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房产宏观政策范文1
陈平北京大学中国经济研究中心教授 美国德克萨斯大学奥斯汀校区普里高津统计力学与复杂系统研究中心研究科学家，比利时索尔维国际物理化学研究所研究员。研究领域包括复杂系统科学和非线性经济动力学，经济波动理论与宏观经济学，非稳态时间序列分析与非线性计量经济学等。
宏观调控需要转型
一年多或者更长时间以来的宏观调控表明，通过经济手段来调控，效率很弱；行政手段调控，效果很快
不过，行政手段短期有效，长期有很大的副作用
《新财经》：从去年4月底的信贷紧缩到现在已经过去一年多的时间了，这次的宏观调控给人一种印象：在当前中国经济的综合条件下，行政手段的调控要比市场手段有效得多，您如何看待这个问题。对中国的宏观调控中经济手段和行政手段的转换，您又怎么看？
陈 平：不论是行政手段还是市场手段，主要都是应用凯恩斯经济学的办法。如果经济过热的话就提高利率，如果经济过冷的话就降低利率。上次经济周期的后半阶段，就是20世纪末，中国经济不景气，政府部门扩大了财政支出来创造就业，甚至给公务员加薪来推动需求。
我对凯恩斯经济学的评价是：它比货币经济学派和哈耶克要现实一些。货币经济学派要求在经济萧条的时候提高利率，这样会把经济搞垮；华盛顿共识要求发展中国家在经济萧条的时候放开对资本的管制，这样外资就会外逃，为了挽留资本就要提高利率，企业就会大面积破产。凯恩斯比货币经济学派要好一点。但是凯恩斯学派的宏观调控是治标不治本，结构调整才是根本。
一年多或者更长时间以来的宏观调控表明，通过经济手段来调控，效率很弱；行政手段调控，效果很快。这是事实，道理也很简单。
中央政府货币政策宏观调控结果很不理想，主要有三个方面原因：第一，地方政府部门不受中央金融部门的约束，它可以利用三角债、推高房地产等手段推动经济尽可能快地增长，地方政府都不执行中央的货币政策，那谁还会执行呢？第二，中国真实的GDP规模要比现在公布的数字大很多，很多的盈利是没有交税的，宏观调控对它们没有意义。目前房地产行业的过热实际上是灰色经济的热钱推动的，假如房地产的真实利润是20%～50%，利率调高一两个点有什么意义呢？第三，中国历史发展的经验给老百姓一个生动的教训：绿灯行、黄灯抢、红灯绕着走。如果从地方政府发展的角度来说，我和中央政策顶着干，我就可以有更大的套利机会，我为什么不干？
中国不能按照市场经济的操作手法来管理经济，原因也很简单。中国不是一个市场经济体系，更不是一个规范化的市场经济体系。比如，灰色经济的比例，美国大约占GDP总额的1/3，印度占到60%～70%，中国介于中间，大约是40%～50%。这么大的比例根本就不受你中央货币政策的影响，浙江民间借贷利率为15%，高的地方有20%。中央银行的利率调整一两个点对它没有什么大的影响。
什么有重大影响呢？比如批地，我把你卡住了，你绝对没有其他方法可以想。在这方面，美国也是一样，变更土地用途要经过一套复杂的法律程序，提高了它的交易成本，把你拖住。不过，它用的是法律手段，是在成熟的市场经济体系下操作。行政手段有它的弊端，比如像我国台湾地区的黑金政治，给相关部门塞一些钱，你就可以获得土地的使用权。
所以，在这个问题上，全世界都是一样的。中国要想做得好一点，我想应该不要总是用中央政府和地方政府的博弈来解决经济调整问题，要着眼于区域多样化和产业政策的调整。
实际上，很多国家对经济的调整也是行政手段和经济手段并用。做得好一点的，过程会比较巧妙，法律的外衣穿得好看一点。比如，美国不允许对中国出口高科技技术，这就是行政手段，它根本就是利用行政手段通过法律的途径强制市场接受这样的安排。
《新财经》：美国对其他国家是不是不这样严格禁止呢？
陈 平：这种禁止既是政治行为，也是经济行为。美国的国际竞争力其实是在走下坡路的，现在美国的技术优势还有生存空间，它的制造业转移到了其他国家，服务业有很多也在转移，它只有靠技术来维持它的竞争优势。
美国对其他国家的高科技出口也有很多限制，虽然没有限制中国这么严重。美国非常明白自己的利益在什么地方，中国有的政府部门缺乏技术知识，该保护的不晓得保护，让外国人来作中国政策的判断是不智的。
《新财经》：国家发改委一些条文，比如物价涨幅超过1％就要汇报的政策，这种手段是不是容易产生灰色经济？
陈 平：这也是没办法的办法了。用行政手段更加有效，而且经济手段的确在中国的经济条件下是不敏感的，大家都看到了。不过，行政手段短期有效，长期有很大的副作用。
结构调整应该是最积极的，然后是宏观政策辅助，行政手段提供一些支持。中国恰恰是反过来了，行政手段第一、宏观政策第二，结构调整缺乏长远规划。地方政府部门有时候会做一些产业结构的调整。如果做产业结构调整的话，企业要破产，破产就会增加银行呆坏账。地方政府非常愿意进行产业结构调整，但是银行和财政部不愿意，因为对企业进行关停并转，就会把债务勾销掉了，影响他们的政绩。
其实，美国也是这样，在互联网泡沫破裂以后，很多公司几十亿的资产一下子就缩水掉了，美国没有资产保值增值的说法。中国所谓的保值增值还是小农经济思维，它认为坛坛罐罐都有价钱的。一个工厂投资了几个亿，生产的东西卖不出去，你的资产就是负的，连零都不是。卖给民营企业，他赚钱了，就说是国有资产流失，这是不对的。
征收累进房地产税是抑制房地产投机的有效方法
如果不在税制上改革，仅仅靠价格调控是不可能的
《新财经》：目前普遍认为中国的房价太高了，中国的房地产行业出现了房地产泡沫，房地产的现状是不是需要改革一些相关政策？
陈 平:目前的房地产市场的确有显著的投机行为。目前的税收政策以生产税为主，是累退性质的。只有增收累进性质的收入税和消费税，尤其是房产税，才能有助于缩小社会差距，同时也抑制过度投机。在美国，政府部门最大的投资是教育，基础教育是免费的，所需资金来自于房地产税。房产税比所得税还要厉害，而且即使你没有工作，房地产税还是要照交，在经济萧条的时候交得也更多。
