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经济适用房相关政策范文1
笔者从沈阳市经济适用房投资额及经济适用房竣工面积两方面进行分析,得出当前沈阳市经济适用房的供给状况。1.沈阳市经济适用房投资额分析沈阳市经济适用房的投资额变化较大,根据统计数据,2003年和2005年的投资额均比较低,2006年上升到最高值,2007年和2008年逐年减少,而2009年和2010年逐渐增加,但是占住宅投资额的比重却有所降低。沈阳市住宅投资额、经济适用房投资额及经济适用房投资额占住宅投资额的比重数据如表1所示。由于经济的迅速发展,沈阳市整个住宅市场的投资额变化比较大,所以经济适用房投资额占住宅投资额比例变化较大,其中2000年的比例是18.28%,到2003年三年来持续降低到1.47%,2004年回升到4.42%,2005年又下降到0.56%,2006年上升到7.85%,之后呈现逐年下降的趋势,到2010年比例为2.77%。沈阳市经济适用房投资额占住宅投资额比例动态图2.沈阳市经济适用房竣工面积分析近几年,沈阳市房地产业发展很快,根据2002—2010年统计数据可见沈阳市2002年经济适用房竣工面积占住宅竣工面积比例是14.21%,2003年骤降到4.17%,之后到2006年提升了2.7个百分点,达到6.87%,2007年上升到16.73%,达到近几年来的最高值,随后两年的数据逐年下降,2009年所占的比例是1.96%,两年来下降了14.77个百分点,平均每年下降7.39个百分点,下降速度很快。从2002年至2009年沈阳市住宅竣工面积、经济适用房竣工面积及沈阳市经济适用房竣工面积占住宅竣工。
沈阳市经济适用房供给存在的问题
在经济适用房的推行过程中也表现出一些问题。1.经济适用房投资比重不断下降经济适用房的建设是依靠政府优惠政策而进行的,即只有得到政府在经济上的全力支持,经济适用房才能健康快速的发展。自2000年以来,沈阳市经济适用房投资额占住宅投资额的比重骤降,到2004年开始有所回升,但是到2005年下降到了近十年来的最低值,2006年比重回升较大,之后几年又逐年下降,虽然其中某些年份下降幅度较小,但总体发展趋势是持续下降的,这必然引起经济适用房在供给上的严重不足。现阶段,经济适用房的建设规模远远达不到社会的需求量,这是房地产结构不完善的主要体现,也是导致房地产价格不合理的重要原因[3-4]。2.经济适用房竣工面积占住宅竣工面积比例小除了2007年沈阳市经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比例有较大回升之外,近几年来持续下降到2009年的1.96%,说明近几年沈阳市计划中的经济适用房建设速度较慢,建设竣工面积持续下降,未完成的施工面积较大。导致沈阳市经济适用房供不应求的现象加剧,从而导致经济适用房的供给结构不合理。3.缺乏经济适用房信息管理技术近年来,信息技术被各行业广泛利用,有助于建立综合信息监管平台,实行实时动态管理,定期汇总分析,为领导科学决策提供依据。而在经济适用房的管理方面,信息管理技术相对落后,不利于掌握沈阳市经济适用房最新动态,不利于改善沈阳市经济适用房的供给结构。
经济适用房相关政策范文2
入家庭住房问题的主要手段。在过去十年的发展过程中，我国的经济适用房建设、
管理和分配环节产生了一系列的问题，本文通过分析我国经济适用房存在的问题及
现象，在总结吸收各种研究知识的基础上结合实际提出了相应的改进对策。
[关键词] 经济适用房；问题；对策
一、引言
目前我国房地产迅速发展，房价居高不下，与大量中低收入家庭的支付能力存
在着较大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解决中低收入家庭住房问题的主
要手段。住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责
的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节。我国的住房保障制度主要包括
三大内容：住房公积金制度，提供廉租房以及建设经济适用房。①
经济适用房是具有社会保障性质的商品用房，它同时具有经济性、适用性和社
会保障性三个特点。经济性是指住宅的价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能
力；适用性是指强调住房设计和其建筑标准上的使用效果，同时不降低建筑标准；
社会保障性是指政府提供保障性质的商品性住房满足中低收入家庭的住房需要。经
济适用房作为连接福利房与商品房的桥梁，对于解决中低收入家庭住房需求和提升
中低阶层的住房水平、缓解城市住房压力、保持社会稳定、拉动经济增长、在保障
需求的同时抑制房价具有重要作用，同时也符合是住房市场细分和目标市场定位的
范畴。
二、我国经济适用房制度的缺陷
