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房地产行业可研报告范文1
近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。
一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。
二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。
三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。
四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。
五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。
六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。
七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行；施工方资质验证；审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认；招投标过程是否符合有关规定；中标金额与内容是否与合同约定相符；备案合同是否与实际执行合同一致；结算方式是否与备案合同约定一致；洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理；付款依据是否充分；施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注；有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来；还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出；另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。
房地产行业可研报告范文2
关键词： 房地产开发；成本控制；方法
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）04-0082-02
0 引言
中国房地产发展有二十余年，市场竞争不断加剧，行业不断完善和规范，房地产的高投资高回报的时代一去不复返。房产开发商最求利润最大化，这就要求从成本控制上作为切入点，提高房产开发的利润空间。细节决定成败，企业开发销售价格的竞争，其优势所在提高企业内部的成本控制，提高企业核心竞争力已经是很多房地产行业迫切需要解决的问题，很多综合实力较强的房地长开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段之一。为了不被新时期的竞争所淘汰，很多开发商认为只有自身具备成本优势才能提高核心竞争力。
1 房地产开发项目成本的组成及控制方法
一般房地产开发项目成本费用主要包括；土地费用、前期工程费、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费以及其他费用。
针对房地产开发项目的组成分析，项目开发成本可以分为七个部分，即项目开发成本可控费用前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用，不可控成本费用土地费用、税费。要在可控成本上细化管理、尽可能减少开发成本。下面我在可控费用上探讨一下成本控制的方法与重点：
1.1 房屋开发费用中占的比重比较大是项目的建安成本。建安成本控制主要体现在以下几个阶段：
1.1.1 可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。
1.1.2 设计阶段是成本控制的重中之重，所以设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好：设计一条线，造价千千万。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑：招标的时候采用设计招标，选择最优方案；多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果；重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。
1.1.3 招标阶段对开发项目成本控制非常重要，通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。