在中国，一个是不交房地产税，另一个就是买一套房子和买几套房子的人，所承担的房地产税都是一样的，这是中国和一些发展中经济体产生大规模房地产泡沫的主要原因。如果不在税制上改革，变实质上的累退所得税为累进所得税，仅仅靠价格调控是不可能的。
《新财经》：在东南亚金融危机的时候，泰国对购买当年的房子出售要征收80％的房地产交易税，如果中国也采取这种方式，是不是对抑制房地产投机也会很有效？
陈 平:如果短期税率比较高的话，实际上阻碍投机者将房产脱手，并不利于减少财富差距。泰国主要靠旅游，中国经济的发展主要靠产业，如果房子比较贵的话，劳工价格就会升高，不利于国际竞争。
大银行不见得有竞争力
问题的关键就是产权的讨论其实在误导社会的改革方向。中国要革新的不是产权不清，而是企业家的识别和管理制度
《新财经》:最近，银监会主席刘明康表示，经过这次宏观调控，银行业金融机构以风险为本的理念增强，各金融机构要积极研究进一步支持中小企业和县域经济发展的金融服务改革措施。
陈 平：对，这很好，中小企业的风险又不需要政府承担。四大国有商业银行这么庞大，谁有钱买你的股票。你在国有商业银行尚未做出业绩前就贱价卖给外国人，有可能让中国的经济命脉操纵在他人手中。外国投资者拿到股票之后，最盈利的动机是关掉你的银行，而不是把中国的银行做大，和它竞争。把股份化、吸引战略投资者和上市作为银行起死回生的主要道路，是危险的。没有一个西方国家的银行希望把中国的银行做大和它竞争。
如果中国把这些银行如中国民航一样拆分成一些小银行，让它们之间竞争，民间也就有能力参股。就会出现像海南航空兼并西北航空那样的创新，这不是行政手法做大所能做到的。
《新财经》:去年，的确有人提出应该把中国工商银行拆成十几家小银行。
陈 平:对，美国有几千家银行，中国才有一百多家银行。捆绑在一起的那些庞然大物其实没有竞争力，尤其是在国际市场上更没有竞争力。有些人以为大就有竞争能力了，不晓得大也会效率低下，比较保守，缺乏创新精神。
如果把这些庞然大物拆成几个小银行，就会有一些管理人才在竞争中脱颖而出。比如，工商银行浙江分行做大了，然后去兼并其他分离出去的银行，那是竞争出来的。现在的组织部门任命制度是不解决市场选优汰劣问题的。没有专业知识，你怎么知道谁是企业家、谁是银行家？
所以，问题的关键就是产权的讨论其实在误导社会的改革方向。中国要革新的不是产权不清，而是企业家的识别和管理制度。
金融发展通常滞后于产业发展
过去几年，越强调防范金融风险改革胆子就越小，结果越是把市场让给灰色经济和外资经济
中国经济改革一个很大的误区就是认为一个企业搞不好，把它上市了就可以搞好了
《新财经》：那现在中国的经济改革是以金融改革尤其国有商业银行的改革为核心的，那是不是说，在市场经济的条件下，金融市场的发展完善是最关键的呢？
陈 平:我不认为金融改革是最关键的。首先，从人类历史上来看，金融发展永远都是落后于经济发展的。比如，美国在1900年就超过英国了，但是，到二次世界大战前英国的金融业仍然比美国的金融业要强大。德国的经济在20世纪70年代就超过英国了，但是金融到现在都不如英国。第二，金融的本质是嫌贫爱富的，它往往为了规避风险不惜牺牲发展。所以，金融业的行话“它永远都愿意借钱给不需要钱的人”。为什么？因为你富有，我才不担心你还不起钱。而成大事的人往往初期都比较贫穷，真正金融家难的地方是识别穷而有成长空间者，如同美蒂奇家族支持文艺复兴的巨匠那样，但是这样的银行家是不容易产生的。
中国金融行业的人对产业要有很好的知识储备，中国金融界缺乏有产业知识的人。中国计划经济的历史环境中，不少能干的人在具体的产业部门。中国的金融部门在计划经济时代只是扮演出纳功能，选拔人才只需要可靠而已，勇于创新者难以重用。改革中就会出现有一些人把钱往自己口袋里装，这不必大惊小怪。目前的问题是，现在的金融最需要的就是创新，而不是守摊。金融改革真正需要的是战略家，而不是行政人员。萨缪尔森在20世纪90年代中期有一个讲话说：“中国比其他国家聪明，中国赚取外汇就进口技术，产业升级很快，而东欧和前苏联就听西方经济学家的意见去搞金融市场，一个泡沫几十亿美元就没有了。”可见，萨缪尔森是支持先经济再金融的改革路线的。
德国和日本的经济发展中，金融是一个服务部门，而不是像在英美那样处于统治地位，德国和日本的经济发展得相当快。美国的金融地位在20世纪70年代以后显著上升，恰恰是产业衰落的结果。中国金融最大的问题是一家独大。中国的国有商业银行目前不见得需要全盘私有化或者上市，只要将它们拆成几家相互竞争就可以了。
过去几年，越强调防范金融风险改革胆子就越小，结果越是把市场让给灰色经济和外资经济。我是不看好现在的国有商业银行整体上市的方案。外资银行一进来，国有商业银行的市场份额肯定要缩小、呆坏账又那么多、规模那么大。这样的上市股票会上涨吗？如果市场看跌，为什么要在利少时期上市呢？中国金融市场的规模就值大钱。如果在市场对你看跌的时候上市，国有商业银行改革的空间会更少。
中国经济改革一个很大的误区就是认为一个企业搞不好，把它上市了就可以搞好了。这是产权万能论的误区。公司金融理论证明，企业价值只和它的核心竞争力有关，与融资结构很少关联，产权形式也作用不大。以前中国股票市场的上市指标都是分给各个省份，而不论其效益，所谓不花钱的改革，这是一种错误的思维。除非企业有竞争力、有很好的产业方向，但是资本不够，才需要上市卖一部分权益来发展自己。如果一个企业本来就要死的，拿出来包装上市，谁来做也是死的，这样的企业怎么能不做假账呢？我们上市的大部分企业其实都是没有竞争力。现在股票市场已经开设了，没有办法退回去，所能做的就是让有竞争力的中小企业多上，而不是为改革成功的国有大企业让路，这样，中国的股票市场才有希望。
金融和产业必须联姻
金融改革要为产业升级和提高企业的国际竞争力服务。金融改革不能比经济改革超前，要相互适应
《新财经》:那么，金融行业如何更好地为当前的宏观调控提供一些支持？
