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房地产产业投资报告范文1
【关键词】外商投资；房地产；利弊分析；风险
一、引言
按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。
同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。
2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。
一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。
二、中国房地产市场现状及特点
中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。
真正意义上的中国房地产市场始于 1996 年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998 年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。
中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。
大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。
三、外商投资我国房地产业概况
加入WTO 以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。
2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有 20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。
由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰 ING 集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到 15％。
四、外商投资中国房地产的动因
房地产产业投资报告范文2
近年来，随着国民经济的发展、人民生活的改善，以及我国城镇化发展的需要，房地产业逐渐成为拉动经济发展的重要产业之一，未来经济增长很大程度也有赖房地产支柱产业的发展。 房地产投资信托基金作为房地产融资未来重要方向之一受到了广泛关注，本文从房地产投资信托的定义出发，对我国房地产投资信托基金的发展做一个简要分析。
【关键词】
房地产投资信托基金；REITs；发展
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种。
REITs起源于美国20世纪60年代，目前共有二十几个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展最为成熟。据不完全统计，美国约50%房地产投资来自于REITs，对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。截止2012年1月份，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元。
起源于美国的房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的典型模式之一，它募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。在我国设立房地产信托投资基金，可以为房地产业发展融通大量民间资金，防止由于过度投资需求引发的投机风险；改变目前单一的融资模式，降低房地产业对银行贷款的依赖性；优化房地产业的内部结构，通过内部竞争加快房地产资源的优化配置；促进房地产企业经营管理机制的转变。同时，REITs的发展相应伴随着系统风险及非系统风险，可能对投资者、REITs管理者及金融市场造成相应的损失或波动，研究借鉴发达REITs的有关风险，有助于提高我国REITs的管理水平及融资效率，对我国REITs的健康发展具有较强的借鉴意义。
从我国REITs的发展现状看，由于国家政策及客观环境等条件的限制，我国直到目前还没有设立真正意义上的的房地产信托投资基金。2008年12月15日国务院颁布《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展若干意见》（“金融30条”），明确了开展房地产信托投资基金试点工作，据悉试点将在证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。地方上的筹备工作也已经在进行中。在上海，浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批，其主要打包对象是符合REITs 要求的拥有良好业绩带租约的浦东部分写字楼和商铺。天津也着手把滨海新区的部分工业园区打包作为设立REITs 的基础物业。
实际上，我国于2002年7月开展信托业务后就逐渐涉及了房地产信托业务，2003年6月5日，中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“121号文件”）严格对房地产行业的银行贷款条件后，房地产信托更是得到了众多面临融资困境的房地产开发商的热捧，从而发展迅速。2004年全国约有31家信托公司共计发行了83个房地产信托产品，募集资金122亿元。2005年9月银监会下发了《加强信托公司部分风险业务提示的通知》（“212号文件”），进一步强调和规范了房地产信托和证券投资类信托业务，对房地产信托发行门槛进行了严格规定，但各种房地产信托产品的发行量却有增无减，而且该文件在某种程度上还带动了房地产信托产品的创新。2005年全国房地产信托产品共发行76个，募集资金71.4亿元；2006年共发行99只，募集资金167.3亿元；2007年共发行45只，募集资金72.20亿元。而2008年房地产信托产品数量和规模均超过了2007年全年，达到发行量135只和募集资金总额272.85亿元。这些年发行的房地产信托产品中，有些已经具备了与房地产信托投资基金极其相似的特征，因而被广泛称之为“准REITs”，它们与房地产信托投资基金相比，最大的差距就在于不能够公开上市流通，这也给我国内地REITs 市场的进一步发展造成了阻碍。我国房地产信托基金的快速发展也伴随着相应的风险，而目前我国在对REITs的监管、管理等方面尚无较为完整的风险管理规定与防范手段，因此，对发达国家的REITs风险管理进行了解和借鉴对我国REITs的发展极为重要。
【参考文献】
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳研究字第0089号，2004.
[2]胡军.中国引入REITs 之可行性分析[J].商场现代化，2007，（492）：188-189.
[3]REITs 的风险收益考察分析报告[EB/01].http：//，2007-02-15.
