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财产税的特点范文1
（一）财产课税体系的比较
广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较
据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较
1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题
目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面
1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围
1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据
1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率
1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系
1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题
1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
财产税的特点范文2
（一）财产课税体系的比较广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%.由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%.据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%.由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
财产税的特点范文3
【关键词】税种，分类，流转税，行为目地税
一、背景介绍
由于研究的目的不同，对税收分类可以采用各种不同的标准，从而形成不同的分类方法。其中，按课税对象的性质或特征可以将我国现行的18个税种分为五类：流转税、所得税、财产税、资源税和行为目的税类。
二、按课税对象的性质进行税种分类
文章主要对车辆购置税、城市维护建设税、土地增值税的分类提出与主流不同的观点，同时提出充分的论证。我认为，作者之所以会提出这样的分类方法主要基于对五大类税各自的特点、各税种的税收要素以及分类方法内涵的把握进行的，具体如下：
（一）流转税类。流转税指商品生产、流通环节的流转额或者数量以及非商品交易的营业额为征税对象的一类税收。其特点为：第一，以商品、劳务的销售额和营业收入作为计税依据，一般不受生产、经营成本和费用变化的影响，可以保证国家能够及时、稳定、可靠地取得财政收入。第二，一般具有间接税的性质，特别是在从价征税的情况下，税收与价格的密切相关。因此，流转税、消费税、营业税、关税属于流转税。同时作者又提出，将车辆购置税和城建税也作为流转税，这是有一定理论依据的。
将车辆购置税作为流转税而非行为目的税，作者虽然没有明确说明理由，但我的理解如下：既然是按课税对象的性质而非课税目的来划分，车辆购置税对购置使用的特定车辆按其价款征收10%的比例税，为在流通环节征收，具有流转税的性质。
将城市维护建设税作为流转税而非行为目的税，是由于从城建税的课税对象性质来分析可以说是一种附加税，其应纳税额是按纳税人在纳税期间应缴纳的增值税、消费税、营业税额之和的一定比例来计算的，而这三个税都属于流转税，故按其本质来说城建税理应属于流转税。但是，我认为将其称作“城市维护建设税”是不确切的，因为现行的“城市维护建设税”不但在城市范围内征收，也在县城、乡镇范围内征收，应将其称作“城乡维护建设税”更为确切。
（二）所得税类。
所得税是以收入减去成本费用后的收益为计税依据，具有直接税的特点。将企业所得税、个人所得税归入所得税类毫无疑问，除此之外，作者还将土地增值税归入所得税类而非资源税或财产税，理由如下：土地增值税的课税对象是纳税人转让房地产的销售收入减去成本、费用后的收益，而不是土地资源或房产价值本身。作者认为，土地、房屋是课税对象的载体，而不是课税对象本身，因此将其归入所得税时合理的。
（三）财产税类。
