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房地产企业的财务管理范文1
关键词：房地产 财务管理 制度
引 言
面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。
1.房地产企业财务管理存在的主要问题
1.1财务管理制度不健全
房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。
1.2财务管理观念及财务方法落后
由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。
1.3财务管理的职能发挥不全面
财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。
1.4财务监控力度不到位
对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。
1.5财务管理资料考虑不全面
决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。
1.6财务管理人员素质参差不齐
财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。
2.房地产企业财务管理的特殊性
2.1财务关系复杂，管理难度大
房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。
2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长
房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。
2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重
房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。
3.提高财务管理水平的策略
3.1规范会计工作，强化预算管理水平
财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。
3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。
3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。
3.2提高财务管理人员的素质及修养
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。
3.3加强资金管理，提高资金利用效率
资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。
3.4减少企业经营中的主观决策
在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。
3.5保证财务系统的执行力效果
企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。
结 语
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。
参考文献：
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房地产企业的财务管理范文2
关键词:房地产企业财务管理风险防范
近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。
由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。
一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性
我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。
我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。
二、房地产企业财务管理风险的成因分析
(一)内在因素
第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。
(二)外部因素
房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。
三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施
(一)选择正确的财务风险评价指标
选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
(二)建立科学合理的资本结构，规避风险
第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统
预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。
(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环
房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。
(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险
市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。
(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度
内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。
四、结语
房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。
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房地产企业的财务管理范文3
关键词:房地产 企业财务管理 措施探讨
随着我国房地产事业的迅猛发展，该产业也已经成为拉动我国经济增长的主要支柱。与此同时，也带来了高资产和高负债等巨大的财务风险，然而这些风险也成为制约该产业健康、持续发展的重要因素。由此可见，加强房地产企业财务管理的措施也是非常必要的，同时也是势在必行的。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
通过对我国大中小型的房地产进行分析，发现房地产企业在财务管理方面存在的问题是多种多样的，总结起来主要包括如下几点：
(一)不合理的企业资本结构
众所周知，我国房地产企业在融资渠道方面比较单一，主要来源为银行贷款。因此，就会造成在所有的投资基金中，自由资金所占的比例就会有所降低，这也是房地产企业资产负债率比较高的主要原因。这种比较单一的融资渠道不仅会给银行带来非常沉重的负担，同时也会使房地产企业所面临的风险逐渐增多。由于房地产企业具有这一特点，使其偿债的能力减弱，如果在投资项目中出现了纰漏，就会面临着支付的危机。这样不但会降低自身的信用度，同时也会加大利息的成本。尤其是随着金融危机的爆发，银行在房贷方面也是变得尤为的谨慎，再加之房市开始变得萧条，使这一问题也就变得越加的严重。虽然，国家针对这一现状采取了一定的补救措施，使房地产企业的情况有所好转，但并没有从根本上解决房地产企业资本结果上的不足和缺陷。
(二)在投资项目的选择上不够谨慎
我国房地产企业在投资项目的选择上不够谨慎，随意性比较大，通常只是注重对项目资金的决算，从而忽视了项目的选择。通过大量的调查显示，房地产企业在做项目的选择时，往往缺少系统的、科学的，以及可行性的项目论证，只是单单凭借个人的经验，对项目做出选择。有时还会存在严重的跟风现象，所作出的决定也不够客观，充满了极大的主观性。这就造成了高档商品房成为了现今大部分房地产商所热衷的选择，从而忽视了经济适用房的建设。而投资项目的选择是否科学、合理是与企业的发展，甚至企业的存亡之间的关系式非常密切的。因此，如何合理、科学的对投资项目进行选择和安排，也是房地产企工作人员所关注的。
(三)资本回收的风险较大
通过对房地产企业多年的研究和总结，该企业具有资金投入较大、产品不可移动，以及资金回收周期较长等特点。通过与其他企业相比，房地产企业无论是在撤出资金方面，还是在投资改变方向上都面临着非常严峻的挑战，此外其抵御能力也比较差。如果在开放项目上出现问题，那么也就意味着企业将会出现非常巨大的资金缺口。甚至还会增大资产的负债率，从而使房地产企业的筹资能力再次降低，最终资金缺口也会进一步的加大。
二、加强房地产企业财务管理的措施
通过前面的叙述，我们可以了解到：房地产企业所面临的财务管理方面的问题是非常严峻的，其管理工作是否合理直接影响企业的最终效益。下面，笔者针对以上提到的几点问题，总结如下几点措施和方法。
(一)对房地产企业的财务行为进行规范
首先，房地产企业对其业务进行开发时，应该参照房地产自身的具体情况、开放能力，以及市场的需求，切勿不可盲目、跟风的开发业务项目。值得注意的是，尤其是那些重要的投资项目，一定要先按照具体的程序进行研究和分析，确保做出的决定具有一定的科学性和可行性。此外，企业其他各项的财务行为也应严格参照相应的行为规范，做到有章可循，有据可依。
(二)合理的管理和使用资金
作为财务管理的中心—资金，在对其进行使用和安排时，企业一定要做到统一的安排、详细的筹划、合理的调度，确保资金能够得到合理、科学的使用和支配。此外，房地产企业还应建立专门的资金管理机构，对资金进行统筹的安排和使用，通过合理的调度，发货币的时间价值充分的发挥出来。其次，还可以起到资金集中的作用，把活资金也充分的利用起来。
