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商业地产行业分析报告范文1
8月16日，中国连锁经营协会与德勤会计师事务所共同了《中国连锁零售企业经营状况分析报告2011- 2012》。
中国连锁零售企业作为先进的零售经营模式，经过三十多年的高速发展，已成为中国经济的一个重要组成部分。中国连锁经营协会开展连锁百强排名以来，百强规模从2001年的1620亿到2011年的1.65万亿，十年间持续高速增长，翻了9倍多。然而，2011年下半年开始，特别是2012年以来，受国内外经济环境变化影响，连锁零售企业普遍出现明显的销售增长乏力甚至负增长现象，同时人工和房租等成本继续大幅上涨，企业利润空间不断被压缩，多家企业爆出盈利警告，开店速度明显减缓，资本市场也频频跳水。而另一方面，受物价上涨和对经济前景不确定性影响，消费者消费信心不足，消费意愿减弱，表现出各种业态的来客数减少。而与此同时，网络零售等新兴零售模式的快速发展和扩张，传统连锁零售企业的经营受到冲击。而由于早前经济刺激政策的影响，商业地产过度开发，缺乏有效的规划和监管，造成网点的不合理分布和恶性竞争，也一定程度上影响了企业的合理布局。
在宏观经济存在不确定性的背景下，中国连锁零售企业正面临前所未有的压力和挑战，客观上要求企业转变经营理念，寻求新的经营模式，进行业态创新，挖掘新的增长点。例如，百货业开始自采自营探索，寻求经营模式的转变；超市积极发展自有品牌；便利店延伸服务内容；家电专业店加速渠道下沉等。如何在经济整体呈现下行的趋势下实现增长，是中国连锁零售企业共同面临的问题。
中国连锁经营协会2012年初所进行的行业调查，共获得177家有效企业样本和150个典型店铺样本，同时走访大量企业，访谈企业高层，于2012年5月2011年中国连锁企业百强。结合中国连锁经营协会和德勤的行业研究观点，对过去一年中国零售业的整体环境和主要业态的经营状况和发展趋势进行分析和总结，双方联合此报告。
报告涵盖了下列问题。
中国连锁零售业近期政策变化及影响：
增值税改革利于零售企业税负优化；刷卡手续费率降低减少企业运营成本；新刺激消费政策出台拉动内需市；预付卡监管加强或将影响企业现金流；促销服务费管理力度加大以协调零供关系。
中国连锁零售企业目前存在的共性问题：
一、成本上升不可避免。2011年连锁零售企业人工费用上涨26%，租金成本上升10%。2011-2015年将是门店租赁到期的高峰时期。
二、销售增幅减缓。高通货膨胀抑制消费意愿；网络零售冲击传统零售；监管加强（限制购物卡发售）。
三、商业地产过热。重复建设；扩张超过消费水平增长；管理能力欠缺。
四、效率有待提升。促销常态化；成本控制有待提升。
中国连锁零售业发展趋势：
一、业态创新初显成效。网络零售售是现有渠道的补充还是新增长点和必争之地？
二、并购整合方兴未艾。国内并购重区域，外资并购重市场，海外并购重品牌。
三、转变经营模式势在必行。转向自主经营模式，选择性地发展自有品牌。
四、消费者变化推动行业转变。食品消费安全观、自身价值观体现、媒体与科技应用。
五、供应链进化提升效率。
六、渠道下沉步伐加快。
大型超市及超市企业经营情况：
通过开发自有品牌提升利润空间；扩大生鲜规模；调整盈利模式；区域性企业战略选择明显分化。
企业的销售额增幅远高于门店数量、营业面积以及员工数量的增幅，企业单店经营明显提升。
2011年员工工资总额有较大增幅，单位人工成本的上升及企业经营规模的不断扩大，致使人工成本和房租成为企业成本上升的主要因素。
百货企业经营情况：
百货业格局生变；购物中心迅速发展，特别在二、三线城市；自采自营提升利润空间。
便利店企业经营情况：
同质化经营不利于业态长期发展；缺乏物流优势；外资加快布局；拓展延伸服务。
商业地产行业分析报告范文2
