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综合体商业运营与管理范文1
一、引言
随着我国经济和社会的发展，以及城市化进程的加快，城市综合体这一商业地产类项目的塔尖极致形态必将为其注入新的活力，有力地带动了区域经济的发展。不过，由于城市综合体的体量等相对较大，其对策划、设计、招商、运营管理以及资金管理等都有着较高的要求。同时，对商业综合体的投资和决策也务必要更加理性，一旦考虑不周，就可能会带来较大的损失。因此，本文结合笔者在城市综合体商业设计中的实践经验对相关的内容进行了深入的分析。
二、城市综合体的相关理论
城市综合体在不同的文献中有着不同的定义，而认清城市综合体的基本概念是对其进行商业设计的必要前提。在《中国大百科全书》中，城市综合体指的是多个功能不同的空间组合而成的建筑。而在《美国建筑百科全书》中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。在当前的现实中，百分之六十五的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。
三、城市综合体建筑的主要特点
总体来说，城市综合体建筑主要具备以下几种主要的特点：
首先，城市综合体建筑的空间尺度往往比较大，在通常情况下，城市综合体建筑往往和所在城市的区域经济总量、城市规模，而且与城市的主干道也有着密切的联系，其建筑体量一般比较大，对于设计师的主要要求便是考量设计师掌控能力重要因素之一。其次，城市综合体建筑的交通呈现树形化与立体化。从业态和交通构成上，人流、车流形成立体的交通组 织，将城市街道、地铁、停车场、市内交通及建筑内部交通与城市公共交通系统有机联系，形成了庞大而复杂的系统。而且，城市综合体的机电设备系统往往配置比较复杂，而且随着社会的发展和科技的进步，新的节能环保技术和材料的运用必将是未来的主要发展方向。基于该种背景必然会对业主方、设计方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市综合体的商业设计要点分析
（1）重视商业策划
在城市综合体的商业设计之前，进行商业策划就显得尤为必要，在商业策划中，需要首先进行商业定位、市场定位、投资模拟分析以及预招商等等。通过仔细而又充分的前提调研，会给商业综合体的定位提供重要的依据。比如，商业综合体所处的位置是否为配套齐全、居住生活条件优越的区域，或者传统的商业、金融环境如何等。设计师要紧密结合商业综合体所在的区域客观情况做好商业策划工作，通过紧密对市场的实际需求进行结合，从而合理安排不同性质、类型的商业，以达到实现利益最大化的目的。
（2）一体化的整合设计理念
当前，我国大部分建筑设计都采用着“前期规划、方案设计、施工图设计”的传统模式，而很多商业项目也在沿袭这个模式，不过该种方式很容易造成施工重复、工期拖延以及投资浪费等一系列问题，不过更重要的是，该种模式很难达到理想的商业环境效果。因此，需要在建筑设计的基础上，引入商业形象概念、综合体内外景观、标识和色彩等内容。而在城市综合体的商业形象设计中，主要需要考虑到建筑造型、建筑表皮、灯光景观、广告展示、标识系统，以及商业细节把控。比如，下图为北京三里屯Village商业综合体就是对建筑表皮进行了细致的考虑：
再如，下图为杭州万象城，其综合对标识系统进行了考虑：
同时还要加强对设计阶段的成本、进度和质量的控制，而且需要极高的各专业的协调配合。而这给人一种比较分散的感觉，其实在国外先进的国家中都已经普遍采用了建筑设计、商业形象、色彩、室内外环境景观以及标识等一体化的整合设计理念，不仅能够达到良好的效果，而且可以事半功倍。明显可以看出，建筑设计并非城市综合体设计的全部内容，而只是其中非常重要的一个方面而已。笔者通过对当前我国的城市综合体的商业设计体系进行分析后发现，虽然其还不太完善，但是在规划、建筑、景观以及室内都有着较为成熟的条件，能够引导商业项目向着更加成功与高效的方向前进。
（3）专业化的营销与管理
商业综合体和一般的建筑相比，其在建筑体量等各方面都存在着较大的差距，从而使得其需要专业化的营销招商与运营管理操作。专业化的营销与管理主要包括营销策划、市场推广、招商策略的制定与执行等重要内容，这是商业地产成功与否在执行层面的关键与核心所在。而与此同时，城市综合体运营管理系统的建立、物业管理、团队组建以及资产管理等等，都和城市商业综合体能否长期而且良性发展有着非常紧密的联系。
五、结束语
总之，商业设计是城市综合体的重要组成部分，而建筑设计并非是商业设计的全部，仅仅是其中非常重要的一环，要尤其重视其他商业色彩与建筑设计的融合。同时，商业综合体作为城市的重要组成部分，必然会与城市产生紧密的联系，因此，还要从整体角度上把控二者的协调和互通。
参考文献：
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[2]李峰. 浅谈中小型城市综合体建筑设计[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
综合体商业运营与管理范文2
