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经济适用房买卖政策范文1
【关键词】经济适用房准入；制度缺陷；准入机制
一、我国经济适用房准入机制现状分析
经济适用房准入机制，是指中低收入家庭和个人享受经济适用房所需的条件、申请程序以及审查程序等相关配套法律、政策、制度的总称。经济适用房是面向中低收入居民家庭的一项住房保障制度，其兼具商品性与社会保障性，经济性与适用性，是受惠面很广的一种社会住房保障措施。经济适用房的准入是惠民政策的第一步，也是经济适用房问题集中凸显的环节。
2007年12月七部门联合《经济适用住房管理办法》，是现阶段指导我国经济适用房实践的核心规范性文件。该《办法》第二十五条、二十六条规定购买经济适用住房应符合的条件：1.具有当地城镇户口；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准; 3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。但在现实中却出现以下问题：
（一）申请对象难确定。对该办法中规定的“低收入”家庭的标准不统一，也难界定。目前我国低收入的规定主要依据是申请人的工资单或单位开具的收入证明。但随着社会的发展，有许多工资外的收入成为灰色地带，审查部门往往无法查清。且我国现在没有完善的个人财产申报制度和信用评估体系，更难以有效地对收入进审查。因此，“低收入”家庭在实践中往往执行标准很模糊，不确定。更有甚者，通过非法手段“买通”有关机构的工作人员，获取虚假申请资格，如果加之监管体系不到位，则就导致现在常常被媒体大肆报道的“开宝马住经济适用房”的案件。
（二）审查机制不健全。我国目前经济适用房房的申请监管采取多个部门、逐级核查的方式，这一过程中往往出现监督漏洞，互相推诿，标准不统一的现象。多头监管更对行政执法监督的成本上升造成巨大压力。目前有些社区、街道只要材料齐全，就能申请获批，使审查流于形式。同时房管部门承担着公共租赁房复核、监督管理和最后定额等的工作，但主要问题是人手不足，面对大量申请者时难以组织大量人力物力去深入调查，对“定期抽查”和“不定期抽查”制度则更是形同虚设。
（三）“权力寻租”现象普遍。经济适用住房是“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”1但实践中却出现一些开发商为了牟利，连同地方政府有关部门“暗箱操作”，使部分经济适用房在面积，规模和楼层高度上都比照商品房来建设，并像商品房一样出售，按照规定“面向城市低收入住房困难家庭供应”。这样，通过这种“准商品房买卖”获得的经济适用房大多会转卖于他人，从中牟利。
（四）保障对象范围窄，夹心层人群住房需求难以满足。根据现有立法规定，我国经济适用房的保障对象是具有城镇户口的低收入家庭或个人。但随着我国改革开放进程的逐步深入，涌现出了一大批夹心人群。2他们一方面不符合法律规定的经济适用房的申请范围，又没有雄厚的经济实力在高居不下的房价下解决自身的住房需求虽然近年来开展了公租房制度，但由于配套设施不完善，供应量不足的问题，也一时难以缓解现在经济适用房的尴尬境地。
二、新加坡和我国香港地区经济适用房准入机制及借鉴意义
在新加坡和我国香港地区，有着完备而发达的公共房屋准入制度。虽然对公共房屋的称谓有所不同，如新加坡成为公共住房，香港成为公屋，但其在准入机制上有许多经验值得借鉴。
（一）新加坡。新加坡公共住房分配制度主要包括公房申请资格标准、公房分配政策和程序以及保护家庭传统的分配制度等。公房申请资格主要由四个标准确定: 公民权、无私有房产、收入水平及家庭构成。国家建房发展局（HDB）采用的分配方式是先申请先服务。在该分配系统中，只有一个申请序号系列，因而出售和出租各有一个排队序列。“分区登记”系统将现有住宅区划分为七个地理区域，申请者可以就某区域或者该区域的某住宅区提出申请。该系统既简化了登记处的管理工作，又易于处理申请者的变更申请。住房申请实行订购制，每季度公布今后三个月新建公有住房计划。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转，同时新加坡公共组屋管理施行立法和政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。3
在新加坡，为防止有人利用组屋进行投机活动，政府制定了细致而周全的法律法规，对居民购买组屋等行为进行严格的监控。任何人在买卖组屋时必须提供详细的资料，一旦发现弄虚作假，当事人则会受到严厉的惩罚。为了避免有人组变卖屋做投资，新加坡政府采取了一系列措施，对所买组屋的出售、出租或者其他商业行为做了严格规定，如果在买卖组屋时故意报高房价，利用组屋进行牟利，就会受到法律的制裁。
经济适用房买卖政策范文2
什么是经济适用房经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
北京经济适用房怎么购买根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是：
