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城市房地产管理制度范文1
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
城市房地产管理制度范文2
中华人民共和国城市房地产行业，从事“有限自然资源开发利用、公共资源配置”，“直接关系公共利益”，理应被认定为“行政特许行业”。因此，被许可人“按照国家规定的服务标准、资费标准和行政机关依法规定的条件，向用户提供安全、方便、稳定和价格合理的服务”，是“有法可依”的。但是，为何中华人民共和国城市房地产行业，没有纳入行政特许行业，没有被安排法律义务？尤其是《行政许可法》实施已近一年，政府管理城市房地产，还是以“七仙女下凡”方式，制定七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，用行政政策调控取代《行政许可法》的法律调控？中华人民共和国国务院20004年制定了《全面推进依法行政实施纲要》，建立法治政府的鼓号大作，我们甚至也可以看到七部门、八部门参与到依法行政的合奏演出中，但是，它们为何在制定房地产调控方案时，“集体遗忘”了《行政许可法》呢？
或许有人说：根据“国际惯例”，房地产行业是一个“自由竞争行业”，不应当认定为“行政特许行业”。如果中华人民共和国的土地法律制度，也是按照“国际惯例”安排的，房地产行业成为“自由竞争行业”，这就是正确学说。但是，中华人民共和国城市土地法律制度，是有“中国特色”的，城市土地理论上是全民的，实际上由政府管控的，公民无法自由行使土地用益物权的。因此，国际惯例说否定了中国房地产行业发展的“中国实际”，显然忽视了房地产行业在从事 “有限自然资源开发利用、公共资源配置”的显著特征。
在中华人民共和国的法律制度之下，亦在城市土地所有权制度的基本格局不发生大的变动条件之下，城市房地产行业纳入行政特许行业，依照《行政许可法》依法行政，是可行的吗？
一、法律上是可行的。《行政许可法》第十二条规定、第六十七条规定和相关规定，为依法管控城市房地产行业提供了法律依据。《行政许可法》历经法律专家七年抗战、横空出世，此法具有前瞻性和先进性，是可以用于“中国实际”的。《行政许可法》的法律规范设计，在私权发达社会可能法律文化意义稀弱，但是在公权膨胀社会，法律文化意义十分突出，是为中华人民共和国行政行为量身而作。将中华人民共和国城市房地产行业，依照《行政许可法》之规定，纳入行政特许行业管理，管理相对人难道不服？此官司就是打到联合国和银河系，政府也是胜诉一方。
二、 经济上亦是可行的，政府可以获得特许收益。
政府放弃发展城市人居事业发展的法律义务，一方面放弃的是政府对社会应履行的法律义务，另一方面放弃的是政府的行政特许收益，放弃的是“正当赚钱机会”。政府实施城市房地产特许经营制度，可以依法招标政府人居房产修造，从而取得政府的行政特许收益。此种收益，与现今政府招标、拍卖城市土地比较，克服了政府招标、拍卖城市土地与《中华人民共和国宪法》第十条的法律冲突，关键是行政特许收益是政府可以控制的，克服了“获取最大利润”房地产企业对有限自然资源开发利用领域的价格颠覆。
但是，为何政府组织生产的“经济适用房”的比例，滑稽地滑落到总开发量的2、3％？为何政府自动放弃“正当赚钱机会”？显然，这里面存在巨大的 “迷局”――真正的公家即政府赚了，“私人”便无赚。这个“私人”，是一个社会联合，是掌握资源者与私人企业的不当联合。无数公开案例揭示，是部分公权力具体操作人与房地产商人的利益关系，导致了政府人居房产萎缩，导致了“社会联合”产生“隐秘私人”，他们在“有限自然资源开发利用”的场域中，在缺乏规制状态下操作价格发飙。
城市房地产管理制度范文3
一、世界各国房地产课税的现状
世界各国房地产税的名称不尽相同，有的称为“不动产税”（如奥地利、波兰），有的称为“房地产税”（如德国、美国等），中国香港则直接称为“房地产税”。在很多国家，房地产税是地方政府，尤其是省以下各级地方政府的主体税种。大多数国家和地区开征房地产税是为了筹措地方财政收入，即属于财政型的房地产税。长期以来，发达国家的财产税一直是地方税的主体税种，虽然上世纪90年代以后，有些发达国家的地方税主体税种发生了变化，但财产税仍然是一个重要的税种。二十世纪90年代，发达国家财产税占地方政府税收收入的比例平均为35%，而财产税主要是对不动产所征收的房地产税，在美国房地产税占据了财产税份额的75%。
从上表中可以看出，房产税依然是各国地方财政收入的重要来源。世界各国房地产税的涉税项目不尽相同，在税制的设计方面有着鲜明的特点：
（一）从税基的选择环节看，分为对全部财产征税（净房地产税）和对特定财产征税（土地税、房屋税）两种情况
如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征房地产税。
（二）从计税依据的确定环节看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据
如美国、丹麦、埃及等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据，韩国对建筑物开征的房地产税以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰。
（三）从税率的设计环节看，比例税率运用比较广泛，也有些国家采用定额税率和累进税率
如捷克规定不动产税按不动产面积每年计征0.1克朗－10克朗/平方米，土地税按土地面积每年计征0.1克朗－1克朗/平方米；法国的净财富税按每年1月1日净财富值实行0.5％－1.5％超额累进税率；韩国对土地和建筑物所征的税是以财产价值为基础按累进税率0.3％－10％征收的，另附加20％的国防附加税。
（四）从起征点和减免税的环节看，有些国家或地区对房地产税规定了起征点
如澳大利亚的维多利亚州对价值低于14万元的房产不征税；占有土地少于5000平方米或少于2000平方米时，在日本免征土地占用税；而且各国还有一些共同的免税项目，如公共用地（包括道路、公园等）、公共福利用建筑物（如图书馆、博物馆、以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等）；各国对农业用地也给予不同程度的减免税。