一、发展概况
市区现有建成商业综合体、专业市场、批发市场共37个321万?，在建5个64万?。
1.建设时间。总的来看，**年以后，市区进入了商业综合体集中建设期，数量和体量均呈现“井喷式”发展状态（见图1）。具体来说，2000年以前，市区建有商业体2个2.7万?；2001—2005年，全市仅新建商业体2个12.8万?；2006—**年，全市新建商业体12个71.9万?；**年至今建成及在建商业体21个297.6万?。
2.空间布局。按辖区分，京口现有商业体共9个75.3万?；润州现有12个105万?；丹徒现有7个99.6万?；镇江新区现有9个105万?，京口、润州共有商业体21个，占总数56.8%（见图2）。从商圈看，大多数商业综合体集中在大市口、丁卯、丹徒等少数几个商业地段。其中，镇江火车站半径两公里的范围内集中了15个商业综合体，占京口、润州总数的71.4%。仅大市口500米范围内就有8个商业综合体，丹徒区谷阳大道和金谷路十字路口就有4个商业综合体。
3.功能业态。大多数商业综合体的功能业态主要集中在商业、办公、居住、旅店、餐饮等方面，并呈现出区域业态集聚的趋势。比如，大市口周边的商业综合体主要围绕商业、餐饮、文娱进行开发，青年广场周边商业综合体主要以家居为特色。
二、存在的突出问题
由于镇江主城区首位度不高，很难吸引周边城市的消费者，而市区本地消费能力有限，导致市区商业综合体发展出现很多突出问题。
1.商业地产供给严重过剩。目前，市区已建成和在建的各类商业综合体、专业市场、批发市场，商业面积已达380余万?，按市区120万人口计算，人均商业面积已经超过3?。而当前上海人均商业面积也只有3?，发达国家的人均商业面积一般不超过1.2?，根据浙江省商务研究院调查数据显示，中小城市的人均商业面积应控制在0.8到1平方米。按照这样的标准，我市商业地产已经处于严重过剩状态。
2.区域分布不合理。第四代商业综合体选址中，商业面积12万?的综合体（苏宁广场商业面积12万?、商业城6.4万?）选址的理想状态是地块3公里半径（生活圈）常住人口达30万，基本条件是3公里半径常住人口超过10万人，5公里（外延商圈）达15万人。目前，大市口、万达等商圈基本满足人口密度条件，但由于商业规划合理性不足，同质化的商业造成消费人口分流、摊薄了人均红利，使得每个单独的商业综合体都远达不到相应的人口密度要求。丹徒主城区人口仅有10万人左右，仅谷阳大道、金谷路十字路口就有4家70余万?的商业综合体，商业综合体扎堆集聚。南徐片区8平方公里范围内常住人口有9万人，规划人口14万人，却没有一家商业类、餐饮类综合体。
3.同质化竞争严重。市区范围内的商业综合体普遍陷入了同质化竞争的“怪圈”，缺乏创新和更具吸引力的运营模式，导致大量的综合体项目陷入恶性的竞争循环。比如：“城际商圈”集中布局了万达、常发、中浩3个商业综合体，由于定位相同、业态重叠，竞争非常激烈，常发广场、中浩广场空置率很高，里面的乐活超市、沃尔玛超市相继撤场。
4.运营矛盾纠纷频发。由于开发商资本力量不足、投资者风险意识缺乏、相关部门执法力度不大等原因，市区商业综合体存在返租纠纷、无法办理产权、经营困难、物业管理矛盾等多多种问题。据统计，市区共有17家商业综合体存在不同程度的矛盾纠纷，矛盾发生率达45.9%。其中返租类矛盾最为突出。
三、几点建议
商业综合体发展方式亟待调整，“踩刹车”、“转方向”需要同时进行。
1.加强科学规划引领。结合城市建设总体要求，将商业设施空间布局规划与人口分布、产业分布有效衔接起来，合理编制商业配置、空间布局和功能业态规划，明确各区域鼓励类、控制类和限制类项目类型，以科学合理的规划，引领商业地块有序开发建设。
2.严控商业用地供给。全面梳理当前我市商业综合体布局现状，充分借鉴国内外研究成果和周边城市实践经验，科学计算各商业区块的饱和度，明确设置市区和各区域商业面积总量上限，对已经过于饱和的区域，要严格控制商业土地供应。
3.推动商业综合体“社区化”发展。在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而我国的整体水平还不足30%，推进社区商业发展空间很大。对已经建成的商业综合体，要完善周边交通路网、停车场、公交线路等公共服务功能，推动商业综合体向“社区化”方向发展，探索以商业综合体集聚人口、集聚产业的发展模式。
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关键词：商业综合体；消防监督；管理难点；解决对策
对于城市规划而言，大型商业综合体的出现虽然能够在一定程度上有效缓解土地紧张问题，但是其内部一旦出现灾难，则会造成巨大的损失。近年来，城市建筑中火灾事件频发，在大型商业综合体中实行严格的消防监管是必不可少的，有关部门也要对此给予充分的重视。
一、大型商业综合体消防监督管理的难点
