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房地产财务风险研究背景范文1
2012年，我国国内生产总值（GDP）跌破8%，随后的几年里都在7%左右徘徊，经济运行呈现稳中趋缓的“新常态”格局。在此背景下，我国房地产行业也面临着转型，尤其在“去库存”的大趋势下，快速调整产品结构、市场布局，走出了量价齐升的增长通道。然而，作为资金密集型行业，对其财务风险进行系统分析，提出加强财务风险预警能力的对策意义重大。
一、房地产上市企业财务风险的含义
财务风险是指企业在运营过程中因决策的不确定性而引起的收益下降、资金周转困难甚至陷入财务困境。从房地产上市企业层面分析：一是作为资金密集型行业，为保障生产经营的正常运营，需大量筹措资金。在融资活动中，一旦管理不善，可能会导致企业失去信誉，进而引发融资风险。也可能因决策失误而导致投资风险。二是在日常的经营活动中，因管理失误、内部控制不完善而导致的经营风险。三是对现金、存货、应收账款的管理不善而引发的流动性财务风险，如因销售政策制定失误导致现金流通短缺等[1]。以上主要是从微观层面分析，除此之外，还受宏观政策的影响，如出台限购令等。
二、经济“新常态”背景下房地产上市公司财务风险分析
（一）收入、现金流波动大，增加了财务管控难度
我国房地产上市公司的收入确认采用完工确认法，即只有在商品房竣工验收后才能确认营业收入，导致财务报表中所反映的运作情况与实际存在差距，尤其是项目大多周期较长，收入确认具有滞后性[2]。房地产上市公司属于资金驱动型行业，经营运作需要大量的资金予以保障。在项目交付前，现金大量流出，各类成本、费用导致项目呈现亏损状态，甚至还需支付融资利息；在项目交付后，现金大量流入，利润瞬间增加。可见，收入、现金流呈现不确定性，增加了房地产上市公司财务管控难度。
（二）资金流动形式复杂多样，加大了财务风险
房地产开发项目的周期较长，大多在一年以上，资金周转、回收等都面临着多种不确定因素。从项目资金的流向分析：经前期策划、可行性研究、征地、拆迁，才进入到施工筹建阶段；协调开发商、承包商等，方能开工建设，再到推广策划、售后服务。整个项目经营中对内、对外涉及多个环节，财务关系复杂。从项目资金的运作分析：经营收入有租金、销售收入，商品房预售款等；融资渠道有银行贷款、股权融资、民间融资等。整体来看，资金流动形式复杂多样，给房地产上市公司的财务管理、资金调配带来诸多困难。
（三）受宏观调控政策的影响，区位投资风险空前放大
我国房地产行业起步较晚，市场化程度不高，尤其是我国民众投资渠道较少，使房产兼具着消费品与投资品的功能，导致房价非理性攀升甚至部分地区呈现泡沫经济[3]。政府对房地产行业的走向尤为关注，国家与地方层面都相继出台多种政策，如土地、税收、融资等政策，对房地产行业的走势影响较大。房屋具有不可移动的特点，尤其在经济“新常态”背景下，导致区域投资风险空前放大，如2016年内蒙古鄂尔多斯被称为“鬼城”，房价呈快速下跌状态，仅东胜区建成、在建项目库存就达到1286万平方米。
三、经济“新常态”背景下加强房地产上市公司财务预警能力的对策
（一）加强财务风险预警信息的搜集，为管理决策提供可靠依据
房地产行业受经济运行、宏观政策的影响很大，信息搜集的及时性、敏感性能有效加财务预警能力，为管理决策提供可靠依据，适时调节公司发展战略。第一，注重内部信息的搜集，对主要财务指标进行监控。如我国房地产上市公司的资产负债率大多超过了70%，需实时关注贷款规模是否合理，防范资金风险。第二，动态掌握宏观经济环境及调控政策，把握企业扩张的规模与时机。
（二）加强“硬件设施”的支撑，为财务风险预警能力的提升奠定基础
加强房地产上市公司“硬件设施”的建设，为财务风险预警提供强有力的支撑。构建信息预警系统，加强公司内部各部门间的沟通互动、信息共享，实现对信息的及时分析、监控与预警。对可量化指标设施上下临界值，一旦偏离临界值以内，系统自动发出报警，提醒相关人员做出调整和防范。构建完善的组织机构，强化财务风险控制，根据自身规模指派专业人士设立风险控制委员会。
（三）加强筹资风险防控能力，增强公司盈利能力
“新常态”背景下，经济上行压力较大，融资难依旧是房地产上市公司所面临的主要问题，必须创新融资渠道，如尝试房地产投资信托基金，改善融资结构。合理安排借贷结构，根据项目开发、经营周期科学安排，编制现金收支预算，防范不能偿付本息的风险。在房地产行业整体利润率下滑的背景下，通过联合重组方式增长实力，实现优势互补，寻找新的利润增长点。探索“轻资产、重运营”的新模式，加强成本管理，提高资金利用效率。
参考文献：
[1]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.
