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城市道路建设市场分析范文1
【关键词】城市排水系统；专项规划；给排水设计；系统完整性；建设效率
一、城市道路给排水设计概述
城市道路的给排水工程的设计是一个系统的工程。城市道路排水工程规划的主要内容包括：划定道路给排水范围，预测道路给排水量，确定城市排水体制，确定污水污泥出路，进行排水系统布局，规划要按照GB50318-2000《市政给排水工程规划规范》的规范，确定排水枢纽工程的位置等。城市道路给排水系统，作为城市的基础设施的重要的组成部分，目的是为了通过合理的规划在排水输送、收集、利用、净化和排放等环节上实现统一，让每一个环节都能有效的利用资源，实现可持续发展的现代化的城市。所以合理地进行规划和设计是十分必要的。
二、城市道路给排水规划中常见的问题
1．道路给排水规划与城市用地竖向规划不协调。为了让排水工程的设计在有限的条件下尽可能地做到合理，在雨水的设计过程中应该这么处理各管段的水力：首先，自管段的起点到最不利点应该按照重力流来设计，其次，自最不利点到出水口在安全的潮位下应该按照短管压力流来设计。采用这种处理方法，使得设计管段的安全系数有了一定程度的提高，同时也加大了工程的造价。当暴雨来袭，出现积水状态，排水不畅通的时候，应该在规划的新区内的找个合适的位置来设置排涝雨水泵站。
2．污水管网的规划中，污水提升泵的设置站位置设计不合理。为了加快城区的开发速度，政府决定不单要进行最主要的南北向的主干道的施工工作，还要同时进行与主干道相交叉的数量多达十几条的东西向的道路的设计。在这种几个项目同时进行的情况下，容易决策失误造成污水提升泵站的位置设置的不合理，从而引发污水管网的竖向高程的规划不合理。
3．污水管的埋深不合理问题。如果污水管的埋深不合理，并且排水的坡度与道路的坡度反了，会产生一系列不利于排水管工程建设的问题：（1）如果用暗渠的形式来排水，相对于采用管道，如果埋深的太大，则会导致暗渠的施工周期加长，加大了施工过程中的不安全的因素。（2）管渠的埋深太大，也容易使造开挖回填土石方量大，增加工程的造价。（3）如果泵站原来的选址位置比现状的地面标高，则需要泵站的进水池开挖量加深，这样增加了泵站的建设投资。（4）如果管渠的埋深过大，不单在施工的过程中会遇到很多困难，以后的维护工作也是一项艰巨的任务。那么，什么是造成污水管的埋深不合理的原因呢？如果原来的污水提升泵站的位置设置的不合理，就会造成了污水管的埋深过大，会影响规划区内污水管网的竖向高程的合理性。如果当时建污水提升泵站的时候，考虑的主要因素是建在一些绿化区的附近，可以相对地减少对周围的居住区的污染情况。
在排水工程的设计过程中，通过选用合理的、科学的施工方法和管材基础，使得市政对于排水管网的投资能够得到有效的降低。也可以通过选用合理的排水管的设计高程来节约投资，而合理排水规划能决定合理的高程，这几个环节是环环相扣的，如果规划区内的污水提升泵的设置和污水管网的竖向高程设置缺少技术性、科学性、合理性，则在整个区的规划就会不合理。所以在设计的过程中，要摒弃片面的影响，从全面的经济角度来考虑，结合当地管材来源、地质、施工条件等实际情况，以及污水提升泵站和管网的运行状况，综合费用等全面考虑，进行合理的规划。
三、城市道路给水排水工程施工设计应保证系统的完整性。
城市给排水工程设计是一个系统工程，分为供水系统、排水系统和循环水系统3个子系统。其目的是通过一定的规划，使排水收集、输送、净化、利用和排放几个环节上相互协调，使各环节的排水设施建设工程规模适宜，合理利用水资源。
1．竖向与排水要紧密结合，设计路段融入整个系统。城市道路是整个城市道路系统的组成部分，无论是旧区道路改造还是新区新建道路，都是分期、分布实施。设计单位应充分尊重前期规划的指导性，在本道路施工设计前，对整个系统进行梳理，分专业编制系统图，保证道路沿线交叉口、排水管道高程、给排水管道的预埋等有机的衔接，分路实施，分片成型，避免重复建设及系统衔接不畅。排水施工设计与道路设计高程及场地竖向设计密不可分，竖向设计在很大程度上决定了排水管线的埋深，影响到雨污水排放控制高程，最终影响雨、污收集、排放系统。设计初期排水应与道路竖向衔接，确定整体排水分区、排水方向，将设计路段融入整个系统。
2．给水排水工程干管沿线要预留设置，避免反复开挖、重复建设。城市道路给水排水工程干管确定后，对于预留管布置要合理，其排水系统的给水覆盖率、排水收集率要达到城市发展的要求，避免反复开挖、重复建设。管径确定应充分考虑街坊内部发展增加的负荷及维护管理费用，一次预埋、分片建设、分片接入。除支路结合高程需预留外，一般直线段按100m～200m间距预留。预埋管间距工业区可适当放大，居住、生活区需适当减少；新区可适当放大，旧城改造区需适当减少。预埋管管径给水按DN100～200mm预留，雨水管管径按不小于d500mm预留，污水管管径按不小于d300mm预留。管道沿线预留设置应考虑今后城市的发展需要，沿线需预留街坊内部接入接出口。管线综合在道路施工中有很重要的指导作用，管线综合应贯穿整个设计的全过程。
四、城市道路给排水规划中不确定的因素及建议
城市道路给排水工程宏观规划一般分为城市总体规划中的排水专项规划，由于工程的问题，在进行城市道路给排水设计时，通常会出现尽快的完成道路的建设，而此时，设计的排水工程尚未编制或是正在修编的过程中，这就使得排水的工程建设和道路的工程建设不能同步。为了使得设计更加地合理、科学、经济，同时安全的问题也能得到保障，从设计的实例中得出了以下的建议：（1）前期的调研工作非常重要，充分的调研能让最后的规划方案更贴近实际情况。（2）在规划的过程中，要全面考虑，不要跟其他方面的规划相冲突，要注意与道路交通、环境保护等方面的协调性。（3）确保规划的合理性、科学性、技术性和经济性，避免受到其他片面因素的干扰。（4）这是一个严肃的工程，在规划的过程中要进行充分的论证。（5）在实施规划的过程中，必须加强执行的力度，避免短期行为，争取从根本上让城市环境得到改善。
城市道路给排水工程的规模一般都很大，工程的投资额也很大，施工的难度也不小。这种大规模的城市建设势必会消耗大量的资源，如果不能合理的设计和规划，不仅会造成能源和资源的浪费，而且会对公共设施的建造有重大的影响。城市道路给排水设计管线综合图时，应在平面上放出各不同管线及井的位置，并在各管线交叉处明确各管线断面尺寸及底部高程。管线综合中应特别注意，部分城市道路设计只包括雨水部分，污水、给水、燃气、电力电信等管线很难同期实施，一方面在设计中应作出预留，并提出综合原则；另一方面应尽量把不同期实施的管线放至车行道以外，避免反复开挖道路路面。一定要合理、科学地进行给排水系统的设计和规划。
参考文献
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[2]蒋育红，过秀成．城市道路排水设计[J]．合肥工业大学学报（自然科学版）．2007（10）
[3]张崇厚，高晓磊．中国北方城市道路横断面的生态设计[J]．清华大学学报（自然科学版）．2009（6）
城市道路建设市场分析范文2
