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商业综合体管理制度范文1
当前，大型商业综合体的发展越来越快，其集购物、娱乐、餐饮于一身的休闲方式深受广大人们的喜爱，满足了人们的各种需求，因而每一天都有许多人聚集在大型商业综合体之内。正是由于它的特殊性，其有关的消防设计也区别于一般的商业建筑，像《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等规范对于大型商业综合体的消防设计均不适用。因此，本文的主要内容是：就大型商业综合体的消防安全疏散问题作一些简要的分析及提出相应对策。
一、大型商业综合体的火灾危险性以及安全疏散存在的问题
1、 大型商业综合体的火灾危险性
经过一些研究调查，大型商业综合体的建筑面积比较大，人员密集，并且店铺分隔与商品布置较为复杂，商品中可燃物较多，这些特点导致了一旦火灾发生，人员迅速疏散较为困难，消防及时扑救不便。大型商业综合体的火灾危险性主要以以下两方面为主。
（1） 功能多、人员密、可燃物杂，以至其发生火灾时疏散难度变大。大型商业综合体内经营的店铺多，经营者流动性大，难以统一管理，并且经营者缺乏合作及消防安全的意识，一般都是各自为政，电气设备被广泛运用，门面装修施工与违章用火用电较为频繁，这些均致使了此建筑内相较于一般建筑而言更容易发生火灾。
（2） 火灾荷载大，燃烧剧烈，烟雾与毒气较多。商业综合体内经营的项目种类繁多复杂，大量的商品都属于塑料、橡胶、木材、棉、麻等易燃、可燃物质，火灾一旦酿成，这些商品迅速燃烧，火焰温度高，燃烧剧烈，而且会产生大量的浓烟，并且会释放出大量的有毒与窒息性气体，例如CO、CO2、HCL、NO2、SO2等。
2、 安全疏散存在的主要问题
首先，在大型商业综合体内发生火灾时，由于人员密度相对较大，同时可燃物会迅速燃烧并产生大量烟雾，这些极易使人们产生恐慌情绪，加大人员疏散的难度。而一般的大型商业综合体所划定的防火分区面积较大，不符合现行规范的相关要求。其次，管理者较少制定相应的应急预案，缺乏消防管理及安全意识，没有定时定期的组织消防疏散演习，这些也导致了火灾发生时难以有效的让有关人员进行引导并指挥人们迅速找到安全疏散出口。
二、大型商业综合体消防安全问题的对策
1、经专家论证科学合理的划分防火分区
在一般大型商业综合体中，室内商业步行街部分的各家店铺大多没有同步行街分隔，让步行街成为了一个“亚安全区”，对此需进行专项的安全风险评估。其次，可以将每一家商铺通过防火卷帘同步行街分隔开来，一旦发生火灾就马上依次放下。倘若火源是在店铺之内，那么步行街暂时是安全的，室内人员可以通过步行街这个暂时避难通道逃向室外，而如果火源是在步行街之内，人员安全疏散所需要的时间也会比室内安全疏散所需时间更短。
2、 疏散通道的有效管理、人员培训
火灾发生时消防疏散通道是人员撤离最为安全的通道，当然也是唯一的通道。消防疏散通道是否安全畅通直接影响了人们的生命与财产安全。如今商场出于管理方便及安全考虑，一般是将消防疏散通道占用及安全出口紧闭，这样的做法直接导致了灾情发生时人员无法及时安全的撤离，最终酿成悲剧。而要有效的提高人员及时疏散的效率，必须要保证疏散通道及安全出口畅通。当然，在保证疏散通道安全出口畅通的同时，还要保障商场的财产安全及管理便利。对此，疏散通道及安全出口一定要做到在火灾发生时畅通无阻，而为了方便平时的管理，可以将安全出口关闭，但绝不可以上锁，以便在发生险情时人员可以顺利的开启逃生。
其次，商场管理部门还应对员工进行相应的培训。对员工的培训应注重两点：一是培训员工的消防安全意识。很多火灾发生的主要原因是员工违规操作、缺乏消防安全意识造成的。只有员工提高了消防安全意识，将消防安全牢记心中，严格依照规范规程进行生产作业，如此，便可大大减少火灾事故的发生；二是培训员工火灾发生的应急处理能力，提升员工的消防技能，使员工能够在紧急情况下依照既定计划有条不紊的进行疏散，保障人员的安全。