(三)建立健全、规范的规章制度
房地产企业之所以会出现筹资困难，税收成本大等问题，是与企业中缺少比较健全和规范的规章制度密切相关的。因此，企业的财务管理人员应根据企业的具体情况，以及财务管理方面的特点等，制定出比较完善、健全的规章制度，使企业资金的应用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，还应加大对财务人员其他专业知识和技能的培养。由于房地产具有开发行业的特殊性，因此，这就要求财务人员不但应该具备财务管理方面的知识，还应掌握如成本控制和工程管理等方面的知识。
三、结束语
总而言之，如果房地产行业想要长期健康、持续的发展，就必须要充分的重视财务管理的风险防范、财务控制制度，以及对财务体系的完善和改进，从而提高企业财务控制的能力和抵御风险的能力等。本文通过对房地产企业财务管理中存在的问题，以及加强房地产企业财务管理的措施等进行了详细的叙述和分析，希望可以为房地产事业的发展和完善做出应有的贡献。
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房地产企业的财务管理范文4
一、资产模式概述
(一)重资产运营模式
重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下还是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。
(二)轻资产运营模式
轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。
二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素
(一)土地成本因素
我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控,这些因素都是的,土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。
(二)楼盘库存压力因素
近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。
(三)现金流因素
房地产行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。
三、房地产转型的成功案例
凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业(重资产结构)转换为了房地产投资企业(轻资产机构)，在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。
房地产企业的财务管理范文5
［关键词］房地产企业；成本；财务管理
［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0089-01
伴随着国家对房地产市场宏观调控的不断深化,房地产企业普遍面临着资金需求困境。针对改善困境的目标,不仅需要拓展企业自身的外源性融资渠道,更需要在优化企业财务管理方面下工夫。具体而言,房地产企业财务管理,应通过对资金使用的全面监管来对企业成本进行有效控制。在此基础上,充分履行财务部门作为企业成本中心的职能。
考察诸多房地产企业的财务管理工作发现,其大都还未形成对资金全面监管的合理机制。受到企业“工程项目导向”以及财务管理人员自身素质的影响,往往存在着“重项目轻预算”的问题。不难理解,房地产企业财务管理的有效实施,关键就在于对资金预算的配置绩效。
综上所述,本文将在阐述房地产企业的成本构成,以及成本控制内在要求之后,着重讨论企业财务管理的有效开展。
1 房地产企业面临的成本构成
在经济学意义的成本范畴内,来考察房地产企业的成本构成,可归类为：显性成本、隐性成本。由此,以下将围绕两类成本展开阐述。
1.1 房地产企业所面临的显性成本
显性成本可近似归属于会计成本范畴。由房地产企业的经营内容决定,其所内在的显性成本主要包括以下部分：
（1）人工成本。不可否认,房地产业属于劳动密集型产业,从而,房地产企业在成本构成中,大量体现为人工成本。如,诸多非正式员工在从事搬运、翻沙等体力劳动,他们的劳动报酬往往一天一结。人工成本属于房地产企业的刚性费用支出,随着国家最低工资水平的逐步提升,企业人工成本的总量也将显著提高。
（2）设备购置成本。房地产企业无论是展开市场竞争,还是资质认证,都须不断购置某些大型设备。由于这些大型设备一般处于寡头市场结构,CR4的比重可能达到60%以上,因此,设备的价格也较高昂。这样一来,必然使房地产企业的资金使用面临压力。
（3）资金使用成本。房地产企业在生产经营过程中,大量需要外源性资金供给。在此背景下,企业向商业银行寻求借款必将面临较高的资金利息率。同时,配合国家对房地产市场的宏观调控举措,因商业银行针对房地产企业的借贷行为,也推高了企业的资金使用成本。
