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经济适用房税收政策范文1
关键词:租赁型经济适用房;夹心层;运作模式;天津
中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)13-0121-02
引言
健康的住房市场必然要求合理的住房供应体系,而合理的住房供应体系应对接社会的不同的收入水平,合理确定不同规模,价位和消费阶层的住房结构,形成住房市场的梯度消费。从中国实行“停止住房实物分配”到现在已经过了十余年,城市住房供应结构大致形成了“五层次”的新体系,住房供应结构与针对人群对应关系(如下图所示)。
然而在实际操作中,由于受资金、土地资源、政策等多种因素制约,保障性住房的门槛不得不一再提高,从而使得在住房市场的刚性需求中,存在着一批既没有资格申请廉租住房又买不起经济适用房和商品房的中间群体,被人们称为“夹心层”。 据专家估计,天津市“夹心层”的比例已占到了全市人口的25%以上,其主体是普通工薪阶层,同时还包括各类创业人才、大学毕业生和外来务工人员。
本文正是基于这样的背景,对现有住房保障模式展开研究后,提出应在廉租房和经济适用房两个低收入住房困难标准之间增加一个标准界定,即租赁型经济适用房(以下简称“租赁房”),并以此模式来实现租赁廉租房和购买经济适用房的“无缝对接”,有效解决“夹心层”群体的住房问题。
一、探索天津市租赁房的运作模式
租赁型经济适用房模式的提出,对于解决广大无住房的家庭提出了一个新思路,然而资金和土地的需求量大,并且各地区因政策、地域、人文环境皆不相同,因此该模式的运作不应一概而论,而应因地制宜。本文在参考国内现有的租赁房运作模式的基础上,根据天津市房地产市场居民租赁房需求调查数据,分析提出了我市租赁型经济适用房建设及运作模式构想。
1.制度形式。租赁型经济适用房制度包括房租补贴和实物配租两种形式。其中房租补贴是指由于符合入住租赁型经济适用房条件的家庭,通过市场自行租赁住房,管理部门按照一定标准发放租房补贴的住房保障形式;而实物配租的租赁型经济适用房是指符合入住租赁型经济适用房条件的家庭承租由管理部门提供租赁住房的保障形式。
2.保障范围。租赁型经济适用房应当对保障对象进行严格的限定,限定条件应参照当地的生活水平,从家庭收入水平、人均居住面积进行核定。在天津市,其保障对象为年收入低于2.2万元的非农业籍家庭,同时应当符合以下条件之一:(1)享受城镇最低生活保障待遇或者民政部门定期定量生活补助,或者领取特困救助金的家庭;(2)房屋拆迁补偿安置费在16万元(含16万元)以下;(3)经济租赁房租房补贴保障标准为:单人家庭每月补贴250元,两人和三人家庭每月补贴375元,四人及四人以上家庭每月补贴500元;(4)实物配租的租赁型经济适用房的保障标准为:一个家庭限定承租一套住房;原则上单人家庭租赁单间住房;三人(含三人)以下的家庭实际租赁建筑面积不超过60平方米,三人以上家庭租赁建筑面积不超过80平方米的住房。三人家庭为三代同居一处或三人家庭有年满16周岁异性大子女的,也可租赁建筑面积不超过80平方米的住房。
3.产权的界定。租赁型经济适用房的住户只拥有租赁期间的使用权。承租人在对其房屋住用期间,不得将房屋上市、转让、转借和空置。但可向市政府有关部门申请回购,回购价格按原成交价格结合成新率确定。购房取得产权满五年后上市转让的,应按原购房价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格差价的90%向政府缴交土地收益等价款,政府可优先回购。
4.建设方式。租赁型经济适用房可由市有关部门组织选址建设,也可由各区(市内六区)自行组织选址建设。在“限定规划条件和户型标准、限定开工竣工和入住时间、限定租赁对象、限定租金标准、限定租赁期限和销售政策”(以下简称“五限”)的前提下,租赁房可采取单独选址集中建设、在经济适用住房地块中配建和在普通商品住房项目中配建三种方式建设。
5.房屋标准。租赁型经济适用房项目参照我市华明新城标准建设,应充分考虑配租家庭对交通、医疗、教育和生活等设施条件的要求,合理安排区位布局,做到功能齐全、适宜居住。租赁型经济适用房套型建筑面积严格控制在50平方米左右。
6.准入与退出机制。租赁型经济适用房的供给既要考虑政府的保障作用,又要考虑市场机制的调控因素,既要保证最低收入家庭有房可住,又应避免“搭车现象”,因此天津市有必要尽快建立针对租赁型经济适用房租户的动态收入统计与调查制度,增加筛选门槛,一旦其经济条件或住房条件改善,不再符合租住公有租赁住房条件时,就应该退出住房。对于隐瞒者要追究法律责任,单位出具的证明要承担连带法律责任。
二、采取多项措施保障租赁型经济适用房的实行
为推进租赁型经济适用房新模式的实行,解决夹心层住房困难家庭的实际问题,天津市根据自身的实际情况,采取了一系列措施。
――实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制。市、区政府各个主管部门明确分工,相互配合,积极推进租赁型经济适用房的建设、分配、管理工作。
――在租赁房的分配管理工作中充分发挥基层街道、居委会的作用,建立针对租赁型经济适用房租户的动态收入统计与调查制度,使租赁房真正落实到符合条件的家庭,在管理过程中,各职能部门与街道、居委会通力配合,形成联动机制。
――严格控制租赁房的户型和面积标准,坚持小户型,租赁房的套型建筑面积严格控制在50平方米左右。
――完善租赁房的运营管理机制。开发运营单位作为独立市场主体经营租赁房,与承租家庭签订租赁协议。承租家庭与租赁房开发运营单位约定租赁期结束后,应自行腾退住房。对无故欠缴租金或不腾退住房的,开发运营单位可向法院提起民事诉讼。对恶意欠租的家庭,管理部门可将租房补贴直接拨付开发运营单位;对拒不腾退住房的家庭,管理部门可向民政和社会保障等部门通报相关信息,暂停各类社会保险金发放。
三、完善租赁型经济适用房制度的建议
1.采取租售并举的运作模式。针对租赁房建设,可以打破常规的租赁模式,尝试租售并举的新模式,对房屋部分产权进行出售。其出售价格根据控制性建设成本、基准地价综合测算确定。对租赁部分,则可按统一的市场租金标准计租,政府对租赁房的承租对象实行分类租金补助,改“暗补”为“明补”。
2.完善租赁房产权机制。采用租售并举的方法有利于扩大住房保障人群,解决工薪阶层住房困难。针对具有购买资格,但存在首付困难的工薪群体,可允许他们优先购买房屋部分产权然后再根据经济情况分批次买回其他产权。在购买房屋部分产权时,另一部分产权可由政策性机构持有。
3.拓宽租赁型房建设的融资渠道。为确保租赁型经济适用住房建设的顺利进行,应大力拓宽其融资渠道,包括广泛吸收社会资金参与;推进金融创新,盘活租赁型经济适用房的信贷资金;提高公积金使用效率,发挥公积金制度在解决中低收入家庭住房困难中的作用;设立建设信托基金等全方位、多渠道筹集建设资金。
