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间接投资和直接投资范文1
设计阶段是建筑工程项目造价控制的主要阶段，做好设计阶段的投资控制有利于工程资金的合理使用，建筑工程方案设计的合理与否直接关系到企业的经济利益的多少，是控制整个工程投资的重要保障。基于此，本文就建筑工程设计阶段如何进行投资控制进行分析，旨在与同行交流，不断提升企业的经济实力和核心竞争力，助推企业走向可持续发展之路。
关键词：建筑工程；设计阶段；投资控制
在建筑工程投资控制过程中，建筑企业主要把控制重点放在施工阶段，虽然对建筑工程项目的投资决策具有重要的指导意义，而为更好的合理的利用工程投资资金，就应对设计阶段的投资资金进行严格控制。特别是随着国家不断加大建筑工程项目的管理力度，日益激烈的市场竞争，建筑企业为确保利益的最大化，就十分有必要将控制重点转向设计阶段的投资控制，基于此，笔者做出以下探讨。
一、建立健全竞争机制，坚决执行设计招标制度
面对竞争激烈的市场，建筑企业为确保建筑工程项目利益的最大化，作为建筑企业必须建立健全竞争机制，不断提升企业的核心竞争力。执行设计招标制度，能促使建设单位在选择设计方案时进行改革和调整，能不断降低设计周期和设计成本，很好的引导设计单位在竞争过程中按照标准而节约用地，并在建筑材料和施工技术方面得到合理调整。
就参与建筑工程招标竞争的单位而言，建设企业必须经过严格筛选和对比之后选择最佳的施工设计方案进行施工，评比过程中应从经济和技术等多方面进行考虑，采取最合理的经济指标的施工设计方案进行施工作业指导。按照上班设计招投标方案确认设计单位，这就必须确保设计方具有足够的经验，在设计过程中引用先进的设计理念，以确保企业所选取的设计方案具有合理性、先进性和准确性，并确保施工设计方案的质量达标。否则就会造成工程造价不断提升。一旦选定设计方案，作为监理方也应到现场勘查情况，并对施工设计方案进行严格审核，从而预防因设计而造成资金回笼困难、经济效益无法得到保证等一系列的问题。
二、合理运用价值工程，不断提升设计质量
运用价值工程旨在分析成品的成本与功能的关系，以确保产品在最短的寿命周期中实现产品功能的最大化。这就是确保建筑工程项目管理有效性的重要方式之一。就目前建筑工程的施工条件而言，提升产品价值的途径主要是完善功能和降低成本，在功能不变的前提下减少成本，在成本不变的情况下逐步完善功能。建筑工程项目的实施必须合理运用价值工程原理，并对原始工程方案进行综合分析，待信息资料掌握足够后进行施工方案优化。既要满足建筑性能的需要，通过认真分析建筑物具备的功能，使设计工作达到使用造价与功能的统一性，不仅确保了建筑功能，还降低了工程造价。
三、注重施工图纸会审，认真及时修改图纸的不足
建筑工程施工图纸是指导整个工程项目施工的重要文件，如果施工图纸上有不足之处或错误，将直接大大增加建筑工程项目施工的成本造价。因此，作为监理方应注重图纸会审工作。作为建设方则应在设计图形成之前安排技术人员或专家全面进行图纸技术审核，判断图纸是否具有科学性、可行性和经济性，结合多方面的因素实施施工图纸审核管理，认真及时修改图纸的不足，以不断完善施工图纸并控制工程成本投资。
四、推行限额设计，不断优化施工设计方案
建筑工程设计阶段的投资控制，必须注重防范设计风险，并推行限额设计。通过限制成本投资资金，能增加设计人员的责任感，使其在资金有限的情况下提供最佳的工程施工设计方案。按照建筑工程施工标准进行初步设计，进行工程总概算控制技术的设计以及施工图的谁，并在确保建筑质量和性能的前提下，对工程投资限额进行合理分配和设计，做好工程项目资金的分配和使用。
设计单位则应全面考虑设计方案的是否具有经济性。诸如经济效益和成本造价等有利于投资资金的科学、合理的分配和使用。而作为工程方案设计人员，则应在设计之初加大施工方案的审核力度，预防方案执行后出现一系列的变更。而作为建筑工程专家则应做好设计人员的经济设计师，可以搜集多方面的资料作为设计人员从事设计工作的指导性文件，财务人员则应配合好设计人员的设计工作，严格核算设计方案带来的成本消耗，对工程项目的每笔投资资金进行严格控制，到达控制工程项目投资推行限额设计的根本目的。
作为建筑工程经济的专业人员，则应参与工程施工方案设计的全程跟踪管理，基于经济、适用的前提下，干预设计中不必要的资金浪费现象，并以经济的角度全面论证各种施工设计方案，实现设计优化投资控制的目的。此外，设计部门还应加强设计工作人员树立经济意识，提高建筑设计的责任心，在成本控制中尽可能的发挥自身的能力。待建设单位与设计单位的协商结束之后，还应采取合同的方式明确双方的责任和义务，并在建筑工程项目设计阶段做好协商工作，确保建筑工程施工方案设计的合理性、科学性和经济性，针对设计不当而造成的经济利益的损失，施工单位就应衣服追究设计人员的责任，并提出经济索赔，最大限度的确保建筑工程施工设计阶段的投资得到合理有效的控制，实现企业效益的最大化。
总之，建筑工程项目需要投入大量的资金，只有建立健全竞争机制，合理运用价值工程，推行限额设计，不断优化施工设计方案，实现企业利益最大化。
参考文献：
[1]毕鉴宇.工程设计阶段成本管理研究[J].科技资讯,2011,(17).