目前，国内移动导航系统市场上存在着一种现象，比如一家酒店是一个信息点，而在酒店内部竟然还存在着酒店财务部、酒店大堂、酒店保安部等诸如此类的无用信息点，这种“数据泡沫”现象虽然在表面上增加了地图信息点的数量，但是却给消费者的信息检索及导航生活带来了极大的不便。而凯立德则拥有着规范的测绘流程和严谨的测绘队伍，从根本上保证了其信息点的独立有效。
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城市道路建设市场分析范文3
【关键词】 LED路灯 GPRS技术 智能监控系统
1 相关概念
1.1 LED路灯
路灯是指给道路提供照明功能的灯具，泛指交通照明中路面照明范围内的灯具，由灯具、电器、光源、灯杆、灯臂、法兰盘和基础预埋件组成一个整体，与交通安全、公民生命和财产安全息息相关。LED是发光二极管（Light～Emitting Diode）的简称，指能发光的半导体电子元件。它利用载流子在LED内部半导体间的过渡层――PN结复合时，将多余能量以光的形式释放的原理，直接把电能转化为光能，光色与半导体材料有关。
LED路灯是当前我国城市普遍使用的路灯，即将LED作为路灯的发光组件。它使用比高压电源更安全的低压电源，特别适用于公共场所；能耗是同光效白炽灯的20%，功率不超过0.1W；使用寿命长，初始光衰50%的时间为10万小时；采用冷发光技术，发热量极低；不含重金属汞，环保无毒，可回收再利用；被完全封装在环氧树脂里，坚固耐用；价格也越来越市场化和平民化。
1.2 GPRS技术
GPRS是通用分组无线业务（General Packet Radio Service）的简称，通常被称为第2.5代移动通讯技术，GSM技术（2G）的延续。以封包为单位来传输数据，对GSM原有时隙进行动态分配，每个用户均可同时占用多个信道，每个信道又可有多个用户高效共享。
其传输速率最高可达171.2Kbps，连接费用仅按数据流量计算，相当低廉，建立新连接几乎无需任何时间。它永远在线，质量优良，安全可靠，技术成熟。基于上述特征，远程监控系统使用以GPRS数据传输为主的通信方式。
2 系统建设的迫切性
目前，我国路灯存量为2800万～3000万盏，近几年每年新增15%～20%，约为300万～600万盏。随着路灯设施数量的增加，传统人工管理的弊端日趋明显：耗费较多人力和物力，管理成本高；不能实现监控路灯设施的运行状况，造成设施故障信息的滞后性，不能及时进行维护，影响市民夜间出行安全，存在诸多安全隐患；路灯的功率不能随电网电压的变化实时控制，造成大量能源浪费，降低电能的使用效率，缩短了灯具的使用寿命。
随着数字技术和网络技术的飞速发展，人们对路灯系统的数字化和网络化管理进行了研究，不但可以节约能源、延长灯具使用寿命，同时还能够提高城市建设的管理水平，保障市民夜间出行的安全，降低交通事故的发生率。近年来的研究和实践表明，虽然目前国内的路灯监控系统在功能、技术性能和工作可靠性等方面达到了一定的水平，但在稳压方面仍存在许多需要改进的地方。智能化、网络化、实时化、精确化和动态化已经成为现代城市道路照明管理系统发展的必然趋势，GPRS技术在路灯监控中的作用应运而生。
按照每年新增路灯数量全部为LED灯具，每盏1000～2000元计算，年增量在30～60亿元人民币。LED路灯使用超过6000小时的故障率小于1%。目前照明约占全球用电量的19%，如果全球采用的照明系统效率比现有提升一倍，就相当于减少欧洲一半的用电量和排热量。根据一项全球性的独立试验，LED路灯最大可以节省85%的能源。
2011年，全国灯具及照明装置的产量达25亿套，同比增长 6.38%。从各省市的产量来看，浙江省达10.7亿套，同比增长9.13%，占全国总产量的42.4%；广东省产量达8.7亿套，同比下降4.44%，占全国总产量的34.43%。2011年中国LED市场将从2010年的47亿美元增长到58亿美元，上升23%，LED已成为中国制造的热门产品，而且是很有吸引力的投资领域。另外，政府对该产业的支持正在产生效果，预计2015年中国LED市场将达到111亿美元，2010～2015年的复合年度增长率为17.7%。
综上所述，我国LED路灯及其对使用GPRS技术监控的依赖需求十分迫切。
3 系统自身优势
简略概括，LED路灯GPRS智能监控系统具有以下优势：
（1）安全可行。路灯设计的根本理念是保障交通安全。为了提供安全的照明环境，降低漏电、泄毒、故障、损坏、失控等事件的发生率，特地采用低压、封闭、无毒、稳定性高、光衰期长、体格轻小、坚固耐用的LED灯，使用技术可靠、监控经验丰足、没有时隙盲区、网络质量优良的GPRS技术，保证道路夜间光线明亮、稳定，监控有序、正常。
由于LED和GPRS并非高、精、尖新端科技，市场普及率高，成本渐趋低廉，技术可实现性强，该智能系统具有高度可行性。
（2）环保节能。随着我国城市化进程加快、规模扩大，需要部署的路灯照明设施也越来越多。全球能源日趋紧张，节能减排是可持续发展的重要需求，故路灯设计也要达到环保节能的目的。
LED工作电压极低（有的仅一伏特），发光电流极小（有的仅零点几毫安），由此计算的发光功率更是微乎其微，极其节能。它使用寿命长、功率极小、材料环保、可回收再利用，是环保节能的理想选择。GPRS的通信和供能资源使用也较同类业务为少。
（3）高效低廉。在交通事故中，往往只是瞬间的疏忽酿成惨祸，交通设施容不得半点怠慢和延迟。普通白炽灯的响应时间为毫秒级，而LED为纳秒级，响应、检错调整和维修的时延都在高效范围之内，利于最大限度保证道路的照明和系统的指令执行。GPRS数据传输速度极快，最高达171.2Kbps，10倍于GSM，还可以稳定地传送大容量高质量音频和视频文件，且无需为每次数据的访问建立新的呼叫连接，可随时在线，实时监控路灯情况。
一般情况下，技术普及率与市场价格成反比。LED已经广泛应用于指示灯、显示板、显示器、彩光装饰和照明，我国部分城市的公路、学校、厂区等场所已经换装完LED路灯；GPRS业务更是家喻户晓、人尽皆用，按照使用流量计费的方式合理又低廉。
（4）模型成熟。目前，该系统的模型建立已经取得一定成果。
山东乐航节能科技股份有限公司的几名员工，在2010年发表了名为《基于GPRS的智能路灯远程监控系统的研究》的科技论文，提出了系统模型成果。湖南省高等学校科学研究项目（11C0098）作者李悦也提出了智能监控系统，设计了完整的监控电路、系统拓扑结构、管理节点硬件结构和管理节点软件流程。这些简单明了可操作性强的模型，为系统的建设打下坚实的基础。
4 政策支持
2007年，国家出台《高效照明产品推广财政补贴资金管理暂行办法》，规定每只高效照明产品，中央财政按照中标协议供货价格的30%给予补贴。2012年2月，国家相关部门了2012年LED照明产品的补贴推广的计划，投资22亿元用于LED路灯等节能灯具的补贴。《2013-2017年中国LED照明产业市场前瞻与投资战略规划分析报告》出台，从目标市场分析、资金支出等方面分析了LED路灯的前景和规划，及时为该项目顺利完成提供了战略分析。这些政策结合《节约能源法》等法律法规，支持该系统顺利进行和完成。
5 推广及效益衡量方法