（一）针对内部商户的消防监管问题。根据调查显示，当前大部分的商业综合体均采用执行和商户联合经营的模式，其得益于商业综合体日常的客流量大、地段良好等因素，以此而吸引了大批的商户进驻。并且，一般的大型商业综合体都会将商户的利润额度作为商业经营的衡量指标，以此来筛选出能够为商场带来利润的商户，剔除那些无法带来效益的商户，并将其的位置转卖给新入驻的商户，从而保证商业综合体内部的商户结构不会一成不变。但是这种模式也带来了很多的问题，譬如说新入驻的商户为了尽快盈利，缩减装修成本，减短装修时间，这就在很大程度上埋下了安全隐患；并且由于每个商户入驻、装修都需要向消防部门报告、备案并审核，但是有一些商户觉得自身的占地面积较小，且日常没有易燃易爆的材料，存在侥幸心理就故意没有上报给有关部门，这也为个体商户以及大型商业综合体埋下了消防安全隐患[1]。同时，受大型商业综合体的经营模式影响，商户的频繁更替也为消防安全监督管理增添了难度，使得有关部门在监管时无法作出及时有效的火灾防范措施，埋下了安全隐患。（二）商业综合体内部商户的装修材料质量不一。由于当前大部分商业综合体内部的商户装修均由商户单方面所决定，商场对其没有一个实时的监管和处理，因此，商户装修材料质量的不统一也为商场整体安全带来了威胁。随着人们审美需求的加大和社交媒体的发达，为吸引更多的消费者，大多数商户在保证售卖产品质量的同时，也在极力追求装修的美观度和可观赏度。甚至有很多商户为了促使建筑风格迎合自身所售卖产品的特点，在装修时为了新颖有趣采用了很多易燃材料。商场日常的运营离不开灯具的使用，无论白天黑夜，商场大部分时间都要开灯照明。在这一背景前提下采用易燃的材料来装修建筑是非常危险的，并且一旦出现火灾等问题，处理起来难度也非常大，造成的损失危害也会巨大。同时，有些商户为了降低装修的成本，会在装修时采用价格低廉、质量一般的装修材料。商场内部电路连接复杂，采用质量下等的装修材料不仅无法保护好电路，还会为商场整体带来很大的消防安全隐患，严重加大了消防监管的难度。（三）商业综合体内部的消防设施安装不到位。商业综合体内部消防安全设施安装的不到位问题主要在于两个方面，首先是商场管理部门的责任[2]。有些商场管理人员在日常管理时会缺乏消防安全的观念，过于在乎商户的摆放、经营是否符合商场规定，反而忽略了其是否配备了充足的灭火器等消防安全设施。其次，商户内部的装修安排也很容易促使消防设施发挥不出其应有的效用。有很多商户为了提高自身装修的美观度会随意利用围墙、围栏等阻隔内部的空间，甚至会取代安全设施的位置，摆放一些观赏物，这就埋下了很大的消防安全隐患，造成了一旦发生火灾、需要消防设施时人们无法及时应用的情况。并且，有很多商户并没有及时的更换消防安全设施，甚至有些灭火器已过了有效期限还没有被扔掉，不利于消防安全监管。根据调查显示，当前在大型商业综合体中出现消防设施不可用的情况主要在于以下几个因素：消防设施及标志被商户的广告牌所挡；商户随意更改装饰品等物品的位置；商户任意改动内部格局。而产生以上几种情况的主要原因在于商户没有合格的消防安全意识。为此，商场管理员要切实加强消防安全宣传和监管工作，尽可能地消除各商户内部潜在的安全隐患。（四）火灾安全疏散工作不到位。发生火灾后的安全疏散工作也同样应当是大型商业综合体中消防监管的重中之重。大型商业综合体作为城市人流量巨大的场所，一旦发生火灾问题，若没有切实有效的逃生通道和逃生技能，则很容易会造成巨大的损失。当前有些大型商业综合体中的逃生通道门是常年上锁的，指示灯偶尔也会熄灭，甚至还会有一些杂物堆积在逃生路径上。通道的不顺畅很容易提高火灾带来的人员伤亡数量，造成不必要的财产损失。并且，大部分人认为火灾离自身很遥远，不用对此多加注意，也没有具备足够的火灾逃生知识，这是十分片面且局限的。商场监管人员为此首先要提高内部人员及商户店员的消防安全意识，并在日常运营中时刻监督商场的逃生通道是否可以通行，一旦发生火灾让商场店员引领顾客冷静有序的逃生，做好火灾安全疏散工作的各个方面。（五）部分消防监督人员能力不足。大型商业综合体中消防监督人员能力不足也是重要的威胁因素。对于商业管理层来说，其更重视商场的盈利情况，这种管理思想决定了商场的监督管理工作总是“治标不治本”[3]。火灾具有极大的偶然性，且其一旦发生，消防措施的不到位会造成很大的影响。对于商场治理方面来说，日常若没有将消防通道管理好，那么一旦发生火灾消防人员的灭火工作进展的也会十分困难。同时，受商家利益的驱使，一些商户在发现安全隐患后担心治理费用过高也会隐瞒不报，这说明商场监管人员在日常管理时一定要真正进入商户内部去审查，部分消防监督人员能力不足而导致有些安全隐患无法及时发现，为整体的消防监管工作增添了难度。
二、大型商业综合体消防监督管理的对策
