机构）成立公司共同开发建设商业中心、专业市场项目载体，独立运营或引进大型商业机构对项目进行运营，提升物业价值，保证长期收益。具体操作上可采取“出售、出租、自留”相结合的方式，通过出售一部分黄金商铺产权，可回收项目的全部或绝大部分投资；通过出租与自留进一步提升物业价值，获取长期增值收益，也为公司自身业务发展预留空间。
3.酒店/写字楼项目开发模式
酒店和写字楼开发模式基本相同，常见的有两种方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是开发商选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专业化、市场化、规范化的要求管理物业。委托管理模式是当所有人不具备管理能力时应考虑托管，由专业管理团队提供运营支持。专业的经营管理可迅速提高物业形象，促进周边物业较快升值，国内外已有多家集团机构提供托管服务。
国有大型企业集团在酒店、写字楼项目可采取独立或联合投资商开发建设，委托专业机构管理的运营模式。公司可利用可开发商业用地，独立或联合投资商共同开发建设酒店、写字楼项目并采取委托管理模式加以运营，未来可逐渐培养自身管理团队，实现项目自我管理。国有大型企业集团初期获得物业租金收入，同时提升周边物业价值，获取增值收益，远期可获得向园区提供生活及商务服务的收益。
4.会展中心项目开发模式
会展项目常见有三种方式：一是官营模式；二是商营模式；三是官商合营模式。国有大型企业集团在会展中心项目可采取引入政府投资建设、联合专业会展公司运营模式。首先引入政府投资建设，建成后由运营公司托管并引入专业会展公司对会展中心进行运营管理。公司收益主要以获取园区影响力扩大、形象提升等带来的物业价值提升间接收益为主。
参考文献：
[1]龙 昱：中国商业地产的商业模式现状分析[J].企业技术开发，2009年8期.
商业中心运营管理范文3
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
（一）融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
（三）缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究
（一）华润置地概况
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。
华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。
（二）华润中心
华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。
（三）华润中心主要特点
1.项目选址
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。
2.产品特点
华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。
以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。
3.经营策略
其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。
定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。
强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。
商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。
商业中心运营管理范文4
