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城镇房地产管理暂行办法范文1
第二条 在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地范围内，以划拨方式取得土地使用权的各类房地产进行转让、出租的，除本办法第三条规定外，均须缴纳土地收益金。
第三条 有下列情形之一的，不缴纳土地收益金：
（一）按市政府规定须向市房地产开发管理办公室缴纳土地出让金或地价款的；
（二）单位实行住房制度改革向职工出售公房和以优惠价出售、出租安居（解困）房的；
（三）实行国家指令性租金标准的；
（四）经市政府批准免缴的。
第四条 房地产转让，转让人在市房地产交易所办理转让手续时，须按附表1规定的标准一次性缴纳土地收益金。房地产转让土地收益金由市房地产管理局委托市房地产交易所征收。
第五条 以协商议定租金形式出租房屋，由出租人在办理房屋租赁登记手续时，按附表2规定的标准一次性或分年度缴纳土地收益金。房屋出租土地收益金由市房地产管理局委托市内四区房地产管理处和市房地产交易所征收。
第六条 土地收益金由市房地产管理局组织收缴后，全额上缴财政。市财政局从收取的土地收益金中提取2％的业务费返拨给市房地产管理局。
第七条 缴纳人或代缴纳人应按规定及时缴纳土地收益金。逾期缴纳的，每逾期一日按应缴纳金额2‰缴纳滞纳金。
第八条 违反本办法，不缴或少缴土地收益金的，由市房地产管理局责令限期改正，逾期不改正的，按应缴或少缴金额的3倍以内处以罚款（最高不超过3万元）。
罚款须使用统一的罚款收据，罚款全额上缴财政。
第九条 实施行政处罚，应严格按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定执行。
当事人对行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和国务院《行政复议条例》的规定申请行政复议或提起行政诉讼；逾期不申请复议、不起诉、又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十条 市内四区外的县（市）、区（含经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区）可根据本办法制定本地区土地收益金收缴办法。
城镇房地产管理暂行办法范文2
【关键词】房地产；档案；管理
房地产行业是我国的基础性支柱产业之一，房地产档案管理工作则是房地产行业的基础业务建设。研究和开发房地产档案管理，提升房地产档案的价值，对于房地产业的发展以及我国的经济建设具有很重要意义。
一、房地产档案管理中存在的问题
（一）管理体制不健全
我国房地产产权管理开始时间较早，在这方面有很多经验积累，但管理体制仍显得落后，主要表现在以下几个方面：（1）法律法规不健全导致了档案管理混乱，历史遗留问题也造成了管理障碍。自从城镇八十年代完成房产登记发证工作后，经过三十年的发展，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》等相关制度陆续出台标志着房地产档案管理制度日臻完善，使得房地产活动进一步规范化。但这些制度仍有诸多不足。有的条款具有过渡性质，需后续补充。有的制度条款只是宏观层面规定，实践中缺乏可操作性。（2）档案管理技术落后。房管部门虽然使用计算机管理，但多用于数字计算、制作图表打印，没有使用于管理全过程，不能根本改变技术落后的局面。（3）产籍资料不完备。产籍建设以前不受重视，产籍资料不全是普遍现象。这增加了城市的扩建改建规划难度，也常常导致城市改建中，重新规划，重复建设，产生浪费和损失。（4）档案管理低效率。旧的被动型管理的管理机制，难以发现产权管理中存在的问题。即使发现，也因管理法制不健全、产籍资料不完备、管理体制混乱或管理手段落后，不能及时处理问题。
（二）房地产档案资料收集中的问题。虽然国家对房地产档案资料收集的内容范围有详细规定，但是实践中存在一些问题，影响到档案收集资料的信度和效度。（1）工作人员综合素质低。部分产权档案管理人员综合素质低，业务能力不强。产权管理工作要求档案管理人员熟悉登记制、具备测绘知识、清楚有关法律条文，否则在验收文件时就不能及时发现存在的问题，很容易导致不符合要求的资料混入档案。（2）产权档案种类不齐全，载体不丰富。档案收集工作被动。近年来，企业改制、资产重组、房产买卖、抵押等涉及房地产产权的活动大量发生，产生了许多产权资料。要做到档案与房地产现状一致，仅靠登记部门移交的档案难以做到，需档案管理人员主动去收集档案资料。权属登记档案外的其它类型档案收集少。房地产产权产籍管理部门不仅收集产权登记档案，也应收集房产交易、拆迁和司法等相关文件。但有部门认为权属档案有价值，其他档案耗时无用，所以对权属登记档案外的其它类型档案收集少。然而，其他档案往往对鉴别房地产档案的价值有重要。特殊载体的产权档案收集不完整。除了纸质材料的产权档案外，还有记录反映产权现状的以影像、光盘等为载体的资料。然而，这些载体的档案收集缺乏，导致产权档案内容不完整，载体不丰富。（3）缺乏全国统一的档案的收集范围、归档文件的标准。标准化是房地产档案管理现代化的基础。因缺乏统一标准，各地房屋产权管理部门就自行制定。各地管理水平、工作流程、管理方法千差万别，给产权档案管理现代化造成障碍。