陈 平:结构调整和产业政策应该放在宏观调控之上。金融改革要为产业升级和提高企业的国际竞争力服务。金融改革不能比经济改革超前，要相互适应。金融人才的训练要转变方向。认为招一批MBA，读一些西方的经济学和金融理论，然后玩玩期权等金融工具就可以做好金融，这是纸上谈兵。
近20多年，中国各地受华盛顿共识的影响，产业政策大大减弱。盲目相信市场的力量、不加区别地放进那么多跨国公司来中国、放弃自主研发某些关键技术，这些都是中国政府应当总结的教训。中国在发展核心技术方面不如日本和韩国，开放的程度倒是远比日本和韩国要高。
所以，中国市场经济的许多领域不是市场化不够，而是盲目市场化。尤其在老百姓不满意的房地产、教育和医疗等行业，世界各国都靠政府或非盈利组织提供。市场化的结果大大加剧贫富差距。比如，现在农村孩子上大学的比例在减少，同时学费还在拼命地涨，这种市场化比美国还要过度。金融行业的多样发展应该为纠正这些失误作一些贡献。
我一直认为，中国的金融系统非常非常幼稚，贷款集权到分行行长来批准，这种行政级别的官员如何深入了解产业政策？你把一揽子的钢铁、化肥、机械、计算机、房地产等一大堆行业的贷款放在领导面前，哪个领导知道哪个行业赚钱哪个不赚钱，所以，中国金融企业管理是没有产业常识的行政管理。
中国的产业人才都在哪儿呢？都在各个行业管理部门内部。比如，上海的各个工业局或者原来的各个工业部都有大量的专业技术人才和行业管理人才。这些人才应该充实到金融系统中来，产业分析师的分析报告作为发放贷款的参考，然后和金融操作人才结合，银行的竞争力就会大大提高。
现在，中国产业界很多专业人才对本行业的发展状况非常明白、什么是新技术，什么技术可以盈利，哪些有市场机会，都很清楚。脑袋里糊涂的就是金融领域的从业人员，地方政府官员都不糊涂，哪个产业有前途都很清楚，拼命地去支持。前一阵批判安徽奇瑞汽车的创始人是“红顶商人”。这有什么可怕？西门子之所以能做大就是受到了普鲁士政府的支持，在普法战争中铺电话线起家，胡雪岩也是他那个时代的“红顶商人”。美国的跨国公司来谈判，美国的总统、部长都做后盾，中国企业却是孤零零地自我生存。这竞争平等吗？
《新财经》:所以，中国的金融改革要在思路上做重大调整？
陈 平：对，中国的金融改革按照西方传统的经济学照本宣科地操作，结果不可能是好的。
政府不能在股市中与民争利
如果政府让利，等社会经济成长起来，民众富裕了，政府部门再来征税，财政收入自然就上去了，经济就进入了良性循环
房产宏观政策范文2
【关键词】 房地产;宏观调控;影响因素
一、近年房地产市场调控政策及其目的
1.1998年～2002年(平稳发展期)――“促进房地产市场的稳定发展”。这一时期国家对房地产业调控的目标重点在于:大力促进房地产业的发展,满足城市化需求,推动宏观经济的发展。主要政策涉及三个方面:(1)实行住房市场化改革,提高房地产投资收益,吸引社会资金进入房地产业,加快房地产稳定发展;(2)通过金融体系(商业信贷和住房公积金)为购房者和投资者提供融资,通过增强居民购房能力和企业开发能力,促进房地产业发展;(3)通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性。
2.2003年～2006年4月(快速发展期)――“调控供需、抑制房价”。基于这一阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象,国家开始出台一系列调整政策,通过调控供给总量以及需求总量,从而抑制过热的投资和房价的过快上涨。具体来说,2005年2月之前着重从土地着手调控住房供给总量: (1)整顿清理土地市场,控制土地供给总量;(2)土地实行招拍挂,提高项目自有资本金要求。从2005年3月开始,为抑制房价过快增长,政府开始着手通过金融税收手段调控住房需求总量:(1)提高首付款比例和贷款利率;(2)提高住房交易税;(3)打击“炒房”。
3.2006年5月～2007年9月(调控期)――“调控住房结构、稳定房价”。之前通过调节供需并没有抑制住房价的过快增长,反而助涨了房价,国家改变了调控思路,着重通过调节住宅结构来抑制房价,以中小户型降低套价,以保障性住房缓解中低收入家庭住房困难。
4.2007年10月～2008年10月(全面调整期)――“稳定、保障、发展”。自2007年四季度以来,在国际金融危机不断蔓延、国内宏观经济增速下滑的背景下,中国房地产市场逐步由2007年的过热转向理性回归,市场呈现出全面调整的态势。中央与地方政府积极出台各种措施拉动消费信心,财政政策和货币政策逐步放松,“购房入户”、“放松二套房信贷政策”、“鼓励开发企业降价促销”等关键性政策先后出台,市场下行态势得到初步遏制。这一阶段房地产调控目标重点在于:大力建设住房保障体系,促进房地产市场的健康、稳定发展。
5.2008年11月至2009年10月(复苏期)――紧缩政策松动,刺激市场复苏。2008年8月,全国商品房销售面积跌入谷底(同比下降35.7%);8月以来房价指数一直环比下降,12月跌至谷底(-0.7%)。9月,受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进一步扩大的影响。国家采取了一系列政策刺激房地产市场的发展,房地产业也成为拉动内需的重要手段。2008年下半年尤其是四季度以后,金融政策转向“积极”,多次下调存款准备金率,五次降息。10月27日,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。12月30日,国税总局、财政部规定:个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