3、 先进的技术、设备、器材应用于商业综合体防火设计中
在现代建筑中被广泛运用的自动喷淋灭火系统、防排烟系统、火灾自动报警系统等，平常要注意维护保养好这些设施，不然在火灾发生的时候，这些设备不但难以发挥应有的作用，甚至会在火灾发生时成为牺牲品。
在大型商业综合体的防火设备中，对于防火分区的分隔设施，防火门与防火卷帘是应用最多的的技术设备。而现今，防火卷帘又发展了更多的新产品，例如水幕防火卷帘、帘中帘等，这些新产品不但耐火程度更高，并且安装、操作均较为简易方便。当然还有一点要注意，虽然大型商业综合体中相邻两个防火分区之间会用防火卷帘分隔，然而却因为柜台的摆放与管理不善，导致防火卷帘在火灾发生时难以及时的放下，因此应严格规定，在防火卷帘的下方禁止堆放物品。
4、 制定火灾应急预案，缩短安全疏散时间
制定完备的火灾应急疏散预案，对于缩短人员疏散的时间有着关键的作用，可以保障疏散的效率性与安全性。因此，商业综合体中的商家及相关管理工作人员一定要具备一定程度的消防安全知识，经常性的组织火灾安全疏散演习预练，同时保证商家及相关管理工作人员熟悉所有防火单元的安全疏散路线，这样才能正确有效的引导群众疏散，充分发挥现场工作人员的引导作用，并且通过这些演习使员工对于制定的火灾应急预案有一定的了解，让商家知道消防安全的重要性，避免商家违规占用消防疏散出口。
结语
大型商业综合体是社会经济发展的标志，在一定层面上反映了城市的发展水平。大型商业综合体的消防安全对于社会来说是极其重要的，因此做好消防安全工作，对于人们的人身安全、财产安全有着极大的作用。对此，应进一步完善与健全消防法规及管理制度，并在技术层面上多加论证采用最佳防火方案，以达到预防、防效结合的目的，保护人民生命财产安全。
参考文献
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商业综合体管理制度范文2
【关键词】综合体；项目施工；管理优化
一、城市综合体施工概述和重点
（一）城市综合体施工概况
现代都市中，广大人民群众的生活和工作的节奏不断加快，对于效率的追求越来越强烈，城市综合体作为一个方便、快捷、经济且集合多种功能于一体的综合性建筑空间格局，可以满足区域内城市居民的日常生活、学习和工作的各种需求。
一个地区经济水平发展的重要制约因素是这个地区的区域规划，即为城市的综合体项目施工。城市综合体的开发可以使城市的形象得到大幅度提升，于单一的物业投资回报相比较，开发综合性的房地产建筑项目可以让企业获得更多的利益和更加长远的经济效益回报。我国城市综合体项目建设应该积极立项，展开合理的规划，建设科学、合理、完善的综合体项目系统。
（二）城市综合体施工重点
在开展城市综合体项目施工管理优化的过程中，必须要先制定合理的项目规划方案，为建筑施工的前期工程作出良好的铺垫。城市综合体项目施工管理的施工过程中，一定要强化项目的目标管理方案建设，在施工的过程中，应该保证在规定的交接时间之前完成施工作业的竣工和验收活动。对于项目的组织工作，应该进行清晰的确认，施工质量监察组的工作人员应该切实保证项目经理负责人制度得到高效的实施。对于综合体项目工程的项目材料应该进行统一采购，并且，在采购人员完成各种建筑物料的采集和分配时，应该遵循“谁安排谁签字”的原则，从源头上控制贪污和挪用公款的现象，对建筑材料的滥用情况进行有效遏制。
二、综合体项目施工管理优化的要点
（一）展开重综合体施工细节化监督
在工程质量控制的过程中，建筑企业的领导层人员一定要安排专人下到建筑生产一线，进行细节化的监督和指导，从而最大程度保证生产质量的安全。对于文件管理方面，在进行综合体项目施工管理活动时，应该根据实际施工进度配置相应的图纸和表格等施工数据，为工程的建筑活动提供必要的原始数据支持。在项目材料建设和成本设计管理时，一定要针对综合体项目建筑施工管理展开细节操作，实施制度优化，确立标准化的合同管理体系。