关键词：房地产开发；可行性分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
一、引言
房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
在我国，房地产的实际开发中，可行性研究方面仍存在着很多不足的地方，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险，具体则表现在以下的几个方面：
（一）可行性分析缺乏完善的理论指导
目前，我国的房地产开发项目可行性研究仍然是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出了相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有着很大的不同之处，所以，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》。因此，许多研究分析人员只能根据个人的理解，对于计算机评价的指标有选择性的适应，房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告存在质量低下的问题。
（二）可行性分析只注重经营分析
虽然房地产开放项目可行性研究分析报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此有足够的重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，有可能就会导致决策和市场脱节甚至出现背离的问题，这样只会增加房地产开发项目的市场风险性。
（三）房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。
（四）会先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津的现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。3房地产开发项目可行性研究完善的对策
三、完善路径
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。房地产开发项目的可行性分析主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目的审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
（四）对房地产开发项目进行财务评价
房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。
四、结论
为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。
参考文献：
[1]汤炎非，杨青著.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998：5-7.
[2]李竹成，主编.房地产经济专业知识与实务，北京：团结出版社，2001.
商业地产行业分析报告范文3
关键词：集团公司 财务分析体系 特征
一、引言
财务分析是一门新兴的交叉学科，它吸收了现代经济学与企业管理的理论与方法，是财务学与经济学的有机结合，是现代企业科学管理的一项重要内容和工具。它是为企业的投资人、债权人、经营人级其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，并做出正确决策、提供准确信息或依据。尽管不同企业的经营状况、经营规模、经营特点不同，作为运用价值形式迸行的财务分析，归纳起来其分析的内容不外乎偿债能力分析、营运能力分析、获利能力分析、发展能力分析。
二、集团公司的特征
