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文化旅游地产策划范文1
关键词：旅游地产投资风险控制
中图分类号： C35 文献标识码： A
前言：旅游地产的发展，其核心是旅游，本质则是地产，二者是相伴相生的。伴随当前商品住宅开发竞争的不断加剧，很多房地产开发企业将眼光开始瞄准在旅游地产项目上，并逐渐成为一部分房地产开发企业进行投资开发的重点。当前，政府的大力支持，地区的旅游保护政策的加强，使得旅游产业逐渐成为了国民经济建设中的支柱性产业，并大放异彩，这也在一定程度上对于旅游地产起到了推动作用。但投资不可盲目，其投资风险的控制在旅游地产中就显得格外重要，这在一定程度上关系到开发企业的切身利益以及可持续发展目标的实现。
一、旅游地产投资的前景分析
国家对于房地产行业的调控力度逐渐加大，让住宅开发竞争加剧、风险加大，住房性投资的收益也明显下降，商业地产开发的地段性影响愈发突显。业内人士纷纷表示，愈来愈多的房地产企业和置业理财者，开始把目光投向了旅游地产业。虽然只是地产行业的细分市场，但旅游地产凭借着政策导向性和资源稀缺性优势，在旅游资源和地产资源相互促进的良性架构下，受到投资者的青睐，成为了万众瞩目的楼市新宠。
虽然这两年各地旅游地产项目如同雨后春笋般冒出来，但作为国内一种新兴的地产投资项目，其发展还存在着许多亟待解决的问题。特别是对于投资者来说，因为旅游地产不同于普通住宅地产，其“休闲度假型第二居所”的特性，决定了旅游地产不仅满足居住需求，还要满足投资、度假、养老等多重需求，而且面向的目标客群范围更广，不只限于所在城市。所以，购买旅游地产的消费者只有转变投资思路，才能把握市场先机，赚取超额收益。
二、理性看待旅游地产投资
1、要明确地产项目所在城市的旅游业发展状况，是否处在黄金旅游线上，该地的宜居指数如何，是否可以给人提供良好的休闲生活环境，是否适宜老人养老或者休闲度假等等，其中旅游人数的多少，是非常重要的判定标准。群众的眼光是雪亮的，没有足以吸引大量消费者的旅游资源，很难保证其相关联的地产项目保值和增值的。
所以，在购买旅游地产之前，一定要仔细考察当地旅游资源情况，当地自然环境、人文环境以及在旅游市场之中的口碑。只有当地旅游业有做大做强的良好潜质，旅游房地产市场才具有更大的发展前景。
2、除了要看旅游人数的数据统计之外，还有需要看投资的数据。因为旅游地产大多是以“高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地”等为主题的休闲度假住宅、别墅、高端酒店，而早在2005年政府就出台一系列政策限制别墅开发，后来又三令五申土地严控政策，坚决刹住乱占滥用农用地之风，可见一直以来国家对土地的严控态度没有丝毫松动。
所以，投资者必须切实了解旅游地产项目的土地用途，尤其是高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等当地政府必须有一个长期的规划，如果只是短期的行为的话，投资者的投资以后很可能会遇到大麻烦。
3、要看投资旅游地产项目的房地产商资质。而房地产商的资金和实力是否雄厚，是地产项目工程质量的重要保证，与地产项目与旅游资源高度切合的保证，是专业细致物业服务的保证，是满足居住、投资、度假、养老等多重需求的保证。
最后，要看旅游地产项目是处于价格高地，还是价格洼地。
以云南腾冲为代表的内陆旅游地产业崛起，预示着国内旅游地产业的发展趋势已经从沿海的海滨城市转向内陆，形式上也从单一型海景房变成了高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等多种形式并存的复合型。而相比较于沿海地区的价格，内陆地区的旅游地产项目正处于价格洼地。
三、旅游地产投资五大风险控制
旅游地产投资有策划定位风险、地段选择风险、资金投入风险、市场运营风险、环境保护风险等五大风险，这其中，策划定位风险是各种风险之首，只有策划定位好、规划好发展蓝图，才能从源头上控制风险。
1、策划定位风险控制
旅游地产属于非必需品消费，一般人离开旅游地产，生活不会受到太大的影响。基于旅游地产消费弹性比较大的特性，如果没有针对消费者的独到策划，是很难吸引消费者兴趣的，国内主题公园有70%处于亏损状态就是典型的案例。由此可以看出，前期策划定位在旅游地产投资风险控制的重要性。
有效控制策划定位的风险，对于特别大型的项目，规划之前至少要请三家专业咨询机构，一是市场调研、二是地产策划、三是旅游咨询。对于一般的旅游地产投资，请具有旅游地产专业人才服务的旅游咨询公司就足够了。
2、地段选择风险控制
旅游地产不同于商业地产的地段决定论，除了区位交通因素外，影响旅游地产地段选择的因素还有景观环境、文化遗存等等。如九寨天堂与甲蕃古城的开发，经济区位、交通条件并不十分优越，但因景观环境和文化遗存的吸引力，开发的依然较为成功。因此，旅游地产开发，选择区位交通好、风景资源好、文化积淀厚且有吸引力的地段开发，能有效地降低地段选择的风险。