财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。财产包括一切积累的劳动产品、自然资源和各种科学技术、发明创作的特许权等，国家可以选择某些财产予以课税。财产税属于对社会财富的存量课税。它通常不是课自当年创造的价值，而是课自往年度创造价值的各种积累形式。其特点为：第一，土地、房屋等不动产位置固定，标志明显，作为课税对象具有收入上的可靠性和稳定性;第二，纳税人的财产情况，一般当地政府较易了解，适宜由地方政府征收管理，有不少国家把这些税种划作地方税收;第三，以财产所有者为纳税人，对于调节各阶层收入，贯彻应能负担原则，促进财产的有效利用，有特殊的功能。因此，将房产税划分为财产税无疑是合理的，将应税车辆和船舶按其计税依据和年税额标准计征的车船税划分为财产税也是无可置疑的。
（四）资源税类。
资源税是以各种应税自然资源为课税对象、为了调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用而征收的一种税。资源税分为级差资源税和一般资源税。级差资源税是国家对开发和利用自然资源的单位和个人，由于资源条件的差别所取得的级差收入课征的一种税。一般资源税就是国家对国有资源，如我国宪法规定的城市土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，根据国家的需要，对使用某种自然资源的单位和个人，为取得应税资源的使用权而征收的一种税。因此，以矿产品和盐为课税对象的资源税应纳入其中。同时，城镇土地使用税为在城市、县城、工矿区、建制镇范围内的单位和个人，以实际占用土地的面积为计税依据征收的一种税，根据经济发展水平和人均耕地状况适用地区幅度差别定额税率，具有明显的资源税级差调节的特点，因此也应将其归入资源税类。
（五）行为目的税类。
行为目的税是以纳税人的某些特定行为为课税对象。其特点为：可选择面较大，设置和废止相对灵活，具有因时因地制宜制定具体征管办法，有利于国家限制和引导某些特定行为而达到预期的目的。行为目的税法一般适用于国家为实现某些经济政策、限制特定行为并为达一定目的需要而制定。因此，以在经济活动中签立的应税凭证为课税对象所征收的印花税，为对特定行为征收的税。契税是对土地、房屋权属的承受者征收的税，是对承受土地、房屋权属这一行为课税属于行为税。对于耕地占用税，作者将其划分为行为目的税而非流转税，我想是由于流转税具有所有权转移的特点，而纳税人对耕地仅仅拥有使用权而不拥有所有权，耕地占用税和车辆购置税具有一定的相似性，但由于这一差异故不能将其作为流转税;耕地占用税和城镇土地使用税也具有一定的相似性，两者都具有级差调节的特点且课税对象均为土地，作者将耕地占用税作为行为目的税而非资源税，我想是由于耕地占用税是对占用耕地用于非农业活动这一行为按照规定税额一次性征收而非像城镇土地使用税每年征收，故将其划分为行为目的税。最后，由于烟叶税是国家引导烟叶种植和烟草行业健康发展的政策导向，是国家对烟草实行“寓禁于征”政策的延续，故将烟叶税划分为目的税。
参考文献：
财产税的特点范文4
首先在税制改革与税收增长关系层面，结构性减税与税收增减不一定同向。
减税分为政策激励性和税制改革性两种情况。前者通过减轻部分纳税人税负实现阶段性政策目标；后者则通过变动税制要素实现全社会的税负公平负担，是相对长期的制度安排。就基本面而言，我国现阶段正在进行的是税制改革性减税。
2009年起我国结构性减税呈现系统化局面，涉及所得税、流转税和财产税三个税系。如营业税改增值税，是要把按增值税额课税的方式扩大到所有商品和劳务的流转，从而减少重复课税；再如个人所得税改革，是要缩减征税范围。
正是因为当前结构性减税的制度特点，部分人将结构性减税等同于税收大幅减少，进而对当前的税收增长感到疑虑。而事实上，税制上减负与税收额增减不一定同向，因为税制只是影响税收额的一个因素。发生税制性减税时，会直接减少单位GDP税额，税额总量却不一定减少。比如增值税改革，转型后税收额仍然增长的关键是应税产业规模继续在扩张，物价在上涨。
换一个角度看，税收能否正常增长直接决定政府执政目标能否实现。我国正处在社会福利体系再造时期，重点是通过财政再分配手段来托高中、低收入群体的公共产品享用水平。所以，实施结构性减税，并不意味着形成税收最少化格局，而是要实现量能课税目标。
因此，选择结构性减税措施，须以公平税负为目标。具体要做到：一是要继续依法征税，防止偷漏税；二是推进资源税和房产税改革，探索建立环保税制；三是通过营业税改征增值税促进产业结构调整。
