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房地产行业研究报告范文1
关键词 房地产 宏观调控 现状
一、回顾房地产宏观调控政策
房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我国对房地产进行了重要宏观调控。1993年～1996年我国房地产行业第一次出现过热的现象，主要体现在我国的沿海城市（海南等），为了抑制房地产行业的泡沫经济，国家出台了“国16条”。1998年～2002年在此期间爆发金融危机，我国的经济出现萎缩现象，房地产行业也进入了低靡。为此，国家出台了“23号”文件，文件指出必须刺激消费，拉动内需。2003年～2005年我国房地产行业再次出现过热现象，由于土地使用权必须实施相关的方式取得，导致房价大幅度攀升。为此国家出台了“121号”文件和“18号”文件。2005年～2007年房地产行业依旧保持上扬趋势，主要以我国沿海城市为主，价格不断攀升，为此国家出台“国八条”“国六条”等相关文件。2008年～2010年房地产行业开始走向泡沫，短短三年中，房地产行业从低靡走向高饱和状态，房价依旧继续攀升，为此国家出台“国十条”等相关政策。最新的调控政策无非是同志在十报告中表述，必须建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。
二、中国房地产行业政策现状
1、第二套房贷
第二套房贷的政策比第一套房贷在审查、放贷环节严格许多，目的在于限制一部分群体通过炒房影响房价的正常状态，与此同时，第二套房贷的政策也影响了居民的购房需求及成本等方面的控制。
2、存款准备金利率
存款准备金利率的调整是国家为了控制房地产行业泡沫经济的手段之一，我国从2006年以来，存款准备金利率的调整不下十次，光2011年上半年就调整了6次，目的在于控制相关金融体系，存款准备金利率的调整不仅影响是对房地产行业而言，认识对整个金融体系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是国家在2008年年底正式出台，保障房政策主要是为了住房困难家庭解决住房问题，同时还开展了棚户区住房改造计划。保障房政策的出台影响了国家房地产行业，对房地产行业是一个不小的冲击，冲击来源于中小收入群体对购房的需求。
4、限购政策
限购政策是国家在2010年4月份出台，先后对51个城市做出相关政策要求，主要是对当地居民采取“限二禁三”，对非当地居民采取“限一禁二”。此政策一经出台对已经摇摇欲坠的房地产行业来说是一个不小的打击，不过对于国家出台的任何政策我们都分析有两面性，再次控制房地产行业的泡沫经济。
三、中国房地产业发展存在的问题
1、房地产市场还不够稳定
房地产市场还不够稳定主要体现在城市区域的划分（一级城市、二级城市、三级城市等），一级城市房地产市场活跃度相对稳定，同时，二手房交易也相对稳定，对于二级城市、三级城市来说房地产市场在结构制度上有所欠缺，与此相连的二手房交易体系也不够健全。
2、房地产市场客户量不稳定
目前，房地产市场客户量的不稳定体现在二级、三级城市。一级城市的房地产供应量已经达到饱和，房地产商纷纷涌入二级、三级城市，却造成了有房无客户的现状，有研究报告显示，只要拥有手机的人每天至少可以接3～4个房地产开发商发来的销售短信，或接到相关的销售电话，盲目开发却给开发商带来风险。与此同时，给开发商带来的风险也影响着相关连带市场。
3、房地产市场开发商的能力大小
据统计，我市具有房地产开发商资格的企业就有500家以上，虽然有500家以上但是实力却不等，与国家的开发商企业实力相比还是有很大的差距，从我市房地产开发商来看实力就有所不等，比如：香港豪德、中航、时间控股等都是我国有名的开发商。
4、房价过高
房价过高是影响居民购房的关键之一，与此同时，居民的购买力也决定房地产行业的兴衰。目前现状来看，我国居民的购房能力始终低于房地产发展的速度。
四、改善房地产行业现状的建议
房地产行业是我国经济迅速发展不可或缺的产业之一，房地产行业的兴衰直接影响我国经济的发展，房地产行业的发展能加快城市发展的进程。这里需要注意的是如何调控房地产行业的现行状况和如何控制泡沫地产。房地产行业经久不衰，但是需要国家的相关政策保障以及居民购买力的支持。
（作者单位：江西应用技术职业学院工商管理系）
参考文献：
[1]熊婕（导师：吴中宇） .我国低收入群体住房政策研究[D]. 华中科技大学硕士论文， 2006-10-01.