由于该系统为公共交通设施服务，关系到市民人身和财产安全，必然会引起相关企事业单位和市民的高度重视。一般情况下，技术普及率与市场价格成反比。LED已经广泛应用于指示灯、显示板、显示器、彩光装饰和照明，在城市的普及程度中等，还留有一定的市场空间；GPRS业务更是家喻户晓、人尽皆用，按照使用流量计费的方式合理又低廉，可实现性强。该系统在城市路灯监控中的应用越来越普遍。
该系统运用后的效果表现为路灯监控质量明显上升，夜间因光线问题造成的交通事故减少，夜间出行更加安全。成果衡量采用“前―后”对比分析法。使用虚拟现实（VR）技术，输入指令，控制其他变量，对系统进行模拟实验。与前项数据对比，确认效果显著后再在试点路段实际安装新智能系统，进行试运行；试点路段的统计指标与原系统相比，在其他变量变动微小的情况下，路灯监控效率和质量有明显提高，夜间交通事故率有下降趋势，即说明预期目标得到了实现。
在系统试验阶段，这里简述杭州电子科技大学的李立轩的结果：
信息服务平台的采用visual studio集成开发环境开发，并采用Access数据库，集成了用户管理、路灯管理、道路管理、操作指南等功能。实验包括系统响应时间测试，普通路灯与LED路灯耗能、发热、完整时间段内照度和功率的监测等。从实验结果可以看出，智能监控系统可以根据时间段和需求来调节参数，在响应时间、照明效果、温度监控和节约电热方面达到了预期效果。
6 总结与展望
LED路灯GPRS智能监控系统的社会普遍性较高，安全环保，高效节能，能够满足城市交通的照明及安全需要。另外，ZigBee技术在路灯监控中的应用的研究也越来越多，ZigBee技术、GPRS技术及LED路灯的结合，将会给城市照明设施带来更大的效益提升，满足社会公众的夜间出行需求和安全，造福于市民。
参考文献：
城市道路建设市场分析范文4
关键词：市政工程 财务控制 融资
市政公用基础设施的建设项目，涉及公共财政、投资建设、经营管理等多个方面的相关利益者。从规划设计的前瞻性到项目建设的可行性，从项目的具体实施到项目完工结束，从设施的启用到日常经营与维护管理等，都是以提供公共服务为目的，投入很大的人、财、物等力量以达到优化资源配置，并伴随着财务风险的规避与防控。针对市政公用基础设施建设项目，分析财务风险来源、特征及其成因，采用合适的方法进行财务风险度量，从各个方面防范和控制财务风险，以求减少风险带来的负面影响，以最低的成本，使项目获得最大限度的收益，是各利益相关者所追求的目标。
1 市政公用基础设施建设项目财务风险的成因
市政公用基础设施项目的财务风险，是指在项目实施整个过程中，各种事件及其不利后果与预期目标不一致的可能性，导致财务状况具有不确定性，从而使投资者、建设者、经营者蒙受损失的可能性。
在市场经济条件下，财务风险是客观存在的，虽然不能完全消除风险及其影响，但在了解和认识财务风险的基础上，能够适宜的规避与控制风险，将项目损失降至最低，从而为城市基础设施建设项目的利益相关者创造最大的利益。项目的财务风险大致来源以下几方面：
1.1 融资性财务风险
随着投融资主体多元化的改革，市政公用基础设施项目建设中除了财政补贴部分资金外，大部分资金要向市场融资。项目融资多是采用政府信用贷款、城市建设债券等。这种融资方式具有融资量大、获得容易的优势。但由于基础设施投资规模大、期限长、相对资金收益率低、偿债能力差，会带来沉重的利息负担和还款压力。且随着融资量的增加，融资能力呈递减趋势。
1.2 结构性财务风险
结构性财务风险主要是指负债结构带来的财务风险。负债结构即负债总额的大小或负债在资金总额中所占比重的高低。项目负债规模越大，固定的财务利息负担越重，导致现金流出量增加，由于收益降低而使项目丧失偿付能力的可能性增大，项目投资者收益变化的幅度也随之增加，财务风险也越大。
市政公用基础设施项目建设为适应城市经济快速发展和城市规模的逐渐增大的需要，不断加大投资规模，在财政资金有限的前提下，大量举债。因其属公共产品的特性，投资主体主要是政府或者是由政府直接担保、间接支持。高负债一方面使得基础设施项目建设进一步融资的能力减弱；另一方面到了偿债高峰期又给地方政府带来巨大的财政压力。
1.3 经营性财务风险
我国市政公用基础设施投资运营方面存在的问题较多，一是普遍经营效益不佳，企业亏损比较严重；二是重建设轻维护，例如地下供水管网老化，自来水漏失率高；三是市政公用基础设施国有比重过大，垄断经营程度过高，缺乏市场竞争机制；四是国有企业改制成本过高，劳动力使用效率低下。市政公用基础设施项目经营成本补偿不到位，成本补偿是城市基础设施简单再生产的补偿，是扩大再生产积累资金的需要，是现代人类改善生活质量的重要条件。然而，大量市政公用基础设施还具有自然垄断性，初始固定成本较高，少部分有收益的经营性项目，现金流入期限较长，成本得到补偿速度慢，从而形成巨大的资金缺口，企业所产生的现金流入不能满足流出，自然要陷入严重的资金危机之中。
1.4 行政性财务风险
项目高层领导视风险管理是一件既耗时又耗成本的工作，风险管理意识淡薄，不予以重视。对于基础设施项目无论是项目可行性研究、项目融资、项目建设还是项目完工方面，都有政府的背景，运用管理者的权威、命令、规定、指示等手段，干预项目资金运作会带来诸多的不稳定性。投资者过于信任政府的承诺，对项目的回报有过高的期望。项目的投资决策不基于科学合理的可行性分析和回报率的预测，而是片面基于政府回报率的保证。在政府缺钱、投资者缺项目的情况下双方达成协议，往往由信用风险引发财务风险。
1.5 利率、汇率变化风险
利率、汇率变化会导致筹资成本增加；资金来源中断或者资金供应不足导致项目工期延误甚至被迫停工，从而会使项目的偿付能力下降；同时，利率对股东收益的变动幅度也有较大影响，在息税前利润一定的条件下，即使负债规模固定，负债的利息率越高，财务杠杆系数越大，股东收益影响的程度也越大，财务风险就越大。
2 市政公用基础设施建设项目财务风险的控制
2.1 树立项目财务风险意识
对于财务风险的估计和防控需要经营者和财务管理人员的职业判断，树立风险意识和对风险的灵敏嗅觉，及时发现和估计潜在风险并善于分散风险是项目成功的关键。财务风险机制是指在财务风险管理中所形成的相互联系、相互制约的功能体系，是财务管理的重要组成部分。它包括三个方面：一是对财务风险进行事前控制；二是财务运营过程中事中控制；三是对财务风险进行始终控制。因此，树立风险意识，建立有效的风险防范机制，使项目具备风险自动预警功能，形成一套完善的财务信息系统，追踪环境和自身变化，对项目实施及时监控，化解可能出现的各种财务风险，直至建设项目最终结束。
2.2 进行项目财务风险识别与度量
进行市政公用项目的防范与控制，非常重要的是掌握风险的程度。在不同的时间、不同的发生地点，风险的暴露及发生损失的程度是有差别的。相应地在如何准确度量财务风险程度与差别成为提高风险管理效率和提高风险管理质量的关键性因素。通过财务风险度量可以为今后财务风险决策、预防和控制财务风险等提供准确依据。财务风险的度量方法主要是概率分析法、杠杆分析法、数理统计法和资本定价模型法。
2.3 加强项目贷款总规模的控制