3、资金投入风险
旅游地产投资是一项战略性投资，因投资回收期相对较长，需要较为雄厚的资金做后盾。因此，在项目资金投入之前，要充分地对地产投入、旅游项目投入进行核算，以量力而行，避免因资金投入不足而出现烂尾楼、主题公园运营不下去的困境。
4、市场运营风险控制
市场运营风险，相对来说，旅游企业要比房地产企业小、房地产企业要比非房地产和非旅游企业小。对其风险的控制，首先，要认清旅游地产与一般地产的区别，主要有三点：一是消费需求不一样，旅游地产能满足投资、度假、养老等多重需求；二是功能不一样，旅游地产承载的功能是度假，是第二居所；三是目标客群不一样，旅游地产的消费者范围更广，不限于所在城市，如海南旅游房地产，有大部分都是东北、北京、上海等远程消费者。其次，在市场运营方面要引进专业人才，对房地产企业和其他非旅游企业尤为重要。
5、环境保护风险控制
环境是旅游地产赖以生存的基础，只有环境保护好，才可能持续吸引消费者、留住消费者。其风险控制方式，一是进行环境容量评估，避免项目地承载不了较大客流而破坏项目地的自然环境与舒适的度假环境；二是谨防过量开发，建高密度的房产，以免对度假的心理环境造成不舒适感。
结语：综上所述，伴随我国各地旅游产业的不断发展与完善，依托旅游地区优势进行旅游地产的投资与开发对于房地产企业而言是极为可行的，并具有相当良好的收益前景，但在进行乐观分析的同时也要进行投资风险的详细分析与把控，以做到投资的科学、合理、精准，避免因盲目投资而导致的风险加剧，这对于房地产开发企业而言具有重要的作用，并为企业在旅游地产投资建设方面的稳步发展与壮大提供重要的保障。
参考文献：
[1] 马勇，王宏坤.基于全价值链的我国旅游地产投资策略研究[J].商业研究，
2011，（10）.
[2] 周春香，董观志.新经济政策下旅游地产发展战略研究[J].中国市场，2010，
（49）.
[3] 杨洋，李蔚.基于计划行为理论的灾后重建景区旅游影响因素分析[J].商业
研究，2012，（06）.
文化旅游地产策划范文2
【关键词】旅游地产；特征；发展现状；前景
重庆直辖后，经济迅速发展，国民收入不断提高，重庆旅游地产业迎来了前所未有的高速发展期。由于前期规划、市场定位等因素旅游地产开发也出现了一些问题。
一、旅游地产
旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，以旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美景观及良好的度假休闲服务设施为支持，以旅游服务为主要功能，针对游客的房地产项目【1】。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
二、重庆旅游地产主要特点
重庆旅游地产集中依托自然资源为核心进行地产开发，相比其它区域的旅游地产，重庆的旅游地产有其自身的特点：
1.资源条件优良：重庆地处四川盆地东南部，其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。重庆辖区内南山、缙云山、仙女山、金佛山、黑山谷等区域自然景观及资源条件优质。
2.景观塑造成本较低：重庆区域内较为知名的山海拔在1000米左右，湖泊众多，原生态自然植被较为丰富，峻岭、峰林、幽峡、峭壁、森林、林海、飞瀑、碧水、溶洞、栈道、浮桥、云海、田园、原始植被、珍稀动植物加之山体连绵，峰峦叠嶂。以此为基础，参照地形地貌，以可持续维护为基础，做保护性开发，成本总体较人造景观低。
三、重庆旅游业发展现状
1、专业人才缺乏。
旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员有较高的素质。其从业人员不仅需要掌握房地产业运作方式以及网络技术等相关知识，而且还需具备酒店管理，市场营销、旅游管理等专业技能。但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力【2】。
2、相关制度不健全。
旅游地产是市场经济，而市场经济是法制经济。由于旅游地产的爆炸式发展，相关制度很不健全。在很多地方，只有促进旅游业发展的优惠政策，缺乏对旅游地产监管的相关措施。
3、开发经营模式单一。
目前的旅游地产经营开发方式没有科学的设计和规划，普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照抄照搬缺乏创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，这种只顾短期经济效益，不重视长期经济效益和生态效益的方式，不能形成稳定的消费群体，难以形成一体化的营销网络.