(1)居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。
(2)需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。
(3)买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。
北京申请经济适用房需要什么条件(一) 申请资格的限制
1、申请人户籍限制：具有北京市城镇户口。申请人户籍登记在本区，取得本市户籍满5年。离异的申请人须取得本市城镇户籍时间满3年。
2、年龄限制：申请人需要年满18周岁。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
(二)收入的限制
如果3人户家庭申请经济适用房，家庭年收入须不超45,300元，同时人均住房面积在10平方米以下、家庭总资产净值在36万元以下。人均住房使用面积须在10平方米及以下
1人户家庭年收入须在22700元及以下，家庭总资产净值须在24万元及以下
2人户家庭年收入须在36300元及以下，家庭总资产净值须在27万元及以下
3人户家庭年收入须在45300元及以下，家庭总资产净值须在36万元及以下
4人户家庭年收入须在52900元及以下，家庭总资产净值须在45万元及以下
5人户家庭年收入须在60000元及以下，家庭总资产净值须在48万元及以下
经济适用房买卖政策范文3
[关键词]和谐社区；积极适用房；问题研究
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）44-0126-02
1 和谐社区经济适用房问题研究的目的与意义
经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，是城市住房制度改革的产物，其目的在于实现“住房公正”，帮助中低收入者购房，是政府住房调控的一种方式。1991 年，国务院颁布了《关于继续积极稳妥地进行城镇制度改革的通知》，明确提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这是第一次完整地表述了经济适用房。1994年7月，国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，基本上确立了住房制度改革的目标。1998 年7 月，国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部在总结以往经验和征求社会意见的基础上提出了《关于大力发展经济适用房的若干意见》，同年8月，又颁发了《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》，这些政策文件明确了经济适用房的各项政策、改革内容、改革方向和具体措施。2003 年8 月，国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了经济适用房的社会保障性及建设管理办法，经济适用房得以迅速发展。2007年国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，继续要求地方政府加大对经济适用房的建设力度，以达到使低收入家庭有房可住的目的。
经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策的必要性，分析如下：
第一，经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还是具有部分好的功能的，如果取消了经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房政策进行调整，做出一些大的改变。
首先，保证经济适用房的透明度，让公众和舆论来监督经济适用房的分配、建设等，可以保证经济适用房真正解决中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。最后，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房供不应求的局面。
第二，加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限。
住房是人们的一个重要需求，政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。如果在完全市场化的条件下，人们买不起房子，政府就应该采取措施，产权在政府手中，没有人可以通过买卖廉租房来获取利益。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。经济适用房具有的一个很重要的特点，即经济适用房是具有有限产权的，房主不允许把经济适用房出租，对于经济适用房的出售也有较多的限制条件；商品房是具有完全产权的，房主可以出租、出售房子，不受政府的限制。
2 研究的基本思路、方法和主要观点
2.1 基本思路