集团公司由集团总部和成员企业组成，集团总部是最高决策机构，核心职能是资本投资和资产配置；成员企业为经济实体，核心职能是业务运营。集团公司的实质就是在更大的范围内，对各种生产要素进行优化配置和有效利用，以实现集团整体利益最大化，由此决定了其决策者最关心资本的收益性、安全性和流动性，因此财务分析报告应当关注集团公司的战略目标达成、企业价值创造与风险、行业发展、资源配置等方面的情况，为其在价值创造、资本流动和战略变革等方面的决策提供有用的信息。
三、集团公司财务分析总体需求分析
近些年来，随着我国涌现出众多的通过资产兼并重组、行业联合等形式而建立起来的大型企业集团。而如果管理和发展好这些企业集团，如何从财务上为集团发展把好关，成为当前我们重要的研究课题。我觉得为能更好地实现上述目标，对于集团公司而言，构建完备的财务分析体系是其必然选择，这主要基于以下四方面的原因。1、构建完备的集团公司财务分析体系，可以更加清楚明了地判断出集团公司的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解集团公司的资产结构和负债水平是否合理，从而判断集团公司的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力，揭示集团公司在财务状况方面可能存在的问题。在融资时，各大银行无不是主要据此来判断企业实力的。2、构建完备的集团公司财务分析体系，可以在评价和考核集团公司的经营业绩的同时，也能揭示财务活动存在的问题。通过指标的计算、分析和比较，能够评价和考核集团公司的盈利能力和资产周转状况，揭示其经营管理的各个方面和各个环节问题，找出差距，得出分析结论。3、构建完备的集团公司财务分析体系，可以进一步挖掘集团公司的潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。进行财务分析的目的不仅仅是发现问题，更重要的是分析问题和解决问题。通过财务分析，应保持和进一步发挥生产经营管理中成功的经验，对存在的问题应提出解决的策略和措施，以达到扬长避短、提高经营管理水平和经济效益的目的。4、构建完备的集团公司财务分析体系，可以评价出集团公司的发展趋势。通过各种财务分析，可以规划集团公司的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力，从而为企业领导层进行生产经营决策、投资者进行投资决策和债权人进行信贷决策提供重要的依据，避免因决策错误给其带来重大的损失。
四、集团公司财务分析体系的建立
（一）设计财务分析体系架构
财务分析报告的架构大体如下：报告目录―重要提示―报告摘要―具体分析―存在的重点问题及相应的改进建议。其中“重要提示”主要阐述必须关注和重视的问题；“报告摘要”是对本期报告内容以简洁、精练的语言进行高度浓缩。“存在的重点问题及相应的改进建议”主要是对本期报告“具体分析”部分中揭示出的重点问题进行汇总阐述，集中分析。
“具体分析”部分，是财务分析体系中最核心的内容。例如：本集团公司下设十六个子公司，涉及主题公园、酒店、温泉等文化旅游产业、商业地产、文化创意产业等公司。财务分析思路是：总体指标分析―集团总部情况分析―各子公司情况分析；在每一部分里，按本期分析―本年累计分析―前两年同期分析―同行业分析展开；再往下按盈利能力分析―销售情况分析―成本控制情况分析展开。如此层层分解，环环相扣，各部分间及每部分内部都存在着紧密的勾稽关系。
（二）服务于企业战略目标
构建财务分析体系时要注意，它是服务于其战略目标的，应当是使得财务分析的目标与企业的总体目标保持高度一致。战略目标的制定离不开财务分析体系的支持和论证。在我国的许多企业中，财务目标的看法是不统一的，要想使得二者达到统一，首先要明确财务分析目标，这是基础。而企业的目标与企业所有者的目标是一致的――就是使得资本保值和增值，因此说企业战略目标与财务目标都应当以保证资本最大化为目标。财务分析要结合经营数据在产品定位、业务拓展、重大经营措施以及资金保障等方面进行分析，从战略的高度剖析企业的经营行为，在分析中尽可能地立足现状，预测未来，使得财务分析报告具有“导航器”作用。