房地产产业投资报告范文3
【关键词】房地产众筹 非法集资风险 法律风险 信息披露与定期报告机制
一、深圳叫停房地产众筹事件
近期以来，为了推进房地产业的发展，国家相继连续推出房地产利好消息来刺激公众对房地产业的需求。因此，今年春节后包括三线城市市场在内的房地产市场均呈现价格良好、数量齐上升的势头。深圳楼市则在这次房地产好势头中更为火爆，房价迅猛增长。深圳房地产业内趁势推出众筹炒房业务，吸引了一大批参与者热衷于其中：包括中介、房地产开发商，也有众筹、P2P等互联网金融平台。
在当前的情形下，深圳这个做法的目的在于防止杠杆放大了金融风险，抑制当前房价泡沫进一步催生，同时防止可能引发的金融诈骗。政策的出台可能对房地产业一触即发的金融风暴起到了抑制、缓解作用，保持我国金融体系更加平稳、良好运行。此外，银行房地产信贷风险也引起相关部门的警惕。就现今情况来看，监管部门应积极组织深圳银行召开房地产信贷监管会议，要求银行更多方面了解客户信贷记录及相关资金情况，通过调查甄别出投机性购房行为。
二、房地产业众筹存在的问题
（一）非法集资风险
众筹炒房潜在风险涉嫌非法集资，存在投资人资金被非法利用风险，易导致维权事件的产生。
非法集资是以非法占有为目的，通过诈骗方式获得资金的行为；它意味着往往未依照法定程序及相关部门的批准，擅自以发行股票、债券、投资基金或者其他债券凭证的方式，向非特定社会人群筹集资金，并承诺在一定的时间内给予投资人较高的报酬。在房地产开发项目众筹的环节中，开发商往往将房地产项目放到互联网平台上来通过宣传推广以筹集资金。其中缺少相关机构批准等环节，同时存在一些其他潜在的问题。所以，房地产项目众筹从某种程度上看存在非法集资的嫌疑，而且投资存在不可预测到的风险，这些问题都是众筹目前的不完善之处。
（二）房地产众筹政策和法律风险
一直以来，众筹炒房都游走在法律的边缘地带。从购房者的角度来看，房地产项目众筹并未遵守政府制定的相关监管政策，同意让购买力不足或因限购无法购房者违规购房，这种行为将加大房价波动情况下的违约概率，极易引发系统性金融风险。由此可见，众筹房地产开发项目存在着法律风险。
综合以上方面来看，我国现阶段与众筹有关的监管制度与手段仍然处于缺失状态，值得引起公众的重视。相比之下，美国在房地产众筹方面的监管措施比我国进步许多。美国于2012年出台了相关法案，对众筹项目中投资人资质、项目权益关系、操作规范、风险和收益等均做出了较为清晰的规定。在我国目前的形势下来看，对房地产众筹如何避免“不管不行，一管就死”的局面，对政策制定者和市场参与者而言都是一个挑战。
三、针对问题提出的监管建议
以上对于深圳叫停房地产众筹事件的分析反映了不少值得我们重视的问题，而针对这些问题，我们提出如下建议：
（一）借鉴英美国等发达国家对借贷众筹进行专门性立法
我国借贷众筹虽然有中国人民银行等部门联合的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》作为初步立法文件，但从实践来看，《指导意见》作为规章是对整个互联网金融行业做了较宽泛和原则性的规定，其规定对象过于广泛而缺少针对性。这说明了我国目前仍缺少专门针对网络众筹平台的相关法律，众筹就立法方面而言仍然不完善。
和美国相比，我国众筹融资的运行模式尚不规范，而且如今房地产众筹的发展因其运作模式缺乏相关法律的规范而导致了房地产市场的混乱，这些都会导致最终大灾难的发生。为了降低非法集资给众筹带来的政策和法律风险，我国有必要借鉴英美国等发达国家对众筹进行专门性立法的做法。
（二）提高众筹平台透明度与投资管理能力
要提高众筹平台透明度首先要形成平台的信息披露与定期报告机制。平台的信息披露与报告是平台监管体制的核心，也是提高房地产众筹平台投资管理透明度的直接办法。而我国目前因平台监管尚不完善，故尚无正式的定期信息披露与报告制度。首先，从众筹平台的角度看，我国目前房地产众筹乱像造成了众筹平台的无力约束乃至房地产市场的混乱，这样既不利于平台和市场的健康发展，也不利于对优质合格的从业者利益的保护。其次，从监管者、投资者以及融资者的角度考虑，平台信息不透明化既不利于监管，也不利于对投资者和融资者权益的保护。所以加强信息披露与定期报告的重要性已毋庸质疑，应该有效地建立高效、准确的信息披露制度。