经济适用房的使用者或申请经济适用房的家庭是对经济适用房质量问题、政策问题的最权威、最有效的评价者，尤其是对众多社区申请人而言。从这一观点出发，本文以辽宁大东区津桥社区的经济适用房申请为调查对象，分析经济适用房的申请、房子使用与质量发展的过程中所看重的因素及其原因，探讨经济适用房如何在市场经济中保证和促进这些特殊人群因素的形成，以推进经济适用房的申请、使用、质量的改革更能适应社会的发展和要求。
2.2 研究方法
以沈阳市大东区津桥社区为调查对象：收集资料法、社区访谈法、社区发放问卷、统计学方法和SPSS13.0统计软件进行分析与检验法等。
2.3 主要观点
课题研究将涵盖经济适用房质量的影响因素，包括对经济适用房申请、使用者、质量问题、房屋管理的效果等进行评价，确立基于经济适用房的质量评价指标体系，并确定评价指标权重，通过模糊综合评价法进行评价，最后确定沈阳市大东区经济适用房使用质量评价体系。
技术路线：广泛阅读文献――了解国内外经济适用房发展现状――进行指标体系设计，确定评价方法进行经济适用房质量评价体系的实际应用――得出结论。
3 研究理论创新程度和实际应用价值
（1）创新方法：将理论研究和实证研究相结合，以实证研究和应用为主。通过沈阳市大东区社区调查、社区问卷的形式确定经济适用房影响住房申请、质量的主要因素，以此作为经济适用房质量改革的主要依据。
（2）创新领域：以经济适用房申请为视角，对大东区社区提供住房保障，经济适用房的质量进行评价，以经济适用房的补助标准创新和实践能力为重点，针对经济适用房申请、使用的质量评价信息中的薄弱环节，推进经济适用房质量体系和经济适用房普及的改革和质量管理模式的改革。
经济适用房买卖政策范文4
关键词：经济适用房；权利边界；定位
目前，经济适用房制度在实施过程中出现了诸多问题与弊端，该制度根本无法解决经济房的权利定位问题，亦无法做到与其他法律规定的有机衔接。由于目前相关规定未能对经济房的权利予以准确定位与限制，巨大的利益驱动使经济适用房制度在实施过程中出现权力寻租与黑幕事实上成为不可避免。比较中外相似于我国经济适用住房制度的法律制度，杨遂全教授认为关键是缺少民事基本法的支撑［1］。目前我国各种有关保障性住房的规定，都只是行政法规或规章。。作为一种基本的物权制度，其他国家都有一些立法层次较高的法规调控。我们不能把这种长期的基本类型的物权制度一直置于立法之外。诺斯曾说过“对经济增长起决定作用的是制度性因素而非技术性因素”［2］。本文认为，当前经济适用房制度在实施过程中出现诸多问题，其根源在于目前的制度设计未能构建经济房与商品房之间的巨大鸿沟，未以法律形式对经济适用房的权利属性及限制予以明确定位。本文试图通过深入分析，探讨我国未来的相关制度设计，以解决经济适用房的权利定位与限制问题，并力争做到与其他法律的规定相互衔接与协调。
一、经济适用房的范围及其物权化的意义
首先，目前经济适用房制度在实施过程中屡屡出现舞弊与暗箱操作事件，经济适用房领域成为投机与利益不正当输送的重灾区，经济适用房制度实施的结果远未能实现制度设计的初衷。对此有学者提出取消经济适用房，也有学者提出经济适用房不修厕所，希望以此来解决经济适用房制度在实施过程中出现的问题。但本文认为，造成当前弊端重重局面的根本原因，在于当前的规定侧重于公法上的审查与核准，未能在私法上对经济房的权利予以明确界定与限制。由于现行的制度未能确定经济适用房的物权边界，私法上权利的模糊导致了巨大潜在利益的存在。在巨大利益的冲击下，经济适用房形式上的层层审查与核准形同虚设。因此，我们只有在物权上明确界定经济适用房的权利边界，给房屋购买人一个确定的权利预期，方能物当其用，有效解决当前经济适用房制度在实施过程中出现的腐败与权力寻租行为。
其次，要界定经济适用房的权利边界，则需要厘清经济适用房的范围。尽管2007年《经济适用住房管理办法》指出，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。但在实践及理论上，对经济适用房涵盖的范围却并不明确。广义上的经济适用房既包括面向不特定社会公众由政府主导修建的经济适用房，也包括面向特定对象，单位自建、单位集资建房及住宅合作社建房等。但就现状而言，目前许多单位自建、单位集资建设的房屋尽管挂着经济适用房的名义，但建设内容几乎没有不超标的，且在分配上往往根据工龄、级别等予以划定，此类房屋仅体现了福利而绝对未体现保障功能。本文认为，造成目前经济适用房超标准、超面积建设的原因，很大程度上在于未对经济适用房的范围做出明确界定。要理顺目前经济适用房领域的各种关系，首先应将其范围严格限定在面向不特定社会公众而由政府主导修建的经济适用房以及符合《经济适用住房管理办法》规定条件面向本单位低收入住房困难家庭而由该部分职工集资修建的经济适用房。除此之外其余各类房屋均应被排除在经济适用房范围之外。不符合此类标准的房屋应由其他规范予以规定，而我们应逐步取消没有法定依据的住房供给，减少住房供给的种类。