4.发挥税收的调节作用。在税收方面,政府作为主导方,可发挥税收杠杆的调节作用,支持普通工薪阶层解决住房问题、约束住房中的过渡消费现象。调整现有的税收政策,对于住房消费群体中购买90平方米以下的自住型住房,可以实行免税;90～120平方米适当收一点税;120平方米以上的征收特别消费税,把特备消费税这块留给地方政府用于补充建造租赁型经济适用房资金短缺问题。
5.给予运作企业政策支持。由于租赁型经济适用房的出租对象是低收入群体,租金制定水平比较低,只出租不销售,开发商的资金回笼周期较长,为鼓励开发商参与项目运作,建议对房地产开发企业给予政策支持,包括提供长期低息建设资金贷款、租金收入税费减免、政府贴息、折旧抵新等等。
结语
住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分,完善住房保障制度体系事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。而租赁型经济适用房运作模式的提出可以填补经济适用房与廉租房之间的空白,使二者实现“无缝对接”,有利于夹心层住房问题的解决。因此在现阶段,应该把建设租赁型经济适用住房纳入天津市住房保障制度体系的整体框架之中,在用足经济适用房建设的优惠政策同时,将发展租赁型经济适用房作为新型的经济适用房运营模式。
参考文献:
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[4]李建.成都:务实创新,构建中低收入坚挺住房保障体系[J].城乡建设,2007,(2):51-52.
经济适用房税收政策范文2
贷款利率既可以影响投机型需求，又能够影响房地产供给，因此，差别利率政策能够很好的消减地域差异的阻碍性。一方面，应当秉承刺激西部，抑制东部的原则，对经济发展较为落后的西部地区给与一定的利率优惠政策，扩大该地区的固定资产投资和基础设施建设，减轻人们的购房压力，刺激经济发展。对于房地产泡沫较为严重的东一部地区，则应当严格控制贷款利率，同时对于第二套、第三套房屋贷款利率进行差别待遇，控制投机性购房需求。另一方面，应当秉承“扶优限劣”的原则。对于廉租房、经济适用房的开发项目的贷款利率给与一定的优惠，对于高档住房建设项目的贷款则严格把关，实行不同程度的利率上浮。此外，房地产企业一般自由资本较低，在会计核算时，应当能够将这一问题体现出来。国家应该调整房地产企业的利润核算方法，对房地产企业实施和其他企业不同的核算方法，差别对待，不以统一调整资本金率的方法袭击房地产企业。使货币政策对房地产企业的约束力有所增强。
2注重差别税收政策的实施
由于地方政府存在财政收入和民生问题的矛盾性，单一的货币政策很难对地方政府形成约束机制。现行的则一税分配制度与土地收益分配制度、地方政府财政指标、房地产商的利息都有着密切的联系。然而，和货币政策相比，财政政策的目标性和指向性更为明确。适当的税收政策可以有效的控制地方政府一味追求经济增长的管理形式，还可以有效的削减投机型需求。因此，对房地产行业实行多种税收政策，可以对房地产市场发展状况起到很好的调控作用。首先，是税种的差异。在不同的环节调整税收政策，会带来不同的作用。增加房地产开发环节的税收，会增加房地产建设成本，使房地产价格上升。增加房地产交易坏节的税收，既可能增力[l买方的购买成本，又可能减少卖力一的收益，对房地产价格的影响要具体分析。增加房地产持有期间的税收，可以减少利用房地产买卖获得的收益，抑制投机行为，对房地产价格起到降温的作用。其次，地域差异对税收政策的要求不再局限于税种的差异，更注重税率的差异性。一方面，根据地域的不同实施不同的税率水平。
西部地区经济水平远远落后于东部地区经济水平，因此，我们应当对西部地区实施较低的税率，或者不定期的实施一些优惠税率，鼓励资金向西部地区的流入，加强经济落后地区的资金投入。相反地，我们应当对东部地区实施较高的税率，抑制热钱向经济繁荣地区的流入，抑制通货膨胀和投机行为的继续扩大。另一方面，根据地域的不同实施部同类型的税种，可以对东部地区加收一些房地产限额税，即当一笔房地产交易的总额超过一定金额时，开始对该交易行为收税，达到抑制高档住房、高价住房交易的目的。项目管理论文
3其他差别政策
经济适用房税收政策范文3
关键词：房地产；市场；健康发展
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）05-0023-02
一、落实好国家宏观调控政策，通过限购和限贷等政策减少中心区域市场需求，确保地区房地产市场的平稳运行
受沈阳市的地理区位、经济发展水平、城市功能等影响，沈阳市的房地产市场需求一直很旺盛，房地产价格近几年一直上涨较快。沈阳市房产局的数字显示，2010年以来，沈阳市房价持续快速走高。2010年9月份，沈阳市商品住宅合同备案均价出现峰值，达到5 588元/平方米，同比增长27.7%。2011年以来，中央政府对房地产市场调控保持从严态势，“限购令”政策出台，并从金融、税收、住房保障等方面出台了一系列政策措施以确保房地产市场平稳、健康、可持续发展。限购政策在一定程度上抑制了商品住宅的需求，沈阳市商品住宅价格增长速度放缓。但是，进入2012年3月后，沈阳市出台了楼市的微调政策，提高住房公积金的使用率及贷款额度，这极大地刺激了沈阳市刚需人群购房，造成房价小幅度上涨。根据365地产家居网，2012年11月沈阳市全市商品住宅销售均价约为6 648元/平方米，与2012年1月5 878元/平方米相比，增长了770元/平方米。中国指数研究院2013年2月2013年1月国内百城新建住宅价格，沈阳市住宅价格7 525元，环比上涨0.17%。对于住房需求旺盛的城市，在住房保障制度的完善、房地产税收调整等房地产调控的长效机制还没有完全落实的情况下，短期内应当落实好国家的限购和限贷等调控政策，通过行政手段减少房地产市场需求，确保房地产市场的平稳运行。
同时，要在“十一五”沈阳市经济区综合实力显著提升的基础上，加快推进沈阳市经济区建设，让新的经济增长点带动房地产业的发展，将居民居住区域引导到正在发展起来的经济开发区，为房地产业发展拓展空间，带动全省经济的均衡快速发展。以沈阳经济区城际连接带（沈阳—抚顺城际连接带、沈阳-本溪城际连接带、沈阳-辽阳-鞍山-营口城际连接带、沈阳-阜新城际连接带、沈阳-铁岭城际连接带）建设为突破口，将更多新项目引向中小城市，增强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，实现新型工业化和城镇化互动发展，解决中心城市房地产过热的问题。
二、通过房地产税收政策的调整稳定房地产价格