1.2 房地产企业所面临的隐性成本
房地产企业在成本管理中,一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失,必然弱化企业成本管理的有效性。由此,本文将在沉淀成本、机会成本等两个方面,考察该隐性成本的构成。
（1）沉淀成本。房地产企业沉淀成本的产生,主要来源于大型设备的购置。大型设备具有资产专用性高的技术特征,正因如此,企业若转变生产经营方式,则难以将资产专用性高的设备用于其他途径。最终,必然产生沉淀成本。
（2）机会成本。房地产企业的机会成本,主要存在于对资金的使用中。不难理解,房地产企业在选定项目后,伴随着资金的大量投入,最终能否顺利实现G｀的复归,将直接取决于项目选择的优越程度。从而,作为稀缺资源的资金必然存在使用上的机会成本。
2 房地产企业成本控制的内在要求
在经济学范畴下考察成本的构成,自然引入了隐性成本概念。不难看出,唯有同时对隐性成本展开管理,才能通过成本控制的倒逼机制,实现房地产企业生产经营的不断优化。其内在要求应满足以下两个方面：
2.1 经济效益的内在要求
房地产企业作为市场微观经济主体,必然存在自身的经济效益目标。经济效益目标的实现,是该企业存在的内在规定性,也是满足社会效益目标的前提。
在此背景下,房地产企业应通过生产、管理等领域,充分展开对成本的管理工作。其中,关键在于对隐性成本的控制与管理,该管理内容主要在于：对设备购置与项目选择的合理化确定。
2.2 社会效益的内在要求
“社会效益”体现为,房地产企业功能的外部性特征。房地产企业满足社会效益目标,不仅符合住房关乎民生大事的时代背景,也能通过良好舆论的释放建立起企业的品牌优势。因此,企业在成本控制上应有的放矢,必须避免诸如“劣质廉租房”事件的发生。
3 房地产企业成本有效控制的财务管理途径
3.1 建立全过程的资金管控机制
建立全过程的资金管控机制,便是通过制定一系列的规则,优化企业资本循环的效率与效益。具体而言：根据房地产企业近期的项目规模,决定相应的原料使用量。然后,财务主管部门根据原料的市场价格,测算出所需资金的数额。同时,由于施工部门具备原料需求数量的具体知识,因此,财务主管部门与施工部门须建立起协商机制,来弹性化地开展资金拨付与管理。
3.2 建立资金使用效益的评价机制
房地产企业财务主管部门建立资金使用效益的评价机制,目的在于减少资金使用中的机会主义行为。关于评价机制的设计,应着重在于事前分析与事中的权变管理。因此,有关计算资金贴现的公式、模型,都可以作为事前分析的工具。资金使用中的权变管理,则在于针对企业经营过程中的风险概率值,适应性的进行资金配置。
3.3 建立与企业各职能部门的信息沟通机制
房地产企业财务部门终究体现为服务部门的角色,它唯有协助企业业务部门创造利润,才能真正有效地完成自己的职能。为此,须建立其与各职能的沟通机制,通过“项目制”来具体商讨财务管理目标。
综上所述,房地产企业成本的有效控制,不仅需要从技术层面展开对显性与隐性成本的约束；更需要企业财务管理部门,从资金的配置层面建立起约束机制。只有这样,才能使房地产企业在目前的宏观经济环境下实现可持续发展。当然,面对企业社会效益的内在要求,财务管理在资金的配置方面应具有弹性。
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房地产企业的财务管理范文6
关键词：营改增 房地产企业 财务管理 影响对策
根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，房地产企业自2016年5月1日起由营业税改征增值税，一般纳税人销售自行开发的房地产项目按销售额的11%征收增值税，采取预收款形式销售的，应按预收款3%预征率预缴增值税；而小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税款。
从国家层面来看，开展税制改革的主要目的是为了减轻企业税费负担，优化产业结构。但是由于房地产企业存在着资金投入大，开发周期长以及融资成本高的特性，因此在这一政策的实施过程中，影响房地产企业经营管理。本文通过分析营改增政策对房地产企业财务及经营管理的影响，并针对这些影响提出相应的对策，促进房地产企业趋利避害，实现可持续发展。
一、营改增对房地产企业财务管理的影响
（一）营改增对房地产企业收入、成本和利润的影响
1、营改增会使得房地产企业的收入降低
营改增将原来的价内税改革为价外税，原来含税的销售收入变为不含税收入，同时由于一定时期某一地区的房价具有相对的刚性，大幅上涨的可能性不大，因此通过提高销售价格来增加收入显然不现实，从而造成企业收入的减少。
2、营改增可能会造成房地产企业成本的上升
建筑安装企业作为房地产企业的上游，营改增实施之后，建筑安装企业的税率上升至11%，同时由于其属于劳动密集型行业，劳务费的进项税抵扣率低且可抵扣金额较小，从而造成其成本增加，增加的这一部分成本必然会向其下游房地产企业转移，因此可能会造成企业成本的上升。营改增所造成的收入规模的缩减和成本的上升，必然会大幅挤压企业利润。