（一）经济适用房建设运作模式不合理
1、经济适用房既不“经济”也不“适用”
我国经济适用房制度的主要目的就是为中低收入家庭提供既能满足他们的住房
要求又能让他们能够承受经济的房价。但由于经济适用房与同区域的商品房相比定
价较低，利润空间小，开发商为了降低成本只能扩大房间的面积，目前市场上的经
济适用房的面积都在 100m2以上。这样一来，即使经济适用房的单位面积房价较低，
但是总房价仍然很高。中低收入的家庭购买经济适用房主要是为了满足家庭的居住
需要，而没有必要为了如此大的房屋面积而增加自己的购房负担。同时一部分高收
入者通过不法渠道购买经济适用房，作为出租或炒卖的投资品，导致经济适用房旺
销，诱使经济适用房越盖越大，越盖越豪华，而给真正的低收入者带来更重的购房
负担，形成了恶性循环。②虽然目前的经济适用房的房价比同区域的商品房的房价低，
但是针对中低收入家庭的支付能力来说仍然没有优势。政策照顾的中低收入家庭中
许多居民仍然没有能力购买经济适用房。除此之外，市场上的经济适用房为了节约
成本，往往选在城市偏远地区建房，远离市中心，一方面增加了购房者的交通费用，
另一方面偏远地区的配套设施不完善也会对居民产生影响。如果长期都选择再远离
市中心的偏远地区建房，可能会形成所谓的贫民聚集区而加大社会阶层分化，长期
以往可能会给社会和谐带来不安定因素。
2、经济适用房供求关系不平衡
经济适用房是为了解决中低收入家庭而建设的，但是过度的建设经济适用房会
影响房地产市场的正常运作，因此我国目前采取的经济适用房制度是为了解决大部
分中低收入家庭的住房问题，而实际上市场上的经济适用房供应短缺，无法满足大
部分中低收入家庭的需要，这样势必会导致供不应求的现象。
3、经济适用房产权不明晰
目前我国经济适用住房土地所有权主体缺位、产权关系混乱、边界模糊。《土地
管理法》规定，经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使，但并没有规定具
体的操作方案和方法，没有明确各级土地行政管理部门的职责。所以经济适用住房
土地所有权主体事实上是缺位的。这引发了政府各部门对经济适用住房土地管理权
力的争夺和职责的推委，管理相当混乱，滥用国家权力、侵犯经济适用住房其他主
体的产权、渎于职守、等现象都有发生。
（二）销售对象不明确
1、经济适用房的购买对象界定不清晰
根据国务院 1998 年 23 号文件的规定，经济适用房的购买者是中低收入家庭。
而如何根据我国国情和地区的实际情况来界定中低收入家庭是对经济适用房购买对
象界定的关键。国际惯用的做法是将一般居民家庭收入划分成高、中等偏高、中等、
中等偏低、低五个档次，其中高收入阶层与低收入阶层一般都只占极小的部分（大
约各占 10%左右）。而我国现行的经济适用房制度中规定的购买者究竟是哪个阶层或
是哪几个阶层，这一点政府仍没有明确的规定。即使有了明确规定也要根据各地的
实际情况划分收入线才能确定某些家庭属于哪个阶层，实际上目前各地也没有明确
的标准来制定各地的收入线。从 1998 年我国开始建设经济适用房以来，从这项政策
中受惠的绝大多数都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城镇的贫困家庭并没有因
为这项政策而得到好处。③
2、经济适用房的分配方式不科学
由于我国的经济适用房供应不足，往往无法满足市场的需要，因此存在着严重
的供不应求的现象。这样就带来一个新的问题，建成的经济适用房如何分配。根据
现在的市场现状，往往是优先照顾低收入家庭，但是事实上即使只照顾低收入家庭，
建成的经济适用房也无法全部满足，为了保证公平公正原则，一些地区的经济适用
房采取了摇号的方式。这一方式在候选者中随机产生购房者，带有一定的运气色彩，
而且摇号过程并不一定是全程公开的，不能保证其公正性。在武汉的新闻报道中曾
提过，一些专门的团体可以帮助候选人摇得购房资格，那么这样一来，原本公平的
摇号方式也变得不公平了。
（三）政府相关制度法规不完善
1、经济适用房政策定位模糊
经济适用房是社会保障体系的组成部分，是国家为解决中低收入家庭住房问题
而修建的社会保障性质的商品住房。但是国家决定全面推进经济适用房建设，并不
仅是为了满足城镇中低收入家庭的住房需求，其中一个重要推动因素和政策目的是
为了扩大内需，拉动经济增长，在 90 年代中期作为一种宏观经济调控手段承担着促
进中国经济软着陆的“分外”职责，经济适用房成了国家要发展的住房供应体系的
主体。正是这种政策定位上的模糊，使得在实际建设中，经济适用房就注定了要在
政策房与商品房之间摇摆。这种政策定位的模糊带来一系列严重问题，政府监管难
度加大，经济适用房政策不会真正满足普通中低收入者的住宅需求。④
2、配套的法律法规不健全
我国住房保障制度在实施过程中出现过许多问题，比如政府对房地产市场的监
管不力、经济适用房建设运作模式混乱等，这一系列问题的根源在于我国没有相关