根据资料，在沈阳市购房人群中，刚性需求占40%，改善性需求占40%，投资、投机性购房占20%。要解决刚性需求和改善性需求，除了增加有效供给、抑制投机和投资性需求外，还需要以长远的改革来解决，其中房地产税改革是一个重要方面。我国现行房地产税种中，耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等属于房地产流转环节缴纳的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节缴纳的税收。现行的房产税是1986年制定并实施的、城镇土地使用税是1988年颁布并实施的，当时居民收入较低，个人很少拥有私人住房，所以，这两个税种规定个人所有非营业用房产及自住用房所占土地都予以免税。为了发挥房地产税收调节经济、促进房地产业健康发展的作用，对保有环节的房地产普遍征收房地产税是必要的。因为相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为。房地产税收政策的调整作为一种长效性调节工具，尽管不如限购、限贷等行政手段立竿见影，但开征房产税可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种税负约束。开征房地产税之后，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，使大量的存量房能够作为供应源逐步的供应到市场中来，提高全社会不动产资源配置的效率，促使用于不动产投资、投机的房子失去过多的投资价值，有利于弱化住房价格过快上涨和市场大起大落的可能性，促进房地产市场长期健康发展。
三、建立多层次的住房供应体系，使住房保障和市场供应实现有效对接
根据2010年第六次全国人口普查汇总数据，2010年，沈阳市家庭户人均住房建筑面积由“五普”时的18.80平方米，提高到27.92平方米，增加了48.51%；家庭户户均住房建筑面积由“五普”时的57.06平方米上升至74.10平方米，增加了29.86%。但是，在住房发展的同时也存在一些不容忽视的问题：一是仍有部分家庭户住房困难。根据普查资料测算，全市人均住房面积在16平方米以下的家庭户还有59.68万户，占21.02%，其中，人均住房面积8平方米以下的家庭户12.71万户，占4.48%。二是面向中低收入者的保障性住房偏少。2000年家庭户中购买经济适用房的比重为4.94%，2010年购买经济适用房的家庭户比重仅有1.44%。10年间商品房竣工面积由2000年时的349.5亿平方米上升至2010年的1 393.2亿平方米，增长2.99倍。而经济适用房竣工面积占商品房竣工面积比重却由2000年的28.01%下降至1.87%。三是租房户和外来人口住房条件差。另外，从全省范围看，面向中低收入群体的中低价位、中小套型普通商品住房明显不足。根据沈阳市统计局的数字，2010年1—10月份，沈阳市90平米以下住房施工面积为2 944.8万平方米，占商品住宅的45.4%，与国家规定的“90/70”政策有一定的差距。
处理好住房保障与市场发展的关系，是摆在各级政府面前的一个重大问题。解决好这一问题的关键，需要建立一个与省情相符的多层次住房供应体系，使住房保障和市场供应实现有效对接，即以廉租房解决最低收入家庭住房，实现“应保尽保”；以经济适用房解决低收入家庭住房；通过供应中小户型、中低价位的普通商品房解决中等收入者住房；对于不满足廉租房和经济适用房供应条件的本市中低收入阶层以及新就业职工和外来务工人员，通过公共租赁住房满足其住房需求；通过市场满足高收入者的住房需求。这是确保房地产市场健康有序发展的关键所在。
四、整顿房地产市场秩序，规范房地产企业行为
我国房地产行业起步较晚，发展时间短，相应的法律法规、监督监管机制等还不健全。因此，有一部分开发商不惜以牺牲利益相关者来谋取利益最大化，出现了哄抬房地产价格、囤房、囤地、虚假广告等众多问题。这不仅损害了社会和消费者的利益，也损毁了企业和整个房地产行业的形象，不利于房地产行业的健康发展。房地产企业只有在国家和地方经济、社会持续发展过程中才能获得更为和谐、宽松的经营环境，更大的发展空间和更多的发展机遇。因此，房地产企业在最求自身利益的同时，应当树立“企业公民”理念，兼顾政府、消费者、施工者等各相关方利益，勇于承担社会责任。特别是在房地产商品的供给方面，房地产开发企业应当贯彻执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔2006〕37号）中的限制性规定，重点发展普通商品住房，满足大多数中低收入者的购房需求。目前，沈阳市中小户型的商品住宅的供给量仍然远远不能满足市场需求。根据2012年12月18日国家统计局公布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，11月沈阳新建住宅、二手住宅价格指数均呈现环比上涨的状况，在各面积户型中，11月份沈阳市90平方米及以下新建住宅价格环比上涨最高，涨幅为0.6%。
五、完善房地产金融体系
房地产业的发展依赖强大的资金支持。长期以来，银行贷款成为房地产融资的主要方式。根据辽宁省统计局投资处2013年1月关于“投资规模持续扩大 结构进一步调整——2012年全省固定资产投资运行情况分析”，房地产开发本年资金来源（包括上年末结余资金）合计7 267.3亿元，增长15.2%，比房地产开发投资增速低6.4个百分点。本年到位资金6 328.8亿元，增长13.7%。其中，国内贷款850.8亿元，增长10.9%，占本年到位资金的13.4%；利用外资117.9亿元，下降38.6%；自筹资金3 310.5亿元，增长19.3%，占本年到位资金由去年的49.9%升至52.3%；定金及预收款1 390.6亿元，增长27%，占本年到位资金的22%。项目建设单位尤其是房地产开发企业自筹资金比例过大，表明在银行收紧贷款、项目信托融资审查日益严格的情况下，获取更多投资资金只能依靠自身积累、民间借贷等方式，会加大民间金融风险。
因此，一方面，商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，加强金融监管，避免商业银行或信贷机构因为利益的驱使而放松借款者的资格标准，或对其有可能虚假的信息不进行必要的审核；另一方面，要适度地利用房地产金融创新产品，包括加快推进REITs的实践操作、有步骤地放开信托融资等方式有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供融资便利。房地产金融创新产品的适度开发能够扩大融资渠道、提高资产流动性和化解金融风险。
六、通过正确的舆论导向引导人们合理投资、杜绝投机
现今的过高房价及不合理住房需求状况，与舆论导向有一定的关系。实际上，我们每天都沉浸在房价上涨的舆论中，所以一些人认为，房地产市场是一个很好的投资渠道。这就使得更多的人加入投资房地产、投机房地产的行列，使得需求上升，其形成的后续反映是人们的预期得到了验证，对未来房市继续走强信心倍增，投资、投机欲望继续增加。但是，房地产市场是有风险的，并且将会产生极大的负面影响。因此，要加大房地产市场风险的宣传力度，增强炒房者的风险意识，降低不合理的投资、投机需求，避免房价过快上涨。
参考文献：
[1] 高天晖.辽宁省房地产场现状及可持续发展研究[D].沈阳：沈阳建筑大学，2011.
