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房地产企业财税政策范文1
一、税制改革对企业的影响
（一）继续推进减税降费旨在进一步减轻企业负担
今年的政府工作报告和预算报告都提出，要继续完善营改增试点政策，其中一个重要的举措，就是将增值税的税率档次由4档减并至3档，目的就是要营造更加公平的税收环境，减轻企业负担，扩大减税效应。同时，在今年减税政策的安排中，还有两项是专门为中小微企业制定的减税政策。第一项就是让更多的中小微企业能够享受企业所得税减半征收的优惠，也就是说，凡是年应纳税所得额在50万元以下的小微企业，都可以享受减半征收的优惠。而在此之前，只有年应纳税所得额在30万元以下的企业，才能享受企业所得税减半征收的优惠。第二项就是支持科技型中小企业发展，将研发费用加计扣除的比例由50%提高到了75%，也就是说，在计算企业所得税的时候，中小企业可以将更多的研发费用在税前扣除。另外，在今年的减税政策安排中，还明确有6项去年底已经到期的税收优惠政策今年将继续实施，包括支持重点群体的创业就业等。实施上述减税政策，预计今年将减轻企业税负3500亿元左右。
（二）个税改革利好企业发展
个税改革会减轻纳税人的税收负担，提高纳税人的可支配收入水平，有助于进一步扩大内需，这对很多制造业和服务业来讲是难得的发展机遇。2001-2013年我国城乡居民消费水平年均实际增长分别为7.01%和8.73%。如果2014-2020年按照2001-2013年的平均速度增长，到2020年城乡居民人均消费水平将分别达到41105.67元和11905.02元。
（三）房地产税改革将对房地产企业造成不确定影响
目前，我国的房地产市场呈现分化乐亍⒗淙炔痪、价格过快上涨的问题。短期的限购虽能缓解一时，但不能从根本上解决房地产市场长远发展的问题，房地产税的征收有助于从供给侧调整房地产市场。但房地产税的征收范围、征收环节和税率等都是未知数，其对房地产市场的影响也是未知数。所以房地产税对房地产企业及与其处于同一价值链条的企业来讲，存在不确定性。
（四）消费税改革为企业创造新的机会
消费税改革会使得一些过去被认为是奢侈品的大众商品和服务可能降税，其消费税税率甚至可以降到零；一些和人民群众日常生活紧密相关的消费品也有可能降低税率。这种税收方面的优惠实际上会降低商品和服务的价格，进而促进销售。所以，对于一些企业来讲，消费税改革会创造巨大的机遇。当然，对于烟酒等商品，其消费税不仅不会降低，还有可能会上升，甚至大幅上升，对于生产这些商品的企业来讲，可能会遭受负面影响。
二、CFO要认真评估和应对财税改革对企业的影响
财税改革对企业的影响是不能不正视的，CFO要认真对待财税改革，并通过自己收集和掌握的信息评估财税改革对企业的影响，必要时采取适当的措施。
（一）认真研究营改增对产业链的影响
营改增不仅仅是减税，它会带来这个产业链的变化和调整，CFO要敏锐观察营改增对自己企业所处行业的影响，并在资源配置、企业运营等环节做出反应。由于产业链进一步分化和细化，企业需要根据产出比、收益和风险的权衡来调整组织架构、业务分布，甚至再造流程和商业模式。
（二）建议预案和预警机制
CFO不仅要跟踪、分析财税改革对企业的影响，还要建立相应的预案和预警机制。当财税改革的进展导致不利于企业的因素时，要启动预警机制，并根据进一步的观察调整企业经营策略和资源配置。当不利因素积聚到某种临界点时要及时采取预案，防止不利因素对企业造成不可控的后果。
本栏目参考文献：
[1]胡怡建.房地产税改革趋势六大变化[N].中国社会科学报，2015-5-6.
