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物业楼宇管理范文1
［中图分类号］G642.0 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）10-0162-02
随着科学技术的迅速发展，人类正在走向信息社会，智能建筑为了适应信息时代产业结构变化的需要，必将成为21世纪的主流建筑。我国的智能建筑自20世纪90年代以来迅速发展，对其之管理越来越受到人们的重视。随着我国物业管理行业的迅速发展，掌握智能化技术可以帮助从事智能建筑的企业管理人员解决实际工作中遇到的各种问题。在物业管理楼宇智能化实训教学中加入5S管理目的是使学生能及早体验企业的标准生产程序，养成良好的品质，工作后也能迅速融入企业。
1 5S管理的含义与内容
1.1 5S管理的含义
5S起源于日本，是指在生产现场中对人员、机器、材料、方法等生产要素进行有效的管理。“5S”是整理(Seiri)、整顿(Seiton)、清扫(Seiso)、清洁(Seikeetsu)和素养(Shitsuke)这5个词的缩写，因为这5个词在日语中罗马拼音的第一个字母都是“S”，所以简称为“5S”。它在提高企业形象、生产效率和库存周转率，减少故障，保障品质，加强安全，养成节约的习惯，降低生产成本，缩短作业周期，改善企业精神面貌，形成良好企业文化等方面具有重要的意义。5S管理逐渐被各国的管理界所认识甚至改进。
1.2 5S管理的定义与目的
(1)1S――整理：将工作场所的任何东西区分为有必要的与不必要的；把必要的东西与不必要的东西明确地、严格地区分开来；不必要的东西要尽快处理掉。其目的在于腾出空间，防止误用、误送，塑造清爽的工作场所。
(2)2S――整顿：对整理之后留在现场的必要的物品分门别类放置，排列整齐；明确数量，并进行有效地标识。其目的在于使工作场所一目了然；创造整整齐齐的工作环境；消除找寻物品的时间和消除过多的积压物品。
(3)3S――清扫：将工作场所清扫干净，保持工作场所干净、亮丽的环境。其目的在于消除脏污，保持职场内干干净净、明明亮亮。
(4)4S――清洁：将上面的3S实施的做法制度化、规范化，并贯彻执行及维持结果。其目的在于通过制度化来维持成果。
(5)5S――素养：培养每位成员养成良好的习惯，并遵守规则做事。开展5S容易，但长时间的维持必须靠素养的提升。其目的在于提升“人的素质”，养成良好的工作习惯，保障5S的成功实施。
2 物业管理楼宇智能化实训教学开展5S的必要性
2.1 物业管理楼宇智能化实训室推行5S的现实理由
笔者在两年的楼宇智能化教学中发现下述不良现象：
第一，学生不穿工作服，甚至穿拖鞋进入实训室。第二，学生在进入实训室后没有对号入座或按学号入座，坐姿不当，甚至在实训室来回走动。第三，工作台面凌乱不堪，实训工具、实训耗材、课本、实训垃圾等混杂在一起。第四，学生经常丢失实训工具和实训耗材，不断向老师索要。第五，实训室很脏很乱，实训后产生的垃圾不进行清理，工作台面和地面比比皆是。使用完毕的实训工具和剩下的实训耗材没有整理后摆放回原处。第六，实训完毕后不关闭电脑、实训系统、灯、风扇、空调、总电源等。
……
如果老师经常在此种环境下教学，学生经常在此种环境下学习，首先两者的心情或多或少都会受到影响，教与学都达不到较佳的效果；其次，各种电子原件和电路板的胡乱放置、丢弃以及各种电源的不断电等都容易造成安全隐患；最后，可造成各种仪器仪表、系统设备的准确度与使用寿命下降。
2.2 5S管理法对物业管理楼宇智能化实训教学的好处
(1)可以将混乱的实训室整理成一目了然、井然有序的教学空间，令师生都感觉安全、舒适，并能降低实训教学成本。
(2)减少装配组件和操作系统的时间，提高教学效率。
(3)促进组织团队精神力量的提高，无障碍交流与协作。
(4)环境育人，为企业培养动手能力强的人员。
(5)和企业无缝对接，使学生顶岗实习或者就业都能很快地融入到企业的氛围中。
3 5S管理在物业管理楼宇智能化实训教学中的运用
(1)整理实训室，分清必需品和非必需品，将暂时用不着的工具和耗材保存好，将废料清理扔掉。比如，可以维修继续使用的应抓紧维修后进行保存，使用过且不能循环再用的耗材垃圾在每次实训教学完毕后应马上扔掉，对于坏掉并无法修复的工具和元件应作报废处理。学生实训后的成果，如装配好的系统等可以返还给学生收藏，让学生有成就感。将学生实训后留下的与下次实训教学无关的工具、仪器仪表、设备等存进库房并整理实训工作台面。