（三）房地产档案使用中存在的问题。（1）使用率低。据统计，城市房地产档案平均每年利用率为2%—6%。（2）使用面窄。房地产档案使用主要局限于本部门、本系统，不面向社会。而且房地产档案使用往往局限于房屋建筑工程竣工档案。（3）房地产档案缺乏立体开发利用。房地产档案的编研处于利用工作的末端，房地产档案编研成果少，效果不理想。开发利用工作缺乏系统性，也没有形成多角度、多层次的立体开发利用模式。
二、房地产档案管理工作的建议
（一）提高房地产档案收集工作的建议。（1）提倡终身学习的理念，实施团队学习，提升档案管理人员综合素质，加强档案管理知识和技能以及相关的测绘、登记、计算机等知识与技能的学习。（2）组建综合档案室，为档案升级，规范房地产档案的管理工作。房地产档案管理部门要重视特殊载体档案的收集和管理。产权档案管理人员要注重与有关产权文件形成单位保持经常性的联系，及时收集相关文件。产权管理部门做好产权资料的前期控制，同时，归档环节也要做好审核工作。（3）制定全国统一的包括产权档案收集范围，具体规定每项业务所需归档的文件内容，文件材料的具体规格，技术指标等产权档案管理规范和技术规则。使用目标管理，促进房地产企业档案工作规范化，进而提高产权档案的收集工作。通过“综合目标管理、标准规范要求”推动了房地产行业的档案工作。
（二）改进房地产档案利用的措施。（1）完善开发利用机制。除确认产权归属外的其他房地产档案的开发利用工作很难在短期内看到“实立竿见影”的效果。因为房地产信息具有系统性、连续性的特点，开发的过程需要不断完善其系统性、连续性。否则，房地产档案的开发利用就会半途而废。（2）档案利用逐步面向社会。虽然从形式上房地产档案己经开放了，但是仍处于封闭或半封闭状态。应多做宣传工作，以充分利用国家资源。（3）不断丰富房地产档案内容和载体。为促进广泛利用房地产档案，除了丰富本行业的资料外，还要重视收集与本行业相关的文件材料，从而丰富档案内容。
参考文献
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城镇房地产管理暂行办法范文3
我国现阶段依然是靠投资拉动经济增长,而在城镇固定资产投资中房地产开发投资总计38070亿元,占到投资总额的20.3%。显然,房地产业在拉动国民经济增长中的作用举足轻重。对我国经济增长的巨大拉动作用再加上其强关联度使得房地产业位居我国的支柱产业之首。然而,其单一的融资渠道与房地产业的支柱产业地位不符,并渐渐成为制约房地产业发展壮大的关键因素。2010年1-10月,房地产开发企业筹集到资金56923亿元,其中来自银行的直接贷款达10443亿元,其他资金为24387亿元(其中间接来自银行贷款的如预收款和个人按揭等占到86.3%),也就是说房地产开发企业通过商业银行信贷的融资额高达31495亿元,占到融资总额的55.3%之多。这无疑使房地产业和商业银行同时陷入巨大的系统风险和金融风险之中,及其不利于房地产行业的长远发展。果不其然,在我国接连新国十条、上调存贷款基准利率等调控政策以后,房地产商只能一边缩减资金需求一边积极寻求新的融资渠道。
与房地产商的融资需求相对,我国居民在通货膨胀、银行储蓄呈“负利率”的情况下急需能使资产保值并赚取较高收益的投资渠道。特别是截止到2009年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达260770亿元,如此庞大的民间资产若有正当合法的投资渠道即可流入高利润高回报的房地产行业。
至此,发展房地产投资基金的现实必要性也就凸显出来,它能够在房地产业的资本需求和有效满足这种需求的投资主体之间架起“桥梁”。此外,房地产投资基金还能降低银行的金融风险;促进房地产业持续长远地发展。具体地来讲,发展房地产投资基金有以下现实必要性:
1.能够有效解决现阶段房地产企业资金短缺的问题。目前主要依赖银行贷款的单一融资渠道将房地产企业在银行信贷紧缩的形势下置于资金短缺的困境中,现阶段引入房地产投资基金使房地产开发企业能够通过这一渠道面向社会公众及机构进行筹资,彻底改变单一的融资结构,有利于避免房地产融资过于敏感地受到宏观政策影响,促进房地产业稳定地向前发展。