房地产企业财税政策范文2
关键词：营业税改增值税；建筑房地产业；综合税负影响
0 前言
为了推动我国国民经济的进一步发展，我国在“十二五”期间实行了财税体制改革，即营业税改征增值税，这是我国结构性减税的关键性措施，试图促进我国经济的稳步增长与顺利实现我国经济结构的转型发展。营改增试点在各个行业推展开来，其中，建筑房地产业也会纳入到试点范围。而笔者所在的重庆市利百旺房地产开发有限公司是经过重庆市工商行政管理局江北区分局批准的建筑房地产企业，并力图打造成一家集团化运作的房地产企业。由于建筑房地产企业涉及的资金量庞大，其所需缴纳的税收也是较为繁重的，因此，建筑房地产企业有效利用营改增政策也是应该的，必须的。它不仅可以解决当前重复征税的问题，还能够通过税收筹划等方式来大大降低建筑房地产企业的综合税负，从而真正提高建筑房地产企业的经济效益，为我国国民经济的稳定且健康的发展提供重要的经济保障。
1 建筑房地产业实施“营改增”政策的必要性
（1）现行的营业税政策制定尚早，不利于当前建筑房地产业的发展。
我国现行的营业税政策体系一共经历了四个主要的发展阶段，基本上处于我国计划经济向市场经济转型的关键时期，税制主要是根据当时的实际情况制定出来的，与现在的情况有所脱节。随着我国建筑房地产业的快速发展，它们的发展规模不断扩大，经营方式也呈现出多元化的趋势，这就造成了它们的纳税义务变得更为复杂多变，税务机关对建筑房地产业的税收征管工作也变得更为复杂化与多样化。在当前的情形下，建筑房地产企业与税务机关都面临着巨大的挑战，因为税务机关需要根据时代的变化而不断修订相关税收法律法规，建筑房地产企业作为纳税人也需要不断调整自己的经营方略来更好的应对新税收政策。尤其是当前建筑房地产企业的税收流转环节中存在着重复征税问题，因此，我们必须尽快实施营改增税改政策，对增值税与营业税的征收范围进行严格且明确的划分，并对房地产项目开发过程中所涉及到的建筑业与不动产销售进行征税。尽管说还存在着一定的问题，但是，比起原先的税收体制来说，已经在很大程度上实现了某种突破与创新；
（2）营改增可以更好的反映出不同税目的计税依据。
建筑房地产企业所需要缴纳的税目主要就是与上游增值税应税行为有关，还需要提供营业税应税服务。这就会涉及到营业税与增值税范围的界定问题。根据现行的营业税税制，建筑房地产企业的增值税与营业税缴纳存在着两种税目范围划分不彻底的问题。这就会引发建筑房地产企业在进行建筑材料外购的时候，往往要负担增值税与营业税两种税目，这就是所谓的重复征税问题。而增值税主要是由国税局征管，营业税由地税局征管，建筑房地产企业在进行混合销售与兼营的时候，也会形成征管权限的冲突问题，使得税收征管效率大为降低。那么，当建筑房地产业也实施营改增税改之后，就可以把税制大大简化，有利于增值税抵扣链条的延续。从这个角度来分析的话，建筑房地产业进行营改增税制优化，具有很大的必要性。
2 营改增对建筑房地产业的综合税负影响
根据我国《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税〔2011〕110号），以销售不动产回流资金为主的建筑房地产企业，也适用于销项减进项的税款抵扣方法。这就是说，建筑房地产企业的设计服务等所缴纳的增值税税额都可以作为进项税额予以抵扣。但是，该方案并没有对建筑房地产业的税率进行明确的界定。尽管如此，营改增税制改革政策仍然对建筑房地产业的综合税负产生了不容小觑的巨大影响。在此，我们主要从三个方面进行具体分析，即名义税负、税负转嫁以及实际税负。
（1）名义税负方面的影响。
从理论上来说，增值税只是针对生产环节上的增值额进行征税，这就可以彻底解决营业税征管过程中的重复征税问题，还可以通过进一步完善抵扣链条来推进专业化细分，推动我国产业结构的调整。然而，当我们把营改增政策实际推行到各个不同行业中去的时候，就会因为各个行业不同的税率与可抵扣进项税额也出现一些不良的负面效应。因此，我们可以把营改增税改对建筑房地产业的影响划分为增税效应和减税效应两种不同的情况。从根本上来说，建筑房地产企业当然希望营改增可以帮助其带来减税效应。而这并不是随意实现的，主要取决于增值税能够建筑房地产企业抵扣外购产品与服务价款的价值，同时还取决于行业的投入产出水平。首先，我们分析下建筑房地产业外购产品与服务的可抵扣程度。我国建筑房地产业的发展有待进一步实现产业升级与服务化。在当前十大行业中，建筑房地产业可以直接抵扣17%的进项税，而对建筑房地产业影响最大的金融业与建筑业却无法进行抵扣。我们对建筑房地产业实施营改增的前提条件应该是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业。从长期来看，建筑房地产业的大部分外购产品与服务所含税款都可以进行抵扣。
（2）税负转嫁方面的影响。
建筑房地产企业要想从营改增政策中获得更多的经济效益，就需要探寻出一些积极有效的税负转嫁思路。具体来说，我们应该首先推导出一个与税负转嫁相关的公式，然后再列出一系列的假设，比如说，建筑房地产企业把所有商品房进行销售，名义税负为企业自身负担的税负与转出税负之和，实际税负则为企业自身负担的税负与转入企业税负之和。那么，我们在此先探究下税负后转效应。建筑房地产企业属于资金密集型企业与资源密集型企业。鉴于当前供给弹性较大而需求弹性缩小的情况，建筑房地产企业的营改增税负很难转嫁到政府及银行、信托公司等金融机构。我们可以根据建筑房地产企业与建筑业的密切关系，把部分税负变相转嫁给建筑工程企业。其次，我们再分析下税负前转效应。建筑房地产企业向下游转嫁增值税税负的主要对象就是购房者。只要房价并未超过购房者的支付能力上限，建筑房地产企业就可以把税负转嫁给消费者。总的来说，建筑房地产企业营改增后，建筑业税负明显增加，税负转嫁的难度有所提升。但是，在与购房者的博弈之中，只要购房者存在着巨大的自主需求与投资需求，建筑房地产企业还是可以把税负转嫁过去的。