间接投资和直接投资范文2
关键词：建设工程； 投资控制
Abstract:Investment control of construction project is the construction of units and reasonable control of construction cost, maintain a reasonable profit, the basic rules of conduct for survival, but also the relationship between the construction project quality, construction scheduling important aspects. In this paper the authors for the construction of several key stages are discussed, for reference only.
Key word.Construction project; investment control
中图分类号：F830.59文献标识码：A 文章编号：
一、项目建议书及可行性研究阶段
严格实行项目法人责任制是控制建设项目投资，确保建设目标实现的有效方法之一。项目法人全权管理项目的建设、生产、经营，形成一个按现代企业制度运作的经营管理体系，从而形成对投资的自我控制体系，以达到对整个项目投资控制的目的。
二、设计工作阶段
2.1设计阶段是基本建设程序中对投资控制具有决定性作用的重要工作环节，对工程项目投资的影响比重很大，对工程项目的顺利实施，提高投资经济效益具有重要意义。设计中要坚持系统论的思想，树立全寿命周期成本的理念。不仅要注重初期建设成本，而且要综合考虑后期维修和运行成本。设计工作中的瑕疵，不仅会增加工程投资，而且使施工中的变更、索赔工作增加，加大了业主、监理的管理工作难度，使工期目标和投资控制目标难以实现。因此，要严格遵守基本建设程序，采用先进合理的工程设计和合理确定的设计概算。要求提供经技术经济比选的最佳方案，综合考虑满足经济效益和社会效益，并且项目决策方应重视对设计文件进行审查、评估工作。一项合理、经济的设计方案是加快工程进度、提高工程质量、合理控制工程造价、创造最佳投资效益必要的前提条件。
2.2推行限额设计，在设计阶段充分做好投资控制。限额设计作为投资控制的手段，在实际工作中取得了较好的效果。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。限额设计并不是单纯考虑节约投资，而是包含了尊重科学、尊重实际、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。限额设计目标是在初步设计开始前，根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的，它体现了设计标准、规模、原则的合理确定及有关概预算资料的合理取定。限额设计通过层层分解，实现了对投资限额的控制和管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程数量与概预算指标等各方面的控制。由此可见，限额设计不仅是设计人员的事，与业主、造价工程师关系也极为密切：设计人员完成设计，造价工程师做概算和施工图预算，若超过投资目标值，业主降低设计标准，设计人员修改设计，造价工程师再来调整概算和施工图预算，直至建设项目投资控制在目标值范围以内。实行限额设计，造价工程师要做到随时对设计方案的投资提供准确的估算结果，并给设计方案提供合理的建议；设计人员应认识到限额设计的重要性，必须意识到设计的每一条线均影响造价，其次设计人员要意识到造价控制是一个过程，在设计的每一个阶段都要接受造价工程师对投资的审查，认真听取他们的反馈意见，对设计方案时行调整，最终实现控制投资的目标。
三、招投标阶段
3.1合理划分标段。标段划分应考虑工程的技术特点、承包队伍的状况、工程是否可以分包等因素。面向大型承包单位招标时，标段可以较大，面向小型的专业化施工队伍招标时，标段可以适当划小。但标段划分太小时，会影响施工规模的经济性，使施工成本增加，开办费用增多，业主和监理的施工协调和管理工作量也将成倍增加(管理成本加大)，这对工程的投资控制不利的。特别是有些项目由于标段划分不合理，破坏了原设计中的土石方调配方案，增大了工程造价，这是值得认真考虑的。
3.2在合同专用条款的编制中，保持合同的公平性是很重要的。有些业主将范本中的条款随意修改，将一些不合理的规定或风险由承包商承担，以为这样做可以避免业主的风险损失，减少索赔。事实上，这种想法是错误的。因为合同条款与工程造价的关系是：承包商的义务越多，风险责任越大，则工程造价越高。这是由于承包商的报价是由施工成本、利润以及风险费三部分组成。如果合同规定主要风险由业主承担时，承包商的报价可不考虑风险费用，这样的合同条款有利于促使承包商通过提高劳动生产率水平来降低施工成本，风险费用在报价中占较小的比例而最终降低投标报价。也就是说，如果风险不发生，业主可以节约概算中的风险费用，降低工程造价。但如果合同规定主要风险由承包商承担，则承包商在报价中必然考虑风险费用，由于风险的发生是不确定的，风险损失的大小是无法准确估计的。因此，这样的合同会使承包商的投标报价工作很难进行，保守的承包商会在报价中考虑较多的风险费用，无形中就增加了工程造价，有些承包商则可能不考虑风险费用，但风险发生而使承包商遭受损失时，承包商避免损失的办法可能就是偷工减料，最终遭受损失的仍然是业主。因此，在编制合同条款时，一定要满足合同的公平性及合法性要求，应以《范本》中的专用条款格式为基础去编写，不宜对专用条款做过多的修改。