1.1.4 施工阶段主要是房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。施工阶段成本控制的重点主要有以下几个方面：严格合同管理；控制好现场变更签证，现场的变更签证必须有咨询单位、监理单位、建设方工程师的签字；加强施工管理；开展技术创新，节约成本支出；采取经济措施，控制管理成本；定期成本动态报告等。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。
1.1.5 竣工结算阶段是建安成本控制的最后核心，主要从以下几方面控制以下成本：严格按照施工合同进行结算及变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方有关的法律法规等，都需要对工程计算进行认真审核，竣工结算要逐项审核法。
1.2 房地产开发项目的成本的控制第二方面是财务方面的控制，财务费用占的成本比例不小。搞好销售策划，及时回笼资金，减少财务费用的支出。做好项目的融资，多渠道筹集建设资金，缩短开发周期，这些方式都能减少成本开发、增加利润空间。
1.3 房地产开发项目的成本控制方法
1.3.1 实施全过程成本控制 房地产成本控制贯穿于整个房地产项目开发的全过程，为了防止片面性的发生，就需要严格控制建设成本，避免忽视因为科研阶段的设计成本的控制。因此设计阶段又是房地产开发企业成本控制的重点。
1.3.2 全面采取综合成本控制 成本目标管理一般都是有质量目标、进度目标、投资成本目标、安全目标等与现场协调管理、资源消耗相结合的综合考虑的目标，因此不是孤立的。而在成本控制过程中，我们除了综合考虑到房地产开发企业的整体利益外，就需要平衡各目标的实现。
1.3.3 建立动态成本控制制度 房地产企业的成本管理，只要是通过对投资估算、概算、施工图预算、合同执行的管理计算出动态成本的，并且能够找出偏差，形成较动态成本与目标成本，采取措施纠正偏差后，最终达到成本控制目的。为了控制好整个项目成本，房地产企业需要从每个成本支出的时间段开始，分步骤分阶段实施控制每个项目工程的小工程。
2 小结
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。
参考文献：
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房地产行业可研报告范文3
关键词:房地产 工学结合 三双 人才培养模式 创新
中图分类号:G712 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)05-124-02
教育部教高[2006]16号《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中指出要大力推行工学结合,突出实践能力培养,改革人才培养模式。要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式,把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点,带动专业调整与建设,引导课程设置、教学内容和教学方法改革。笔者结合房地产经营与估价专业人才培养的实际,从微观层面上探讨工学结合人才培养模式的具体实施路径。
一、高职工学结合人才培养模式的内涵
所谓“高职工学结合人才培养”模式,是指高职院校和行业企业针对社会和市场需求,共同制定专业人才培养方案,并在师资、技术、场地等方面合作,通过采取灵活的教学形式和时间、工学交替的方式,将学生的基础知识学习和技能训练与参加实际工作结合起来,并接受一定的职业训练,取得一定的工作经历,适应职业环境,为今后的职业生涯发展奠定一定基础的一种人才培养模式。其特点是岗位针对性强,在专业建设、教学团队建设、课程改革和实训实习基地建设等方面结合的广度和深度较强。工学结合的本质是教育教学通过企业与社会需求紧密结合,高职院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训,与企业合作开展应用研究和技术开发,使企业在分享学校资源优势的同时,参与学校的改革与发展,参与专业建设、课程改革,使学校在产学合作中创新人才培养模式。
二、房地产行业对高素质技能型专门人才的社会需求
我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起,经过近20年的高速发展,已经成为国民经济的重要支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快以及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景。我国房地产业的迅猛发展,拉动了房地产中介服务行业专业技能人才的需求。根据国家统计局的统计数据显示,全国房地产开发从业人数呈逐年上升趋势,截止2007年底,全国房地产开发从业人数达到170多万人;房地产估价和经纪企业近6万家,从业人员超过100万人,加上房地产策划咨询、市场调研从业人员,已经超过300万人。