(2)通过“三定”对楼宇智能化实训室进行整顿。本人在实训教学中发现学生经常会遇到这些问题：在应该领取工具设备仪器仪表元件的位置找不到应该领取的物品；要领取物品的型号和数量对不上或未达到实训要求等，这主要是由于上一批实训学生在实训完毕后没有及时整顿实训物品造成的。鉴于此，应通过定位(在何处，场所标识)、定品(何物、品目标志)、定量(几个、数量标志)来对实训教学进行整顿。即教育学生确定各种实训教学物品的摆放地点和摆放方法，做好标识，丢失后便于发现寻找。学生凭学生证领取，借用物品，放下学生证，还回物品，拿走学生证。实训前可给每组学生发放一个多格托盘，请学生将领到的实训器材整顿分类后放到相应的格子中，并做好类型和数量的标记。这样可使学生养成良好的习惯，而且可以提高实训教学效率。
(3)建立清扫制度，明确责任人。每次实训课程结束后都要组织当批学生及时清扫实训室，把使用完的设备仪器仪表元件等放回原位并登记使用记录，若出现损坏或丢失的，应马上使用其备份。这样就可以保证下批实训教学的正常进行。
(4)将前面3S的做法制度化、规范化，教育学生在实训教学完毕后将实训室始终保持清扫后的状态。实训教师要定期检查并形成制度。
(5)素养教育是为了让员工时刻牢记5S规范，在言行举止上养成良好的习惯。维护和执行企业的规章制度，遵守劳动安全卫生规程，尊重他人。楼宇智能化实训教学就是要让学生在实训中体会到浓厚的企业氛围，处处可见安全警示标语、文化精神宣传标语、规章制度标语等。实训学生要统一穿上实训服，树立良好的团队与个人形象，学会遵守规章制度，服从规定，尊重他人劳动成果。
4 结 论
笔者从事物业管理楼宇智能化实训室的实训教学，将5S管理理论引入日常的教学管理中，经过半年的实践，换来的是整洁的实训室，愉悦的心情，有责任心、好学、动手能力较强的学生和实训教学效率的提高。因为在视野良好、干净整齐、宽敞明亮的令人满意的实训教学场所里，无论是师与生，都能拥有良好的心情；无论是教与学，都能马上进行，提高效率和增强效果，从而提升学生的职业素质，达到环境育人的目的，为使学生能更快融入企业打好了基础。
参考文献：
物业楼宇管理范文2
长庆兴隆园小区高层办公楼宇消防安全管理模式是属于模拟独立法人运行模式的创新。物业管理人员及相关人员在总结经验的基础上不断完善高层办公楼宇的消防安全管理机制。长庆兴隆园小区高层办公楼宇消防安全管理机构长庆兴隆园小区在物业管理模式下的高层楼宇。高层办公楼宇消防安全管理为了进一步规范高层办公楼宇消防安全管理，长庆兴隆园小区物业服务处制订了《高层办公楼宇消防安全管理规范》，内容主要包括:高层办公楼宇消防系统隐患排查与整改长庆兴隆园小区物业公司根据大楼消防系统的设备图、管网图、施工图及有关设备设施基础台帐，组织专业人员对消防系统的组成、性能进行检查，尤其是自动报警系统、自动喷淋系统、消防给水系统、消防增压系统、消防设备逐一检查，对检查存在的问题，根据“五定”原则及时加以整改，确保消防长期有效。高层办公楼宇消防安全管理制度物业公司明确每一栋办公大楼消防安全管理责任人，完善消防安全管理制度，加强消防管理的组织领导，做到职责到位、监督到位、考核到位，确保大楼消防管理工作有人抓、有人管、有人救。1)高层办公楼宇消防管理责任制度。根据消防工作“谁主管，谁负责”的原则，建立健全各级物业管理、大楼用户单位各级领导负责的逐级消防工作岗位责任制，签订消防安全管理责任书，建立健全大楼消防值班制度、消防设备设施定期检查和保养制度等。2)高层办公楼宇防火规定。从预防的角度出发，对容易引起火灾的各种行为做出规定，以杜绝火灾隐患。比如，对公共通道、楼梯、出入口、消防通道等部位的规定;建筑修缮、装修过程中动火、动电等必须办理许可证的规定;电气设备使用的安全规定;烟花爆竹燃放管理规定;危险物品存放、使用规定等。3)高层办公楼宇消防监督检查制度。为了强化大楼消防安全管理制度和防火规定的落实，加强监督，定期检查，以便及时发现火灾隐患，责令整改。一是全面检查，利用巡视、日检、数字化管理平台对物业的电气设备、开关线路、照明灯具、应急标识等进行检查。二是专项检查，对消防栓玻璃、阀门、水枪、水带的完好性进行检查。报警系统要求准确无误，达到应急要求。自动消防系统的操作人员是否经过培训、资格是否符合消防法规规定。各楼层、办公室按要求配齐灭火器材。确保备用发电机、消防水泵、消防电梯能满足应急需要。三是定期检查、抽查、临时检查相结合，对检查出来的安全隐患，立即整改，人为隐患按照责任追究制度追究责任人的责任。
高层办公楼宇消防应急管理