中国经济经过十年快速增长和积累，以房地产开发驱动的经济增长模式已经开始面临转型。盈石集团研究中心统计显示，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已达到2.5亿平方米，为历史最高水平。中信证券报告显示，过去10年，中国商服用地出让量占房地产总出让量的30%，但商办物业销售占比只在10%左右，商业中心供给过剩。仲量联行数据显示，预计2016年全年还有1800万平方米左右零售物业开业，同比增长38.5%。有业内专家指出：“中国商业地产已从增量开发步入存量激活期，价值万亿规模的存量市场时代已经来临，存量盘活是大趋势和方向。”如何配合中国经济转型期的供给侧改革，寻找有效模式去商业存量，已经成为当前宏观政策推动下，急需企业和机构深入思考解决的问题。
轻资产、重运营管理 地产模式金融化蝶变
而近期由工信部中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心发起设立的商房所，正是聚焦商业地产去存量，资产金融化配置相关调查研究，致力于以互联网金融整体解决方案来处置不良资产中的商业房产，为推动互联网金融服务激活具有前景的商业地产市场提供了可供参考探索的新路。为此，记者采访了商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞。 商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞
随着中国经济进入转型期，供给侧改革落地，提高市场效率，去产能，去房产存量成为当前聚焦的热点。前十年中国经济高速发展，带动了人口向北上广等特大型城市迁徙，同时也带动了房地产黄金发展的十年，也导致了大量商业地产急剧过剩闲置，造成了大量不良资产沉积。而文化创意产业和互联网创业孵化的兴起，使这些位于核心地段的商业地产迎来了盘活的绝佳机遇。此外，由于北上广等特大型城市人口密集度大，交通成本高，商业地产就可以通过商改住，重新进入市场流通。除了文化创意、创业孵化和商改住，银行也持有大量优质的商业地产资源。这些严重被低估的闲置资产，在经济下行的新常态下，资产溢出，将有赖银行通过与资产公司，投资机构等大型机构的合作，进行资产的重新配置，发挥其资产价值。
而由于商业地产本身具有金融属性，在美国等金融产品丰富的国家，商业地产开发商往往与富有商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，将资产打包成面向机构和公众的金融产品。通过对商业地产市场多年的深入研究，何风飞认为，“中国商业地产去存量的变革，将驱动地产公司与金融机构的融合，逐步变为轻资产、重运营管理的模式，中国商业地产正在走向资产金融化。”
打造安全合规专业平台 提升资产利用效率
而商业去存量，资产金融化的过程正好为投资者提供了前所未有的优质资产和投资机遇。商房所打造的“互联网+商业房产”为特色的互联网金融服务平台，正是通过整合商业地产去存量的优质资源，为投资者提供多元化的投资渠道和资产配置，帮助其实现财富增值的新兴金融业态。何风飞介绍，“目前商房所进行收购的商业地产主要包括三个部分，一是资产变现能力强的临街物业;二是资金回笼快的优良地段的商改住地产;三是与国内知名餐饮文化品牌《舌尖上的中国》合作，产融结合、利用率高、增值空间大，可盘活的商业地产。”
和以金融借贷为特色的互联网金融产品相比，商房所以低于市场20%-30%价格获取的优质地段商业去存量地产，既有固定资产实物保障，又具有持续溢价空间的稳健安全投资特性。而商房所平台上的所有项目都是通过协议转让或竞拍等方式取得，然后通过整体收购拆分投资、单体投资、持有、租赁或经营、改造翻新、资产溢价售出等方式实现资产运作增值。从投资的模式来说，产品来自商业不动产，相关标的物权已事实上归属客户，由此产生的租金及售出溢价都是投资者可真实获得的。此外，商房所平台还公开透明地披露房产的物业信息，投资者可全方位地了解所投房产的市场买卖及出租价格，保障了投资者的知情权及收益安全。为了保证资产的优良性和溢价空间，商房所目前选择的都是国内GDP增速排名前十的一线城市核心地段的优质地产，以保证投资人稳健可持续的投资回报。