房地产中介服务企业是人才密集型企业,普遍面临着人才培养的困境。更由于行业增长过快却没有人才储备,致使有限的房地产中介服务人才流动频繁,跳槽不断。如何做好房地产中介服务人才的培养、选拔与储备,如何提高从业人员的职业素养、职业能力与职业境界,塑造新时期的房地产中介服务职业人,已成为房地产中介服务行业必须面对与解决的重要课题。随着改革的不断深入及产业市场的逐步成熟与竞争加剧,人才问题已越来越成为房地产行业关注的焦点,成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。我们针对房地产中介服务行业人才的社会需求情况进行了市场调查,大体情况如下:
1.房地产中介服务行业从业人员总体需求量大且增长趋势明显。这有两方面原因:一方面,我国的国内生产总值近年来一直保持年平均9%以上的增长速度,固定资产投资是拉动经济增长的三大动力之一,房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业之一,其发展对全国经济的增长起着至关重要的作用,而每一项投资经济活动都离不开房地产中介服务行业从业人员的参与,因此整个房地产业的发展给房地产经营与估价人员提供了广阔的就业市场,并且随着经济的持续、稳定增长,从业人员的需求量有增长的趋势。另一方面,由于全国房地产中介服务市场逐步开放和规范,一系列相关政策相继出台,各地的不同体制的房地产经纪公司、房地产营销策划公司、房地产估价咨询公司、土地估价公司、资产评估公司等纷纷成立,增加了对房地产经营与估价从业人员的总量需求。
2.房地产中介服务行业对从业人员的素质要求有所提高。无论是知识、技术、服务质量,还是管理、效益的竞争,归根结底都是人才的竞争。现阶段房地产中介服务行业对专业人才的需求特点是:(1)低素质的人员供大于求,真正高素质人才却十分有限。所谓的“高素质”,既包括专业素质如扎实的专业基础知识、娴熟的专业技能,又包括基本综合素质如道德素质、心理素质、交际能力、表达能力、自学能力和生活处世能力。(2)“专业复合型”人才稀缺。所谓“专业复合型”人才就是指既懂经纪又懂估价、策划,既懂专业又懂管理,既懂经营与估价又懂经济和相关法律法规,既能搞房地产估价又能搞土地估价、资产评估等。随着经济和技术的不断发展,对房地产中介服务行业从业人员的综合素质要求越来越高。
3.企业需求的从业人员的从业范围和就业岗位广、关联性强,但单个企业需求数量少。房地产评估咨询公司、房地产经纪公司、房地产营销策划公司等房地产中介服务行业为房地产经营与估价专业毕业生提供的岗位主要是从事房地产市场调研、策划、经纪、销售、估价等工作,一般从市场调研、现场勘查、起草部分文案等基本工作开始做起。但由于房地产中介服务行业工作性质决定了单个企业对人才的需求数量有限,不像工业企业对人才的需求。
三、房地产经营与估价专业人才培养模式的创新
我们在人才培养的实践中,注重与行业企业的合作,并实行多层次的双向融合,形成了“双环境、双师资、双证书”三双工学结合的人才培养模式。通过专业与行业企业的结合,为工学结合人才培养模式搭建了平台。我们将学校和企业两个育人环境相结合,加强了校企合作、产学结合,适时把课堂搬进售楼中心、评估部、部,搬到工作现场,构建学校和企业共同培养学生职业素养的“双环境”。学生到房地产策划营销公司、房地产经纪公司、房地产估价公司等用人单位顶岗实习,最少为六个月。在顶岗实习期间,校企共同设计方案,结合岗位和职业资格要求,设计教学内容,让学生在工作中学习,充分利用企业真实环境,校企共同实施教学。同时我们充分利用老区的人文资源优势,将老区精神融入学生的德育工作之中,将老区文化、企业文化与校园文化融合,构成培养学生人文素养“双环境”,为全面提高学生综合素质创造了条件。学院充分利用专任教师和兼职教师(企业专业技术人员组成)来培养学生。努力提高专任教师“双师”素质,聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士执教,初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教,共同育人。实行毕业证书与职业资格证书相结合的“双证书”制度,实施对证施教、对岗施教,真正做到双证融通。推行“三双”工学结合人才培养模式,提高了房地产经营与估价专业的人才培养质量,学生职业素质和职业技能得到全面提升。
四、房地产经营与估价专业三双工学结合人才培养模式的实施路径选择