4、资源过度利用，公共资源被严重侵占
逐利性是资本的本质属性。在缺乏监管的旅游地产市场，开发商会在单位面积上建尽可能多的房子以实现利润的最大化。这必然导致资源的过度利用【3】。旅游景区应当是一个生态和环境良好的自然化区域。过度建设必然影响旅游景观审美，造成区域旅游发展的不可持续。
5、违背经济规律，引发泡沫风险
旅游地产是市场经济，市场经济就必须遵循客观经济规律。地产生产能力极其庞大，他们一起进入旅游地产领域，盲目扩大生产和再生产。而旅游地产的市场是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消费。旅游地产一方面继承了城市房地产的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不断膨胀。
四、重庆旅游地产开发新思路
1、见“异”思“变”，旅游地产开发思路决定出路
在对旅游地产开发过程中，都会被传统思维阻碍。面对这一问题，可以借鉴国外的先进案例，对投资开发进行合理的评估，最重要的是在当地的客源市场找到合适的着力点，即论证创新产品和开发模式是否能满足当地客群的需求。见“异”思“变”，打破固有的成规，用创新求变的思路去寻找新的出路，在同质化倾向越来越严重的今天，旅游地产的开发必须要创新和个性化的发展。
2、整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式
旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面都有较大的影响。在对旅游地产开发中应有效的整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合，实现多元化的盈利模式。
3、健全法律法规，完善管理体制
旅游地产在国内属新兴市场，旅游地产法律法规存在诸多不完善的地方，发展过程中出现了种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象。【4】。因此，必须建立完善的旅游地产管理体制。在适合开发旅游地产项目的地区，政府相关部门应给予优惠政策鼓励开发，同时做好道路、市政等基础设施的投入。此外，根据当地条件组织专家调研确立旅游地产项目，政府统筹规划和调控配置，防止盲目开发。
4、统筹兼顾社会效益、环境效益及经济效益
首先，旅游地产的发展要体现社会效益，不能对景区内居民生活、社区的环境和原有规划造成不良影响和破坏。其次，由于旅游景区原生态体系通常相当脆弱，要避免旅游地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游地产开发商开发时要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展。也要兼顾地方和开发商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，将旅游资源优势转化为经济效益。
5、选择合适定位发展模式，对资源进行优化配置
项目整体性的定位，在项目前期策划过程中是首要问题，也是指导项目整盘开发的核心问题。在这个过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。但是在旅游地产开发过程中，国内的开发商往往重产品轻概念，重利益轻文化，而这也会直接导致项目在长久的开发过程中，缺乏主线和精神纲领【5】。开发中应选择合适定位发展模式，充分理解资源属性，对资源进行优化配置。
6、人力资源体系的建设
由于旅游地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系复杂性，决定了旅游地产的开发和运营需要具备多种产业知识背景的综合性人才。因此，要重视旅游地产专业化人才的培养，对相关从业人员加强综合知识培训，使之熟悉旅游地产项目的运作程序和运作规律，进而规范整个旅游地产行业的职业行为。
参考文献：
[1]李海涛，郭武飘.旅游地产发展存在的问题及相关对策研究 广东省惠州市旅游局.惠州
[2]胡浩.大都市旅游房地产发展与布局研究 北京：中国财政经济出版社.2006.
[3]丁名中，钱平雷.旅游房地产学 上海：复旦大学出版社，2004.
文化旅游地产策划范文3
Key words： tourism estate;the core essence of the competitive;competitive advantage;strategy
0 引言
