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房地产经济知识范文1
关键词 知识经济时代 房地产 内部管理
中图分类号：F271 文献标识码：A
房地产业在我国已经发展成为先导性的行业，对整个国民经济的发展运行发挥着十分重要的作用。在当前知识经济时代的大背景下，房地产业也在新形势面临诸多新的问题，对房地产企业的内部管理也提出了更高的要求。
一、房地产企业内部管理的现状
（一）房地产企业鱼龙混杂，管理程度参差不齐。
由于前些年国内房地产行业的迅猛发展，各类资本象潮水般的涌入房地产行业，形成了国内数量惊人的房地产企业，以致房地产企业鱼龙混杂，尽管随着近年来国内政府调控力度的增大，以及房地产行业逐步规范，很多落后小企业慢慢被淘汰，或兼并重组，但是总体而言，房地产行业发展中遗留的问题还很普遍地存在于房地产企业当中，一些有实力的房地产企业能够清晰准确地分析自己的基本情况，并设立企业发展的目标，谋划发展模式，但是绝大部分小企业还只是停留在简单的房地产开发与销售层面，整个房地产企业的经营管理水平参差不齐。
（二）房地产企业复合发展，管理意识日益增强。
中国房地产业发展到今天，已经从最初的产品的竞争、营销手段的竞争逐渐开始发生多方面转变，房地产企业更加注重复合式发展，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有凝聚力又具有贴近性的生活、生产方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值、产业发展价值的复合人居生产、生活。同时，对于企业内部的管理意识日益增强，在品牌的塑造、企业战略思路的设计、经营模式的构建上，越来越多地受到重视。
（三）房地产企业内部整合，管理结构逐渐优化。
随着政府行动的推进，房地产业界的整合受到了重视。一些较小开发商面临的流动资金问题，较大的开发商则变得更大，一些中型开发商则会变成较大型的。伴随企业的整合，房地产企业内部的相关人力、物力等资源也得到相应的整合与重组，使得房地产企业内部管理结构趋于优化。
二、当前房地产企业内部管理存在的问题
近些年来，房地产业大洗牌波涛汹涌，浪潮狂袭，大浪淘沙，无数房企在这场转型的滚滚车轮中遭受了来自各方面的冲击，甚至面临被并购、被淘汰的命运。而这其中，企业内部管理中存在的诸多问题也日益暴露：缺乏有效的管理和控制、组织结构不清晰、业务流程缺乏规范性科学性、管理制度体系不健全、项目管理混乱等等。笔者分析，当前房地产企业内部管理存在的问题主要有以下几个方面：
（一）房地产企业内部管理机械化。
房地产的内部管理涉及到企业内部的各个方面。目前，大多数房地产企业都未能给自身制定一个中长期的发展战略规划，对自身的定位尚不清晰。而在内部管理层面，往往过于简单化，仅仅把内部结构划分为各个小块，机械化地进行运作，而未能够很好地聚合其各个部门的整体力量，将各个版块有机地联系组织起来，缺乏软实力的构建，容易出现权责不清、人员涣散、企业聚合力弱，人员流动性大等问题。
（二）房地产企业内部管理浅层化。
当前房地产企业内部管理多停留在表面，从表面上看，他们在企业内部的各个环节都设有相应的工作制度、流程或考核机制等相关制度，也有企业自身的定位和口号，但是企业员工对于企业定位的理解，对于制度约束和机制的运行都仅仅停留在文字上，条款化的制度形同虚设，口号和文化也只是空喊。企业对于自身形象的构建、企业文化的建设不能深入，甚至照搬挪用相关公司或行业内其他有关规范，并未能有效结合自身实际制定管理制度，形成自己独特的管理机制，为企业的发展服务。
三、房地产企业内部管理的对策与建议
（一）加强人才管理。
目前，我国房地产行业人才存在学历层次相对不高，专业化程度不够等问题。而在企业内部管理中，人力资源管理是其中一项重要组成部分，当今知识经济时代，企业的竞争归根结底是人才的竞争。因此，针对当前房地产企业内部人员结构情况，应当进一步加强人才管理。
第一，引进人才，改善人才结构。房地产企业需要建设人才类型齐全的经营管理团队。专业复合型管理团队在现有人员配备的基础上，为了更好的服务于我国的房地产事业，应该在适当的时机，根据实际情况和发展需求，引入高学历、高能力的双高型人才。随着我国经济的持续增长和房地产业的迅猛发展，对人才的专业化需求和高学历高能力的需求会越来越明显。房地产市场划分的细化会带来工作类型的细分，也需要有更加专业化的人才不断地充实到相应的工作岗位上。这就需要在适当的时候，引入高学历、高能力、专业化的经营管理人才，并在这个基础上，从队伍建设的高度着眼，建设一支高学历、高能力、工作高效率、知识技能专业化的房地产经营管理团队。
