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车船税计税基础范文1
一、世界各国的财产税制比较
（一）财产课税体系的比较
广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较
据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较
1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题
目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面
1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围
1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据
1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率
1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系
1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题
1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
车船税计税基础范文2
关键词：财产税；功能；原因；改革方向
一、财产税的功能
（一）筹集财政收入职能
财产税是对纳税人的财产征税，财产的范围随着社会经济的发展越来越广，财产的价值一般也较为稳定，因此财产税丰富的税源和稳定的税基保证了财产税稳定的税收收入。财产税的征收主体一般是地方政府，以利于地方财政根据稳定的收入安排相应的支出。虽然随着商品税和所得税的发展，财产税筹集财政收入的功能不再像以前那么明显，在税收体系中的地位也显得很弱，但它仍然是各国财政收入的重要来源，在有些发达国家财产税收入在全部财政收入中仍占有10%以上的比例，在许多国家和地区，财产税还是各地方政府的主要收入来源，在我国也是不可或缺的。
（二）调节贫富差距职能
在以前，人们之间的贫富差距可能主要是收入之间的高低之分，而在经济高速发展的今天，收入已经不能说明一切了，今天的贫富差距更多的是持有财产之间的差距。收入之间的差距可以通过所得税予以调节，但所得税无法通过对财富存量课税而调节差距，而且还有大量的财富存量是通过继承、赠予等方式获得，因此财产税就当然地弥补了这一不足。并且财产税具有直接税的性质，税负不易发生转嫁，相比于所得税更能发挥调节收入和财富分配的作用。
（三）调控房价职能
关于财产税中的房产税能否调控房价的问题意见不一，有赞成者也有反对者。赞成者认为房价之所以上涨过快是因为从事房产投机的人太多，从事房产投机的人太多是因为在中国没有房屋保有税，买房时可以不考虑保有的税收成本，因此征收了房产税就能增加购房者的保有税收成本从而减少投机，这样就能降低房价。反对者认为导致房价上涨的因素有很多，比如供求关系、市场格局和资本流动等都对房价有一定的影响，而且房产税能否影响房价也取决于许多因素，最终是导致房价下跌还是进一步上升都有可能。
二、我国现行财产税的功能发挥不足
（一）我国财产税的主要功能定位