（一）设计切实有效的消防监督管理系统。为提高大型商业综合体消防监督管理的效果，商场一定要在内部建立起切实有效的消防监督管理系统，利用互联网的优势及特点来显著提高消防监管工作的效率。为此，商场首先要将各商户的信息录入到系统内。商户的信息对于防治火灾有着重大效用，监管部门通过知晓其主营的业务以及售卖的产品，能够有效预估其发生火灾的概率。并且，由于大型商业综合体中商户的更替频率很高，仅依靠管理人员来记录信息难度会较大。因此，通过将每位商户的信息记录在系统内，不仅可以帮助商业管理层对于大致情况有一个充分的了解，还便于商业管理人员与商户之间进行联系，有效提高了工作的效率。其次，商场在建立消防监管系统时还要尽可能地增添商户与消防部分申报的渠道。大部分商户没有及时汇报自身的消防装修情况主要在于其耗费的时间较长，会损失一定的经济利益。而商业通过在监管系统上直接建立商户申报消防部门的功能，简化其工作程序，能够切实有效地提高消防监管工作的效率，加强整体的效果。最后，商场的消防监督管理系统也要将摄像头拍摄的各处情况实时向监管人员展示，促使监管人员能够对商场整体状况有一个细致的了解，一旦发生火灾危险能够及时发现，从而作出切实有效的解决措施。（二）提高消防监管人员的综合水平。提高消防监管人员的综合水平一定要注重两方面，分别是监管人员的专业素养和能力水平。首先，对于监管人员的专业素养来说，“理论是实践的基础”，商业监管人员优良的工作质量离不开坚实的消防理论知识基础[4]。为此，商业应当定期开展针对监管人员的消防培训工作，向其传授最先进的消防安全知识和逃生技能，提高其工作的水平和能力。但与此同时商业需要注意的是，由于消防监管人员日常的工作安排繁杂且忙碌，因此，在设置培训日程时一定要采取分批、分期的培训原则，合理安排培训时间表，鼓励监管人员将学习过的知识向他人传授，并留下一些位置给予商业其他部门有学习意愿的工作人员，以此来提高商业整体的消防安全水平。其次，商业监管人员的消防安全能力水平也不容忽视。商业可以为此定期的安排火灾防范实践，观察工作人员在火灾预警时的反应速度，提高其组织顾客商户有序撤离的协调能力，从而锻炼其在面对灾难时逃生技能的熟练程度。同时，商业在开展实践活动时也可以邀请消防部门的专业人员来参与实践活动，并在结束后分析出当前火灾逃生的不足和问题，以此来有效弥补商业消防监管工作上的缺陷。（三）加强对于消防设施的管理工作。除了要设置管理系统、提高人员素质，为达成良好的消防监管工作目的，商业也要切实加强对于消防设施的监督和管理工作。为此，消防监管人员首先要提高对于消防设施的管理力度，定期检查商场内部各类消防设施的有效期限和损坏程度，保证一旦发生险情，消防设施能够在最短的时间内发挥出最大的效用。其次，消防监管人员应当严格按照我国消防安全的法律法规对消防相关设施进行检查，对商场内部有遮挡消防警示牌、逃生通道门的商户给予处罚，并督促其及时处理；对于逃生通道上障碍物要及时清理，并日常检查逃生通道是否畅通无阻，确保其的有效性。最后，商业还要建立细致入微的消防监管制度，明确规定每日、每人需要检查的项目，对消防设施进行定期的维护和保养，保证商业的日常消防管理工作能够完整有效、不留缺陷的完成，尽可能地减少大型商业综合体的消防安全隐患[5]。
总而言之，消防安全是商业的日常运营中必须要重视的问题。为此，大型商业综合体要深刻明确自身存在的问题，切实提高监管人员安全意识，优化管理的方式方法，结合切实有效的解决措施来对商业整体进行切实有效的消防安全管理。
参考文献：
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综合体商业运营与管理范文4
摘 要：近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，功能齐全，形式多样，集多种消费功能于一体，特别是总建筑面积超过10万m2的超大城市综合体，具有总建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。通过分析其在防火分区、安全疏散、消防设施等方面具有不同于一般商业建筑的独特性，提出采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行设计和管理。
关键词：城市综合体 建筑防火 消防管理
中图分类号：TU89 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，这类建筑集餐饮、购物、娱乐、酒店、旅游、文化等消费功能于一体，同时容纳“主力店”、主题娱乐休闲设施和室内商业街等多种商业业态。特别是总建筑面积大于10万m2（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积）的超大城市综合体也越来越多地呈现在国内二、三线城市。这些超大城市综合体具有占地面积大、总体建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。近年来，全国各地的消防基础设施建设取得了一些成绩，但与城市建设的发展相比，在消防队站、装备建设等方面还远远滞后于城市扩张速度，普遍存在消防站点少、保护范围过大、新型高效的灭火救援装备不多等问题。超大城市综合体一旦发生火灾，利用自身的消防安全管理人员和内部消防设施进行人员疏散和灭火救援，对最大程度减少火灾危害显得尤为重要。因此，应该结合全国各地的超大城市综合体建设和发展的实际以及消防基础设施情况，采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行建筑防火设计和消防安全管理。
1 建筑防火设计方面