6.2009年11月至今(抑制期)――防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,各相关部门纷纷出台政策进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期。2009年12月14日,国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,拉开了“抑制性政策”大幕。2010年1月10日,国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施,简称“国十一条”。
二、房地产宏观调控政策的影响因素分析
1.中央和地方政府因素。地方政府之所以对国家宏观调控执行不力的深层次原因在于中央和地方政府二者之间管理目标的差异。首先是土地,土地所有权控制在地方政府手中,由土地产生的收益大部分归地方所有,廉租房建设和经济适用房建设对土地出让涉及有限,如果地方政府从严控制土地供应结构,无异于断掉地方政府的“粮源”。如果地方政府从严控制房地产投资速度,就会减少对土地的需求,从而减少政府从土地出让中获得的收益。其次是税收,房地产业的高速发展,不仅会带来土地收益的直接增加,还会带来地方税收的增加。房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税收,由地方财政所掌握,这也强化了地方政府对房地产业高速发展的愿望。地方政府执行不力,在某种程度上起到了托市的作用,纵容房地产价格节节上涨,急于将房地产业培养成支柱产业,保护房地产业的快速发展,对于房地产业的管理还有待进一步加强。
2.金融机构因素。在中国房地产金融体系中,为降低住房消费贷款中消费者违约风险,将房地产开发贷款和消费者住房消费贷款绑定在一个银行,当消费者出现违约情况时,开发商将付有一定的连带责任。在银行与房地产开发商的博弈中,由于银行之间处于一种充分竞争状态,区域房地产商却是寡头,这样使得开发商处于明显的强势。由于房地产开发贷款和房地产消费贷款的绑定,使得银行为获得信贷业务,不得不在房地产开发贷款方面作出让步,否则就会面临既失去开发贷款又失去消费贷款的可能。房地产具有固定性和价值量大的特性,被公认是优良的抵押物。但是在我国,银行却没有把抵押的房地产处置的权利,一旦出现住房消费贷款的违约,银行很难得到有效的补偿。为降低风险,银行只有转嫁一部分给房地产开发商,形成了房地产开发商“绑定住房消费贷款以胁银行”的局面。虽然央行多次上调房贷利率,建设部也上调住房公积金贷款利率,希望以此抑制房地产消费,从而抑制房地产投资,但并没有改变房地产与开发商谈判的地位,从而影响房地产宏观调控预期目标的实现。
3.开发商因素。房地产业由于其商品自身的特点和市场的不完善等因素,形成了明显的生产者市场,是阻碍宏观调控实施的关键性因素。由于房地产具有固定性、区域性、开发周期长和价值量大等特点,使得不同区域的房地产商品无法在短期内根据自身市场供求状况进行流动,难以形成统一的市场竞争价格。同一区域的开发商为了追求利润最大化,会规避竞争,通过屯地等方式圈定各自的“势力范围”。由于房地产开发所需时间长、资金量大,土地又稀缺有限,使得潜在威胁者难以进入。经过一段时间的发展,区域内就只会存在少量而有竞争力的开发商,形成区域寡头垄断的局面,使得定价权就几乎完全落到了开发商手中,取得了定价权和控制权之后,由于国家金融政策和财政政策引发的开发商成本的增加,便可以轻而易举的通过提高房价的形式摊到消费者身上,而不是通过减少利润来维持生产。为规避竞争,在先进入该区域的开发商定价之后,后来的开发商会实施价格跟随战略,影响调控预期目标的实现。
4.消费者因素。一方面加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制,还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能;另一方面高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低,随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资;二是由于通胀的压力,使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值,将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。住房具有居住和投资的双重特征,在现有宏观经济背景下,一些大中城市住房的自住性需求和投资性需求都非常旺盛,调控机制对投资性需求抑制不到位,对改善性需求存在“误伤”,对自住性需求缺乏合理引导,我国传统的住房消费观念是“居者有其产”,导致住房刚性需求巨大。
参考文献
[1]黄志强.如何看待近期政府对房地产价格的宏观调控[J].福建论坛.2005(8)
房产宏观政策范文3
关键词：宏观调控 房地产企业 策略
目前房地产业过热迹象逐渐显露，为了房地产业的可持续发展，政府宏观调控的两记“重拳”――控制土地和控制信贷，正击中了整个房地产业的要害，房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控，便成为房地产企业应对宏观调控的关键。
正确对待宏观调控的市场背景
目前房地产市场基本呈持续健康发展态势，但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题，已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在：
房地产投资增长过猛
近年来房价连年上涨，吸引大量资本的涌入，导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。1998～2003年每年投资增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%，平均年增幅为21.7%。2004年第一季度固定投资增长过快，尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。