2.有助于建立居民资产性收益。我国居民现阶段储蓄金额庞大,建立房地产投资基金体制能够引导这部分资产投资于收益稳定并且信用良好的房地产行业,建立起居民资产性收益,进而提高城乡居民生活水平。
3.能极大地降低银行房地产信贷风险。至2009年末,房地产开发贷款余额达到28400亿元,住房贷款余额为53500亿元,房地产信贷总额达81800亿元,占到当年本外币贷款余额(425600亿元)的19.23%之多。由于房地产信贷具有来源的短期性和运用的长期性之间的矛盾,过高的房地产信贷大大的增加了银行的流动风险,极其不利于我国金融体系的健康运行。发展房地产投资基金能极大地降低银行与房地产业的高度关联性,分散房地产信贷风险,促进我国金融体制的改革。
4.发展房地产投资信托还有助于促进房地产行业的规范化、透明化进程,同时有助于优化房地产业内部结构,实现业内的优胜劣汰,增强国际竞争力,最终实现房地产业持续、长远的发展。
二、我国现阶段房地产投资基金的发展状况
房地产投资基金特指以房地产项目为投资对象,通过对房地产收购、开发、管理、经营和销售等环节进行投资的一种集合投资制度。其最早于美国建立,目前以房地产投资信托为主要产品。自20世纪末亚洲国家也陆续成立房地产投资信托市场。我国的房地产投资基金于2002年正式起步,以美国的房地产投资信托为主要学习模式,在房地产业和金融机构的共同努力下逐步向正规化发展。目前,我国的房地产投资基金仅处于发展的初级阶段,还没有真正意义上的房地产投资信托,现有的如房地产信托计划、境内房地产开发企业发起的封闭基金及产权回报式投资合同只能算作是房地产投资信托的雏形。
1.房地产信托计划。房地产信托计划是目前我国房地产投资基金的主流产品。与真正房地产投资信托不同的是,房地产信托计划具有短期性和债券性,并且资金只能投资给单一的项目。另外,单个信托计划的合同数目收到限制,无法在二级市场流通且只能通过私募来筹集资金。
2.境内房地产开发企业发起的封闭基金(简称公司型投资基金模式)。公司型投资基金遵循《公司法》和《证券法》,所受法律限制较少,但由于资本规模小往往会变成对单项目的开发商,有时甚至无法成功落实项目投资。
3.产权回报式投资合同。这类投资模式能有效解决商业地产开发商资金的流通障碍,突破了200份的合同限制,降低了投资门槛,并且它实现了房地产证券化,可以公开进行宣传。但与信托公司相比不能通过金融机构获得信誉的增级。
4.外资房地产基金。除了房地产信托基金以外,外资房地产基金于21世纪初也开始相继进入中国市场。特别是近年来受房价快速上涨以及人民币升值预期的影响,外资房地产基金在加快进入北京、上海等一线城市,并开始采用房地产租赁经营的规范性投资模式,大规模的收购商用房地产。
三、我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍
1.法律法规的滞后。至今在我国理论界争论的焦点还是房地产投资基金到底应该根据《证券投资基金法》还是《产业投资基金管理暂行办法》进行调整。由于相关的法律制度还不规范、不完善,房地产基金私募市场难以规范化,暗箱操作行为普遍存在,更是无法形成公开市场;对于外资房地产基金来说,由于政策不够透明、法律不完善,这类基金在进入中国房地产市场时面临着很多风险,绝大多数房地产企业因为无法满足外资房地产基金投资的苛刻条件,很难通过这种模式进行融资。
2.缺乏积极的税收政策。拿我国现有的类房地产投资信托来说,政府对其按照企业的标准进行征税,产生了“双重征税”,而在房地产投资信托已经发展得比较成熟的国家,政府一律都出台了税收优惠政策来支持房地产投资基金的发展,例如,在美国股利分配有优惠。我国这种消极的税收政策对房地产投资基金在中国的发展构成了障碍。
3.机构投资者的缺失。在美国,有大量的机构投资者如保险基金、养老基金、捐赠基金等在为房地产投资信托提供着稳定巨额的资金,使美国的房地产投资基金的资金很大程度上来源于机构投资者。相比之下,我国的房地产资本市场还没有真正的机构投资者,这使得我国的房地产投资基金规模很小,很难对多个优质的房地产项目进行投资,严重阻碍了我国房地产投资基金的发展壮大。
4.缺乏专业的房地产基金投资家。目前在我国类房地产投资信托运作的公司里,管理层人员以出身房地产专业居多,他们在资产运作、证券股票市场交易等方面知识贫乏,而房地产投资基金包括房地产投资信托却是同时涵盖房地产开发和资本市场运作两项内容的金融投资活动,以现有的人才显然无法满足其长期发展的需要。
5.信息的不对称性。我国房地产行业由于普遍存在暗箱操作等行为使得各方在运行房地产投资基金的时候难以保证信息的对称性,信息披露的不对称严重地阻碍了房地产投资基金的发展。
四、发展房地产投资基金的对策建议