（3）实际税负方面的影响。
由于营改增对于建筑房地产企业的税负影响，还与税务机关对营改增税制执行和监管的程度有关。因此，我们对其实际税负影响进行分析。从当前开征的增值税情况来看，增值税税务成本并不低。因此，我们应该根据建筑房地产企业的实际情况，对其实行四级超率累进税率，这样，就可以让企业享受到加计扣除20%的税收优惠。然而，由于我国服务业的进项大多属于零星分散与价值较低的情况，税收征管成本较高，加之我国不少纳税人纳税意识不够强，偷逃税现象明显。这就需要我们在现有征管体系下继续推行房地产业“营改增”，让建筑房地产企业的实际税负在经历了税负转嫁之后，实现进一步减轻的可能。那么，我们需要在实施营改增的同时，进一步简化税制，统一税率，减少对营业税的过分依赖。
3 结语
建筑房地产业需要进行营改增税制改革，这有利于彻底解决其充分征税的问题。我们在实行营改增政策的时候，它对企业的综合税负影响是多方面的。我们需要提供有利的条件才可以实现营改增政策的减税效应。具体来说，我们应该根据不动产性质划分增值税征税范围，将不动产及土地使用权纳入增值税进项可抵扣范围，分地区推行11%或13%的税率，并督促地方政府重构主体税种体系，真正让营改增为建筑房地产业的综合税负带来积极影响。
房地产企业财税政策范文3
我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。
二、房地产企业纳税过程中存在的风险
（一）企业对纳税政策风险认识不到位
首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。
（二）企业缺乏正确的纳税管理机制
房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。
（三）企业纳税处理机制不健全
目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。
（四）企业内部财务管理人员素质偏低
由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。
三、房地产纳税风险防范对策
企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。
（一）企业应该树立正确的纳税意识
纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。
同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。
（二）健全企业纳税管理机制
首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。
（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险
从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制， 通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。
（四）加强与税务部门的沟通
对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。
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关键词：房地产企业；营改增；影响
一、引言
房地产业是推动我国经济增长关键点之一，扮演着我国国民经济中至关重要的角色，可谓是我国国民经济的支柱产业。近年来我国房价一路攀升，资本对利润的追逐特性导致了房地产行业自身竞争压力的增加。与此同时，房价的不断升高也带来了一系列的经济和社会问题。因此，我国近年来对房地产业的宏观调控力度也在不断加强。而“营改增”政策的推出势必对房地产行业的发展造成一定程度的影响，平稳度过“营改增”政策过渡期间成为我国房地产业未来几年发展的重点所在。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）经营成本上升
在市场经济中，房地产企业不是孤立存在的，从上游行业来说，建筑业是房地产业影响最大关系最广的上游行业。建筑业的营改增必然会对房地产行业产生重大影响。如果上游行业的税负增加，那么其增加部分将转嫁到房地产业，造成房地产行业成本上升。具体说来，包括以下几个方面的成本的影响。
首先是材料成本的上升。根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，建筑业在购入建筑用主要原材料时，原材料企业可以选择简易办法依照6%计算缴纳增值税。在此假设建筑业企业购入原材料均能取得正规的增值税发票，因此建筑企业这6%的进项税额可以完全被抵扣，营改增前后建筑企业由3%的营业税率变为11%的增值税销项税率减去6%进项税额。建筑业税负的增加将转嫁到下游的房地产业，导致房地产开发建安材料成本的上升。
其次是人工成本的上升。除材料成本外，人工成本也是构成建筑成本的重要组成部分。当下，人工成本不断上涨，建筑工程人工费占工程总造价的比重越来越大，部分地区甚至达到20%～30%的高占比。而对建筑业来说，劳务用工的来源主要为劳务公司和零散的农民工，人工成本无法抵扣进项税，必然使建筑施工企业的人工费税负增加。建筑业人工成本的增加，亦会随之转嫁于房地产企业。