房地产供求结构严重失衡
目前我国各地高收入家庭只占极小的部分（约占10%），而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中，各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡，集中表现在高档房、花园别墅过多，中低价住房、特别是动迁用房短缺，导致住房平均价格上涨过快。
房地产价格上涨过快
商品住房价格与家庭收入的比例，是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小，居民买房能力越强。上海2001-2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、
8.2%、24.2%，呈一路上升态势，三年涨幅累计达到34.2%，成为房价增长最快的省市，这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。
房地产贷款比重过高
房地产融资渠道单一，对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的，从而增加贷款额度。在这种机制作用下，银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨，金融风险会相应增加，甚至会引起巨大的金融危机。
房地产企业盲目圈地
自2001年以来，各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望，于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。
房地产投资客增多
近年来城市居民的收入大幅增长，而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险，提高收益，许多投资者纷纷将目光投向房地产市场，导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长，使我国商品房空置面积大幅度增加，空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积增加到1.25亿平方米，空置率估计为26%，已远远超过国际公认的10%～15%的警戒线。
理性看待目前的宏观调控
理性看待调控的力度
回顾这些年房地产业发展的历程，我国房地产业经历了两次房地产过热的调控，其中，1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的，过高的投资没有消费市场的支撑，而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上，有较高的住房需求的基础；90年代房地产投资增长是以国有资产，特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费，而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以，当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同，不会采用一刀切的行政干预办法,企业不必对市场发展丧失信心。
我国政府宏观调控能力不断增强，调控手段日趋成熟，经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向，没有采取紧急刹车政策，而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看，绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段，不会对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害，只会使它健康发展。
理性看待调控政策的效应
2003年至今调控政策不断出台。2003年2月央行《货币政策执行报告》，3月治理整顿土地市场秩序，5月公布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，6月121号文件和8月18号文件，9月实行第一部《物业管理条例》。2004年4月25日实行差别准备金率，并上调存款准备金率0.5个百分点，4月底，国务院下发通知，将房地产业开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。同时地方政府从加大土地市场调控、优化住房供应结构、完善市场交易法规、建立预警预报机制、健全住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场。
土地政策的效应分析 国土资源部的11号令、国务院的45号文，是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市或者县单一主体，这样政府可主动介入市场，控制总量与供给结构，能够避免开发商盲目储备土地，造成土地资源的浪费，从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定，波动会更小。同时，开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了，获得土地的环节也减少了，有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升。土地供应的市场化程度会有比较大的提高，各路开发商能够以公平竞争方式获得土地，偶然性的暴利机会减少，有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。