旅游地产是一种新型产业，广义上包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业，在国内也被称为旅游景观房地产。它以房地产项目为载体，依托周边的自然、人文和旅游资源，借助以旅游度假为目的的开发营销模式，全部或部分实现度假休闲旅游功能。旅游地产始于法国地中海，其沿岸大量的海滨别墅吸引众多游客，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首次提出分时销售，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后，为处理大量的房产积压，盘活闲置资产，美国引入时权酒店的概念，取得了巨大的成功。中国的旅游房地产业萌芽于20世纪八九十年代，沿海经济发达地区的传统房地产资金开始向旅游房地产投入。特别是1993年海南房地产泡沫破灭后，凭借海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业，成为今天海南房地产的主力。
而今天，分时度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家，旅游房地产方兴未艾。在国内，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地开发的旅游房地产项目已达上百个。旅游地产的出现是市场必然的选择，也是旅游业和房地产业相互促进的良性结构。
1 我国旅游地产发展
1.1 旅游地产的发展前景 如今，我国的旅游房地产概念已浮出了水面，市场运营刚形成，发展潜力巨大。根据房地产产业周期波动规律，住宅产业经过空前的繁荣后必将有所减缓。旅游地产的发展为房地产企业打开新的发展门户，其发展前景主要体现在以下几个方面：
1.1.1 旅游地产的发展是行业发展需求的交叉 ①旅游前景广阔，度假需求旺盛：近年来，随着人们生活水平的提高，对休闲旅游、度假的需求也在增加。人们希望在繁忙的工作之余可以享受轻松、愉悦的休闲生活，需求多样化旅游形式。但由于我国的节假日制度，外出旅游时间相对集中，住宿方面往往供不应求。②房地产开发遭遇瓶颈，急需转型：随着国家宏观调控和住房保障制度的健全与完善，住宅房地产市场竞争加剧。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业，相对于单纯的住宅房地产市场，在政策支持、土地成本等方面有明显的优势。
1.1.2 各项保障奠定旅游地产发展基础 ①城市基础设施完善：城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展，城市之间公路网系统逐渐形成，为较短时间内的旅游度假创造了条件。②政策支持：国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，也为房地产业营造一个广阔的发展平台。
1.2 现阶段旅游地产发展限制 旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通、周边风景价值正相关。一个成功的旅游地产项目，会成为这个城市的品牌，从而吸引更多的游客，为投资者带来收益，促进当地的经济增长，带动就业水平。但同时，我们也应该认识到目前我国在发展旅游地产的一些限制。
1.2.1 对旅游地产的概念模糊不清 对于旅游地产的定义，国内还没有公认的模式。为追求高回报、高收益，很多地产开发商不计成本，假借发展旅游之名，盲目跟风开发。
1.2.2 政策法规有待建立和完善 目前，相对于旅游和房地产行业有相关政策的推进，但对于旅游地产开发这一特殊的形式，缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
1.2.3 旅游地产开发相应的销售推广模式缺乏 对于旅游地产常采用的分时度假模式需要有国际国内的交换网络作为推广销售支撑。我国在组建国内交换网络时，存在利益和风险分担的问题。
2 房地产企业竞争模型构建
房地产市场的复杂性、瞬变性，使得企业之间的竞争越来越激烈。对房地产开发商来说，旅游地产的出现，既是商机，也是风险。如何在瞬息万变的环境中，让自己立于不败之地？这就要求房地产企业开发的旅游地产项目能吸引和拥有比其他竞争对手更多的顾客，更多的机会，这些都是竞争优势的价值。根据房地产企业动态环境建立企业竞争优势模型，为房地产企业进行旅游地产开发提供策略依据，详见图1。
能力、资源是所有企业必备的基本素质。任何房地产企业进行开发时都需具备开发、经营、管理等能力，并投入土地、资金、人力等资源，但并非所有的能力、资源都能成为企业竞争优势的源泉。每个企业之间同类资源、同种能力的异质性，形成不同核心能力和战略资源，维持企业竞争优势。
核心竞争能力是竞争优势的内在表现，竞争优势是核心竞争力的延续和发展。战略资源、核心能力是竞争优势的必备基础，企业通过知识的运行进行积累，将特殊技能和相关资源配置组合，形成企业独具的，从一般能力中提高得到的核心竞争能力。核心竞争能力提高的关键在于团队人员不断学习、思考、创新，形成学习型组织，实现人与企业的融合。只有将这些资源、能力进行配置、整合，外化成企业的核心竞争能力，才能形成企业的竞争优势。
企业所处的宏观环境、产业环境、企业内部环境等都会随着时间的推移不断变化。外部动态环境必然对企业竞争优势产生影响。当前的竞争优势并不意味着企业会一直拥有这种竞争优势，只有在动态能力下有效应对环境，把握机会，通过资源和能力整合、持续创新来达到目标，才能获得持续的竞争优势。
3 旅游地产开发发展策略研究