最后是费用成本的上升。除材料成本和人工成本外，建安企业成本中还有一种无法忽视的直接费用――机械设备费，包括设备租赁费和自有设备维护修理费用。目前建安企业机械设备的租赁情况在实际中占比较高，而机械费在工程总造价中也有相当程度的占比，“营改增”后有形资产租赁增值税税率的上升也势必造成建筑业成本费用的上升，从而转嫁到下游的房地产企业。
综上所述，“营改增”之前，建筑企业只需缴纳3%的营业税；“营改增”后，因支付给建筑工人的人工成本无法取得增值税发票而无法抵扣，所以其进项税只能抵扣购入原材料和租赁设备取得的进项税额，其增值税税负将占到工程总造价的6%左右，“营改增”后税负较“营改增”之前大幅升高。况且这是在假设建筑业可以完全取得增值税进项税额的情况下，但事实上建筑企业要完全取得增值税发票是不可能的，这部分增加的税负最终很可能转嫁为房地产企业的建筑成本。
（二）短期内面临税负上升风险
据统计，在上海实施“营改增”试点两年后，约90%试点企业都实现了“税收减负”的目标，但也有不少企业出现了税负没有减少反而增加的现象，因此也使许多房地产企业对“营改增”增加了许多顾虑。而造成税负上升的原因，主要有以下几个方面：一是税率过高。目前房地产业以及主要上下游企业现行营业税率在3%～5%之间。“营改增”后，根据财税[2011]110号文件规定，房地产企业将适用17%或11%的增值税税率，那么企业税收负担将普遍提高。二是抵扣困难。目前“营改增”还在试点过程中，房地产业上下游行业还未被完全纳入试点，完整的增值税抵扣链条尚不能形成，因而会出现房地产产业链增值税抵扣困难的情况。例如之前提到的建筑人工费，目前仍然无法直接开具增值税专用发票。再如，所购买的原材料不可能全部取得增值税专用发票。这些问题都可能进一步增加房地产“营改增”后的税负。
（三）财务管理与会计处理的影响
营业税是按应税营业收入的全额计税，而增值税则采用的是差额征税，其应缴税款金额应当等于销项税与进项税差额，“营改增”后房地产企业会计核算必将增加不少于十个会计科目，核算难度将大幅度增加。此外，面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化，财务工作者自身素质的提升将会被提高到空前重要的高度。稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。
（四）土地成本可能无法抵扣进项税
营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业的成本结构。目前，房地产开发企业的成本构成中，土地成本、建安成本以及财务成本所占比例较大。其中，土地成本依据现行政策法规无法进行进项税抵扣。对于我国一、二线城市而言，土地成本在房地产开发成本中占比较高，“营改增”实施后房地产企业承担的税收负担可能大幅提高。而对于三四线城市的房地产市场，土地成本占总成本比例较低，从而导致建安成本占比较高，如果建安成本增值税可以进行进项抵扣，那么实施营改增三低线城市对房地产企业影响不大。
从中长期来看，如果房地产企业土地成本不能进行进项税抵扣，“营改增”将很有可能改变房地产企业的拿地策略，从而改变土地的市场价格。如果高价地块项目最终税负明显高于低价地块，房地产企业将逐渐放弃获取高价地块，转而购买低价地块，从而使土地价格回归到一个更合理的水平。
（五）可能引起房地产企业资金短缺
如果房地产企业采用项目公司形式运营，则房地产项目需要先就预售收入预缴税款，待项目竣工结算完成时才能获取较大金额的进项税款。即房地产企业可能在进项税可抵扣前先缴纳了增值税销项税，加之房地产企业成本增加，相应地会影响到企业的现金流，再结合目前我国房地产信贷政策的收紧，房地产企业将可能面临资金短缺的困难局面。
（六）政策过渡阶段房地产企业可能遭遇重大损失
针对在建、在售的房地产开发项目缺少相应过渡政策。例如某房地产开发项目已竣工，但尚未销售清盘完成收入结算，此时实施“营改增”，由于项目已完工，无法再取得任何增值税进项税发票进行抵扣，同时项目仍然在销售，销售价格基本锁定，则企业最终可能需要按销售额全额承担11%的增值税销项税。同样，如果房地产企业在“营改增”实施前收购的房地产项目，又在“营改增”后转让项目，也将面临全额缴纳增值税销项税、且没有相应进项税进行抵扣的局面，如果没有相应的过渡政策，企业税负将大幅提高。（作者单位：云南大学经济学院）
参考文献：
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）.
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【关键词】低碳经济；房地产；经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大，尤其是在可持续发展观念的引导下，低碳经济得到了快速发展，实现了对科技与制度的创新，在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济，随着低碳经济的快速发展，我们的生存环境得到了有效保护，经济结构也得到了有效的优化与调整。