最后，根据物权法定原则，只有通过立法方能有效界定经济适用房的权利边界。目前普遍观点认为经济适用房的产权是受到一定限制的，其依据在于经济适用房土地的划拨性质而将其视为一种区别于商品房的新的物权。也有学者提出经济适用房产权由政府与购买人共有的设想，但不论是对经济适用房的物权予以限制还是增设一种限制物权，按照物权法定原则，这些内容只能以立法形式予以规定与明确。根据立法法及物权法的规定，现行的部门规章无权也无力对经济适用房的权利予以定位及限制。此外，经济适用房制度尚涉及与民法、合同法、担保法、房地产法、物权法和婚姻法等法律的协调与衔接，因此，我们只有以法律形式对经济适用房的权利予以定位，才能在效力及内容上使该制度与其他法律规定相互衔接与协调。
二、经济适用房的权利定位
经济适用房就其本意而言，一要经济，也就是要限定销售价格、要便宜。其便宜的主要因素在于政府提供政策优惠（包括无偿划拨土地、减免各种税费等）。二是要适用，适用应理解为当且仅当适用，即要限定套型面积不能超标准建设，但也要具备基本的使用功能。作这些方面限定的原因在于经济适用房保障功能的特定性以及其面向对象的特定性。正是由于经济适用房是具有保障性质的政策性住房，购买人享受了特殊的利益输送，因而经济适用房的产权是不完整应受到一定限制的。产权是经济适用房制度中的核心和全局性的问题，是不容回避的。经济适用房是保障性住房，其在出租、出售时往往受到一定限制，也就是说其收益权和处分权是有限制的，这种限制不仅仅来自于政府，现实中更多还来自于单位或住宅合作社。亦有学者在区分产权和所有权的基础上进而认为，经济适用房的产权虽受到一定限制，但仍不失为完全产权。对此，笔者不予苟同，一方面承认其权能受到一定限制，另一方面又认定其为完全产权，如此，则无论何种产权皆可认定为完全产权，那么一种产权是否是完全产权也就失去了辨别的意义了。在此抛开经济适用房产权受限是否是应然之义不提，其权能受限当是无疑的［1］。对于经济适用房的产权性质，目前尚有争论。另有观点认为产权是可以分解的，完整的产权一经分解，就不再与所有权有对等关系。如果一个人拥有的只是对某物的使用权，并不能说他对该物享有所有权［3］。物权法第三十九条规定了所有权的四项权能，即所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但这是指取得完全所有权的情形，对经济适用房这类特殊的物权，法律尚没有予以明确规定。
1.占有权
占有权是指占有某物或某财产的权利，即在事实上或法律上控制某物或某财产的权利。占有权是所有权最重要的权能之一，是行使所有权的基础，也是实现资产使用权和处分权的前提。在通常情况下，资产一般为所有人占有，即占有权与所有权合一，但在特定条件下，占有权也可与所有权分离，形成为非所有人享有的独立的权利。经济适用房的购买人通过支付一定代价（亦可以看做是若干年累计的房屋租金）取得房屋的合法占有权。但是，这种占有权取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有应是事实上的占有而非法律上的占有，这里不论其是所有人还是按份共有人或非所有人，在规定的年限届满并取得完全产权前，本文认为，购买人在居住满一定年限并补缴土地出让金及被减免的税费后，方能取得完全产权。均不能移转对房屋的实际占有（当然基于合法事由房屋被依法处分的除外）。
2.使用权
使用权是指不改变财产的本质而依法加以利用的权利。经济适用房购买人的使用权涉及到房屋和土地两个层面。购买人对房屋的占有和使用均应由本人及其家庭成员行使，不能移转给第三人。并且，购买人须按照房屋的用途和性质合理使用房屋，不能改变房屋的用途。对于土地使用权，本文认为，不论是国有土地还是农村集体土地，在一定年限内及购买人未补缴土地出让金前，均不可为购买人分割土地使用权，这也应是经济适用房与普通商品房的差别。经济适用房其性质是用于居住保障，故其不能也不应具备投资功能。购买人所取得的物权属于一种限制物权，我们只有构建起经济适用房与商品房之间的巨大鸿沟，方有希望解决目前经济适用房制度在实施过程中的种种弊端与无奈。
3.收益权
收益权是所有权在经济上的实现形式。对于收益，经济学与会计学有着不同的解释，亚当•斯密在《国富论》中将收益定义为“那部分不侵蚀资本的可予消费的数额”，把收益看做是财富的增加。后来，大多数经济学家都继承并发展了这一观点。而作为一种权利的收益权，本文认为其属于法学范畴，即不管收益内涵如何界定，收益权强调的是获取收益的权利或收益的归属。本文认为，未来的立法应对经济适用房的收益归属做出明确限定。由于经济适用房的土地为划拨土地，房屋购买人取得房屋时没有缴纳土地出让金或未支付土地使用价款（地租），因此，其对房屋的收益权应受一定限制。基于房屋的保障性质，可规定在一定年限内不可用做出租收益。满一定年限并补缴土地出让金取得完全产权后房屋方可上市转让，该转让收益应归属于所有权人。按照现行《经济适用房管理办法》规定，购买人符合条件上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。从制度设计的严谨性出发，我们将不得不考虑如果届时同地段普通商品住房与经济适用住房没有差价或者差价为负的情况该如何处理，基于此，目前的该规定显得不够严谨。本文认为，以同地段普通商品住房与经济适用房差价来确定土地收益，既不准确，又缺乏操作性。第一，房屋的价格往往取决于多种因素包括户型、楼层、朝向、采光、通风等等而不仅仅局限于地段，同地段同面积的房屋售价往往并不相同甚至差异很大。第二，买受人最初已完全支付了房屋价款（价款中尚有部分利润），因而房屋升值的收益应归属于购买人。购买人未支付的仅仅是最初的地价及享受了部分税收优惠，因此本文认为，购买人上市转让房屋，其补交土地出让金以届时该地段土地评估价直接补交即可，将房屋与土地分开计价既清晰又简便易行。