3.3根据项目的具体情况，选择合适的评标方法，合理确定中标价，即合理确定合同价是项目投资控制的重要工作环节。通常建设工程有以下四种评标办法：a．合理低价法。b．最低评标价法。C．综合评估法。d．双信封评标法。采用不同评标方法确定的中标价对合同金额的确定有很大影响。但投标报价是投标人按照招标文件规定的质量和工期要求，完成施工任务所需的费用，不得低于工程建设的最低成本。
3.4尽可能消除因严重不平衡报价产生的额外支付是投资控制中应注意的重要环节。不平衡报价是相对正常的平衡报价而言的，是指总价不变的情况下，合理调整工程量清单中各子项的单价，实现尽早收到工程款、获得更多工程款的一种投标报价策略。不平衡报价的分类按目的不同也可分为两类，以“尽早收到工程款”为目的的不平衡报价主要策略是：对先期施工的项目单价会报得适当高一些，可增加前期收入，加快资金周转，对后期施工项目的单价会报得适当低一些。以“获得更多工程款”为目的的不平衡报价主要策略是：对竣工工程量预计大于清单工程量的项目，其单价会报得高一些，对预计减少的工程项目单价会报得适当低一些，从而增加结算造价，达到获得更多工程款的目的。减少不平衡报价，控制工程投资，应从以下几方面考虑：（1）减少工程变更，消除不合理的施工图设计从而减少投标人对不平衡报价的载体。（2）做好招标前的准备工程，不具备施工条件的工程不招标，杜绝“边设计，边招标，边施工”的情况发生，重视工程量清单的编制质量，从而避免了招标工程量与实际工程相差甚远而给投标人实施不平衡报价带来的机会。（3）重视合同条款对不平衡报价的风险控制，对严重的不平衡报价项目保留重新组价的权利，即当结算子项实际数量变化超过工程量清单内数理一定百分比以上且满足以下条件之一时，业主有权调整综合单价：A、结算子项综合单价超过正常水平的10%以上（可以参照招标控制价确定）；B、结算子项实际变化金额超过合同金0.01%以上。（以上百分比可以根据项目具体情况高定）
四、施工阶段
抓好合同管理，控制工程变更。合同管理的任务必须由一定的组织机构和人员来完成。要提高合同管理水平，必须使合同管理工作专门化和专业化。施工阶段首先应做好合同的签定工作。签订合同一定要文字严谨、准确，合同内容全面、完整。特别是合同中涉及工期、费用、质量、价款结算方式、违约争议处理等，要有明确的约定。担保和工程保险也尤为重要，它是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。合同管理人员负责各种合同资料和相关的工程资料的收集、整理和保存。对在工程中合同双方的任何协商、意见、请示、指示都应落实在纸上，使工程活动有依有据，减少施工中的造价纠纷。同时，为了有效控制工程投资，应尽量控制和减少变更。工程变更是索赔与反索赔的重要依据，作为业主方造价管理人员要对工程索赔要有前瞻性，避免过多索赔事件的发生。目前施工单位往往采取“中标靠低价，赢利靠索赔” 的方式承揽工程。工程一开工，一大堆有理由没理由的设计变化报上来了，因此，作为投资控制管理人员要做到事前把关，主动监控，随时掌握工程变化情况，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。如何减少设计变更，首先应严禁通过设计变更提高设计标准，增加建设内容；其次，对于必须发生的而且涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。
五、竣工阶段的投资控制
工程竣工结算审核是竣工结算阶段的一项重要工作，也是施工阶段投资控制的最后一环。根据合同、预算及费用定额、合同约定的结算方法、主材价格及价差调整、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以合同为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
六、结语
总之，投资控制对工程的顺利实施起着至关重要的作用，对投资效益的实现也起着很重要的作用，因此，在工程施工管理中，要充分认识投资控制的重要性。在项目实施的可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段等各个阶段将投资控制作为一项重要的管理行为，真正通过其控制使投资者能获得较好的投资效益。
参考文献：
间接投资和直接投资范文3
关键词：IFDI 进出口贸易数量和结构 协整检验
文献回顾
自1992年起，流入中国的国家直接投资呈现明显的持续增长态势，联合国贸易和发展会议（贸发会议）于2012年的《全球投资趋势预测》指出，中国继2003年之后再次超过美国成为全球最大外国直接投资流入（inflowing foreign direct investment，IFDI）的目的地。与此同时，中国国际贸易也有迅速发展，两者之间具有明显的同步性和相关性，这引起学者们对两者关系的探索。本文拟以“长期”作为时间跨度对中国的国际贸易和IFDI两者之间的关系进行重新检验，研究国际贸易和IFDI在长期内存在怎样的相互关系；如果两者之间存在显著的一体化关系，这种关系体现在哪些方面。