房地产投资基金按组织形式可分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金和有限合伙型房地产投资基金三种。在美国占据主导地位的房地产投资信托属于第一种类型。它们相比,房地产投资信托具有一定的优势,例如流动性最好,资本市场的融资能力最强且最能享受税收优惠。故目前本以契约型投资基金为主导模式的日本、欧洲等地区都开始转而发展房地产投资信托业务,学习美国房地产投资信托的经验,将房地产投资信托作为房地产投资基金的主导模式已成为潮流。我国也不例外。故下文针对我国现阶段发展房地产投资信托所面临的问题及障碍给予对策建议。
1.为房地产投资信托建立完善的法律体系。健全相关的法律法规并使之与国际接轨是我国发展房地产投资信托的当务之急,我们要建立完善的法律体系来保证维持房地产投资信托市场的公平、公正、公开和透明,使其能健康长远地发展。首先,目前的相关法规如《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等之间存在着相互矛盾的内容,应对它们进行统筹协调和修订,以达到法律法规环境的统一;其次,应进一步完善《公司法》或者制定专门针对投资基金的《投资顾问法》、《投资公司法》等法律法规;再次,应补充修订房地产产权登记及交易的管理制度,使在房地产投资信托的实际操作中,房地产交易和所有权、使用权的转移都有法可依。此外,要制定房地产投资信托的专项管理措施,并逐步完善证券交易市场使基金证券的流通得以实现。
2.建立积极的税收优惠政策。在房地产投资信托发展成熟的国家,政府多为其专门制定一套税收法规,而在我国还没有专门的立法,根据《公司法》来对信托公司进行征税引起了“双重征税”的问题,税收政策首先应针对这一点进行相关法规修订,然后在发展房地产投资信托的实践过程中再逐步调整,为房地产投资信托提供积极的税收优惠。
城镇房地产管理暂行办法范文4
关键词：地票交易；收益；分配比例；分配主体；
1.地票交易中的收益形成
1.1地票交易的内涵
所谓地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地，乡镇企业用地，农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地经过复垦并经土地主管部门严格验收后产生的用地指标，以票据的形式通过土地交易所在全市范围内公开拍卖。根据《重庆市地票管理暂行规定》，农村建设用地依法复垦为耕地后而腾出的建设用地指标，必须预留不少于总规模的20%用于保障复垦项目所在区域的集体建设用地，剩下的部分方可作为向市国土资源行政主管部门核发“地票”的面积。
地票交易是一种实现城乡建设用地挂钩指标的市场配置途径和方式。所谓的“交易过程”是将复垦、整理项目产生的建设用地指标，拿到重庆市农村土地交易所打包组合，成为地票。
地票形成、地票交易过程如下图1和图2所示：
1.2地票交易收益形成
地票收益是在地票交易的过程实现的。如上图2所示，全市各个区县在复垦过程中产生的建设用地指标，在重庆农村土地交易所打包组合，成为“地票”。同时，政府制定地票基准交易价格，进行公开交易，开发商通过竞标买入地票，获得选择符合城乡规划和土地规划的意向耕地地块。然后，政府运用其征地权，将开发商所选耕地征转为城镇建设用地，随后对该建设用地实行招、拍、挂，实现指标落地，即地票落地。此时，交易结束，收益形成。如果该开发者在指标落地时竞标失败，地票就会按原价转给竞标成功者。
2.地票收益分配现状
2.1重庆地票交易运行现状
重庆市作为统筹城乡综合配套改革试验区在土地流转方面做了积极的探索和制度创新。2008年12月4日，重庆市率先在全国成立了农村土地交易所，并举行了首场地票交易会。至2010年年末，土交所共举行地票交易会17场，交易地票125宗，29715亩，成交金额达36.06亿元。前十二次交易情况见下表1所示。由表中数据可知，重庆地票的交易规模和交易单价呈不断增长趋势。
2.2地票收益的分配主体
地票收益的分配主体即农村集体建设用地使用权转移与交易过程中参与收益分配的主体，主要包括：
（1）土地权利人即土地转出者――农民家庭或集体经济组织；
（2）土地需求者即土地转入者――房地产开发商含政府土地储备公司及厂业园区等用地单位；
（3）土地管理者――地方政府。
2.3不同收益主体的收益分配
根据2008年开始实施的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》，第二十一条分配权益保障规定，不同类型的农村集体建设用地，交易收益的分配比例和格局有所不同。收益分配如表2所示。
由表2可知，宅基地以外的集体建设用地指标交易收益统统归集体经济组织所有，所以收益分配过程中的各利益土体之间的分配格局的研究，主要是宅基地使用权交易的收益分配情况的研究。