的法律法规来确保住房保障体制的正确实施。国外许多发达国家都制定了《住宅法》
类似的法律法规，从法律的角度来明确规定国家要保障居民的居住权利和国家在住
房保障事务中应承担相应的责任，有了明确的法律保障，在政策制定和政府监管行动
中就可以减少许多政策执行成本。与之相比，我国目前才颁布《物权法》，在内容上还
需进一步完善，这样一来，我国不健全的住房保障体系的法律基础必然会带来住房保
障体制的混乱。目前我国的房地产市场是一个缺乏社会保障的商品房市场，片面强调
市场化而忽略了中低收入住房权利，这样的发展是不健康的，不可持续的。⑤
3、政府监管不力
由于政府管理不够规范，监控力度不够，审查不严格，致使有集团、高收入者
购买多套经济适用房用于投资的骗购行为出现，无法保证低收入家庭能够购买经济
适用房。在实际管理中，政府只规定经济适用房的最高限价，而具体的房价则由开
发商自行决定，导致虚列成本、增加建筑面积变相抬高价格的行为比较普遍，政府
监管缺位导致经济适用房价格大大超越了城镇中低收入家庭的实际承受能力，严重
违背了政策初衷。此外，由于经济适用房是政府划拨建设用地，由于行政划拨的透
明性低，许多开发商为了自身的利益，向决策者行贿、拉拢，导致各种“寻租”行
为泛滥。同时，一些政府官员，运用手中的权力，人为地“创租、抽租”，
诱使开发商向他们“进贡”、与他们分享经济利益，这进一步加剧了“寻租”活动的
经常性和普遍性，并且也滋生了政府官员的。
4、经济适用房缺乏完善的退出机制
目前我国的经济适用房制度的相关政策都集中在市场准入方面，对退出机制考
虑较少。目前我国中低收入家庭较多，经济适用房往往供不应求，一些家庭在购买
了经济适用房后家庭收入上涨，不再属于中低收入家庭，那么他们不再是经济适用
房政策的适用对象，按照政策就应该退出经济适用房，将经济适用房让给其他的中
低收入家庭。如何能够兼顾各方的利益和权益是建立经济适用房退出机制的关键。
目前我国没有这方面的规章制度来管理经济适用房的退出问题，即便有些家庭收入
上涨也没有科学的标准来衡量他们的收入是否不属于中低收入家庭，更没有合理的
制度来管理他们的退出问题。
三、我国经济适用房制度的改进对策
（一）建立合理的经济适用房建设运作模式
第一要提高经济适用房的适用性，按照中低收入标准来设计经济适用房，推广
以小户型为主的经济适用房，满足中低收入家庭的住房需要，符合中低收入家庭的
购买能力，改变目前市场上经济适用房规模、面积不合理的现象；第二要丰富经济
适用房供给方式，在大力兴建经济适用房的同时，发展二手房市场和廉租房来解决
中低收入家庭的住房问题以缓解经济适用房紧张的供求关系。二手房尽管性能上无
法与新房相比，但价钱上便宜，面积适中，而且房源多，对于中低收入家庭来说经
济实用。廉租房对于中低收入家庭来说，需要一次支付的金额较少，减轻了他们的
负担，同时也满足了他们的住房需求；第三要完善产权管理制度，
建立共有的产权制度，由国家和购买者共同拥有产权，政府是出资者，而居民作为
购买者和受助者，共同领取房产证，并按照出资比例来行使自身的权利，同时完善
住房产权登记制度，严格管理，控制经济适用房的非法买卖。
（二）严格对销售对象的审核
首先应该明确制定科学的中低收入标准，综合考虑国家平均水平和地区的平均
水平之间的差异。由于房地产具有明显的地区性和唯一性，各地区的地理位置不同，
经济发展不同，人民的生活水平和工资也有差异，因此在制定中低收入标准要结合
当地的实际情况；其次要多方探讨科学的分配方式，目前的经济适用房分配方式还
不是特别科学，购房者主要依靠运气成分，长期运作可能无法使民众满意。建立一
个合理的管理机制，按照申请的顺序或是贫困程度来分配更加合理一些。这样就必
须有完善的登记程序，来保证正确的顺序。
（三）完善相关的制度法规
最基本的措施是准确定位政策。经济适用房是社会保障体系的组成部分，不能
成为完全的市场化领域。国家大力发展经济适用房的核心政策目标应是解决城镇中
低收入群体的基本住房需求，满足人的生存发展权。在现阶段经济发展水平和人们
收入水平已经到达一定高度的时候，经济适用房的政策定位应摈弃原来的扩大内需
拉动经济增长的政策目标，政府主导的经济适用房建设应该理解为是政府对市场失
灵和缺陷的一种弥补和修正。市场经济条件下的部分市场主体由于存在能力差异，
信息不对称和不公平竞争等因素的影响在市场主导的一级分配过程中面临不利地
位，造成收入水平低，贫困和弱势群体的出现，集中的表现是没有能力在商业房地
产市场满足自己的基本住房需求，而政府作为人民利益的代表必须解决这部分群体
的生存困难，在二级分配中向其偏移。所以说经济适用房建设更是一项民生政策、
社会政策，政府应牢牢把握住这项政策的价值取向不偏离。
第二要健全配套法律法规，加强政府监管。完善《物权法》，制定《住宅法》是
完善住房保障体制最根本的要求。从法律的角度来保障经济适用房的建设运作，规