[2]张勇（导师：朱玲怡） .对构建武汉市城镇居民住房社会保障制度的探讨[D]. 华中科技大学硕士论文，2004-04-01.
[3]褚超孚（导师：贾生华）.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[D].浙江大学博士论文，2005-06-01.
[4]祝亚辉（导师：傅鸿源） .城市社会弱势群体居住问题研究[D].重庆大学硕士论文，2004-05-10.
[5]陈茁（导师：朱霞）.中外住房保障制度比较研究[D].华中科技大学硕士论文， 2008-06-01.
房地产行业研究报告范文2
中海．万科领先行业发展
2009中国房地产行业领导公司品牌中，中海地产和万科凭借良好的销售市场与资本市场溢价表现，品牌价值率先突破百亿，分别达到119.85亿元和119.55亿元，并且连续4年领先行业发展，牢牢占据行业领导公司品牌位置。
保利地产品牌价值显著增长
保利地产近年来的发展非常迅猛，良好的销售业绩拉动了保利地产品牌价值的快速提升，2009年其品牌价值同比增长了近50％，显著领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌。
区域ToP10品牌企业优势显现
除华东、华南，华北、中西部等区域外，北京、广东、江苏、浙江等省市也涌现出一批优秀企业，继续专注于地区发展的省市品牌房企也得以不断壮大，除方圆，合正集团，莱茵达、绿都、禹洲等企业品牌价值继续提升外，京汉置业，保亿置业、佳源房产等企业也凭借在当地市场影响力和良好的经营业绩，成为2009中国省市房地产品牌。
专业领先品牌各具特色
随着企业品牌管理能力的持续提升，中国房地产企业将业务模式、产品定位、技术创新、规划设计等方面优势和产品有效地融合，在更多、更新的专业领域打造出独有的品牌特质，形成了细分领域的专业领先品牌。
北辰实业、沿海绿色家园、卓越集团、颐景园、宝龙、融创中国、上海城开、福星惠誉、星耀集团凭借各自在产品特色、运营模式等方面的优势继续荣膺2009专业领先品牌，隆鑫地产、开元两家企业分别凭借着在集成服务、酒店地产等专业领域的优异表现，也跻身2009专业领先品牌的行列。
房地产行业研究报告范文3
针对外界把房地产业归于中国经济“部分过热倾向”领域之一的说法，渣打银行东亚区总经济师郭国全4月20日接受本报记者专访时强调，“中国房地产行业并未出现整体过热，而趋于上升势头的投资性购房也未必会影响市场出现所谓的‘泡沫’。”
郭国全解释，“所谓‘泡沫’，极大程度上是投资者的一种心理恐慌，中国经济已呈多行业发展，单纯一个房地产市场的走势，绝对不可能影响中国经济大局。”
记者注意到，在央行最新的一期研究报告中，并未把房地产业列入“投资过热行业”名单。有观察家认为，从全国范围来看，中国房地产市场未出现“整体过热”。而某些城市可能出现的“局部过热”现象，也不足以对中国的GDP增长或宏观经济发展造成负面影响。
根据渣打银行研究报告：上海房价在1994年至1995年期间出现下滑，随后又在1998年至1999年期间跌入“谷底”，而从1999年至今，上海房价又明显处于上升趋势。
郭国全分析，对照上海这些年的GDP增长来看，无论房价处于高位还是低位，上海的GDP增幅丝毫未受影响，始终在向两位数增幅迈进。而考察中国其他省市地区，GDP增幅和房价变化也未发现有明显关联。郭国全还特别谈到，目前，香港地产商投资内地市场，涉及的区域范围相当大，而非仅仅落脚于京沪等大城市。这种全局性投资，在很大程度上降低了内地楼市出现“整体过热”的可能性。因为，内地大中城市发展水平不同，目前尚无法得出一个全国房地产市场的前景预测。
房地产行业研究报告范文4
东经116°23′17″，北纬39°54′27″――北京，金融海啸的大后方。银行家、经济学家、分析师和操盘手齐聚一堂，为我们揭示美国次贷危机“蝴蝶效应”之下的中国经济和资本市场现状。
根据国家统计局公布数据显示，我国2008年第三季度GDP增长速度为9％。中国经济增长放缓的事实使人们更关注金融风暴对中国实体经济的影响究竟会有多大，持续多久?瑞银证券首席中国经济学家汪涛向我们阐述了金融风暴下的中国发展之路。
