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房地产宏观政策范文1
一、宏观环境分析
国家对房地产的宏观调控，从05年国八条，06年的国六条，09年国四条，10年的国十一条，一直到2011年的国八条，房地产投资增长和房价增长过快的局面已被改变，主要存在的问题与矛盾已从全国性的投资和房价增长过快转化为少数大城市的房价、供给结构与市场秩序问题。供给结构矛盾不再是高档商品房的供给过多，而是保障性住房供给量不足，而解决这些矛盾则是从供求关系方面给予调整。
“国八条”肯定了房地产市场出现的积极变化，房产过快上涨势头得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，因此要改变传统的住房消费模式与观念，防止过度的超前消费，用全社会的力量来合理引导住房消费需求和消费模式。
政府要保障城镇公民的住房权利，用各种政策引导适合中国住房价格与收入水平的消费模式。
二、调控的内容
以前的许多调控措施是直接针对市场或市场中的经营主体与消费主体，针对交易过程与交易对象，但此次调控的重点则在于落实政府的责任；加大保障性安居工程的建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格房地产用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等，将曾经出现的中央政府调控措施与地方政府经济利益的冲突转化为合力，以共同解决市场中的供给结构、房价过快增长与低收入家庭的住房保障问题。
1、进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
2、加大保障性安居工程建设力度
2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。
3、调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
4、强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
5、严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
6、合理引导住房需求
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高水平，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院做出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
8、坚持和强化舆论引导
新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
更多的调控措施主要都是政府从加强管理的角度出发而出台的，当然也需要市场主体的理解与配合，市场才能更加平稳与健康。
三、调控重点
从文件中可以看出政府正在有计划、分步骤地引导消费模式，建立合理的住房保障体系。
第一个重点是加大保障性住房建设力度。解决保障性住房问题，加大棚户区改造和保障性住房建设力度，增加公共租赁住房供给，完善从无到有、从大到小、从租到买、从旧到新的递次消费结构，逐步扩大住房保障制度实施范围。
房地产宏观政策范文2
关键词：政府；房地产调控政策；调控
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-000-01
引言
从上个世纪末我国逐步放开了房地产市场，房地产业在中国如火如荼的发展起来，尤其是近几年，我国的房地产业发展持续火爆，国内一些大城市的房价持续上扬，创造了一个又一个的经济奇迹。房地产业的异军突起是多方面的，既有市场化改革的因素，也有城市化运动的原因，不可否认，通过房地产业的兴盛，很多地区的落后面貌得以改变，很多地区的经济也得到了发展，在很多地区房地产业甚至成为当地经济的支柱力量，像温州炒房团可谓天下闻名。但是同样不可否认，国内的房地产市场已经存在很多的泡沫成分，继续这样下去的话会对国内目前的经济产生巨大的冲击，日本房地产泡沫的例子足够我们警醒了。政府也已经意识到了这个问题的存在，从2010年开始逐步加大了调控的力度，时至今日已经初步发挥出了作用。那么究竟这种房地产宏观调控政策效果如何，还需要我们进行仔细分析。
一、房地产宏观调控政策回顾