范经济适用房建设中的各种行为，严厉打击各种扰乱经济适用房建设分配的不法行
为。在法律基础上大力增加经济适用房土地供应，缓解供求关系严重倒挂现象，调
控商业房地产市场价格泡沫，严格管理土地出让制度，减少“寻租”行为，杜绝政
府官员和开发商之间的行贿受贿关系。实行最严格的资格审查制度，既要针对地产
开发商，严格招投标制度，充分竞争，保障有资质有实力，管理规范的开发商进入
经济适用房开发市场；也要严格购房者资格审核，制定面向社会公开，内容详细，
身份审核严格的经济适用房购买流程，建立科学的购买者收入界定标准，严厉打击
骗购和高收入者投机行为，保证中低收入群体的利益。再者政府要加强对房价的监
管，并对经济适用房采取政府分配方式，而不是将其推向市场，让开发商定价及销
售。
第三要建立合理的退出机制，通过完善经济适用房的产权制度，对家庭经济状
况明显好转的住户引入合理的退出机制，鼓励其退出经济适用房的补贴范围，可由
政府出资回收住房，将住房再分配，引入新的补贴家庭，形成良性循环。
四、结束语
我国的经济适用房制度是住房保障体制的主要组成部分，自从 1998 年发展以来
取得了一定的成效也产生了许多问题，要解决这些问题，必须从完善相关法律法规
入手，只有政府制定了切实可行的制度并依据制度行事，才能将经济适用房工程开
展下去，成为真正的民心工程。本文主要是对我国经济适用房制度目前存在的问题
进行了整体研究并对这些问题提出了相应的改进对策，但具体的实施措施还需要进
一步研究。
参考文献
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[2] 程平.对经济适用房三种错位的认识与思考.中国房地产金融,2003,(9)。
[3] 张敏.经济适用房存在的问题及相应对策分析.法制与社会,2008,(3)。
[4] 杨洪文.经济适用房建设面临的问题与政策思考.华裔。
经济适用房相关政策范文3
房屋拆迁是实现“全面达小康、建设新**”目标的重要环节，也是加快率先发展、科学发展、和谐发展的重要内容。为完善我市房屋拆迁工作机制，更好地维护被拆迁人的合法权益，强化拆迁保障，提高拆迁效率，有效控制拆迁成本，提出以下意见。
一、完善运作机制，强化属地责任
（一）实行房屋拆迁属地负责制。实行以块为主、属地负责的拆迁运作机制。凡政府投资的拆迁项目，由市政府相应主管部门下达给各区政府，纳入区年度工作目标。各区政府要切实履行依法拆迁、综合保障、综合执法、成本控制、确保稳定和保障被拆迁群众利益等责任，不断强化指挥协调，提高拆迁效率，真正形成拆迁工作整体合力。
（二）实行政府投资项目责任承包制。在拆迁实施前，拆迁人与相关区政府须签订项目责任承包协议，由区政府承担依法拆迁、补偿安置、成本控制、安置用房建设和拆迁稳定等相关责任，同时应明确由拆迁人按拆迁房屋建筑面积10元/平方米标准，向承包人支付项目协调管理工作经费。
（三）实行拆迁目标绩效考核制。各区政府的年度拆迁任务完成情况（包括依法拆迁、补偿安置、成本控制、安置用房建设、拆迁稳定等）将作为当年综合考核评比的重要参考依据，列入各区政府的被考核内容。对按时按质完成拆迁目标的，将按照拆迁房屋建筑面积2元/平方米标准予以奖励。
（四）完善拆迁工作联动机制。注重发挥有关部门的保障作用，不断增强拆迁综合保障能力。各行政执法部门要积极发挥职能作用，加大综合执法力度。监察机关要对各区和相关部门加强监督检查，对违法违纪问题开展责任追究。宣传部门要坚持正确的舆论导向，积极营造依法拆迁的良好氛围。公安、司法机关要严格执法，严厉打击拆迁中以暴力或恐吓手段敲诈勒索、寻衅滋事、阻挠依法拆迁的违法犯罪行为，切实保障依法拆迁的社会环境。努力通过各部门的共同努力，尽快建立并不断完善条块结合、上下联动、密切协同的拆迁工作联动机制。
二、完善配套政策，强化拆迁保障
（五）加大城市房屋拆迁产权调换房的建设筹集力度，拓宽产权调换房的来源渠道，提高产权调换房的提供比例。按照“分散建设为主、集中建设为辅”的原则，强化规划引导，在土地出让时，有计划、分步骤地统筹配建一定数量的产权调换房源。坚持以被拆迁群众的住房需求为导向，从经济适用房、中低价商品房和社会房源中，多渠道筹集90平方米以下、符合法定要求的中小户型房源。研究制定产权调换房建设筹集的操作办法。充分保障被拆迁群众的补偿安置权利，允许被拆迁人在货币补偿与实物安置两种方式中选择，但禁止同时享受两种拆迁补偿安置方式。
（六）强化经济适用房、中低价商品房和产权调换房的保障供应。市规划局和市国土资源局要切实保证经济适用房和中低价商品房的建设用地。经济适用房的建设任务，由市政府分别与各区签订协议，按年度工作目标的要求加以落实。完善经济适用房和中低价商品房供应拆迁的相关政策，有步骤地放宽供应条件，强化拆迁保障。严格经济适用房和中低价商品房的申购总量控制。推进信息共享，从源头上加强房源控制。市房产局要研究制定经济适用房上市的相关政策，加强上市管理。
三、严格项目控制，强化监督管理