（三）引导公众正确理解众筹模式
由于信息来源不对称、行业发展不成熟以及规章制度的缺乏，出现了有些出资人盲目跟风而将众筹作为快速致富的途径、少数作为创业者的项目发起人将众筹当做圈钱的工具而损害了出资人的利益和众筹平台的信誉等不良事件，也导致了民众对众筹的发展缺乏信心，同时影响了众筹的生存和发展。
所以，建议政府在体现对众筹这一新型互联网金融筹资模式的支持外，还应有意识地引导公众正确理解众筹模式，既要缓解部分投资者对众筹的盲目排斥与畏惧心理，也要避免项目发起人的跟风行为的出现。我们更希望在政府的着力引导下，广大民众能够端正投资态度，尽可能充分详尽地掌握平台方、筹资人和项目的有关信息，在保护财产安全的前提下积极参与到众筹中来，从而推动中国众筹的健康快速发展。
总体来说，我们以深圳叫停房地产众筹的事件为例，分析其中体现的众筹在我国发展遇到的阻碍，并呼吁政府及相关立法部门对众筹加以适当的引导与监管，促进其健康、有序地发展。
参考文献
[1]汪莹，王光岐.我国众筹融资的运作模式及风险研究[J].资本观察，2014.
[2]李雪静.众筹融资模式的发展探析[N].上海金融学院学报，2013（6）.
[3]张玉梅，王倩.中国房地产众筹的合规性和风险研究[J].2015（6）：106-107.
[4]郑仁荣，英国借贷众筹平台的法律规制及对我国的启示[J]，《行政与法》，2016（3）.
[5]肖本华，美国众筹融资模式的发展及其对我国的启示[J].南方金融.2013.1.
[6]胡吉祥，吴颖萌.众筹融资的发展及监管[N].证券市场导报，2013（12）：60-65.
[7]刘姝姝.众筹融资模式的发展、监管趋势及对我国的启示[J].金融与经济，2014（7）：47-51.
房地产产业投资报告范文4
房地产业是指从事房地产开发、投资、经营和管理以及服务等经济活动相关产业部门。它本身具有着开的周期长、投资量巨大、房产位置固定与资产流动性较差的特点。房地产业已经成为当前人们讨论的热点话题，房地产行业在我国社会经济发展中占有“牵一发而动全身”的重要地位。
房地产业再我国社会经济发展中具有重要的地位。我们国家处在一个人多地少的局面，根据统计，人均土地占有面积还不及世界平均占地水平的三分之一。房地产业的发展是城市现代化建设的需要，应充分利用资源有限的城市用地。在“九五”期间，房地产业是我国着重发展的的重要行业之一，国家为了促进房地产经济的发展，推动我国房地产发展历程，出台了一系列政治经济措施。这样做既促进了住宅建设与消费的双向经济增长，又为房地产业的发展提供了巨大的发展空间。
房地产业是推动中国经济发展的一支重要力量，对我国社会经济的发展具有举足轻重的作用：1、房地产业在我国国民经济发展中属于先导性的产业，是一个关联度很高的产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔额市场前景和技术创新能力的产业。房地产产业的发发展可以带动建筑、建材、机械、化工等等五十多个生产部门以及金融、商业和人们就业的发展，是经济启动与发展的先锋，为我国经济的发展与国民物质生活提供了物质条件。房地产业的景气波动直接影响着血多产业、原材料工业、重工业，而房地产商面对竞争，引进新技术改善居住环境吸引消费者的工程则同时带动了许多新兴产业。据相关统计，没增加1万元的房地产产值，就相当于带动了2万元的相关产业的产值。同时，房地产业不仅可以改善人们居住环境，提高人们生活质量，还可以解决大量剩余劳动力，为无职业人员提供就业机会。房地产业的实际施工建造需要社会提供大量的劳动力，这就很好的解决了我国普遍就业难的问题。一个房地产业的施工过程是需要社会个阶层的人才来共同完成的。这就为广大无职业者提供了很好的就业平台。房地产业还可以改善行业投资环境，利于外资的引进，加快了社会改革开放的步伐，带动了相关产业的共同发展，为完善我过社会主义市场经济体系，促进我国经济快速、持续、健康的发展提供了保障。2、房地产业是国民经济的的基础产业。所谓基础产业，是指房地产再国民经济中是社会再生产的和各种经济活动的载体，是国民经济中的不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门发展。房地产业是国民经济的中社会生产和各种经济活动的载体，为国家经济建设、科学研究、医疗保健、教育下一代提供基础保障，是人类生活的基础。3、房地产业是我国国民经济的支柱产业，主要表现在一下几点。1）房地产业是城市建设的基础，是实现现代化和城市化的重要途径。2）房地产业为国民经济个部门提供物质空间条件，是产业部门过顶资产的重要组成部分。3）房地产业是劳动生产和素质提高的先决条件，是社会发展的必然要求和实现社会生产目的的物质基础。4）房地产业能促进和带动国民经济相关行业的共同发展，优化产业结构，提高积聚效益。5）房地产业是国民经济建设资金的重要来源。