关于IFDI与国际贸易关系的研究主要存在三种观点，第一种观点认为IFDI与国际投资之间具有替代性，第二种观点认为两者之间存在互补性，第三种观点认为两者之间相互融合。蒙代尔（Mundell，1957）最早提出贸易与投资存在相互替代的理论，运用简单的两个国家、两种产品和两种生产要素的标准国际贸易模型，假设存在国际贸易壁垒，厂商始终沿着特定的轨迹（即所谓的Rybczynski线）实施对外直接投资，得出的结论是：对外直接投资能够在相对最佳的效率或最低生产要素转换成本的基础上，实现对商品贸易的完全替代，而如果两个国家的要素禀赋和技术水平相接近时，这种替代效应会尤为明显。关于IFDI与国际贸易关系之间存在互补性的理论，最有影响力的是日本学者小岛清（1987）针对蒙代尔贸易与投资替代模型，提出的IFDI与国际贸易之间存在互补效应的小岛清模型，小岛清认为IFDI与国际贸易存在互补性，IFDI可以在母国与东道国之间创造出新的贸易机会，从而会使两个国家间的贸易规模变大，扩大国际贸易的规模总量。国内方面，邱斌（2006）对外资企业和全国整体状况分别进行了分析，结果表明外资企业的国际贸易与IFDI之间存在长期稳定的相互促进关系；钟晓君（2009）运用基于VAR模型的脉冲响应函数和方差分解法，对我国FDI与进出口贸易之间的动态关系进行了动态研究，认为IFDI对我国进出口贸易具有长期的促进作用。IFDI与国际贸易具有相互融合关系，最早见于Patrie（1994）的研究，他根据激发直接投资的动机不同，将直接投资划分为三类：市场导向型直接投资、生产导向型直接投资、贸易促进型直接投资，其中市场导向型直接投资可能可以替代贸易，而其他两类可以促进国际贸易的开展，激发直接投资的动机不同，贸易与投资的关系也不同。
上述理论从不同角度分析了IFDI与国际贸易的不同关系，具有非常重要的理论价值。但是现有研究实际上大多存在四点不足：
第一，只是对国际贸易和IFDI短期关系进行考察，未能将两者之间的关系置于“长期”内进行探索，国际贸易和IFDI能否在一个较长时期内构成“贸易投资一体化”的关系不得而知；第二，关于IFDI对国际贸易的影响分析大多采用了当年的流量数据，忽略了前期（t）IFDI对以后各期 （ t + 1，t + 2，…）国际贸易的持续影响，从而由此而产生的IFDI的存量数据对国际贸易的影响未能反映在模型之中；第三，现有文献中，对新息冲击所导致的内生变量的目前值和未来值影响未做预测；第四，贸易投资的“一体化”不仅仅体现在国际贸易的数量和IFDI的数量关系上，而且还体现在国际贸易的产业结构和IFDI的产业结构关系上，但现有的研究均未对此做深入的分析。基于以上研究的不足和缺陷，文章拟将IFDI与国际贸易置于一个系统中，研究两者之间的长期关系，以协整理论为基础进行建模，选取中国西部地区1992-2011年实际利用外国直接投资额、进出口贸易额作为相关数据，予以实证检验。
研究方法与数据
为了研究国际贸易与IFDI之间的长期关系，本文以协整理论为基础进行建模，采取传统计量经济学方法，首先对时间序列进行平稳性检验、协整检验和格兰杰检验。在此基础上，进行脉冲响应函数分析和动态测算。实证分析方法以协整检验为基础，说明变量之间是否存在一种长期均衡关系；之后，IFDI的单位变化如何通过其内在联系引起对整个系统的扰动，以及各变量对这些扰动的综合反应，建立VAR模型对LnIFDI、LnEX、LnIM之间的关系作脉冲响应分析，并最终确定各变量之间的长期关系。
文章选取1992-2011为样本数据，以中国实际利用外商直接投资额及该地区进出口贸易额作为实证检验对象，数据来源于历年的《中国统计年鉴》。令PIFDI、SIFDI、EX、IM、（IM+EX）P、L（IM+EX）S分别代表全国外商直接投资流入、第一产业的FDI、第二产业的FDI、第一产业进出口、第二产业进出口、全国出口贸易和全国进口贸易额，为尽可能消除时间序列对模型的影响，对变量取对数值，取对数值后的变量为LnPIFDI、LnSIFDI、Ln（IM+EX）P、Ln（IM+EX）S 。
实证分析结果
文章在进行全国总进口、总出口、IFDI三者之间的脉冲响应分析前，借助于计量软件Eviews6.0对数据进行分析，单位根检验得出LnIFDI、LnIM、LnEX、LnPIFDI、LnSIFDI、Ln（IM+EX）P、Ln（IM+EX）S一阶差分序列都是平稳序列，并且取得一阶单整，符合协整检验的条件；通过检验发现IFDI和出口是相关影响的，二者具有双向的格兰杰因果关系，第二产业国际贸易是引起第二产业IFDI的原因。
（一）全国总进口、总出口、IFDI三者之间的脉冲响应分析
已知进口、出口、IFDI均是（1）序列，符合协整检验前提，可进行协整检验。
首先确定最大滞后阶数，建立三者的VAR模型，对序列进行VAR模型估计，选择最大滞后阶数为3，得到滞后阶数判断结果如表1所示。
由表1可知，有4个准则选出来的滞后阶数为2阶，只有一个准则选出来的滞后阶数是1阶，因此VAR模型的滞后阶数应定义为2阶。
根据Johansen协整检验和VEC模型的滞后阶数选择原则，得到Johansen协整检验和VEC模型的滞后阶数为1阶。
（二） Johansen协整检验
考虑LTIFDI、LTIM、LTEX是否存在协整关系，进行Johansen协整检验，得到协整检验的结果如表2所示。