国家应该尽快出台规范，在内容上应明确大型、超大型城市综合体的标准，如建筑规模，超大型的总建筑面积在10万m2以上（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积），大型城市综合体的建议定义在3万～10万m2，针对其防火分区、安全疏散、消防设施等方面与一般商业建筑的特殊性，采取严格的建筑防火设计。目前，重庆市出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 50-054-2013），河南省出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 41/T085-2008），江苏省出台了《商业建筑设计防火规范》（DGJ 32/J67-2008），这些规范均是在国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的基础上，对商业建筑，特别是大型商业建筑的防火设计提出了更高要求，对部分内容做了进一步强调和细化，对大型商业建筑防火设计所采取的措施针对性更强。具体的有以下几条建议。
（1）严格控制设置“亚安全区”。所谓亚安全区就是当火灾来临时，人员暂时疏散到这里是安全的。其成立的条件是将中庭或步行街周围的店铺处理成一个个独立的防火单元，用防火隔断与周围隔离，店铺内增加火灾报警、自动灭火和机械排烟措施，严格控制步行街公共空间不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空设有防排烟措施等，基于这些条件，“亚安全区”才是安全的，但是类似中庭之类的亚安全区在商业实际运营中基本无法做到，中庭区域经常用于商品展示、模特表演等各种展览活动，在“亚安全区”走道上设置可燃材料制作的休息座椅、装饰物及各家商铺的广告、展示区的现象比比皆是。这样的做法完全违背了设置“亚安全区”的初衷。
（2）严格防火分隔措施。严禁使用侧向或水平封闭式及折叠提升式防火卷帘，防火卷帘应当具备在火灾时靠自重下降自动封闭开口的功能。控制“防火玻璃加侧喷”作为中庭、有顶步行街防火分隔型式的面积。为了在大空间内营造较好的视觉效果，工程实例中中庭、步行街两侧的店铺常常不采用防火墙、防火卷帘等分隔措施，而采用“防火玻璃加侧喷”的新型防火分隔形式。对这种防火分隔型式的效果，有待进一步验证，建议再对其使用面积做一定的限制。建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位应在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。如果室内设置自动喷水灭火系统，建筑外墙上下层开口之间仍应设置高度不小于1.2 m的实体墙。
（3）严格安全疏散。设置在超大城市综合体内的电影院，如设置在4层及4层以上，且设有巨幕影厅时，影院区域应设置不少于两部独立的疏散楼梯，其中一部应靠近巨幕影厅布置，独立疏散楼梯至少有一部应直通屋面。对有顶商业步行街两侧的主力店应设置独立的疏散设施，不允许借用连通步行街的开口。设置在超大城市综合体内的儿童活动场所，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。对于超大城市综合体中营业时间不同步的功能区，尽量避免借用疏散通道和安全出口，应要求有不少于一半的安全出口和疏散楼梯独立设置。因为综合体内多同时设有商场、影院、KTV等场所，商场正常营业时能够通过借用或共用确保其至少有两个安全出口。但由于营业结束时间不同，设置在商场楼上的影院、KTV等娱乐场所与商场借用、共用的出口无法使用，一旦发生火灾，人员疏散就成了大问题。
2 消防安全管理方面
（1）严格执行消防行政许可流程。建筑消防设计及建筑内部装修工程的行政许可是消防安全管理工作的第一道防线。根据《中华人民共和国消防法》规定，超大城市综合体属于人员密集场所，应按规定取得消防设计审核、验收、消防安全检查等行政许可手续。消防机构应严格按照消防法律法规和技术标准进行消防设计审核、消防验收和监督检查，严格专家评审范围，严禁超范围运用专家评审规避国家标准规定。要特别加强对超大城市综合体室内装修工程的消防审批，因为超大城市综合体内商铺众多，在业主二次装修过程中，极容易出现新的问题，比如大量使用可燃材料装修，擅自更改消防设施和防火分隔等，如不及时加强管理，将会给消防安全埋下了极大的隐患。装修工程的消防设计除应符合国家工程建设消防技术标准要求外，还应符合原有特殊消防设计及相关针对性技术措施要求。在验收阶段，要仔细核查是否按图施工，是否严格落实专家评审意见，确保将审核阶段的意见落到实处。在消防安全检查阶段，要仔细核查单位是否严格按照要求建立消防安全制度和应急预案，要重点考量单位的自我管理水平和员工的自防自救能力。