这里对财产税的优化资源配置和调控房价功能暂不作讨论，主要分析财产税的筹集财政收入和调节收入差距的功能。高亚军（2006）认为，从税收的经济调节职能来看，财产税应该在促进收入公平分配和财富的公平分配方面发挥更加重要的作用。我国现在的贫富差距有目共睹，已经超出了合理的范围。所得税也能对财产发挥调节作用，但它是对流量进行调节，对资本利得还给予税收优惠，不能很好的调节财产转让中的收益。商品劳务税中除了消费税能在一定程度上起到调节作用外，没有能够发挥调节收入和财富分配功能的税种。而消费税的征税范围的有限使其调节功能受到限制。因此财产税应将其功能主要定位于经济调节方面，而后再考虑其财政收入分配等其他职能。
郝琳琳（2010）与其持不同的观点，她认为财产税对收入差距的调节作用是十分有限的，原因有两点。一是财产税在财政收入中所占的比重较小，2007年以前从未超过5%，占地方财政收入的比例最高也仅为10%左右，无法承担起劫富济贫的重任。二是我国尚未开征遗产税。虽然在我国开征遗产税是必然的趋势，但由于相关财产认证、评估和保护制度的缺失，使开征遗产税的条件还不成熟，所以遗产税的缺失严重弱化了财产税的收入调节作用。
（二）限制财产税功能发挥的原因
我国现行财产税包括房产税、契税、车船税、土地增值税等税种，从税制要素来讲，无论在课税范围、课税基础还是税率方面都有不足之处，导致财产税没能充分发挥它的以上功能，整个税收体系和财产税设计本身的不完善等其它原因也制约着财产税功能的充分发挥。
丁芸（2013）在他的文章中总结到，现行税收对收入分配的调节效果总体来说不明显的主要表现在：收入调节功能较强的税收在税收总额中所占比重过小、个人所得税等相关税种对收入分配的调节力度比较微弱以及对低收入群体发挥保障作用的税种没有到位。这可以通过完善税制结构，增加直接税比重来调整，因为我国税制结构一直以间接税为主，间接税都有税负转嫁的特点，最终税负由消费者承担，间接税的累退性加大了收入差距，所以这样的税制结构制约了税收调控收入分配作用的发挥。直接税除了所得税还有财产税，财产税对财产存量征税，税基较宽，税源稳定且税负不易转嫁，因此可以通过合理的设计使富人多缴税，穷人不缴或少缴税。
朱为群等人（2012）在阐明财产税公平含义及其衡量标准的基础上，从横向公平和纵向公平两个维度，对我国同类财产和不同类财产所承担的税收负担进行了分析。他们的分析结果表明我国现行的财产税的公平性较弱。我国的财产税对不同的财产适用不同的税收政策，并以持有的财产种类、购买时间和用途等为计税依据，而不是以代表纳税能力或受益程度的财产价值为征收依据。房产税的计税基础是历史成本而不是现值，使财产税的征收额与经济发展不同步。这些都违背了税收的公平原则，也就影响到了财产税的收入和调节功能的充分发挥。
对于由财产税公平问题和获取信息水平而产生的财产税不能充分发挥收入和调节功能不只是体现在财产税上，对其他税种来说，同样也存在着是否实现了公平和获取了充足的信息等因素，而这两个因素之间也有一定的联系。对于房产税来说，如果很多房产不公开不透明，就会导致极大的税源流失，还会进一步加大收入差距。
三、总结
通过以上的介绍和分析，我们对财产税的功能以及影响其功能充分发挥的因素有了一个大致的了解。首先我们应该肯定财产税的收入和调节功能，但是财产税也存在很多不足之处。财产税没有充分发挥主要功能的原因就是有些税种的税制要素的设计还不够合理和完善，例如课税基础还不够合理，房产税以房产原值和租金为税基已经不适应当前经济的发展，应该以现值为税基。因此，通过逐步完善财产税各税种的税制要素，并与其它税种相协调合理发展，并结合有效的财政手段，不断充分发挥财产税的各职能，是今后应该努力的改革方向。
参考文献：
[1] 高亚军，王银梅.财产税功能研究[J].中南财经政法大学学报，2006（5）.
[2] 郝琳琳.财产税功能探析[J].法学杂志，2010（4）.
[3] 丁芸.强化税收对居民收入分配的调控功能[N].中国税务报，2013-3-20（5）.
[4] 朱为群，曾军平，董文秀.中国财产税的公平性分析[J].财政金融研究，2012（6）.