第二，加强培养，提升员工素质。在当前知识经济时代，企业要保持生命力、提升竞争力，就必须与时俱进，不断创新。在房地产企业内部人员管理层面，要不断创新，就应该鼓励员工不断学习，增强自身业务水平，提升自身素质。企业在对员工的培养上要下功夫，首先，企业应当定期地对员工进行有针对性的培训，使其得到专业知识的提升和学习；其次，应当适时提供外出学习考察的机会，吸取他人先进经验，发现自身的问题和不足；再次，鼓励员工加强自身学习，主动学习，营造学习氛围，充分调动积极性，实行相应的评比、考核与奖励。
（二）加强制度管理。
制度是企业稳定运行、长期发展的保障。加强制度建设和管理，是房地产企业应当始终持续做的工作。在不同的发展阶段，应当制定相应的制度来进行规范管理，促进企业发展。
第一，明确权责，规范管理。在房地产企业内部管理层面，首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系，明确管控模式和职能定位，通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系，保证企业整体的组织运行效率与效果，增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中，不断完善管理体系，适时进行调整以适应企业发展。
第二，奖惩有效，人治管理。激励机制也是企业机制中的重点，有效的激励机制能够大大提高员工的主动性和积极性，为企业带来更多的收益。房地产企业要根据自身行业的特点，制定合理的考评办法，同时把握人治管理与制度管理之间的平衡，应当以服务企业为目标，增强员工集体荣誉感，从而避免人员内部竞争中产生一些损害企业利益的行为或问题，建立高效的绩效考核和激励机制。
（三）加强品牌管理。
品牌管理是唤起消费者重复消费的最原始动力，是消费市场上的灵魂。近年来，房地产行业也形成了很多品牌地产，房地产品牌的塑造，同样具有广泛的品牌效应，中国房地产业正在逐步走向品牌化。
第一，打造产品品牌。房地产企业在内部管理上应当构建长久、稳定的品牌体系，合理定位自身，对产品进行明确，清晰、直观的品牌描述，注重受众“了解、信任、品味认同”等方面的体验，结合社会需求和自身定位打造独特的产品品牌，使得品牌能够量化，达到更有效、更可信的效应。
第二， 打造文化品牌。企业文化是企业内部的精神支柱。既要通过企业内部管理传递企业信念和文化价值，形成高附加值的品牌保障；又要培育积极向上的价值观，增强企业内部凝聚力和全体员工向心力，形成强有力的文化保障。
（作者单位：深圳巨正源股份有限公司）
参考文献：
[1]闫利民. 浅谈企业内部房地产管理策略.企业导报.2012（01）.
房地产经济知识范文2
关键词：市场行为；房地产业；对策
一.市场行为的概念与内容
市场行为是指企业在市场上为赢得更大利润和更高市场占有率而适应市场并按市场要求调整其行为的行为。有利于生产力的进步，经济发展，生产资料流通，提高群众生活水平的行为就是积极的，是符合市场规范的行为；反之为不合理的市场行为。市场行为通常主要包括五个方面的内容：（1）决定价格的策略；（2）产品策略；（3）排挤竞争对手的策略；（4）企业广告策略；（5）兼并。
二、房地产业市场行为方面的问题
2.1定价策略。众所周知，房地产泡沫近几年在大规模地持续不断增加。一方面，住房需求的增加导致了房价上涨，房价上涨又拉动了投资性购房增长；另一方面，土地需求旺盛，以至于土地价格持续高涨，房价上涨。除此之外，按楼层定价也逐渐成为市场上一种流行的价格歧视手段。
2.2产品策略方面。所谓产品策略即企业能提供什么样的产品服务去满足需求。在这方面整个房地产业的问题也不容忽视。一是产品技术含量低、设计非人性化。高户型面积超大化、建筑风格欧陆化并不适合我国居民住房的习惯；二是产品的工程质量存在诸多问题。有近一半的中小房地产企业没有完善的质量保证体系，质量合格率远达不到100%；三是房屋建设资源耗能高，室内空气污染问题严重。
2.3排挤对手策略。国内房地产市场激烈的火拼催生了恶意压低收费、给予回扣等恶意评估现象。评估方干预评估成绩的情况也时有发生：有的机构为了取得非法利益，完全忽视独立、客观、公平的市场原则；招标单位完全以收费价格的高低作为中标评判的标准，这导致投标机构大肆压低价格，从而难以保证评估质量。
2.4广告策略。房地产企业的广告支出不断增加有利于提供必要信息，减少搜寻成本，提升品牌的知名度。但仍存在不足。以石家庄为例，该市曾对本市的主要平面媒体广告做过清查，被检查的120条房地产广告中，共有67条违法，不合格比达到56%。由此可看出在利润的驱动下，企业纷纷通过加强广告的投放量来拉动消费者的需求增长，同时也严重误导购买导向并且欺诈消费者，伤害消费者感情。
2.5兼并方面。并购成功的关键在于后期整合。企业很少关注并购后的整合，深层次整合的思考是对与收购项目是否与公司的战略吻合，由此对并购后整合与核心能力提升、并购整合的规则与方式、并购整合前后的核心竞争力评价与管理、并购后整合的内容等问题进行分析并解决。许多房地产企业缺乏并购整合后系统的战略执行体系，管理能力太差，并购后双方缺乏有效沟通而不能达成共识，从而造成并购整合的失败。