回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，并房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。
伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。
二、当前房地产调控政策的双刃剑效应
政府之所以不断的进行房地产调控，一方面是源于国内经济过热的思考，日本的房地产泡沫所带来的危害一直是其他国家参考的素材，我国政府也逐渐意识到了这个问题的严重性，因此必须要给房地产市场降温；另一方面，过高的房价已经严重限制了国内居民的消费能力，老百姓对此怨声载道，也可以说这是民意使然，综合以上两方面的考虑，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，之后又实行了“二次调控”，对投资性购房进行了有效遏制，这些政策的出台确实赢得了很多掌声，但是也是一把双刃剑。
1.关于限贷
限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。但是，限贷在抑制了投资需求同时也抑制了自主需求。据世联调查数据显示，年收入在50万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置业人群，其正常的自住需求却因限贷政策而受到不同程度的抑制。
2.关于限购
随着限购政策在二三线城市的渐次铺开，解决了之前仅对一线城市局部性的限购，导致资本从限购城市流出却进入二三线城市而产生的“挤出效应“。然而，无比严厉的限购政策却难脱“排外”的嫌疑。因为限购在限制了当地购房的同时也限制了外来置业。限购令实际上抬高了外来者购房成本，甚至对于那些在户籍地仅有一套自住房的外来者，只有将户籍地的自住房转卖，才能获得在当地的置业资格。
3.关于限价
限价是限贷、限购政策的升级，是最直接的调控政策，人们曾对此寄以厚望。然而全国608个城市公布的房价控制目标，绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标，房价上涨增幅限制在10%左右。限价的空间同时成为涨价的目标。如此大的上弹空间使得在某些地方限价目标成了涨价目标。
4.关于保障房
作为房地产宏观调控的配套措施，保障房的大量投建促进了社会的稳定与公平，同时消化了一部分刚性需求。短期目标明显，长期还有很多事情要做。
三、短期调控效果与中长期的战略考虑
从当前调控效果看，最有效和最受民众欢迎的是保障房工程。但确保第一期保障房工程的完满和将短期调控过渡到中长期的战略也应提上当前政府工作的议事日程。着眼于长远的促进金融市场的完善和成熟、推动创业基金的规范运作，从而有效吸收投资需求、解决流动性过剩问题也是不可缺少的政策配合。
中长期的战略，可持续的宏观调控框架不可能是一味地去市场化的，而有效的健康的策略将是“保障轨”与“市场轨”两轨并行。当然，这两轨并非如平行线孤立运行，否则可能重蹈某些国家的覆辙，制造出大量“贫民窟”及其衍生的社会问题。
要解决保障轨与市场轨的融合并行，首先要做到的就是政府对辖区的整体规划及引导落实。采用城市经营的方式，各种基础设施的配套，比如城市交通、城市管网、信息通信、商业网点、绿地景观的分布等进行全盘规划，然后，应用市场杠杆，引导高层商品住宅区及保障房、高端住宅区等的布局和资金流入。此外，合理规划工业地产，用人居市场环境吸引资金投入商业地产和商品住宅。即用政府的规划和公共设施建设的投入推动房地产各级市场的有序的共同繁荣。
关于房地产的话题早已经不是什么新鲜的话题，但是确实一直在讨论的话题，因为房地产业的发展与国家经济的发展，与百姓的安居乐业，与社会的稳定都有很大的关系，所以从长远来看，国家对房地产进行调控是有利的，只是调控的度以及时间应该要把握好，国家经济的发展需要有一个健康稳定的房地产市场，房地产市场的发展也离不开国家政策的指导，所以我们要理性的对待对待这个问题，争取早日实现中国房地产业的真正崛起。
参考文献：
[1]谭彦博.房地产宏观调控政策中的效果分析与思考[J].财经界,2011(02).
[2]杨永清,孙媛媛.宏观调控下房地产价格分析及趋势预测[J].中国房地产金融,2005(11).
房地产宏观政策范文3
房地产行业是一个关系到国计民生的基础性行业，该行业的健康发展对我国经济的健康发展和人民的幸福生活至关重要。近年来，我国政府为帮助房地产行业健康、平稳、持续发展，出台了诸多调控政策。
