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建筑市场开发策略范文1
一、总体策略方面
建立市场开发策略要与企业总体战略发展规划相结合，以企业的整体利益最大化为前提。企业的总体战略发展包括企业的中远期目标、企业的市场定位及企业的形象定位等。
市场开发战略首先应对市场进行分析，市场分析包括市场背景分析，营销战略规划，营销策略规划，区域市场开发等方面，制定市场开发策略首先要对公司自身实力进行整体把握，企业的市场经营开发策略也要与企业总体战略发展规划相结合，例如开发大项目、精品项目、开发联营项目等方面。
施工企业要对区域市场规模、企业集中度、同等资质企业数量，各个专业市场业务等分支量，出现的工程项目新技术、新材料、新工艺等影响企业市场开发的因素进行决策。
在战略规划时，不能盲目的将产值、利润、市场占有率、施工面积等指标当成战略目标，不能盲目的试图通过多元化发展降低风险，不能以眼前利润为导向，为了一时的利润而涉足自己不熟的热门行业，既浪费了资源又浪费了时间。
市场开发策略的制定还要在日常工作中搜集竞争方资料，认真分析对方的经营开发策略、背景关系、市场行为。了解对方的销售团队的人员构成、历史成绩，为将来竞争做好准备。
二、基础工作方面
要拓宽信息渠道，广泛收集国家、地方和相关领域的投资规划、政策和有关信息等，及时分析和归纳整理。进一步完善投标资料库，加强有关商务等资料的收集和整理工作。进一步加强营销组织与队伍建设，不断提高营销组织能力和队伍的综合素质与业务水平。
坚持“以市场为导向”的营销理念，敏锐地把握市场动向，通过“走出去”与“请进来”，密切了与各方面的沟通联系。建立和完善投标项目风险评估办法，强化标前评审、经济与风险分析和项目投标施组前期评审，规避和化解经营风险。
三、投标策略方面
首先要了解招投标的法律，深入了解当地的情况，如政策规则，当地的习俗等。收集和掌握足够的信息资料，例如关于工程项目的范围、性质、筹资额和投标费用、当地的施工现场条件，标价计算资料，技术水平和管理水平、优势与劣势所在，以往的投标情况等。
在投标竞争中要不断的研究和修正策略，要根据情况的变化，及时调整自己的竞争策略。
（1）选择合适的项目投标，对已经获得招标信息，慎重做出投标决定。
（2）投标涉及多方面的问题，必须做好调查研究和情报资料的收集和分析工作，认真研究投标文件对图纸和规范以及当地的市场价格和机械设备的变动价格等进行分析，以便灵活的调整自己的策略。
（3）认真参加现场考察和标前会议，针对招标文件中出现的差异进行提问。
（4）合理使用辅助手段中标，如采用技术交流，许诺优惠条件，选择合适的投标人，均是投标的辅助手段。
四、市场开发方面
1、建立市场经营开发体系和专业经营队伍
建立市场经营开发体系和专业经营队伍，搞好区域化经营，应建立由各专业工程师及业务人员共同组成的经营开发队伍。
为了建立集团公司在大型企业基建市场的竞争优势，改善产品结构，有计划有步骤的开发、培育和维护对公司的发展有重要战略意义的新市场，对于经营开发工作的开展都具有重要意义。
在区域经营的理念指导下，各区域负责人除了提供可靠的市场信息外，还要掌握联营分包，劳动力市场资源以及一些其它社会资源。各区域与公司总部要做到信息和关系资源共享，公司可以组织年度会议提供交流经验机会。
在构建企业市场经营开发队伍时，要注重对员工素质的考察。定期开展培训，聘请内外部专家从专业知识、营销技巧上提高开发经营人员综合素质。
2、规范企业市场开发制度流程
营销经理通过各种渠道进行信息探索挖掘，然后由专业分析人员进行可行性分析，进行可行性分析判断并且召开会议，主要确定工程项目是否能够达到公司盈利要求；是否属于对公司开拓市场区域、业务方向具有重大意义。
3、开发维护客户关系、建立企业战略联盟
客户关系的管理维护，对于建筑施工企业尤为重要。设立专门的客户、供应商、分包商、设计院、监理商和工程咨询单位的信息档案资料，在项目前期，通过客户拜访活动探求客户项目意向，在项目建设过程中协助项目管理人员进行协调沟通，及时反馈项目意见。当项目结束后，进行客户满意度调查，寻找进一步工程项目合作的可能。
企业加强与政府部门信息沟通，使政府对企业业务动态加深了解，根据政策法令的变化来及时调整企业的营销策略和营销活动。
建筑施工企业为了应对当前激烈的竞争，获取长久竞争优势，需要在市场上寻找战略伙伴。建筑施工企业应该与大业主建立战略联盟，进行长期项目合作。
4、注重市场宣传，推广企业品牌
施工企业市场宣传和品牌推广对于施工企业市场开发至关重要，使专业杂志、网站、企业内刊可以成为企业市场宣传的窗口。
五、区域化经营管理及创新方面
区域化发展的必要性，从市场经济的本质特性、区域经济关联性、市场的对外开放以及企业自身的生存发展，是很必要的。
区域化经营的优点，有利于调动更多的人员参与经营活动，有利于充分调动资源，包括人力，装备、设施和技术资源。有利于继续占领市场，并且依靠基础扩大市场份额，实现持续发展。
建筑市场开发策略范文2
【关键词】中国；大型体育赛事；观赛市场；开发与营销