市政公用基础设施项目投资规模大、资金需求量多，项目在选择融资模式时按项目区分理论，项目性质不同，投资主体不同。直接融资和间接融资比例适当。确定适度的贷款规模，控制总额度，防止超能力举债。对准经营性项目，如煤气厂、自来水厂等，政府适当补贴、吸纳社会投资；对纯经营性项目，如收费高速公路、收费桥梁等，由全社会投资；对于非经营 性项目，如敞开式城市道路、公共绿化等，以政府投资为主。具体操作时可分为两个步骤：首先根据项目本身有无收益，确定融资方式，预算项目的盈利能力和偿债能力。其次，在项目自身偿债能力基础上，根据该城市社会、经济、文化等方面的定位，综合分析其整体偿债能力，确定贷款规模，控制项目融资性财务风险。另外，贷款项目规划应符合国家或地方总体规划，充分考虑地下管网设施的复杂性和不确定性，确保工程投资的准确性、科学性、合理性，建设项目必须与环境和谐一致。项目前期审批工作完备合规，项目建设资金来源应充足可靠，对有收益的项目加强市场分析，结合项目特点对定价机制的合理性和实现的可能性进行分析。
2.4 项目财务风险合理分配
任何工程项目都需要有资金的投入，有机会成本的发生，财务风险是无法避免的。通过合理的分配项目财务风险可以减少风险发生的概率、风险发生后造成的损失以及风险管理成本。由对风险最有控制力的一方承担相应的风险。公共部门更有能力控制行政性财务风险，如政治风险、法律变更风险、国有化风险等风险因素引发的财务危机；私人投资者，拥有资金、技术和管理上的优势，更有利于控制建设过程中的相关风险，如控制预算执行、控制自由现金流量。风险分配遵循“承担的风险与所得到回报相匹配”的原则，能达到最优、最合理的公平风险分配，将项目财务风险所造成的损失降低到最低程度。
2.5 项目财务风险转移
风险转移是工程项目风险面临者为了规避风险，避免承担全部工程项目风险成本，有意识的将可能发生的风险损失通过一定的财务安排转移给其他单位和个人承担的方法。包括保险转移和非保险转移。保险转移，企业可以通过事先向保险公司缴纳保险费，形成社会保险基金，作为意外损失的补偿，这样将一部分风险转嫁给保险公司。非保险转移，主要是利用经济合同即主要依赖合同条款的约束力来实现风险转移的目的。例如，在城市基础设施建设项目施工合同中，投资者要求施工单位必须购买有关保险，或者在合同条款中明确施工过程中可能发生的意外灾害事故引起的材料损失或规定的其他损失由施工单位承担。
3 结论
目前,我国基础设施建设项目普遍存在失控现象,产生这种现象的原因有管理不善和手段落后等,更主要的是对影响和制约基础设施投资项目的风险因素估计不足,导致在项目建设中由风险引起大量的损失,因此对基础设施建设项目的财务风险加以控制成为一项迫切的任务。本论文在分析市政基础设施建设项目融资中财务风险产生的常见原因的基础上提出了一些粗浅的对策建议。
参考文献：
[1]王珍.企业融资结构决策方法研究[J].信阳师范学院学报（哲学社会科学版）,2003,(4)
[2]孟锦.我国公共工程的投融资方式研究[D].西南交通大学,2006
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一、总 论
1.项目建设背景
南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2.项目概况
(1)项目名称：“佳园二期”项目。
(2)建设地点：A市白龙路。
(3)建设单位：B房地产开发公司。
(4)企业性质：国有。
(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、
装饰材料、室内外装饰。
(6)公司类别：专营企业。
(7)资质等级：城市综合开发二级。
(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。
(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。
(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3.可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[20xx]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;
(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;
(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;
(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;
(5)白龙寺片区地质勘探资料;
(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)A市城市合作银行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4.可行性研究报告研究范围
根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5. 研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6.主要经济技术指标
“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标
序号 项目名称 单位 指标
1 总占地面积 平方米 33333.5
2 总建筑面积 平方米 76100
3 建筑容积率 1.4
4 小区绿化率 % 40以上
5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160
联排低层住宅 平方米/户 260
6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米
7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950
联排低层住宅 元/平方米 3850
8 地下停车库 元/位 7500
9 建设投资 万元 17623
10 每平方米建设投资 元 2316
11 投资利润率 % 17.7
12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7
13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379
14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9
二、住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
进入20xx年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：
(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。
(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