根据《消防法》《消防监督检查规定》等法规规范，物业公司应急领导小组组织人员编制高层办公楼宇消防应急预案，配备消防应急物资和器材，建立消防应急队伍，加强消防应急演练，增强火灾扑救能力。1)消防应急预案。根据《生产经营单位安全生产事故应急预案编制导则》(AQ/T9002－2006)编制了《高层办公楼宇消防安全综合应急预案》《高层办公楼宇消防应急专项预案》及《各种火灾现场处置方案》，并且明确了消防应急指挥、消防应急管理组织机构及其职责，消防应急响应机制，应急保障条件等。2)消防应急队伍。物业公司根据社区内民用建筑及高层建筑分布特点，建立了义务消防队伍，除此之外物业公司全体安保人员和管理人员全部是义务消防队员。加强日常消防知识、消防器材使用方法的培训和教育;每年开展一次高层建筑消防知识宣传;物业公司每一位员工有权制止违反消防安全的行为;火灾时期，义务消防队员及每一位员工，无论当班与否，都能够投入救灾，组织人员按应急预案疏散和逃生。3)消防应急演练。物业服务处根据应急预案规定，每年定期或是利用“消防日”开展高层办公楼宇义务消防队和大楼办公人员消防技能、应急疏散演练，使每大楼每个部门和高层建筑内的办公人员掌握火灾知识、消防报警、消防器材的正确使用方法。高层建筑消防设备、设施管理1)消防监控系统管理。一方面管理好消防监控中心的各种设备、设施，保障监控中心始终处于正常工作状态;另一方面，安排好值班人员，不能带病和疲劳作业，严禁工作期间擅离职守。2)消防设备设施定期检查与维修。加强设备定期检查，物业公司对消防设备、设施和器材定期检查、试验、大修和更新，确保始终处于完好状态。3)消防设备设施更改及维护。加强装修过程管理，严禁更改消防设施及更改、破坏供电线路的行为，特别规定二次装修时，必须严格审查消防设备、设施的完好程度。高层办公楼宇消防安全管理持续改进的部分1)建立高层办公楼安全消防系统管理和维护机制。做到全面检测、重点检测、定期检测“三结合”，人防、物防、技防“软硬兼施”，消防队伍、制度、器材“三落实”。出入部位要经常保持畅通，严禁堆放物品，疏散标志和指示灯要保证完好。2)建立高层办公楼物业管理人员和保安“人人都是消防员”工作机制。加强物业公司及物业保安的消防安全职责的落实，切实提高物业保安的消防安全责任心和消防技能、常识等素质。3)建立高层办公楼办公人员“人人能防火、人人能灭火、人人懂逃生”的消防工作机制。火灾初起阶段扑救成功率占94%。根据这一特点，加强高层办公楼使用人员火灾知识和消防器材使用技能培训与教育。4)建立高层办公楼装修、功能改变等许可机制。对于高层建筑办公用房二次装修、功能改变等可能影响防灭火系统功能正常发挥的作业，实行消防许可制度，必须在物业公司监督下进行。5)建立高层办公楼消防隐患排查与整改工作机制。根据小区内高层楼宇数量、种类和危险因素等条件，对高层办公楼宇消防隐患实行分类分级，建立“按类分级、依级监管”的模式。依据消防有关法律法规、标准规程的要求，细化消防隐患排查标准，明确每项消防工作的具体标准和要求，使隐患排查人员知道“做什么、怎么做”，使各级消防安全管理人员知道“管什么、怎么管”，实现安全隐患排查治理工作有章可循、有据可依。利用小区数字化管理信息系统，建立隐患排查与整改的动态监管统计分析评价系统等，重大隐患实际“挂牌督办制度”。为了确保消防隐患整改到位，建立以小区安委会为领导机构的隐患排查与治理工作小组，组织、协调和指导小区物业管理各职能部门、业主等方面的积极性，全面推进安全隐患排查治理工作。
结语
物业楼宇管理范文3
一、指导思想
按照“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，以引进规模以上企业总部为重点，积聚发展要素，整合区域资源，加快构筑都市经济发展平台。通过发挥政策和区域优势，把商务楼宇建设成为现代服务业发展载体，努力创造企业得发展，业主得租金，职工得就业，政府得税收，环境得改善的多赢局面。
二、发展目标
把握楼宇（总部）经济规律，合理规划、科学引导，努力形成定位清晰、特色鲜明、效益明显、辐射强劲的局面。重点新建一批高端智能化商务楼宇，置换转换一批非商务楼宇，改造提质一批旧商务楼宇，培育发展一批专业商务楼宇。着力引进银行、证券、保险等金融机构区域性总部；国际品牌五星级酒店；世界500强、国内200强、台商100强、行业前10强企业总部；重点引进规模型企业总部和设计、中介、传媒、广告等行业企业总部入驻，提高楼宇经济对区域税收的贡献率。
三、发展措施
（一）完善功能、提升品质。
坚持高起点、高标准的原则，科学规范商务楼宇建设与发展，着力做到“寻求支持全力推进”。
1、参与规划。积极与市规划局相关业务科室取得联系，了解我区规划项目基本情况。加强与其沟通，使规划部门了解楼宇经济的发展方向。对拟规划中的重点项目如：省钢材物资储运中心改造项目、胜利路交通银行周边改造项目、南昌无线电六厂地块改造项目等重点项目做到及早与开发部门协调，使其建设按我区规划进行。