为了进一步规范房地产市场，我国政府决定出台有关房地产的调控政策。具体分为三类政策：综合性房地产产业政策（例如国八条、国十条等）、货币政策（中国人民银行颁布的利率调控以及存款准备金率调控政策）和其他政策（与房地产企业相关的政策，例如税收政策、房贷政策、住房保障政策等）。由于2008年出现了国际金融危机，对于房地产行业是一个重创，所以政府出?_了一些政策来“挽救”房地产行业。2008年之后，在政府的鼓励以及引导下，房地产行业开始步入正轨。所以从2008年开始研究房地产企业的政策比较有意义。笔者对于2008―2014年的出台的上述三类政策进行了搜索，并手工进行了分类。下面是政策的详细介绍。
一、综合性房地产产业政策
2008―2014年，国务院共出台了7项综合性房地产产业调控政策，其中有3项紧缩性政策，4项宽松性政策。具体政策如表1-1：
二、货币政策
2008―2014年，中国人民银行有关房地产调控的政策共出台了43条，其中23条为紧缩性政策（上调存款准备金率和上调利率），20条为宽松性政策（下调存款准备金率和下调利率）。
三、其他政策
房地产宏观政策范文4
关键词：房地产价格；货币政策；宏观经济稳定；资产价格
JEL分类号：E52；E42中图分类号：F820文献标识码：A文章编号：1006-1428(2012)05-0016-07
一、引言
一般来讲。资产价格对宏观经济影响的传导途径主要通过财富和资产负债表效应。Modigliani认为，消费支出取决于消费者的毕生财富。而房地产和股票又是组成真实资产与金融财富的重要部分，资产价格的波动会影响消费者的毕生财富，消费支出也随之发生变化，从而对实体经济产生影响。而资产负债表效应在于企业和家庭的净值会影响其借款能力。净值升高，借款能力增加，反之则减少。资产价格的上升与下降影响企业与家庭的净值，从而也影响其借款能力，而借款能力的变化又影响下一期企业和家庭的支出活动，该传导机制还具有自我放大的功能，Bernanke和Genler(1988)将这种机制称为金融加速因子(Finan-cial Accelerator)。因此从理论上看，除了利率和汇率以外。资产价格也可以像前者一样含有显著的影响宏观经济的运行。资产价格可以通过财富效应和负债表效应影响总需求，因而也能够影响反映未来商品和服务的价格预期，从而影响未来的通货膨胀，所以在一定程度上资产价格具备预测未来产出与通货膨胀变化的功能，包含未来通货膨胀的信息。
事实上，资产价格的周期性上涨与下跌已成为实际产出波动的一个重要因素，而也有研究表明资产价格还可能包含了有关未来通货膨胀的信息。鉴于资产价格在宏观经济中的重要作用，学术界对于货币政策是否应该考虑资产价格展开了激烈的争论。就国外研究而言，Bernanke and Genler(1999，2001)、Schwanz(2002)、Bofio and Lowe(2002)等认为中央银行应集中注意力关注通货膨胀，只有资产价格波动显著影响宏观经济增长或者通货膨胀时，中央银行才应该考虑利用货币政策烫平资产价格逆转对宏观经济的负面效应，Filardo (2004)、Bofio and White (2004)和Roubini(2006)等人认为即使通货膨胀位于目标范围内或者处于中央银行的控制中，中央银行也要积极应对资产价格的可能变化，防止由此引发的金融系统不稳定影响宏观经济的正常运行。国内研究中，学者们从理论和实证两个角度论述了货币政策与资产价格的关系。理论上，易刚、王召(2002)基于一个货币政策的股市传导模型揭示了股票市场在货币政策传导中的重要性，认为中央银行应同时考虑股票价格和商品与服务价格：郭田勇(2006)全面剖析了以股票价格和房地产价格为代表资产价格与宏观经济之间传导机制，并分析了其对货币政策的影响以及可能的应对措施，认为中央银行应保持对资产价格的关注，但不宜直接将资产价格纳入货币政策目标。实证研究中，蒋振声、金戈(2001)从货币市场与股票市场关联性角度的分析表明，股票市场与货币市场存在一定联动性，货币市场对股票市场的变化有积极反应，而股票市场对货币市场变动反应不足；孙华妤、马跃(2003)采用滚动窗口的向量自回归模型VAR分析了中央银行干预股票市场的必要性和有效性，发现利率能影响股票价格，而货币供给对股票市场的作用不显著，且股票市场对货币政策的传导也不通畅；袁靖(2006)分别基于结构化模型和简约式模型，估计了包含股票价格的利率规则，研究认为，央行应该考虑资产价格，以此增强我国货币政策调控宏观经济的能力；王虎、王宇伟、范从来(2008)考察了以股票价格为代表的资产价格对通货膨胀的影响，指出股票价格能够对未来通货膨胀的变化起到一定的指示器作用；殷波(2009)推导得到包含资产价格的最优利率规则，认为当前我国货币政策的低效率与中央银行对资产价格波动关注度不够有关，建议中央银行应提高对资产价格的关注程度；王擎、韩鑫涛(2009)和周晖、王擎(2009)利用多元GARCH模型实证分析了房地产价格、货币供给量与经济增长的波动关联性发现，房价的波动以及房价与货币供应量的联动对GDP增长速度影响显著。