经济适用房税收政策范文4
一、我国保障性住房运用REITs的可能性分析
1.保障性住房REITs在我国运用的可能性及条件
保障性住房建设中引入REITs的主要目的是在公开市场上募集资金以弥补其建设资金的缺口，而能否实现这一目的的关键是保障性住房REITs对社会上的闲置资金是否具有足够的吸引力。多数投资者在投资时倾向于选择高收益、低风险的产品，保障性住房REITs的收益率低于证券市场上股票的收益率，在收益率方面不具有优势，但其投资风险相对较小。因此，可以将保障性住房REITs设计成一种介于债券和股票之间的产品――收益率高于同期银行存款利率和债券收益率，低于股票的收益率，风险小于股票的风险。
保障性住房REITs的收益按照来源主要分为两部分：廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入；政府补贴和税金减免。设立专门的保障性住房REITs收益账户，廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金直接从其工资中扣除进入收益账户，经济适用房和限价房的购买者缴付的房款也应指定打入该收益账户。政府补贴可以通过以下形式：①安排一定比例的财政预算用于补贴租户的租金；②对廉租房、公共租赁房和经济适用房的建设用地采取划拨方式供应，放宽限价房建设用地的土地出让金支付条件；③减免房地产交易中的各项税收，如免缴信托基金层面的企业所得税；④降低贷款门槛，对经济适用住房和限价房的购买者提供低息或无息贷款，对建设保障性住房的开发商进行适当的贴息。
上述两种收益来源基本上能够满足保障性住房REITs的收益率要求。此外，还可以通过住房公积金补贴和投资组合策略增加收益。将保障性住房中配建的商业、服务业等项目纳入保障性住房REITs，其租金和物业管理费将增加REITs的收益。为提高收益率，可以允许保障性住房REITs投资于零售物业、写字楼等商业地产，但要明确规定投资商业地产的资产占总基金资产的比例上限，以防背离其设立的初衷。在控制风险方面，除了内部管理机构在运营管理中对风险的识别与控制外，政府部门对资产运营的监管、对保障性住房租金水平和销售价格适当的管制以及政府担保也是降低保障性住房REITs投资风险的手段。当收益率得到保证、投资风险又相对较小时，保障性住房REITs对社会资本的吸引力就会凸现，将会吸引大批对资金安全性要求较高的中小投资者。
通过上述分析，在保障性住房建设中运用REITs是具备可能性的，但其运作仍受到一系列因素的影响，如政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管等。考虑以上影响因素，可以尝试在京津沪地区和江苏、浙江、山东、广东等省份中的经济发达地区运行保障性住房REITs。这些地区保障性住房供给仍有缺口，政府财政收入稳定，REITs的收益有保证；居民的收入水平较高，存在较多的个人闲散资金投向REITs的可能；政府信用较好以及对保障性住房的有效监管，可以降低REITs的运营风险，增加对投资人的吸引力。
2.保障性住房REITs的运作模式
目前市场上的REITs以权益型居于主导地位，根据美国国家房地产投资信托协会(NAREIT)的统计数据，截至2005年10月，在美国上市的197支房地产投资信托基金中，权益型REITs占91％，抵押型REITs占7％，混合型REITs占2％。在新加坡以及亚洲区其他新兴资本市场中，权益型REITs也占绝大部分。尽管在市场繁荣的年份里抵押型REITs的年回报常常超过权益型REITs，但从长期看，抵押型和混合型REITs的平均年回报一直低于权益型REITs。相对于权益型REITs来说，抵押型REITs具有较大的波动性，在市场低迷时更容易产生财务问题。因此，建议我国保障性住房REITs采用权益型。
新加坡和我国香港的REITs多为契约型，带有明显的信托特征：REITs向投资者发行债券基金，然后用募集到的资金购买房地产或相关资产；REITs没有独立的法人资格，必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。与公司型REITs相比，这种采用外部管理模式的契约型REITs不仅能够享受到专业和独立的管理服务，还能享受到更多的税收优惠政策。在我国REITs初步发展阶段，可以考虑将保障性住房REITs设计成外部管理模式的契约型。
保障性住房REITs涉及到多个部门，包括基金管理公司、托管机构、投资人和资产管理公司等。具体运作模式如图1所示。
由基金管理公司向社会公开募集资金发起成立保障性住房REITs。投资者凭借受益凭证享受REITs的红利，受益凭证可以在证券市场流动。投资者(个人投资者和机构投资者)将REITs委托给基金管理公司负责基金的投资运作，同时委托托管机构保管基金财产，基金管理公司通过资产管理公司管理REITs持有的房地产。托管机构与基金管理公司是平行受托与互相监督的关系，这样可以保证REITs的收入和分配策略顺利实施，还能切实保障投资者的利益。
政府是保障性住房建设的主导者，也是政策的制定者，含有政府背景机构(城司、国资房地产公司、房地产管理局下设的机构)的参与，会提高投资人对保障性住房REITs的信任度，有利于保障性住房REITs的广泛推行。这些公司或机构将持有的廉租房、公共租赁房和经济适用房等物业，由独立的专业评估机构评估后做价参股保障性住房REITs。
通过在存量房市场中收购空置商品房和二手房以及出资新建的方式形成保障性住房REITs的资产池，收益主要由廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、政府财政补贴、经济适用房和限价房的销售收入、保障性住房的物业管理收入、小区中便民服务的商业店铺租金等构成。扣除成本、经营费用和税费后，收益将以红利的形式分配给投资者。
二、我国发展保障性住房RElTs存在的问题与对策
保障性住房REITs在法律环境、税收体制和准入与退出机制等方面存在的主要问题及对策如下。
1.缺乏规范REITs操作的法规和指导方针