2、参与建设。加快推进，跟踪服务好我区在建的重点项目，确保央央春天约5.3万平方米写字楼在2012年底、智通广场3.2万平方米写字楼在2011年6月按期完成，提升全区甲级写字楼和“5A智能大厦”的比重。
3、参与改造。提前介入旧楼宇的改造，引导日报大厦、纺织大厦、省物资大楼、金阳光大厦、利大厦、财富广场、省电力培训中心大厦等旧商务楼宇进行硬件升级改造，提高楼宇智能化水平，使其适应市场需求。协助楼宇产权单位做好楼宇功能定位，选准方向进行硬件的改造，如提升改造楼宇硬件设施（停车场、电梯质量、配置、空调、内部装修）。对重点楼宇进行专题调研，做到一楼一策一方案，从细节入手，具体落实每栋楼宇打造建设工作，解决实际问题。
4、参与转型。提前介入单位办公楼如日报社、出版大厦等楼宇转型的工作，与产权单位业主进行沟通，让对方清楚我区的政策并了解对方的转型意向。区楼宇办通过邀请专家学者对这些楼宇进行功能定位、升级改造，协助进行招商，使其按照我区现代服务业规划要求，转型为商务写字楼。
5、参与服务。一方面引入社会上具有良好口碑和市场品牌，有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理，打造物业管理的标杆，带动整体物业提升管理水平。另一方面加大国内外知名企业引进力度，并以此为带动，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，实现商务楼宇专业化、特色化、产业集群化。
6、全面招商。每年定期召开商务楼宇专项招商推介会，重点展示、介绍我区优质商务楼宇如紫金城、西格玛、筑城奥斯卡、财富广场、胜利广场等。加大宣传力度，通过报纸、广播、电视、网络等新闻媒体对优质商务楼宇、物管公司进行广泛宣传，提高商务楼宇和物管公司的知名度。邀请专家学者举办楼宇经济工作研讨会，为我区的楼宇经济工作献谋划策，对重点楼宇进行专门的宣传推介。委托有经验的策划公司对紫金城、江报大厦等楼宇进行整体策划包装，整体招商运作，从而通过楼宇的宣传达到招商的效益。
（二）分工协作、形成合力。
要实现楼宇经济的快速发展，必须在全区形成有利于楼宇经济发展的氛围，重点是建立健全六项制度。
1、领导挂点，层级负责制度。
建立区领导挂点楼宇，街办负责的机制，实行楼宇（总部）经济工作高位协调。每位区领导负责1-2个重点楼宇，分别负责重点楼宇改造提升、招商引资的协调工作，帮助楼宇物管和业主解决发展的难点问题。
2、部门牵头，综合协调制度。
明确区楼宇办工作职责，负责全区楼宇经济管理工作，研究拟定全区楼宇经济发展规划及年度计划并组织实施。建立定期调度的例会制度，原则上每月召开一次例会，安排部署楼宇经济发展工作，协调解决楼宇经济发展中遇到的困难和问题，做到协调推进，形成合力。
3、街道主抓，分片包干制度。
在各街道设立楼宇服务窗口，为入驻企业提供优质的“一站式、全程式”服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题。街道对辖区内重点楼宇设立专职或兼职楼宇联络员，每天与物业进行沟通、联络，及时掌握各种信息。区楼宇办要规范对入驻企业的检查收费，做到协调推进，形成合力。
4、物业参与，政企联手制度。
成立全区楼宇物业管理公司协会，规范引导物管公司进行优质服务，通过物管公司宣传我区发展楼宇经济的重点、规划和扶持政策，协调楼宇经济工作中的问题。组织物管公司外出学习考察，及时吸取先进地区物业公司好的做法和理念，服务于入驻企业。引导物管公司引入人性化管理概念，丰富楼宇管理内涵，如推动楼宇文化建设，开展楼宇主体活动等，增强楼宇企业的凝聚力。通过与物管的合作，搭建楼宇招商平台。
5、信息报送，动态管理制度。
各街办要把楼宇工作作为经济工作的一项主要任务来抓，做到情况清、目标明、措施实。形成以街办分管领导为责任人，以街办经济办为主体，以楼宇联络员为主抓，以社区居委会为配合的楼宇经济工作网络，形成齐抓共管，促进楼宇经济发展的格局。楼宇信息联络员要及时了解跟踪楼宇内企业变化情况，建立楼宇台帐，及时更新相关信息，掌握辖区楼宇的运行态势，为楼宇经济发展决策提供依据。加强楼宇信息报送网络建设，以11月份全区楼宇信息平台录入的各项数据为准，形成全区所有楼宇详实具体的数据资料信息，建立档案，对楼宇信息实行微机化、网络化动态管理。每月的15日为信息报送更新日，如遇周六、周日则推迟到周一。
物业楼宇管理范文4
2010年1月29日，香港红磁马头围道一幢55年楼龄的旧唐楼几秒之内完全倒塌，造成4死2伤事故，震惊整个香港社会，各方对楼宇失修问题非常关注。