（五）从征管环节看，大多数国家建立了严密的评估制度，随着经济的发展，运用计算机系统进行估价管理工作，已成为各国的一种发展趋势
由于对房地产征税一般都以其评估值作为计税依据，在国外已形成了一套较完善的财产评估体系。如美国房地产评估师协会（SREA）成立于1935年，是北美最大的独立性专业房地产评估师组织。
二、我国房地产税制的现状和存在的缺陷
（一）我国房地产税制的现状
我国现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革后形成的，具体资料列表如下：
(二)我国现行房地产税制的缺陷
1．收入规模小。我国的房地产税属于地方政府财政收入，现行房地产税在整个地方政府收入中所占比重很小，2000年、2002年和2004年房产税和土地使用税两项合计占税收收入的比重分别为2.17%、2.11%和1.84%。究其原因，一是在长期计划经济体制下，个人拥有财产基本上只限于生活资料，劳动者的住房主要由单位提供，基本退出了商品行列。这与西方私有制基础上个人不仅拥有生活资料，也拥有生产资料，拥有自己私人住宅的状况相比，税基自然要窄得多。二是改革开放以来，我国税制以流转税为主体，现行房地产税征税范围针对的是经营活动中所涉及的房地产，对城镇居民个人的生活用房和农村的房产基本不征房产税，房地产税的征税范围小。
2．内外资企业适用税法不一致。现行的房产税、城镇土地使用税专门针对内资企业、单位和个人征收，对外资企业和外籍人士仍然沿用上世纪50年代的城市房地产税。两套税制在征收范围、税率、计税依据等方面的差异，导致内外资税负不公平。
3．立法层次低，法规不健全。首先，我国房地产税立法层次低，大多数税种仅停留在国务院的暂行条例水平，致使房地产税征管漏洞过大，限制了其组织财政收入和调节收入分配作用的发挥。其次，地方政府的房地产税权非常有限。我国的房产税是中央统一规定的固定税率，地方政府无权变动，城镇土地使用税则是国家统一规定税额幅度，各省在规定的税额幅度内进行有限的调整，同时地方政府的税收减免权亦非常有限。
4．缺乏健全的财产登记、估价、定价管理制度和方法。房地产税的征收建立在对财产准确核定的基础上。我国财产登记制度不健全，尤其是私有财产登记制度的缺失，影响了房地产税的征收管理，同时，没有完善的房地产估价制度，也为逃税提供了空间。
三、我国房地产税制的改革趋势
（一）合并统一房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，设立《房地产税法》
首先，要充分体现世贸组织的国民待遇原则，促进市场经济条件下内外资企业的公平竞争，统一内外资企业房地产税制，同时防止部分企业利用虚假出资手段、变换企业经济性质、骗取国家税收优惠政策。其次，城镇土地使用税属于房地产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋、土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国有不影响三税的合并和统一。第三，房价的上涨多半缘于地价的上涨，因此三税统一有可行的理论基础，统一后的房地产税将基本消除内外资的“有别”问题，有利于简化税制、提高税收效率。
（二）扩大房地产税的征税范围
1．对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。纵观各国的房产税制度，城镇居民自有房屋都属于房产税的课税对象，对城镇居民自有房屋免税是我国房地产税制的一大特色。但是，随着住宅商品化的发展和私人拥有房产的不断增加，房屋的折算价值分配逐步向高收入者倾斜，我国已经具备了对私人拥有房产课税的条件，因而对城镇居民业主自用住房课征比例房地产税在整体上将产生“累进”效应。可在按人均居住面积或人均收入等设置起征点的条件下，对城镇居民业主自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖城镇土地和房屋的全部所有人，提高房地产税占地方税收入的比例，发挥房地产税的调节作用。
2．对农村房地产征税，逐步统一城乡税制。从2006年起，我国取消了农业税的征收，而统筹城乡税制，增加财政收入是改善财政收支矛盾的重要途径。因此，房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业活动的土地及房屋。
四、构建和完善我国房地产税的税制要素
（一）合理设置房地产税的税目，科学确定房地产税的计税依据
建议我国房地产税种下设农村土地使用税和城市房地产税。前者对农村用于种植、放牧和其他农业经营性活动的田、地、山、荡占地课征，后者对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征，城郊接合部的土地及房屋、建筑的处理应确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，划分依据一是看其是否作为农用，二是在土地的15英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地，征收城市房地产税。房地产税的计税依据包括年度租金价值、改良资本价值、未改良资本价值和占用面积。遵照国际惯例并结合现实国情，建议我国农村土地使用税的计税依据以规定的标准单位，考虑土地面积、土地位置和级差地租等因素来分类确定。城市房地产税以财产的改良资本价值为计税依据。
（二）灵活确定房地产税的税率
在土地和房屋采取合并征收房地产税之后，是如何确定其从价计征的税率问题。税率在一定幅度范围内可以由市、县级人大确定，各地的税率可以不同，在形式上可以采取累进税率、比例税率或比例税率和差别比例税率相结合的方式，以反映公平纳税和量能纳税。
（三）合理确定税收优惠