（二）做好项目成本的动态控制
其中，城市综合体项目施工管理中的项目成本动态控制贯穿于建筑施工的始终，是优化综合体施工的重要指标，决定了建筑企业的竞争力的高低。控制成本是提高建筑企业经济效率的必要措施、加强项目管理的有效途径，工程建筑企业在城市综合体项目施工管理，必须要参与市场竞争，可是，目前施工建筑施工企业项目经历的成本控制意识普遍较弱。目前，很多建筑施工企业对项目工程的成本预算工作做得不够好，不少企业不重视施工前期的成本设计，有的建筑企业甚至不做施工成本设计，导致了施工过程中造成了大量的人力和建筑材料财产浪费。因此，在进行综合体项目施工管理工程中，一定要重视监理工作，强化总包管理，加强各个部门之间的团结合作，促进施工操作过程中的步调一致，建立一个有权威、反应快和处理危机效率高的协调管理机构。
（三）做好项目进度和质量控制
项目经理在综合项目施工过程中不能过度关注施工作业的利润，还需要严格按照施工建设计划来展开建筑作业活动。偷工减料现象会严重影响建筑工程作业的工作效率，如果一些必要的建筑材料被项目经理替换成价格便宜的同类产品，以次充好，就会造成一定的质量缺陷。但是有些项目经理在施工活动中罔顾公司的声誉和长期发展，自行主张偷工减料，为建筑工程的安全埋下了巨大的隐患。
某些重要的施工环节缺乏必要的成本动态控制环节，展开科学的建筑环节施工，比如，在建筑工程的初期必须要使用高强度的钢筋和水泥来做地基，然后要选取几个标准型式的客房、公共走道和电梯间以及标准层幕墙，重新组合设计样板房的施工图，通过减少设计变更、减少设计缺陷和研判确定精装修的方案。
（四）重视样板房建设工作
工程主体施工前必须就择场地展开样板房的建设。样板房的施工主要是针对综合体项目中的核心施工部分，施工人员在施工的过程中往往会选取几个标准行使的商业用房、公共走道、电梯间和标准层承重墙等等，展开设计样板房的重新组合。在综合性施工过程中，一定要以规划设计为重点，追求更优的项目定位和设计品质，整个综合项目施工管理队伍必须要贯彻自上而下的品质管控和成本压缩理念，许多的建筑工程项目经理往往在建筑作业的尾期进行简单的成本控制和施工管理，使得整个工程项目的成本动态控制缺乏时效性，并没有起到成本动态控制的应有作用。
（五）重视项目的质量规划设计
必须要重视建筑方案的成本规划设计。以规划为重点，追求项目更优的项目定位，一提高整体施工管理团队的素质建设，强化质量管理。采用科学现代化的管理手段，利用项目管理软件对项目的进度进行测量，保证综合体施工的协调，对不符合配套效果的偏差工序进行跟踪，及时采取措施。
有些建筑活动中的固有重要环节，必须要进行一定的质量抽检干预，此时的质量监督必须要贯穿于整个建筑工程的各个重要阶段，将监督意识融入到建筑企业的整个设计团队之中。通过具有预见性的质量干预，在“打地基”、“承重墙”和“吊顶”等施工建设的重要环节保证工程的质量水平。建立各项工作管理流程，搭建科学的施工程序，理顺建筑系统的上下级关系，从而提高综合体项目施工管理中建筑工作的效率。
结束语：
城市综合体的合理开发和空间的高效利用可以改变区域商块经济的发展走向，通过将公交系统、地铁系统和各个配套的服务商区有机整合，使得整个城市地带的区位因素得到优化和改善。在综合体项目施工的管理过程中，一定要注意建立“自上而下”的一套严密、高效的管理制度，形成实时管理的程序化、制度化和精细化操作，体现制度设计的优势，从而形成全过程、全方位和相对稳定质量保证体系。通过建立层层负责的质量责任制，实现工作管理流程的科学化。
参考文献：
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商业综合体管理制度范文3