由表2可知，三个原假设被拒绝，Johansen协整检验表明在0.05显著水平下只有三个协整关系。
考虑到实际意义，本文选择第一个协整关系进行分析，建立向量误差修正模型，对向量误差修正模型进行脉冲响应分析，脉冲响应分析结果如表3所示。
由表3可以看出，外商直接投资对其自身的一个标准差扰动具有明显的正效应，并且从第一期开始就是正效应，并在第二期达到最大值0.271610，之后逐期递减，正效应减弱。LnIM对LnIFDI的一个标准差冲击在第一期为0，在第四期负向影响最大，为-0.111505，之后负向影响逐渐减弱，并在第十期出现了正向效应，说明外商直接投资对我国进口贸易的影响开始阶段是负向影响，随着时间的推移会逐渐转为正向影响。LnEX对LnIFDI的一个标准差冲击呈现先上升后下降的正向效应趋势，且正向效果明显，表明外商直接投资对出口贸易有正向推动作用。
结论与研究展望
本文在前人理论和实证的基础上，运用VAR模型的脉冲响应函数，对我国1992年以来外商直接投资流入和进出口贸易之间的长期关系进行分析研究。经以上分析，可以得出以下结论和政策建议。
由脉冲响应函数分析的结果可知，IFDI对中国的进口贸易为负效应，但负效应呈逐期递减趋势。这表明外商直接投资短期内不利于我国进口贸易的发展，原因可归于以下两个方面：一方面我国出口的是处于价值链低端的劳动力密集型产品，进口的是处于价值链高端的技术密集型产品，引进外资和先进的生产技术、管理经验使一些原本需要进口的技术密集型产品现在可以由国内企业进行生产，因此产生了替代作用即进口减少；另一方面可能是受国内企业规模效应的影响，引进外资之前由于缺少资本导致企业生产规模较小、成本较高，一些本国可以生产的产品由于成本而采取进口，而外资进入以后企业资本充足可以大规模生产，从而导致这些原本需要进口的产品由国内企业生产，进口减少。
从脉冲响应函数轨迹可以看到，IFDI对中国的出口贸易有着长期平稳的正向效应，即外资的流入促进了东部地区出口贸易的发展。原因可归于以下两个方面：一方面，相比国内企业，外资企业更了解国际市场动态，加之拥有更先进的科学技术和现代化营销手段，单位时间内生产出更多且质量更高的产品，使其产品在国际市场上更有竞争力，增大了在华外资企业产品的国际市场占有量和产品出口。另一方面，东部地区当地企业在外资企业的冲击下增强了竞争意识和危机意识，不断提高自身的劳动生产率以及自主创新能力，并且通过外资企业的技术外溢和知识转移获得先进技术和管理理念，促进了企业竞争力的提高和国际知名度的上升，从而扩大了出口。
因此我们应该进一步为外资提供良好的投资环境，制定吸引外商投资的政策法规，利用IFDI促进我国产业结构和进出口产品结构升级。
参考文献
1.Mudell.R.A.，International Trade and Factor Mobility[J].American Economic Review，47，1957
2.[日]小岛清.对外贸易论[M].南开大学出版社，1987
3.A.Patrie.The Regional Clustering of Foreign Direct Investment and Trade[J].TransnationalCooperation，DEC，1994
4.邱斌，唐保庆，孙少勤.对中国国际贸易与FDI相互关系的重新检验[J].南开经济研究，2006（4）
间接投资和直接投资范文4
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【正文】
根据《中华人民共和国审计法》第二十七条的规定和深圳市南山区审计局（以下简称：区审计局）年度审计项目计划，区审计局派出审计组，自2020年8月24日至10月20日，对区各建设单位2019年8月至2020年7月期间委托社会中介机构实施完成的政府投资项目结（决）算审核情况进行了专项审计调查。南山区住房和建设局高度重视，对审计提出的问题进行了逐条梳理，认真剖析原因，研究部署整改措施，整改情况如下：
一、加快推进工程结算审核工作
一是严格落实主体责任，加强审计工作的组织。由分管局领导负责组织，落实具体的项目负责人，落实主体把关、审核的责任，规定时限内完成项目的结、决算审计工作。二是建立项目台账，梳理建设项目结、决算进度，按进度分类，按照《南山区竣工项目结、决算清理工作方案》，研究处置措施，分类解决问题。
二、提高工程管理人员业务水平
一是组织建设工程管理人员学习项目造价管理及审核知识，熟悉《南山区政府投资项目造价咨询业务质量控制操作指引》的相关要求,提高建设单位工程管理人员理论知识水平。二是积极参与造价审核机构或区里有关部门组织培训，提高造价咨询成果质量审核能力。
三、加强对造价咨询中介机构业务的管理
一是综合考量造价咨询单位综合实力、过往经验、信誉、履约评价等情况，择优选用。二是按《南山区政府投资项目造价咨询业务质量控制操作指引》要求，明确造价咨询单位工作要求，通过加强合同条款约定，在工作过程中加强对造价咨询单位机构履约管理。
间接投资和直接投资范文5
【关键词】直接投资风险；房地产行业；变现
1、引言
房地产商品是一种特殊的商品，具有固定性、耐久性、多样性等特征。周寅康先生认为房地产与一般商品有着本质上的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，这种特性又主要取决于土地本身的特性。而土地特性包括土地空间位置的固定性、数量的优先性、使用的持久性、异质性和利用的多样性。房地产市场具有资金量大、风险高、周期长、影响因素复杂等特征，风险与收益是成正比的，因此相对于其他行业，房地产行业的收益十分丰厚。