1.准确定位房地产经营与估价专业人才培养方向,明确培养目标和规格。构建高职教育的工学结合人才培养模式,应该以高职教育的培养目标为指向,以培养高素质技能型人才为根本任务,以适应社会需要和人的发展需要为目标、以培养高素质和技术应用能力为主线设计学生的知识、能力、素质结构和专业人才培养方案,在人才培养中始终坚持培养目标与培养模式的统一。在专业人才培养方案制定中,有学校专业教师和房地产中介服务企业专业技术人员组成团队,以企业人员为主,开展专题调研。在专题调研的基础上共同进行岗位能力分解,明确房地产经营与估价专业对应的岗位和岗位群,对应的基本岗位能力,岗位核心能力,从而科学界定人才培养目标和培养方向。
针对房地产行业的岗位需求,学生未来的就业岗位是房地产售楼员、产权人、房地产经纪协理、房地产估价员、房地产市调员、房地产策划员等,我们认为该专业的培养目标是掌握建筑工程基础知识和房地产经营、策划、经纪与估价的基本理论和方法,具有房地产市场调研、营销、经纪、估价、策划等基本技能,能从事土地估价、房地产估价、房地产策划与咨询、房地产经纪、产权登记等高素质技能型房地产专业人才。
人才培养规格为:(1)知识结构要求:一是掌握实用英语基础知识;二是掌握计算机应用基础知识;三是掌握房地产投资分析、规划设计、估价相关知识,经纪、营销与策划、金融、物业管理等基本知识;四是熟悉房地产开发经营与管理、物业管理等方面的法律、法规、政策等;五是熟悉房地产估价的理论与方法;土地估价的理论与方法;资产评估中的土地、房地产评估的理论与方法。(2)能力结构要求:一是具有较强的市场调查研究、市场分析能力;二是具有较强的表达能力和独立获取知识、信息和处理信息的能力;三是具有良好交流和沟通能力及一定组织协调能力;四是具有房地产项目前期、营销、物业管理策划能力;五是具有房地产销售、签约等能力;六是具有现场查看、业务洽谈等处理事务的能力;七是具有起草房地产估价报告、可研报告的能力;八是能熟练使用计算机办公软件和相关办公设备。(3)素质结构要求:一是具有良好的思想品德、行为规范和职业道德;二是具有良好的人文素养和身体、心理素质;三是具有勇于创新、艰苦创业、爱岗敬业的精神;四是具有一定团队协作精神;五是具有较强的继续学习能力和创业创新能力。
2.构建工学结合,基于房地产中介服务工作过程系统化的课程体系。积极与行业企业合作开发课程,根据房地产中介服务行业技术领域和职业岗位(群)的任职要求,参照职业资格标准,从职业分析入手进行职业描述,对房地产职业岗位(群)的职责和任务加以界定,然后对其典型工作任务进行分析,确认完成该具体工作任务应掌握的技能和应具备的能力,分析、归纳、总结形成不同的行动领域,再经过科学的分析和教学过程开发,实现行动领域到学习领域(课程)的转化,构成专业课程体系,使课程体系更加贴近工作实际和职业成长规律。在工作任务和行动过程背景下,开发以企业工作过程为学习领域(课程)设计基础的教学内容,将学习领域(课程)中的目标和内容,进行教学论和方法论的转换,构成学习领域(课程)内的小型主题学习单元,设计出学习领域(课程)的学习情境,实现学习领域(课程)的系统化和具体化。我们构建了基于房地产中介服务工作过程的学习领域课程体系。
3.实施教学做合一的教学模式。我们以提高教学质量为目的,改革传统的教学模式,大力推行以行动导向为核心理念的教学模式。目前房地产经营与估价专业结合本专业特点,采用了任务驱动、工学交替、项目导向、顶岗实习等多种工学结合的教学模式。坚持行动导向,教学做合一,在做中学,在做中教,取得了实效。在教学做合一的基础上,探索具有专业特色的一体化教学法如“案例教学法”、“项目教学法”等,突出学生在教学活动中的中心地位,通过学习任务与工作任务一致、学习环境与工作环境一致、学习过程与工作过程一致,采用“资讯、决策、计划、实施、检查、评价”为主的六步教学法,建立起学习与工作的直接联系,提高学生的职业素质和能力。如《房地产估价》课程的教学我们就是与估价企业合作,把真实的估价项目引入课堂或我们专业教师带领学生走出去完成企业承接的估价业务。
4.打造具有双师素质、结构合理的专业教学团队。我们与行业企业合作,聘用行业企业的房地产策划师、估价师、经纪人担任专业的兼职教师,同时让校内的专业教师走出去,在企业实践锻炼提高实践能力,而且取得房地产估价师、策划师、经纪人执业资格证,打造出具有双师素质、结构合理的专业教学团队。校内专业教师应积极开展科研、生产工作,促进课程教学改革。教师在努力搞好教学的同时,不断改善自身的知识结构和能力结构,承担纵向或横向科研项目,从事房地产策划、估价等项目,不断积累实践经验,激励教师增强科研和实操能力;兼职教师加强教育学、教育心理学等理论修养,使专业教学团队的教师真正具备“双师型”教师素质,能以和蔼可亲的教学态度,激发学生的学习热情,引导学生积极进取,使教和学有机地结合起来,真正做到既“教书”又“育人”,以促进教学质量的进一步提高。