关键词：大型城市；综合体；项目建筑管理
中图分类号：TU984文献标识码： A
一、国内城市综合体的发展现状
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
1、融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
2、品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
3、缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
4、第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、项目概况
该工程项目位于某市会展中心北片区，项目总用地面积为41518.999m2，容积率5.184，建筑密度60%，绿化率15%。工程地下3层，建筑面积108541.3m2；地上建筑面积217399.76m2，总建筑面积325941.06m2。项目用地（沿环岛路）东面有A、B两栋41层的超高层甲级写字楼，屋面建筑高度194m；中部为一栋20层的超五星级酒店塔楼，屋面建筑高度79.6m，4层酒店配套裙房，屋面建筑高度21.9m；用地北面为5层大型集中商业，屋面建筑高度32.1m；用地西南侧为由2～3层的岛式建筑组成商业街。
1、工程施工技术管理及施工难点统一明确
工程的施工难点，是底板大体积混凝土施工、超高层钢结构精确安装、框筒结构的外框钢管混凝土施工、框筒结构的钢筋混凝土核心筒爬模施工、高支模施工、建筑节能和环保应用技术、新型建筑防水材料施工等。
1.1土建工程
底板大体积混凝土施工，大体积混凝土施工前，宜对施工阶段混凝土浇筑体的温度、温度应力及收缩应力进行计算。确定工程施工阶段混凝土浇筑体的温升峰值，里表温差及降温速率的控制指标，制定相应的温控的技术措施。结构或构件混凝土的里表温差大于25℃、混凝土表面与大气温差大于20℃时不宜拆模。大风或气温急剧变化时不宜拆模。在炎热和大风干燥季节，应采取逐段拆模、边拆边盖的拆模工艺。
超高层钢结构精确安装，超高层办公楼为钢骨混凝土核心筒+筒外钢管混凝土柱及钢梁框架结构。其中，钢管柱截面为φ1500×24m m～φ1000×20m m,由底到顶共4次变截面。本工程钢结构总用量为18000t。
钢结构的安装：采用现场塔吊对钢构件进行施工安装，钢管柱按照二层一节进行深化及制作分节。外框钢结构钢柱与钢梁同步安装，落后竖向混凝土核心筒2～3层，不等高同步攀升组织流水施工。塔楼楼层平面内竖向投影点控制网闭合内控法钢柱柱顶标高测量，定相对标高控制值超偏处理超平结果与下节柱预检数据综合处理安装钢柱，确定错位值进行比较分许测量数据钢柱垂直度校正会审安装测量记录，指定对称焊接顺序，确定特殊部位处理方案施焊，测量跟踪观测柱焊接检验验收标准竖向投点控制的闭合提供下节钢柱预控数据图。
钢管混凝土柱混凝土施工，工程超高层写字楼全高采用钢管混凝土。钢管混凝土应用减少了竖向结构件截面尺寸，增加了建筑使用面积，减轻了结构自重。
钢管混凝土柱内混凝土为高抛防离析混凝土。浇筑采用高位抛落法，并用12m长振动棒全部振捣。当振动泵在钢管柱内进行逐层振捣，每层振捣至混凝土表面平齐不再明显下降，不再出现气泡，表面泛出灰浆为止。振捣棒需垂直插入混凝土内，快插慢拔，振捣棒应插入下一层混凝土中5～10cm。振捣棒插点按梅花形布置，逐点移动，按顺序进行，不得漏振。管外配合人工木槌敲击，根据声音判断混凝土是否密实。
除最后一节钢柱外，每节钢管柱浇筑完，应清掉上面的浮浆，待混凝土初凝后浇水养护，用塑料布将管口封住，并防止异物掉入。安装上一节钢柱前，应将管内的积水、浮浆、松动的石子及杂物清除干净。