由于《重庆农村土地交易所管理暂行办法》中没有明确规定各利益主体之间的分配比例关系，所以收益的分配带有很强的主观性。当前，重庆市宅基地使用权地票交易收益分配多采用简单的比例分配方式。江北区政府与农民集体之间的收益分配比例为2：8，其中农民与集体之间的分配比例为7：3；江津区政府与农民的收益分配比例为6：4。荣昌县结合农民和农民集体的权益来进行土地收益分配，进行了集体建设用地土地级别划分，政府与农民集体的流转收益分配比例为5：5。
3.地票收益分配中存在的问题
3.1各区县参与收益分配的主体不完全一致
调研显示，重庆江北区参与集体建设用地使用权交易收益分配的主体有区、镇两级政府、农民集体经济组织和农民家庭；江津区参与收益分配的主体有区、镇级政府、农业开发商、农民集体经济组织和农民家庭；北碚区参与收益分配的土体有镇级政府、农民集体经济组织、农民家庭和企业。总体上，各区县集体建设用地使用权交易收益分配都考虑了农民家庭、政府、农民集体经济组织三者的利益，但三者作为收益分配主体地位差异较大。江津区突出政府的主体地位，江北区突出农民集体经济组织的主体地位，北碚区政府则没有参与收益分配。
收益分配主体的核心争议便成为政府是否应该参与收益分配及在收益分配中的角色地位。参与收益分配主体不一致，不仅影响不同利益主体之间的分配比例，而且各利益主体的利益均不能得到有效保障。
3.2收益分配比例差异大
重庆地票收益分配各参与主体的分配比例不同，并且差异很大。这种差异化的收益分配比例实质上反映了收益主体之间的产权地位模糊，各利益主体之间的分配缺乏理论依据和实践检验。
3.3收益分配缺乏统一管理
一方面，现行的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》没有明确详细地规定参与地票交易的各利益主体之间的分配关系；另一方面，缺乏专门的地票交易收益分配统一管理机构。现行的农村集体建设用地使用权交易大多由区（县）、乡（镇）、村代行交易，农民参与土地交易、自主决策的能力较低，致使农民对集体建设用地使用权交易收益的知情权、参与权得不到保障。
3.4参与收益分配的农民以后的生活缺乏社会保障
目前重庆尚没有一套专门的完善的保障制度为那些参与农村集体建设用地地票交易的农民以后在城镇生活提供有效的社会保障。对于那些放弃原有宅基地的农民，尤其是对于进城务工或迁居城镇的农民，在城镇的就业、居住、养老、医疗、教育等各方面权益都不能得到有效保障。
4.收益分配存在的问题的原因分析
4.1收益分配没有统一的理论依据
《土地管理法》中新增建设用地土地有偿使用中央与地方的分配标准中，规定政府与农民集体之间按3：7分成。调研显示，重庆市宅基地流转时，农民和农民集体经济组织的收益分配比例确定为8：2较为合适。尽管这些理论研究和实践分析都为当前重庆市地票交易合理的收益分配的探索提供了一定的借鉴和依据，但由于其并未形成系统的理论成果，所有并不能为重庆市地票交易提供统一的收益分配理论依据。
4.2政府主导的交易模式影响分配的市场化水平
重庆市地票交易模式中政府既是交易相关规则的制定者，也是收易的利益相关者。政府主导了地票交易的产生（复垦）、运行（交易）和落地过程。但同时又参与收益分配，所以不能保证分配的公平、公正。以致于在一些区县，尤其是农村腹地区县，收益的最大主体是政府，而不是拥有土地使用权和所有权的农民和农民集体，农民权益无法得到保障。
4.3未完善并健全法律监管制度
目前，重庆市集体建设用地使用权交易收益分配的法律监管缺失，收益分配基本是处于一种自发状态，导致收益分配缺乏公平、有效的监督管理，其主要原因在于没有统一明确的法律监督依据。表现在以下几方面：首先，法律监管主体不明确，未成立专门的管理收益分配的部门。其次，法律监管在村级集体财务收益上的监管缺失，村级集体的财务透明、收益分配公开制以及在农民集体经济组织收益的使用上没有监管机制。
5.制度改进建议
5.1明确制定各收益分配主体产权关系准则
要明确收益分配的各产权土体关系，就必须制定明确的产权关系准则：首先，以现有法律为基础，从农村实际出发，在稳定农村大局的前提下，进一步明确集体建设用地（尤其是宅基地）产权主体界定，这是实现收益合理分配的前提。其次，应加快推进农村集体建设用地土地产权登记步伐，加强农村集体土地的产权管理，在具体登记过程中，一定要加强土地登记的规范化，特别是对“一户多宅”和超过法定面积的处理问题上要保持集体建设用地使用权在不同主体间的公平和公正，没有经过土地确权登记发证，所有权土体不清或使用者不明的集体土地使用权，不允许流转，以保障土地流转和交易安全，保障交易各方的经济权益。
5.2建立健全参与交易农民的社会保障制度