[2]王茜，张洪.基于信用风险模型的我国房地产上市公司财务预警[J].经济研究导刊，2016（3）：100-102.
房地产财务风险研究背景范文2
【关键词】房地产企业 财务风险 风险防范
一、引言
房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。
二、当前房地产企业财务风险的市场表现
（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大
2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落0.9个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。
（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢
我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。
（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低
在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。
（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大
我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。
二、房地产企业财务风险防范措施
针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。
（一）发展多元化的融资渠道
我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。
（二）加强房地产投资项目可行性分析
房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。
1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。
2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。
（三）做好现有项目的销售工作
有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。
第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。
第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。
（四）合理增加土地储备
土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。
三、结论
房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。
参考文献
[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.
[2]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范.[J].湖南农业大学学报，2010.36（1）：155-158.
房地产财务风险研究背景范文3
[关键词]宏观调控；房产企业；风险管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在资金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。
随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。
2 我国房产企业价值链财务风险分析
2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析
我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。
对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。
为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。
2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析
所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。
本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。
根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。
分析上表中的数据，能够发现：
对于我国房产公司而言，在2011―2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。
2009―2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。
因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。
3 我国房产企业财务风险管理建议
3.1 内部价值链财务风险管理
（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。
（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。
在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。
近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。
多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。
3.2 外部价值链财务风险管理
外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。
当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。
（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。
（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。
我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。
参考文献：
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[3]姚文韵.公司财务战略――基于企业价值可持续增长视角[M].南京：南京财经大学出版社，2011.
房地产财务风险研究背景范文4
关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范
中图分类号：F285.8文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）02－0080－03
由于受到不断紧缩的金融信贷政策影响，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。
进入2008年以来，房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”，到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销，到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是，资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。
一、房地产开发企业财务风险内涵
在新会计准则中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。