当最后一节浇注完毕后，喷涂混凝土养护液。采用塑料布将管口封住，待管内混凝土强度达到要求后，用与混凝土强度等级相同砂浆进行抹平，盖上端板并焊好。
浇注过程中，派专人对混凝土质量进行监控。及时做好坍落度检测，对有和易性，坍落度不达标等现象混凝土坚决不准施工。浇筑时留置同条件试块及标养护试块，按相关规定留置。
整体提升钢爬模的应用，本工程超高层办公楼是单元式玻璃幕墙。超高层写字楼塔楼地上共41层，标准层高为4.2m，核心筒高度达到192.6m。核心筒模板工程采用电动整体提升钢模板工程技术，在保证防护安全的情况下节省大量钢管和安全网。既提高了超高层塔楼核心筒剪力墙施工质量，又提升了塔楼的施工速度。
高支模施工，保证模板支撑架搭设的强度、刚度、稳定性是本工程模板支撑系统的重点。施工过程中高支模模板支撑体系的搭设严格按照《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》和《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求，编制专项施工方案和技术交底，采用PKPM软件进行支撑系统的计算，施工过程中认真落实了模板支撑体系的搭设、验收工作，系统可靠。在模板安装及拆除过程中，对各部位实施全面检查验收，在混凝土浇筑前，组织相关人员进行联合检查验收，认真填写模板检查验收记录，各项均验收合格进入下道工序。
建筑节能和环保应用技术，本工程屋面保温采用新型聚苯乙烯隔热板，是以聚苯乙烯为原料。采用挤塑式压出成型，规格厚度50～60m m，具有独立的密闭式气泡结构。因此，有良好的隔热保温性能和防水性能，无毒、无味不变质，具有防水、隔热、保温等多种功能，是当今国内外最先进的保温材料。适用于建筑物的隔热、防潮工程。同时，它切割容易，固定简单，双面胶、铁片、铁网与专业塑胶接着剂皆可粘着固定。可减少原有屋面施工工艺中的保温层、找平层和隔热砖的施工，具有明显的经济效益。
建筑防水新技术，工程地下室底板、外墙和屋面采用4m m厚高分子防水卷材施工技术。高分子防水卷材属于硫化橡胶型合成高分子卷材，其强度高、延伸性大、耐低温好、耐老化等特点。同时，它改变了过去多叠层（如三毡四油等）和热施工的传统沥青油毡防水作法，既简化了施工工序，提高了施工效率，也减少了环境污染，改善了劳动条件。
1.2项目机电工程管理
机电工程详实考虑系统多且复杂的特点。机电工程分为以下几大系统：供热通风系统，采暖系统、防排烟系统、给排水系统、消防报警系统、强电系统、智能弱电系统等。本项目采用系统单独招标模式，从而造成机电工程施工单位众多的现象。因此，在施工前期若不进行系统周密的施工准备，势必在以后的施工过程中“各自为政”及大量拆改的现象。施工中期若不进行细化的有效管理，则必然对施工进度、生产成本、质量控制、安全控制等产生较大的影响。
施工图纸深化。本项目采用先进的BIM系统软件。各专业图纸深化后，再通过BIM系统转化成三维图形进行核对，最后形成综合管线施工图。有了高质量的专业施工图和综合管线图，可以对施工进度、机电施工质量进行控制。为整个项目的成本控制、进度控制奠定了基础。
施工材料的管理、垂直运输。由于超高层建筑具有楼层高、施工场地小、工程量大、机电施工周期短等特点，从而导致材料的堆放及垂直运输成了施工过程中的一个比较突出的难点。由总包单位主导，各家施工单位的材料采用“分区、分楼层堆放”。建立严格的运输管理制度，采取分段分时使用、晚上不间断使用、常用的设备或大件材料提前运至施工楼层。施工质量的预控及过程管理。由于机电工程施工周期比较短，
“抢工期”的现象比比皆是，如何实现质量的控制是一个难点。施工单位应建立一套完整的质量管理体系，同时使整个质量体系在施工过程中要积极的发挥相应的作用。具体来说，由于超高层建筑的楼层多、施工人员参差不齐及分散的特点，采取分区设立样板房工程的管理办法。根据楼层的不同特点，在大面积施工之前先进行分区样板房的施工，而后在分区设立质量监督人员，并使质量管理、质量监督落实责任，对质量的优劣采取适当的奖惩措施，使质量创优意识深入人心。