5.建立具有生产性的校内实训基地和具有教学功能的校外实训基地。我们在校内建立估价、策划实训室,建设了可以共享查询的教学案例资源库,在校内可以完成企业承接的策划、估价业务。与房地产策划、估价、经纪企业建立产学合作教育基地,部分学习情境的学习在企业进行。校内专业教师和学生为企业服务,培训企业员工;企业的房地产策划师、估价师、经纪人指导学生操作,实现人力资源共享和双赢共进。
6.结合行业企业评价标准,建立完善的学习质量评价体系。我们成立由学校专业教师和企业专业技术人员组成的联合教研室,根据企业职业岗位能力要求,制订课程标准,将企业评价引入教学评价中,对学生在企业的实习实训环节,实施员工式管理,探索学生实训与顶岗实习的新模式,负责专任教师到企业进行顶岗实践活动,以培养教师的“双师”素质,同时对企业员工培训制定相应的培训计划。我们引进房地产行业企业对工作质量的评价标准,建立了由企业估价师、策划师、经纪人和校内专业教师组成考核小组,对学生的工作态度、技术能力、作业质量等进行评价,形成比较完善以过程考核为主的质量评价体系。
五、结束语
以工学结合人才培养模式改革带动专业建设并引领课程改革,是国家示范性高职院校建设的重要内容。由于各地经济发展水平和房地产中介服务行业发展现状及各自院校的教学资源的地域性和差异性,探索符合各自院校房地产经营与估价专业人才培养规律的工学结合人才培养模式任重道远,需要我们在不断深化的专业教育教学改革中深入实践,相互交流,共同提高。
注:[本文系湖北省教育科学“十一五”规划2007年度研究项目“房地产经营与估价专业人才培养模式创新研究与实践”课题的阶段性研究成果(项目编号:2007B168)]
参考文献:
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房地产行业可研报告范文4
关键词:动态成本控制；优化设定控制；成本预测；成本分解
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
实施全过程动态成本管理背景
市场政策环境对成本的压力
房地产行业在我国近十多年来得到快速发展，同时随着房地产业的逐渐规范，房地产业的暴力时代早已不复存在，尤其在面对全球金融危机，国家实现宏观调控过程中，房地产行业屡屡被推向风口浪尖，面对政策调控、银根紧缩、市场观望、资金紧张等一系列问题的困扰，加强全过程动态成本管理，打造成本领先型企业，成为提升企业综合竞争力的重要内容。
（二）周边项目对成本的影响
我项目所处区域地处国奥大区域之中，为新兴高端大型居住板块，2009-2011年陆续开工建设，2012年年底-2013年各项目陆续交付使用。每个项目都独具特色，全面体现了该地块的高品质，2012年后这个区域呈现出完全不同于北苑居住板块的一种高端、品质的生活感受，我们项目身处该地块，即共享到区域内整体品质的优势，也为自身产品如何在强手如林中脱颖而出而忧虑。尤其是以上项目推盘时间较早，先行赢得了市场与客户，其中有的楼盘为获得资金采取了低价推盘等方式，令我们不得不深入研究项目的性价比。
综上所述：为了打造本项目在该地块中的独特风格，保证项目日后的销售，我们必须在项目的档次定位、整体风格、户型设计等方面有所突破，该项目既要在产品形式上突出以保证股份公司作为上市公司的良好社会形象，又要克服成本以及资金的压力以保证项目的整体收益。因此实施全过程动态成本控制是应对市场大环境的变化以及股份系统微环境的调整所必须的。
二、全过程动态成本管理的主要内容
全过程动态管理首先它体现在一个字“全”上，它涵盖了项目从前期土地获取到销售入住等所发生费用的全部过程，它也体现了构成项目总成本的全部内容，同时它还要求了公司全员的参与与控制意识。其次体现在一个“动态控制”一词上，在项目实施的不同阶段，随时收集成本发生的实际值，关键是将过程中发生的成本变化能够及时、准确地反映，将其与目标成本预测值相比较，监控成本变化情况，一旦发现成本偏离，找出具体原因并能够采取相应措施。为保证成本目标的受控，我公司进行了以下部署：
建立全过程动态成本管理模型
根据项目成本的归类，对项目的总成本进行了分类，具体划分了7大类近百项详细的分类，第一类为土地费用，包含土地出让金、补交地价款、契税、土地使用税；第二类为前期工程费，包括可行性研究、各类评估、三通一平费用、勘察设计费、钉桩放线、物探、规划测量、招投标管理费、施工图审查费、竣工验线、测绘、工程监理等相关费用；第三类为建安工程费，包括建安费和基础设施建设费，建安费为施工总承包合同价、专业分包合同价、暂估价调价、洽商变更费用、可调材料价差；基础设施费为小市政费用（给水、雨水、污水、燃气、热力、电力、电信、中水、消防）、变配电室、小区低压电缆、园林景观、锅炉房、调压站、密闭清洁站等费用；第四类为不可预见费用；第五类为项目管理费；第六类为销售费用，包括销售费及样板间打造、广告推广等费用；第七类为财务费用。上述费用涵盖了项目开发过程中的全部费用。