在竞争激烈的市场环境下，房地产企业通过投资旅游地产项目寻求另外的发展道路，需要明确核心能力和战略资源，建立学习型团队，确定核心竞争力，才能适应环境动态变化。
3.1 企业战略资源准备
3.1.1 企业外部提供资源 土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的主要环节，土地供应是房地产开发的源头，资金是房地产开发的养分，不论是住宅地产还是旅游地产都是缺一不可的。与传统房地产投资相比，旅游地产开发规模大，建设的单位类型包括一般住宅和商业地产，每阶段资金需求量大。特别是后期经营管理阶段，大量的服务设施、大规模营销宣传手段等都需要资金投入。
3.1.2 企业内部提供资源
①专业型与综合型人才储备及培养模式：旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员具有较高的素质，不仅要掌握房地产运作及网络技术等相关知识，还需要酒店管理、市场营销、旅游管理等专业技能。好的人才培养模式才能快速储备、培养专业新型人才，为项目开发提供动力。
②独特的企业文化：企业文化与企业核心竞争力相互依赖、相得益彰。房地产市场产品同质化严重，体现其差异化竞争优势的主要是品牌优势和附加值，因此优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产企业的竞争也是企业文化的竞争，通过企业文化塑造品牌提升核心竞争力。
3.2 旅游地产开发核心能力确定 旅游地产的开发是一个庞大、复杂的体系，要获得成功，就要具备必要的核心竞争力。对于大多数企业来说，都需具备如表1所示核心能力。
对于旅游地产的开发，由于其特殊性，对房地产企业的要求也有所不同，在具备一般企业所需的能力之上，还需匹配旅游地产开发的要素：定位、区位（交通区位、经济区位、人气的聚集度、环境、配套）、专业人才、设计理念、品质、物业管理等。因此，房地产企业核心的竞争力主要有战略能力、品牌管理能力、关系管理能力、执行能力等。（表2）
3.3 旅游地产发展策略研究 不同规模的房地产企业在不同阶段进行旅游地产开发采取的策略是不同的，因此根据房地产企业的规模和发展阶段，结合旅游地产开发要素和房地产企业开发旅游地产需具备的核心竞争力，建立房地产企业旅游地产开发策略模式，见图2。
主要有以下四种发展策略模式：
①基于战略的竞争优势：卓越的战略管理决策能力。旅游房地产项目首先要确定主题定位和前期策划，需要做出预期的设计和规划，强调战略规划一步到位，分步实施进行，有效地控制各个环节，从而达到最终价值目标，这对以后的发展起着决定性作用。旅游地产项目的开发战略的成败决定了项目的成败，也决定了企业的成败。
②基于产品的竞争优势：行业领导品牌形象深入人心。品牌是一个企业内部因素和外部关系整体实力的象征。旅游地产是一个新兴的分支，更重要的是项目建设后期的经营管理，这需要借助品牌的价值和影响，是一个长久地持续地过程。好的品牌带来的不仅是一种产品、服务，更是一种理念、思想、文化的传递。目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，多数仅注重品牌建设，忽视品牌维护;重视品牌营销，忽视售货服务等。
③基于企业内部组织的竞争优势：优秀的企业文化和员工队伍。除了内外环境的影响之外，影响项目成败的关键是人力。好的项目是通过专业的人员运作的。好的企业需要有优秀的员工，强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证。同时公司还要形成良好的企业文化氛围，企业文化背景为各项工作的执行提供了良好的客观环境。
④基于服务的竞争优势：以物业为增值服务。旅游地产更注重后期的经营、管理，专业的物业服务是不可缺少的部分，在创新型产品、配套服务方面要满足市场需求，将旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目等模式进行组合，尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。
3.4 研究结果 房地产行业的竞争不仅仅是企业之间的竞争，也是项目的竞争。战略、产品、组织和服务方面的优势只是企业进行旅游地产开发竞争的决策方向，为实现项目和企业的整体最佳效益，房地产企业需要根据规模和发展阶段制定适合自身的竞争策略，如图3。
房地产企业处于发展阶段，且规模较小，其发展历史短，经验不足，因此项目的成败直接决定企业的成败，旅游地产项目的开发战略的决策显得尤为重要。其次企业受到各项资源的限制，特别是组织人员，还需要扩充;最后应关注的是项目层次上的品牌对产品的影响及推广及后续服务。
房地产企业处于发展阶段，规模有一定发展后，企业有充足的内外部资源及组织人员可进行创新，要想旅游地产项目可持续性发展，更重要的是在项目建设后期的经营管理上，借助品牌的价值和影响，扩大项目的影响。但技术上不成熟，还要把握整体发展战略方面及后期的效益。