2、装修工程
2.1高层建筑装饰的施工程序
对于超高层综合体建筑装饰工程，由于工期紧，面积大，宜根据工程进度情况分单体、分部位、分楼层安排几个施工单位和足够的施工队伍同时进场施工。例如，地下室公共空间、设备用房、酒店后勤、各单体裙房和主体可以单独部署、根据进度及早跟进装修作业，主体部分分栋、分2～3楼段同时施工。同时，应防止空间立体交叉流水作业过程中，互相干扰和污染。
2.2高层建筑的装修施工的管理措施
编制一份完整的、各方面都认同，并遵照执行的装修施工计划是达到“有序”的前提。关键的问题是施工交叉配合，明确在某个阶段以哪个工种为主。在几项工程中，装修施工常常以安装工程为主，以其为先导。
要互相了解有关专业的设计和技术要求。实践证明，图纸不清、图纸矛盾是影响后期施工的主要因素。因此，必须花大力气，把问题解决在施工之前。
为使装修施工处于“有序”、“受控”状态，需施工管理各方重视下述工作：总包提供统一的标高、轴线；控制好施工队伍工作面；做好成品保护和设备保管；结构开洞、开槽要有审批；合理安排垂直运输机械的使用；文明施工管理为重点难点需要有具体措施。消防、保卫均须统筹安排；设小便桶，工完料净场地清；材料堆放规整等，设专人动态管理。
样板开路。高层建筑标准层多，房间数量多，特别是内装饰标准高的房间，应组织有经验的工程技术人员和熟练工人，在现场楼层上仍需由各选定的进场施工队伍，根据前述样板房，确定装修方案和图纸施工样板间，验收合格后，方可大面积展开施工。
结束语
本工程建设，运用科学管理与工程专业理论知识，提出本项目不同实施阶段的重点管理内容与方法。其工程管理措施井然有序，具有较强的可操作性，工程项目建设最终获得较好的完成。该工程实现了施工项目的全过程动态控制与管理，在本项目施工管理过程中，取得了良好的效果和成绩，是一项值得借鉴与推广的建筑工程施工生产管理经验。
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商业综合体管理制度范文4
关键词：柳州市；地下空间；总体规划；建议
地下空间是人类潜在的、丰富的自然资源，主要是指地表以下或构筑物底层内部的空间，所以，开发地下空间就是城市空间向地表下的一种延伸，是将建筑物和构筑物全部或者部分建于地表以下，可以说这也是城市重要的空间资源。随着经济和社会的发展，我国很多城市相继进入地下空间开发利用的黄金时期，其中，柳州市也进入地下空间资源利用的快速发展阶段。地下空间规划是科学、有效的开发城市地下空间的基础和前提，必须对城市地下空间进行科学、合理的规划，更好的指导城市地下空间的开发利用，特别是建设部修改颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》中指出：“城市地下空间开发应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会利益、经济利益和环境效益相结合，充分考虑防灾和人民防空等需要。”因此，科学、有序、高效的开发利用城市地下空间资源是解决城市现代化建设和城市繁华区高密度疏散、提升城市综合防灾能力、减少环境污染并节约土地等问题的有效途径之一。
柳州市为了科学有序地开发利用城市地下空间，建构地下空间利用的管理平台，特编制《柳州市地下空间开发建设总体规划（2010―2020）》，以实现城市地下空间的统一规划、综合开发、合理利用、依法管理，使城市地下空间的开发利用与城市的社会、经济、环境保持协调发展。
1 柳州市地下空间开发建设总体规划概述