商业中心运营管理范文5
屈臣氏的成功在行内市场都是耳详细能熟的品牌，在整个化妆品连锁零售行业中是榜首企业，要了解和学习屈臣氏首先要了解它的背景。
屈臣氏的发展历史以及背景
屈臣氏创立于1828年，前身是英国人在广州开办的一个药房，叫广东大药房;
1832年屈臣氏开设了中国大陆首间汽水厂;
1841年广东药房南下香港，创办香港药房;
1871年香港药房易名为 A.S. Watson & Company(屈臣氏公司);
1883年屈臣氏拓展海外业务至菲律宾及中国大陆，并于1884年在马尼拉开设药房与汽水厂，1886年屈臣氏有限公司注册登记，至1895年屈臣氏店铺发展到35间，1903年创办屈臣氏蒸馏水;
1937年日本侵华，屈臣氏停止了中国大陆业务;
1963年香港和记黄埔集团收购屈臣氏公司;
1972年屈臣氏收购了百佳超级市场;
1981年屈臣氏成为和记黄埔有限公司全资附属机构，经营七十五间食品及非食品零售店铺;
1987年屈臣氏药房拓展至台湾、澳门、新加坡(1988年)、马來西亚(1994年)、泰国(1996年)及菲律宾(2002年);
1989年屈臣氏重新回到中国大陆，第一家大陆个人用品商店在北京开业;
1992年屈臣氏进驻上海，1994年广州首店开业，2003年第50家分店在广东佛山开业，2005年第100家分店在广州开业，也就具有划时代意义的正佳广场店。在这个店开业的时候屈臣氏提出了快速发展“5年千店计划”。2006年第200家分店在广东花都开业，2007年第300家分店在江苏南京开业，2008年屈臣氏店铺数量突破400家。
2009年，屈臣氏(中国)20周年庆，开店目标为600家。
在海外，屈臣氏采用收购或者合作的方式大规模拓展业务，2000年收购英国保健及美容产品连锁店Savers，2002年收购欧洲的 Kruidvat集团，2004年收购波罗的海国家著名的保健及美容产品连锁店Drogas，2004年收购在德国拥有786间保健及美容产品连锁店Drik Rossmann GmbH四成股权，屈臣氏集团与LG Mart合资公司，于2005年初在韩国开设屈臣氏个人护理商店。
我们可以了解到屈臣氏的核心竞争优势：1、历史悠久；2、资金雄厚；3、规模庞大；4、品牌知名度高；5、强大的专业队伍；6、科学的经营管理模式。
如何学习屈臣氏的经营管理模式
在了解屈臣氏的背景情况下，屈臣氏的成功，不单单是具备以上的竞争优势，其实还有很多的优势和特点，以上谈到六点是企业框架的主要实力优势。
接下来笔者要谈谈化妆品连锁企业应该如何学习屈臣氏的操作模式，对于众多化妆品连锁企业来说，最注重的是要一套成功的营销管理模式，往往一些新出来的化妆品连锁公司都缺少这样的一套销售管理模式。笔者谈谈屈臣氏方面的成功要素，化妆品连锁企业可以学习和借鉴一下：
1、科学的市场调研分析。化妆品连锁零售业市场盘大，科学合理分析化妆品连锁零售业发展的前景状态，对市场竞争对手了如指掌，良好的市场定位。
2、科学合理的店铺选址。合理选择在商业中心、繁华地带、人流量旺盛的地段，消费能力好的地方，跟自身店铺经营产品定位比较符合，科学合理的选址。
3、成型的店铺规模。合理在商业中心选择成型的规模店铺，店铺的规模大、实力强，比较专业化、正规化，有利于消费人群进店消费。
4、独特的门面设计。具有创意性的店面设计，符合自身产品定位的统一设计理念，独特的创意性门面往往给消费群留下了深刻的印象，独特的风格更吸引消费者。
5、店铺整体的合理布局。具有科学性的合理布局，从整个店面的货架布局与摆放陈列都非常突出，在与整个布局陈列中，都是根据产品自身特色来摆放、设有不同类型产品专区、高中低端价位的合理定位摆放。
6、店铺形象比较专业化。整体店铺的形象都具有特色，形象专柜、货架、形象画等、广告灯箱片等比较专业化，店铺的专业化能留住顾客、能拉动消费。