目前我国还没有配合REITs上市的相关法律法规，由央行负责拟定的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法(征求意见稿)》对在银行间债券市场上市的信托式REITs的产品交易结构、受益券发行、信息披露作了规范，但不涉及监管事项。
我国宜在完善《信托法》、《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》的基础上制定统一的
REITs专项法规，对REITs的组织结构、资产管理结构、所有权结构、负债杠杆、运营范围和收益分配等做出明确规定。
2.税收上缺乏系统配套支持政策
在国外，专门针对REITs制定的税收优惠政策是吸引投资者的重要因素，如美国2001年《REITs现代化法》允许REITs获得税收补贴并为租户提供某些服务，同时将REITs应纳税收益的分配比率从95％降为90％，公司型REITs一旦将其90％以上的利润分配给股东投资者，便可依据税法的规定视作转手证券而在公司层面上免缴所得税；新加坡政府在税收上的激励措施包括免除和房地产投资信托相关的房地产交易印花税、分配给投资者的红利可以免税等。
我国已经制定了支持廉租住房和经济适用住房建设的税收政策：对廉租住房、经济适用住房免征城镇土地使用税和印花税；对廉租住房免征营业税、房产税和契税，对个人按规定取得的廉租住房补贴免征个人所得税；对个人购买经济适用住房减半征收契税，对经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房免征契税等。这些税收优惠政策在吸引民间资本投资保障性住房建设方面发挥了一定的作用。借鉴美国和新加坡在税收上的激励措施，我国可以试推行以下的税收优惠政策：对分配给投资者的红利免征个人所得税有条件地免缴信托基金层面的企业所得税，对保障性住房REITs进行的房地产交易免征印花税，对允许保障性住房REITs投资的一定比例的商业地产减征营业税、房产税和契税等，以此提高收益率，促进保障性住房REITs的发展。
3.缺乏专业的基金和资产管理人才
REITs的运作不仅涉及到基金、证券等金融方面的知识，还需要房地产管理方面的技术支持，对从业人员的要求比较高。通过引入国外REITs以引进有经验的REITs管理运作人才，可以带动培养本土的基金和资产管理人才。在高校科研项目的立项批准和科研基金拨付方面可向保障性住房REITs方面倾斜，引导高校培养这方面的人才。设立执业资格考试，提高整体从业人员的职业素质。
4.保障性住房的准入与退出机制不够规范
应逐步建立完善统一的个人信用制度和个人收入申报制度，根据各地方的经济水平、消费水平和居民收入的变化适时调整低收入线。根据居民的整体居住状况确定合理的最低保障标准、保障性住房的退出条件以及经济科学的保障性住房循环利用体系。制定严格的监督体系和处罚条例，规范保障性住房的运作，降低保障性住房REITs的风险，增强对投资者的吸引力。
经济适用房税收政策范文5
关键词：房地产业；房价；问题；对策
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）21000102
1我国房地产业的现状
近年来，我国房地产业发展迅猛，自2008年后房价更是处于只增不减的态势，在经济危机导致全球经济萎靡情况下我国房地产业也是屹立不倒并又一次迎来高涨。房地产作为一个关乎国计民生的产业，在拉动经济增长的同时更要满足人民基本物质生活，而现如今房地产市场泡沫化严重，房价高不可攀，一房难求已是许多人的困扰。
一线城市由于经济发展水品好人口稠密度高，房价问题尤为突出，可谓寸土寸金。并且由于其拉动和辐射作用近年来二三线城市也面临着住房危机，房地产问题从时间和地域上不断加深。为了改善和稳定房地产市场，促进房地产业健康平稳发展，近年来政府多次出台调控措施：增加保障性住房建设；抑制投机性住房需求；落实政府责任等。虽取得了一些成效，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但由于房地产市场积重难返，五年来的调控不仅目标未达到，而且商品住房价格出现“越调越涨，越调越高”的反常现象。
目前国内对房地产业的热潮更是不断加强。首先对房地产业的投资持续保持较快发展，2013年上半年我国房地产投资增速加快，国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资为36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点；其中住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，比上年同期加快8.8个百分点。其次土地开发面积保持增长，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，增长10.6%，1-3月份为下降10.2%。最后是供求矛盾极为失衡，房地产价格持续上升，根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。由此可见，我国举国上下从开发商到普通购房者对房地产市场的投入都不容小觑。
从房市正常周期走势来看我国房市正处于调整期，将步入房地产周期下行阶段，可谓是人人叫好。但事实上呢，我国房地产业经济状况十分扭曲，利益链条极为复杂，对房地产业的热潮也是只增不减，房地产泡沫化也很是严重，因此不能以正常经济规律进行分析，价格事态不宜乐观。
2我国房地产市场存在的问题及成因
2.1供需矛盾日益增强
首先我国人口基数大密度高，供求关系本身就极为紧张。其次随着我国城市化进程加快，大量农村务工人员涌入城市，以及中小城镇人口向城市集聚，导致居住需求量增加。最后是人们对高物质文化的需求和传统观念的影响，人口从偏远地区（如新疆，内蒙古，甘肃）向沿海内地城市流动，导致特定区域内人口密集。然而城市区域有限，开发周期较长，土地的稀缺性凸显无疑，因此必会引起供需矛盾的增强，从而带来一波房价高涨。