2、A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3.“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：
3.1 住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
3.2 商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋
旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。
3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
3.5 住宅开发及开发商向规模化发展
前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。
3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。
从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。
4，当前住宅市场面临的矛盾和问题
目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：
(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市
空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。
(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。
(3) 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。
5.营销战略
根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：
5.1 确定项目整体形象
‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。
5.2 “卖点”分析
‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：
(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突
出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。
(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高
质量、高水平。
(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准
档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。
5.3 营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
(1)广告宣传策略。
由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
(2)促销策略。
1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。
2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。
3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。
5.4定价策略
(1)价格定位。
1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。
表3-2 楼盘销售价格情况表
(20xx年1、2月)
序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)
1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880
2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880
4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730
5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020
6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900
从A市20xx年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。
2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。
(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。
(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。
(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。
三、项目选址及建设条件
1.项目选址
1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
2.建设条件
2.1 位置优越
“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。
2.3 建设厂区“五通”条件具备
C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。
供电：D厂有现成的变电所(2*315KV.A)，电源不需重新引入。
煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。
地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。
通信：直接由A市市话通信网接入
场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。
2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。
2. 5 土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准
1. 建筑面积和内容
根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。
2. 功能设施标准
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2.2 设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。
(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
2.3 住宅户型规划
根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：
多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。
多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。
联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。
多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排
3.工程项目一览表
依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3
表3-3主要工程量一览表
序 号 项 目 名 称 说 明
1 土建工程 建筑面积76100m2
1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2
2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房
3 普通消防系统 住宅区
4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备
5 照明工程 小区照明
6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)
7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门
8 通风工程 地下停车库通风
9 闭路电视 住宅区
10 室外工程 室外绿化及部分道路场地
五、建设方案
1.建设场地环境
1.1 地形
建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期” 地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。
1.2 场地自然条件
(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。
(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。
(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。
2.总体规划布局
2.1 片区规划
A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。
2.2 小区整体规划设计原则
(1)高绿化低密度;
(2)综合服务配套设施齐全;
(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;
(4)体现小区独特的整体建筑风格。
2.3 总平面布局
“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。
2.4 交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。
2.5 规划指标
根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。
3.建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标
序 号 项 目 指 标
1 总用地面积 33333.5平方米
2 总建筑面积 ?6100平方米
3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米
4 地上建筑面积 61100平方米
其中：多层住宅 50960平方米
联排低层高档住宅 10140平方米
5 建筑层数地上 2～7层
地下 1层
6 建筑总高 7—22米
7 建筑层高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容积率 1.4米
9 绿地率 40%以上
10 停车 地上 不停车
地下 500辆
3.1 建筑方案总体构思
建设地块紧连“98传园小区” ，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区” 相呼应，与周边建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。
3.2 平面设计
(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。
表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标
序 号 指标名称 单 位 指 标
1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208
2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880
3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100
4 住宅标准层使用系数 % 80
5 套内建筑面积
5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 户内平均居住人数 人/户 3.2
7 居住户数 户 431
8 居住人数 人 1379
(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
3.3 立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
4.结构设计
根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：
4.1 基础选型及处理
(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。
(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。
4.2 上部结构
“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。
5.公用设施方案
本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：
(1)用水标准和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。
(2)给水。
1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。