7、价格体系合理定位。根据自身选址和自身产品的合理定位非常符合当地消费群，从高中低全面覆盖消费群，消费者可以根据自身所选择价位的产品自由选购。
8、创意性的促销策略。具有周、月、季度、节假日、季节性的主题促销活动，可以享受更多更优惠的活动，换购、买赠、买多少送多少、抽奖、游戏、会员积分等活动等。
9、良好的服务体系。在这个轻松的购物环境中，可以享受更多的服务，一进店就有促销员问你，有什么可以帮到你呢？你买东西时候，促销人员会根据你的需求会跟你讲解专业知识，你买东西时候，促销人员会主动帮你递篮子等等这样服务，买单走了，还会帮你打招呼，再次光临。
10、终端消费群的市场调研。良好的顾客调研情况，在每次顾客进店购买产品付款时候，有神秘的工作人员会做调研，此对顾客购买产品的认可度和服务满意度如何，进店的原因等一系列问题，这样有利于后期各种的进行，提高后期作出更符合消费群的服务需求。
11、工作人员有较强的专业知识。在整个店里面，随时你问起，你所需要的产品，你问起工作人员都会帮介绍有指定的专区去选，而且有工作人员专带你去，对你选择的产品，有专业的促销人员帮你服务。
12、统一的工作服装。只要细心的观察，你可以看到整个店中，工作人员都是穿着统一的工作服装，除了专柜人员，每个品牌都有统一的工作人员，除了就店中所有都是统一工作服装，看起来比较专业化、正规化，这样能更好打动消费者，只有专业性的东西往往给人留下很好的印象。
13、定期的专业培训。定期的专业培训可以提升员工的专业知识和员工的工作效率，从店铺的经营管理知识、上货架、产品陈列、产品型号登记、缺货要及时补货、活动促销推广等培训，根据不同分工都有不同时间段培训指导。
14、收银台的合理摆放。在整个店铺中，有明显的大门可以让消费者进去选购产品，越是走进去可以更看到更多的不同类型产品，消费者往往都可以多逛一下，看看自身所选择的产品，所以呢，收银台设置在最后面是合理的，这样容易留住顾客购买产品。
15、合理的分工原则。具有专业分工原则，工作人员可以根据公司分配的工作任务来操作，这样减少个人的压力也有利于工作的效率，只要把自身分配的工作及时处理和做到位就可以了，等其他同事忙可以帮忙，这样可以促进友好合作、也同时提高工作效率。
以上描述到的要点都是屈臣氏具备到的，在笔者研究屈臣氏的同时，笔者建议化妆品连锁企业应该学习屈臣氏的运作模式，在屈臣氏的操作模式当中，几乎都是涉及到细节经营管理的操作模式。
随着中国化妆品连锁企业的蓬勃发展，化妆品连锁零售业市场竞争的情况下，化妆品连锁企业应该抓好符合市场规律性，同时学习屈臣氏的运营管理模式，在化妆品连锁零售业中，屈臣氏是我们学习的好榜样，笔者认为，屈臣氏的运营管理模式是一门科学的营销管理系统，学习屈臣氏的操作模式会有很大的启发，这样才不会走弯路。
中国化妆品连锁企业在未来市场中能走多远？
伴随着中国化妆品连锁零售业的快速发展，人们消费水平和消费意识的提高，中国越来越多的消费者更有理性化的去一些化妆品连锁卖场购买产品了，只有去卖场购买产品才能满足他们多选择的余地，化妆品连锁卖场一般都零售不同类型的产品，是人们日常生活中所经常用到的日用产品，产品都有高中低价位，明显满足大众消费群体的需求。
化妆品连锁卖场是继百货公司、商超卖场后的第三大连锁消费场所，最为高端的都是百货公司、其次为中低端是商超卖场和化妆品连锁卖场，在连锁卖场零售，一般涉及到的合理价位和产品的品种类型多之外，还有就是符合大众消费群体。
这几年间，化妆品连锁加盟成为市场的一大焦点，新出来的公司越来越多，品牌层出不穷，新出来没实力的公司都是圈钱的比较多，在笔者研究化妆品连锁加盟过程当中，笔者长期在观察和市场调研化妆品连锁加盟的市场现状做出来的总结，对于一些新化妆品连锁企业来说，应该从市场长远的角度去思考和看问题，别光看目前，要做大做强，应该从市场的发展规律现状看问题，从市场实际角度出发看问题，从长远的市场角度看问题。