房地产业在国民经济中的地位主要表现在其产值占GDP和第三产业的比重和房地产业投资占全社会固定投资的比重。从2001年的10.6%增加到2010年的12.7%，增加了1.3个百分点，房地产占GDP比重从2001年4.6%增加到2010年的5.46%，增加了0.84个百分点，除了2008年同比出现下降外（很可能是由于金融危机造成的），房地产业在我国GDP所占比重和第三产业增加值中所占比重每年都稳步增长，而与同时期的金融业两项指标相比较都要比其低15%左右。因此可以看出来，房地产业不仅是第三产业的重要组成部分，也是GDP重要组成部分。
房地产业投资额每年以最少20%的速度增长，快于同期GDP增长。房地产业占全社会固定比重从2003年到2010年一直维持着平均23.8%的高位，在经济不景气的年份要高于经济景气年份，说明房地产业对经济发展有相当的重要性。
我国房地产增加值占GDP的比重每年都有不同程度的增加，房地产开发投资额在社会固定投资的比重以及房地产的发展对国民经济增长的贡献异常突出。中国指数研究院动态政策设计研究组9月17日了《我国房地产业对宏观经济的影响分析》。报告显示：我国商品房销售面积增速变化与GDP增速、城市化率水平变化协调一致，表明我国房地产市场发展与经济社会发展协调一致。在调控政策及宏观经济的周期性波动中，房地产市场变化领先经济增长变化一个季度
长期来看，房地产市场发展与经济发展协调一致，调控政策对商品房需求长期走势影响不大
图：1996-2011年GDP增速变化与商品房销售面积增速变化比较
商品房销售增速变化与GDP增速变化协调一致。1996-2007年，我国GDP增速及商品房销售面积增速变化的节奏保持一致。近几年，由于受世界金融危机的冲击，我国宏观经济调控及房地产政策影响，GDP增速的变化波动加大，同时商品房销售面积增速的变化波动也在加大。可以看出，商品房销售面积增速变化节奏与GDP增速变化节奏基本保持一致。
短期来看，房地产市场变化领先经济增长变化，是宏观经济变化的前瞻性指标，特别是近几年，房地产市场变化和宏观经济变化较为剧烈，这种现象更为明显。
图：全国城镇房地产业投资占城镇固定资产投资的比重
从投资来看，全国房地产投资占固定资产投资的比例接近20%，北京、上海、浙江等东部沿海发达地区占比更高。从增加值来看，全国房地产业增加值占GDP的比重在5%左右，经济越发达城市房地产业增加值占GDP的比重越高。
根据国民经济核算的两种方式（生产法和支出法），分别计算房地产业对GDP增长的贡献率和拉动 。按生产法计算，房地产业（包括建筑业中的60%）对GDP增长的平均贡献约为9.6%，对GDP增长的拉动平均为1.5个百分点。按支出法计算，房地产对GDP增长的平均贡献约为11.8%，对GDP增长的拉动平均为1.9个百分点。综合来看，房地产业对GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长1.5-2个百分点。
通过以上分析，我们得出结论，房地产业对我国社会经济的发展具有带动和拉动作用，是我国社会经济建设的的顶梁柱，在我国经济社会发展中占有重要地位，承担起经济发展领头羊的重任，但是房地产发展的同时，国家还应该积极平衡产业发展，避免房地产业过大过快发展带来的负面影响。
参考文献
（1） 纪晴 企业导报2011年第10期 119页《房地产业对我国经济增长贡献度的实证研究》
房地产产业投资报告范文5
1.引言