（2）热情服务，关口前移。超大城市综合体在城市中地位独特，通常都是省市重点项目，饱受各级领导关注，同时因体量大，功能复杂，一般对现行规范有所突破。消防机构应从超大城市综合体立项、选址阶段就积极提前介入，提出加强消防安全工作的建议和措施，充分考虑建筑防火、消防设施以及灭火救援等消防安全综合因素。积极配合有关部门在规划建设初期合理确定超大城市综合体的布局、体量、功能，配套建设市政消火栓、消防车道等基础设施。在方案规划、初步设计阶段，对提出的“亚安全区”的概念，在商业实际运营中无法做到的，应及时否定该设计方案。特别是如电影院等错时营业的场所、儿童活动场所应要求设置独立的疏散楼梯；餐饮场所防火分区面积不应按普通商业控制，餐饮燃气管道布置是否可行；商业店铺的分隔是否合理；室外步行街是否存在加盖的可能。以上对建设单位来说可能涉及重大修改的应提前提出，以免造成不必要的损失，也更好地体现了消防机构的热情服务。
（3）严格单位日常消防管理。超大型城市综合体属于火灾高危单位，应严格执行火灾高危单位消防安全管理。除每年按要求对本单位消防安全情况进行一次自我评估外，还应当每年委托具有资质的消防技术服务机构开展评估。超大城市综合体的产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位要分别明确消防安全责任人、管理人，超大城市综合体的产权单位或委托管理单位要牵头建立统一的消防安全管理组织，每月定期召开消防工作例会研究部署消防安全工作，消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施原则上应由该消防组织统一管理。超大城市综合体应严格落实消防安全“户籍化”管理，建立完善户籍化档案，全面如实录入单位基本信息、消防安全管理制度及职责等基本情况和日常消防工作情况，定期报告备案消防安全管理人履职、建筑消防设施维护保养、消防安全自我评估情况。要广泛利用多种形式开展消防宣传，做好消防安全“三提示”。 超大城市综合体应当提高微型消防站建设标准和要求，设置满足需要的专（兼）职消防队员，按标准配备装备器材，组织开展经常性实战训练，主动联系辖区消防中队开展业务强化训练。对于总建筑面积大于20万m2的超大城市综合体应设置小型消防站，配备专职消防员不少于12人。
（4）加大消防监督执法力度。消防机构要依法履行消防监督管理职责，采取全面检查与局部检查、监督执法与技术服务相结合等方式，加强对超大城市综合体的监督抽查，要加大监督检查频次，每季度至少抽查一次。监督员要对性能化设计和专家评审内容了解掌握，监督检查时作为重点检查内容。要严格控制各功能区使用性质的变更，特别是对新改做娱乐场所、幼儿用房、儿童游乐厅、老年人公寓、多功能厅等有特殊楼层限制的更要严格把关。要针对超大城市综合体中部分场所运营时间不同步的特点，加大错时检查力度，确保各时段的安全出口数量和宽度均满足要求。对监督检查中发现的火灾隐患，要及时下达法律文书督促整改，并依法实施处罚。
（5）通过运用法律手段加强管理。建议将对超大城市综合体的消防管理要求纳入消防法律法规的修改内容，使之上升到法律层面，特别是应将未按要求购置火灾公共责任保险、未按要求进行消防安全评估，未按要求建设微型（小型）消防站等内容纳入“法律责任”章节，制定相应的处罚条款，从而真正实现运用更加严格的消防法规加强对超大城市综合体的消防安全管理。
参考文献
[1] GB50016-2014，建筑设计防火规范[S].
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城市综合体的发展机遇
城市化促进城市综合体进入黄金发展时期。城市综合体依托于城市，又推动着城市的繁荣与发展。现阶段我们仍然处于城市化加速发展阶段，城市群的快速崛起、区域经济一体化等因素将促进城市化快速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。
城市综合体的发展顺应经济转型升级（扩大消费）的需求。我国经济增长对出口和投资的依赖程度过高，导致居民消费支出明显落后于经济增速。鼓励消费有利于经济向消费拉动型的转变，促进其持续稳定发展。城市综合体的多业态组合还可以满足居民日益提升的消费理念和需求，在消费支出进一步增长和消费结构与理念发生变化的前提下，城市综合体将迎来新的发展机遇。
第三产业的兴起将会进一步促进综合体的繁荣发展。从绝对值来看，我国第三产业占GDP 比重相对全球平均水平，处于一个较低水准，甚至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业占GDP 比重落后于我国城市化率在全球范围内的位置。在中国宏观经济稳定增长的前提下，在城市化加速发展、服务业的蓬勃兴起，我国第三产业具有广阔的提升空间，有利于城市综合体的繁荣发展。
国内开发商加快战略布局步伐
由于城市综合体投资价值巨大，国内房地产开发商纷纷开始涉足综合体的开发。除了万达、宝龙、世贸和国贸等以商业地产为主营业务的公司加快扩张步伐外，传统住宅类企业对商业地产的投入力度也明显加大。万科宣布未来将持有型物业提升到20%的开发比例，万科依托其传统住宅领域的巨大优势，将大力拓展社区商业项目，主要以社区小型综合体的形式出现，商业地产项目已进入北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。保利计划几年内整合商业地产平台，完善相关制度建设，打造成商业标准化产品系列，公司商业地产方面的投资预计占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。远洋表示其在“十二五”期间商业地产部分的营业收入计划超过80亿元。金地集团也表示，商业地产的开发和运作将成为未来公司战略规划当中重要组成部分。中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。总体看来，房地产开发企业，大到一线品牌的国企与行业领头羊的民企如中粮、华润、万科，小到一些中型的区域型地产开发商，如莱蒙国际、河南建业、苏宁环球等均已涉足综合体的开发，似乎综合体作为商业地产当中的一块诱人的蛋糕，在目前形式下，作为资金的“泄洪渠”，已经燃起了“盲目的冲动”。