首先，取消城镇居民住房的房地产税收优惠政策，可避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。其次，取消部分事业单位的房地产税收优惠。随着事业单位管理体制改革的深化，现有的事业单位将逐步实现企业化或行政机构化，前者应按照企业身份征收房地产税，如营利性医院，后者提供的服务性质类似于纯公共产品，其税收地位应该与行政机构相似。对后者是否需要征收房地产税的问题实际上就是对政府拥有的公务用财产或办公用财产是否需要征收房地产税的问题。我国只对政府用于出租的财产课征房地产税。第三，适当确定林地免税和农村土地的税收优惠。
（四）适度分权，提高地方政府的积极性
分税制国家的地方税立法一般有三种情况：一是税收统一由中央立法，地方只有遵循的义务；二是税种由中央设定，地方政府有权决定开征、停征和决定税率；三是地方政府经中央授权自行决定税种。我国目前属于第一种。但我国是一个区域经济发展不平衡的发展中国家，加之财产税税基具有非流动性和对地方的强依附性，为地方政府便于管理和操作，我国财产税的立法可先向第二种情况过渡。即由中央负责制定财产税的基本税法，授权省级人大制定实施细则，付诸实施，根据当地经济状况和纳税人的情况，自行决定开征、停征税种，选择本地区税目、税率和合理制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策措施，增强房地产税制对地方经济的适宜性。
（五）建立以计算机系统为依托的房地产税征收体系
城市房地产管理制度范文4
市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些新问题。
1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大
房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。
2、房地产的投诉是的热点新问题之一
随着房地产市场的发展，有关房地产投诉也不断增加，已占到总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量新问题。质量新问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供给商等多部门，解决新问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等新问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。
3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高
由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，市的住宅产业化的发展和房地产的发展存在一定的差距。
二、杭州市房地产市场的基本状况
1998年以来，市认真贯彻落实国务院有关进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参和住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供给体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。
1、住房制度改革的顺利进行，为市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础
自1993年以来，市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《市房地产开放经营管理若干规定》和《有关外地单位和个人购买市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的办法，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。
2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺
近几年来，市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。
3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了市房地产业的综合素质
截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。
4、房地产市场供给结构逐步改善，市场供求关系日趋合理
市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控办法，引导市房地产市场供给结构逐步完善。目前，市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供给体系，市场供求关系日趋合理。
三、对促进市房地产市场健康发展的几点建议
政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。
1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的探究
房地产业的发展和城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的探究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门探究市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现新问题，探究新问题，提出系统解决新问题的方法。具体要制定房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供给、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等新问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判定能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。
2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为