2.2保障性住房建设滞后
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
现如今保障性住房的突出问题首先是未保障到需保障的中低收入家庭，在经济适用房的认购过程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，真正的中低收入家庭却没有拿到经济适用房。而且真正的低收入人群大多不会发出声音，他们不懂使用网络，微博，投诉等措施，并且经济适用房对于他们而言，还是很贵，根本无力支付，所以也就难以得到经济适用房。其次是经济适用房只是保障了本市住房困难的家庭，而广大的非本市的住房困难的人群就没有考虑，保障范围狭小。最后相对于商品房保障性住房还极为稀少，尤其是对于廉租房的建设，由于收益不高更是了然无迹，而廉租房才正是当下社会中低收入人群的最佳选择。
2.3宽松的信贷政策
在宽松的信贷体系下，首先房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，资金周转良好，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。其次，是广大购房者贷款更为有利，资金紧张情况也有所好转，对住房的需求也更为强烈。
在宽松的信贷政策下，受益者看似包括银行，开发商，购房者。其实不然，在剧烈的竞争环境下房价必将被推向上涨，最后还是由购房者买单。
2.4投机性买房
我国投机、投资性购房需求旺盛。由于我国投资渠道较少，闲置资金无从保值，而股票投资，实业投资面临的困难较多，风险较大，投资者更看好房地产。
投机、投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。
2.5地方政府财政问题
土地财政已经成为了各地方政府基础设施建设资金的重要来源，政府买卖土地并不是成批卖出，而是每年收一点每年卖一点，使土地供给保持稀缺，抬高土地价格，因此“地王”频繁出现。而开发商赚取的利润就是土地改良后与改良前的差价。地方政府是土地价格大幅上涨的最大受益者。
在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。
2.6泡沫化严重，空置率高
由于供求关系失衡以及投机性买房旺盛，我国房地产泡沫化程度较高。土地价格、房价虚涨，房屋空置率高，2012年北京市的空置房高达381.2万套，与1320.5万套房屋总量相比，占比居然高达28.86%，而且出租房屋数量远远低于空置房，也显示出因房租回报率过低，大部分房东并未打算通过租房赚钱，而是将希望寄托在房价上涨方面。如此高空置率的房地产市场明显不是由真实居住需求所能支撑的，其中隐藏着非常大的泡沫成分，随时都有可能破裂掉。
3针对当前房地产市场存在问题的可行性措施
3.1增加保障性住房供给
加强保障性安居工程建设力度，实现保障性住房有效供给。保障性住房建设要以公共租赁房和廉租房为主要模式，对受城市道桥建设等原因影响居住的房屋，应加大政府收购力度，收购作为公租房或廉租房，不宜大面积集中在郊区和城乡接合部建设保障性住房，避免在郊区形成新的贫困区。
加强保障性住房管理。要建立健全分配和运营监管机制：一是规范准入审核，根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入的具体标准，定期调整并向社会公布。二是严格租售管理，经审核符合条件的家庭，应当在合理的轮候期内安排保障性住房。三是加强使用管理，建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况，充分发挥社会监督作用。
3.2实行严格有效的信贷政策
对结构性政策调控加大力度，如首付比例和专门针对房贷的利率要有所提高。对于二套房信贷更要严格管理，加大其首付比率及房贷利率。对于开发商，政府应提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产发放贷款等货币金融政策调整投资额度与投资结构，并在其自有资金未达到规定比列情况下不予其发放房地产开发贷款。
各银行业金融机构要高度重视房地产信贷管理工作，认真执行房地产市场调控的决策和部署，严格按照监管要求，紧密结合实际，完善房地产信贷管理相关制度及措施。
3.3加强对投机性购房的管理
政府应建立合理的税收政策，弱化住房的投资属性，开征房产税和房产利得税，对过多占有住房者征税，对买卖住房获得的利润征税。提高过多占有住房的成本，压缩住房买卖的获利空间。在加快制度建设的同时，对居住性购房需求应从政策上积极支持和引导。
银行方面应对抵押贷款的条件、比例进行严格审查，避免坏账损失与信贷膨胀。加强对按揭贷款风险控制，严控投机性购房。
其次要加强监管，各级政府要切实负起责任加强领导，搞好房地产市场调控，维护房地产市场持续，加强对企业的管理，抑制投机性购房。
3.4地方政府走出土地财政
规范现行的土地制度，对现行的财政税收制度进行改革。中央政府可以下放一些税收给地方政府，使得地方政府的财权与事权相匹配。另外，中央政府需要帮助地方政府建立多元化的投资机制，降低地方政府谋求“非正式”收入的动机。当地方政府有了长期而合理的收入来源渠道，再辅之以科学的政绩考评机制，地方政府定当步出“土地财政”怪圈。
地方政府自身也应看清事实，着眼于大局，努力发展本地区实体经济，优化就业环境，逐步放弃土地财政模式，引导本地区产业全面发展。以公共利益为目标，同样为维护公共利益提供政策支持。
3.5消化空置房，开放二三级购房市场
在规范一级购房市场的同时，应加速开放二三级市场，积极发展房屋租赁业消化空置房。政府应根据市场需求和房屋供给情况深化住房改革，为发展二三级市场提供政策的保障与支持。同时消费者也要改变传统购房观念，解决住房问题既可以选择购置新房也可以选择二手房或租赁房，根据自身经济条件并配合国家相关政策进行合理选择。
参考文献
[1]王靖.2012年我国房地产业发展探析[J].西部大开发，2012，（3）.