随着社会体育文化事业的不断发展，各种体育赛事活动日益频繁。从规模宏大的奥运会、世界杯等国际赛事，到丰富多彩的地方性体育比赛，无不吸引着众多的爱好者参与和观看。但是除了奥运会等国际级知名大赛的观众源源不断外，国内大型体育赛事的上座率仍有待进一步提高。社会主义市场经济体制的建立和体育赛事的商业化发展为中国体育赛事走向市场化提供了基本条件。
一、开发观赛市场的重要意义
大型赛事是指规模、知名度及影响均较大的全球或洲际性赛事，按比赛的内容可以分为综合性赛事与单项体育赛事两类。前者如奥运会、亚运会等，后者包括世界杯足球赛、世界职业网球赛等。大型赛事一般都具有筹备周期长（一般需要3至7年）、赛事项目或参赛人数和队伍较多、比赛时间较长等特点。国内大型赛事主要涉及足球、篮球、排球、乒乓球职业联赛及全运会、城运会和农运会、中国网球公开赛（北京）和上海网球大师赛。
（一）体育赛事市场化运作的必然要求
当今的体育赛事早己经不是一种单纯的体育竞技行为，同时也是一种经济行为，特别是主办大型赛事，能够给主办地带来极大的经济利益。体育赛事的各种资源都需要充分地挖掘和整合运用，这些资源中就包括赛会门票，即对观赛市场的挖掘与开发。
（二）体育赛事市场开发的基础
一方面，开幕式、闭幕式及比赛门票的销售本身就是赛事运作资金来源的一个渠道，另一方面，赛事的其他可供开发资源的资金收入所占比重更大，包括赞助招商、特许经营、社会捐赠和其他商业资源开发等。精彩的体育赛事能调动观众的热情，而观众才是体育赛事市场开发的基础，只有吸引了观众与媒体，增强赛事的社会影响力和关注度，进而打造赛事品牌，才能吸引并促进更多企业的赞助和其他商业资源的开发，增加市场集资收入。（如图1）
图1 观赛市场开发的带动效应示意图
二、国内大型赛事观赛市场开发的原则
（一）打造赛事品牌
从图1可以看出，赛事品牌的打造将会极大程度地扩大观赛市场的范围和规模，这就是为什么奥运会能够吸引世界范围的众多观众的追捧。全运会应建立整体的长期的品牌规划，形成整体的全运会市场开发规划体系，创作统一的会徽、口号、会歌，同时，处理好与媒体之间的关系，增进与媒体的合作与交流，充分利用媒体这一平台来宣传赛事。只有这样，全运会才能形成独立的品牌，品牌形象才有可能深入人心，进而有利于全运会观赛市场甚至其他资源的开发和推广。
（二）借助举办地的资源吸引观众
赛事举办地应加强城市管理和规划，尤其是该举办地旅游景点的规划与建设。通过对体育赛事的形象背景、文化氛围、体验性体育旅游活动的策划等，能让观众亲身参加体验性体育活动，并融入到欢乐、刺激的氛围中，给前来观赛者带来视觉、听觉、触觉的全方位冲击，使观众充分感受体育观摩中有旅游活动。
（三）注重资源的传承性
观赛市场的开发绝不是单次、短期性的行为，要注重资源（特别是无形资源）的传承性，这方面可以学习奥运会的做法。国际奥委会与奥运会组委会分享多年来积累的经验和专业知识，指导和协助奥运会组委会策划、组织奥运会市场开发。国际奥委会的这些做法，使奥运会组委会可分享各届奥运会市场开发的经验与资源，避免了奥运会市场开发的零起点，使资源具有了传承性，市场开发每一届都有所提高，更趋完善、科学。
三、国内大型赛事观赛市场营销策略
从管理学的角度说，营销就是如何在合适的地点，以合适的价格，通过合适的信息交流，把合适的产品卖给合适的顾客，以满足合适的市场需求。
（一）目标市场策略
客观上，国人生活水平的提高，闲暇时间的增多，刺激了人们对体育赛事的需求。体育赛事集竞技性、观赏性、娱乐性为一身，这些特点造就了越来越多的体育消费者。
赛事观众一般都来自参赛地区，尤其是预期中有可能取得良好成绩的参赛地区，目标市场的明确性使观赛市场宣传、产品设计和接待工作更具针对性，对参赛地区进行有针对性的宣传。
经济基础决定上层建筑，观赛市场的区域发展不平衡：东、南、中部地区市场比较集中；省会城市、大中型城市相对而言市场集中，二级地市及农村地区数量明显匮乏。
（二）产品策略
1.体育赛事提供的产品是比赛，产品质量要求是精彩。提高相关项目的竞技水平，加大比赛和表演的观赏性，为消费者提供高质量的体育产品，进而提高项目的赛事市场化程度。
2.赛事活动的有效组织，保证观众安全、舒适、尽情地观看比赛。
3.地面交通、通讯、信息咨询等公共服务项目对于散客观众尤为重要，这些项目的提供必须考虑到他们的需求。
4.丰富赛事以外的其他相关活动，强化娱乐，参与，互动功能，吸引更多观众的参与，培育赛事基础。
（三）价格策略
制定适当的价格策略，以吸引观众、培育市场为主。举办赛事活动的意义并不只在于比赛期间举办地所获得的经济效益，更重要的是为举办地各项事业的长期发展创造一个良好的契机。门票定价应首先考虑市场供给、需求关系。为了剥夺消费者剩余、吸引潜在观众，以获得“额外”利润，赛事组织者通常采取价格歧视策略。借鉴国内外体育赛事的门票定价经验，认真研究世界各地的消费者特点，科学的预测消费者的需求曲线，合理运用价格歧视策略及营销方法，以确保赛事门票的收入。奥运会门票出售最普遍的价格策略是进行差别定价，也就是针对不同的比赛项目和观众群体制定不同的门票价格，最大限度地将门票销售出去。北京奥运会综合以往各界奥运会门票的发售价格并结合中国的实际情况，北京奥运会门票价格从5元～3000元人民币不等。
（四）渠道策略
1.尽可能拓宽门票的销售渠道