（七）实行拆迁人控制成本的责任考核机制。政府投资项目的主管部门，在下达年度工作目标时，要将依法拆迁、综合保障、成本控制、确保稳定及拆迁有关问题处理等要求，作为对拆迁人的考核内容，落实并强化拆迁人控制拆迁成本的主体责任。政府投资项目的拆迁人，可设立相对集中的拆迁资金账户，用于项目的资金准备，强化集中管理，统筹安排调度，确保拆迁补偿资金及时足额到位。
（八）实行拆迁项目费用总额综合监管制度。市建委、国土资源局要对拆迁项目超前控制、严格把关，为合理确定承包协议提供依据。拆迁补偿资金必须进入拆迁人开设的账户，实行专款专用，并同时接受市拆迁管理部门、金融机构和拆迁人三方的共同监管。新晨
（九）完善拆迁公示制度。全面公开拆迁范围内所有拆迁住户的评估结果、补偿安置情况，通过全过程的公开，强化社会监督，防止暗箱操作。
（十）实行拆迁项目审计制度。凡政府投资项目，都要实行拆迁成本审计制度，切实监督拆迁行为，严格控制拆迁成本。
四、落实主体责任，规范拆迁行为
（十一）落实拆迁人项目控制的主体责任。政府投资项目的拆迁人，要成立专门机构，配备专门人员，做好前期调查和费用测算，形成全面真实的概算依据。同时，要积极筹措拆迁补偿资金，落实产权调换房源。
（十二）严格规范拆迁行为。拆迁人及其委托的拆迁实施单位要严格按照有关规定，依法组织拆迁。对拆迁过程中违反政策、违规操作的行为，市拆迁管理部门依法进行严肃惩处。
（十三）加强拆迁评估的监督管理。进一步加强评估机构管理，严格拆迁评估机构的准入，要筛选一批资质级别高、信誉度好、素质过硬的拆迁评估机构，从事拆迁评估。加强拆迁评估人员培训和评估技术交流，完善拆迁评估机构考核体系。对恶意串通、故意抬高或压低评估价格，造成拆迁当事人利益损失的评估机构，将依法追究其经济赔偿责任和法律责任，甚至吊销其相关资格。充分发挥拆迁评估专家委员会的技术优势，准确把握市场价格。对被拆迁房屋，将以扣除房屋装潢等相关费用后的房屋净价作为评估基准价进行评估。
（十四）加强住房保障队伍建设。落实经费来源渠道，各区房改办的人员经费，从区级财政中解决。
经济适用房相关政策范文4
【关键词】 住房保障;政策;经济适用房;廉租房;住房公积金
一、研究背景
住房问题产生的基本原因,是城市化和工业化的加速发展。由于工业和人口在在城市高度集中,产生了对城市土地和住房供应的巨大需求,推动土地价格和住房价格上涨,超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。大批的低收入居民被边缘化,这为城市的和谐稳定埋下了隐患。随着经济的快速增长,我国城乡居民的收入有了较大的提高,也存在着一时难以解决的问题:房价收入比偏高;居民收入差距扩大。解决中低收入家庭的住房问题,加快构建我国城镇住房保障制度已成为政府在住房领域中的核心内容。
二、我国住房保障制度的相关政策
于住房制度基本政策框架的主要文件有三个:一是1994年7月18日国务院下发的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。文件中首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;二是1998年国务院以国发[1998]23号文发出《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,文件中首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;三是2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,文件中提出,以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,力争到“十一五”期末使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
三、我国住房保障制度存在的问题
1.经济适用房建设管理中存在的主要问题。由于销售对象的范围过大,导致主要受益人发生偏差,财政补贴效益流失。经济适用房的价格太高,面积太大,户型设计不合理。成片开发、集中布置的产生了负面影响。在城市的某些地方划出特定区域集中建设经济适用房,形成经济适用房住宅小区,从表面看,便于操作实施,可以较快地见成效和树立政府为市民办实事的良好形象。从城市规划的角度来说,它容易导致社会阶层在空间上的分化与隔离,不利于社会和谐共处。
2.廉租房体系中所存在的问题。缺乏明确的目标和长远规划,思想认识和重视程度不足,工作力度太小。廉租住房适用对象范围过窄,这种比较狭窄的范围规定,在廉租房体系的培育初期对社会的稳定起到了重要作用。一个社会中总会存在有过渡性的“夹心”阶层,他们无力负担购买经济适用住房的首付款,属于目前住房体系中被忽略的一个阶层。缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道也是廉租房制度实施过程中的一个问题。