因此，在低碳经济背景下，急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展，这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂，其经济发展过程中具有一定的不确定性，在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策，低碳房产发展将会面临很多问题，例如法律法规不完善，违法行为发生的几率将会增加，在低碳房地产发展的过程中，犯罪的成本比较低，而房地产利润较高，因此造成犯罪率非常高，还会出现房地产价格虚假的问题。因此，在目前的低碳经济背景下，继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中，要想实现房地产业的低碳目标，就要不断加快在技术与材料方面的创新，充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料，这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料，这样不仅可以达到良好的保温效果，同时还能充分实现隔热的目的，保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中，此外，对煤炭需求量也会相应降低，最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度，提高国民的环保意识，这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识，在日常生活和工作中注意节能减排，积极利用节能减排产品，积极转变人们的思想方式与生活方式，对人们的绿色生活进行引导，这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式，然而在低碳经济背景下，很多地产企业不能适应新的发展方式，进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件，引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展，这种情况下国家和企业应该共同努力，将房地产经济管理创新发展工作做好，明确低碳经济对房地产经济带来的影响，这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限，这种情况下继续进一步提高低碳技术，这种形势下在房地产业中应用低碳技术，势必会大大增加房地产成本，在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源，当时新能源的利用会大大增加成本投入，因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看，大部分企业都是中小型的规模，他们没有过多的资金投入到低碳经济上，这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现，就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术，变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前，很多利用低碳能源的建筑，接着低碳的幌子将房价抬高，但是消费者只会认为只有房屋质量高，其价格才会提高，这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下，一些消费能力较低的人群，根本不能承受地产升温带来的压力，一些人买房的欲望大大降低，这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材，能耗总量非常大，据相关研究显示，房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看，房地产行业要想实现健康稳步发展的目标，首先必须有大量的能源作为保障，在目前低碳经济的发展环境中，能源支持显然受到了限制，同时房地产行业也会受到相应限制，这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展，同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式，最大限度的减少能源消耗量，减少废气的排放量，这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境，同时还能对经济结构进行调整，促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展，建立了一系列法律法规来促进其发展，但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出，还有很多问题存在，特别是在低碳经济发展的过程中，还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业，这种情况下急需进一步完善法律法规，对房地产业高耗能与高排放进行有效控制，超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚，这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料，这种情况下企业的成本必然会增加，怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中，应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术；②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的；③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高，因此必须将材料使用情况做好统计，避免出现浪费现象。