其次，在结构性减税过程中要处理好税类之间的协调性问题。
从税收结构看，流转税占比达70%多，所得税占20%，财产税占10%，近年实施的结构性减税，流转税和所得税都在减收，为平衡计有必要增加财产税。
先看流转税，这是下一步改革着力点，如营业税改征增值税。近年改革已使增值税和营业税减收5千多亿元，流转税减收已达高限。我国是一个产销大国，高速经济增长的实质是产销规模扩张促成增加值连环叠加，如果流转税税率过低，会对税收与经济增长合理联动机制产生负面影响。
所得税方面，鉴于提高个人所得税阻力很大，再上调企业所得税税率会挫伤企业自主投资积极性，提高直接税比重在中国行不通。
所以从三个税类平衡的角度，有必要增加财产税。资源税属于财产税，其分步由从量计征改为从价计征，可以约束资源耗费，应着力推进，但前提是加快营业税改征增值税。房产税改革属于财产税增收，设计房产保有课税制度既要考虑收入调节，也要考虑民众接受度。
最后是妥善处理税收与非税收入之间关系，其难点是收入源如何在税和非税之间切分。具体讲有两大问题：
一是房地产的税费关系。比如在个人住房保有课税问题上，目前在房地产开发和流转环节已经征收了一些费用，其中有的是以政府性基金形式征收的，比如土地出让金，这些费的收入占税收的比重相当高，如果对个人住房保有课税，需要理清前端的收费。
二是社会保障缴费与所得课税之间的关系。所得课税和社会保障缴费实际上都是针对收入余额征收，两者自然存有相互挤占关系。目前的处理办法是把社会保障缴费在税前列支，但并不能完全解决问题。实际上核心难点是两方面负担率的平衡。从我国现实出发，还是要减轻个人所得税负担，把征收空间让给社会保障缴费。
从方向上看，今后还要继续加强非税收入的规范管理：一是要把所有非税收入分类纳入预算管理，重点是政府性债务收入；二是清理不合理收费；三是控制类似罚没收入，防控超标罚没。
财产税的特点范文5
关键词：房地产税制 房地产税收体系 房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五） 房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。 我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。 房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。 房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。 因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自主权。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。 为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社 2000年版。
（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。
财产税的特点范文6
[关键词]财政支出资本化;房地产价格;财产税
一、文献回顾
税收与公共服务资本化到房地产价值的研究最初是由Oates[1](1969)开始的,他采用中小学教育的投入量来代表公共支出水平,选择纽约周围新泽西东北部的53个城镇的社区样本,运用两阶段最小二乘法进行了横截面研究,通过对社区房产价值与地区税率和公共品提供水平的回归分析,Oates发现一个地区的住房价值与财产税呈显著负相关,而与公共服务水平呈显著的正相关。Pollakowski[2](1973)对Oates的变量选择和最小二乘法进行了批评,并利用其修正后的模型对旧金山、奥克兰和圣何塞(San Francisco-Oakland-San Jose)地区的数据进行实证检验,发现税收对房价起着负效用,公共支出对房价起着正效应,但是同时发现,这些结论对于模型的具体选择表现出很大的敏感性。Oates[3](1973)随后对这篇文章进行了回应,他对先前的检验进行了修正,在原模型的基础上加入了除教育外的其他服务支出,最小二乘估计结果显示,其他服务支出对房价有正效应,而财产税的效应比先前的研究更为突出,说明先前的研究低估了财产税的作用。