会导致GDP增长率的下降，而房价的波动对经济增长的波动无显著影响，而且货币供应量与房价的联动变化剧烈，房价与经济增长的联动对经济增长的波动影响并不显著，据此，认为中央银行无需直接干预以房地产价格为代表的资产价格；唐齐鸣、熊洁敏(2009)通过对考虑包含资产价格和不包含资产价格的货币政策反应函数进行模拟，结果显示，房地产价格和股票价格对产出缺口有显著作用，中央银行在制定货币政策时应考虑资产价格对实体经济的影响，完善对资产市场的监管。
以上研究可见，现有文献对于货币政策是否应该关注以房地产价格和股票价格为代表的资产价格，尚未达成一致意见，存在争议，事实上，仅从规范分析的角度，并无法对上述问题给予明确的解答，而通过考查货币政策对资产价格的实际调控绩效则可能获取更为贴切的回答，这正是本文的分析切入点。另外，现实中存在多种资产价格，到底关注哪一种资产价格也是中央银行需要选择的问题(siklos，Wemer and Bohl，2004)，早期的分析多集中于股票价格，近年来的研究开始关注房地产价格，就我国而言，尽管我国股票市场市值不断增长，参与者日益增多，与GDP比值也稳步上升，对宏观经济影响逐步增大，但是，我国股票市场投机性强，泡沫化较为严重，金洪飞、金荦(2008)发现，从2004年到2007年之间我国上证A股换手率的样本均值为523％，即一个只股票平均每年转手5次，平均持有时间不到3个月。在此背景下，如果中央银行过度关注股票市场，必然会使得利率波动增大，从而给宏观经济造成较大负面冲击。与股票市场不同。房地产是我国居民和企业所持有的主要资产。其价格变动通过财富效应影响消费需求、通过资产负债表效应影响投资需求，从而带来产出的变化和通货膨胀的波动(段忠东，曾令华，2008)，王维安、贺聪(2005)也发现房地产价格对未来通货膨胀水平有较好的预测能力：其次，房地产价格冲击会显著改变货币需求的稳定，增强货币供给的内生性，进一步影响市场利率的变化(段忠东，曾令华，2008)，且房地产价格在货币政策传导机制中作用显著，传导效率较高(刘传哲，何凌云，2006；丁晨，屠梅曾，2007)。因此，忽略房地产价格因素，将无法全面评价资产价格在货币政策制定和执行中的重要性，也不利于提高货币政策的调控效率，当前我国的货币政策应当重点关注房地产价格。
综上所述，本文将对货币政策调控与房地产价格之间的关系进行讨论。此外，考虑到房地产价格波动能够在很大程度上对我国宏观经济造成影响，同时货币政策的最终目标是保持产出均衡和通货膨胀稳定，因而本文将在统一框架内，在引入实际产出增长、通货膨胀的基础上研究房地产价格和货币政策之间的关系，这实际上体现了政策操作层面上的现实意义。此外，国内关于房地产价格波动与货币政策之间关系的文献多是集中在变量之间的水平均值关系这一层面，即一阶矩上的关系，这实际上并没有体现出变量间“波动”的特征，为此，本文将在探寻变量间水平关系的基础上，引入波动方程，从二阶矩上研究实际产出增长、通货膨胀、房地产价格以及货币政策之间的波动关系，从而避免了以往相关研究中只关注一阶矩关系的局限性，体现了波动(方差)的时变特征和信息传导机制，力求在同一个完整的计量模型分析框架内同时探讨宏观经济变量之间的一阶矩和二阶矩上的关联性。
二、数据选取与计量模型的建立
房地产宏观政策范文5
关键词：房地产市场；市场失灵；宏观调控；限购限贷政策
一、中国房地产宏观调控的必要性
1.促进国民经济协调健康发展。国民经济是一个有机整体，每个产业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。国民经济的发展一定程度上制约和影响着房地产业发展的规模、速度、及其结构；房地产业的发展也在一定程度上对国民经济持续稳定健康发展又产生强烈的反作用。房地产业与国民经济的关系，不仅是体现了局部与整体的关系，而且存在这内在的密切关系和相关性。在市场经济中，只有通过加强对房地产市场的调控，完善市场规划、健全运行机制，才能有效地促进国民经济的协调发展。2.弥补市场失灵，优化资源配置。通过前面一节市场失灵理论可知，单纯依靠市场机制对房地产进行调节是远远不够的，由于非均衡性、体制缺陷和市场失灵等问题的存在，导致市场无法通过自身调节进行资源最优化配置。此时，正好借助于政府这只看得见的手来弥补市场市场失灵，通过采取一系列的调控手段，使市场达到资源最优化配置。3.完善社会保障，实现社会公平。房地产商品不同于一般商品，除了具有商品的基本属性外，还属于公共产品。因此，不能单纯依靠市场机制对其进行调节，需要政府这只看得见的手加以辅助指导和监控。国家对房地产市场实施宏观调控要比其他市场显得更为重要。对于低收入群体，由于其收入甚少，有些甚至无力支付房租，又很难从银行获得贷款支持，在购买住房方面的支付能力几乎等于零。让缺乏住房支付能力的低收入者，获得与社会经济发展水平相适应的基本居住条件，理应是政府的责任。