对于一些新出来的化妆品连锁企业来说，圈钱时代已经过去了，应该做好品牌的长期发展规划，继续下一站怎么走才是你最主要的方向。
在笔者了解化妆品连锁企业当中，有众多都是没实力的企业，也对外开放设立加盟政策，其实都是自有一个品牌的公司较多，然后在与一些厂家联系好采购几个知名的品牌回来组合一个连锁卖场的家盟体系，如欧莱雅、玉兰油、泊美、相宜本草、可采等一系列的品牌，也设立了不同级别的政策，然后有客户要加盟的时候，就说首批多少钱可以加盟，在这些化妆品连锁企业招商中，他们往往都是打着屈臣氏、娇兰佳人、香港莎莎大卖场旗号的，都在模仿这些知名的连锁企业。
在笔者研究化妆品连锁业的同时带有很多的凝问，自己问自己，像目前中国化妆品连锁零售业发展那么好，同时存在很大的竞争和市场的挑战，新出来的连锁企业能有更好的发展前景吗？
笔者自问自答了，市场前景是有的，但是如何抓住市场更是为重要的，要制定符合市场发展规律性的一套经营管理模式和自身企业定位的规划。
笔者分析了中国化妆品连锁企业有五大毛病要纠正的，这样对以后连锁企业会有更好的发展，避免走弯路。
1、不注重特色善于跟风模仿。很多化妆品连锁企业喜欢跟风模仿，没抓好自身的特色和制定符合市场发展定位的战略，缺少自身创意和特色。
2、不注重学习善于忽悠。我们发现在众多新的化妆品连锁企业招商过程中，喜欢忽悠，跟传销都类似的，就是把整套项目体系给客户讲解，给客户洗脑，缺少根据客户自身的加盟情况来讲解。
3、不成熟的销售体系。对于众多新的化妆品连锁企业来说，最需要的是一套成熟的销售管理体系，要学习别人好的地方，多沟通和交流，这样才能更好的运营市场。
4、不注重企业文化。作为化妆品连锁企业应该要有自身的企业文化特色，同时根据自身的定位来制定，打造好连锁企业文化的特色，这样往往吸引消费者，看起来比较有文化底蕴的品牌连锁企业。
5、不注重专业团队的打造。化妆品连锁需要一支很强大的队伍，而且要专业知识要强，经验要丰富，化妆品连锁企业应该要注重培养，只有把团队打造好，才能更好的把整个企业的理念传播出去，提升知名度和美誉度。
对于以上几点，化妆品连锁企业能不能意识到，如果真正意识到的话，说明企业需要这些专业知识的。
笔者认为，化妆品连锁企业的未来的发展趋势是很明显的，看如何能抓好而已，同时要具备以上这些要点，所以化妆品连锁企业应该多学习别人的长处。像屈臣氏模式在化妆品连锁零售业中是难以模仿的，其实都是个外壳而已，其实内在的东西几乎难以 ，所以化妆品连锁企业应该所学习屈臣氏的运作管理模式。
化妆品连锁企业能不能走得更长远？首先能不能具备像屈臣氏这样的操作模式，如果具备了那就是成功的一半了，在结合自身特色的定位和符合市场的定位相结合，这样就会走得更远一些。
商业中心运营管理范文6
[关键词]京溪南方医院站；大客流；组织措施
中图分类号：U23915 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）31-0259-01
前言：大客流时段是指在某一时段集中到达的、客流超过车站正常客运设施或客运组织措施所能承担流量的客流[1]。如在圣诞节、国庆节等节日期间，地铁车站客流量会在短期内急剧上升，会对车站及地铁运营造成很大的影响。如何有效的组织大客流情况下的地铁车站运营，已成为地铁运营管理的重要研究课题。
1. 客流组织的基本原则
1.1以实现乘客安全运输为基本原则，保持客流运送过程通畅，尽量减少乘客出行时间成本，避免拥挤，便于大客流发生时能及时疏散。
1.2既要考虑如何吸引乘客乘坐地铁，使客流量最大，又要使乘客服务成本最低，并取得最佳的经济效益。
1.3地铁控制中心负责地铁线路的客流组织工作，车站的客流组织由站长、值班站长负责[2]。
1.4遇大客流时，应合理地采取措施对车站人流进行有效控制，人流控制应采取由下至上，由内至外的原则，在车站出入口、入闸机、站台与站厅的扶梯处进行人流的三级控制。组织三级客流控制的基本原则和方法如下：