（三）夯实经济活动分析
每一个财务数据背后都演绎着一个故事，财务分析人员必须深入了解业务，了解经济业务发生的来龙去脉，核查经济业务过程的合规性，判断财务数据产生的合理性，通过业务行业与财务数据的相关性分析，领会财务数据背后的业务背景，切实揭示运行过程中存在的问题和矛盾，对产生的原因进行分析，寻求可操作性的、切实可行的建议或解决方案，使财务分析报告真正为业务部门提供有用的决策信息。
（四）践行财务精细化管理
对于企业财务实行精细化管理反映了社会分工的一种趋势，也是企业财务管理方面在发展过程中的一种趋势和必然要求。对于精细化管理是立足于日常的财务管理方面的，它要求把财务分析工作要细化到财务管理相关工作中的每一个环节，贯穿于财务管理工作的始终，以及企业的生产、经营的方方面面。随着财务管理活动不断走向精细化，集团公司要积极应用现代信息技术，采用统一的系统平台，制定统一的编码，编制统一的报表，及时、准确、完整地提供各项供决策的信息。
（五）深化人力资本分析
随着知识经济时代的到来，企业间的竞争越发的表现为人力资本的竞争，高素质人才对企业的重要性不言自喻。因此，企业要加强对人力资本的结构性分析：首先，量化指标分析：1、研发人员在全体员工中所占的比重，通过对研发人员数量的分析，能分析出企业对新产品开发与创新的重视程度，彰显企业的长期发展能力；2、企业人力资本所占的投资比重。人力资本投资包括吸引人才的专项经费、员工的岗前培训费、岗位进修费等；3、人力资本投入产出比的分析，通过对该指标的分析，能明确人力资本为企业创造价值的能力和效率，衡量投入与产出。其次，非量化指标分析。主要包括员工教育背景、员工综合素质、员工满意度、学习机会等。
五、结束语
集团企业的财务分析体系不仅是对于各项财务指标的建立，而且还可以指出集团企业在经营管理过程中发现的问题。集团企业的财务分析体系对于集团企业的各项管理具有一个指明灯的作用，也是集团企业进行科学决策的重要依据。总之，集团企业的财务分析体系是整个集团企业的经营管理决策的一个重要的工具，对整个集团企业健康、快速的发展起到至关重要的作用。
参考文献：
[1]容少华，赵珊花，程丽娟.企业可持续发展的财务分析――以格力电器为例[J].会计之友（中旬刊），2010，（08）
商业地产行业分析报告范文4
中国农历春节期间，欧洲股市中的银行股出现了一波断崖式跳水行情。短短一周时间，瑞士信贷股价暴挫17.3%，跌至24年来最低；德意志银行股价斩掉7.4%，年内以30%的巨大跌幅创出近6年最低；西班牙桑坦德、联合信贷等银行股价均被打至欧元区危机以来最低水平……，受此影响，美国市场的银行股纷纷大幅跳水。数据显示，今年以来，涵盖47家欧洲银行的欧洲斯托克600银行股指数下跌超过25%，标准普尔500指数金融板块跌幅达到18%。虽然之后美欧银行股出现了一定幅度的反弹，但也很难驱散投资者心中的阵阵阴霾，《华尔街日报》据此推出的结论是：美欧银行业风险已达两年新高。
渐趋增大偿债风险
除美国之外，时下全球经济整体增长乏力，作为服务实体经济的商业银行自然难以独善其身。最新年报显示，德意志银行去年全年巨亏67亿欧元，不仅创下该行历史纪录，而且为金融危机发生以来首次出现年度亏损；无独有偶，瑞士信贷集团去年净亏损近30亿瑞郎，为8年来首次出现年度亏损；同样，去年欧洲第三大银行瑞银净收益也发生高达40%以上的萎缩，法国巴黎银行全年净收益同比暴跌47%。收益管道承受巨大覆压的同时，欧洲各大银行还深陷不良贷款的困扰，整个银行业的坏账额度目前可能高达1.2万亿欧元。不仅如此，盈利能力弱化和不良贷款上升的欧洲银行还面临巨大的偿债压力。仅以德国最大的商业银行德意志银行为例，至今年年底，德行将有10多亿欧元的CoCo债券（也称应急可转换债券，是一种在银行的核心资本充足率跌到一定程度后自动将债券转换成股票的债券衍生物）需要偿还，而明年需要支付的规模更是高达43亿欧元。