房地产项目的投资过程具有其特殊性：它是一种预测未来需求而进行产品生产的过程。房地产行业本身所具有的特点决定了它是一种高风险行业，伴随其始终的不确定性决定了房地产投资的成败。所以，研究房地产投资风险对于实现房产投资企业的利益最大化意义重大。
2、房地产行业的两种投资：直接投资与间接投资
以房地产行业本身的特性为依据，房地产投资可分为两类：直接投资和间接投资。
2.1直接投资简介
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与相关的管理工作，它包括两种形式：从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。投资者可以在这个过程中赚取开发利润，风险很大，收益也很客观。有作长期投资打算的投资者一般会选择置业投资，通过购买增量房地产或存量房地产，以期获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
2.2间接投资简介
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者一般情况下是不需要直接参与房地产经营管理工作的。具体的间接房地产投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。
2.3两种投资的区别
1）通常情况下，直接投资者对投资的房地产项目拥有控制权和经营管理权，间接投资者则没有。
2）直接投资流入的是具体的房地产项目，间接投资则主要流向各种资本市场。
3）直接投资离不开生产要素的转移与重新配置，间接投资则不一定，它并不必然引起其他生产要素的移动与配置。
4）直接投资并不涉及资产所有权的变更，而间接投资资产所有权会在买者和卖者之间频繁变更。
5）直接投资会包括有形资产和无形资产的双重流动，而间接投资只会货币资本的移动。
3、直接投资可能会带来的风险
张瑶宁认为根据风险理论，房地产直接投资活动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素。这些不确定因素可能会导致房地产直接投资活动的实际后果与预期收益的负偏差（即损失或减少），在房地产直接投资活动中，这种引起预期收益损失或减少的可能性就是房地产直接投资风险。一般情况下，房地产直接投资风险包括以下几个方面：变现风险、投资周期风险、供给有限性和滞后性风险、资本需求风险等。
3.1变现风险分析
俞明轩认为房地产变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，它的销售过程非常复杂，流动性不强，使得投资者很难在短时间内将房地产兑换成现金，资金周转很困难。所以，一旦出现投资者需要偿债而必须尽快回笼资金的情况时，房地产市场的不完备可能会让投资者蒙受不小的折价损失。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度也是不一样的，一般情况下，变现性能最好的是储蓄存款和支票，其次是股票外汇、期货和债券投资等，最差的便是房地产投资了。
3.2投资周期风险分析
一个房地产直接投资项目从最开始的寻找机会到中间的可行性研究再到最后的施工、竣工、销售，整个环节一般情况下需要几年才能完成。房地产项目开发周期很长，期间，各种社会经济环境条件发生变化的可能性很大，各种各样的费用特别是后期费用很难确定，这就给房地产投资者带来了很大的风险。在房地产开发过程中，只能对整个开发期内的各项费用和收益作出大致的测算，很难作出精准的预计。在房地产项目漫长的开发过程中，有很多难以预测的因素：房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等。房地产项目一经确定，资金一旦投入，就再难根据实际情况进行改变和调整。所有的房地产开发企业都必须承担由于开发周期长而导致的房地产项目“滞后”效应的风险。
3.3供给有限性和滞后性风险分析
一方面房地产直接投资需要很长的开发周期，另一方面土地资源十分有限，这就导致了房地产供给的低弹性现象。与此同时，市场对房地产的需求却很大，且伴随着巨大的需求变化，房地产需求呈现出高弹性。并存着的供给低弹性和需求高弹性注定了房地产商品只能提前生产，提前生产就必然会导致供给滞后。总而言之，房地产商品供给的有限性和滞后性会使房地产直接投资面临供求关系变化所带来的风险损失。
3.4资本需求风险分析
众所周知，房地产直接投资需要大量的资金，房地产项目的开发过程实际上就是巨额资金的投入过程。首先，毋庸置疑，购买土地就是一笔不小的费用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的价格只会越来越高。其次，毫无疑问，工程造价是房地产资金投入的主要部分。通常情况下，房地产开发企业不可能完全依靠自由资金就可以完成一个房地产开发项目，一般都是先投入一部分自由资金，再通过银行贷款等融资手段筹集开发资金。与此同时，房地产开发项目的规模越大其投资者需要承担的风险也就越多。因为规模大，投资资金就多，投资周期就长，资金回笼就慢，流动性也就不强了。总而言之，房地产直接投资者需要承担能否按期筹措项目顺利开展所需要资金及资金成本较高的风险。