经济适用房税收政策范文6
关键词：房产税 不合理性 改革
中图分类号：F810.423文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0016-03
住房即使社会民生的基本议题，也是宏观经济的关键领域。近年来，由于中国城市化进程的不断推进，加速了社会住房的需求，住房逐渐变成了中国的焦点问题。2008年，受二套房贷限制、全球金融危机导致的流动性短缺以及价格下调预期的影响，投资者和投机者的融资能力和购买意愿大幅下降，纷纷撤场。中央政府在2008 年下半年密集出台多项针对房地产的救市措施，包括多次下调存贷款基准利率和存款准备金率，此外，国际资本看好中国的经济前景，国内外投资者和投机者的融资能力和购买意愿迅速扩张。在这些政策的刺激下，2009 年中国房价开始一轮新的上涨，其幅度远高于金融危机前的2007 年。2010 年4 月，以“国十条”为代表的一系列政策出台，新一轮调控开始。2010 年的政策让许多专业人士惊呼“稳、准、狠”，但是，2010―2011年初，尽管中国出台了一系列政策来控制房价，但是房价的走势仍然连连攀升，在这号称史上最严厉的政策调控下，房价依然迈着上涨的步伐让我们望房兴叹。2010 年北京房价涨幅42%，位居全国各城市之首，四大一线城市新建商品住宅价格同比涨幅最小的是广州，也达23%[1] 。2010年下半年，政府和人民对于房产税的呼声也越来越高，希望通过房产税来打压房价，实现房价真正的调控。
一、中国热衷于投资房地产的原因分析
（一）2008年金融危机对中国的冲击――制造业危机
社会各界普遍认为，2008年的金融危机抑制了中国的房价，但是实际上，它却是加速中国房地产泡沫的元凶之一。2008年金融海啸的袭来，给中国制造业带来了巨大的冲击。在金融危机的冲击下发达国家进入经济的萧条期，对产品的需求下降，这就使得发展中国家促进出口的外部需求急剧减少。而发达国家的产品市场需求是中国主要的出口方向，外部需求的降低，必然导致中国出口规模的下降。
金融危机对于实体经济的冲击，使中国的进口规模也会大幅度下降。中国的民营企业一般处在产业链的最低端，通过最简单的加工出口来获得微薄利润（占售后总利润的10%）。而大部分外资企业处在产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售这六大真正获利产业链环节（占售后总利润的90%）。因为中国制造业的局限性和对外资企业的高度依赖性，加上金融危机给中国银行拉响了警钟，银行对企业的借贷更为谨慎，使得中国企业难以抵挡金融危机而纷纷倒闭。民营企业的生存环境进一步恶化。
中国为了渡过2008年的金融危机，投资4万亿来拉动内需，缓解金融危机对中国的影响，这项政策的出台表现中国对抗金融危机的积极性，但是从另一方面考虑这项政策也存在很大局限性，大量资金用在建设公路、铁路方面，使得中国已经饱和的铁路网变得过饱和。中国依靠大量投资建设铁路和公路从而带动相关企业生产和就业率增长，造成了中国短暂时间内GDP升高的“假象”。金融危机对中国真正的冲击是对民营企业的冲击，民营企业承载着中国近80%的就业人口总数，而大量的资金流入公路、高铁等建设，必定会使中国财政出现巨大坑洞，而地方政府为了填补资金的漏洞，唯一的办法就是增加税收，导致中国的民营企业经营环境更加恶化，从而使大量热钱从投资民营经济领域转向投资房地产，造成了中国内部经济的恶性循环。
（二）产能过剩和通货膨胀
后金融危机时代，由于出口贸易的严重萎缩，市场供给和市场需求之间的矛盾日益突出，使中国存在着严重的产能过剩的危机。产能过剩是指在一定时期内供大于求的表现，在市场需求不足的情况下就形成了产能过剩。中国经济已进入通货膨胀已是不争的事实。最近，国务院印发的一份通知中，钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、风电设备六大行业被确定为产能过剩调控和引导的重点。电解铝、造船、大豆压榨等产能过剩问题较为突出的行业也被点名，各行业的产能过剩，又摆在我们的面前。中国的产能过剩不仅是由于金融危机遗留的后遗症，中国本身的国有企业垄断的经济体制，也是造成中国产能过剩的一个重要原因。
2010年，由于中国发行9.59万亿信贷资金，造成了人民币的购买力严重下降，加上人民币汇率的上升，使得中国企业在接受金融风暴的冲击下雪上加霜。巨量信贷产生通货膨胀现实。2010年第二季度由于翘尾因素影响，物价指数大幅上升，引起市场恐慌，导致国内炒家大量入市，引起住房市场剧烈波动。而信贷的波动，按照现行商业银行制度，第一季度是贷款的高峰期，尽管银监会一再强调加强监管，这些信贷资金仍通过其他渠道大量进入炒家手中。同时国际投机客看准中国楼市，人民币升值预期，中国经济的良好增长，中国关于住房发展的政策，导致国际热钱的流入 [2]。
综上所述，中国的民营企业在自身无法盈利的状态下，只能改换投资方向。而现今社会，中国在通货膨胀等的压力下，只有房地产行业依然是供不应求，从而导致大量热钱涌入中国房地产。由于受到通货膨胀的影响，尽管百姓的真实需求比较稳定，但是缺乏理性，加上受到炒房客和舆论的影响，产生非理性消费，这些都将加速房地产市场的需求。再者由于人民币的升值，使得国际上一些金融机构的热钱涌入中国楼市，造成中国“房产盛世”的假象。
二、中国房产税的征收情况
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入 [6]。
（一）中国征收房产税的原因及现状
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。1949年中华人民共和国建立后，政务院《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范围内执行。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日国务院了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税 [6]。
房产税改革试点从短期来看，政策效应一定会对楼市造成心理冲击，房地产市场成交量也有可能下降，从而有助于抑制投机，稳定房价。在一般均衡分析以及严格的假定下，从需求层面来看，房产税改革直接增加了购房者的持有成本，压低了部分需求，因而带来房价的下降； 从供给层面来看，多套住房的持有者将会倾向减少持有房屋的数量，市场上房屋实际供给量增加，价格也就有所下跌。因此，从供需层面来讲，房产税的推出会导致房价一定程度下跌 [3]。