车船税计税基础范文3
【关键词】物业税；博弈；物业税税基评定
2003年10月，**中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出，“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行，物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难，理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议，本文认为，只有首先解决物业税税基的价值评定问题，才能为开征物业税扫清前期障碍，讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。
一、物业税的相关理论
物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体，通常在国外被称为不动产，而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究，甚至有人认为，物业税就是财产税，也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面，本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。
1、物业税是财产税的一种
财产税是整个税收体系的重要组成部分，从概念上来说，财产税是指以纳税人所拥有和支配财产本身（财产的价值或数量）为课税对象的税收统称，包括不动产和动产。相比所得税是对国民生产的流量课税，财产税则是对社会财产的存量课税，其价值并没有参与再生产的循环。财产税以财产的可转让性和可保有性，又可分为财产转让税和财产保有税。
我国现行财产税制中的主要税种有房产税、车船税和契税。物业税也是财产税的一种。物业税的本质的实际内容就是房地产保有阶段的税收。物业税，是针对土地、房屋等不动产征税，要求其承租人或所有者每年按照不动产的价值都要缴付的一定税款。物业税的课税对象是不直接参与流转的土地、房屋等不动产，由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。因此，物业税具有财产税的主要特征，属于财产税的范畴。
2、物业税设计的理论基础
一般说来，尽管国内外大多数国家和地区都开征物业税，但是关于物业税的理论基础却存在较大的分歧，主要有“公平论”、“税制完善论”、“财政收入论”、“受益论”和“资源配置论”等观点。
（1）征收物业税的“公平论”。“公平论”包括普遍征税和平等征税。所谓普遍征税，是指税收管辖权范围内的所有法人和自然人，也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地纳税。所谓平等征税，是指所有的纳税人依照其所拥有的不动产价值取得的收入或实际支出等客观因素来确定。税收的公平标准主要是依据能力原则，要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。公平论是税收理论的基础，具有普适性，可适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能，优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说，并不能真正反映物业税的本质和特征。
（2）征收物业税的“税制完善论”。该理论认为完善的现代税制应包括所得税、商品税和财产税这三大体系。税制完善论从税收功能角度来认识物业税，有一定的科学性和实用性。但是，一个税种的设立并不单是为了使税收体制在理论上得到完善而存在，更重要的是该税种的设立所能发挥的作用。因此，单纯的税制完善说也不能反映物业税的本质和特征。
（3）征收物业税的“财政收入论”。税收都具有组织财政收入的功能和作用，对土地、房屋等课征物业税，是为满足财政支出需要，而筹集国家财政收入。依照国际通行的做法，物业税是地方财政收入的主要来源。而在我国现行税制下，中央税收比例较大，地方税收较低，使得地方政府的收入主要是通过土地出让金取得，这在一定程度上加剧了地方政府的短期行为问题。该理论认为物业税的开征实际上是把一部分的一次性收入变成了长期现金流，增强了政府收入的长期性，激励地方政府做出更有利于地方经济发展的决策。
（4）征收物业税