（二）营改增对房地产企业现金流的影响
由于房地产企业在取得土地使用权后，要经历勘察、策划、报批、拆迁补偿、施工、竣工及销售等环节，周期较长，项目会计核算跨度较大。
营改增之后，由于前期收入较少，销项税金额较小，造成项目所耗费的材料、劳务及所购设备等取得的进项税无法在当期抵扣，只能在以后期间加以抵扣，在此期间企业必然要垫支这一部分进项税资金，因此会造成企业短期的现金流出压力。
（三）营改增对房地产企业会计核算的影响
营改增之后，新老项目并存，增加企业税务核算难度。房地产企业的税费核算票据管理出现了新的变化，新项目增值税计税方式和依据较多，会计核算复杂度增加，增值税核算主要增加了一级核算科目“应交税费――应交增值税”，二级核算科目应设“进项税额”、“销项税额”、“进项税额转出”、“已交税金”、“减免税款”、“增值税留抵税额”等明细科目。这些核算科目对企业财务人员素质提出了新的要求，同时客观上也增加了企业会计核算的难度。
（四）对房地产企业税负的影响
营改增之前，房地产企业是以总销售额乘以相应税率来计算营业税，对购进的材料、劳务费等发票进项税不允许抵扣，这就造成了对同一征税对象既收增值税又收营业税的问题。营改增之后，房地产企业可采取抵扣材料、劳务费和机械使用费等的进项税，避免重复纳税，降低房地产企业税负。
然而，在实践中营改增可能会增加房地产企业的税负，具体体现在：
（1）由于房地产企业的成本中，土地成本占比最大，当前的税收制度并不允许土地成本进行税负抵扣，所以对于土地成本较高的房地产企业来说，营改增并不能降低房地产企业的税负。
（2）由于房地产企业的项目所用材料供应商多为个人或者小规模纳税人，所购材料和劳务费大部分无法取得增值税专用发票，因此不能用于抵扣进项税率（3%或6%），即远低于其缴纳的销项税率（11%），造成税负的增加。
（五）营改增对房地产企业的纳税申报和发票管理带来较大变化
营改增之后，房地产企业的纳税申报工作更加复杂化。纳税义务发生时间缴纳税款，其中适用一般计税方法的，税率为11%，适用简易征收的，税率为5%，有预缴税款的，按照抵减后的金额向国税机关申报纳税，而税率与原来的营业税相比，变化也比较大。
营改增对房地产企业的发票管理影响较大。专用发票增值税作为进项税额的抵扣依据，需要房地产企业财务人员严格把关建材供应商的纳税资格以及发票的种类、合规等问题，达到进项抵扣条件，以降低企业税负。
二、针对营改增政策的影响，房地产企业应采取的对策
（一）房地产企业应当重构项目预算和成本计算模型，增加企业利润
如上文分析，营改增之后，房地产企业的收入会有所降低，对此企业应当在做项目预算时，将需要缴纳的增值税考虑进去作为项目成本的一部分，尽量降低因收入减少而挤占的利润空间；同时，做好房地产项目的招标工作，尽量降低上游建筑安装企业转嫁其因营改增而增加的税费，降低企业的成本，增加利润。
（二）依法进行税收筹划，减轻企业税负
与缴纳营业税相比，营改增给房地产企业的税收筹划工作带来了新的空间，其筹划的关键点就是进项税的抵扣，企业在选择上游建材供应商时要进行严格筛选，尽量选择一般纳税人，这样可以使企业能够取得增值税专用发票，以做到进项税应抵尽抵，能抵尽抵，以降低企业的税负，增加利润。
（三）加强财务人员的培训，把握营改增政策细节，降低涉税风险
营改增之后，房地产企业的会计核算和税务管控制度发生了根本性的变化，会计核算、税款计算和专用发票管理出现问题，可能会造成企业进项税额抵扣出现问题，不仅增加企业的税负，还有可能增加企业的涉税风险，造成不必要的经济损失。
因此，房地产企业应当加强与采购部门和销售部门的沟通，要求采购部门在采购设备和材料，尽量选择具有增值税一般纳税人资格的供应商，增加进项税的抵扣，加强发票意识，积极取得可抵扣发票；销售部门应当采取可以实行预售的营销策略，合理控制企业税负。
同时加强财务人员培训，学习营改增政策细节，做到依法合规进行税收筹划，确保税务管控不出现问题，减少企业的涉税风险。
（四）房地产企业应当做好增值税专用发票的管理
房地产企业应当结合本企业的实际情况制定内控管理措施，规范增值税专用发票的管理办法，明确发票的领取、保管、开具、认证和抵扣工作，避免增值税发票丢失、过期抵扣等问题，严禁为其他企业虚开增值税专用发票及从其他企业购买无业务实质的进项税发票等。
三、结束语
总而言之，从房地产企业来看，营改增是一柄双刃剑。企业只有在充分分析了营改增政策对本行业的有利和不利影响的基础上，积极采取各项应对措施，制定合适企业的应对方案，抓住机遇，以实现企业在经济改革大潮中快速健康的发展。
参考文献：
[1]张卓.论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].中外企业家.2016.05
[2]黄建飞.营改增对房地产行业的影响及对策探析[J].财会学习.2016.08