房地产企业处于成熟阶段，经验丰富，但规模存在限制时，要进行旅游地产的开发，迫切需要优秀员工不断地学习、创新，将战略与决策付诸现实，为旅游地产的长期发展提供动力，在重要战略决策上把握方向，才能将企业、项目品牌进一步推广。
房地产企业处于成熟阶段，企业规模较大，既有经验，又有充足人力资源时，战略决策、项目开发及组织已经不能成为竞争优势，旅游地产的开发应更注重后期的经营管理的可持续发展，专业的服务是不可缺少的部分。
文化旅游地产策划范文4
2015年8月，沉寂三年之久的梁上燕归来了。
这个曾经的中国房地产品牌与营销的时代符号式人物的转身是华丽的，以法国图卢兹商学院博士、国际旅游投资协会副会长、中国房地产策划师联谊会执行主席等一系列的头衔出现。言谈举止中的她充满了对中国社会生态和居住方式的关怀和思索。
她这一次的选择是离开了北上广，选择中国旅游资源天生丽质却尚待开发的处女地――一个叫兴义万峰谷的地方，进行着一场以房地产为载体、以文化旅游产业为内涵的实验――梁上燕更愿意称它是文旅产业。
文化产业升级论
与她选择抽身离开时不同，如今的房地产行业背景已经大不一样，曾经的辉煌及骄傲去掉浮华更为深刻和与时俱进，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断冲击着这个行业。
与此同时，房地产行业传统的开发模式、资本运作、商业业态面临空前的失控与颠覆。从业者们都惶恐于筹划转型、跨界、突围，但前方似乎并没有清晰的路径。
唯一确定的是，房地产行业从曾经高速发展的黄金时代滑落已经无可避免，头顶财富光环的房地产企业不乏已经被打回原形者。
2012年早春，曾经成功操盘星河湾、山水黔城等营销神话的梁上燕在微博上留下“写在重新出发前”，以一种决绝的姿态暂别中国房地产，游学法国图卢兹。
三年的潜心学习，这个房地产品牌营销实干家对之前二十多年的房地产操盘经验进行了系统的梳理和思考，结合国外的实例和视角融汇贯通，形成了对房地产行业的全新战略思维。
在顺利攻读法国图卢兹工商管理博士学位的同时，梁上燕创建了“文客商”理论与产业发展模型……并以此形成了一套全新的地产价值观，构成了其房地产升级理论的基石。
在这一价值观的指引下，梁上燕认为，中国应该在土地价值的创造上赢得世界更多的认同和尊敬。
选择万峰谷来实现这一场伟大的事业，是梁上燕这个大盘操盘手和豪宅运营者在思考之后对传统房地产形态投出的弃权票。事实上，三年前梁上燕已经开始从旅游地产模块来看行业的未来。
“中国房地产企业将面对前所未有的挑战，必须从顶层设计开始，重新塑造商业模型，才能实现长久繁荣的发展意愿。”梁上燕坦言。
旅游地产成为思考之后的最终选择。8月12日，梁上燕在博鳌房地产论坛发表演讲时首次公开其看好文旅产业的出发点，未来5到10年，中国文旅市场将会进入一个快速增长的时期，文旅产业将会成为房地产市场重要的发展方向。
判断依据是，从世界经验来看，当人均GDP超过2500到3000美元时，旅游产业将迎来飞速发展，而中国现在人均GDP已达6000多美元，未来旅游产业是30到50亿的市场蓝海。
尽管坚定看来潜力庞大的文旅市场，梁上燕直言需要重新审视文化旅游地产的发展模式和方向。
“未来中国有2万到3万个城镇在发展，是沿用过去的思维，继续以旅游的名义攻城略地，还是真真正正将它做成优秀、有特色的产品？”梁上燕诘问。
对于文旅产业和房地产之间的思考和探索一直不曾间断。在梁上燕看来，文旅产业地产是旅游休闲的优质载体，也是中国地产发展的新业态。
这一表态的内涵包括，中国文旅产业未来发展的责任，不仅是引导先进的旅游休闲文化理念，更重要的是实现国人事业之外的人生理想与心灵的终极归宿。
对于人文历史的发扬与传承，是过去旅游房地产开发的明显软肋，极有限度的挖掘也只是被用于房地产营销的卖点与噱头。深度挖掘当地人文、民俗、文化、历史，这是未来资源植入及产业化发展的重要基础。
快速城市化、文化与旅游的可持续性发展，是中国经济发展必须正视的课题，它所呈现出的矛盾性迫切需要找到切实可行的解决方案。“城市是世界增长的经济引擎，同时也是全球化、移民、经济发展、社会公平、环境及气候变化等压力变化最为直接的载体，”梁上燕6月11日在一次演讲提到。从梁上燕的演讲中，听众捕捉到的是一种信心：中国旅游地产发展一种新的方向与一种新的可能性。
在二十多年的实践积淀下，并通过三年对典型旅游房地产品牌的案例研究和深度分析，梁上燕探索出在当前背景下的旅游房地产开发运营模式――“文客商”金字塔模型。这也是文旅地产的基础理论。
在此基础上，揭示中国旅游房地产企业发展过程中的顾客需求―品牌偏好关系，找出促使旅游房地产成功向文旅产业地产经营开发转型的因素，重塑旅游物业市场的新的市场话语权。
与传统的“商客文”模式不同，“文客商”模式是梁上燕提出的旅游地产进化论。
在地产的高速成长和高需求时代，旅游地产的商客文理念，以“商业价值”为商业开发的原心，继而考虑本地客群及其需求，最后进行人文和品牌宣传。 梁上燕创造性升级成“文客商”模型，人文作为旅游房地产项目战略发展和市场运营的突破口的顶层设计，为品牌搭建、品牌个性的塑造、人文关怀、人文精神、重视顾客需求、与顾客建立情感上的联系等众多方面，挖掘原生的价值，创新契合的价值，从而唤起本地顾客和外来旅居客对项目对品牌的认同感、向往感和共同归属感，从而提高顾客对项目品牌的忠诚偏好，最终实现商业价值的升值，并实现持续化升值。