4.处分权
处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。处分权可分为事实上的处分权和法律上的处分权。事实上的处分意味着实物形态的改变，法律上的处分意味着物的转让即物权主体的变化。经济适用房的购买人对房屋事实上的处分受到民法、物权法等相关法律、法规的调控，本文认为经济适用房购买人事实上的处分权与商品房买受人的处分权并无差别。但经济适用房基于其保障性质以及购买人取得房屋的特定事由（低收入及住房困难），经济适用房购买人在法律上的处分权应受到限制。本文认为，经济适用房性质是为了满足住房需求，故购买人不能任意转让（限制措施如前所述包括使用年限限制及补缴地租和税费后取得完全产权的限制），如果因特殊情况需要转让，在未取得完全产权前，应交由主管部门回购；取得完全产权后需要转让的，主管部门享有优先购买权；经济适用房购买人的其他处分权，如离婚分割、继承、赠与、抵押、出资等实体权利的处分亦应受到一定限制，本文探讨的权利限制是在购买人未取得完全产权前的限制。购买人取得完全产权后，可依据物权法等法律享有所有权的全部权能。对这些具体权利的限制，未来的住房保障立法应予以重视与体现，而相关制度设计应与其他法律规定相互衔接与协调。
三、经济适用房的权利限制
1.经济适用房在夫妻共同财产中的权利定位
2001年修正后的《婚姻法》规定了夫妻共同财产制、个人特有财产制和约定财产制三种形式，在夫妻对财产无约定或约定不明、约定不合法的情况下，法定财产制是当然适用的夫妻财产制［4］。我国关于夫妻财产实行约定优先，没有约定则实行法定共同所有制。婚姻法规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，这里“所得的财产”，按照通说，并非需要实际占有。“财产”可以是权利而非完全的所有权。但是，由于经济适用房性质的特殊性，其涉及家庭其他成员的住房保障，因此，对于经济适用房在夫妻共同财产制中的权利定位应解决以下三个方面的问题。
（1）就权利主体而言，按照经济适用房制度设计的初衷，其保障对象是低收入住房困难家庭即以家庭为保障对象而非个人，目前已经有城市将符合一定条件的个人纳入经济适用房的保障范围，但本文认为，从效率角度出发，单个个人的住房保障应主要通过廉租房方式予以保障。受保障人是基于身份而取得财产，故就房屋的权利主体而言，本文认为，全体家庭成员均应成为房屋的权利主体，因此在对经济适用房房屋权属进行登记时，应将全体家庭成员均登记为房屋权利人。实务中可能存在部分家庭成员未支付经济适用房价款，但本文认为经济适用房是基于家庭成员关系共同取得，在没有相反证据的情况下，可视为对其他家庭成员的赠与。而在家庭取得经济适用房后而成为该家庭成员的，不成为权利人。
（2）关于夫妻之间对经济适用房权利的约定，婚姻法规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。但鉴于经济适用房的保障性及取得人身份的特定性，本文认为，夫妻之间可以对房屋未来的收益及处分权予以约定，但不得以约定方式排除对方的占有和使用权。此外，夫妻之间的约定不具有对抗第三人的效力，亦不得损害其他家庭成员的合法权利。
（3）关于经济适用房的离婚分割，经济适用房系基于家庭成员共同身份而取得，身份关系的消灭可导致房屋的分割。但基于经济适用房的特殊属性，未来立法对于离婚时经济适用房的分割本文仅探讨尚未取得完全产权前的分割，取得完全产权后房屋的分割与商品房并无二致。应把握以下方面：第一，如双方均不主张使用房屋的，该房屋可交由主管部门回购，就所得价款进行分割。但有其他具有完全民事行为能力的家庭成员主张继续使用的除外。第二，双方均主张使用且同意竞价取得的，应当准许，但取得房屋的一方不得排除家庭其他权利人的占有使用权。第三，一方主张房屋使用权的，可由评估机构按市场价格对房屋做出评估或竞价，使用房屋的一方给予另一方相应的补偿。第四，法院不判决房屋所有权的归属，可根据实际情况判决由当事人使用这里的使用人还应包含家庭内的其他权利人。及房屋项下的其他权利人。使用方给予另外一方补偿，但补偿的金额应考虑继续使用房屋的家庭其他成员人数所占的份额。第五，为防止以离婚为手段再次申请购买经济适用房，因此，将经济适用房的购买对象限定为以家庭为单位而非个人是必要的。
2.经济适用房的继承
我国的继承分为法定继承和遗嘱继承，关于遗赠和遗赠扶养协议，二者处分的本质相同，将在经济适用房的赠与中予以讨论。继承法规定法定继承人包括第一顺序：配偶、子女、父母和第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。经济适用房的继承，属于权利人财产的一种移转形式。本文认为，经济适用房以家庭作为保障对象，而家庭则是由夫妻关系和子女关系结成的最小的社会生产和生活的共同体，即这里的家庭成员仅仅包括配偶及其子女。为避免经济适用房权利主体的多元化以及避免经济适用房丧失保障功能，在购买人取得完全产权前，未来的立法可规定经济适用房的继承人应限于第一顺序的继承人，即配偶、子女、父母之间。如被继承人没有第一顺序法定继承人，则由主管部门予以回购，回购的价款作为普通遗产，按照相关法律规定予以继承。