放缓并不“硬着路”
“美国金融风暴对中国的直接影响并不是很大。中国金融机构持有外国不良资产的数目相对较少。”汪涛分析到，在金融风暴中，国际资本会在国际间，特别是新兴经济体间频繁进出，从而引起该国家信贷波动。而中国处于资本净流入，并且实行资本管制，直接影响不大。金融风暴之于中国，主要是间接影响。
次贷引发美国金融体系动荡、实体经济发展衰退，连带影响世界范围内的经济发展下滑，中国实体经济亦未能幸免，但尚未急刹车。汪涛表示，在全球经济放缓且三大经济体内需萎缩的前提下，2008年中国出口增长并未出现“崩溃”的状况。根据汪涛的研究报告《全球衰退背景下中国经济增长有多快?》显示，在未来几个季度，中国出口增长将急剧放缓，美国经济将进入更深的衰退期，而欧盟等新兴经济体预计也会放缓。“我们预计，中国出口的名义以及实际增速在明年将出现个位数增长。”汪涛表示。
作为已经进入行业“冬天”的房地产业，也是中国在这段时期内经济增长的第二大软肋。根据研究报告显示，房地产投资是总投资中仅次于制造业的第二大部分。2007年，其对GDP的贡献约为7％，这还没有算入其与上游重工业的联系。受2007年宏观调控影响，出现了销售持续下滑、房价回调的状况，但是2008年上半年的房地产投资仍表现强劲。进入下半年后，预计投资将放缓。
面对房地产行业急剧放缓的预期，汪涛在其报告中表示，中国的住宅市场尚未存在严重的供给过剩。并预计住宅建设会在2009年的中期企稳并反弹。根据瑞银报告显示，虽然部分城市和部分类别的房价涨势迅猛，但全国过去几年内的城镇居民平均收入的增长速度要快于新建商品房的均价。虽然中国房屋建设的速度很快，但迄今为止其总库存相对于销售一直呈现下降态势。中国中高收入领域城镇居民对房屋的需求仍十分巨大。在过去一段时间内，房地产市场虽然保持了繁荣，但并未出现银行向房地产行业贷款过度扩张的情况。房地产行业贷款(包括按揭)不到银行贷款的20％。
政策调整空间充足
在实体经济增长放缓的大背景下，“中国政府仍有充足的政策空间。”汪涛表示，中国拥有充足的财政资源。中国在2007年为财政盈余，2008年的预算也是盈余，政府负债占GDP的比重尚不到20％。政府已经开始了应对的财政政策，如以税收改革的方式调整财政政策，提高出口退税等；而同时，政府也在提高公共开支和基础设施建设投资，最近的国务院常务会议提出，扩大对国内的投资力度，增加能源投资和对农民的补贴。
汪涛认为，货币政策至少和财政政策一样重要。“降息、降率的决定发出了货币政策放松的‘信号’。”但她不认为利率和存款准备金率是银行放贷的硬约束，所以现在的多项决定对汪涛来说只是一种“信号”。“政府却没有放开最关键的‘信贷额度’，所以中国的财政、货币政策都还有一定的空间。”除此之外，汪涛提到，在结构性政策上，政府正在大力推动农村改革。但这项政策在中期范围内体现较大其作用，在短期不能指望完全一次拉动内需。
房地产行业研究报告范文5
关键词：房地产；项目开发；成本管理；措施
1引言
但随着时代的发展，房地产以及逐渐进行转型，向更加规范化的方向转变，因此房地产开发企业想要提高自身的竞争力，必须采取有效的措施提高自身的项目管理水平，进行项目开发成本的有效控制。然而目前我国房地产行业形势不容乐观，大多数企业在成本控制方面缺乏有效的管理机制，无法准确把握项目成本控制的关键点，导致房地产开发项目成本往往超支或失控，损失了企业的经济效益。所以，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身开发项目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理体系，提高企业整体竞争力。
2房地产开发项目成本管理概述
2.1房地产项目开发特点
房地产项目开发具有以下特点：开发投资规模大、周期长，房地产项目的开发程序复杂，包括土地获取、设计、招投标、施工、验收等多个环节，因此需要大量的人力、物力、财力资源，而且即使是一个小住宅区也需要3~4年的时间，大规模房地产建设需要将近10年或更长时间完成；高风险高收益，房地产开发效益和风险共存，竞争激烈，而且国内房地产需求相对较大，参与者越多，市场竞争越激烈，受到各种因素的影响，具有很大的不确定性，加上建设周期较长，企业需要承担很大风险；建设环节多，要求高，房地产开发是一个复杂、系统的工程，不仅满足消费者居民的需求，还涉及到众多其他行业，建设过程中出现的问题会引起一系列的后果，带来严重的影响，因此需要有高水平的风险、成本、质量管理的配合。