三、完善房地产业市场行为的对策
3.1加强对房地产市场价格体系的监管力度。首先我们必须大力增加经适房和廉租房供应，过去和新近出台的限价政策坚持不动摇，尽快建立房地产价格体系，取消价格歧视，使价格机制成为资源配置的基础手段，并根据不同地区的情况调整价格；发挥税收信贷土地政策的调整作用，控制城市房屋拆迁规模，房产建设上不仅要进度快，更要注重整体质量，避免豆腐渣工程，抑制行业过快增长，规范房地产市场行为秩序，增加拆迁补贴，有步骤地解决地收入家庭的住房困难。
3.2做好房地产质量控制。(1)加强招投标管理和监督，增加招标透明度，加快实现工程量清单计价；(2)招投标要逐渐向专业化过渡，除大型企业可自己组织招投标外，其余均由招标机构组织；(3)房地产开发、设计、施工、监管等部门要充分面向市场，开展公平合法竞争，用有效的激励和约束机制来保证；(4)房地产使用单位和消费者在市场中不能贪图价格便宜，忽视内在质量。
3.3改进竞争策略，规范房地产市场秩序。首先要逐步加大了对房地产估价机构的管理力度，全面规范房地产评估市场；其次，制定治理商业贿赂的方案，实施房地产行业自查自纠。同时，制定措施规范房地产估价行业，根除以价格评判的死标准，整顿房地产市场从竞标到交工的所有流程，保护消费者权益，突破难以管理的分布式盲点，抵制房地产估价的不公平做法。在法规上进一步完善规范市场各方主体行为，推进行业自律，创造公平竞争、和谐发展的市场环境。
3.4规范广告行为。在广告方面，要发挥政府的督导作用。为了切实保护购房人的合法权益，要大力发挥《中华民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法规的强制作用，杜绝侵害消费者权益的行为。
3.5推动良性并购，提高整合质量。其实在搞好后期整合的情况下，并购是一种值得推广的发展。大型房地产企业寻求规模化、资金密集型发展的道路，企业不仅可以吸收小企业员工、资金、技术等内部优势，而且还包括诸如公关、渠道、媒体等社会资源；另一方面，许多中小企业由于融资难、政策限制，拿地费过高，遇到了发展瓶颈。从它们自身来讲也希望得到大型房地产企业的青睐，尤其是制造业企业的兼并和收购。因为这样专业的房地产、大型制造企业，具有雄厚的资金融通能力、完美的经营渠道、经营多样性和较强的抗风险能力等优点。此外，整合的主要任务组织结构整合、资源/平台整合、品牌整合、企业文化整合四个方面要以企业的战略为导向，在对整合环境进行充分分析的基础上，制定明确的整合目标，设计详细的整合方案，并根据企业的具体情况分步骤稳步推进。（作者单位：河北大学管理学院）
参考文献：
［1］ 石奇著《产业经济学》，人民大学出版社，2008
房地产经济知识范文3
一、工作目标
全面贯彻实施《关于建立健全房地产开发领域违法建设防控治理长效机制的若干意见》、《省房地产企业严重失信名单管理暂行办法》，通过开展房地产中介专项整治月活动，全面治理房地产中介活动中存在的违法违规行为和焦点问题，进一步规范市场秩序，提高中介服务水平，促进我县房地产中介行业健康有序发展。
二、整治范围
在全县范围内从事房地产经纪活动的所有房地产经纪机构。
三、整治重点
重点查处房地产中介机构和从业人员的以下行为：
（一)经纪机构及其分支机构未按规定到所在县住建部门备案；
（二)未在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务未单独标价的行为；
（三)为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或者对购房认隐瞒抵押、查封等限制房屋交易信息的；
(四)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的；
(五)为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费的;
(六)恶意克扣保证金和预定金，非法侵占或者揶用客户交易资金的；
(七)强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费的;
(八)虚假房源信息招揽业务，诱骗、误导消费者，或者未经委托人书面同意擅自房源信息的;
(九)不按规定执行房屋网签备案、交易资金监管制度的；
(十)提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务的;
(十一)房地产经纪机构销售商品房过程中存在(含渠道，信息，活动带客等)不规范行为的；
(十二)其他违法违规行为。
四、整治措施
房地产经济知识范文4
关键词：房地产税 税费改革 税制结构 征税范围