票务工作可以和各地旅行社建立合作，将观看赛事列为到举办地旅游线路中的一个项目，这不仅可以使部分旅游者加入到观赛者队伍，也可以促进观赛者产生旅游动机。日本著名的日本旅行社1993年开始内设专门负责海外体育赛事旅游的营业部，该旅行社组织的团队频繁出现在世界体育热点赛事当中，体育赛事旅游收入逐年上升。旅游业被看成是发展第三产业的龙头，而体育则被认为是大众消费的新热点。体育消费和旅游消费都是人们较高层次的消费活动，都是人们休闲的方式，具有先天的亲缘关系，可形成较大规模的体育消费群体。这对扩大市场需求，稳定市场供求，都能起到积极的作用。
2.充分利用现代化的手段以方便群众门票的购买
十运会组委为做好开、闭幕式门票和奥体中心比赛门票的销售工作，借助江苏省邮政局全省联网的11185客户服务中心、183网站、11185短信平台等先进工具和完善的电脑售票系统及高科技防伪验票系统的优势，实现了全国联网订票和售票，最终实现十运会门票销售收入3900多万元。
（五）促销策略
制订了前期宣传工作方案，通过引入媒体合作伙伴，刊登宣传广告，引导体育、经济领域的记者全面介入资源开发等方式，为前期开发市场预热升温。实施灵活多样的门票促销方式。在新闻媒体宣传造势的前提下，积极开展门票促销活动：票种多类化并实施优惠价，采取门票抽奖活动，奖项形式多样并具有吸引力。
四、国内大型体育赛事观赛市场的开发与营销策略的实施
（一）实施者及其职能
以全运会为例，其市场开发计划应在国家体育总局的统一领导下贯彻与实施，应形成专门的市场开发管理机构，并要求这一机构是具有权威性、延续性和专业化的管理机构，而不是仅仅由各承办地方的政府部门自行组织开展。对于观赛市场的开发也要划分出独立的观赛市场开发部门或票务工作部门，建立专业化的人才队伍，合理明确地分工，从方案的制定到营销，再到方案的执行都必须严格按照科学严谨专业的要求。
（二）政策法规
出台有关资源开发的政策法规，实现大型赛事市场开发的法制化和规范化；加强体育法规中关于市场开发内容的约束力，使得赛事市场开发有法可依，遇到紧急事件能够妥善地处理。这不仅有利于维护大型赛事市场秩序，充分推动了参与者的积极性，更能对赛事的相关工作人员起到监督的作用。
五、结语
国内大型体育赛事观赛市场的开发有利于体育事业的发展和繁荣，有利于全民健身意识的普及和国民身体素质的提高，是体育事业持续健康发展的保证。但目前我国处于经济体制改革的转型期，体制、市场、中介、传媒等因素仍然制约着体育赛事的市场开发。因此，国家相关部门的领导要重视赛事的市场开发工作，而且还要提升科学研究的水平，并建立专业化的人才队伍，加快体育赛事市场开发的进程。
参考文献
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建筑市场开发策略范文3
【关键字】地产开发 经济导向 小区设计 规划定位
一、研究背景
在以往住宅小区的规划设计中更多地注重形态美观和功能合理，而房地产本身的经济属性则要求在设计中要考虑目标人群和土地开发等因素，因此本文以武汉市杨春湖地块为例，以市场开发为视角，试提出针对该地块的房地产开发策略，以适应当今社会房地产经济属性的发展。
二、开发策划分析
1.区位分析
地理位置：杨春湖位于武汉市洪山区杨春湖城市副中心东北区域，三环线西侧，友谊大道南侧。
地块范围：该副中心地处洪山区内，东临武钢工业区，西望武昌区，南抵东湖生态旅游风景区，正好处于武汉主城区东部的核心地段。
交通分析：项目基地紧邻杨春湖CBD和武汉站。区域内有便捷的公交、地铁系统，出行方便。
基地周边环境：地块3KM范围内有电厂烟囱，高铁噪声等不利因素需要在设计中着重考虑。
公共服务设施分析：商业设施――目前地块周边3KM范围内零星分布的商业都为小区配套服务的超市，尚无成熟的商业配套设施，短时间内无法满足片区发展需求。教育设施――地块周围已建中小学比较多，能很好地满足基地教育配套需求，但是需自建幼儿园满足自身需求。
场地现状：现状道路网完善，临城市主干道，友谊大道串联武昌青山发展，由友谊大道可快速进入三环。基地南侧为杨春湖及杨春湖公园，后期会打造为城市一景。基地无须拆迁，场地平整，便于施工。
总结：①优势：交通便利，景观资源丰富，开发难度小，靠近规划中城市副中心。②劣势：噪音干扰，空气污染，贯通电力隧道，实际可建用地压缩。
规划条件：项目用地规模：10.98万方，容积率：3.0，总面积为329400，商住比为2：8，住宅面积为263520，商业面积为65880，建筑限高：≤100M，建筑密度：≤20%，绿地率：≥35%，配置居住建筑面积5%的公租房。
2.市场分析
宏观政策分析：同2013年相比，去掉了“抑制投机投资性需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。可以预见，2015年政策的目的是稳定住房消费，房地产市场平稳健康发展。
经济环境分析：依托国内高铁“十字”中心点武汉火车站，杨春湖商务区将全面发力“高铁经济”，突出楼宇经济、会展旅游等业态，设置区域性客运枢纽和旅游服务区，逐步建成一个功能多元复合的生态型活力新区。