相比于欧洲银行而言，北美银行业的赢利能力还算稳健，但金融危机中留下来的历史旧账却如泰山压顶。金融危机之前，住房抵押贷款业务占到了美国各家商业银行贷款业务的25%左右，而且美国8000多家银行绝大多数都热衷于此，尽管次贷危机后不少银行迅速扭亏为盈，但各大银行财务报表当时都灵活利用了现行会计制度，大约有一半以上的损失并没有完全体现在报表中，银行有意压低了消费信贷相关资产的风险和拨备，这样，直至现在仍处于一个传统业务风险释放阶段，相应地不排除部分银行房屋抵押贷款和商业地产贷款坏账仍在加剧的可能。
日渐收窄的外部环境
为提振经济，欧洲央行、英国央行分别将主导利率和基准利率保持在历史低位，瑞典央行和日本央行双双推出负利率政策，甚至欧元也在考虑实施负利率；尽管美联储尚未采取负利率，但耶伦在最新一次国会听证会上表示，必要的话会考虑负利率。低利率尤其是负利率导致了商业银行的赢利能力进一步削弱。按照美国银行的计算，存款利率每下调100个基点，会对银行业利润产生高达12%的影响；而标准普尔给出的计算结论是，负利率政策将使商业银行2016年度营业利润减少8%-15%。重要的是，负利率还促成了公债收益的大幅下行，其中德国10年期国债收益率时下触及九个半月的新低，10年期美债收益率跌至近3年来的最低位置，而日本10年期国债收益率更是有史以来跌入负区间。在存款利率为负和公债收益率下降的情况下，银行通过借款与公债发行所能获利的空间被大大压缩。
相对于低利率而言，原油等大宗商品价格的持续大幅下挫直接撑大了欧美银行的风险敞口从而形成的杀伤力更大。数据显示，法国银行业持有的油气类贷款风险敞口总计愈1000亿欧元，荷兰ING集团对石油企业的直接风险敞口为48亿欧元，瑞士信贷原油类风险敞口达91亿美元，而据摩根大通的最新报告，包括巴克莱、渣打银行、皇家苏格兰银行和法国巴黎银行等所面对的非能源类大宗商品风险敞口接近1500亿美元，其中绝大多数目前尚未被平掉。而在美国，花旗集团的能源风险敞口达580亿美元，美国银行能源类风险敞口达438亿美元，富国银行石油以及天然气方面的债务达420亿美元，摩根大通的风险敞口达420亿美元。由于原油价格目前跌至13年历史低位，不少大宗商品价格也纷纷创出新低，欧美银行不得动用资本拨备填充其在能源领域近一半的坏账。
按照摩根士丹利的研究报告，对那些风险敞口较大的商业银行而言，3%-10%的坏账拨备将会占到其有形资产账面价值的60%-160%，同时2%的坏账拨备将会对银行每股利润造成6%-27%的影响。
出来混，迟早是要还的。由于涉嫌操纵银行同业拆借利率等系列违规行为，在去年遭遇监管层巨额罚款之后，欧美银行业还将为自己的失范和不当之举买单。统计显示，欧美银行去年因罚款支出至少吃掉了近一半的年度利润，而这种情形显然还将继续发生。
新的危机不足以虞
为了挣脱目前十分不利的内外经营环境，欧美银行纷纷祭其了成本削减的屠刀，并刮起了大范围的裁员风暴。数据显示，在去年裁员总数达到了10万人之后，欧美银行业今年还将裁去12万人。与此同时，欧美银行也开始了力度空前的战略转型或重组，如德意志银行正在剥离零售业银行，同时坚守和强化投资银行阵营；瑞银和瑞士信贷则大规模缩减投行业务，全力做大私人银行业务；巴黎银行决定削减风险资产配置，扩大现金管理、债券服务、股本衍生工具等业务规模，而且巴黎银行将退出亚洲市场，并将该地区的股票交易业务外包给野村经营。另外，继剥离巴西业务后，汇丰正准备出售土耳其的业务，同时将会退出中东地区，并关闭在印度的私人银行业务部门。从目前看，遭遇欧美银行大幅裁撤的除了投资银行部门外，就是零售银行。