金融政策的效应分析 从2003年121号文件到国务院出台提高资本金政策的一系列金融调控措施，首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策，使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务，对防范金融风险有积极的影响；同时大幅度提高开发商自有资金比率，有利于降低房地产市场的供给风险。再次，央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放，就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量，同时，又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后，央行紧缩银根政策，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整，使市场更加规范，更加稳定。
调控政策对房地产企业的影响 政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响，这些影响主要有：调控政策规范市场，有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力，特别是中小开发企业濒临困境，将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时，调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场，企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰，在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的，必将是优质企业，其抗风险能力也将大为提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛，也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期，持币观望、延迟购房，削弱市场的活力和动力，必将影响房地产企业市场发展的信心。
房地产企业应对宏观调控政策的策略
正确看待房地产业的发展前景
正确看待房地产市场需求 目前房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。从今后的发展来看，党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求，2020年国内生产总值比2000年翻两翻，即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态，主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。例如，根据上海的需求分析，每年商品住宅的需求达到2000万平方米。按此要求，房地产业在这20年里必须持续地以高于国民经济的发展速度向前发展。
正确看待房地产企业利润 房地产市场处于均衡状态时，房地产资金利润率水平，一般应当为社会平均利润率。虽然房地产企业资金投入量大、周期长、环节多、风险也较高，在正常操作情况下，房地产利润率稍高一些，也应视为正常。但它归根到底会受到社会平均利润率的制约。随着土地供应的市场化程度的提高和房地产市场公平竞争环境的形成，房地产开发获得暴利的时代总体上已过去，平均利润的时代已经到来。
房地产企业应对调控政策的策略
投资决策理性化 投资规模理性化，不可盲目做大。根据企业自身的资金实力，认真进行市场调研，正确进行目标市场定位，合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导，吃准市场趋向，适应中低收入者需求，多开发中低价位住房。投资领域理性化，积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理，在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化，不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设，对于房地产企业是一个可开拓的新市场。
经营管理科学化 管理出效率，要求开发商练好内功，做好自己的产品。练内功主要着重大力提高管理人员素质，努力提高资金经营效率，合理安排建设周期。
注重品牌战略 在市场经济条件下，企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任，对消费者负责，遵纪守法，照章纳税，以规范的市场行为建立良好的公众形象，从而赢得市场。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段，竞争的重心以从单个楼盘间的较量，变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产，更是一个整体概念，除有形产品外，还包括附加产品，即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业，才会赢得更大的发展机遇。
多元化融资渠道 银根收紧和房地产企业的资金门槛提高，无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径，运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作，盘活现有资产，做大做强房地产开发企业，为新一轮的发展打下坚实的基础。