的“受益论”。物业税“受益论”出现在20世纪60年代，是指以税收主要为纳税人服务，即完全用于地方公共服务的提供，并没有带来福利的损失。受益论的观点主要建立在两大假设的基础上——“用脚投票”和“城市土地利用分区”。在这种理论下，住户不会因物业税的征收或提高调整其房屋消费，个人按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区，配置到公共部门的资源是有效的，因为财产税每年列支的税费，相当于支付地方公共服务的成本。
（5）征收物业税的“资源配置论”。征收物业税的“资源配置论”是建立在征收物业税的作用方面来论述的。这种观点将物业税作为国家宏观调控的一种手段，期望通过征收物业税达到合理配置土地等资源的作用，促进社会公平，优化资源配置。这种观点需要国家在研究现行已经开通和征收房地产使用税费的基础上，合理计算并重新设计部分税种，达到科学管理的目的。综上，在各种有关理论的争论中，本文比较倾向于“公平论”、“受益论”和“资源配置论”。物业税的实施，必须以实现公平为基本目标，并体现地方政府公共服务的提供程度，这对地方政府向服务型政府转变是非常有现实意义的。
3、开征物业税的意义
在市场经济条件下，国内外的相关成功经验表明，房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。建立“宽税基、少税种、低税率”的税制体系已被国际证明为有效的市场调控的手段。我国现行房地产税制的诸多弊端难以适应市场经济条件下房地产健康、有序发展的需要，而开征物业税则是解决这一问题的必然选择，也是我国新一轮税制改革的重要内容。
我国现行房地产税收制度，存在税权划分不清、税种设置不完整、计税依据和征收范围不合理、税收政策不统一、配套的辅助制度不健全等问题。完善税收体系工作，需要多个部门的共同协作和努力。本文期望以研究物业税开征为契机，对设计适合我国税收体系的税基价值评定进行初步研究。
4、物业税税基评定中的“中国特色”
税基即“课税基础”，具体有两种含义：一是指某种税的经济基础，例如流转税的课税基础是流转额，所得税的课税基础为所得额，选择税基是税制建设上的一个重要问题，选择的课税基础宽，税源就比较丰富，调控的力度也会比较大；二是指计算交纳税额的依据或标准，即计税依据或计税标准，包括实物量与价值量两类。
对于物业税的税基评定来说，课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产”。中国《民法通则》第5章第1节对所有权进行规定时，就使用了财产所有权概念。此处的财产，其实指的就是从法学角度所理解的物的概念。但我国《担保法》第34条规定的财产，既包括物，也包括土地使用权等权利；中国《继承法》第3条规定的个人财产，同样既包括物，也包括著作权、专利权等权利。这说明在中国现行法律中财产既可以指客体又可以指对客体的权利。所以说，物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。中国法律中对财产这个概念的解释，为物业税的税基认定范围扫清了一个具有中国特色的障碍——土地的国有性质。
众所周知，我国的土地是国家所有的，土地具有稀缺性和不可再生性，房地产的升值归根结底为土地的升值。土地的使用权是使用人的权益，也可看作是使用人的财产。因此，物业税的征税对象应为土地使用权和房屋所有权。对物业税税基的认定，应该是土地使用权价值和房屋所有权价值的统一，至于是分开征税还是统一征税，应视我国物业税的税制设计具体而定。
二、物业税税基价值评定的几种观点
1、税基评定的“基准地价说”
这种观点认为，物业税的税基价值认定可以直接通过基准地价简单得到。《城镇土地估价规程》对基准地价的定义是：“基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格”。认为基准地价是我国地价体系的重要组成部分，反映了我国城市土地市场中地价的变化趋势，是我国政府法定的公示地价之一。在刚刚开始研究制定基准地价时，期望其能够成为国家对地价进行宏观调控的依据和政府征税的客观依据，引导土地充分利用和合理流转。但事实证明，我国房地产市场经过多年的发展之后，基准地价已经不再适用，且基准地价也不适合作为物业税税基价值的评定基础。
（1）基准地价的形成基础不够科学。我国城镇土地定级估价开始于80年代末90年代初，由于当时土地市场很不发达，为了揭示城镇土地资产的价值，实行“以城镇土地分等定级为基础、土地收益为依据、土地市场交易样点为参考”的城镇基准地价评估方法。城镇土地的定级采用的是多因素综合评价法，即根据影响城