据波士顿咨询公司研究显示，未来全球零售银行业中，通过互联网和移动渠道完成的销售与咨询所占份额到2020年会上升到40%以上，正是如此，欧美银行剥离零售银行网点蔚然成风。
商业地产行业分析报告范文5
《财经》记者 吴莹
美国东部时间5月7日下午5点收市后,美国19家主要银行的压力测试结果公之于世。
期待已久,却并无太多悬念。这次由美国政府主导的压力测试的结果,公布时间一再延后,但在正式结果之前,已由媒体走漏风声,传遍市场。
测试的结果是相当正面。根据测试结果,目前19家大银行中有10家银行存在资金缺口,离“达标”的资本金缺口共计746亿美元。这一结果远远好于市场预期。截至去年底,据美联储公布的官方测试结果,达到监管者要求的银行资本金缺口尚有1850亿美元。
美国财长盖特纳当日重申,银行面临的选择包括发行普通股、出售资产、将包括优先股在内的其他形式资本转换为普通股等。“在这些选择不足以解决问题时,它们可以通过财政部的‘不良资产救助计划’(即TARP)申请更多的资金。”
消息公布前几天,市场的情绪已经相当乐观。5月6日,代表美国主要银行机构的费城证交所KBW银行股指数从5月1日的32.13一路上涨21%,涨至5月7日收于39.02,而该指数两个月前刚刚跌至近十年来的谷底18.6。
配合较预期乐观的最新美国失业率的数字(8.9%),市场提前开始涌动起美好憧憬――熊市即将提前结束,甚至牛市即将开启。受领涨的摩根大通、美国银行等金融板块带动,5月6日,美国道琼斯指数大涨超过百点,收于8512点,为1月9日来最高。
信心保卫战
自金融危机以来,美国独立的投资银行首当其冲,贝尔斯登、雷曼、美林的相继预示了一个时代的结束。商业银行也随之出现了大面积的倒闭潮。截至今年2月,全美共有约40家银行在这次危机中倒闭。一些商业银行巨头也积重难返,可能的损失、有效的资本金等数据均受到市场的质疑。比如吃下了美林的美国银行到底财务状况如何?老牌的花旗银行是否将成为下一个破产的银行?据此,投资者对这些银行的信心一度降到冰点,股价也一蹶不振。
为了化解市场对商业银行的担忧,美国财政部长提出的“盖特纳计划”中,针对商业银行的压力测试,被视为其中至关重要的一环,备受市场的关注。
所谓压力测试(Stress Test),是银行监管方对于银行机构资产状况进行判定,以确定银行资本金水平是否足以抵抗经济衰退或金融市场动荡。
美国财政部长盖特纳于2月10日宣布,所有2008年底资产超过1000亿美元的美国银行控股公司,都被强制性要求参与此次压力测试。最终参与测试的金融机构,共拥有美国银行系统超过三分之二的资产、超过一半的贷款。
压力测试的内容大致相当于银行资产状况的分析报告,包括银行资本充足率、坏账损失、后续盈利能力、流动性等衡量银行健康状况的基本指标。
关于“达标”标准,官方称基于以下主要假设――按9.1%贷款损失率(高于上世纪大萧条时代水平的总贷款损失率),要求达到的一级核心资本充足率(总的一级核心资本/风险权重资产)为6%,有形普通股(一级核心资本里普通股/风险权重资产)比率为4%。
值得关注的是,有形普通股比率开始成为市场和监管当局最为普遍使用的指标,以衡量银行健康状况。花旗银行正是因这一指标偏低而饱受市场诟病。在5月6日的听证会上,FDIC(联邦存款保险公司)主席谢拉・贝尔(Sheila Bair)公开承认了有形普通股比率的重要性,称其排除了公司购并获得的商誉等无形资产,是最关键的银行抗资产损失能力指标。据美国媒体报道,该比率的达标标准在测试后期由3%调整到了4%,反映了监管方希望保持强硬姿态,以博得市场信赖。
测试还将按照监管方给定比率测算在悲观的宏观经济环境条件下,未来两年中银行可能遭受各类贷款损失,包括房贷按揭、工商业贷款、商业地产贷款、信用卡贷款等。压力测试要求资本金不足的银行须在六个月内筹措资金。