国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。它的有效运行，不仅可以增加财政收入，为城市建设积累资金，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。但我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素，不能发挥税收应有的功能，一定程度阻碍了房地产市场的进一步发展。因此，有必要借鉴国外房地产税制的成功经验，健全完善我国房地产税制，从而促进我国房地产市场的健康发展。
一、国际经验：国外房地产税制及基本特征
在国民经济活动中，房地产业占有举足轻重的地位，对房地产开发、经营、持有、使用和转让等活动进行课税，构成了当今世界各国税收制度的一项重要内容。由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异，各国在房地产税制方面有诸多不同之处。综合来看，房地产税种的设置主要涉及房地产保有、转移和取得三个方面。
（一）房地产保有税制
房地产保有税制是在一定时期或一定时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的一种税收，其主要功能是合理调节房地产收益分配，以确保房地产保有的负担公平和降低房地产作资产保有的有利性。目前世界上通行的房地产保有税主要有以下几种：
1.不动产税。不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等；只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。
2.财产税。在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财产课证的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。其中，美国的财产税最具代表性。美国把房地产归为一般财产，征收一般财产税，以所有人为纳税义务人，计税依据为房地产的核定价格，各州税率不一，一般为3%—l0%.
3.定期不动产增值税。该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分为十年期和五年期增值税种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。
（二）房地产转移税制
房地产权益的转移分为有偿和无偿两种。当房地产发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即增值部分课税，主要有以下几类：
1.以所得税的形式对房地产转让收益课税。如美国、英国、法国等，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税。其具体做法又可分为分离征收和综合征收两种。分离征收是把房地产转让中显化的增值收益从一般财产收益中显化出来，作为单独的课征对象，实行有别于一般所得税计征的一种征收方法。如日本对个人房地产有偿转让行为课征的个人所得税综合征收，即把房地产转让中显化的增值归为一般房产收益统一征收所得税。
2.直接征收土地增值税。意大利和我国台湾地区将房地产中显化的增值收益分离出来，单独征收增值税。意大利不动产增值税是地方税种，将从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进制，按5%—30%的税率征收。
3.对房地产投资增值课税。美国的房地产收益税规定一定时期所购买房地产，其增值在一定限度内免征。日本的特别土地保有税中对取得房地产的交易也实行课税，它以土地购置者为纳税人。
在房地产发生继承或赠与等无偿转移行为时，各国一般要根据资产价值征收遗产税或赠与税。
（三）房地产取得税制
1.登记许可税（费）。无论有偿还是无偿转移，在房地产发生权益变更进行所有权益登记时，许多国家按财产价值课征登录税或登录费，一般以登记时的价格为计税依据，税率有所不同。
2.印花税。纳税人是作出、领受特殊文件、合同、公证和税法上列举的其它凭证的人。芬兰对不动产等转让行为及有关证件征收印花税，税率从1.5％到6％不等。日本房地产买卖合同应缴印花税，税率根据合同的交易价值确定，合同价值低于（含）l万日元的免税。
3.不动产取得税。不动产原始取得或继承取得，需向政府交纳不动产取得税，计税依据为取得不动产时的评估价格。如日本的不动产购置税，属地方税，税率为4％；购置房产用于居住的土地税率为3％；该税的减免是根据土地或房屋的用途和面积决定的。
尽管各国具体税制存有一定差异，但从宏观角度看，世界各国特别是发达国家的房地产税制一般有以下几个显著的基本特征：
首先，房地产税收在政府组织的税收收入中占有较重要的地位，已成为地方政府财政收入的重要来源之一。房地产税具有税源稳定、容易征收管理等特点。目前在许多国家，该项税收收入在政府组织的税收收入中占有相当大的比重，特别是在地方政府组织的税收收入中具有举足轻重的作用。如美国，房地产税一般要占到地方财政收入的50％—80%.