万峰谷标本：因梦想而伟大
梁上燕选择的“万峰谷”项目位于滇、桂、黔三省结合部贵州兴义，地处素有“黔桂锁钥”之称的西南地区重要商贸中心，毗邻贵州万峰林景区，拥有极具特色的少数民族文化与风俗。
“该处有最自然、最美丽、最原生的自然生态；贵州的厚积薄发优势与成长潜力；大金州的前瞻性规划与发展前景；多民族文化底蕴与纯净朴实的民风；扎实的基础设施建设与日益发展的便利交通；大生态、大健康、大旅游等产业同步推进。”这些因素都是中国文旅地产试验田，落户万峰谷小镇的理由。
提及与万峰谷的结缘契机，梁上燕用了“有缘”二字。2007年，梁上燕用一个“醉”字向全国推广黔文化，成功将山水黔城打造为贵州乃至全国性的标杆项目。经由此役，梁上燕与贵州结下不解之缘。
2008年，梁上燕受邀前往考察万峰谷地块，不过当时还不到规划的最佳时机。2013年9月，梁上燕同时收到黄果树片区的项目考察邀约。她最终选择了万峰谷，担任后者的首席战略顾问。在游学第二年做出选择之后，梁上燕将游学的重心、理念和资源积淀淋漓尽致地呈现在贵州万峰谷项目。
“海外游学，为的是能够真正从国际化的思考维度，求解区域、城市以及企业可持续发展的路径。”梁上燕表示。期间，她切断了有可能将她拉回到中国式思维的各种联系，“过程是痛苦的，你很容易回到本位的中国式产业思维，难以突破中国房地产传统思维的局限性。”
为此，梁上燕有目的地拜访了葡萄牙、西班牙、意大利等国家在生命科学、探险、建筑、设计、文化、艺术等领域具有全球影响力的世界顶尖专家。
三年研读，一朝天下知。
2015年5月11-13日，英国女王行宫温莎古堡，参加联合国指定咨询机构ICCC（国际关爱组织）国际工作峰会的38位全球各领域的顶尖专家，在此想像、探讨城市与文化可持续发展的可能性。ICCC肩负着一个使命――在全球范围筛选范本，为各国城市在地化文化与旅游的可持续发展提供可借鉴的模板。中国在全球经济发展中的崛起与影响力让其跻身其间。中国代表梁上燕以中国贵州兴义万峰谷为案例做了15分钟专题演讲，成为论坛的话题引爆点。
与会国际专家一开始并不相信，一个中国企业家能够真正具备推动人类发展的国际化、哲学性、人文性系统商业思维、理论模型与在地化实践成果。
从质疑到认同，梁上燕和她的万峰谷征服了与会全球专家，温莎峰会与会国际专家对于中国的旅游目的地投资呈现出的“自然、美丽、原生”表示高度认同，愿意将健康、医疗、餐饮、慈善等多个领域资源带入项目，积极参与合作。她的首个文旅产业样本，站在更高的国际平台与世界顶尖资源平等对话，诠释中国与世界的碰撞。
万峰谷实践背后，是梁上燕一整套的理论架构创新和支撑。
梁上燕发起成立了一只名为中国休闲文化旅游地产基金，未来3-5年的资产管理目标定在了千亿，基金首个落地项目就是万峰谷，梁上燕同时任森万峰谷联席董事L。
在游学期间，梁上燕提炼总结形成了顶层设计方法论，适用于城市、产业及企业可持续性发展战略设计，对于企业战略发展的指导作用，已经从她担任企业战略顶层设计师的多家国内知名企业的战略实践中得到了论证。
“一个更好的战略发展模型，对于企业、城市、区域及国家的最大的贡献在于，其经济活动可以将文化、旅游作为主题经营最大程度地围绕绿色经济而展开。基金的使命，是以一种创新的商业模型在快速城市化发展中，以产业化的系统构建，实现多方共赢。”梁上燕说道。
2015年，万峰谷国际会议中心呈现世间，这个受到黔西南州委、州政府高度重视、肯定的项目，在3月底成功接待了来自于全球20多个国家参加“美丽乡村万峰林峰谷”的世界级专家、学者和嘉宾。在她的规划中，这里将成为一个世界级的文化艺术健康硅谷，将诞生一张新的世界名片。
万峰谷实践仅仅是一个开端。据梁上燕透露，下一个文旅产业项目将可能在新疆。
文化旅游地产策划范文5
【关键词】温泉度假村 开发模式 研究
一、引言
随着休闲时代的来临，温泉度假村的开发已从传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮。开发模式的创新将成为温泉度假村赢得市场竞争的关键。
目前，我国对温泉度假村开发模式的研究比较少。开发中存在的问题比较多，从模式到项目开发竞相模仿，文化表现过于粗糙，缺少历史典故，淡旺季落差大，没有形成品牌等（王亚辉，2008）；温泉度假村旅游产品的开发应采取重新定位、设计宣传口号、引入民俗文化、借名牌发展的四大开发策略（陈燕娥，2006）；将市场营销理念贯穿到整个企业当中（赵英华，陈素娟，2009）；将其建成集高尔夫、温泉、商务会议、会展、体育休闲运动、文化、美食于一体的度假村（蔡斌，2005）。
河南温泉旅游资源丰富，但知名温泉旅游产品少，温泉旅游开发有待提升。本文通过对河南省现有温泉度假村开发模式的归纳梳理，提出河南省温泉度假村开发模式创新的思路。
二、研究方法