推盘房源分析： 80-120平米户型仍旧是主流，但由于去年底二套房认定标准放松、以及武汉本地放开了二套房限购，改善型需求陆续入市，120-160平米的大户型产品也明显增加。
商品房成交量分析：据搜房网房天下数据监控中心统计显示，一季度（1.1-3.31）武汉楼市共计成交新房同比去年一季度上涨了12.53%。今年一季度成交情况十分火爆，除了2月由于春节原因商品房成交未过万套外，其他月份成交均超过1.7万套。
购房者心态调查分析：①武汉买房大军主力调查分析：调查显示，武汉户口的购房者中，70%买房大军主力是为外地来武汉置业以及返乡置业；其中38%是外地人来武汉安家。②武汉政策变化对购房者的影响调查分析：问卷调查显示，47%的购房者表示武汉购房政策变化对自己买房行为有影响，35%表示没有影响。③购房区位和面积选择调查分析：在购房区位选择上， 7成人首选主城区，其中40%选择购房区位为中心城区，31%选择在成熟片区购房，25%选择在新型片区买房。在购房面积选择上，6成人倾向购买100m2以下户型。其中48%的人选择了80-100m2，29%消费者选择了100-120 m2，12%选择了120 m2以上的户型，11%选择了80 m2以内。④武汉房价对购房者购房行为的影响调查分析：从房屋单价来看，60%的人能接受均价8000以下的房屋，18%的人能接受均价10000以下的房子。从购房总价来看，9%的人能接受总价在100万元以内，能接受总价在80万以内的人数也占到9%。
3.市场供求分析
青山区GDP增速平均每年为8.5%，处于房地产产业高速发展阶段，人均GDP为1.1万元，房地产产业发展特征为超速发展，单纯数量型。
收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系，青山区人均可支配收入增长率平均每年达到12%，意味着每年超过10%的城镇居民进入中等收入家庭行列，用于餐饮住宿的费用比重逐年减小居民购买力增长，意味着城镇居民购买力的增长。
4.竞争项目分析
青山区新房项目比较总结：①地块大型商业的缺乏，导致拥有配套商业的项目价格较高②小房型户源较多，开发商主打中青年工作人群，100平以上户型卖得较好③低容积率优势不明显，居民更亲睐基础设施配套④小地块项目开发占多数，居民认可度较低。
5.财务分析
基准地价：本处采用武汉市市区2011 年住宅用地级别与基准地价图，即为项目用地所在武昌区及周边的用地级别与基准地价图。图表显示，待估价地块商业用地级别Ⅵ，其商业基准地价为4353元/平方米，住宅用地级别Ⅴ，住宅基本地价为2731元/平方米。
宗地价格：估价对象宗地价格=对应的基准地价x K年x K容x K日x K，因此土地价格为9739.4022万+40801.14万=50540.5422万元=5.05亿元。每平方米地价为4600元。
投资的经济测算假设：我们基于前期市场调研和市场定位部分的方案，假设本项目开发期数只有一期。
项目收益分析：销售收入总额105800万元，总开发成本77307.42万元，销售利润28492.58万元，成本利润率（所得税前）36.86%，所得税9402.55万元（按国家统一企业所得税率33%计算），税后利润19090.03，成本利润率（所得税后）24.69%。
6.风险分析
财务风险：由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性，杨春湖地块发生该风险原因一方面是购房者因还贷能力未能在约定的期限内支付购房款，另一方面投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，但由于市场竞争激烈，销售周期过长，最终现金收益不足以偿还债务。
市场风险：由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。杨春湖地块发生风险原因是市场竞争激烈，同时期上市楼盘多，同质化现象较严重，从而延缓销售周期。
三、规划定位总结
在对杨春湖地块基本条件进行分析的基础上，笔者针对性地提出项目定位、目标人群及开发策略。
定位人群：中低端附近工作人群、传统核心家庭、单身青年、外来消费、娱乐人群（配备集中商业）。
建筑市场开发策略范文4
当前，大学应届毕业生为客源的旅游市场不断发展，受到旅行社和旅游景点的青睐。本文通过问卷调查法、深度访谈法等方法，对高校应届毕业生进行了深入的调查，获得大学应届毕业生旅游的市场调研数据，对这一群体的出游驱动因素进行了分析，提出针对性的应届毕业生旅游市场开发策略，通过分析，希望能为具有广阔前景的大学应届毕业生旅游市场开发提供一定的借鉴和参考。
本文遴选了5所北京市的高等学校（中国传媒大学、首都经贸大学、北京外国语学院、北京联合大学、北京师范大学）的应届毕业生为调查对象，于2017年1月在学校的图书馆、自习室、食堂和操场等人流量比较密集的地方进行了抽样调查，共发放调查问卷490份，回收473份，其中有效问卷468份，有效率98.94%，其中男生占45.94%，女生占54.06%，专业分布上文科47.86%，理科51.92%，保持文理科基本持平。抽样结果概况基本符合现实状况。在接受调查的应届毕业生中，96.79%的毕业生（453人）表现出了毕业旅游的意向。