房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个有发展前景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。
二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现
在全国房地产业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现出来，引起专家学者的关注。由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，笔者认为，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体有如下四个方面：
1.转让土地项目现象日益突出
2008年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰・外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，2008年4月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008年5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。
2.土地市场流拍、退地现象增多
另外一个值得注意的迹象就是2008年以来，以北京为例，北京朝阳区南河滩东路3号地块和曾经流拍的来广营清河营住宅及配套，商业金融一号地项目用地在北京市国土局开标，但分别仅有3家企业竞标。原计划同时开标的配建廉租房的广渠道路15号商品房项目用地，由于投标开发商未到，法定的3家而流标。
导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请项目贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。
3.降价促销，回笼资金
随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委的最新统计数据显示，2008年9月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2008年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观望，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十”的销售旺季，也没有旺起来。
4.开发企业经营活动现金流净值多为负值
企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从2008年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。
从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。
三、房地产开发企业财务风险的成因分析
一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者认为，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因。
1.融资渠道的严把关，筹资风险加大
这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关。
（1）金融信贷政策的持续紧缩
2007年，中国银监会了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年6月7日，中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，至此，2008年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前达到17.5％，创历史新高，此举在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在2008年10月份两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。
（2）修正企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高
2008年4月国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，应按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，提高房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。
2.整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想
自2007年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相打出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。
事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“金九银十”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。
四、如何防范和应对房地产开发企业财务风险
在宏观调控下,虽然金融信贷政策有所放松，但土地储备仍可能转变成为企业的包袱。在那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的企业，应该如何防范和应对财务风险呢？
1.房地产开发企业财务风险防范的一般方法
笔者认为，房地产开发企业财务风险防范的一般方法有：风险规避、风险损失控制、风险分散和风险转移。
（1）风险规避。规避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某项目风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。一般来说，规避风险是一种消极的手段。因为在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全规避风险是不可能的。
（2）风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。
（3）风险分散。分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如，一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。
（4）风险转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下两方面：
将风险的财产或活动转移。主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。
依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能够接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。
2.当前房地产开发企业防范财务风险的路径
在认清防范企业财务风险一般方法的基础上，企业可根据自身特点，分别采用适合自身的风险防范措施。具体到房地产开发企业，有效的应对措施可采取风险分散和风险规避这两种。
（1）方式一：风险分散，即通过调整项目布局和操作方式，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；具体来讲有转嫁到异地二三四线城市和企业联合拿地开发两种策略。