2.2房地产开发项目的成本管理原则
不同于传统的房地产开发项目的成本管理，当下房地产的成本管理不仅仅要考虑企业自身的内部因素，还需要从全局出发，兼顾其他方面的成本控制，实现整体利益的最大化。首先需要以人为本，全员参与，企业上下所有员工必须具有成本管理的意识，将成本控制贯穿实施在每一项工作中；其次，要形成健全的成本管理制度体系，结合相应的标准规范，落实每一项成本控制管理措施；再次，加强监督管理，使房地产项目成本管理落到实处；最后，着眼于大局，项目成本管理是一项长期、持续的工作，不能中断。
3提高房地产开发成本管理的措施
3.1加强房地产开发可行性研究
房地产项目可行性研究可以确保开发项目以最小的投资消耗获得最大投资效益，因此在进行项目可行性研究报告编写时，应充分考虑到实际情况，把握市场需求，全面收集整理各方面资料，做好前期的准备工作，使得报告内容充分反映项目开发的可行性。此外，房地产项目的开发规模、选址、建设条件、预期的收入以及今后的经营利润等内容都应列入房地产项目开发的可行性研究报告中，结合房地产企业自身的优势、不足以及承受能力，进行房地产开发的可行性研究，以确定房地产开发项目是否值得发展。
3.2构建健全的房地产开发成本管理体系
健全的房地产开发成本管理体系是以项目经理为核心的，包含项目开发、财务管理、材料管理、预算管理等多个职能部门的，对房地产开发项目的决策、设计、施工、竣工等环节进行全面管理的全员参与管理机制。通过对房地产开发项目实施情况的分析总结，明确其成本管理的方向，实现成本管理的良性循环发展。在这种机制中，项目经理应该按照部门职责，将具体的工作任务分配给各部门，为房地产开发项目的实施奠定基础。在房地产开发项目成本管理的施工阶段，要充分渗入成本管理制度，要加强相关人员的成本管理相关的培训，引进先进的房地产项目成本管理方法和流程，不断提高相关人员的成本管理意识，提高房地产开发项目成本管理的水平。
3.3强化房地产项目施工中的成本管理
房地产项目成本管理在施工阶段发挥着重要的作用，可以节约大量的人力、物力以及财力资源，建设不必要的浪费。对于房地产项目施工的成本管理，主要可以通过控制以下几个方面来实现：材料设备方面，相关部门应该严格按照标准进行施工材料的采购、验收，并制定专人进行管理，做好施工材料的出进登记情况，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪费严重、丢失、管理混乱的情况发生；项目设计变更方面，在房地产项目施工过程中，会由于一些原因导致施工方案和设计内容不符，存在变更，这种情况需要尽快处理，比如强化现场签证管理、加强变更的审核等，否则可能导致更大的损失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成为了项目的实际成本，如果出现问题，会给企业带来经济损失，因此需要以合同为依据，及时发现并且处理问题，对工程款支付的程序进行严格的审查，妥善保管相关的单据凭证等，避免不必要的纠纷。最重要的是成本管理要系统化，加强各个部门之间的积极配合。
4结语
综上所述，房地产开发项目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通过对资源的合理配置利用，时房地产项目建设工作顺利开展，进而获得良好的经济社会效益。因此，在进行房地产开发项目的成本管理中需要充分考虑项目涉及的众多环节，包含的众多影响因素，结合项目各种变更请求，制定切实可行的项目管理计划，进行项目成本的研究和分析，不断总结分析影响成本管理的原因，进而及时调整工作内容，试下房地产企业效益的最大化。
参考文献：
[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息,2010.