镇土地级别的因素因子，对城镇土地的质量进行综合评价，划分出土地的级别。在土地级别划分的基础上，搜集每一个级别的交易样点，将每一个级别的交易样点地价分用途进行平均，得到每一个级别每一用途的平均价格，作为基准地价。这种方法存在明显的弊病，由于在城镇土地定级的过程中，因素因子的选择、因素因子的影响权重、因素因子的等级功能分数、划分土地级别的数目等都是人为确定的，使得定级过程中的随意性很强。
（2）基准地价数据陈旧，已经无法满足需要。以上海市基准地价为例，目前的基准地价体系是1998年的，2003年有所修订，但数据与现实土地交易价格相差甚远。2007年9月，上海青浦赵巷地块成交的楼面单价近万元，该地块的基准地价仅为700元/平方米，成交价格已是基准地价的近15倍。因我国经济有着日新月异的变化，这对基准地价的调整造成了不少压力，许多小城镇尚没有建立基准地价体系，有的虽然建立了相关体系，但基准地价已经数年没有更新，形同虚设。
（3）基准地价仅仅是“土地使用权区域的平均价格”，物业税的税基价值不仅包括土地还包括房产，因此，基准地价不适合作为物业税的征税依据。即使仅将基准地价作为对物业税征税过程中对土地价值的征税依据，其脱离现实情况的数据不能真实反映纳税人拥有财产存量的多少，也会造成税收的损失和不公平性，从而无法实现开征物业税的意义。
2、税基评定的“市场交易价格说”
这种观点认为，物业税的税基价值评定可以直接通过对市场交易价格的分析和调整得到。认为市场交易价格最能反映纳税义务人拥有财产的多寡，通过分析剔除交易价格中的不理性因素，以此来评定物业税的税基价值。但这种观点有不少弊病。
（1）虽然有市场可比的交易价格，但物业税的征收对象是以被“占有”形式存在的，并未在征收阶段实际参与市场交易。以变动的市场价格衡量纳税人占有的存量财产，在税收上缺乏统一的标准，且财产所有人并没有通过财产市场价格的涨跌获得任何利益。因此，以市场交易价格征税有一定的不公平性。
（2）公开市场价格的取得和应用存在一定难度。市场交易的公允价值是指信息完全对称的情况下，无关联的买卖双方自愿公平交易所形成的价格，而在现实的经济生活中，信息完全对称的市场不可能存在，尤其房地产市场是一个发育不成熟的半市场化行业，公允价值很难得到。即使调整后的市场价格能够反映理论上的公允价值，其取得和应用由于市场的多变性和征税对象的独一无二性都存在一定难度，可操作性极差。
（3）市场交易价格不能反映征税客体的理性价值。在经济学中，存在信息完全对称的市场状态，而现实的市场却存在着许多信息不对称和非理性因素。物业税的征收要体现“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的主要观点，就不能仅仅依靠市场的力量去确定税基的价值。税基价值的评定要能够引导市场价格的良性发展，而非简单地肯定、迎合和追逐市场价格。因此，市场交易价格也不可取。
3、税基评定的“评估价值说”和“认定价值说”
理论界对于物业税税基比较肯定的观点应该是“评估说”和“认定说”。这两种观点既有相同的地方，又有相悖的观点。相同的地方是指“评估说”和“认定说”都认为物业税的税基价值评定工作应该由专业人士来从事，而其相悖之处在于对从事物业税税基评定工作的机构的性质和组织方式意见不一。大多数国家的物业税都以房地产的评定价值作为计税基础，且建立了一套较为完善的财产评定体系，有专门的财产价值评定机构。以专门机构的评定价值作为税基价值有以下优点。
（1）按专门机构的评定价值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。按评定值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促进纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。
（2）按专门机构的评定价值征税，税基具有弹性。随着房地产市场价值的涨跌，房地产价值随之上下浮动，评定价值也会相应调整，体现了公平的原则。但评定价值不会完全按照市场交易价格变化，而是在剔除了市场的非理性因素而得出的合理价格，能够充分体现专业性。
（3）按专门机构的评定价值征税，对社区的公共投入可以得到相应回报。社区公共投入增加会提高社区内财产的市场价值，而财产市场价值的提高又会带来税收收入的增加，使得居民的权利和义务相对应，符合征收物业税的“受益论”。