根据香港政府屋宇署资料，现时香港有逾1.7万幢楼龄超过30年的私人楼宇，其中约4,000幢楼龄超过50年。本次意外发生的马头围一带，就有不少楼龄超过30年的“四无”旧楼，即无法团、无保安、无维修及无管理。按理说香港不乏楼宇保养维修的法例与技术，大厦普遍也已成立业主立案法团。民众的物业管理意识不能算低。那么此次悲剧究竟是人为错误，或是法律漏洞?是政府监管不善还是业主维修意识不足?要了解事件背后的起因，必先认识香港现存的楼宇维修机制。
香港的楼宇维修机制
建筑物条例的修订
香港特区政府于2007年11月开始就“简化小型工程申请手续”进行咨询，分开处理结构性工程与小型装修工程的申请手续，让业主以简单方便的途径进行小型工程，促成更多业主安全地进行楼宇维修。此条例经修改成为《2008年建筑物(修订)条例》，于2008年6月获立法会通过。紧随此条例的实施，屋宇署于2009年12月展开了小型工程承建商的注册工作，由注册人士统筹和进行工程，维修质量更有保障。在2010年1月马头围道事件时，立法会正就强制验楼及强制验窗的计划进行咨询及辩论。事发之后，议员也呼吁立法会尽快通过强制验楼条例(即《2010年建筑物(修订)条例草案》)。
楼宇更新大行动
2009年特区政府与香港房屋协会及市区重建局合作推出了“楼宇更新大行动”，该计划是一项单次、综合性、为期两年的维修资助计划。由政府拨款10亿元(注：均指港币，后同)，协助约1,000幢旧楼的业主进行楼宇维修，在短期内为建造业界创造更多的就业机会，并达致改善楼宇安全和美化市容的双重目标。“大行动”中包含有香港房屋协会(简称“房协”)、市区重建局、屋宇署等部门开展的各项资助扶持计划。
香港房屋协会
香港房屋协会开设“楼宇管理维修综合计划”，包含四个范畴：教育及宣传、提供指引及专业意见、鼓励及协助、贷款计划。房协定时举办各种宣传教育活动，包括研讨会、物业管理课程、广告等，推广楼宇管理及维修的知识。房协已在全港各地开设物业管理咨询中心，每个中心均由拥有楼宇管理及维修专业资格的职员驻守，为市民提供意见。咨询中心内亦备有楼宇维修的刊物供市民参考。房协除了担负起教育、宣传及技术上的协助，亦以提供两种资金上的援助：-
“楼宇管理资助计划”资助仍未设有业主立案法团的大厦成立法团。根据《建筑物管理条例》妥善筹组业主立案法团的大厦，可获3,000元资助筹组业主立案法团的费用，亦可获资助楼宇公共地方第三者风险的年费，以每年6,000元为上限，为期不多于3年。
“楼宇维修资助计划”资助符合资格的法团维修大厦的公共部位。资助额因单位数目而异，如20个单位或以下的工程可获资助总额的三成或上限150,000元。此计划针对的是楼龄20年及以上的私人住宅或综合用途楼宇，并位于市区重建局“楼宇复修计划”服务区以外，使本来被忽略的住户能于此计划中被优先考虑。“楼宇维修资助计划”的一大特点是，集中改善大厦的公共部分，例如楼宇的安全、环境卫生及环保的工程，细项如维修外墙、混凝土剥落、更新喉管(编者注：此处特指洁具冲洗管和洁具排水管，下文同)或消防系统、加装节能装置及园林绿化等。为保证工程质量，法团必须委任认可人士或专业顾问(如建筑师、工程师及测量师)，香港房屋协会会资助法团聘任这些专业人士的费用，以20,000元为上限。
除针对大厦法团和公共部分的维修资质计划之外，也有专门针对业主自有部分的资助计划。
“家居维修贷款计划”在于协助业主在其单位内进行的维修工程，如有关家居安全、环境卫生、更换电线及排污装置或清拆违建物等。申请大厦必须为住宅物业，楼龄20年或以上，免息贷款上限为50,000元，可分36期摊还。
香港特别行政区财政司司长在2008--2009年度财政预算案中公布，政府会动用10亿元推行“长者维修自住物业津贴计划”，并委托香港房屋协会负责推行。该计划为老年人自住业主提供财政资助，维修保养物业及改善楼宇安全。申请人须持有香港身份证、年满60岁、是楼宇或单位的业主，居住在有关物业，并符合每月入息限额及资产限额，合资格者在5年内可获批最多4万元津贴。津贴亦可用作偿还申请人在屋宇署、市区重建局或房协的楼宇维修贷款。而此项津贴计划的服务范畴包罗万有，并不如以上的资助计划般局限于某方面的维修。
市区重建局