4月24日,美联储公布压力测试方法的白皮书。其时,压力测试的主要结论已摆在监管机构官员和参与测试大银行高管的桌上,但原定4月底公布的压力测试结果一再延后。
“监管方需要和银行共同协商,保证结果出来后的局面是可控的,不会对市场造成大的冲击。”一位参与本次压力测试的银行高管透露。
白皮书出台的同时,美联储公开宣称,尽管危机大大降低了一些银行的资本金水平,多数美国银行机构目前的资本金水平均超过监管要求。
针对少数银行资本金不足的问题,联储在最终结果公布前,亦做了详尽的安排。盖特纳指出,需要筹措资金的银行面临的选择包括:通过发新股从私人资本市场融资;出售资产;将优先股转为普通股;再度向政府申请使用“不良资产救助计划”(TARP)下的剩余资金注资。
自压力测试开始,监管部门就再三强调银行应自力更生,美国财政部同时启动了“公私合营投资计划”(即PPIP计划)。按照该计划,政府在承担大部分风险的前提下吸引私营部门联合购买银行不良资产,这曾引发市场的大幅反弹。有关监管部门也一再向市场表示了帮助银行筹资的实力和计划,打消市场顾虑。
就在压力测试结果公布的前几日,美联储主席伯南克与FDIC主席谢拉・贝尔均在国会听证会上表示,如若私人资金筹措有困难,政府剩余的TARP资金可以作为后盾。贝尔也在5月6日的国会听证会上称,有筹资需求的银行需要先向非政府部门寻求资金,但“财政部可以作为后备”。
去年11月,美国前财长保尔森从国会申请到了总规模达7000亿美元的TARP资金,目前已获批但尚未动用的仍有1100亿美元左右。兼之摩根大通、高盛与纽约梅隆银行三大机构因财务状况改善,正跃跃欲试归还已接受的380亿美元TARP资金,政府对付目前的银行资本金缺口绰绰有余。
至此,这场压力测试已被普遍认为是奥巴马政府试图重振美国银行系统信心的重要一步,既要展示监管当局直面银行核心问题的严厉态度,又要经由这次测试提升公众信心,让市场投资者相信,不会再有重要机构破产这样可能引发系统性危机的灾难发生。
针锋相对
然而,对于这次压力测试结果,在媒体与投资者中存在着两种极端的看法。有人认为生死攸关、非常及时,也有人不屑一顾,斥之为政治做秀。
据美国媒体报道,在测试结果公布前,监管层与各大银行的闭门磋商长达整整两周。这引起了众多猜疑,一些市场人士认为,压力测试结果势必已被大银行操纵,因为如果结果表示多数银行健康状况良好,就没有必要延后公布。是不是有关方面在闭门磋商、讨价还价?是不是担心对公布的结果若缺乏充分的解决方案,会对市场形成新一轮负面冲击?
以巴菲特为代表的市场主义者认为,市场价格将反映所有的公开信息。既然压力测试中依据的是已经公开的银行资产负债表信息,市场股价应该早已经反映了压力测试的结果。
比如,花旗、美国银行、SunTrust等股票市值仅占到银行账面价值的四分之一到一半,而摩根大通、纽约梅隆银行等银行的总市值相当于甚至高于账面价值,市场对于不同银行的判断早已泾渭分明。如此,压力测试结果意义何在?
在机构投资者中,质疑压力测试意义的也不在少数。
一位总部在纽约的对冲基金经理半开玩笑地对《财经》记者表示:“在华尔街,大家都知道整个压力测试就是个恶作剧。”这位不愿具名的基金经理进一步解释道,多数机构投资者都对各家银行做过各自的压力测试,并根据结果作出投资决定。即便有些公众较难获得的信息,比如资产的细分项,包括各种CDO衍生复杂产品等数据,研究银行的分析师也早已获得。因此压力测试的结果对于专业投资者没有秘密可言。
“关键问题是,现在没人能判断这些银行机构将来的损失与减记究竟如何。”一位总部在旧金山的基金经理亦向《财经》记者指出,“压力测试的确设定了一些悲观假设,也给了银行一些压力来筹措资金,但是‘压力’大概还不够。”比如,压力情境假设可能不够悲观。压力测试设定的悲观宏观条件假定为,失业率明年上升至10.3%,房屋价格2009年同比下跌22%,GDP今年收缩3.3%,2010年零增长等。同时,还有分析指出,此次测试仍然过多依赖各大银行自有的风控模型和估值方法,因此分析结果也不可能真正独立。