随着我国城镇住房制度改革的不断推进，国民经济的飞速增长，我国房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。房地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业，其不确定性伴随始终。由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也没有专门从事企业风险管理的咨询机构，所以加大了房地产行业的高风险性。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。
2.房地产投资开发项目风险概述
2.1房地产投资开发风险的含义
房地产投资是指将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等相关的经济活动中，以获得预期收益的投资方式。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。一般来说，房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
2.2房地产投资开发风险的形成因素及发展趋势
当前我国房地产投资风险主要来自于宏观环境和微观环境两个方面。宏观环境中，政策风险、金融风险、资源风险等社会、经济环境的变化对投资影响较大。而微观环境是指具体项目所在的区域中存在的地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。
此外，从主客观两个方面来说。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。主观原因有：企业信息不灵、开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。
3.房地产投资开发项目风险管理方式及具体对策
3.1风险管理的主要方式
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。目前对其管理的方式主要是风险回避、风险分散、风险转移、风险自留。
3.2风险管理的具体对策
针对不同类型、特征和规模的风险因素，应采取相应的风险管理措施，最大限度地降低投资过程中各因素对最终效益的不利影响。具体说来有以下几点：把握市场动态，提高风险预测能力。投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。
3.3建立健全科学的投资决策和风险管理
机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。
3.4建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。
3.5加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识
业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。
3.6采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险
（1）投资区域分散。房地产市场具有很强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也各不相同，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。
（2）投资种类分散。不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。
（3）投资时间分散。是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
4.结语
房地产产业投资报告范文6
关键词：房地产企业 社会责任 承担
在当前社会环境和经济形势下，企业社会责任不再是一个道德话题，也不是一个法律话题，而本身就是一个经营话题，企业履责需将经营行为与商业伦理相结合。经过十余年的快速发展，中国房地产企业在改善居民住房条件、拉动经济增长、改变城市面貌以及扩大就业方面贡献不小。当前在我国持续深入宏观调控的形势下，在关注民生推进社会和谐大背景下，对房地产企业社会责任的履行进行强调，具有十分重要的现实意义和深远的战略意义。