一、大学应届毕业生出游驱动因素
著名学者艾泽尔・阿荷拉提出了旅游驱动力社会心理模型，他将旅游动机划分为逃逸因子、逐求因子，前者是摆脱个人所处的环境和人际关系，后者是通过到一个新的环境旅游获得某种心理上的回报。在此，本文根据艾泽尔・阿荷拉的旅游驱动力社会心理模型，结合实际问卷调查，对大学应届毕业生的出游驱动因素进行了分析。一般来说，在大众旅游中，逃逸因子占据了重要的作用，但是，大学应届毕业生是一个特殊的群体，在思想观念、求知欲望、追求因素等方面有独特的特征，因此，学习和增长见识、体验新生活方式以及情感交友等逐求因子占据了关键性的作用。实际的问卷调查也验证了这一点，见表1所示。
（一）逃逸因子
在上述的调查中，压力因素、时间因素等是大学应届毕业生出游的逃逸因子，这两大因素分别占据了55.85%和54.30%，是大学应届毕业生出游的重要驱动因素。
1.压力因素
旅游能缓和紧张的工作、学习和生活。现代社会充满了紧张感和压力感，大学生也不例外，面临着就业难的压力，也即将承受职场的压力，同时，也经历着毕业论文撰写和论文答辩的压力。在这些压力下，绝大多数人都选择通过旅游暂时逃避学校的环境和学习的压力以及未来职场的压力，调整心态、放松身心。通过旅游中的心境转换，能让他们以积极的心态回归到现实生活承受压力。在调查中，55.85%的被调查者选择了这一因素；而在访谈中，“放松”两个字也被多数的应届毕业生不经意地提及。
2.时间因素
对应届毕业生来说，毕业后，工作随时都能找，且工作后基本就一头扎进工作里了，但是毕业旅行不一样，出了大学校门，就很难再有大学里宽松的时间了。出于“时间上的自主控制权”这一原因，许多应届毕业生都在毕业季规划了旅游计划。因此，在调查中，54.30%的被调查者选择了这一驱动因素。
（二）逐求因子
在表1的调查中，学习、增长见识，旅游观光，体验新的生活方式，品尝美食，休闲物，情感交友等因素是大学应届毕业生出游的逐求因子，这些因素在大学应届毕业生出游的动机中占据了决定性作用。
1.学习、增长见识
“读万卷书，行万里路。”大学应届毕业生旅游在一定程度上是一种学习行为，它能对人们的知觉、人格、动机等产生很大的影响，能通过旅游学习满足自身的需要、适应环境的变化。大学生正处于求知欲旺盛时期，学习接受能力强，通常把旅游当作是学习锻炼、体验生活和接触社会的过程。基于这一层面的驱动因素，69.54%的被调查者不同程度地表达了毕业旅游能“提高独立自主能力和解决问题能力”、“开阔视野和增长见识”、“探索未知的事物”、“科考旅游、获取知识”、“去自己心仪的单位或城市考察”、“踏入社会、走上岗位后能尽快地适应新环境”的诉求点，怀着“读万卷书，行万里路”的想法出游。
2.旅游观光
大学应届毕业生的出游驱动因素多样，但是，基本上还是以浅层次的旅游观光为主，这成为应届毕业生毕业旅游的第二大逐求因子，占比56.29%。在出游过程中，他们更加地偏好于自然环境和风景较好的景点，陶冶情操、净化心灵或见识祖国的雄伟风光，或欣赏古建筑、名胜古迹的美。
3.情感交友
在调查中，63.80%的人表示与自己的好友（好朋友、班级同学、舍友）一起出游，23.40%的被调查者情侣出游，还有6.62%的被调查者选择了个人或与家人出游，6.18%的人选择跟团出游。在对占比最多的“好友”群体的采访中，很多人表达了“出了学校大门，就很难再和同学们聚齐了”这一不舍心态。
4.其它因素
除了上述的逐求因子外，被调查者还表达了休闲购物（30.46%）、体验新的生活方式（27.81%）、品尝美食（18.10%）以及探亲访友、宗教朝拜、参观比赛和展览等其它因素（9.27%）诉求点。随着人们物质生活消费水平的提高，人们开始注重去新的环境中获得新的体验、感受异乡淳朴的民风、了解异域的民俗风情，获得精神文化需求的满足。并且，出国游越来越受到人们的欢迎，诸如瑞士、法国、韩国、日本、东南亚等，都成为应届毕业生热衷的国外旅游地，对这些出游者来说，休闲购物成为仅次于旅游观光的另一大驱动因素。除此之外，出游的驱动因素也不乏探亲访友、宗教朝拜、参观比赛和展览等其它因素，但这都是比较弱势的驱动因素。
综合上述调查结果，大学应届毕业生是整个旅游市场中一个重要而又独立的组成部分，他们具有一定的经济独立能力和自我生活能力，在时间上比较宽松，在思想价值观念上比较成熟，求知欲比较旺盛，重视情感交友，又爱追求时尚，注重精神生活体验，这种种因素，让他们在毕业季时选择了出行旅游，而毕业后即将面临的工作和生活的压力，以及时间上的自主控制权的即将失去，则进一步促使他们坚定了毕业旅游动机。
二、大学应届毕业生旅游市场开发的建议
建筑市场开发策略范文5
[关键词]赣州;“古色”旅游资源;营销策略
“古色”旅游资源是相对于“绿色”旅游资源——山林、草原、“红色”旅游资源——革命历史遗存遗迹而言的,是指具有悠久的历史,能激发旅游者的旅游动机和旅游行为的古迹、遗址、民族风情、文化艺术等资源。
一、赣州“古色”旅游资源的分布及评价
赣州“古色”旅游资源包括两大部分,即宋城文化旅游资源和客家民俗文化旅游资源。
1.宋城文化旅游资源