3.住房公积金制度中所存在的问题。住房公积金覆盖面窄,公积金累积数额不够,难以发挥很大效用;资金大量沉淀,使用效率偏低,真正用于中低收入家庭租房、购房的比重低,大部分都用于单位建房;管理不够完善,资金违规使用情况严重,有挤占、挪用等违规操作问题;公积金管理工作不规范,大多数地方没有建立健全住房委员会制度,以致公积金的管理实际是地方政府分管领导说了算。
四、对策建议
1.适度发展经济适用住房。经济适用房制度需要规范和完善,在政策框架已经确立的情况下,相关管理部门应当有实施细则,在操作上适度增加公开性,防止在执行过程中走样而产生新的社会分配不公。发展经济适用房可以吸收租售并举的共有产权制度、实行货币化补贴等成功经验,因地制宜采取多种形式。在一般的住房消费循环中,客观上存在着过滤现象,被过滤下来的住房有不少是符合保障性住房要求。在我国住房自有化率已经高达80%的情况下,继续过度发展经济适用房,不利于住宅存量资源的有效利用。
2.以廉租房建设为主,推进社会公平。根据我国城市弱势群体的社会特征、经济状况和住房现状,以及城市住房供应体系现状,制定相应鼓励政策,发展廉租房,扩大廉租房的供应范围,才是目前解决城市弱势群体住房问题的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下,政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主,才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。
3.完善公积金制度,帮助中低收入家庭解决住房困难。要扩大住房公积金的覆盖面与保障范围,重点是扩大非公经济组织中公积金的缴存。住房公积金使用要增加向中低收入家庭的政策倾斜。
参考文献
经济适用房相关政策范文5
【关键词】房地产 经济 政策 建议与措施
一、房地产经济发展调控政策分析
从2003之后我国出台了相关的房地产政策，对房地产的调控主要从信贷方向着手。2003国务院了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再一次声明了房地产是国民经济的一大支柱产业，房地产供求出现了空前的膨胀的局面，经济的发展逐渐失去了控制。次年，国务院出台了相关文件，指出了第二套房的首付比例不能够低于百分之四十。2005年房价依旧飙升不降，央行决定取消房贷优惠政策，并且部分地区的房贷首付从百分之二十上调至百分之三十。但是尽管如此，房价依旧呈现只涨不降的现象。2011年之后出台了“新国八条”，房地产行业有了相对应的改善，但是一直呈现着增长的现象，房价增长缓慢，但是并没有停止增涨。从国家所出台的一系列政策当中，很容易发现我国对房地产的市场调控从未松懈过，从关注角度和重点来说一直都保持着高昂的状态，从整体上改变了房地产的结构，对抑制房价起到了一定的效果。采取了信贷、税收、住房保障等相关手段，并且掌握了房屋经济发展的关键，多次调控的时候都取得了显著地效果，但是房价上涨的局面仍然存在，并没有被彻底的改变。2013年第一次国务院常务会议中，出台了“国五条”的政策，其中包含了稳定房价工作责任制、抑制投机投资性购房、增加普通住房以及地供应、加快保障性安居住房的建设、加强市场监督管理机制等等。这项政策的出台，不再是为了解决新的问题，而是在以往政策的基础之上为了能够稳定问题，从而稳定房地产市场。
二、分析房地产调控中存在的问题
虽然说我国房地产在不断的出台新的政策控制房地产的发展，但是却不能够真正的改变房地产的局面，存在的问题可以从以下方面说起。第一、国家出台的相关房地产政策和宏观经济政策有一定的冲突，宽松的货币政策逐渐加速了货币的供应量和信贷规模的增长，随之而来的就是房价的不断飙升。宏观经济政策的影响直接关联到了房地产经济的发展，导致房地产经济得不到更好地发展。第二、房地产的调控机制尚不健全，没有有效的控制好房价的稳定性。我国的房地产调控机制和政策尚不健全，一般来说处于短效机制模式中，这种情况直接性导致房价控制度降低。从房地产的调控机制来说，没有形成一定的体系，且机制不健全，导致了很多部门在实施政策的过程中不能够形成统一、协调的目的。第三、目前我国的房地产政策尚不完善，变动非常频繁。其中包含了税收、土地、信贷等多方面的内容，一定要保证政策之间的一致性，才能够保证房地产的价格受到一定的控制。第四、从目前我国调控政策来看，并没有进行统一的管理，采取的方法还很单一、市场监管力度并不严格，居民的合法住房权益并没有得到保障，影响了房地产调控的效果。第五、房地产政策在落实的过程中，并没有落实到位，限制了调控的作用。房地产调控政策在地方部门落实不到位，保障性安居工程的建设令人担忧，很多政策在地方执行的过程中出现了，但是并不像文件中所阐述的一样，出现了不属实的现象。从以上内容可以看出，调控的政策是否能够取得一定的效果，这是调控政策的执行是密切相关的。即便我国出台的房地产政策再完美，不落实到实处那么这项政策的出台和没有出台是一样的效果。我国的住房制度还有待提升。我国的住房制度出现了很大的漏洞，正是因为如此才导致了我国房价在不断的攀升。从我国最初的福利分房制度、一直到商品房和保障房共存。我国房价的增长程度可以说呈势不可挡之势、居高难下。