二、我国房地产宏观调控效果不佳原因分析
1.住房保障制度建设滞后于住房市场发展。与住房市场进程相比，保障制度建设相对滞后。表现在：相应配套政策不够完善，保障体系不够健全，政策落实也不到位；经济适用房制度仍需进一步改善，因各方面管理措施不到位，覆盖面太够广泛，经济适用房供应总量不足；廉租房制度建设推进也相当缓慢，部分城市甚至还没有建立廉租房制度。此外，大多数城市没有明确的管理机构，住房保障制度落实不到位，资金来源不明确，缺乏制度化。正是由于我国住房保障制度的滞后性，极大程度上促使了社会对商品房的需求，让市场承担了应当由政府保障房途径分流的责任。2.房地产宏观调控政策失灵。一是政策调控具有滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程，包括发现问题、制定、实施调控政策。而市场具有易变性、波动性，会使得政策无法执行，形成滞后性。二是调控政策的灵活性较差。宏观经济政策是从整个大的宏观层次考虑，其对象是面向整体市场，只能解决短期内出现的经济问题。而房地产市场则是区域性较强的市场，容易造成部分区域适应性较差。此外，也可能由于政策制定者对市场问题把握不够到位。三是政策执行不力。正所谓“上有政策，下游对策”，在政策执行过程中，由于部门利益与地方利益之间存在冲突、中央和地方之间存在博弈，因此中央出台的调控细则往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作为、执行不到位等等。3.房地产宏观调控失效。一是调控政策经济约束性失效。调控主体利用土地政策、货币政策、财政政策、税收等政策对违反市场行为者进行经济性惩罚。在此过程中，往往遇到违反市场行为者“寻租”、以及“招商引资”政策、致使经济惩罚力度不够而大打折扣，对于违反市场行为者来说，当投资回报远大于经济性惩罚，就会使政策的经济约束性失效。二是调控政策具有片面性。纵观我国已出台的宏观经济政策，都是针对个别问题或现象。三是调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
三、完善我国房地产宏观调控的有效途径
1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要对保障对象的家庭收入、住房、资产状况等进行审核，不符合廉租条件的，必须及时调整住房保障方式。对于申请家庭弄虚作假，隐瞒真实情况的，一经查实，责令其立即退出廉租配租住房，5年内不得再申请廉租住房。情节严重者，依法追究刑事责任。其次，对经济适用房，实行封闭运作。经济适用房购房人拥有“有限产权”，不得转售转租，实在需要上市的由政府回购，回购价格按出售时同类地段新建经济适用房价格重新确定，回购后的经济适用住房继续用作保障性住房。最后，应加快发展面向低收入家庭的经济租赁房，通过保障性房源的封闭运行，重复循环利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.让企业成为市场的竞争主体。企业的市场竞争主体地位在很大程度上影响着价格机制的调节作用。产权制度决定了企业的性质和经营管理制度，确立清晰明确的产权制度是建立现代企业制度的基础。通过建立和完善现代企业制度，房地产企业按照市场竞争的要求，形成适宜的企业组织形式和科学的内部管理制度。同时各种生产要素要有足够的开放性和流动性，与外部的资本市场、经营者市场、劳动力市场以及其他生产要素市场相配合，通过经营者的选择和再选择，通过劳动者的合理流动，使企业结构得以优化，竞争力得到有效提高。只有建立真正的现代企业制度，才能从根本上解决影响企业发展的关键问题，才能充分发挥市场的竞争机制。3.加强对价格操纵行为的监管。因为房地产开发周期极长，并且具有异质性特征，有些开发商在商品房销售期间意图操纵价格，依仗自身在区位市场上的垄断优势及其行情变化，传播虚假信息、囤积居奇、抬升房价，导致房价涨势愈演愈烈，市场形式趋于混乱，给消费者利益导致极大的损害。