一、房地产企业承担社会责任的现状
企业承担社会责任是历史演变的结果与时代进步的必然，联合国在2000年正式启动了全球契约计划，推动全球企业履行社会责任，国际标准化组织在2004年启动了IS⚪26000。伴随着企业的发展壮大，不少房地产企业已从资本积累时期步入财富发达时期，具备了向社会承担更多责任的潜能。
1.房地产企业对社会责任认知偏低
我们知道，房地产这个行业的产业关联度极高，产业链涉及七十二个行业的发展，并且与人们的生活息息相关，对于房地产企业而言，他们造的不仅是房子，而且是对人们的未来生活环境的一种营造。从对人们未来生活环境营造的这个角度而言，社会责任感和历史责任感是所有房地产企业都应该承担的一种责任。但是首份《中国地产企业社会责任现状调查报告》结论并不是非常乐观，这个报告指出房地产企业对企业社会责任概念的认知度仍偏低，尚需普及企业社会责任的概念，房地产企业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段。
2.房地产企业参与慈善事业没有形成体系化
目前房地产企业对我国慈善事业发展的参与主要有两种方式，一种是一直低调坚持为我国相关慈善事业的发展进行大量捐款，例如以泛海地产、万达地产等为代表的一大批房地产企业，其中，万达集团是中国民营企业中慈善捐赠额最多的企业，2011年累计捐赠慈善公益事业现金达2.57亿元。另一种方式是一直积极致力于推进国内慈善事业的体制建设，例如以冯仑、王石等一些房地产公司的知名人士为代表。但是房地产企业做慈善都是个别企业单独行动，还没有形成行业体系。
3.只有部分房地产企业成立了专门的企业社会责任建设负责机构
根据《中国房地产企业社会责任评价指标体系暨TOP100企业社会责任实践研究报告》显示，只有万科、首创、远洋等22家企业设立了明确的社会责任管理机构。例如，万科从2007年开始成立了企业公民办公室，制订集团的企业公民规划并监督实施。越秀地产成立了由公司领导班子成员组成的“越秀地产企业社会责任管理领导小组”，负责全面统筹、组织、协调企业社会责任管理工作，以及由公司各部门及下属子公司负责人组成的“越秀地产企业社会责任管理工作小组”，负责在领导小组的工作部署和指挥下，加强与产业链各利益相关方的沟通和联系，主动加强并推进企业社会责任管理各项工作。
二、房地产企业社会责任承担的内容
当前，对企业社会责任的理解存在一定的误区，往往将慈善捐款及一些社会性活动作为衡量企业践行社会责任的标准，从而掩盖了企业社会责任的基础与本质。国际上关于企业社会责任的内容有着以经济、社会、环境为核心的“三重底线”理论的基本要求，房地产企业的社会责任应该能够体现房地产企业所应重视的经济方面、在社会方面和环境方面的底线。
1.对消费者的责任
对消费者的责任就是要提供高质量的建筑产品。质量问题是任何企业生存与发展的首要问题，品牌房地产企业在提高产品质量，包括房屋建筑的质量，也包括物业服务等方面的质量上，一直十分重视。只有产品质量具有可靠保障的企业品牌才可能获得成功，才可能成为具有高价值的品牌。产品品质是企业的灵魂和生命，也是企业社会责任感的最重要载体之一，它最能体现房地产企业的社会责任感。
2.对企业股东和员工的责任
一个企业能够带给股东的回报，能够带给债权人的利益。实际上我们可以认为，如果能够做好企业自身业务，能够为股东创造价值，能够为债权人带来回报，对于股东和员工而言，这就是一个好企业。同样，房地产企业也具有对企业股东和员工的这种责任。对企业发展而言，这也是房地产企业社会责任的一项重要内容。同时，房地产企业也要处理好和企业自身的员工之间的关系，包括就业、反对歧视、同工同酬、对员工发展及教育的重视等问题，逐步提升本企业员工的待遇和福利。
3.企业发展的责任
企业发展的责任就是要做好经营战略，把企业效益搞好。这也是承担企业社会责任。不要把企业经营和履行社会责任对立、割裂开来，不要认为企业社会责任就是做好事，其实把企业做好就是承担社会责任。
4.公共关系和社会公益责任
这指的就是社会关系和社会公益，一个是上下游产业链条，包括房地产业施工企业，要关心施工企业的工作条件是不是合理合法的，员工是不是按时拿到工资，此外也包括对慈善事业的贡献，对贫困群体的援助。推崇企业公民，追求的是企业和社会的双赢，体现了一个企业的价值取向和长远追求。