3.经济适用房的赠与
基于经济适用房的社会保障功能，因此应不允许经济适用房购买人在取得房屋后任意抛弃即无偿让与其权利。经济适用房的取得系以家庭为单位取得，单个家庭成员无权将房屋赠与他人。即使全体家庭成员均一致同意将房屋赠与他人，由于该权利的取得系基于身份的特定性而取得，也为避免实践中以赠与之名行买卖之实，故本文主张经济适用房的购买人在取得完全产权前，其不能将房屋赠与第三人，但公益性赠与或由主管部门回购后赠与价款的除外。关于公民遗赠或签订遗赠扶养协议的处理，本文认为，订立该类遗嘱的公民在遗产处分时应取得该房屋的全部产权，即该房屋已经可以自由转让；在未取得全部产权前遗赠人死亡的，应认定遗嘱人无权处分，房屋可由主管部门回购，受遗赠人可获得相应价款；如存在其他权利共有人，而其他共有人不同意主管部门回购房屋，则由其他共有人按照遗赠人所享有份额对应价款向受遗赠人予以补偿。
4.经济适用房的抵押
抵押是指为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。根据目前相关法律规定，经济适用房的抵押及实行将可能导致两个方面的问题：第一，涉及抵押权实现后房屋的受让人身份，如经济适用房通过拍卖方式流转，丧失房屋的家庭将重新依靠社会救济与保障，而取得房屋的买受人一般而言不会是应予以保障的对象，这将可能违背经济适用房制度设计的初衷。此外，亦不排除购买人通过这种方式恶意将房屋变相转让，从而实现投资增值目的。第二，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，如将房屋抵押，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于经济适用房所使用土地为划拨土地，其制度设计初衷是为促进社会公平而对低收入住房困难家庭予以的一种福利安排。因此，在相关主体未缴纳土地出让金的情况下，土地使用权主体不能发生变更。因此，本文认为，经济适用房的权利人在未取得完全产权前，其不能将房屋用于抵押担保。
但是，这里却需要解决另一个问题，即由于经济适用房的购买人其本身就是低收入家庭，其很可能无力一次性支付全部房款，此外部分人群或缴纳了住房公积金，也需要用住房公积金贷款解决居住问题。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人借款需有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。而在房屋买卖中，通行的做法是将房屋抵押给贷款人以获取贷款，这就需要经济适用房具备融资担保的功能。本文认为，经济适用房的购买人可以将房屋抵押给指定的贷款人（主管机构认可的金融机构）用于支付购房款，此外其不能用于其他目的抵押担保。此种情况下权利人实现抵押权的，如是国有土地则可按现行规定予以处理。如果是集体建设用地未来可以考虑在集体建设用地上修建经济适用房，限于本文主旨，在此不作深入探讨。，主管机关应先将房屋所占范围的土地征收为国有，而后将该经济适用房产权填补完整后房屋的取得人应补缴土地成本，即土地出让金。，按照相关法律规定予以处置。
5.经济适用房的出资
公司法第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。房屋及土地使用权为现实生活中较为常见的出资形式，但房屋或土地用于出资应符合两个方面的限制性条件：一是可以用货币估价。二是可以依法转让，即以房屋或土地出资后，出资人应向公司转移财产所有权或土地使用权。经济适用房虽然可以用货币估价，但购买人取得房屋支付的价款未包含土地价款并享受了特别的政策性优惠，故作为经济适用房的购买人，在其未取得完全产权时，其处分房屋的权能应受到限制。且经济适用房的保障性质决定了经济适用房的所有人只能是自然人而不能是法人，这亦是经济适用房出资的制度性阻碍。此外，在现行土地管理制度下，与经济适用房无法分离的土地使用权不能流转。基于此，本文认为，经济适用房仅具有保障功能而不具有投资功能，房屋的投资功能应由商品房市场予以解决。同时，由于土地权属性质的不同及取得土地的特殊方式，故购买人在取得完全产权前及土地未变更为国有出让土地前，经济适用房不能用于出资。
经济适用房制度作为住房保障制度的一部分，将对国民住房条件的改善产生深远影响。但鉴于其具有的特殊性，我们只有以立法形式从私法上明确界定经济适用房的权利边界，明确其物权上的定位与限制，构建经济适用房与商品房的巨大鸿沟，方能有效解决经济适用房制度在实施过程中的弊端与无奈，实现我们制度设计的初衷。
参考文献：
［1］杨遂全.比较民商法学［M］.北京：法律出版社，2007.139.
［2］［美］道格拉斯•C.诺斯.经济史中的结构与变迁［M］.上海:上海三联出版，1995.184.