三、房地产经济发展的建议
为了能够将房地产的经济控制在一定的范围之内，认为首先要实施稳健的货币政策。通过相关数据表明，最近几年来我国的货币供应量一直在一个较高的阶段，货币的超额发行对社会的稳定产生了一定的影响，给我国的经济带来了较大的隐患。无论是从社会安全还是说经济角度来说，货币的稳健政策都是非常有必要的。央行的货币政策应该逐步的回归稳健，这样既能够有效的控制好货币的供应量，同时还能够抑制通货膨胀的现象，能够有效合理引导信贷，对产业机构进行有效的调整。加强地方政策执行的监督力度。我国房地产经济政策始终不能够落实到位就是因为地方政府和基层部分执行力度不到位。从目前我国中央和地方的财权、事权来看，并没有得到合理的划分，地方的资金相对比较薄弱，才会出现依赖房地产进行投资提升政绩的现象。所以说一定要加强中央和地方之间的财政权利和事物权利，要不断的给予地方财政权利和相对应的应事权利。同时，中央还应该加强地方的监督管理工作，将房地产经济的相关政策执行情况作为地方官员政绩的重要内容，设置地方问责制度，将相关的地方产调控政策落实到实处，从而保证能够达到预想的效果。完善市场住房保障制度。在住房分配过程中出现了福利公平的问题，政府在制定经济适用房的过程中，为了能够解决中低家庭收入的问题，应该减免相关的税收。很多房地产商虽然表面上执行政府所实施的政策，但是背地里却从这个政策中砖空子，利用政府出台的政策，获取了大量的利润。打着政策经济适用房的幌子，不改变房子的价格，从而赚取一定的利润，这不但没有改变房地产市场经济现象，而且助长了腐败滋生的趋势。中央所下发的财政补贴并没有真正补贴到真正需要的家庭中，反而成为了开发商的利润和中等消费的优惠额，这对低收入的家庭是非常不公平的，违背了经济适用房推出的初衷。各地政府可以取消经济适用房的政策，对一些收入较低的家庭采取补贴政策，补贴的标准应该按照当地居民的收入来定。同时对于廉租房实施优惠政策，这两种政策的建立和经济适用房的推出来比较而言更具有说服力，要不断的避免行政干预所造成的市场影响，同时要积极鼓励人民买经济适用房，政府的补贴应该让人们实实在在的感受到。
总之，在国民经济发展中，房地产的发展占据着一定的位置，直接性的关系到了人们居住的问题。本文针对房地产政策所存在的一些问题提出了相关的建议，相信在政策不断完善的基础之上，一定会改变不足的地方。
经济适用房相关政策范文6
关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房
一、房价收入比的概念和公式
（一）房价收入比的概念
房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。
1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。
2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。
3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住宅、别墅高档公寓、二手房等，不同的住宅类型房价是不同的，对于经济适用房、二手房、普通住宅来说，一般的购房对象是收人不高的居民，而相对于别墅、高档公寓这样的住宅，有能力购买它们的购房者都属于收人颇高的居民。因此，应根据住房类型分别考虑不同类型住房的房价收人比。
（二）房价收入比的公式
根据房价收入比的定义，房价收入比的基本公式为：
房价收人比=住宅价格/居民收人公式1
这一公式主要涉及到了三个指标，分别为每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。根据以上对房价收入比的分析，住宅平均价格应为新旧住房的加权平均价格；一套住宅的建筑面积可根据当年居民人均住宅建筑面积与户均人口数来计算。这里的居民收入主要是用人均可支配收入来衡量，应是不同收入阶层人均可支配收入的加权平均值。因此，房价收入比的公式又可写为：
房价收入比=每平方米住宅加权平均价*人均住宅面积*户均人口数/人均可支配收入*户均人口数公式2
为了对房价收入比的构成进行进一步分析，考察不同收入阶层居民对不同面积住宅的购买力，我们还可以得到这样一个公式：
房价收入比=每平方米住宅加权平均价*套建筑面积/不同收入阶层人均可支配收入*户均人口数公式3
这里的套建筑面积通常采用自选房屋户型面积数作为计算标准，对于新建商品房按建筑面积分为75、90、105、130、145平方米五类；对于二手房和经济适用房按建筑面积分为60、75、90、105、120平方米五类。