首先，建立农村集体建设用地退出收回补偿制度，对退出土地的农民和农民集体经济组织进行合理补偿。根据不同区域农民的生活水平及居住条件，制定政府、农民集体及农户都能接受的补偿方式和统一的补偿标准。
其次结合农村户籍制度改革，完善进城农民社会保障需求。地票交易过程中，放弃宅基地愿意进程的农民，可以参照《重庆市统筹城乡户籍制度改革的意见》，享有与城镇居民在养老、就业、医疗、教育、住房等方面的同等保障。
5.3完善创新现有流转收益分配方面的法规政策
首先，加快推进《土地管理法》等相关法律的补充和完善，从根本上解决农村集体建设用地使用权流转的法律问题。其次，进一步细化和明确《重庆农村十地交易所管理暂行办法》对有关流转收地票交易收益分配问题的规定。最后，探索建立对农民集体土地收益的税费调节机制，以防出现新的社会分配不公现象。
5.4建立完善的收益分配的监督管理机制
建立确保农民和集体经济组织获得其应得土地收益的监督机制，确保农村集体和农民成为收益的主要获得者，同时确保集体和国家土地收益不流失，将其用于社会，造福全民。收益分配的监督过程如图3所示。
参考文献
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城镇房地产管理暂行办法范文5
[关键词] REITs融资信托
一、房地产投资信托的起源及概念
1.房地产投资信托的概念
房地产投资信托(Real Estate Investment Trust）简称REITs，指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托房地产开发公司负责投资管理及未来的出售，所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
2.REITs的起源与发展
REITs的基本理念起源于19世纪中叶美国马萨塞州波士顿市设立的商业信托，经过几十年的发展到1961年才出现第一家REITs公司。REITs经历了高速发展的繁荣期和停滞不前的低靡期，直到20世纪90年代随着《综合预算调整法》、《REIT精简法》、《REIT现代化法》等法律的相继出台，才极大的促进了REITs的发展，实现了传统REITs向现代REITs的转变。
二、我国REITs的产生及现状
1.我国REITs产生的背景
20世纪80年代，我国房地产业在各种有利因素拉动下得以复苏和迅速发展，至今已发展为国民经济的重要支柱产业。但是长期以来我国房地产开发资金的惟一来源是银行贷款，据中国人民银行研究局课题组调查，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自商业银行贷款，为防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，中行在2003年6月了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。
2.我国REITs的发展现状
我国REITs起步较晚，自1992年有了萌芽以来经历了初兴繁荣、低调发展、再次兴起的发展过程。
随着121号文件，房地产信托开始成为企业追逐的热点。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速发展。2003年底房地产信托计划的发行额增至60亿元，2005年初，按照REITs的标准设计，被誉为国内首支准REITs的“联信・宝利”顺利推出，2005年房地产信托计划的发行额突破了200亿元。REITs已逐渐被国内开发商所认识和接受。
3.我国发展REITs的可行性分析
(1)政策与相关法律可行性分析
首先，我们可以借鉴丰富的国外经验，REITs在国外已成为成熟的房地产融资模式，尤其在美国、英国、日本等国家。其次，REITs上市流程和交易规则与我国现行法律在原则上保持一致，以现有的《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》为依据设立，并符合《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，在我国法律障碍较少，特别是2006年1月1日起施行的《公司法》、《证券法》放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件，有利于在法律层面上保障REITs的推出。
(2)实际运作可行性分析
首先,我国发展REITs的资源广阔，按照各国城市发展的一般规律，一个国家的城市化水平达到30%后，便出现房地产业的一个快速发展阶段。到2005年末，我国的城市化水平已达到42.99%，按过去5年城镇人口年均0.63%的增长率计算，我国每年将新增城市人口830万左右，人均建筑面积按2005年末26m2计算，每年将新增住宅需求2.15亿m2。因此，城市化水平的提高带动房地产业的快速发展，为REITs提供众多可供选择的房地产项目。