经济适用房买卖政策范文5
【关键词】住房保障体系 问题 对策
一 引言
自古以来，衣食住行是人们安身立命的根本所在，是人们追求幸福生活的基本前提，是社会和谐发展的一颗“定心丸”，这一常识性的认识决定了实现“居者有其屋”是个人和政府共同努力的目标，住房问题不能完全推向市场化，政府应负责的承担起为人民提供住房保障的重任。
房改以后，政府建立了一套保障中低收入家庭住房问题的住房保障体系，主要有以下几种实现方式：一是住房公积金制度；二是面向中低收入家庭的经济适用房政策；三是面向最低收入者的廉租房政策。但在具体落实过程中存在诸多问题，从而影响了保障作用的发挥，本文就我国住房保障体系存在的问题进行分析并提出相应的解决意见，以让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用。
二 住房保障体系存在的问题
我国困难群体住房问题依然严峻，住房保障工作任重道远。目前我国住房保障体系主要存在以下五个问题。
1．住房保障制度建设不够完善
目前虽然建立了严格的廉租住房保障制度、经济适用房制度和住房公积金制度，但仍有相应的问题存在：第一，建设遭遇“软阻力”。让地方政府拿出相当数量的建设用地和资金以支持保障性住房的开发建设，意味着政府要突破以往“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向保障住房“输血”，对此，出现了保障性住房比例不足的现实。第二，政策缺位。近年来，随着房价的普遍上涨，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，由于在经济适用房的再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房的工具。第三，缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前，我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措。这些制度随着市场的发展仍然需要进一步改进和完善，尤其是在具体执行环节还需要加强，相关的制度配套措施还不够健全。
2．保障性住房的结构设计不合理且覆盖面较小，经济适用房重购买轻租赁，“经济”而不“适用”
主要的问题是存在经济适用房、公共租赁住房、廉租住房和普通商品住房和高档住房的市场供应结构比例失衡，不能满足各个层次消费者的需求，尤其是不能满足低收入家庭的住房需求。保障性住房供应量严重不足。目前作为主要的保障供应方式——经济适用房，是通过购买产权解决居住问题．因定位模糊，管理粗放，在不少城市发生了严重的扭曲现象，政府花了大量资金，倾斜政策的效应却未落在真正需要支持的低收入家庭。且少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能，出现经济适用房“经济”不“适用”的现象。
3．配套社会机制不够健全，资金来源不通畅
住房保障体系建设作为政府的一项职能，支出的主要来源是公共财政的预算支出。很长一段时间，廉租房制度未建立稳定的资金渠道，财政体系迟迟未能明确地将住房保障纳入财政预算，只有少数城市建立制度性财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主要渠道，缺乏稳定的资金渠道成为廉租房制度推进的瓶颈。目前在住房保障方面除了经济适用住房、廉租住房和公积金制度外，其他金融和财政和税收方面系统配套的支持政策不够健全，不能够长期、有效、直接地刺激和控制住房的生产。财政、金融、税收等配套保障手段还处于初步发展阶段，在引导和拉动更多社会资源参与的力度上还远远不够。
4．住房保障体系建设的监督力度不够，保障对象资格审查不清，把关不严
目前的监督考核还显得滞后，管理工作仍是静态管理，对申请对象的管理还不够细致。在保障对象的审核过程中，政府主管部门是根据提供的信息资料和已调查到的信息资料来审核申请对象是否符合申请条件。而一些居民采取虚报瞒报收入的手段去骗取租赁房，私开证明甚至出具假证明的现象时有发生，一些中高收入者鱼目混珠，享受了不该享受的优惠政策，使有限的社会保障性租赁房资源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。
5．退出机制有待完善
由于住房保障制度的退出机制不完善，特别是以获得产权为主的保障形式，容易产生福利固化的问题。经济适用房制度没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果已不再符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，由于缺乏相应的退出机制而无法操作。即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉租房，其退出机制在现实中也往往很难执行。因此，一旦享受了经济适用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相当一部分住房保障资源未能滚动使用在最需要住房的低收入居民身上，导致保障制度成效降低。
三 对策建议
针对前面住房保障体系存在的问题，本文提出以下几点政策性意见和建议。
1．完善住房保障工作机制
建立专门管理机构，确保住房保障体系的健康发展。成立组织协调住房保障工作的专门机构，确保住房基金等保障工作的各个环节落到实处。实现保障性住房建设“投入——销售/租赁——再投入”滚动开发的良性循环轨道，总体上按照“先申请后建设、以需定产、短期内动态平衡、滚动开发、分步实施”的模式，加快保障性住房建设速度，完善保障性住房建设。成立住房普查机构，对住房相关内容进行调查，建立数据库，为住房政策颁布提供数据信息依据。
经济适用房买卖政策范文6