国内开发商中，万达无疑是城市综合体成功运作的典范。万达的成功，主要在于其突破了商业地产开发中的几个难题：第一，解决了产品复杂，设计周期漫长，难以快速复制的问题。万科广场已经成为万达综合体产品标准化的鲜活案例，和万科住宅产品金色系列如出一辙，万达广场系列的标准化将其设计工作大大置前，极大缩短了建设周期，为其快速复制奠定了基础；第二，解决了商业地产资金沉淀巨大，融资困难的问题。一方面，万达通过住宅产品和商业产品的合理配置，以及不同业态产品开发节奏及回款节奏的合理配置，来满足项目开发现金流问题，以住宅现金流和利润补贴商业地产开发，解决其融资问题；另一方面，万达和国际投行澳大利亚麦格理股权合作共同开发国内多个万达广场，采取表外融资的方式解决资金的问题，而麦格理借助其国际资本的优势，又帮助万达在境外募集CMBS债券等筹集资金。万达正是借助内生式和外延式这两种方式帮助其在快速扩张的过程中解决融资困难问题；第三，解决了前期招商繁琐、开业周期漫长的问题。众所周知，万达的订单地产即和沃尔玛、国美、苏宁等国内外零售巨头强强联手，将中国的城市划定为两个等级，一线城市北上广深为一等，剩下的都算二等，将一等和二等城市租金都事先规定好，这样合同谈判的时间大大减少，为其招商和迅速开业提供了极大的便利，从2002年开始到至今，万达按照这样的模式快速发展。万达通过“标准化复制”的操作手法实现了全国范围的快速扩张，通过“大住宅带动大商业”实现了单项目的现金流平衡，通过高度捆绑的商户资源实现了商业的快速招商、快速开业。
万达商业模式的成功，使其“一个万达广场，成就一个城市中心，带动一方消费、就业和税收”的示范效应倍受地方政府青睐。万达由此获得了与地方政府的强大土地谈判能力，使得公司可以在核心地段（或城市副中心）以低价获取大幅土地，其中又大都包含了较大比例的可售住宅用以平衡项目的现金流。用一句当今业内流行的话语来说，就是“现在对地方政府来说，王建林可比王石更受欢迎多了”。
综合体商业运营与管理范文6
关键词：成本管理，城市综合体，重点，难点。
中图分类号：F045.33 文献标识码：A
1、引言
随着社会生产力的进步和经济的快速发展，工程新技术和新工艺的不断涌现，以城市综合体为代表的大型及特大型工程项目日益增多，这就为广大工程项目管理人员提出了一个崭新的课题。如何在成本管理上把握管理重点、突破管理难点，成为城市综合体项目中的一个重要环节。
2、城市综合体项目的特点以及成本管理的构成
近年来，在我国兴起开发建设“城市综合体”的热潮，并且开始由一线城市向二三线城市发展。“城市综合体”（HOPSCA) 是指在现代城市生活中，通过独栋建设或组建而形成的集购物、娱乐、餐饮、办公、住宅等多功能于一体的“城中之城”。在其城中，各功能之间相互依存，彼此协调，空间上得到优化，价值上彼此互补。由于城市综合体的多功能性，注定其消费群体、实现价值以及建设区位选择的差异。由于城市内部各区域的先天资源条件，地理位置优劣、风俗文化差异以及政府方针政策的不同，城市功能区域的形成也不同。城市综合体空间庞大功能多样，给城市综合体开发商带来巨大的经济利益及社会影响力。城市综合体项目的成本构成。
城市综合体项目的成本构成涉及了各种影响因素，把城市综合体成本构成进行划分，主要可以分为以下几类:1）项目开发阶段的成本：主要是指土地成本；2）城市综合体项目的建设成本：是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等；3）财务费用：财务费用是为了进行城市综合体项目开发，开发商筹集资金所产生的财务费用；4）项目建设中的管理运营费用：管理运营费用所包含的范围包括在城市综合体开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。5）各相关品类的税收费用：城市综合体在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等。
3、成本管理在城市综合体中的重点