其次，我国发展REITs有充足的资金来源。中行的金融统计显示:到2006年2月末我国城乡居民人民币储蓄存款余额达15.12万亿元，且呈连年上长的趋势。REITs设立后以其风险较低、回报稳定的特点必会吸引一部分居民投资。
再次，我国房地产业快速发展吸引一部分国外的REITs企业，这些企业拥有成熟的REITs管理经验，我们可以通过与国外房地产公司合作，提高REITs经营效率，获得巨大的规模经济。
三、发展REITs的建议
1.借鉴国外先进经验建立完善的法律体系
从国外REITs的发展经验看，均将法规建设作为其发展的首要条件。我国应借鉴国外的先进经验来制定一些REITs的专项管理措施和发展REITs相配套的法律法规，以求我国的REITs一开始就有一个规范的发展环境，并能够与国际接轨。
2.建立适合REITs发展的市场环境
首先，要建立严格的信息披露制度和监管体系，从国外基金市场发展看，信息越公开基金市场越发达，因此要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时准确地传递给信息需求者。其次，培育房地产信托产品中介市场，信托产品要加强流动性要借助第三方履行“做市商”职能，促进信托产品流通，为现有信托产品的流动提供一个交易平台。
3.培养专业化人才
从国外REITs的发展经验看，其成功运作需要一支专业化的团队来管理和操作，REITs的运作和管理需要懂房地产的经营管理和资本市场运作的复合型人才，科学合理地选择基金项目，以降低基金风险。目前可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，为我国发展REITs储备人才。
参考文献:
[1][美]陈淑贤约翰・埃里克森:房地产投资信托――结构、绩效与机会[M].北京:经济科学出版社.2004-05
[2]易振宁:对我国发展房地产投资信托的理性思考[J].技术经济与管理研究.2005-03
城镇房地产管理暂行办法范文6
一、正确界定“联建”、“参建”的定义
“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。
我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。
“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。
二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质
在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：
第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。
从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。
第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。
第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。
从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。
总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。
三、房屋联建合同法律效力的认定
联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。
房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：
第一、审查合同主体资格是否合法。
我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见S9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。
第二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。
我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。
我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。
第三、审查联建合同是否合法。
房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。