所谓的经济适用房，一要经济：要满足中低收入群体的购房需求，价格上就要有一定的优势；二要适用：造价可以不高，户型可以不豪华，但在建设标准及住房适用效果上不能降低。从目前的情况来看，经济适用房越来越偏离了这两个标准。笔者认为，作为过渡性产物的经济适用房已基本完成使命，应逐步取消经济适用房制度，同时加快完善住房保障体系。
一、放开经济适用房价格，纳入普通商品房体系。
要解决当前经济适用房在定位上的尴尬局面，应正视和解决经济适用房的身份问题。笔者认为，从符合市场经济运作的角度来看，政府应该放开对经济适用房的价格约束，寻找另外的补贴途径，避免出现经济适用房和普通商品房二轨运行的复杂局面。将商品房的市场细分交给开发商，由他们通过对市场购买群体的划分来确定市场定价。换句话说，政府通过市场来鼓励和培养开发商零售房产的理念，根据不同消费层的要求，在规划设计户型时寻找目标市场。另外，参照国外的方式，政府可以要求开发商在建造某个商品房项目时，按一定的比例，如10%提供小户型、中低档商品房，市场运作与普通商品房一样。从一定程度上能缓解放开经济适用房初期带来的商品房市场结构不合理的状况，而且也能解决单独建造经济适用房可能引起郊区化、配套不齐全的一系列问题。将中低收入和高收入人群合理分配在同一个空间居住也有助于融洽不同收入人群间的关系。
二、将人头补贴作为主要的补贴方式，进行动态管理。
首先，取消经济适用房对开发商的直接优惠，使经济适用房与普通商品房一样，在获得土地审批与支付行政费用上保持一致。国家将这一部分的财政收入纳入中低收入居民的社会保障体系中，按人头补贴一定的金额，并进行动态管理。
在补贴的方法上，有学者提出将减免物业税作为政府补贴中低收入者的方法，但由于目前税收部门还未提出关于征收物业税的具体方案，这种方法还不具有可实践基础。笔者认为，结合社保体系的建设，在确认的中低收入者账户下每年划入一定补贴金额，大约为当年可购得的普通商品房每平米最低价，鼓励中低收入者用每年的补贴进行租赁商品房或购买存量旧商品房。
在动态管理上建议：一方面要控制补贴的用途，使这部分补贴作为房产福利落实到解决中低收入群体的住房问题上；另一方面要每隔一段时间对受补贴人群进行状况调查，一旦收入水平超过了当地中低收入标准的，要停止补贴。
其次，在开始改革的一段时间内，给予那些愿意开发小户型、中低档住房的开发商一定税费的减免，可以参照美国在1986年的税费改革中的做法：政府在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还。与减免土地转让费不同的是，税费的减免涉及到开发商从前期开发到后期销售的一长段时间，一旦发现开发商销售的户型超标，就从当年起停止返还对其的税收减免，这种方法能有效地鼓励和制约开发商。
三、完善住房保障体系，确保低收入群体的住房需求。
根据上面取消经济适用房的思路，将缩小目前意义下的经济适用房保障范围，因而需要重新对供房体系做出调整。目前对最低收入群体的住房供应是租赁廉租房，通过租金补贴和实物配租的形式给予补助，由于受补对象较少，操作起来比较顺利。笔者认为，可以将廉租房、二手或较旧的商品房（包含了原先的可上市经济适用房）以及中低价商品房作为整个住房保障体系的供应房源。最低收入者如“五保户”、“孤寡老人”租赁政府的廉租房，低收入者在相应补贴下购买（或租赁）二手或较旧商品房，中等偏下的收入群体则可以购买（或租赁）中低价商品房。
四、改变房屋“只售不租”的观念，发展房屋租赁市场。
在租赁或买卖房屋的问题上，笔者认为有必要改良观念。一是针对消费者过于重视拥有产权的观念改良：对于中低偏下收入者来说，不应过度强调住房产权的拥有。住房的需求和支付能力会随着家庭结构、家庭成员的社会地位变化，某一时期的中低收入者可能在下一时期完全能够支付起购房的费用，因此在早期采用租赁住房的方式更有助于提高家庭住房消费的效用，同时也有利于住房保障体系的动态管理。另一是针对房地产商过于强调出售房屋的观念改良：提倡开发商在不同商品房项目上提供不同比例的现房，只租不售。因为不管是中低收入者，或是高收入者，对租赁房屋都存在一定的需求。随着经济适用房商品化，政府必然要进一步促进房地产租赁市场和二级市场的发展，对房地产商来说，提前在租赁市场上分一杯羹，何乐而不为。
为了鼓励租赁商品房，笔者认为可以模仿企业融资租赁的方式。以某一套新的100平米的商品房为例，中低收入者向房地产商承租该房，租赁时间为10年左右，每个月支付租金，到期后中低收入者可以选择以低价购入该商品房，获得产权；同时房地产商在出租年份不必对房子的维修提供支出，减少了现金流出。
五、加强普通商品房存量市场和二级市场的管理。
经济适用房进入商品房体系后，现存的经济适用房与商品房之间的产权差异不复存在，按照市场化、商品化原则，原先的经济适用房房产再交易不会受到限制，因而可以有效地促进存量与二级市场发展。
具体的做法有：（1）要科学整合当前房屋市场结构：目前我国房屋销售以新建住宅为主，现房销售与二手房销售仅占30%。狭小的二级市场限制了选择房屋类型的空间，特别不利于中低收入群体的滚动式住房解困。（2）取消经济适用房住户出售房屋的限制，但原经济适用房住户在五年内出售经济适用房的要缴纳一定税费，并且出售后该住户不允许再获得相应补贴。（3）在每年的政府补贴下，结合金融贷款制度创新，鼓励中低收入者在房屋二级市场上购入二手商品房。
六、发展住房信贷制度。
目前我国的商业银行对中低收入群体的房贷政策持消极态度，原因之一是银行不能有效转移信贷风险。中低收入者可能因失业、劳动能力丧失等原因进一步降低还款能力，当其所提供的抵押房屋重置价值低于贷款余额时，他们可能放弃还款，这就给银行带来潜在的风险。因此，我们可以效仿美国的购房信贷保险制度，由政府充当购房担保的角色。当购房家庭不能提供相应的抵押品时，可向当地政府管理机构提出申请，审核无误后发放保证书，购房者再持保证书到银行办理贷款手续。若购房者在若干年后无力偿还贷款，则由开具了保证书的政府管理机构负责偿还。这样就降低了银行可能存在坏帐的风险，也为中低收入购房者提供方便。
七、尽快建立个人财产审核制度。