策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市成本相对较高，因此，在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二三四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二三线甚至三四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。事实上很多大型企业已经开始转向二三线城市，如万科、绿地、碧桂园等，关键是要控制好拓展的步伐问题，根据资金情况，理性的投资。
策略二：企业联合拿地开发。要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常谨慎的，对资金的要求比较大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此，几家公司联合成立项目公司联合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待机会，寻找合适的项目。
（2）方式二：风险规避，即通过退出或放弃的形式来应对，具体来讲选择的策略有企业退出房地产业和企业暂缓拓展计划。
策略一：企业放弃或暂缓项目投资计划。对于财务风险隐患处于较大压力的企业，必要时应该采取“壮士断臂自保”，对可能导致巨大风险的土地采取出售转让或者退地，放弃一些不理想的项目，以尽可能的减少损失。
策略二：企业退出房地产业。对于财务风险隐患压力非常大的企业，尤其是中小企业，必要时要果断地采取放弃房地产项目，转投其他行业和项目上，以尽可能的减少损失。
总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上,选择适合自己企业投资能力的项目,以稳健的发展代替快速扩张,尽可能减少企业财务风险。
Discussion of the Finance Risk and its Protection in the Real Estate Development Enterprise
WANG Xiao-yu
（Qinhuangdao Sitong Real Estate Development Co.Ltd.， Qinhuangdao 066004， China）
房地产财务风险研究背景范文5
一、旅游地产的主要特征
旅游地产融合旅游产业和房地产业，由两者形成的独特房地产产业类型，可将房地产开发与旅游景区、主题公园开发充分结合在一起。与传统房地产开发活动相比，旅游地产有着自身鲜明的特征，主要体现在以下四个方面：
（1）以旅游资源与土地为基础。旅游地产在开发过程中，其选址要考虑旅游资源、交通条件、经济水平及城市人群构成等因素，并将其作为主要依托和基础开展房地产开发活动。众多旅游项目实践经验表明，旅游地产开发过程中所需的旅游景区、旅游资源可以是自然传承下来的旅游资源，也可以是人工开发的旅游景点。
（2）旅游地产注重品质。与传统意义上的房地产开发活动不同，旅游地产主要服务对象是度假、休闲的游客，或进行自有产权物业管理（包含出租），项目不过分追求大规模建设，而是比较重视配套设施、服务质量及外部环境设计等方面问题。
（3）后期物业管理难。旅游地产项目依靠旅游业务发展而壮大，因此常年居住用户随季节变化有一定的波动，而且集中在节假日、旅游旺季等，给后期物业管理带来较大困难。
（4）物业服务水平高。与传统房地产项目不同，由于旅游地产性质特殊，因此对物业服务水平要求更加高，这类项目所提供的服务内容、服务品质也与普通住宅小区存在较大差异。例如，对餐饮、卫生的要求等。
二、旅游地产金融投资风险问题分析
旅游地产投资活动具有动态性和长期性，因此存在金融投资风险问题是发展之必然，根据实际工作经验反馈发现，旅游地产金融投资风险主要包括以下几个方面：
（1）盲目投资――资金风险。投资旅游地产，能够获得较高利润，导致很多地区盲目跟风，且盲目投资行为以集中投资为主要特征。例如，桂林为了有效解决海内外游客的住宿问题，曾在一段时间内超负荷建设多家星级酒店，长期面临亏损经营，给地区经济发展带来较大阻碍。
（2）不可抗拒――自然风险。旅游地产是伴随旅游产业而发展的，因此对旅游业具有较大依赖性，若出现不可抗拒的自然因素风险，则会给旅游地产带来投资风险。例如，东南亚海啸，给当地旅游业带来重创，进而影响到旅游地产的建设和发展。
（3）宏观调控――政策风险。任何产业发展均要受到国家产业政策的影响，针对我国房地产投资过热情况，政府及时出台相关调控政策，且各大商业银行也陆续加强房地产信贷管理。从金融投资风险角度来看，国家和政府的相关政策也会给旅游地产带来直接或间接性的影响。
三、旅游地产金融投资风险控制对策
近年来，旅游地产发展迅速，且资金来源越来越广泛。因此，若能保证房地产开发企业金融风险管理处于较为良好状态，则会进一步促进旅游地产资产稳定、健康发展，为企业未来良性健康发展夯实基础。
（1）增强财务风险预测水平，切忌盲目投资。面对日趋复杂的财务风险管理工作，房地产开发企业要不断提高金融投资风险管理工作。为此，可定期组织活动对其开展技能培训，提高财务管理人员专业技能。同时，加大信息化技能普及力度，使财务管理能够与新时期发展背景相适应。将风险管理相关理论知识扩展到日常工作中，提升财务资金风险预测的能力，并及时制定出有效的应对风险的措施，进而促进财务风险管理目标的实现，进一步减少盲目投资风险。对房地产企业产权制度进行明确和完善，是减少盲目投资的核心措施，可通过借鉴国内、国外先进经验等方法，对企业产权制度进行优化。例如，创建董事会，由内部、外部成员共同构成，进而形成完善的监督体制，进一步减少盲目投资带来的风险因素。
（2）完善内部控制，建立风险管控长效机制。针对不可抗拒的投资风险，可通过完善内部控制、建立风险管理长效机制来减轻其对企业发展的影响，并将财务风险预防、控制视为关键环节，通过制定风险防范措施，进一步提高农村商业银行财务风险应变能力，将风险因素及影响程度降到最低。同时，建立财务风险防范和内部控制相统一的工作机制，加强企业财务部门与其他部门之间的相互协调，最大限度发挥出审计和监察的职能。建立上下连贯、纵横协调的网络机构，实现全方位监督效果。例如，通过加强对干部履职进行监督，不断改进财务管理水平。再如，适当采用激励机制，加大内部审计监督力度，推动财务风险防控机制的建设。同时，要对重点环节进行风险评估，并根据实际反馈情况进行风险因素排除。根据企业实际发展情况，制定科学有效的资金风险管理和财务监督制度，认真落实财务监督工作，使资金风险防控和财务管理有机的协同统一。
（3）优化全面预算管理，正确应对政策风险。全面预算管理不仅是房地产开发企业对自身财务活动的预算，同时应考虑到企业内部责任、利益等因素之间的对等关系。在开展全面预算管理时，需要所有部门和人员进行全力配合，这样才能为内部控制制度的建立和完善提供重要依据，进而对房地产企业经营管理发挥指导性作用。同时，对主要业务流程进行优化、整合，并根据企业未来战略发展规划制定发展计划。要对内部控制效果正确评估，并根据评估结果进行不断完善。为确保旅游地产开发企业内部金融投资风险控制管理持续有效，防范财务供应链管理风险，应根据实际情况开展内控流程自评工作，在自评及时发现投资风险因素，并制定管理制度和整改措施，进而正确应对政策风险。
四、结束语
房地产财务风险研究背景范文6
关键词：房地产企业;财务风险;应对措施
一、引言
随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。
二、房地产企业财务管理中存在的风险
1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。
2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。
3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。
三、房地产企业财务风险的应对措施探究
1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。
2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。
3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。
作者:黄波 单位:成都铸信地产开发有限公司
参考文献：
[1]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯.2016,(23)：94-97.