此外，还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快，对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求，经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能，因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑，同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导，保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展，避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然，当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在，特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后，市场形势越来越复杂，这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节，因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求，针对房地产经济进行一些干预，对当前的房地产经济管理机制进行完善，这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入，那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险，因此国家应该采取相应的财税政策，对发展低碳经济的企业提供支持，可以对于高耗能房地产企业征收污染税，通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇，同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式，针对那些实施低碳经济的企业提供支持，以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述，近年来能源紧缺的现象越来越严峻，低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下，房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标，同时不断提高节能环保的意识，进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题，必须在经济管理工作中实现创新，不仅加快房地产经济发展，同时还要积极改善居民生活环境质量，最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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房地产企业财税政策范文6
关键词：非房地产企业 物业 税收筹划
基于相关税收筹划的理论，结合非房地产企业的处置存量物业活动的特点，本文通过构造企业兼并重组间接转让模式，给出较传统直接处置操作较为复杂、但具有明显节税效果和经济效益的处置方案。
一、案例背景
A企业是一家传统纺织品制造企业，拥有一幢2004年12月31日购置职工宿舍楼，账面作为固定资产列示，物业原值1200万元（含土地价值），累计折旧（摊销）570万元，2014年企业为加快企业转型升级，实施“机器换人”计划，大规模减少员工，此幢宿舍楼闲置，A企业欲出售该幢宿舍楼，盘活存量闲置资产支持技术升级。
此时，A企业所在地政府引进了B企业（一家快递物流企业），欲购买该幢宿舍楼，改建为办公住宿两用楼。A企业，B企业达成合意，约定以2014年12月31日为基准日，由具有一级评估资质中介机构对该物业进行评估，评估值3000万元，A企业与B企业以该价格作为协议价格，相关税负按规定由各自企业自行承担，签署购买意向书。
之后A企业，B企业上述条件为基础，落实该物业转让过程。
二、传统直接处置方案
1.直接处置方案思路
A企业与B企业签署房屋转让合同，由A企业将该房屋过户给B企业。
2.具体税负计算
A企业营业税：根据营业税相关规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。A企业需要交纳营业税：（3000-1200）×5%=90万元
A企业城市维护建设税与教育费附加：A企业纳税所在地城市维护建设税税率和教育费附加费率分别为7%和3%。A企业需交纳城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）=9万元。
A企业印花税：房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。A企业需要交纳印花税：3000×0.05%=1.5万元。