其次，大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。目前大多数国家改变了原来从量课征房地产税的做法，而采用认价征收。这样做，一是按现行实际的价值计税，比较客观；二是在征收管理上具有统一性，比较公平合理；三是随土地房产价格的升值相应增加税收，有利于有效组织收入。
再次，各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构极大地鼓励不动产的流动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这样既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。
最后，各国房地产税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。宽税基，即除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税主体；少税种，即房地产的税种较少，多数国家开征不动产税，这样，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率，即主体税种的税率一般都较低，总体税收负担水平也偏低，从而既降低了税收征管阻力，又有效推动房地产市场的发展。
二、借鉴思考：完善我国房地产税制的政策建议
应该说，我国现行房地产税制在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用，但根据社会主义市场经济发展的新情况以及参照国外的成功经验和通行做法，我国现行房地产税制仍存在一些亟待改进的方面。主要表现在：现行涉及房地产业的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，同时存在税种重叠设置和税负上重复课征的问题。如现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又有对涉外企业和外藉个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为房产，明显属于重复设置。契税是对房屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税，印花税是就经济活动中书立的凭证所征收的一种税，就征税范围来看，存在重复征税问题。征税范围相对狭窄，抑制了房地产税收作用的发挥，长期以来，我国房地产税收范围都很有限，如其中的房产税和城镇土地使用税，仅限于对城市、县城、建制镇和工矿区所在企业征税，不仅产生位于城镇的企业和位于城镇范围之外的企业之间的税负不公问题，而且随着城乡经济发展，城乡界线难以划分与界定，在实际操作上造成困难；费大于税，费挤税现象严重，按照税收执行情况估算，1998年来自房地产的税收总额约450亿元左右，而来自房地产的各项收入则大约在1200—1500亿元之间，费大税小的问题十分突出，其格局既明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，又大大弱化了税收的调控能力；税负的环节分布不合理，我国对房地产特别是对土地的保有税负过低，几乎占城镇土地总量98％的土地由企业无偿取得，并仍近似无偿地持有着，而进入市场流通的土地（使用权）却要承担较高的税负，其结果不仅抑制了土地的合理流通和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，并直接阻碍了大量划拨存量土地步入市场的过程；等等。
针对以上问题，对进一步改革完善我国房地产税制的政策建议主要有：
（一）深化税费改革，扩大房地产税收收入规模
应根据市场经济要求科学地确定税费体系，理顺目前房地产业的税费关系，通过清费改税，减轻企业负担，扩大税收规模。具体讲，保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留，其它属于管理性和建设性的项目一律取消，其一部分收入通过改税取代。同时，房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设的生产环节上，而忽视流通、分配和消费环节的状况，以有效扩大房地产税收收入规模，调动地方政府组织房地产税收的积极性，并更好地利用税收政策杠杆调控房地产资源配置，促进房地产经济以及房地产与国民经济的协调发展。
（二）统一规范税制，科学设计房地产税收结构