不断创新产品与服务 单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求，同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善，人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求，适应不同层次人水平提高了以后对住房的需求，就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类，以满足市场的需求。只要有变化就是新的卖点，就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。
参考资料：
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房产宏观政策范文4
关键词：宏观调控 政策措施房地产业健康发展。
Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.
Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.
中图分类号：F015文献标识码： A 文章编号：
一、对近期宏观调控政策的概述
近年来国家连续上调存款准备金率。政策的出台，给了市场无限的猜想，更有分析认为，上调针对的目标就是房地产市场，属于密集出台的房地产调控政策之一。
国土资源部领导表示，截至目前，全国仍有万公顷闲置土地，其中54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。
银监会领导透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20﹪左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了一些措施，着重控制第二套以上的带有投资、投机性的个人住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。
二、宏观调控对房地产业的积极影响
近几年来，国家对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。从实施效果来看，宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。
（一）信贷比例管理抑制非理性投资
针对房地产局部、结构性问题，央行及时出台各种措施，其本质是运用选择性货币政策工具——信贷比例管理和质量管理方法，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目的。文件还出台了许多限制性条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。
（二）整顿市场秩序提高微观主体资质
从形式上看，房地产金融风险表现为银行呆账、坏账的增加，但其实质是实体经济出现了问题。在现代市场经济中，资本金是企业的立业之本，也是向银行借款、与银行共担风险的基本保证。在我国房地产融资渠道单一的情况下，过度负债带来金融风险向银行的集中，由此引发的不良资产将直接危及银行体系的安全。为此，近期国家出台了一系列治理整顿措施。
（三）完善了房地产企业的经营
宏观调控使房地产的资金成本将更高，房地产业将更为成熟，更加产业化。新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。
三、某些调控政策对房地产业产生的负效应
（一）、整顿土地市场抑制土地投机
垂直领导和暂停农用地转用的审批能否从根本上解决土地投机问题仍值得探讨。首先，暂停新增城市建设用地的审批是一种事后调节，是对土地市场不良绩效与偏差的一种纠正，却不能对市场产生前瞻性和预防性的影响。其次，调控的效果也十分有限。城市建设一方面靠外延扩张（新增城市建设用地），另一方面靠利用存量土地。当农用地转向城市建设用地更便捷、成本更低廉时，各级政府和房地产开发企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市摊大饼式向外扩张的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了“投机炒作”的香饽饽。土地供给紧缩不仅不能调控存量建设地，而且可能会给消费者一种错误的信号：土地供给短缺一房屋供给短缺一土地和房屋价格上扬，而消费者对未来“房价会越来越高”的预期会为一些利益集团所用，加上媒体的误导，房地产价格便真的走高了。
在我国，政府调控土地市场是为了抑制土地投机和房地产过热，但结果却为土地投机带来了可乘之机，这值得政策制定者反思。
（二）、我国住房价格持续上涨
在国家颁布一系列宏观调控政策的基础上房地产调控产生了一定的效果，全国大部分地区房地产的投资扭转了在03、04年几年高速增长接近30%的态势，进入了一个相对平稳的增长区间。06年的时候，房地产开发同比增长是21.8%，但住房价格却始终居高不下，截止到今房屋销售价格仍无明显下降住房市场价格整体仍呈现上升趋势。这在一定程度上反映了住房市场调控中的实施力度不够。
（三）、房地产企业的压力
1、由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难；
2、由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对该行业中的中小企业造成一定的资金压力；
3、在投资资金链方面，资金成本的提高直接影响到企业的在建工程，无论对销售利润和销售面积都将产生较大的影响。
四、有效促进房地产市场持续健康发展的建议