但是,前述基金经理也指出,即便是一场“政治游戏”,压力测试对于市场也会有短期和长期的影响,因为该测试结果在一定程度上能重建民众对银行系统的信心,进而重振投资者和消费者对于美国经济的整体信心。“但是,监管方面和银行自己对于银行健康状况是否真的有信心?这就不得而知了。”他补充道。
一位接近美国银行监管层的人士则对《财经》记者坦承,本次压力测试是个政治步骤。从银行监管角度看,压力测试并不新鲜,乃是每年银行监管者的例行检查,不同的是这次有财政部的参与;从政治角度看,财政部需要对TARP注资用途结果乃至下一步的行动有个交待,“不管测试结果如何,下一步无论是从国会申请更多的救助资金,还是同意银行提前归还资金,都需要合理解释。”
这位人士特别指出,从银行风险来看,监管者关注的是系统风险,如此大张旗鼓,也从侧面说明美联储深知美国银行存在的系统风险,难以依赖FDIC逐个接管破产银行加以解决,监管者需要整体衡量风险。
另一位接近美联储纽约分行的人士则告诉《财经》记者,不应轻视压力测试的意义,单单依靠市场判断可能出错。
“在这次史无前例的危机中,出现了很多不确定性。压力测试对于提高银行资产负债表信息的透明度和降低不确定性,起到了重要作用。”这位监管人士认为。
纽约梅隆银行高级执行副总裁凯伦・皮兹(Karen B. Peetz)日前在北京接受《财经》记者专访时也表示,压力测试是有必要的,因为它提供了一个统一和透明的衡量基准,此前不同的银行和机构投资者,各自使用不同的压力测试方法对银行进行评估,得出不同的结果,造成了市场的一些困扰,“压力测试的结果将不会有太多意外。”该行也是此番接受压力测试的19家银行之一。
难以捉摸的行情
需要注意的是,在结果公布的前两周,市场已然弥漫着乐观情绪。关于压力测试的消息不论好坏,基本都被市场解读成了好消息,不断推高金融板块上涨。
最终,根据压力测试结果,缺口最大的美国银行缺口高达340亿美元,富国137亿美元,花旗银行仅为55亿美元,摩根士丹利18亿美元。有关银行们亦争相抛出解决方案,花旗宣布将330亿美元政府持有的优先股与私人持有的信托优先股转换为普通股,摩根士丹利宣布将发20亿美元新股和30亿美元不受FDIC担保的债券,富国银行宣布新发60亿美元普通股。解决资本金缺口问题似已易如反掌。
股价的上涨亦化解了银行们可能被国有化的担忧。比如,资金缺口最大的美国银行,如按5月7日收市每股13.5美元的股价选择转换政府优先股充实资本金,政府持股比例达到27%,不会发生国有控股的现象。如果按照今年2月压力测试开始时美国银行5美元左右的股价转股,它已然是一家不折不扣的国有银行。从这个角度看,可以说经历了压力测试的美国银行反而更“结实”了。
令人关注的是,压力测试的结果是否将标志着危机的结束?
美国独立经济咨询机构雅得尼研究(Yardeni Research)的首席投资策略师艾德・雅得尼(Ed Yardeni)乐观地宣布,从股市的反应来看,美国市场已经在3月走向了上轮熊市的末尾,目前正是新一轮牛市的开端。
他以标普500的银行股价格指数的表现为例:3月5日该指数曾跌至熊市低点的49.2,仅仅两个月内,到5月4日,该指数已经迅速攀升129%,为今年1月13日以来最高。
投资者的乐观情绪也反映在标普500远期市盈率指标上,该指标基本反映了市场对于后市的看法。该指数去年10月达到低点后,在今年4月底达到了去年5月以来的最高点。
纽约梅隆银行的皮兹表示,市场已经开始企稳。她指出高收益债券市场开始活跃,机构投资者们重新开始将持有的现金用于市场投资。梅隆银行作为全美最大的债券托管行,被认为是市场的中枢机构之一。
投资者情绪在几个星期内似乎发生了戏剧性转折。“市场似乎开始有了拉斯维加斯的味道。”一位基金经理向《财经》记者表示,不过他仍有忧虑,目前经济前景还是不明朗。