据上海市统计局公布的数据显示，今年第一季度，上海市商品住房销售面积同比下降23.5%。其中，140 平方米以上的商品住房销售面积下降超过30%。在价格方面，据《文汇报》报道，今年第一季度，上海市商品住房成交均价为每平方米22 237 元，环比下跌3%，同比上涨12% [4] 。这说明，政府房产税出台后房价的成交量虽然有所下跌，但是房价并没有如政府和百姓的预期。同时房价的上涨和房产税的征收使得房租上涨，百姓不但没有从房产税中得到好处和保障，反而大部分买不起房的租房者陷入更困难的境地。
（二）房产税征收时存在的问题
1.征税范围过窄抑制了房产税收入的正常增长。根据房产税条例规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不开征。这样，农村就被排除征税范围。随着中国经济的不断发展，在农村和城市交界处开办的工商企业越来越多，其问题日益突出，过窄的征税范围抑制了房产税的正常增长。
2.计税依据不尽合理，影响地方财政收入。现行房产税的计税依据采用从价计税和从租计税，从价计税是按房产原值一次减除10 %～30 %后的余值计算缴纳，这种计税依据暴露出来的矛盾是房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。
3.项目繁多的收费扰乱了房产税功能的正常发挥。当前中国房地产业面对的税费数量与日俱增，在一些城市各种税费和地价约占总房价比例50 %左右，多达百余项，其中重复与不合理收费约占总房价30 %[5]。
四是房产评估与财产登记不够健全。现行房产评估制度不够完善，影响了房产税税额的正确计算。主要表现在法规之间衔接不够，统一管理协调难，评估机构相互扯皮，部门干预，使评估机构独立、客观、公正地开展评估受到影响，继而影响了对税基的正确核定和税收政策的恰当执行。另外，中国的财产登记管理制度不够健全，尤其是私有财产登记制度，还没有明确的法律规定，缺乏权威性的申报和登记档案，房产管理部门与税务部门的协作配合不够，造成房产税税源大量流失。
（三）中国征收房产税的自身问题
从中国征收房产税与美国征收房产税目的区别来看，一般认为征收房产税的情况是基于美国等发达国家房产税的执行，但是很重要的一点在于中国和美国的房产税征收有着本质的区别，美国房产税征收是为了提高房价，藏富于民。而中国房产税的征收则是为了压低房价，控制房价上涨。中国房产税征收的目的和美国背道而驰，而从中国现如今的国情和经济局势来看，因而中国的房产税在本质上存在很大的局性。中国房产税和其他税种的区别在于纳税人在没有创收的条件下，收取税费。
目前，房产税征收人群存在不合理性。首先，房产税征收对象存在误解，中国征收房产税真正的目的在于打压房价，中国的炒房人群是房产的短期持有者，而房产税的征收人群却是房产的长期持有者，这样就对房产税的征收对象产生误差，真正炒房的人没有受到房产税的限制，房产的长期持有者，即住房人群却无辜牵连。其次，房产的长期持有人包括一部分的富有人群，还有绝大多数的工薪阶级和退休阶级，房产税对富有人群的打击并不大，因为那部分人可以通过提高房地产租赁费用等方法，平衡房产税征收的损失。而剩下一部分不富裕人群才是房产税的真正打击对象。
国家运用房产税也存在不合理性。国家在运用房产税方面存在严重的问题，怎样去合理使用房产税，真正缓解房地产紧张的局势，才应该是政府首先要考虑的问题。房产税的征收可以给政府带来巨大的财政来源，以杭州为例，中国房产税的征收年平均率是0.8%。照这样去计算，杭州一年的房产税收入将超过该城市一年的预算，总额在400亿~500亿左右。面对如此惊人的税收总额，如果政府可以真正落实运用到百姓身上，才能体现税收的真正意义，但是面对中国目前存在的“三公”现象以及将大量资金流入到建高铁等领域，显然公民想得到真正的利益还遥遥无期。
老百姓要自己承担土地增值和房价折旧之间也存在矛盾。在国外因土地增值要收地产税，国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是住房每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部分也是国家的土地增值，增值部分的物业税政府不可能向自己征收，因而转向老百姓，但老百姓的房在折旧贬值，为此，这部分价值只有转嫁去抬高房的价格，造成房价暴涨。征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出。
三、房产税并非解决中国高房价问题的良药
改革开放以来，伴随着住房制度改革的深化，中国基本建立了与经济体制改革进程相适应的住房新体制，并逐步建立了多项配套制度。城镇住房以及居住环境都发生了翻天覆地的变化。但是，由于住房制度体系仍处在逐步完善的过程中，长期看来，中国住房在许多方面存在着不少问题，而这些问题的解决也有不少挑战。这使得城镇居民的住房问题逐步演化成为中国经济、社会生活的焦点问题：不仅中低收入和贫困家庭的住房十分困难，而且大多数居民难以承受不断上涨的房价 [2] 。面对如此紧张的住房现状，政府应该立即采取措施，抑制房价升值。
1.加快住房保障建设既是民生目标，又对稳定住房市场，扩大住房投资，促进经济增长具有重要作用。中国政府应采取多种方式，来不断丰富和完善住房保障制度。比如采取长期的税收优惠、住房贷款担保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共经济租赁房、经济适用房先租后售，同时扩大保障性住房的消费范围等形式，加大住房保障的保障范围。
2.改革完善住房公积金制度，提高居民的住房可支付能力。一是加强公积金制度的推广力度，应扩大其范围，涵盖弱势群体，加大中低、低收入居民的住房货币保障。二是促进公积金联名卡的推广，简化公积金提取程序，促进公积金的异地互贷，提高公积金的使用效率。三是加强公积金管理，增加公积金收益及其分配。同时，增加概念股基金的收益及其分配，对中低、低收入居民另外实行公积金存款补贴利率，以此提高居民的住房可支付能力。
3.完善经济适用房的经营管理模式。建立强制性的经济适用房回购制度。政府应控制经济适用房在二级市场上的流动。加强经济适用房的监管，严格控制经济适用房的面积，严审消费资格，定期进行经济适用房使用情况的监督，以免出现经济适用房分配不到位的情况。进一步完善廉租房制度。确保廉租房建设的资金来源，在扩大廉租房制度建设资金来源的同时，地方政府应严格按照相关规定将公积金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建设 [2]。
4.只有政府更多更快的建设经济适用房和廉租房，减少在建设和分配过程中的现象的发生，才能有效实现中国中低、低收入人群对房屋的需求，从而使得人人有房住，这不但解决了房价问题，也使得人民生活更加幸福，是达到社会和谐的重要保障。参考文献：
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[4]位宇祥.房产税政策试行3个月沪渝两地房价依然坚挺[N].中华建筑报，2011-04-30(2).