4、房地产直接投资缺乏流动性
房地产的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等因素都影响着房地产直接投资的变现程度。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在房地产开发过程中作出的每一项决策都是正确的。
4.1经济环境因素
显然，出售房产在房地产繁荣期要比在萧条期容易得多。换而言之，就是房地产的市场行情决定着直接投资变现风险的大小。在受行情影响方面，房地产间接投资就小得多，无论房地产处于繁荣还是萧条时期，间接投资者都可以在公开市场上快速退出。在2009年～2010 年，我国的房地产市场就处于繁荣期，房地产交易十分频繁，房地产很容易在市场上出手。而2011年～ 至今，房地产市场处于低潮期，很多的房地产商手中都积压了大量的房地产，情况不容乐观。与此同时，投资者又无法控制整个大的经济环境，只能默默承担房地产市场萧条带来的巨大经济损失。
4.2交易成本因素
房地产本身的特性注定了房地产本身价值很高、交易所需的资金很多，很难在市场上找到买家。交易成本越高的房地产其变现性就越差，风险也就越大。李飞宇认为豪宅的变现性要低于普通住宅；高档写字楼的变现性低于商住楼；整栋楼房的变现性低于分户出售房的变现性等。
4.3信息不对称因素
在房地产交易市场上，卖方掌握着房地产的大量实质性信息，公开信息如：地理位置、地形、交通情况、户型等，隐蔽信息如：商品房的成本、质量、盈利能力、增值潜力等，还包括着物业管理等后续服务在内的不确定信息。卖方独霸真实信息决定了房地产交易不同于一般的商品交易，甚至可以说房地产交易是卖方与买方的一场博弈。在房地产交易过程中，买卖双方对商品房质量和成本信息的了解存在着严重的不对称现象。信息的不对称可能会导致投资者为低质量的商品房支付了很高的价格，甚至会因此而引发经济纠纷。
4.4不公平竞争因素
在房地产开发市场中，房地产巨头依靠股市或者央企背景，利用权力和资金的优势大搞不公平竞争的现象屡见不鲜，借力土地招拍挂制度进行圈地、囤地，对民营房地产企业残酷打压和排挤的情况也是层出不穷。土地寡头必然导致定价权掌握在少数房企手里，中小投资者常常无法获得可供开发的土地。
5、结语
相对于房地产间接投资来讲，房地产直接投资所面临的风险更大。它受多种因素的影响：房地产市场的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等。这些不确定因素直接决定着房地产投资的成败。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在投资过程中所做出的每一项决策都是正确的。
参考文献：
间接投资和直接投资范文6
2500亿元整装待发
2010年9月份，中国保监会印发《保险资金投资股权暂行办法》(简称《暂行办法》)，正式放开保险资金参与未上市企业私募股权融资。早在2006年，保监会就已允许保险公司以股权投资方式参与基础设施建设及参股商业银行；而本次《暂行办法》的出台，则对保险公司参与股权投资的方式及资金规模做出详细规定。至此，保险公司参与PE投资正式开闸。
对于保险资金参与股权投资比例，《暂行办法》规定保险公司投资未上市企业股权(含直接投资及间接投资)的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5％。按照保监会公布的2010年年末保险行业资产总额50481.61亿元，则保险资金参与PE投资的总额将超过2500亿元。
梳理目前已独立成立资产管理公司的10家保险公司(含保险集团／控股公司，下同)2010年年末资产，得出各家公司可用于PE投资的资金规模。其中，中国人寿集团以888亿元居各保险公司之首，其次是平安保险集团和太平洋保险集团，可投资PE资金规模分别达到586亿元和238亿元。此10家保险公司从事股权投资资金总额达到2371亿元(见图)。
险资PE政策缓慢开闸
按照《暂行办法》规定，保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权，直接投资股权是指保险公司以出资人名义投资并持有企业股权的行为；间接投资股权是指保险公司投资股权投资管理机构发起设立的股权投资基金等柜关金融产品。此前，在国务院及保监会试点政策引导下，保险公司在这两种股权投资方式上也已有所探索。
2006年，国务院《关于保险业改革发展的若干意见》，提出“开展保险资金投资不动产和创业投资企业试点，支持保险资金参股商业银行”，成为保险公司进行股权投资之滥觞，其后，保监会相继《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，《关于保险机构投资商业银行股权的通知》，为保险公司参与股权投资提供了更为详细的政策依据(见表1)。
2006年，中国人寿入股广发银行，平安集团于2006，2007年相继入股深圳商业银行，民生银行，其后，人保集团、太保集团、中再集团也相继对未上市商业银行进行股权投资。基础设施方面，2008年6月平安集团旗下平安资产管理公司牵头其他三家保险资产管理公司，发起了“京沪高铁股权投资计划”，这4家公司的母公司作为委托人，将募得的160亿元投资入股京沪高速铁路股份有限公司。