2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。
3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。
(3)室内给水和消防给水系统。
1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。
2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。
(4)室内外排水。
1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。
5.2 供电
(1)供配电系统。
1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。
2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。
3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kV·A。
4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。
(2)照明及电力设计。
1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。
2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。
3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。
5.3 供气
采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。
5.4 通风空调
(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。
(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。
5.5 弱电设计
(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。
(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。
(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。
(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。
(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。
(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。
6.消防
(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。
(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。
(3)小区室外按规范设消火栓。
(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。
(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。
7.环境保护
本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。
(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。
(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
六、项目实施进度安排
本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：
20xx年1月20日：项目建议书批复。
20xx年2月23日～20xx年3月：编制可行性研究报告并报批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案设计。
20xx年8月：综合管网设计。
20xx年9月～20xx年11月：施工图设计。
20xx年12月：报建、领取建设规划许可证。
20xx年1月：工程开工。
20xx年3月：完成投资25%，开始预售。
20xx年8月：主体工程断水。
20xx年12月—20xx年2月：单体工程验收。
20xx年1月—20xx年3月：分项工程验收。
20xx年6月：正式人住。
七、投资估算与资金筹措
1.投资估算
根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。
表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元
序号 项 目 开发产品 分期计划进度
成 本 1 2 3 4
1 土地费用 4500 4500
2 前期工程费 647 647
3 基础设施建设费 2054 600 1454
4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642
5 公共配套设施建设费 280 50 100 130
6 开发间接费 109 25 35 35 14
7 管理费用 285 90 90 90 15
8 销售费用 713 50 250 250 163
9 开发期税费 130 130
10 其他费用 544 90 90 364
11 不可预见费 1230 400 500 330
合 计 17623 7142 7949 20xx 522
2.资金筹措
本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。
八、经济效益分析
1.住宅销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。
2.销售进度及付款计划
本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。
表3-7 各类建筑销售计划表(%)
项 目 合 计 1 2
多层住宅 100 15 60
联排低层高档住宅 100 10 60
地下停车场 100 10 60
所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。
考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。
3.税费率
本报告采用的各种税费率见表3—8。
表3-8 税费率表(%)
税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;
营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进
城市维护建设税 7 公益金 5