市区重建局的其中一项工作重点，是促进及鼓励复修残旧的楼宇，防止市区老化。市建局推出的“楼宇复修计划”提供两项资助，分别是“楼宇复修贷款计划”和“楼宇复修物料资助计划”，供位于油麻地、旺角、大角咀、马头角、深水炒、荃湾、观塘、湾仔及中西区的人士申请。前者是毋须进行任何入息及资产审查的免息贷款，最高贷款金额为10万元，最长还款期为60个月及每月还款额不低于100元正。后者是具体的复修物料及服务的资助，市建局职员会提供免费专业技术支持，提供内，外墙漆油、排污、冲厕及公共饮用水喉管、天台防水物料、防火物料(现有提供：防烟门、紧急照明系统、灭火筒)、环保推广物料(现有提供：盆栽、废物分类回收筒、节能照明灯泡)。既能保证维修物料的质量及规格，更省却了业主自行选购的步骤，加快维修的步伐。
屋宇署
屋宇署主要的工作是执行《建筑物条例》的规定，向市民推广修葺和保养旧楼、排水渠及斜坡的知识。因此其“楼宇安全贷款计划”包含的资助项目范围最广：楼宇及斜坡的修葺、消防装置、升降机、电力装置及煤气竖管的维修和改善工程、斜坡的经常性维修工程及清拆违例建筑物等。个别业主可向屋宇署申请毋须接受经济状况调查的贷款，贷款额由屋宇署署长按有关工程所需的费用总额和承担改善工程费用的业主人数厘定，每个单位的贷款额上限为100万元。
旧楼失修未能根治的原因及补救
以上众多的资助计划，包括了资金、物资、专业咨询，独居老年人至业主立案法团皆可自由申请，基本上已提供了极为完善及全面的协助。但为何马头围道塌楼悲剧依然会发生?
原因一：政出多门。前文所提及的香港房屋协会、市区重建局、屋宇署等部门互不统属，所推行的资助计划亦是各自营运。一直到2000年11月开始，屋宇署联同民政事务总署、消防处、机电工程署、食物环境卫生署、水务署及环境保护署等政府部门，在全港各区推行“屋宇维修统筹计划”，这是六个政府部门首次联合处理旧楼事
务。然而此统筹计划并未取得明显成效，大部分建议都停留于咨询阶段。事实上，六个政府部门各施其职，统筹旧楼维修事务，碍于职权难以界定及内部协调的困难进展缓慢。因此，部分立法会议员建议设专员处理，或成立一个旧楼管理局，统合各相关部门直接处理旧楼的维修安全问题。
原因二：屋宇署无法进入业主单位巡查。虽然《建筑物条例》赋予建筑事务监督权力机构进入任何处所及土地，但需先认为有危险建筑物或正进行会构成危险的建筑工程。然而，除非有市民投诉并提供充足证据，屋宇署不能进入业主单位巡查，否则根本不会知悉有这些个案。因此，日后审议《2010年建筑物(修订)条例草案》时，应规定强制验楼范围包括单位内的建筑物结构，并给予屋宇署进入单位巡查的渠道，以确保影响大厦结构的私用及公用部位亦受法例规管。
原因三：住户不合作。按照普通法，每一名楼宇业主都有责任维修及管理其物业，包括楼宇结构、墙身及设施的保养和维修。《建筑物条例》仅列明所有私人楼宇皆受该条例监管，以确保楼宇达到基本安全标准，检查工作则由建筑事务监督负责。但香港至今仍未有强制业主履行上述责任的法例，因此业主一般都只会待问题恶化到不得不正视时才会主动维修。而且，现时居于旧楼的居民多为基层租客，他们一般无法应付验楼及维修开支。即使政府各部门提供种种资助计划，响应者也并不多。归根究底，仍因香港物业的租售频密，业主名册变动大，当中不少心存侥幸者尽量拖延，希望把楼宇维修的责任丢到下一任的租户或业主身上。而不打算出售物业的业主，因钉契(因物业违反某法律规定而被禁止转让)对他们毫无影响，更对修葺令视若无睹。部分业主则力图政府着急全助，他们就能坐享其成。马头围道倒塌大厦在2004年前就收到修葺令，拖延了六年仍没有落实执行，就是各种心态综合的后果。
马头围事件发生后，屋宇署立即全面巡查全港所有约4,000幢1960年以前建成的楼宇。如发现有任何不寻常迹象或状况，专业人员会作出进一步跟进措施，包括进入大厦单位内视察。屋宇署人员若发现大厦个别单位内到有明显的不寻常改动，亦会作出跟进。立法会随即就《2010年建筑物(修订)条例草案》法案讨论，以求尽快推行强制验楼及验窗计划。
物业楼宇管理范文5
一、 提高服务质量,规范前台服务。
自20***年我部门提出“首问负责制”的工作方针后,20**年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题,我们都能作到各项工作不推诿,负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实,保证公司各项工作的连惯性,使工作在一个良性的状态下进行,大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计,今年前台的电话接听量达26000余次,接待报修10300余次,其中接待业主日常报修7000余次,公共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次,日平均接待来访30余次,回访平均每日20余次。