市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查探究房地产管理体系和政策创新的新新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的新问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。
3、适度调控土地供给，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房新问题
近几年来市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供给的结构矛盾。按照市住宅发展规划中住宅供给量，确保商品住宅土地年供给量，同时逐步建立土地梯度供给体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。
4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化
推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。
四、结论
房地产业作为市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极功能，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供给体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。
【参考文献
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城市房地产管理制度范文5
一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况
1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，江苏省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20%卖给了本村村民，80%卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续：
1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复；
2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；
3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；
4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。
四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。
四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。
二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见
在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：
1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。
2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。
3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。
三、对此类案件的处理情况及原因分析
我院自2000年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止2002年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：
1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。
2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。
3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。
4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。
5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。
城市房地产管理制度范文6
【关键词】房地产档案管理；管理方法；创新途径
1、引言
近年来，随着住房制度的改革和公有住房的大量出售，房产经纪传统管理模式已经发生了很大的变化。房地产管理部门除了要经营和管理现有的公有住房之外，还要对自管产的委托管理以及私有的房产委托管理、住宅小区的物业管理等等开展相关的工作。
2、房地产档案管理的意义
房地产的档案管理本身就是对于房地产所产生的档案在具体的地产项目中审批、建设。管理等的环境中所形成文件的档案资料整理。由于房地产本身的档案存在比较大的动态性和地域性，这就为某一个地域内的未来城市建设和规划提供了一定的鞠策依据。同时，这也是我国目前所实施的财产清查制度的主要依据所在。是解决房地产就分的主要参考资料。所以，房地产的档案管理本身对于人民的生活和城市的发展有很重要的意义。如果能够对房地产的档案进行合理的应用，发挥其本身的作用，就能够有效的避免房地产档案资源的浪费。所以，加强档案的管理工作，合理的利用档案中的信息，对现实的生活具备了很重要的意义。
3、房地产档案的特点
（1）来源广、内容杂。房地产档案来源于房屋管理、使用、修理的全过程，所产生的材料规格大小不一，体式复杂多样，这给档案材料的收集、整理带来了一定难度。所产生的具有保存价值的文件材料包括：房屋所有权性质办理及变化记录、改变使用功能和房屋结构所产生的材料、修缮记录、使用记录等等，内容较复杂。