宋城文化旅游资源由位于赣州市章贡区的宋城和相关建筑景点如八境台、郁孤台等,及许多宋代建筑,如宋代古塔、古桥、古庙宇、衙署、学宫(书院、试院、儒学)等构成。
赣州作为目前保存宋代城墙建筑的全国历史文化名城,堪称独一无二。其宋代城墙,位于赣州市区北部章、贡两江岸边,全长3664米,宽约5米,平均高7米,是江南保存最长的古城墙,也是我国现存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墙,有极高的历史、科学和艺术价值,为江西省重点文物保护单位。登上城墙,章贡合流、百舸竞发的美景尽收眼底。
赣州宋代古浮桥也为重要的宋城文化遗存。位于章水上的西津桥、南河浮桥(1985年西河人行桥建成后拆除)和位于贡水上的东津桥(即现在的建春门浮桥)三座浮桥,从宋代开始建造,除战乱时偶有废止外,一直沿用到现代,对于城乡之间的交通发挥了巨大的作用。目前,仍保存了最长的一座建春门浮桥,此桥全长400米,共用了100只木舟,每3只木舟为一组,整座浮桥分为33节,每天都定时开启,以通行船只。这一古老的交通设施,在赣州沿用了900多年,构成了赣州特有的人文景观。
此外,赣州市古宋城文物保存完好。不仅城墙、城门、城楼、敌楼、马同、弩台、大街、小巷、桥梁、地下排水系统、护城河遗址、古迹方方面面都比较完备,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我国防洪史的活教材。赣州宋城还是古代城市从单纯军事防御和防洪结合型向经济贸易型转变的一个佐证。
2.客家民俗文化旅游资源
在赣州市众多的旅游资源中,客家民俗文化旅游资源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民间艺术、饮食及客家迁徙历史的相关古代交通遗址等资源。
客家民间艺术有宁都道情、赣州灯艺、赣州采茶歌、采茶戏、兴国山歌、花篮灯等艺术形式;饮食资源有三杯鸡、小炒鱼、四星望月、蜜饯、丁香李、赣州市擂茶、春节腊货、薯食风味等;民俗礼节资源有筷礼、送果子包、穿木屐、婚娶仪式歌谣等。
客家文化旅游资源地域特色浓郁、类型丰富。改革开放以来,世界各地客家侨属回乡寻根,形成了极大的市场和旅游流,为客家文化的市场开发铺垫了道路。
二、基于“古色”旅游资源的产品设计
从以上分析可知,赣州“古色”旅游资源以宋城及客家文化为特色。宋城系列旅游资源因其较大的典型性和代表性具有较强的竞争能力,并在全国范围内具有独特性。同时由于本地的客家文化源远流长,并且毗邻于客家集聚中心,具有较大的市场潜力。有鉴于此,本文进行“古色”旅游资源的产品设计。
1.宋城与宋文化观光游
这是最早被开发利用的旅游项目,自1994年举办“中国赣州宋城文化节”以来,至今已举办多届,积累了比较丰富的资料和经验。为进一步丰富活动的文化内涵,提高其品位,可作如下安排:古城寻踪游、古城风貌游、古赣州(章贡区)古迹游、通天岩石窟艺术游、宋文化名人探踪游、一江(赣江)二水(章、贡)游、古赣州辐射区的宋文化传播寻踪游。
2.赣州客家文化游
赣州地区是客家民系的孕育之地,这里95%以上的人口属客家人,所以赣州地区对于客家不仅在语言、民俗习惯、建筑、饮食乃至民系心理的形成等方面,都是至关重要的。作为吸引境外游客、开发国际旅游市场,客家文化游是本地区最具潜在优势的旅游开发项目,且本地区资源丰富,特点突出,应充分重视。可开发的项目有:客家溯源寻根游、客家民居游、客家民俗游、客家生态文化游、客家文化绿色家园游、客家文化之源修学科研游等。
三、赣州“古色”旅游的市场分析
1.市场竞争分析
(1)宋城文化旅游资源的市场分析
宋城文化的外部竞争目的地有:河南开封、杭州宋城及主题公园以及香港宋城。其中河南开封为北宋首都,内涵丰富,底蕴深厚,但是目前城市格局及环境方面与赣州有一定的差异。杭州为南宋的首都,同样具有较深厚的文化底蕴,尤其是以文化名人及西湖的影响,加之杭州的宋城主题公园的经营,扩大了其作为宋代文化代表的知名度。从知名度上,针对内地客源市场,两者对赣州宋城旅游的国内旅游市场具有较大的冲击,是赣州宋城文化旅游产品市场开发的重要竞争对象;但是两者在空间上相对赣州的主要目标市场距离较远;同时,相对两者而言,赣州的宋城城墙等现存宋代遗迹及与赣江的组合,是具有特色的竞争性旅游资源,通过宣传赣州宋城的特色而增强竞争力以及赣州对宋城旅游资源的深入开发,是可以在内地市场上获得成功的。香港宋城是一项较为成功的主题公园,但是其文化底蕴和真实性与赣州相比有较大的差距,虽然对赣州吸引香港游客及境外游客有一定的冲击,但是赣州如果与之协作,能够对游客进行有效的分流和导流,则很可能转竞争关系为互补关系。
赣州市地域内古赣州(章贡区)的周边辐射区现存的宋代遗迹和文化遗存,是具有互补性的旅游资源,需要加强协作开发。尤其是对于可以组串成旅游线路的相关宋代文化旅游资源,如赣州市区内乃至江西省其他地区的丰富多样的宋代文化旅游资源,加强协作,开辟宋代文化历史旅游专线,做到双赢,共同发展宋文化旅游,乃至将此项产品推向国际市场。
(2)客家文化旅游资源的市场分析