5.环境保护的责任
房地产企业要处理好与周围自然资源环境的关系，要降低能源资源消耗，要减少污染物的排放，要减少在房产建设开发过程以及开发以后对周围自然资源环境可能带来的负面的影响。如在建筑规划设计上因地制宜、减少能源消耗，使用节能环保材料与工艺、降低对环境的负面影响等相关环境保护的措施，这些才是有社会责任感的房地产企业，值得社会和同行企业的尊重。根据《中国房地产企业社会责任评价指标体系暨TOP100企业社会责任实践研究报告》显示，企业环保公益方面投入水平有待提高，TOP100企业中，只有18家企业公布了该项数据，多数企业投入数额不大。
三、促进房地产企业社会责任承担的路径
企业社会责任建设是势不可挡的发展潮流和趋势，是现代企业治理理念及企业家价值观的革命。对企业的社会责任而言，房地产企业重视程度正在逐步提升。但与房地产企业积极重视社会责任的热情相比，对企业应该承担的社会责任的整体认识，部分房地产企业仍然不够清晰，特别是亟待加强企业社会责任的认知和制度化、专业化、长效化的社会责任履行机制。
1.强化房地产企业对企业社会责任的认知
企业的社会责任不应该是外界强加给企业的额外责任，而应是与企业共生共荣的。我们现在强调的企业社会责任，应该告别昔日以捐款捐物为主的非可持续，不要将它变成一种没有发展的“秀”，而应该使之与企业自身的业务相关联、与企业资源相配套，追求社会价值、经济价值、环境价值的和谐共享，从而使企业社会责任履行制度化并具有良性的可持续性发展。
2.构建房地产企业社会责任报告制度
要让房地产企业更好地履行社会责任，构建房地产企业社会责任报告制度，对房地产企业的社会责任履行情况进行信息披露就是非常重要的一个措施。通过对社会责任履行情况进行信息披露的这样一个报告制度，保证房地产企业在该方面相关信息披露的及时性、准确性、客观性。目前，我国不少房地产企业已经开始年度企业社会责任报告书，例如《北京万通地产股份有限公司2011年度履行社会责任报告》，《中信地产社会责任报告（2007-2010）》等。但是这些房地产企业的社会责任报告书都是各自为政，没有统一的编订标准。可以考虑由相关部门或者行业组织牵头，广泛征求社会和房地产企业的意见，制订统一的房地产企业社会责任报告编制标准，从而对房地产企业更好地有效披露履行社会责任的相关信息进行推动。
3.建立和完善政府主导的房地产企业社会责任评价体系
通过建立房地产企业社会责任评价体系，可以督促企业履行社会责任、规范和引导房地产企业的行为。在体系的构建上，房地产企业社会责任评价体系框架的建立和完善应由政府主导构建，明确评价标准、评价指标、评价方式、奖惩政策等。在具体的领导上，建议由行业组织建立相关组织领导机构，根据政府制定的标准，进行房地产企业社会责任现状评估，对房地产企业进行必要的指导和督促。在评价的具体实施上，建议房地产行业组织建立中立的第三方评价机制进行评价，通过积极征求社会公众意见，对房地产企业的社会责任表现进行定期和不定期的评价，推动房地产企业主动承担社会责任。
4.建立和完善促进房地产企业履行社会责任的政策体系
制定一系列激励和惩罚措施，可以积极推动房地产企业履行社会责任，例如制定土地、信贷、税收、投资、市场准入等方面的措施。应努力构建促进房地产企业履行社会责任的投融资环境，加大对责任信贷和责任投资的推进，引导投资机构在进行投资决策衡量时把房地产企业社会责任绩效考虑在内。同时，还要对社会责任投资基金发展进行鼓励，通过贴息和补助奖励具有良好社会责任绩效的房地产企业。同时还可以构建对社会责任履行不好的房地产企业进行惩罚的机制，例如2012年3月青岛出台《关于进一步加强和规范房地产开发企业管理的通知》，把企业社会责任与经营行为和企业形象一起纳入对房地产开发企业进行信用考核的体系中，考核结果与市场准入清出、资金监管、工程招标、银行信贷等相结合。另外，还可以建立社会责任标识，提升房地产企业社会责任的社会关注度。
参考文献：
[1]崔丽.《房地产企业社会责任信息披露明显不足》.中国青年报，2011年8月29日
[2]高武.《房地产企业社会责任与责任实现的博弈分析》.建筑经济，2011.8
[3]赵昌文.《强制性信息披露，推动房企履行社会责任》.中国建设报，2011.8