Harris[4](2001)发现老人的比例与地方的学校支出之间表现出适度的负相关,而与联邦政府支出呈现强烈的负相关,这说明联邦政府的支出对房价没有影响,而当地学校支出则对房价有显著的影响。Brunner 和Balsdon[5](2004)利用加利福尼亚地区潜在投票者的观察数据进行研究,发现随着年龄的增加,对学校支出的支持下降,但是,年长的投票者对当地学校支出的支持率高于对联邦支出的支持率,因此,他们认为,当地学校支出资本化到房价中了,而跨代之间的利他行为对他们做出支持当地学校支出的选择起到很重要的作用。Hilber和Mayer[6](2009)试图说明学校支出资本化到房地产价值上,会鼓励那些没有小孩的家庭也支持对学校的支出,他们用新待开发的土地供给量来表示资本化的程度,此外,他们利用46个州的学校区域的数据来扩展这一结果,研究表明,每个学生的支出与已开发的土地比例呈正相关,不过这种正相关关系仅仅存在于那些平均居民(median resident)是房屋拥有者的情况,而且对于有更多不使用学校教育服务的老年人的地区来说,这种正效应更为强烈,他们的结论同时支持着资本化能够鼓励永久性的公共支出条款,同时也对老年人为什么支持当地教育支出提供了新的解释。
在国内的文献中,对公共支出资本化方面的研究还很有限,胡洪曙[7](2007)认为房产价值到底是降低、升高还是不变,取决于财产税与地方公共支出的转换系数及地方公共支出的效率系数。高凌江[8](2008), 周京奎、吴晓燕[9](2008),梁若冰、汤韵[10](2008)的研究都表明政府支出与住宅价格有显著的正相关关系。谢文盛(台湾)利用极大似然的方法,以台北市1968年至1994年时间序列数据,分析公共支出与税收对于房价的影响。研究发现,无论是总支出还是各类别的公共支出,都与住宅价格呈正相关关系,财产税则与住宅价格呈负相关关系,并且这种相关关系长期稳定。此外,各项公共支出对于房价影响大小依次为教育文化、警政支出、交通支出、卫生支出、其他支出及区域支出。而且在财产税收入与公共支出同时增加一单位,并且若将收入全部用于某一特定公共支出时,对于房价仍存在正面的影响,即公共支出的正效应要大于财产税的负效应。其中又以警政、卫生、教育文化及交通等四项支出的影响最大,但若将增加的财产税收入平均用于各项公共支出时,房价却因此而降低。
二、实证模型与数据
(一)数据来源
本文的数据主要来源于中经网数据库和中国统计年鉴,被解释变量选取了自1999年至2008年的全国30个省市商品房屋平均销售价格,解释变量选择了全国各省市的固定资产投资量、财政支出、建成区面积、人均国内生产总值以及虚拟变量,为了研究的方便和结合中国内地的特点,数据方面本文没有包含、港、澳及台湾的数据,为了满足线性化估计的需要,并消除异方差的影响,在处理数据前对所有原始数据进行自然对数处理。在各种解释变量中,我们最为关心的是地方财政支出总量和商品房屋平均销售价格之间的变量关系,通过观察这些变量在回归结果中系数是否显著以及符号如何来研究各省份财政支出是否资本化到房价上。
(二)变量的选择
1.地方财政支出。通常情况下,财政支出的持续增加,会通过公共基础设施、公共服务水平的提高,吸引更多的人才前来生活和工作,进而带来房地产的需求增加,财政支出在经过一段时间之后,最终会表现出房地产价值的增加。
2.固定资产投资。固定资产投资总量、结构的波动及其形成的资本都会对国民经济运行产生影响。一般情况下,随着固定资产投资的日益增长,会提高地区的基础设施水平,在促进地区的经济增长的同时,也会推动房地产价格持续上涨。
3.人均GDP。人均GDP反映的是一个地方的经济发展水平的好坏,人均GDP的快速增加,反映的是地区的经济发展较为迅速,一般情况下,经济发展越迅猛,其房地产的价值增加越快,显示出人均GDP与房地产价值之间的正相关关系。
4.建成区面积。由于我国的城市化水平的统计口径不同,数据上的原因使得我们很难直接从城市化水平来寻找其与房价之间的计量关系。但是可以通过其他的指标来从侧面反映城市化的水平,如建成区面积、公路里程等等。本文选择了建成区面积来间接反映城市化的水平。
5.地区虚拟变量。地区虚拟变量表示我国东中西各个地区之间的地区差异对房价的影响,本文选择东部地区城市变量值为1,中西部地区城市变量值为0,如果解释变量结果显著,则表明东部地区与中西部差异明显,反之亦然。
(三)数据描述
从下图我们可以看出,不同的地区房价增长趋势有所不同,北京、上海两地的房价增幅明显要高于其他的地区。但是,从总体上看,大部分省市的房价增长状况还算平稳。我国各省市的人均财政支出逐年稳步增加,呈现出比较平缓的增长趋势。各省市的房地产价格与人均财政支出之间表现出较为明显的同步增长。