（1）坚持由下至上、由内至外的人潮控制原则，在车站的三个区域控制客流，即车站出入口，车站入闸机，站厅与站台的楼梯（电扶梯口）三处控制客流量；对于站台、站厅处于同一层的车站应采用二级客流控制，即进闸机、出入口控制。
（2）坚持点控、线控、网控的原则，各站根据客运能力控制进站客流，组织乘客上车。
（3）换乘站：先控制本站入站客流，再控制本线、邻线换乘客流。如换乘站进站客流较小，可以直接控制换乘客流
2.地铁车站客流组织影响因素
不同类型的车站其客流组织内容有着较大的区别。例如，中小型车站的客流组织比较简单，而大型车站和换乘站因客流较大、客流方向比较复杂，其客流组织也比较复杂。侧式站台的车站容易将不同方向的客流分开，但不利于乘客的换乘，售检票设置较分散，不利于车站集中管理；而岛式站台的优缺点正好和侧式站台相反。因此，在编制车站具体客流组织方案时，不能以偏概全，要有区别地对待，不同的车站应有不同的客流组织方案，做到有针对性[3]。
车站通过能力主要受车站自动扶梯、楼梯、出入口通道、自动售检票设备的通过能力以及列车输送能力能的影响。根据广州地铁实际客运组织情况，车站通过能力的瓶颈主要体现在出入口、进出闸机以及有站厅转到站台的自动扶梯口等处[4]。
根据实际运营经验，在车站客流组织过程中，只有控制好车站设备中的能力薄弱环节，就能做好车站的客流组织方案，组织好车站的客流。
3. 京溪南方医院站客流组成及结构分析
3.1 京溪南方医院站结构分析
京溪南方医院站分为两层，从上到下依次为公站厅层、站台层，4个出入口（A、B出口暂未开通）， 8台TVM，站厅A端4台、站厅B端4台，8台进闸机，10台出闸机，如图1所示。
3.2 京溪南方医院站客流组成
京溪南方医院站位于三北线线路中央，为岛式站台。附近有多个大型住宅区和农贸市场、有小学、医院、商业中心等。
本站客流日均客流4万左右，分早高峰和平峰两个时段，早高峰时段出现在工作日7：45-9：00之间，乘客主要来自D口住宅区，该口该口客流量约占总客流量的1/3；其他时间段为平峰时段，以C口就医、外出购物乘客为主，该口约占总客流量大2/3。
4.京溪南方医院站的客流组织
京溪南方医院的客流组织主要分早高峰客流组织和特殊情况下的客流组织。由于结构关系遇突发客流车站以二级客流控制为主。
4.1早高峰期间的客流组织
早高峰客流以D口乘客为主，大部分乘客去往体育西路方向，由于进站客流较大，导致后续车站的乘客无法上车，使列车重复开关门，影响行车效率，并存在安全隐患。车站配合同和站进行单线级客流控制，在进闸机前进行二级客流控制，站厅两侧用铁马设置蛇形阵，控制口用铁马拦截并在客流控制时间段专人看守进行“放、控”。由于3号线施行“Y字形”交路的第二阶段，采用不均衡运输，高峰期间加开6趟同和至体育西路的列车，车站各岗位要密切配合，统一指挥进行控制点的“放、控”，达到列车充分利用和合理运输本站客流的目的。
4.2特殊情况下的客流组织
除了早高峰大客流外，京溪南方医院站在公务员考试、节假日、2010年亚运免费日、列车晚点的等情况也会出现大客流，以2010年京溪南方医院站免费日大客流情况下的客流组织为例，探讨如何应对车站大客流。
在这次大客流组织中，车站施行一级和三级客流控制，三级可口控制在D口平台处设置回形路线使乘客有序进站，C口外面设置铁马只出不进；一级客流控制以付费区处设置回形路线、关闭1#和3#扶梯的方式减少乘客进入站厅的速度，同时车站将部分进闸机调整为出闸模式、增设售票点、加大人工引导力度和主动与OCC做好沟通采取行车组织的方式进行客流的疏导。
5.结语
车站客流组织是地铁运营的重要一环节，是地铁运营产出的直接体现。合理地进行地铁车站客流组织，对于发挥地铁运输的潜力、提高地铁运营管理的效益、维持地铁运输良好的社会形象有着重要的作用。
参考文献
[1] 张伦，张扶.地铁车站大客流运营组织探讨[J]. 现代城市轨道交通，2005，（2）：33-35.
[2] 史小俊，地铁车站应对客流的组织措施[J]，城市轨道交通研究，2009（10）：70