按照社会主义市场经济和房地产体制改革的要求，遵循协调、效率与公平的原则，统一规范房地产税收制度，增强房地产税收的透明度，在一定时期内保证房地产税收的相对稳定性。首先归并内外两套企业所得税制，为内外房地产企业的平等竞争创造一个良好的税收环境；其次，科学合理地设计房地产税种结构，借鉴国外经验，按使用、转让、收益三个环节设计税种，在使用保有环节，合并房产税、城镇土地使用税、城市房地产税，设置内外资企业统一执行的房地产税；在转让销售环节，继续征收营业税，同时考虑将房地产开发环节的一些收费项目转为征收营业税，并在适当时机将现行契税和房地产印花税合并；在收益所得环节，征收企业和个人所得税。同时在适当时机取消投资方向调节税和土地增值税；做到在税制设计上注意分清各税种属性与课税范围，简化规范税制，有效克服税制上的重复设置和重复课税。通过改革调整，建立起以房地产税为主，所得税、营业税等税种为辅的房地产税制结构。
（三）适当调整征税范围，进一步扩大税基
根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步发展房地产税收的作用。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；除对全民、集体所有制单位购买房屋应恢复征收契税外，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇土地使用权的也应恢复征税；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠，内外资企业一视同仁；开设空地税，在空地税下设闲置土地和荒芜土地两个税目；严格掌握减免税的政策口径；通过扩大征税范围，减少税式支出，以公平税负，合理调节资源利用，保证财政收入。
房地产经济知识范文5
京国土房管市二〔2002〕1127号
各区县国土房管局、各房地产经纪机构：
为加强对房地产经纪机构及房地产经纪从业人员管理，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》、《北京市外地来京务工经商人员管理条例》、《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地产经纪机构管理规定》等有关规定，现将有关问题通知如下：
一、挂牌公示制度
本市实施房地产经纪挂牌公示制度，各房地产经纪机构及其下设的分支机构应在其住所明显位置悬挂《营业执照》、《北京市房地产经纪机构资质证书》正本或《北京市房地产经纪机构（分支机构）资质证书》原件并张贴其全部执业经纪人《北京市房地产经纪资格考试合格证》复印件。
二、合同管理制度
（一）、房地产经纪机构从事房地产经纪业务，必须签订房地产经纪合同，房地产经纪合同应保留三年以上。未签订房地产经纪合同，不得收取佣金。
（二）、房地产经纪合同应符合《合同法》的规定，推荐使用市工商局与市国土房管局制订的合同示范文本。
（三）、房地产经纪合同实行房地产经纪人负责制，每份房地产经纪合同应有《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人签字并注明资格证书号码。
（四）、非因房地产经纪机构的原因导致房地产经纪事项未完成或部分完成的，房地产经纪机构可以要求委托人支付在房地产经纪活动中发生的必要费用，但应在房地产经纪合同中载明。
三、房地产经纪广告
房地产经纪机构房地产经纪广告，应在广告中载明机构名称、资质证书号码。广告内容必须真实，不得虚假广告，不得以其他房地产经纪机构名义广告，不得允许其他组织或个人以本机构的名义广告。
四、房地产经纪业务规范
（一）、房屋租赁经纪业务
1.房地产经纪机构从事房屋租赁经纪业务的，应查验出租人及承租人的身份证明和房屋权属证明，并将复印件保留三年以上，以备相关部门查验，不得居间不符合出租条件的房屋。
2.房地产经纪机构从事涉外房屋租赁居间业务（所谓“涉外房屋租赁”是指承租人为境外人士或外资机构）的，应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到市涉外安全审查办公室办理涉外安全审查手续，经批准后，方可出租。
3.房地产经纪机构从事外地来京人员房屋租赁居间业务的，应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁许可证，取得租赁许可证后到房屋所在地公安机关办理租赁安全合格证。
4.房地产经纪机构从事房屋租赁居间业务的，应在房地产经纪合同中告知租赁双方当事人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁合同备案手续，其中涉外房屋租赁应到市国土房管局办理。
5.房地产经纪机构从事房屋租赁业务的，应与委托人签订委托合同，委托合同应明确委托的具体事项及上述相关手续的办理责任方。所签房屋租赁合同应注明该房屋的权属情况及委托关系。