A企业土地增值税：根据土地增值税相关规定，纳税人出售旧房及建筑物的需要评估确定扣除项目的金额。经过评估该宿舍楼重置成本2000万元，成新率为65%，准许抵扣的成本为2000×0.65=1300万元。按照规定允许扣除的项目，主要是销售过程中涉及的相关税费：90+9+1.5=100.5万元，合计可以扣除项为1400.5万元，收入按照评估价3000万元计算，增值额为3000-1400.5=1599.5万元，增值率为114.21%，土地增值税税率表，计算为土地增值税1599.5×50%-1400.5×15%=589.68万元
A企业企业所得税：不考虑其他相关业务，仅考虑该业务对A企业带来的企业所得税影响，根据企业所得税规定的收入成本匹配原则，该项业务带来的应税所得额为3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82万元，需要交纳企业所得税1679.82×0.25=419.96万元（A企业所得税率为25%）。
B企业印花税：签订的房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。B企业需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。同时按照印花税规定B企业还有权利证照贴花5元，鉴于金额相对于分析不在一个量级，忽略不计。
B企业契税：按照契税相关规定，比企业承接物业需要交纳契税。B企业需要交纳契税：3000×3%=90万元
三、重组兼并间接处置方案
1.间接处置方案思路
上述过程是常规操作，没有很好的运用企业重组兼并的概念以及相关政策，结合目前的改革背景提出如下处置方案，可减少税收成本，提高交易双方经济效益。
交易流程：
步骤一：A企业少量现金出资设立一家全资子公司H（非房地产企业）
步骤二：A企业将该待处置物业评估作价向H公司增资
步骤三：A企业与B企业达成对H公司100%股权的转让协议
步骤四：B企业注销H公司回收资产，或者直接作为房屋出租主体经营。
2.税负概要分析
A企业，B企业在此过程中涉及的相关税种见表1。
3.具体税负计算
步骤一：
A企业设立全资子公司，新设资金账簿以及办理相关证照需要交纳印花税，但是由于该部分费用与其他费用相比不在一个量级，因此在分析中忽略不计。
步骤二：
A企业营业税：根据财税[2002]191号文件规定：企业以不动产对外真实投资的，不征收营业税。A企业营业税可以免除。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
A企业土地增值税：根据财税[2006]21号文规定：非房地产企业用房屋对外投资非房地产企业，暂免征收土地增值税。由于A企业与H公司均不是房地产企业，该过程土地增值税可以免除。
A企业与H企业印花税：根据印花税规定A企业与H公司需要各自按照产权转让书具交纳印花税3000×0.05%=1.5万元，同时H企业需要交纳资金营业账簿贴花印花税3000×0.05%=1.5万元。
A企业企业所得税：A企业用房产增资视同销售，确认应纳税所得额为3000-（1200-570）-1.5=2368.5万元。
H企业契税：根据财税[2015]37号文：母子公司之间划转房屋，免征契税。H企业承受该物业免契税。
步骤三：
因为上述行为可以在一个评估期内完成，因此H企业实际评估值应该就为3000万元（其中交了3万元的印花税）。
A企业营业税：根据财税[2002]191号文规定，用不动产在投资后转让其股权的也不征收营业税。此过程免交营业税。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
A企业，B企业印花税：A，B企业双方因为涉及股权转让协议，应双方都需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。
A企业企业所得税：A企业投资H企业原始投资成本为3003万元资产收到对价为3000万元，因此，A企业还可减少应税所得额3万元，综合第二步A企业需要交纳企业所得税为（2368.5-3）×0.25=591.38万元。
步骤四：
H企业的营业税：清算减值过程，不视为营业税视同销售，因此不需要缴纳营业税。
B企业契税：同样依据财税[2015]37号文，B企业可以做全资企业的一次减资，就满足免契税条件。
B，H企业印花税：由于减值和注销过程一般不需要签署转让协议，因此不需要纳税贴花。
自此，A企业宿舍完全转移到B企业名下。
四、方案对比分析
综合以上的相关计算，可以得出如表2所示的综合税负与主要经济效益对比分析。
五、实践操作与税收筹划进一步建议
1.虽然经济效益好，但是间接处置手续比直接处置要复杂的多，即便目前《公司法》修改后简化了公司的注册，注销过程，其方案实施的时间基本上最快也要比直接处置要多三个月左右。
2.对于免税政策的应用上，存在几个模糊点，各地的税务机关处理存在一定的差异，因此方案在实施前需要与当地税局机关有一个充分的沟通：
第一，对于短时间密集的变更安排，税务机关有可能认定其不属于“接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为”影响营业税免税。减资注销行为是否征收营业税也存在一定的模糊性。但是该问题，综合B企业后续筹划方案可以有效解决；第二，对于设立的H公司其经营实质是否属于房地产公司存在讨论空间，影响土地增值税的免税认定；第三，契税免税政策中应用中的对全资子公司的增资与减资是否属于“划转”也存在理论争议。
参考文献：
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