城市综合体建设过程中项目的各个要素都会或多或少的被这个项目的其它要素影响,并直接关系到项目的成败,建设项目的成本控制中必须对范围、工期、质量、成本四个要素进行集成管理。通过成本分析和招商摸底，准确地预知不同物业类型的成本，实现商业规划与建筑设计的一体化。利用一流策划和设计，结合良好宣传，在项目开工之前就营造最佳品牌形象，通过强势地位，鼓励施工单位以最低成本积极参与。最大限度量身定制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法，通过准确判断市场，将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清，通过概念设计方案和招商摸底工作，汇总需求到建筑设计任务书中，通过建筑设计方案的经济性分析避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。
城市综合体中的商业项目通常对开业时间有比较严格的要求，如果不能按照规定日期开业，开发商需要对众多的小业主及商家做出赔偿。开发商在信誉、经济上将受到重大的损失。因此保证工期也是成本管理的一个重点。城市综合体项目的建设应在满足合同工期的前提下，正确处理工期与成本的关系，将各种资源进行合理配置，寻找最佳工期成本点，把工期成本控制在最低点。在特殊施工条件下，应比较为保证工期所支付的赶工费与工期延误而造成损失的大小，确定工期与成本的控制方式,以保证取得最佳的经济效益。根据工程计划和设计计划编制严格的招标计划。对计划执行情况进行检查，及时解决执行中遇到的问题，解决工期与成本、成本与质量的矛盾,切实保证项目的各项目标的实现。
4、成本管理在城市综合体项目上的难点
难点之一：全员成本意识淡薄。上下同欲者方能取胜，而我们很少听说企业的企业精神中含有降低成本的内容。成本管理往往被认为是少数人的事情，是领导的事情，是得罪人的事情。职工的成本意识不强，工作中存在着无意识的浪费现象，甚至有个别职工还认为基建单位家大业大，浪费一点没啥；一些领导在涉及成本管理的具体问题的处理上也容易手下留情。
难点之二：做数字游戏。这是一种短期行为，是成本管理的大敌，会严重扭曲企业行为，阻碍苦练内功，甚至会给上级造成误导，导致错误的决策。市场经济条件下，一切虚假的数字最终只能是掩耳盗铃，自食苦果。
难点之三：成本管理的地位问题。成本管理在部分领导的工作中，往往是说起来重要，做起来就不重要，遇到矛盾和问题时就不要。在电力施工企业的经营管理活动中，应突出以成本管理为中心，并以此构筑强有力的经营管理体系，企业应该赋于成本管理一票否决权，施工生产要以成本论英雄。
难点之四：成本的分解考核。企业只有将成本分解到每个部门、每个班组、每个岗位、每个职工，并以此建立考核机制，才可能将成本控制落到实处。这对于电力工程这种诸多岗位密切协作的社会化大生产而言的确十分复杂，难度较大。但只要我们认真总结经验，努力探索，就一定能摸索出一套适合电力施工企业成本管理的模式。
难点之五：预算的约束力不强。预算,本应是一种有效的成本控制工具，但往往约束力太弱。这主要有2方面的原因:一是预算本身不符合实际，在执行中难以硬起来；二是人为因素干扰太多，突破成本计划者，往往是计划制定者本人。在日常的经营管理工作中，我们的管理者大都习惯于(甚至热衷于)点头，而不善于(或不敢)摇头，对于一些成本超支行为，不能及时采取措施加以制止。笔者认为：敢于和善于行使否决权应是一个管理者必备的基本素质。
难点之六：企业和职工既得利益与成本管理的矛盾。由于体制和机制的原因，企业和职工的短期利益与成本管理存在着一些矛盾，特别是在多种产业的发展过程中，一些做法目前还不太规范。我们既不能简单地用行政命令的办法，轻易地对职工既得利益或福利待遇说取消就取消，更不能放任某些不规范的行为而削弱企业在市场竞争中的实力。
5、城市综合体项目中成本管理应当遵循原则
（1）经济效益原则。进行城市综合体成本管理的首要原则就是遵循以最小的投入获取最大的经济效益，以经济效益为中心的原则进行成本控制。
（2）目标成本控制原则。结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期地进行目标执行结果的检查，进行目标的调整，促进项目成本最低化。
（3）综合成本控制原则。综合成本控制的客体是指整个城市综合体企业，城市综合体开发和筹建过程以及城市综合体涉及的全体人员，进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理。
（4）责权发生制原则。在城市综合体项目全过程中涉及到的工作内容相当复杂，要明确相关的责任人。责任人既拥有进行成本管理的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。
（5）动态控制原则。根据项目一次性的特点，进行城市综合体项目成本控制时要注重对项目进行过程控制。在施工的准备阶段进行成本控制是依据施工组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。
6、结语
城市综合体作为一种新兴房地产投资和开发模式，在一定程度上受外在影响较大，并面临着市场对其的严峻挑战。企业在城市综合体这一项目上，应当注意成本管理中的重点，攻破成本管理中的难点，从源头控制成本，达到提高效率、增加效益的目的。
参考文献：
[1]龙固新.大型都市综合体开发研究与实践[M].南京：东南大学出版社，20052
[2]李蕾. 开放下的聚合—城市综合体的规划布局设计解析[J].城市规划学刊, 2009 年（6）