6.房地产经纪机构以本机构名义承租房屋并转租的，须经房屋出租人同意。未经出租人书面同意的，不得将承租的房屋转租。房地产经纪机构将本机构所承租的房屋转租的，应负责办理上述相关手续。
房屋租赁合同的承租人与转租合同的转租人应为同一主体，不得以机构员工个人名义承租后以公司名义转租，不得以机构名义承租后以个人名义转租。
（二）、存量房买卖经纪业务
1.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的，应查验买卖双方的身份证明和房屋权属证件，并将复印件保留三年以上，以备相关部门查验，不得居间不符合上市条件的房屋。
2.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的，应在房地产经纪合同中明确标明该房屋售价或售价范围、各项税费标准、佣金标准及支付责任方。
3.经房地产经纪机构撮合成交的，房地产经纪机构应协助买卖双方签订房屋买卖合同，房屋买卖合同中的房屋售价应与房地产经纪合同约定的售价范围相符，如有变化，应征得委托人书面同意。房地产经纪机构不得暗箱操作，非法赚取差价。
（三）、商品房（含经济适用住房）代销业务
1.房地产经纪机构从事商品房（经济适用住房）代销业务的，应查验房地产开发企业的营业执照、资质证书及所售项目的预售许可证或权属证件，不得代销未取得预售许可证的项目或未取得房屋所有权证和国有土地使用证的现房。
2.房地产经纪机构从事商品房（经济适用住房）代销业务的，收取定金或其他费用时应与购房人签订合同，并约定定金或其他费用的处理方式。
五、房地产经纪纠纷投诉的处理
消费者对房地产经纪机构及其下设的分支机构、房地产经纪从业人员的投诉由该机构或分支机构住所所在地的区县国土房管局负责调解处理。区县国土房管局受理房地产经纪纠纷的投诉后，应将投诉情况通知被投诉房地产经纪机构。房地产经纪机构应自接到通知之日起3个工作日内向区县国土房管局提交调查说明材料（应注明是否愿意接受调解）及有关合同（协议）、发票（收据）。区县国土房管局根据投诉人提交的投诉材料及被投诉房地产经纪机构提交的说明材料进行调解并将处理结果报市国土房管局。
六、房地产经纪违法行为的查处
房地产经济知识范文6
【关键词】知识产权 可持续发展
知识产权制度是推动国家和地区科技进步、经济发展以及文化繁荣的制度保障，是提高核心竞争力的有力手段和措施。金融危机爆发以来，西方发达国家经济衰退，来自国外的订单减少，一些地区传统、粗放的外向型经济遭遇严峻挑战。因此，实施知识产权战略，提高自主创新能力，是推动地方经济转变发展模式、实现产业升级转型的必然选择。
东莞市加强知识产权工作的迫切性
自从改革开放以来，东莞凭借以外源带动为主、以劳务出口为主、以外延扩张为主的“三为主”经济发展模式，迅速成长为一个以“三来一补”为主的外向型工业城市，享有“世界工厂”的美誉。但是近年来，东莞经济发展的国内外形势日益严峻，传统的粗放外向型经济受到了严峻的挑战。在国际上，随着中国贸易顺差的扩大和金融危机的爆发导致贸易保护主义抬头，壁垒增多、摩擦加剧，人民币升值导致企业价格竞争优势被压缩，生产资料价格上涨使企业的生产成本上涨，金融危机导致来自国外的订单大量减少，东莞经济发展受到极大冲击。在国内，新劳动法出台导致企业的用工环境更为严苛，资源和环境的消耗进一步加剧导致政府改变发展战略以及粗放型经济发展模式带来的环境污染、治安压力等因素都给东莞传统的粗放型外向型经济带来前所未有的压力。
为了促进东莞经济的可持续发展、和谐发展，自2006年以来，东莞市提出了经济社会双转型的战略目标，希望从资源主导型经济发展模式转向自主创新主导型经济发展模式。要想顺利实现经济社会的双转型，必须致力于保护知识产权，走科技创新之路。实施自主创新战略，提高自主创新能力，是推动东莞转变发展模式、实现产业升级转型的必然选择。但是与国内先进城市相比，东莞在知识产权保护和科技创新方面滞后于其高速发展的经济，与其经济发展总量是极不适应的。实施知识产权战略，以知识产权发展推动地方经济发展是当前经济和社会发展的迫切需求。
东莞市知识产权工作的现状
东莞市知识产权工作取得的成绩。东莞是全国知识产权试点示范工作先进集体，在知识产权工作上取得了很大的成就，是知识产权大市。一方面，政府思想观念超前，扶持力度较大。一是构建了较完备的政策扶持体系。东莞市出台了一系列政策措施，构建了较完备的政策扶持体系。二是资金扶持力度大。政府设立专项资金促进专利工作建设，这些扶持政策为知识产权事业的发展奠定了坚实的基础。另一方面，知识产权成果显著，经济效益明显。2011年，东莞专利申请量24455件，授权量19353件，知识产权成果的大量涌现，也带动了企业经济效益的提高。2011年全市共有25个项目获得市级专利奖，这些项目实施以来，企业新增销售额达24亿元，创造利润4.1亿元，每亿元销售创造的利润比上年度增加42%，给企业带来了明显的经济效益。