[2]蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制[J].广东科技,2011(14).
房地产行业研究报告范文6
［关键词］房地产中小企业融资市场
近几年，中国房地产行业发展迅速，大量的中小企业涌入房地产行业，给这个行业带来了勃勃生机，迅速的让房地产行业壮大起来，但是同时也带了大量的问题。近几年，国家开始着手整顿房地产行业，大量的规定和法律是向着房地产而来，因而对于已经进入了这个行业的中小企业来说，如何在这个投资周期长，投资金额大的行业中取得足够的资金维持生存，求的发展，是一个非常紧迫而且急需解决的问题，若一个企业不能很好的融资，那么就不能发展，就会在这竞争激烈的行业中被淘汰出去。
一、日益严峻的融资环境
（一）银行提高融资条件
2001年6月19日，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60％，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。
（二）政府加强商品房销售管理
2001年4月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。这样对中小房地产企业来说，自有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的中小房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。
（三）激烈的竞争环境
由于刚开始进入门槛的低，使得有大量的中小企业都进入了这个资金密集型产业，各个企业都大展神通，纷纷托关系，走路子，用尽各种办法，为自己取得更多的贷款资金。虽然房地产行业是一个利润空间比较大的行业，以前被称为是暴利行业，但是这几年政府的规范，市场的完善，这个行业已经不像人们想象中的那样，是个高额回报的行业了。它也只是一个能取的正常利润的行业而已。可这样，对于中小企业来说更是一个大的挑战，怎样才能在众多的企业中脱颖而出呢？怎样才能战胜对手，发展自己呢？由于大量企业互相竞争，使的融资榘道更为困难。
二、房地产融资市场体系不健全
2010年4月份以来，国房景气指数显示房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。
根据华创证券杨现领的介绍，房地产开发商的资金来源将更多地依赖定金和预收款。如果政府启动预付款专项账户管理的话，再加上在目前调控的背景下，商品房成交量若呈下滑趋势并伴随成交量的减少，那么“开发商下面的资金来源会更加地收缩。”
而浙江证券最新研究报告估计，未来2-3个月商品房成交将会反复和震荡，而其所公布的10月2日―10月8日的15个重点城市总成交套数和成家面积均环比下滑。从其公布数据显示，“银十”并未有一个良好开端。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
三、面对融资困境的房地产业的主要应对策略
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的
1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略
过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想――要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径
同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
3、房地产信托――以资金成本降低时间成本的新型融资方式
所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：
（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳。（2）股权式房地产信托计划。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。
4、其他的融资方式
除了上述的买壳上市、房地产信托的融资方式外，解决融资困境可以使用的办法还包括：发行企业债券、合作开发、回租融资、回买融资、租赁融资等多种方式；还有一种叫“前沿货币合约”的，是一种非常美国化的高比率房地产融资方式，即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式，与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。