(四)模型
根据中国的具体特征和本文的研究特点,我们设定的基本模型为:
lnREPit=α+β1ln(pFisit)+β2lnREPi,t-1+β3ln(pGDPit)+β4lnpAreαit+β5lnpFixit+β6Dum+εit,i=1,2,……,N;t = 3, 4, ?, T [JY](1)
其中,REPit表示(n×1)阶我国各省市房地产价格计量模型的被解释变量向量,在本文中表示地区i在t年的各省商品房平均销售价格,REPi,t-1表示地区i在t-1年的商品房平均销售价格,FisOit为(n×1)阶t时期i地区财政支出总量,pFisit表示(n×1)阶t时期i地区人均财政支出量,pFixit为(n×1)阶t时期i地区人均固定资产,pGDPit为(n×1)阶t时期i地区人均GDP;pArea为t时期i地区人均建成区面积,Dum表示东中西三个地区的虚拟变量,其中,东部地区值设为1,中西部的值为0,εit为(n×1)阶正态分布的误差项向量。
考虑到模型中滞后被解释变量的存在,可能会出现序列相关性,从而使得到的结果有偏,为改进估计结果,本文还对原模型进行了系统GMM估计。一般地,因变量滞后项系数值的OLS估计量偏大,而固定效应估计的系数值则会偏小,因而通过系统GMM估计的滞后项系数的值应处于混合OLS估计和固定效应估计之间。
三、计量结果分析
为了选择合适的面板数据模型,首先利用拉格朗日乘数(LM)检验判断,默认的原假设是选择混合回归模型,结果否定原假设,因此先排除混合回归模型,然后再利用Hausman (1978)设定检验来判断是选取固定效应模型还是选取随机效应模型,由于Hausman检验是假定使用随机效应模型,结果显示否定原假设,因此,我们选择固定效应模型,得出的结论如下:
从上表的三种计量方法结果比较来看,系统GMM的房价滞后一期系数在固定效应和混合OLS之间,表明系统GMM的估计结果未因弱工具变量问题而导致严重的偏误。二阶序列相关Arellano-Bond AR (2)的检验结果表明方程中误差项不存在序列相关,因此,本文设定的动态一阶自回归模型是合理的。此外,从Hansen检验和Sargan检验的结果来看,系统GMM检验的结果是稳健的。
从得到的计量结果来看,人均GDP和与房价的相关性显著,系统GMM在1%的水平上显著,而且这个结果是稳健的,说明城市经济发展水平对房价的影响较大,具有显著的推动作用,地方的经济发展在很大程度上体现在房地产价格上,带动了房地产业的发展。
建成区面积与房价的影响呈现正负两种效应,一方面,建成区面积从一个侧面反映了城市化水平,因此,建成区面积越大说明城市化水平越高,会带来房地产价格的上涨,随着我国城市化进程的不断推进,带来大量的农村人口向城市转移,必然会带来对城市住房需求的增加,从而推动房价的进一步上涨,表现出房价与建成区面积呈现正效应;另一方面,人均建成区面积越大,即城区面积越大,根据微观经济学理论,在需求不变的情况下,土地供给的增加必然会造成地价的下降,进而导致房地产价格的下降。从计量结果来看,呈现出正效应,但结果不显著,而且系数小。因此,建成区面积大小并不能充分说明房价的上涨或下降。
人均固定资产和房地产价格的关系也有正负两方面关系,一方面,从需求来看,人均固定资产越大,对房地产的需求就会减小,从而会使得房地产价格下降;另一方面,房地产价格和固定资产投资呈正相关,固定资产的投资的增加会推动房地产价格的上升。从本研究的结果来看,这两种效应有一定的相互抵消,表现出负效应,但系统GMM估计结果并不显著。这说明人均固定资产增加带来的房地产需求减小的效应大于固定资产投资增加推动房地产价格上升的效应。此外,我国政府从2002年以及2005年开始对房地产市场的调控,而这也可能是造成固定资产投资对于商品房价格起到负效应的一个原因。
对滞后一期的商品房价格对房价的影响显著,系数值较大,且有明显的正效应,并且都在1%的水平上显著,说明我国的房价具有明显滞后性,上一年的房价会对当年的房价有预测作用,从而呈现出房价不断上涨的趋势,表现出惯性的趋势。房地产从投资、自住、商用等各个角度而言都具有较大的投资空间,只要人们预期房价上升获得的收益大于成本,他们就会购买商品房,人们这种适应性预期将会对房价波动产生较大影响,而这种预期如果是非理性的,会使房价脱离真实价值,出现泡沫。