（二）总成本全过程的设置
成本管理是系统化的一项工作，公司成本管理的业务流程采用分阶段主控的方式，大体分为五个阶段，设计阶段、施工图阶段、施工阶段、销售阶段和结算阶段，各阶段成本控制的要点及主控部门如下：
设计阶段
设计阶段的成本控制主控部门为策划设计部；
策划设计部要求设计院提供设计概算。
经营部根据设计概算的各项指标情况，同原估算成本比较出具动态成本分析报告，提交成本管理委员会。
招标阶段
施工图阶段的成本控制主控部门为经营部；
施工图阶段需提供详细的施工预算。
经营部根据施工图预算的各项指标情况，同原估算成本比较出具动态成本分析报告，提交成本管理委员会
施工阶段
施工阶段主要控制点为设计变更、工程洽商(含现场签证)以及主材调价；
设计变更、工程洽商的主控部门为工程部，工程部对设计变更、工程洽商的内容现场签证控制，根据公司的洽商变更管理程序，审批确认；
材料调价的主控部门为经营部，经营部根据合同约定以及主材的认价及时完成材料调价；
经营部随时整理已经确认的设计变更、工程洽商费用；暂估价调价；可调材料调价，在过程中将项目已经发生的成本变化如实反映在成本报表中，出具动态分析报告，提交成本管理委员会。
销售阶段
销售阶段各项费用的主控部门为销售部，销售部全面控制销售方面的成本；
销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售道具、样板间、销售提成及销售有关的其他费用。
结算阶段
根据项目的竣工验收资料、经认可的竣工图纸、施工合同文件、施工过程中所发生的所有设计变更、工程洽商、现场签证、工程指令等经营部进行工程结算审核工作；
同施工单位进行结算，出具结算单；
经营部编制整体项目工程造价分析评估报告。
(三)建立全过程动态成本管理的组织模式及流程
公司成立全过程动态成本管理委员会，组长为公司董事长、总经理，副组长为三总师及副总，成员为公司各部室的部长。公司经营部是成本管理的组织协调部门。具体工作流程为：
1）目标管理
目标成本管理首先要制定成本目标，在项目运作之初，我们就将目标成本进行详细的分解，成本控制分解具体为：
财务部为公司财务费用的主控部门。
前期开发部为环境评估费、可研及节能评估费、交通评估费等同前期开发部相关的费用的主控部门。
策划设计部为工程勘察设计费、施工图审查费的主控。
经营部是建安工程费的主控部门。
综合管理部为公司管理费用的主控部门。
销售部为销售费用的主控部门。
2）科学、合理制定总成本目标
由于建安工程费所占比重比较大，而且涵盖项目运作整个建设过程，特别是各个专业分包及重要材料设备同项目的整体定位、日后的销售息息相关，不同技术要求、产品档次定位对应的成本大不相同，因此公司将经营部作为总成本动态管理的组织协调部门。
为了保证目标成本制定的科学、合理，在项目建设初期建立总成本模型，公司将对建安工程中的专业分包、材料设备的产品研发工作落实到各责任部门，对于目标成本的确定本着谁主控谁负责的原则，各部门根据各自对产品的具体要求、档次定位，合理地确定了各个专业分包及材料设备的目标成本，制定了公司总成本计划，编制成本目标以及控制措施，初步形成公司的项目总成本。
动态控制
按照工程项目不同阶段的成本控制分解，各个主控部门将当月发生的上述费用支出情况与当月28日前转给经营部，经营部根据各项费用支出情况适时出具动态成本分析表，对超成本控制指标进行重点审查，汇总分析超标原因并及时向成本管理委员会汇报，为领导决策提供依据。管理委员会依据各责任部门过程控制的数据决定对总成本进行更新以及未发生成本进行必要的调整以形成新的项目总成本指标。
（四）全过程动态成本管理的控制要点
全过程动态成本管理的核心工作是在过程中将项目发生的成本夯实，加强项目运作过程中的资金管理，建立完善的财务管理制度，采取行之有效的管控措施，确保企业资金的优化配置，降低资金成本和财务风险。
以销售环节为例，通过优化销售流程、节约人力资源成本、创新广告推广模式和制定精准营销策略，加大市场研究力度。加强营销环节各个细节成本控制，如销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售道具、样板间及销售有关的其他费用等，有效控制销售推广费用和销售费用。
让成本在动态中随时掌控，这就需要各个职能部门要将过程中发生的成本如实反映，并以具体数据的形式全面反馈，过程中发生的合同及时签订，及时将合同签订情况及合同款支付情况传递给经营部备案，计入动态成本。
总成本中除已发生的土地及融资费用外，最大项即为工程建安费用，建安工程项目施工周期长，成本项目组成复杂，成本变化因素多且不可控，涉及数据量大，且计算多，各项费用统计比较繁琐，不利于查询、对比、分析、核算，一般核算严重滞后，无法在过程中掌握实际成本。针对上述情况，本项目建安工程费中除洽商变更费用、可调材料价差外其余费用都通过招标竞价的方式控制成本的合理确定，确定价格后及时反映在动态成本报表中，及时同目标成本分析比较。下面我重点阐述一下建安工程费中在施工过程中不确定性以及控制难度最大的洽商变更费用和可调材料价差调整在本项目的实施情况：