（三）房价收入比区间的确定
关于房价收入比，目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍，世界银行的标准为4～6倍[3]。但由于各个国家具体国情的差异，上述标准不一定适用于所有国家，因此国内学者也根据国内房产的实际情况，对房价收入比进行了研究。长春税务学院车延杰对中国房价收入的适用区间比进行了以下分析计算，认为中国房价收入比的合理区间应为3.38～6.75[4]；申请国内政策性贷款的房价收入比上限为10.1。这个上限均远高于3～6的发达国家的市场上限标准，这是因为这里是依据中国可获得的住房金融贷款限额计算的家庭单位所能承受最高的房屋价格，而不是家庭单位可以轻松支付的房屋价格。二、对合肥市房价收入比的实证分析
1.房价收入比的整体分析。近年来，随着社会经济的发展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入为7511.43元，2005年为8470.68元，比上年上涨了12.28%，2006年为9971.05元，比2005年上涨了11.77%。与此同时，房价也有所上升，2004年平均房价为2957元，2005年为3189元，比上年增长了7.85%，2006年为3268元，比2005年增长了2.01%。合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，房地产业发展相对较慢，与全国一线城市相比，平均房价相对较低，增长速度也较慢。
合肥市的房价收入比都在3～9倍的合理区间内，其中2005年上涨幅度较大，从4.12上升到6.43，2006年的上涨幅度较小，仅从2005年的6.43上升到6.92。2006年全国平均房价收入比为6.7[5]，而上海、北京、广州等一线城市的房价收入比则高达15.55、13.55和12.67[6]。可见合肥市的房价比相对不高，处于全国的平均水平。
2.房价收入比的构成分析。为了进一步对房价收入比进行构成分析，我们根据公式3，计算不同收入阶层居民购买不同面积住宅的房价收入比情况，并按照房屋类型将其分为新建商品房、二手房和经济适用房进行分别计算。
不同收入阶层之间的房价收入比差别较大，具有明显的阶梯性和不均衡性。对最高和高收入户而言，普通商品房在当前价位下，任何市场可供面积都具有有效的购买力；高收入户以下收入组的房价收入比产生阶梯状变化，不同收入组随着面对住房面积的不同产生不同的房价收入比，中间收入户具有购买90平方米以下中小面积套型住房的购买力。而对中间收入户以下收入组而言，房价收入比的数值范围均在10倍以上，说明当前房价超出了中等收入户以下组的购买力。
较高收入户及其以上组对任何市场可供面积的二手房都具有有效的购买力；中间及中等偏下收入户具有购买90平方米以下中小面积二手房的购买力。而对较低收入户以下收入组而言，各组房价收入比的数值范围均为10倍以上，超过了房价收入比的上限，说明当前二手房价超出了较低收入户以下组的购买力。
上表反映了不同收入阶层对于不同面积二手房的房价收入比。从中可以看出，虽然仍具有阶梯性和不均衡性，但房价的可承受力范围较新建商品房和二手房明显扩大。
2004—2006年房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大，分别为7.8%和2.5%。通过对2006年房价收入比构成分析，可以看出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。因此，政府应加大对经济适用房的建设力度，调节普通商品房与经济适用房的供应比例并进一步降低价格，使更多的低收入家庭能够住上经济适用房。对于二手房，由于价格、供应量、相关政策等各种原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房产资源没有得到有效利用。因此，政府应进一步完善二手房市场的各项政策，鼓励二手房市场的发展，使存量房产资源得到有效利用，使居民的住房条件得到进一步改善。对于普通商品房，一般中等收入户只具有90平方米以下住宅类型的购买力，这也为建设部划定90平方米以下住宅占新建住宅面积的70%提供了充分的依据。
参考文献：
[1]杨文武.房价收入比指标研究[J].统计研究，2003，（1）.
[2]包宗华.关于房价收入比的再研究[J].城市开发，2003，（1）.
[3]刘洪玉，马亚男.住房价格与政府调控[J].建筑经济，2005，（6）.
[4]胡志刚.刍议建立和完善住房保障制度[J].住房保障，2005，（2）.
[5]陈欣宏.中国房价收入比的计算缺陷及其改进研究[J].价格，2006，（10）.
[6]王小广.抑制房地产“泡沫”促进经济平稳发展[J].宏观经济管理，2005，（5）.