教育费附加费 3 法定盈余公积金 10
企业所得税 33 任意盈余公积金 8
房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5
4.盈利能力分析
项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。
项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。
商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清偿能力分析
本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。
6.资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析
将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租
房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。
表3-9敏感性分析表
序号 项 目 变动幅度(%)
内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房价格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素变动(%)
图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)
1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;
4--基准收益率;5一开发产品投资
8.临界点分析
为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10
表3-10 临界点分析表
敏感因素 基本值 临界点
全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%
开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281
售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地费用(万元) 4500 最高值 5069
售房面积(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要经济指标
本项目的主要经济指标见表3—11。
表3-11 主要经济指标表
序号 名 称 单位 数据 备注
Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、风险分析及对策
1.市场风险分析
(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。
本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20xx元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。
虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。
(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
2.经营管理风险分析
(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。
(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。
(3)做好物业管理和售后服务工作。
3. 金融财务风险分析
本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。
附表3-1项目总投资估算 单位(万元)
序号 项 目 总投资 估算说明
1 开发建设投资 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费 ’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用 450064720547570
2 经营资金
3 项目总投资 17623
3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623
附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元
序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6
1 总投资 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 资金筹措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值税 380 19 133 171 57
4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 净转售收入 339.51 339.51
附表3-5损益表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房经营费用 78 12 21 22 22
4 自营部分经营费用
5 自营部分折旧、摊销
6 自营部分财务费用
7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值税 380 19 133 171 57
9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 弥补以前年度亏损
11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1
13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利润 43 220 220 220
15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1
16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利润 43 220 220 220
附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元
序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16 基准收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元
序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