（一）从制度安排下手，建立长效机制
房产宏观政策范文5
关键词：宏观调控政策，房地产，融资
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言：从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前，我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45％，2009年的疯狂透支了未来。2010 年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。
1、我国房地产企业融资概况
众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降， 年这两项比例均为 0；国内贷款比例分别为23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在 2004年和2005 年比例处于历史最低水平， 年国内贷款比例比年增加 了1. 47个百分点 ， 利 用外资比例从1998~2003 年处于持续下降过程中，最低比例为 1.98 %(2003 年 )， 最高比例为8.19 %( 1998年)，企业自筹资金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自筹资金比例均超过30 %，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%( 年 )， 最 高 比 例 为49.87%( 2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。（三）外资所占比例呈上升趋势1998 － 2006 年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%，尽管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。（四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。
二、当前国家进行宏观调控的情况分析
2007年以来央行次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。
三、宏观调控对房地产行业的影响分析。
（一）运用利率杠杆，控制房地产企业
投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。
（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。
（三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。
结 语：
房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。
参考文献：
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房产宏观政策范文6
近期市场走势和宏观政策扑朔迷离，在接受记者采访时，上投摩根投资部副总监、行业轮动基金经理许运凯表示，短期内市场将步入震荡筑底阶段，宏观政策也将进入观察期。
政策效果正在显现
对于未来市场的走势，许运凯说目前“分歧巨大”，而他个人认为，年初以来的一系列调控手段，包括货币政策、产业政策、信贷政策等都取得了较为明显的效果，宏观政策应当是进入了一个观察期，市场未来3个月可能处于震荡筑底阶段。
许运凯认为，短期加息的可能性相对较小，“从货币政策来看，2010年的货币政策应当说是比较提前的。在CPI数据还没有超过3％的时候，央行就已经提高了存款准备金率。从目前的经济运行状态来看，GDP已在第一季度见顶，CPI高点极有可能出现在5月份。今后的数据将环比向下。另外，市场的流动性并不像大家想象的那么泛滥，如果考虑到人民币升值对实体经济的压力，加息在短期内将是一个小概率事件”。
“从已经出台的房地产调控手段来看，2010年房地产调控的力度远远大于2007、2008年。房地产调控的影响基本与以往一样，首先是资本市场反应，市场预期房价会下跌20％～30％，造成房地产股大幅下调；其次反映在一手房和二手房的成交量下降；第三是房地产价格回落”，许运凯认为，今年房产价格回落的速度会比较慢，而房产税可能短期不会出台。
他说：“受房地产调控影响第二大的行业是银行。另外，银监会正在进行地方融资平台的清理和摸底工作，这对银行有一定影响。考虑到银行业和房地产业在宏观经济中的地位和作用，政府将保留一个政策观察期来评估宏观调控的效果。”
信贷政策方面，许运凯表示，从掌握的情况来看，5月份新增贷款比4月份进一步回落，调控效果非常明显。
震荡筑底 下有支撑
许运凯认为，市场已进入震荡筑底阶段。国际市场方面，欧洲债务危机继续恶化的可能性很低，而国内经济运行过热的担忧有所缓解。同时，企业盈利和估值比较合理。他说：“2010年～季度，上市公司净利润同比增长超过40％，现在沪深300的估值不过是15-16倍市盈率，这在中国证券史上是比较低的水平。从行业来看，房地产股今年的盈利下调空间不是很大，银行今年净利润增长25％左右也是有保障的。”
他认为，值得关注的是一些正面因素，“政府出台的两项措施给市场以信心：一是最近政府推出的700万保障性住房建设工程。此举将对冲房地产市场调整所带来的负面影响，这个负面影响不仅是对房地产本身，而且对固定资产投资，特别是与房地产相关联的产业链(包括钢铁、建材、家电、机械，一部分有色金属)都有影响。另一个是医改。卫生部已经和各地方政府签了协议。全国正进入老龄化时代，医改是老百姓开支较大、较担心的。保障性住房和医改恰好给市场提供了很好的热点”。