在“首问负责制”方针落实的同时,我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核,而且每周在前台提出一个服务口号,如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩,使前台的服务有了较大的提高,得到了广大业主的认可。
二、规范服务流程,物业管理走向专业化。
随着新《物业管理条例》的颁布和实施,以及其它相关法律、法规的日益健全,人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状,而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中,我们严格控制、加强巡视,发现园区内违章的操作和装修,我们从管理服务角度出发,善意劝导,及时制止,并且同公司的法律顾问多沟通,制定了相应的整改措施,如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的,一经发现我们马上下整改通知书,责令其立即整改。
三、 改变职能、建立提成制。
以往客服部对收费工作不够重视,没设专职收费人员,由楼宇管理员兼职收费,而且只在周六、日才收,造成楼宇管理员把巡视放在第一位,收费放在第二位,这样楼宇管理员没有压力,收多收少都一样,甚至收与不收一个样,严重影响了收费率。所以,从本年度第二季度开始我们开始改革,取消楼宇管理员,设立专职收费员,将工资与收费率直接挂钩,建立激励机制,将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员,通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。
四、加强培训、提高业务水平
物业管理行业是一个法制不健全的行业,而且涉及范围广,专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟,实践中缺乏经验。市场环境逐步形成,步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习,学习该行业的法律法规及动态,对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门,员工的素质高低代表着企业的形象,所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平,我们培训的主要内容有:
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉,物业管理首先是一个服务行业,接待业主来访,我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来,我们的周到服务也会让其消减一些,以使我们解决业主的问题这方面,陈经理专门给全部门员工做专业性的培训,完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员,必须在铃响三声之内接起电话,第一句话先报家门“您好”,天元物业×号×人为您服务”。前台服务人员必须站立服务,无论是公司领导不是业主从前台经过时要说“你好”,这样,即提升了客务部的形象,在一定程度也提升了整个物业公司的形象,更突出了物业公司的服务性质。
物业楼宇管理范文6
关键词：楼宇自动化系统；楼宇系统；经济效益
一、楼宇系统中的自动化技术应用概述
自动化技术应用于楼宇机电设备的运行中主要是指智能楼宇系统，也叫楼宇自动化系统。现代化的建筑中，如高档小区、高端写字楼、商业购物广场、地下停车场和房地产综合体等中普遍在使用基于自动化技术的智能楼宇管理系统。该系统为建筑内或者小区内的人和物的安全有序提供了包括防火防盗在内的基础服务。智能楼宇系统大量推广使用为人们的生活工作提供极大的便捷性和经济效益性。
（一）楼宇自动化系统的含义和主要功能
楼宇自动化系统主要是指通过现代化的计算机技术和通信技术，对某个建筑和某个建筑群内外的各种机电设备进行联动控制和协调自动运行。目前来说，整套系统的前期投入并不小，但物业管理公司和楼宇自动化系统的开发设计人员都在大量使用和推广该系统，主要着眼于该系统在长期范围内既有极大的经济效益也有高效安全的优点。中国物业管理起步较晚，但可以凭借后发优势，提供更加人性化的物业管理服务。
自动化的楼宇系统不单单是一个小区或者大厦档次和价值的象征，也不仅仅是对高新技术的膜拜，更多的是这样一个系统具有实实在在的经济效益和工作产出，有着人工物业管理系统不可比拟的优点。