（2）时间长、变动大。房屋从建好居住到拆迁，中间最短需要几十年，长可达几百年。在这一时间段内，有关房屋的各方面都不是一成不变的，其中包括房屋的产权问题、结构、使用等。为了更好地管理、使用、修理房屋而建立的房地产档案也随着时间的推移不断变化。
（3）利用率很高。房地产档案是房屋管理、使用、修缮的原始记录，对房屋的所有权、浅谈房地产档案的特点及管理方法结构面积、功能变化等都有详细记录。权威、及时、准确的房地产档案信息是一切企业经营活动的基础，其实质在于反映市场的真实情况及市场运动规律，帮助人们做出正确的决策，因此它的利用率非常高。
（4）专业性比较强
房地产业是一个比较庞大的系统工程。这其中不仅要有土地划拨、开发企业、施工队伍等硬件，还要有房产银行、房产监察、价格体系、法制建设等软件，因此，要保证房地产档案的齐全完整，做好动态管理工作和提洪利用工作，必须了解党和国家有关房地产工作的一系列方针政策，了解地方有关房管工作的各项具体规定和办法，熟悉单位内部各项业务工作的力之事规则和程序。
4、房地产档案管理的方法
（1）提升从业人员与相关人员对房地产档案管理的重视度
房地产档案管理科学与否直接影响房地产市场的管理秩序和发展进程。加强房地产档案管理，能够充分依托房地产产权的原始依据，合法证明权利人与房屋土地的权力关系，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。因此，为维护房地产权力人的合法权益，各级政府和相关部门从业人员需对房地产管理工作高度重视，并争取在财力、人力、物力上给予充分的支持。
（2）以制度为准绳规范房地产档案管理
严格的管理制度，是规范当地产档案管理行为的有效方法。按照房地产档案管理的工作要求，需要建立于完善立卷归档制度、档案借阅制度、档案保管制度、档案统计、鉴定、销毁制度、档案利用制度、档案人员岗位责任制度、档案信息化管理制度等，以此规范房地产档案管理的方法和程序。
（3）夯实房地产档案管理的基础工作
依据《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市房地产管理法》等相关规定，做好房地产档案初始信息收集、多次信息梳理、系统分类归档等工作；同时按照收集、整理、归档的工作流程，收集整理、归档调档等腰严格检查、认真校对，对原有房地产档案信息进行彻底清查，以保证初始、基础信息的连续有效性；依据房地产管理分类的相关规定，制作统一规范的管理标准，建立统一分类、编码目录，使档案编号和登记册、簿、卡等保持一致。注意档案排放的有序性，以便于查阅、管理和使用；做好基础档案的审核工作，保证房地产档案的真实性，对各个环节的档案认真校对，并与原始凭证进行核对。
（4）充实人才队伍加快房地产档案的信息化管理
房地产档案管理工作需要专门的从业人员，需要熟悉档案管理业务同时，也精通计算机方面的专业知识。因此需要加强房地产档案管理人员的技能培养，充实现代化档案管理的专业知识，使房地产档案管理人员能够全面系统的掌握档案管理专业知识，能够更好的收集档案、管理档案和开发利用档案资源。同时要加强从业人员应用计算机工作的业务能力与水平，以人才为基础加快建立现代化的档案管理信息处理系统，从而使房地产档案的价值得到进一步提升。
（5）建立档案管理网络畅通档案管理渠道
依据《档案法》集中统一管理原则，房地产档案管理可施行三级管理制度，采取集中分级管理相结合的办法，建立档案管理领导小组，对档案管理工作进行统筹、组织、管理、协调；同时应有分管档案工作的负责人，并有负责档案管理工作的专职从业人员，负责档案具体的收集、整理、编目、立卷、移交等工作。最后应建立综合档案管理室，作为专门的档案管理部门负责收集、移交和档案的利用，将档案管理工作与全面整体管理工作结合起来，提高房地产档案的利用率和利用价值。
5、房地产档案管理的创新路径
5.1房地产档案信息化
（1）提高管理信息化的认知，形成信息化管理思维。社会经济发展给房地产行业带来生机，也对房地产档案管理提出新的要求。传统手工方式的档案管理、封闭型管理模式已经难以满足要求。因此，需要管理人员管理观念的转变，要跟随社会的发展，将信息化的管理理念应用到房地产档案管理中，形成信息化的管理思维，推动房地产档案管理深化改革和创新。
（2）推动房地产档案数字化。房地产档案信息化建设的前提和基础是房地产档案数字化建设。对房地产档案资料加以数字化处理、整编，生成检索工具，为档案资料利用者提供优质高效、准确便捷的信息查询服务。
（3）建立房地产档案信息归集系统。建立房地产档案信息归集系统，将房地产档案信息系统与房地产交易系统相结合，房地产交易过程中生成的全部产权信息自动归集到房地产档案信息管理系统，并加以保存，从而保证房地产信息收集的及时性、全面性和准确性。
5.2建立健全管理机制
（1）绩效考评激励机制。因缺乏有效激励机制，房地产档案管理人员的工作积极性和创造性不足。房地产档案管理部门应当根据自身特点，创新激励机制，将个人工作能力和业绩作为考核的重要内容，并将考核评价结果与劳动报酬、职位晋升相联系。根据能力素质按能定岗、按岗定责。根据职责难易度确定薪酬系数，按照实际业务量实施计件考核取酬，全面落实绩效考评激励机制。
（2）岗位培训机制。岗位培训机制是实施档案管理创新活动的人力资源保障。房地产档案管理信息化是现代信息技术、科学管理方法在档案管理领域的应用。档案管理工作人员的综合素质和专业技能直接影响着档案管理与服务的质量和效率，因而，实现房地产档案管理创新就必须建立岗位培训机制，提高员工的专业理论知识、业务操作技能以及现代管理理念和技术。
5.3转变被动式服务为主动式服务
知识信息时代对房地产档案资料的需求呈现大量化和多样化，这就要求档案管理工作人员转变传统 “坐店等客” 的被动式服务为需求为导向的主动式服务。在服务意识、服务态度、服务方式、服务机制上不断完善和创新。增强房地产档案宣传服务力度，提高社会对房地产档案的认知，开展多样化的服务形式，以适应社会发展的客观需要。
6、结束语
房地产档案管理工作需要依据时代的发展需求进行一定程度的变革，加强基础设施建设与专业人才的培养，以规范化的管理机制提升房地产档案管理工作的有效性。
参考文献
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