对于间接股权投资即投资PE基金，目前仅披露中国人寿集团及平安集团各投资过两只基金，中国人寿分别投资了绵阳科技城产业基金及渤海产业基金，平安集团则分别投资西部能源股权投资基金及长江产业投资基金。可以看出，目前保险公司所投基金均为具有政府背景的产业基金，目前仍未有纯市场化的PE基金获得保险公司注资(见表2)。
投资平台趋于多元化
《暂行办法》提出，参与股权投资的保险公司，其资产管理部门拥有不少于5名具有3年以上股权投资和相关经验的专业人员，开展重大股权投资的，应当拥有熟悉企业经营管理的专业人员。对于保险公司参与PE投资，业界普遍认为专业人才及团队的缺乏是主要瓶颈之一。而对于团队及投资平台的搭建，各保险公司进度不一。
目前，平安集团依托其“保险、银行、投资”的金融全业务战略，在股权投资方面走的最远，平安信托旗下子公司――平安创新资本投资有限公司是平安集团主要的股权投资平台，而平安资产管理公司一位内部人士表示，平安创新资本与资产管理公司拥有同一支股权投资团队，团队规模在50人以上。
中国人寿集团也在其资产管理公司之外另设了投资平台――国寿投资控股有限公司，公开信息显示，该公司是中国人寿集团旗下的专业另类投资公司，业务范围涵盖股权投资、不动产投资、养老养生投资及资产管理等领域。人保集团则成立了人保资本投资管理有限公司，作为旗下专门对系统内外的保险及非保险资金开展直接股权投资、债权投资等非交易业务的专业化运作平台。
其他保险公司目前则均以旗下资产管理公司作为股权投资平台，多数已设立股权投资团队。如太平洋资产管理公司设有一支超过10人规模的股权投资团队；泰康资产管理有限公司设有非上市股权投资部，其业务包括收购兼并、战略投资，成长性和财务性投资等多个方面；太平资产管理公司的项目投资业务设有“股权投资计划”，是以发起股权投资计划或直接投资等方式投资未上市企业股权。
此外，中再资产，新华资产、华泰资产等公司也均设有股权投资业务，但目前并未设置独立的股权投资部门，而是作为创新业务部或者综合投资部门的一部分。对于团队搭建，上述公司人士表示，在资产管理公司之外，保险公司内部还设有股权投资团队，在分工方面，保险公司团队进行项目挖掘并做投资决策，而资产管理公司团队则提供技术支持。
4月20日，中国保监会“关于调整《保险资产管理公司管理暂行规定》有关规定的通知”，涉及保险资产管理公司设立分支机构的规定，调整为“保险资产管理公司设立子公司，从事专项资产管理业务，由保监会依据有关法律法规研究制定。”意味着今后保险资产管理公司将可以设立自己的子公司，此举或将允许保险资产管理公司在旗下设立专门的股权投资平台。
小型险企渴望变身GP
面对直接投资与间接投资两种不同投资方式，各保险公司也有不同的选择。对于平安集团、中国人寿集团、中国人保集团等具有丰富投资经验及完备投资团队的公司而言，直接投资是其首要选择，尤其是平安集团在“全金融”体系下，可灵活应对保险资金投资的政策限制。
对于直接投资的投资策略，各保险公司的选择基本上趋于一致，即倾向于消费品、基础设施建设、能源、制造业、医疗等行业的成熟企业，其投资方式多是上市前投资或者并购整合相关投资。不过，《暂行办法》对保险公司投资策略有明确的规定：“产业处于成长期，成熟期或者是战略新型产
业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值”，“不得投资高污染、高耗能。未达到国家节能和环保标准、技术附加值较低等企业股权”，“直接投资股权仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权。”因此，采取间接投资方式将是摆脱行业限制的有效手段。另外，资产规模相对较少的保险公司出于风险控制的考虑，也更倾向于间接投资。中再资产管理公司人士即表示，考虑到再保险资金特点，其投资主要考虑风控，因此更倾向于间接投资：对所投资基金的选择，也将主要倾向于成熟基金，其中母基金会是相对理想的选择，但目前国内可选择的基金数量有限。
对于保险公司投资PE基金，《暂行办法》要求基金管理公司注册资本不得低于1亿元、管理资金余额不得低于30亿元：具有10名相关专业人员；退出项目不少于3个：基金规模不得低于5亿元且保险公司认购不得超过20％：不得投资创业、风险投资基金；不得投资设立或者参股投资机构。以此标准来看，目前国内PE市场上可供保险公司选择的基金数量较为有限。因此，目前一些保险公司也开始探索以基金管理者的角色参与PE投资，即保险公司作为GP发行股权投资产品(基金)，进而突破其股权投资资金规模占总资产5％的限制。2008年，平安集团等4家保险资产管理公司首次采用了股权投资计划模式投资京沪高铁，并有其他三家保险公司参与认购，其计划即具有一定的基金属性；但之后并未出现其他此类模式的尝试，保监会对于保险公司发行股权投资类金融产品也并未表达明确态度，因此多数公司仍处于观望阶段。
对于一些资产规模较小的保险公司而言，如果不能作为GP发行产品，其投资空间将十分狭小，比如本次排行榜中资产规模最小的华泰保险，其可用于股权投资的资金仅有7亿元。华泰资产管理公司一位内部人士即表示，希望通过发行股权投资产品参与投资。据了解。华泰资产市场化程度较高，其受托管理的资产规模，仅有1／3来自华泰保险内部，其他2／3来自第三方。因此，以GP身份参与股权投资对其意义重大。
进一步放开影响有限