在地方财政支出方面,回归结果显示,地方财政支出水平对房价有着非常重要并且明显的作用,固定效应模型和系统GMM估计结果都在1%的水平上显著,而且系数值都较大,说明不同地区财政支出水平的差异会逐渐累积成为房地产价格上涨的一个重要因素,房地产作为一种不可任意转移的有形资产具有一定的特殊性,各个地区持续高水平的财政支出,经过一段时间的积累,会通过房地产价值的增加体现出来,其突出表现就是房地产价格的快速上涨。
由于我国实行的是一种中央和地方的税收分成制度,这就决定了地方政府不可能像美国那样主要通过财产税弥补公共服务支出成本,而是呈现出地方与中央的财政博弈以及地方之间的竞争的现象。从税收到公共服务支出再到房地产价值增加的各个环节中,税收与财政支出的联系并不紧密。这就造成那些能够自由迁移的投资者、大中城市的高收入阶层在不增加税收成本的情况下坐享房地产价值增加带来的收益,客观上增加了对大城市、中心城市的房屋需求,从而推动了房地产价格的进一步上涨。
从上面的实证分析我们看出,地方财政支出资本化到房价上,增加了房地产价值,使得房屋所有者受益,但是他们并不为此负担税收,此外,由于公共支出使得房地产价值增加,但公共支出的来源即税收的承担者又并非是直接受益者,从而造成受益者和承担者不匹配,违背了受益原则和公平原则,这种不合理的状况如果持续下去,必然会导致贫富差距加大,加剧社会的矛盾。
四、结论与政策建议
本文通过计量模型对中国30个省区1999-2008年地方财政支出水平与商品房平均销售价格进行了实证研究。得出以下结论:我国的地区财政支出与房地产价格呈正相关关系,地方财政支出对房价有明显的促进作用,各个地区持续高水平的财政支出,经过一段时间的积累后,最终会资本化到房地产价格上来,而这种效应又具有一定的循环累积效应。至于地方财政支出对房价影响存在的区域差异的原因比较复杂,可能与地方公共服务设施差异、地方政府的管理水平差异、投资环境、人文环境、地理环境等有关。
从实证结果我们可以看出,我国存在着财政支出资本化的现象,地方政府的财政支出通过改善基础设施服务的方式,经过一定时间的积累会资本化到房价上,表现为房地产价值的增加,从而推动我国房地产价格的迅速增长,助长房地产价格的泡沫。
在现行的体制下,地方政府的财政支出带来房地产价值的增加,而政府并未从中获得与成本相匹配的收益,即收益与成本并不相称。此外,那些享受到房地产价值增加收益的人却并没有为此付出成本,从而违背了税负的公平性。这种情况的长期存在,会造成有更多房地产资产的人通过政府的公共支出不断地增加财富,而没有房地产资产的购房者则越来越无法承担房价的不断攀升带来的压力,最终会带来贫富差距的进一步拉大。
要从根本上改变这一现状,必须通过税收的调节来完善房地产市场,使房地产价格合理化,同时使成本与收益相匹配,因此,财产税的征收成为近年来研究和争论的热点。①考虑到土地与房地产价值难以分割和紧密相连的特性,城镇土地使用税针对城镇土地课税,税收的目标和作用与房产税相似,建议将房产税和城镇土地使用税合并,设立统一的财产税。并适当扩大财产税的征税范围,由工商物业扩大到居民住宅,彻底改变当前房地产保有环节税收计税依据混乱的现状。
财产税是国家税收体制改革中的重要一环,开征财产税,主要在于完善国家税收和财政体制,仅仅通过征收财产税来平抑房价,规范房地产开发秩序,完善房地产市场的发展,通常是不现实的。要解决我国的房地产价格持续快速上涨带来的种种经济和社会问题,还需要政府宏观调控、经济法律制度和金融领域的配合,只有各方面达到协调发展才能从根本上解决我国房地产市场存在的种种问题。
注 释:
①由于物业税的提法在学术上尚存争议,为了学术规范,本文采用财产税的说法(Property Taxes)。
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[3]Wallace E. Oates (1973):“ The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: A Reply and Yet Further Results", The Journal of Political Economy, Vol. 81, No. 4 (Jul. - Aug., 1973).
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Capitalization of China's Financial Spending and Real Estate Price
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