与赣州客家文化民俗资源具有竞争性关系的地区有福建及广东地区。其中福建的客家民居开发已经形成较大的规模和有一定的国际知名度,如永定的土楼在日本市场非常火爆。其中原因:一是福建客家围屋保存完好,如福建永安的安贞堡、永定的土楼等;二是福建土楼规模效应较好,永定土楼成群分布,给游客有一定的冲击力;三是福建客家民居旅游开发成熟。
然而,福建、广东与赣州是相毗邻的客家民俗旅游资源分布区,对于本地客家民俗开发是有互补作用的,应该加强协作。
2.赣州“古色”旅游市场细分
(1)境外市场客源细分
一级市场:港澳地区,目前占市场份额65%。
二级市场:台湾地区,目前占市场份额30%。
其他市场:外国人占市场份额4.9%,华侨占市场份额0.1%。
(2)内地市场地理细分
一级市场:江西、广东,占市场份额86%。
二级市场:湖南、湖北、上海、福建、江苏、浙江,占市场份额10%左右。
其他市场:其他地区,占市场份额不足4%。
(3)内地市场旅游目的细分
调查结果表明:
一级市场:旅游观光,占市场份额66%。
二级市场:度假和探亲访友,占市场份额17%。
其他市场:包括商务、会议、交流及专业访问、健康疗养、宗教朝圣及其他,占市场份额不足17%。其中,商务旅游及会议旅游应该成为未来逐步成长的市场。
四、赣州“古色”旅游的市场策略
1.境外市场
境外市场营销,通过客家文化和宋城文化以及区内生态旅游资源的推出,继续维持和拓展以港澳同胞及台胞为主体的观光游客市场,重点发掘外国人市场,通过客家文化的感情纽带,拓展海外华侨市场。密切与国际旅行社的协作。据有关专家推算,客家人在海外号称有1000万人,香港约有1/3的人口、台湾约有540万人口是客家人,这是一个十分巨大的市场。
2.内地市场
地理市场板块以观光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城资源及生态旅游资源吸引广东客源;以生态旅游资源辅助宋城文化及客家民俗文化资源,吸引湖南、湖北和华东市场客源。加强互补性旅游协作,加强旅游宣传。
五、赣州“古色”旅游的形象塑造
1.宋城文化旅游的形象塑造
(1)强调宋城城墙及体系完整的独有性特征,营造观赏宋城格局的旅游景点和环境。
(2)在旅游环境与旅游项目建设上狠下功夫,达到环境优美、整洁、安静、舒适。以国家优秀旅游城市为标准,加强绿地、花坛、古树、名木、市花、市树保护培植,形成特色,扩大旅游者活动空间,并逐步向疗养、休憩、会议旅游方向发展,在峰山和陡水湖等地建疗养、休闲地。
(3)加快以宋文化为内涵的赣州章贡区城市游憩商务区的建设。
(4)城市识别标志以宋城为核心内容。
2.客家民俗文化旅游的形象塑造
(1)规范开放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象为展示基质,以生活民俗、生产民俗、婚育民俗等为展示活载体。
(2)以生态文化为主线发掘客家民俗文化旅游资源并设计相关产品。
(3)对重点开放的客家围屋内部进行整修,并逐步完善旅游服务设施。
(4)围绕客家迁徙线路,进行旅游形象宣传促销,包括沿宋代的古驿道等沿线的古建筑恢复及相关客家文化的展示等,如大余梅关古驿道的建设,可以与客家文化传播相结合进行旅游开发。
参考文献:
[1]韩振飞.赣州现存的宋代文史古迹[J].南方文物,2001,(4).
[2]饶任坤,卢斯菲.客家历史文化纵横谈[M].南宁:广西教育出版社,1993.
建筑市场开发策略范文6
关键词：地域；购买力差异；消费市场开发
农村购买力是中国消费市场的一支重要力量，然而在我国宏观经济政策中却重视不够，严重影响了以启动经济为目标的宏观经济政策的效果。启动经济必须重视农村消费市场，启动农村消费市场必须提高农村购买力。
一、地域购买力差异
购买力是人们支付货币购买商品或劳务的能力，或者说在一定时期内用于购买商品的货币总额。它是消费者能对公司施压降低其产品及服务价格的能力，同时也反映该时期全社会市场容量的大小。一切不通过货币结算的实物收支和不是用来购买商品和劳务的货币支出，如归还借款、交纳税金、党费、工会会费等，均不属于社会商品购买力范围。要形成购买力须具备三个基本要素：一是品牌产品的特点及优势；二是消费者需求及承受力；三是品牌产品对于消费者需求的满足程度。众所周知，消费者的购买力与其经济承受力是分不开的。考察消费者的经济承受力主要看他们的收入以及消费者为各项改革和物价上涨的付出。由于收入差距的存在，购买力也存在地域差异。这种地域购买力的差异性表现在：一是地区间购买力的差异。东部地区农村居民家庭对彩电、洗衣机、电冰箱、摩托车需求量与20世纪80年代末相比呈明显上升趋势，录像机、空调、组合音响已进入部分率先富裕的家庭；中部地区农村居民对彩电、洗衣机、电冰箱等较高档次的耐用消费品的需求潜力巨大；西部地区农村居民对耐用消费品的需求将进入数量增长型扩张阶段。因此，在需求的质和量方面都表现出较大的差异。二是地区间消费环境的差异，除基础设施状况不同外，更主要表现在我国是一个多地貌的国家，平原、山区、丘陵、高原、草地、沙漠，江、河、湖、海，不同地形的地区居民即便对同一产品的需求也会有所不同。三是同一地区内不同农户之间的购买力差异。改革开放以来，农村居民之间的收入差距加大，一部分先富裕起来的农民与尚处于温饱阶段的农民在需求上自是不可同日而语。导致地域购买力差异的因素主要有：文化差异、社会差异、群体差异和经济差异。