本文通过对河南省营业中的32家温泉度假村的开发模式进行分类总结，采用经验研究与个案研究相结合、定性分析与访谈的方法。数据来源于第一手资料和第二手资料。第一手资料主要包括旅游相关从业人员访谈和实地考察两部分，第二手资料主要来自四个方面：企业内部材料；国内外中英文期刊、书籍等；国内外主要旅游网站资料；旅游统计资料。
三、河南温泉度假村开发模式分类总结
尽管河南温泉度假村开发整体来说比较落后，但实际上一批先行的温泉度假村已经在多年经营实践中，通过自己开发模式的创新，获得了一定的市场地位。
（一）城市温泉度假村模式――“温泉+会议休闲”
“城市温泉会议”模式，是河南省温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式之一。 在河南该模式依托于省会郑州和各主要旅游城市，如安阳、洛阳等。此模式主要利用温泉的“休闲养生”价值吸引团体会议市场，是河南温泉度假村最基本的开发模式，占河南温泉度假村开发模式34.4%。此类温泉度假村对资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也最容易成功。
但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假村的主题定位、产品特色、经营水准提出了较高的要求，特别需要从项目初期进行高水准的策划规划。在营销的过程中，应多种渠道并用，以获得预期的经济效益。
（二）近郊温泉度假村――“温泉+地产”
在全国房地产热的引领下，资本不断向地产转移，为了增强地产的吸引力，不少企业将目光投向旅游地产。温泉在健康养生与旅游休闲上蕴含的巨大价值，为旅游地产的开发创造了突出的优势，以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，近郊温泉度假村――“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。
河南以郑州的江南春泉度假村、果岭温泉度假酒店为代表将温泉与旅游地产完美结合。近郊温泉度假村利用便利的交通与得天独厚的区位优势，再配以尊贵豪华的软硬件配套设施，广泛吸引了高端游客的目光，获得地产开发与度假村开发的双赢。笔者认为，“温泉+旅游地产”的开发模式仍将是未来温泉度假村开发最为重要的模式之一。
（三）景区温泉模式――“温泉+景区”
“景区温泉”模式是指以知名的山岳、文化资源为依托，充分利用当地的温泉资源，创造独具特色的温泉度假村来占领市场的开发模式。这是温泉度假村开发中常见的开发模式，占河南温泉度假村的这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造将温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，目前，此类开发模式在河南主要分为两种类型：
（1）依托山岳型资源型。山岳型温泉度假村有8家，占河南温泉度假村中总数的34%，是主要的温泉度假开发模式之一。此类温泉度假村大多依山傍水，自然环境幽雅，四季气候宜人，度假村内外青山绿水、蓝天白云，湖光山色，茂林修竹，置身其内，犹如置身一副美丽的山水国画中，游人络绎不绝，客源市场丰富，成为除“城市温泉会议”模式温泉度假村之外又一主要度假村类型。
（2）依托文化资源型。河南是文化大省，温泉文化深厚，其中以辉县百泉和鲁山的“上汤、中汤、下汤”尤为著名，但目前河南此类型的度假村占比较少，主要景区有辉县百泉、鲁山下汤温泉度假村和鲁山玉京温泉三处。在调查过程中发现，此类景区存在两个问题，以百泉为例，南水北调使温泉水源受到影响，应积极探索开发新模式；下汤温泉与玉京温泉的文化挖掘过浅，主题定位较模糊，目标市场存在混乱，在激烈的温泉旅游市场竞争中，必然导致盈利状况欠佳。笔者认为：文化型温泉旅游开发应该深入挖掘温泉的文化内涵，以文化为主线，以养生为主题，以休闲度假为导向，探索文化型温泉度假村的生存之道。
（四）主题温泉休闲乐园模式――“温泉+主题游乐”
文化旅游地产策划范文6
关键词：旅游房地产 现状 对策
一、旅游房地产概述
1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。
2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。
二、成都旅游房地产开发现状
目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：
1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。
2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。
3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。
4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。
5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。 三、成都旅游房地产发展对策