楼宇自动化系统主要依赖于现代计算机技术和通信技术发展而来的。所谓这些基于自动化技术的智能楼宇的基本功能就是为人们提供一个安全、高效、舒适便利的建筑空间。具体而言，楼宇自动化系统主要分为以下几大功能，见下表：
（二）楼宇自动化系统的特点
自动化的楼宇区别于传统楼宇，高度集成是其最大的特点。系统集成，就是将大厦或者楼宇内分散安装机电设备和功能零散子系通过计算机网络系统组合成一个相互联动的系统，信息和数据实时共享。
基于自动化技术的现代化楼宇建筑具有较高安全可靠性；实时功能强大，各种功能可设置时间属性，减少人力投入。视频监控24小时工作，突破时间空间限制，便于及时应对处理出发意外情况，将可能的风险和危害限制在最小的概率范围内；操作便捷，智能系统设计更加人性化和便捷，方便物业管理人员快速学习适应；性价比高，相关的自动化系统和技术以及非常成熟，量化生产，市场售价并不昂贵。各种设备的使用损耗少，耗材也少，配置了专门的故障检测定位系统，极大降低维修成本。
二、楼宇自动化的经济效益评价
楼宇自动系统拥有着传统物业管理系统不具有的优点，设备更加科技和现代化，是现在高档小区和写字楼必备的系统。它的大量使用和推广在于其极大的经济效益。具体原因如下：
（一）自动化机电设备高效稳定，风险成本小
一栋大楼内的各项系统和功能的正常有序的运转需要耗费极大的人力和物力的投入。整个自动化系统包含了各个不同的子系统，如门禁系统、电子巡更系统、消防火警系统等。这些子系统将整座大厦的整体功能进行了分割和组合。自动化系统利用现代控制技术、计算机技术和通信技术，精准地维持了个机电设备的有序稳定运转。通过计算机的精准计算和预测，中央控制器依赖于智能设置自动依据相关参数进行反应和下达命令，对各种情况进行实时处理。
（二）节约了人力成本，降低了行政管理成本
现代企业管理中，人力成本投入是十分巨大的。很多效益良好的企业在人力资源管理工作上都极具特色和方法，可以说如何节约人力资源的投入，降低人力成本是很多管理者关心的问题。基于自动化技术的智能楼宇系统，最大的特色就在于依赖于现代化的高新技术，通过计算机、通信技术和控制技术将人的角色替代掉，用精准的机电设备提供各项服务。自动化系统依靠计算机技术，根据相关参数自行反应和运转，精确度高，风险系数小，可以24小时不间断的工作，工作的效率和效果都要好过于人工。例如，视频监控系统对意外不安全情况的识别几率就远大于人工监控和巡更。
（三）自动化的机电设备的能源消耗小，运营维护成本低
自动化系统另一个主要优点就是节能。智能楼宇的运转依赖于各种机电设备，各种机电设备对电能的消耗极大，如果灭有自动化系统，各机电设备的启动和关闭所需时间将会更长，耗能更大。运用自动化系统，对各机电设备进行参数设置，以使得他们自动感应，运行或者停止，可以降低能耗。比如说，楼宇中最耗能的空调系统如果仅依赖于人工开启和关闭，使用是极其不方便的，但通过设置参数，如气温大于等于35度，感应器探测到后自动开启制冷功能，既可以杜绝浪费，也可以提高大楼的居住体验。
一幢建筑内的机电设备数量庞大并且功能繁杂，需要依靠楼宇自动化系统对其进行实时的控制和检测，从而保障系统的精准高效和安全有序。对于消防检测控制子系统和机电设备而言，通过参数的科学设置，依赖于前端探测器的灵敏感知，中央控制器及时处理和反馈就可以对的建筑内部空间进行24小时的实时监控，并在发生意外情况后通过视频等系统记录的数据和信息迅速找出安全隐患和事故发生的原因，防止悲剧再次上演。需要强调一点，自动化系统不仅在于个机电设备自动运行和灵敏反应，还表现在自动化的系统中有障碍识别和定位功能。这样的话自动化系统在发生故障时，维修人员可以快速定位出故障点并及时排除故障，保证系统稳定可靠的运行。比如说，高层电梯都是智能运营的，但是电梯发生故障时会严重影响高层业主的出行。当电梯发生故障卡停在某一楼层时，不需要人工一层一层探测定位，可以通过电梯系统的参数表直接显示出卡停楼层，及时救出被困业主，并快速维修好电梯，保障业主出行的安全和便利。
三、总结
随着电子信息技术的发展，计算机、数据通信和成像视频技术快速发展和推广，楼宇系统的自动化程度不断提高，从分散分割的功能走向联动集约化。不断提高现代楼宇和建筑群的自动化和智能化水平。在给人们的生活带来极大的便利性和舒适性的同时，也具有极大的经济效益，降低了机电设备的运营和维护成本，减少了人力资本的投入，提高了管理工作的效率和水平，不断促进了现代化建筑的商住功能。在当下能源问题日趋紧张的情况基于自动化技术的楼宇系统性价比高，节能经济，适用范围较大，值得广泛推广。
参考文献：
[1] 杨绍胤.智能建筑实用技术.机械工业出版社，2012