东莞市保护知识产权存在的问题。首先，社会知识产权淡薄，思想上存在误区。一是误认为保护知识产权和进行创新科技的发展为时过早，与地方经济和企业的发展阶段不匹配；二是误认为保护知识产权会阻碍经济发展，会损害以模仿为主的地方经济的快速发展；三是误认为没有真正有效的措施来保护知识产权和进行创新科技发展，对发展的前景存在不信任感。思想上存在误区直接导致一些政府部门和企业对知识产权工作的积极性不高，没有把知识产权制度作为保护智力成果、进行可持续发展的有力武器，从而使知识产权制度在技术创新中的作用不能得到有效发挥。
其次，企业知识产权结构不够合理，层次较低。由于东莞企业普遍规模较小，自主品牌建设和自主创新能力较低，企业利润薄弱，直接导致知识产权结构不合理，层次较低。比如：企业专利申请以外观设计和实用新型技术为主，发明专利的比例较低；非职务发明比例较高，职务发明比例较低；国际专利申请水平较差。近年来在政府奖励措施的刺激下，东莞的专利申请量和授权量保持了较高的增长率，但是企业缺乏内在增长动力，一旦政府不愿意承担高额补贴，东莞企业的新增知识产权数量将直线下降。
再次，知识产权管理中的行政执法力度和手段有待改善和提高。长期以来，受管理机构建设、队伍建设、技术建设等执法条件的影响，普遍存在行政执法力度不够、执法手段薄弱的问题。表现在：一是在受理知识产权投诉时，要求投诉方自己取证，使很多投诉方被迫放弃投诉；二是在处理案件时力度和时效性较差，不能对侵权方产生威慑力；三是没有形成常规性、规范性的执法检查制度，运动式的检查方法运用较多；四是不重视知识产权预警机制的建设，不能起到防范于未然的作用。
第四，未能充分发挥行业协会在知识产权管理上的作用。目前，东莞的各类行业协会发展参差不齐，大多数比较弱小，对政府依附性较强，公正性差，缺乏行业标准和职业规范，对产业发展缺乏系统。由于行业协会有效模式尚未建立，未能充分发挥在知识产权管理上的沟通、协调和监督职能。
最后，知识产权人才建设不能满足需求。推进知识产权工作，人才是关键。目前东莞约1000万人口，但总体来看素质偏低，高素质人才严重缺乏。由于地方经济以“三来一补”为主，企业层次较低、城市建设滞后，对人才的吸引力和凝聚力较低，企业、知识产权中介机构和管理机构都普遍存在人才不足的问题，亟待解决。
以知识产权战略促进地方经济发展的主要思路
加强规划引导，完善政策环境。首先，在政府资金扶持上，要变全面撒网式的资助为奖优扶强，变政府单方面资助为政府、社会资金、企业多方面投入。其次，在企业创新能力的培育上，支持和鼓励企业从粗放型的外延增长模式转向集约型的内涵增长模式，努力提高企业的科技竞争力和品牌竞争力。最后，在推进科技成果的转化上，建立保护知识产权与创新科技发展的基础支撑，做好企业和金融机构的沟通工作，提升创新型企业的实力，加速科技成果的转化速度。
强化知识产权的日常管理工作。知识产权制度的核心是对知识产权进行保护。要充分发挥知识产权制度的作用，必须做到有法必依，执法必严，对侵权和非法占有知识产权的行为给予坚决制止和严厉制裁。要建立知识产权预警及应急管理机制，采取多种形式建立政府与企业之间的沟通渠道，引导行业协会和企业进行知识产权预警及应急管理，提高对知识产权纠纷的监测、发现能力和应急处理能力，及时准确地分析和预测政府法律和政策的走势和市场竞争态势。通过预警管理，采取有效措施应对国际知识产权壁垒，化解潜在的知识产权风险，保障产业经济安全。
增强企业的自主创新意识和对知识产权的保护意识。政府要通过多方宣传推广，厘清目前在知识产权方面存在的误区，大力普及知识产权法和有关知识，在全社会弘扬知识产权文化，使政府机关、中介机构和企业事业单位的管理人员特别是高层领导认识到知识产权在产业升级换代、经济可持续发展中发挥的关键性作用。要使各级政府真正把知识产权工作作为提升社会和经济的发展水平的重要抓手，发挥政府行政职能优势，促进知识产权工作的高质量发展。要使企业真正全力投入到知识产权的战略制定、开发管理和经营使用管理工作中去。引导企业一方面要构筑“知识产权保护墙”，保护企业的合法知识产权权益；另一方面针对有关知识产权的诉讼和壁垒，积极应诉和反击，努力在全球经济竞争中占据主动地位。
推动行业自律，提高公众监督的力度。一方面要加大行业协会的建设力度，发挥行业协会在行业自律、标准制定、信用体系建设、督监管理、协调沟通等方面的作用，更好地服务于行业与社会。政府要把能放给行业协会的职能尽量下放，使之充分发挥作用，引领行业健康协调发展。同时政府应尽快建立科学有效的行业协会绩效考评体系，推动行业协会的健康快速发展。另一方面要提高公众监督的力度，积极引导，充分发挥报纸、电视、网络等媒体的力量，构筑全社会全方位的监督网络，使保护知识产权成为整个社会共同关心的话题。