在施工总承包合同制定之初，我们就明确了可调材料价差调整的原则，按照每月的工程实际形象进度，结合当月的造价信息进行价差调整。为了保证可调材料价格调整的准确、有效，我们制定了详细的工程计量流程，并且重视工程的形象进度，首先由监理公司专业工程师及总监签字盖章确认形象进度、工程部各个专业人员审核形象进度的同时要求造价咨询公司和经营部有专人到现场详细的验工，分栋号分标段出具详细的形象进度，有效地保证了可调材料价差调整如实反映了工程的实际情况。每月在完成工程计量的同时，同施工单位核对确认当月的可调材料价差调整。
对于暂估价材料调价，制定了切实可行的具体时间表，按照各项工作要求，及时、准确地完成每项暂估价调价工作，并及时将各项调价情况如实反映在动态成本报表中，确保过程中如有成本变化在过程中动态调整。
建设项目开发周期比较长，项目实施过程中会发生各种情况导致工程洽商、变更的发生，由于洽商、变更的不确定性也就导致了影响项目成本变化的不确定性，一般对建安成本的影响在6%~20%不等，如果以10个亿的建安成本粗算，影响造价会高达上亿元，在项目运作过程中随时确认此部分费用，将对公司领导的各项工作决策起到关键作用。在项目建设过程中，本项目严格按照审批程序有效控制变更洽商的发生，同时对于施工过程中必须发生的变更洽商采取“及时审批、及时签认、及时审核和及时确认”的原则，即过程中发生的洽商变更工程部及时签订工程洽商、变更，签订后随时将洽商变更转给经营部。我们收到每份洽商后计划洽商预算编制完成时间及审核确认时间，将洽商变更及时间计划发给咨询单位和部门具体编制人员，咨询公司专业人员和部门预算人员同时编制完成洽商预算，咨询单位与部门预算人员同时同施工单位核对并确认洽商预算费用，审批完毕同施工单位签字确认，这样确保了洽商审核工作的及时性、准确性和有效性。同时将具体的洽商与月度付款相结合，一方面也增强了施工单位核对洽商变更的积极性。与成本跟踪有效的结合，成本报表中如实的分析发生价格变化的原因，做到洽商审核短期过程中截止，促进工程成本有效降低。
实施全过程动态成本控制的效果
2012年是房地产市场变化较大的一年，面对市场的打压与北京住房刚需的矛盾以及企业资金的压力，大部分企业都在以价格换回款以保证企业生存，尤其是房地产上市公司，一方面我们在确保母公司回款以正常经营的前提下又要保证自身项目的盈利目标，在市场售价的调整上我们必须实时掌握项目总成本目标才能做出科学的决策。尤其是产品品质、销售成本、售价等相互之间的联动是企业必须认真研究和分析的，全过程动态成本数据给了领导科学决策提供了有力的依据。
全过程动态成本控制委员会通过定期的获取总成本数据以及调整事项说明，能够随时掌握公司中影响成本变动的事项，能够促使领导们更加关注市场关注自身影响公司成本的管理内容，令整个公司的运营体系受控。
房地产行业可研报告范文5
鄂尔多斯，一片千百年来生产落后、贫瘠至极的土地，似乎在新世纪之初，焕发出了新的光彩。随着国家西部大开发第二阶段的大步推进，以及众多优惠扶持政策的出台，人们才开始逐渐注意到这片土地的改变。
鄂尔多斯坐拥众多的优势，在资源贵如油的时代其天资正在被挖掘。“羊煤土气好风光”为其成功攫获了滚滚财富，似乎在一夜间，鄂尔多斯成了富人的集聚地。庞大的现金流为高利贷行业带来繁荣的同时，也成为政府的心患，投资者眼中的猎物。在这块还未开发的净土上，政府正大张旗鼓地引入资本投资概念，风投们正准备大干一场，“LP之都”似乎是眼下最符合这一城市的称呼。
LP之都的梦想
作为内蒙古地区著名的黄金铁三角之一，鄂尔多斯近年来在全国名声远播。2010年，鄂尔多斯年生产总值达2643亿元，总人口却不到200万，这相当于其人均GDP已经超过2万美元，超越香港成为全国第一。有报告称鄂尔多斯的亿万富豪高达7000多个。然而在国人对此还未置信时，鄂尔多斯却已经滑进了另一个钱生钱的快车道―高利贷。“我从来不炒股，放贷年息超过20%，稳赚不赔，比干什么都强。”一位当地放贷中介机构负责人毫不避讳地表示。
在鄂尔多斯，几乎一半以上的城镇居民都有放贷的经历。注册资金量小、门槛低的小额贷款公司、典当行、投资担保公司遍布街头巷尾。初步统计，其民间放贷资金至少在2000亿元以上。尽管与温州89%以上的人口比例有悬殊，但今日的鄂尔多斯与多年前的温州确实相似。温州放贷历史长达30年，是当地众多企业的一个重要的融资渠道。其主要特征是民营经济占市场主导，方式是长期借贷，借方有固定的点或固定的人，放贷就和到银行存款一样，随时存、随时取。