二、农村消费市场需求的主要特点
与城市不同，我国农村市场基本上还处在比较典型的功能性需求阶段，即比较强调产品的实际使用价值和物质利益，而不太注重产品的附加价值和精神享受。从调查的情况看，农民对产品的要求主要表现在如下几方面：一是价廉。在保障产品基本功能的前提下，价格越低越好。基本功能相同的产品，农民几乎无一例外地选择低价产品。二是实用。强调产品的使用功能，并适应农村的消费环境，而对产品形式需求要求不高。如，目前家电产业纷纷推出的纯平彩电系列，比一般的平面直角显像管彩电的价格提高了将近1/3，这对于广大农民用户来说，仅仅只是外观上的不同，没有什么实质性的区别。因此，农民往往会选择平面直角彩电。三是简便。与价格低廉相适应，要求产品实现其基本功能，而不需过多的奢侈功能。同样以彩电为例，基本只要图像和声音清晰就可，而丽音系统、画中画、超重低音、环绕立体音等功能则可以省略。再如农村使用的固定电话，要求按键简便、数字清晰、通话无干扰等基本功能，而不需来电显示、通话计时、按键多色背景灯等较多功能。简便的另一个要求是操作简单，使用方便，易学易修，越复杂的产品在农村越不受欢迎。四是牢固。农村的消费环境复杂，要求产品有很强的适应性和可靠性，如电器要能适应低压或电压不稳，交通工具要能适应不同的地形和天气等。同时，要求产品有较长的使用周期、耐用抗损。当然，使用牢固并不等于注重丑陋，爱美是每个人的追求，但如果两者发生矛盾，则宁愿选择前者。
同时，农村消费市场需求有明显的层次性：一是农村与城市消费时间上的差距，如一些在城市已趋饱和的家电产品在农村才刚刚进入消费高峰期。据有关专家分析，我国农村与城市之间的消费差距约十年，也就是说城市市场十年前消费的主力商品将会是农村市场十年后消费的主力商品，这是一个大致的规律。二是沿海、中部与西部地区消费的梯度性，即产品消费基本有从沿海到中部再到西部逐步辐射的趋势。三是农民消费结构的层次性，在重要商品需求方面，农民选购的先后次序大致为：首先是生产需要，如化肥、农药、种子、饲料、农用薄膜、农用机具等；其次是建房需要，如建筑材料，装饰材料等；然后才是考虑耐用消费品等方面的需要。
据国内贸易局调研组针对12省、市、区农村进行的调研结果显示，近两年内，农村家电市场消费仍将是一种稳定增长态势，但不会出现对某些商品集中热销的现象，预计消费品零售总额年均增长8％左右。以下几类商品将成为农村市场消费的重点。一是建筑材料。建房是农民毕生的追求，只有建房的需求满足后，才会转向其他日用品及耐用品。二是农机农资。国家关于土地承包50年不变的政策，无疑给广大农民吃了一颗定心丸，其投资热情增高。农用运输车、拖拉机、喷灌设备、高效肥料、良种、农药、温室设备材料和技术等将成为消费重点。三是耐用消费品。经济发展快的农村地区，已开始进入中低档耐用品普及更换期，有些农户一旦有了购买能力，开始讲究“一步到位”。电风扇、电饭煲、燃气具、热水器(太阳能)、中档家具、彩电、冰箱、洗衣机、电话、音响设备、摩托车将是农村消费重点。四是方便食品。农村生活消费商品化趋势将明显加快，食品半成品、方便面、火腿肠、大众糕点、饮料也将步入农村市场。
此外，要开发农村消费市场，不仅要着眼于农民购买力、农村市场需求，还要研究和了解农民消费心理，即弄清农民的消费习惯、心理偏好及审美情趣。中国农民不太注重形式，讲求东西实在。在数量与质量之间，明显更看重数量。可这并不是说企业可以放弃产品质量，去注重外在的“花哨”，而是更多的追求产品内涵。此外，中华民族传统的克勤克俭生活习惯牢牢扎根于农民消费者身上。调查显示，家电产品在农村市场销售的主要障碍不是经济原因，而是农民的消费观念与新一代家电产品以提高生活品质为诉求的理念不协调。因此，企业在开拓农村家电市场的同时，要向农民消费者灌输一些新的消费理念，应当着手强调产品的必需性，诉求的重点是让农民消费者觉得这种产品是生活中必不可少的。而不是强调“提高生活品质”、“豪华”、“时尚”等对农村消费者来说比较空洞的概念。同时，在审美情趣上，农村与城市也有很大的不同，如在色彩上农民比较偏爱深色，尤其是红色，在名称上比较讲究吉祥等。另外，农民对耐用消费品的消费多集中春季，而结婚多集中在冬季和春季。只有了解农民的这些消费习惯和消费心理，我们才能有效确定自己的目标市场，从而制订出可行的推广和行销策略。
三、提高农村购买力。大力开启农村消费市场
(一)大力促进农民购买力的提高
近年来，农产品“卖难”问题比较突出，农产品流通环节不畅，少数地方存在对粮食、棉花、烤烟等农产品收购压级压价及生猪定点宰割变相克扣农民等不合理因素，阻碍了农产品合理流动，致使农产品价格大幅度下降，农民增产难增收，进而导致农民消费能力弱化。因此，对于农民来说，卖比买更重要，只有把产品卖出去，手中有了钱才谈得上消费，这就要求我们在开拓农村市场时，不仅要提供适销对路、深受农民欢迎的家电产品，解决农民的“买难”问题，还要解决好农民的“卖难”问题，千方百计增加农民收入，提高农村购买力，这才是开拓农村市场的关键所在。如，沈阳中心大厦曾经开展的“粮食换彩电”活动就取得很好的效果，农民用余粮换回了急需的彩电，商场销售了积压的彩电，取得了双赢的效果。