按照专门机构的评定价值征税具有以上优点，但这些优点都要依靠合适的制度设计才能够发挥。在制度设计方面，必须使政府部门和评定机构既可以
互相协作，又可以互相制衡，高效、公正地完成整个物业税的征收工作。但“评估说”和“认定说”之间也有不同的观点，在于这两种观点对物业税税基评定的机构性质和组织方式认识不同。
“评估价值说”认为物业税税基价值应由“评估”得到，“评估”是一个中介行为用语，指社会中介通过现有的评估方法，确定物业税税基的方式：“认定价值说”认为物业税税基价值应由“认定”得到，“认定”不是一个中介行为，带有“定”的性质，“认定权”应由国家设立的专门机构行使，以保持涉税财物价值认定的权威性和可靠性。
三、物业税税基评定的路径选择
要确定物业税税基认定的路径首先要分析物业税税基认定的利益相关者，毕竟，一种制度设计的最终出台是依靠利益相关者各方的博弈而最终形成的。
1、物业税税基评定的利益相关者
物业税税基评定的直接利益相关者包括：物业税的缴纳者、地方政府、国家相关部委和税基认定机构等；与物业税税基评定的间接利益相关者更是种类繁多，例如开发商、商业银行以及房地产相关产业等。各类参与者的利益诉求不一样，受到的资源约束不一样，对物业税税基评定的态度也不一样。在物业税税基评定制度形成的过程中，这些利益相关者都会从自身的诉求出发，参与共同博弈，最终达到均衡。分析物业税税基评定的利益相关者就是期望通过分析这些参与者各自的不同目的和行为，从而设定使整个物业税税收体系良性发展的机制。
2、税基评定价值应当对物业交易价格有引导作用
在价值和价格两个词越来越被混用的今天，我们不得不重述价值和价格的区别：价格是价值的外在表现形式，是随价值上下波动的，偶尔会偏离价值较远。因此，价格和价值两个词绝对不应混用。物业税税基评定的一大使命就是税基认定价值应当对物业交易价格有引导作用。因此，税基评定是对征税客体“价值”的认定，这同样符合物业税征收的“公平论”，剔除了市场价格的非理性因素。
3、由公立机构负责税基评定更加符合中国国情
物业税税基评定的路径选择就是指税基评定的途径——是通过中介机构以及公立机构来实现。根据国内外的研究结论和上述分析，本课题认为物业税税基评定还是宜选用公立机构，理由有以下几方面。
（1）从利益相关者博弈过程来看，公立机构能够更平等的完成制衡职责。由物业税的利益相关者分析，其构成各方属于社会的“强势群体”，如果由社会中介机构评估税基，则中介机构的性质和“唯利是图”的经营模式注定很难完成在整个机制中的制衡作用，最后很可能沦为某一利益集团的附属物。如果由国家公立机构完成税基的评定工作，能够保证各个利益集团力量的对等，很好地完成制衡任务，并保护纳税人的利益。因此，本课题研究认为，物业税税基评定应该由公立机构完成，或者即使不由公立机构完成，也应该由公立机构履行对中介机构的指导和复核职能，促使中介机构行为的规范化，并在纳税义务人在税基评定方面产生税收争议的时候，提供一个“认定”之所。
（2）从公立机构的性质和财力保障来看，更能够保证税基评定的公允性和准确性。公立机构由国家授权成立，其组织形式较为规范，财力有保障，可以公允独立地完成税基评定工作。从税基评定机构的长远发展来看，其还能从工作中促进评定方法的改进，进而引导评估中介行业的发展。世界上许多国家的税基评定都是由公立机构完成的。例如英国开征的住房财产税，其住宅房产的价值是由其国内政府的内设部门进行评定的，美国各地政府也都拥有自己独立的房地产评定部门。另外，我国香港特区政府则成立了差饷物业估价署从事专门评定工作。
（3）从全国物业税征收体制来看，税基评定宜采用分级管理的方式，使税基评定机构与税务部门层层对应。考虑物业税征收的可操作性，物业税税基评定和救济机制宜采用分级管理方式与税务部门层层对应。例如县级物业税征收的税基价值评定工作应由县级税基价值评定机构完成，市级物业税征收的税基价值评定工作应由市级税基价值评定机构完成，税收救济应使产生税基价值评定争议的当事方可以向上级税基价值评定机构反映。如果采用中介机构评估税基价值的方式，则税基评定争议必须向公立机构提出申请，以保证争议救济的公正性和严肃性。
本文认为，我国物业税的开征肩负着促进资源利用效率、完善税制的重要职责，应该遵循公平、客观、科学的原则，对物业税理论的研究也应是长期的。本文从物业税税基评定的理论基础和路径选择提出了部分看法，期望通过对制度的研究，促进物业税的早日出台。
【参考文献】
[1]谢附瞻：中国不动产税收政策研究[M].中国大地出版社，2004.
[2]任宏、王林：中国房地产泡沫研究[M].重庆大学出版社，2008.