相比而言，民间借贷历史相对短的鄂尔多斯模式主要依靠熟人关系，或资金提供者直接贷给民营企业，或是贷款中介机构以自有资金直接贷给需求者，而这些资金如何使用不得而知。由于鄂尔多斯正处于建设发展中，其资金最后多流向房地产和煤炭行业，房地产行业在当地已经是高危的泡沫产业，一旦崩盘，大量的资金借款将血本无归。还未建立稳当的信任机制将加剧高利贷借贷风险和社会的不稳定因素。
今年以来，温州倒会案件频发，先后有10多位放贷老板潜逃，这在信用保障良好的温州如此，鄂尔多斯将会怎样，这给该市领导敲响了警钟。自2009年石小红非法吸收公众存款7亿余元案后，鄂尔多斯市今年又爆出第二大额涉高利贷案―祁有庆案。频发的非法吸收公众资金案件使政府认识到：如何疏导和管理日益庞大的民间资本，推进其阳光化生存，为其寻找一个合法的通道已经不再只是一个地区的社会稳定问题了。
建设LP之都，将资金集中进行投资似乎或许是不错的选择。近年来，国家鼓励政府以引导基金的形式带动社会资本共同投资当地企业，既提高了财政资金的杠杆化程度，又能促进企业转型升级、解决企业融资难问题，鄂尔多斯政府也认同此做法。其资金优势自不必说，当地众多的能源、矿产、风能、光伏企业是投资家们的优质选择。
打造LP之都
建设LP之都，首先要解放当地人的观念，让其认识到这种新型投资方式能带来实实在在的收益。据了解，今年内，私募股权投资讲座在鄂尔多斯当地频频亮相，但想要让大家接受这一新潮的投资方式似乎不是一夜之间可以完成的。
今年7月在康巴什国际会展中心举办的PE讲座就是一个小的缩影。偌大的会场没能坐满，吸引了不到一半的人，而去听讲座的大多是当地企业家或放贷者。一位来自包头的小煤矿老板认为，虽然PE投资想法很好，但让自己做LP，似乎还太早。也有担保中介机构人士表示：“GP、LP太难懂，投资风险也高，不如自己放贷来的放心。”一位矿老板也表示：“希望找几个熟人，大家共同成立一支基金，风险共担，一起投资搞房产、发展旅游。”这在当地是较为常见的方式，但其想法似乎偏离PE投资的方向。
已经入驻该地区的投资机构如深创投、德丰杰等投资公司无形中担任了培育LP市场的责任。在内蒙古投资大中矿业的浙商创投创始合伙人华晔宇表示：“通过矿产资源出口创外汇积累起来财富的人将会考虑未来几年内如何让钱生钱，因为资源开采总有耗竭的一天。但他们对股权投资观念的接受需要一段时间。PE投资，早期可以作为资产配置的一种，作为当前以矿、地产和民间借贷等资产配置方式的一种补充。”英联创投一位项目经理则直接表示：“鄂尔多斯有LP之都的资格，其特点是多资金，少项目，更少专业的GP管理团队，所以目前适合做LP之都。”
另外，建设LP之都需要相关的政策优惠。鄂尔多斯副市长李国俭曾就吸引PE落户，提出了核心竞争力的“三要素”，包括提供政府的保姆式服务、国内最优惠税收政策及最优化的“有形”平台。但浙商创投华晔宇在接受采访时表示：“各地区为了吸引外资，都有相关的优惠政策出台，内蒙古地区的政策洼地效应并不明显。吸引PE落户需要相关的税收、奖励等政策，政府的措施需给力才行。”
建设LP之都需要相关的产业升级。长期以来，鄂尔多斯第一和第二产业发达，第三产业比重低于30%，比例及其不合理。在鄂尔多斯，不缺富豪和豪车，但服务业、消费业却处于原始阶段。大量的放贷资本被用于投资房地产和煤矿等高收益行业，而个体经济、小商户等发展又相当缓慢，导致服务业整体水平不高。“开着路虎去放羊”是对其城市形象的最佳比喻。金融办一位负责人表示：“投资领域的过分集中排斥了其他产业的发展，如果长期下去，产业链条过分单一，将不利于地区的可持续发展。”此外，鄂尔多斯的金融环境也需要建设，长期以来，由于民间放贷发达，国有的四大银行发放贷款额有限，导致其金融发展几乎处于原地水平，金融环境与当地GDP的增长不同步，需尽快提高。
尽管如此，LP之都应该是有可能实现的是大多数投资者的看法。深创投京津及华北地区总经理刘纲就曾表示：“目前的人民币基金，LP是一个薄弱的环节。鄂尔多斯可以发挥政府引导基金的作用，把民间资本引入到专业团队管理的FOF中去，把钱投给国内优秀的GP。”据清科集团统计，去年国内的创投基金，募集的人民币总规模是300多亿元，如果鄂尔多斯的LP们一年能出资30亿元，那就占总规模的十分之一，将对创投基金的GP们有极大的发言权。
LP之都只是开始
而鄂尔多斯政府的LP之都计划似乎只是故事的开始。中国国内第一批富裕起来的是靠房地产起家的，第二批富起来的是靠卖资源起家的，如今天的鄂尔多斯，第三批富起来的将是靠金融的市场化运作富裕起来的，包括民间金融的正规化，鄂尔多斯希望将来可以依靠此保持长期富裕，鄂尔多斯的PE之都梦想正在筹划之中。也有专家尝试解构鄂尔多斯的金融政策，认为其第一步是希望建成LP之都，吸引众多PE上门注册，降低民资集中于借贷市场的风险；第二步是吸引人才落地，再加之其优惠政策和项目资源，逐渐成为西部的投资圣地；第三步是建设符合自身发展水平的金融环境及体系，成为“民间金融中心，打造中国基层金融的鄂尔多斯模式。”