对于上述价格操纵活动，政府方面需要强化明晰前期房地产开发的成本结构，以及后期商品房销售的价格结构，并强制约束开发商以实现商品房的明码标价，同时销售过程中不能随意提升房价。对于制造、散布虚假信息，哄抬房价的开发商，以及利用虚假广告、购房合同欺诈、无业管理质价不符等行为，应严厉惩罚。 实现价格操纵行为的监管，是一个涉及政府多个职能部门的系统工程，需要政府部门间实现资源共享、密切配合，齐抓共管，综合治理。尤其要加强同物价部门的配合，如若发现扰乱房地产市场正常价格秩序、损害消费者利益的非法活动，应当依法严惩。4.把握好调控手段，实行有差别的调控政策。政府应根据不同时期房地产发展的特点及其相伴出现的问题，采取适当的调控手段。当前，随着中国房地产市场的不断发展，政府需要改变以往以行政手段为主的宏观调控格局，转变为以经济手段为主，行政手段和法律手段为辅，尽量避免政府的直接行政干预以及调控政策的连续不断变化。同时，宏观调控要做到因地制宜，坚决避免“一刀切”现象。在制定房地产宏观调控政策的同时，要把握房地产业发展的总体水平，从空间角度进行透视，分析不同区域房地产业发展的情况，以及房地产业发展的空间差异，针对不同的对象实施有差别的调控政策。
参考文献：
[1] 赵雪芳. 稳定房价需综合调控[J]. 中国金融，2005年第11期.
房地产宏观政策范文6
专家称，10月融资数据的最新变化，反映出金融正加大对实体经济的支持力度，同时证实了房地产行业融资出现边际改善。伴随宏观政策向稳增长方向微调，特别是房地产融资环境修复，年内剩下两个月的信贷和社融增速有望回升。
政策取向不变
数据显示，10月人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。分部门看，以住房按揭贷款为主的居民部门中长期贷款增加4221亿元。植信投资研究院资深研究员马泓称，10月，居民中长期贷款较上年同期增长4%，结束了自今年5月以来连续5个月同比负增长的态势，累计同比也从9月的2.6%小幅回升至2.7%。
人民银行当日公布的另一组数据显示，近期金融机构房地产贷款投放加快。10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
民生银行首席研究员温彬表示，10月居民中长期贷款新增规模保持相对稳定，但占全部新增贷款的比重升至51.1%，为去年10月以来新高，从侧面印证了近期按揭贷款政策已有所调整。
马泓称，10月房地产信贷相关数据的改善，表明近期住房金融政策出现边际松动，体现了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的政策取向。
中国证券报记者从多家银行了解到，10月房地产开发贷款投放大幅增长，11月上旬各行房地产贷款投放力度进一步加大，预计11月房地产贷款环比增长态势延续。
M2增速超市场预期
据人民银行公布，10月末，M2余额233.62万亿元，同比增长8.7%；狭义货币(M1)余额62.61万亿元，同比增长2.8%。其中，M2同比增速数据明显超过市场预期。
温彬认为，10月M2增速进一步回升，与上年同期基数回落有关，同时说明信贷派生能力增强——10月新增人民币贷款8262亿元，比去年同期多增1364亿元，提升了货币创造能力。
中国银行研究院研究员梁斯分析，随着年末临近，财政支出速度加快，也会对M2同比增速带来一定支撑。但考虑到疫情出现反复，企业信贷需求将受到影响，M2同比增速持续大幅反弹概率不大。
社融方面，10月末社会融资规模存量为309.45万亿元，同比增长10%；10月社会融资规模增量为1.59万亿元，比上年同期多1970亿元，比2019年同期多7219亿元。
梁斯表示，社融增量基本符合市场预期，除人民币贷款和政府债券净融资等项目外，其余同比大都出现少增。9月以来，按照财政部“新增专项债尽量在11月底前发行完”的要求，专项债发行速度有所加快，同比出现多增，这对社融提供了一定支撑。
宽信用过程继续推进
在宏观政策引导下，特别是随着房地产融资修复，专家认为，年内信贷和社融增速有望回升，宽信用过程将继续推进。
交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示，近期央行强调保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，传递出稳定信贷和社会融资增长的政策信号。此外，央行近日宣布推出碳减排支持工具，将用增量资金加大对清洁能源等重点领域投资和建设的支持。预计未来信贷投放和社会融资情况会有所改善。