柳州市为了进一步开发建设城市地下空间资源，制定柳州市地下空间开发建设总体规划，确保地下空间工程规划、施工的科学、有序。城市地下空间开发建设总体规划的城市空间结构为切入点，以地面公交BRT的线路走向和重要站点设置为骨架，以龙城路地下综合体以及火车站地下综合体为核心，以各片区的片区级公共服务中心为展开面，通过地下人行过街地道进行串联，以此形成以点为主，以线为联系带，以面为辅的点线结合、上下结合、功能集聚、空间一体的多层次地下空间立体开发利用体系。从而形成在空间平面上呈“一环、两中心、两发展轴和七节点”的空间形态，并对城市地下空间建设按重要性进行科学的分区，分区管制，统筹规划管理，指导城市地下空间的整体开发建设。
根据城市地下空间的功能规划，将整个柳州市地下空间分为地下交通设施、地下公共服务设施、地下市政公用设施和地下防灾设施，并结合城市商业中心、行政办公中心、商贸服务中心、交通枢纽等重点发展区域，并依托城市地上中心科学的开发大型节点式的地下空间综合体，并将各中心区的地面城市功能延伸到地下进行开发建设，扩大中心区的土地综合利用效率，将地面的城市开发与地下空间的开发建设相互结合、相互依托，综合分析、规划；结合城市BRT地面快速公交的重要站点和换乘枢纽节点，结合站点周边的城市地下空间规划设置地下商业、文化娱乐等基础设施和地下停车场等公共设施；结合城市广场、绿地等开敞空间进行地下商业设施、体育设施以及地下公共停车场的规划建设，以平战结合综合利用为主要开发原则；结合城市人防设施的控制要求，配套相应的地下人防指挥、医疗救护和仓储物资等设施；以点为主，点线面相结合的空间开发模式。以城市商业中心区、副中心区、行政办公中心、交通枢纽和大型公共服务设施等大型地下空间的节点式开发为主体，近期内以点式的开发为导向，以BRT地面快速公交的重要站点和换乘枢纽节点为骨架 ，结合周边的广场、绿地和居住区地下空间的开发，逐步形成以节点式开发为主体，点、线、面相结合的地下空间开发利用综合体系。
柳州市规划地下综合体主要结合城市的商业中心、行政中心、商业副中心、文教娱乐中心、交通枢纽以及地面的BRT换乘枢纽站点和重要站点进行综合规划布置，重点强调开发各个中心节点地段的地下空间，并结合区域综合功能性特征，将地下的商业设施、文化娱乐设施、停车场、人行通道和市政设施、防灾设施进行整体规划设置，共设置9处地下综合体。
柳州市地下人防工程规划必须结合区域的实际情况，分为指挥工程、医疗救护工程、人员掩蔽工程和配套工程，科学规划、统筹安排，积极主动的预防和设置防灾等级和严格的管理制度，保证基础性的预备设施的功能完善。并科学有效的进行消防工程的规划，做好地下空间的消防分区，配置完善的防火保障设施，当然，作为地下工程，必须考虑城市的防洪工程，地下空间防洪标准按50年一遇的防洪标准建设，保证地下空间的人民生命和财产安全；并根据柳州市以往的地震等级和频率，设置地下空间的抗震级别为6级，并设置紧急避难所和所需应急物质和设备，保证地下空间的安全。
城市地下空间开发建设涉及城市的方方面面，必须纳入统一的规划管理道路上，并与城市地上规划建设相衔接，建立全市统一的组织协调机构，负责统筹规划和管理全市人防工程和城市地下空间的开发建设，并科学建立城市地下空间开发利用的鼓励机制以及公共政策和法律体系，加强城市地下空间开发建设总体规划的编制工作，推进重点区域的开发利用。
2 地下空间开发建设规划的问题及建议措施
2.1 地下空间开发建设中出现的问题
城市地下空间开发建设过程中，容易出现地下空间开挖和围岩坍塌的事故，包括围岩局部坍塌、整体坍塌和顺层滑移坍塌等，主要是由于勘测设计中如设备落后、勘测人员综合技能不强或对复杂地质的勘测力度不够、施工方法不对和护壁支护技术落后等原因。另外，地下空间洞室的形状、地应力状态等也会引起地下空间工程开发建设中的坍塌问题。
2.2 地下空间开发建设的建议和措施
针对城市地下空间建设工程的特殊性和危险性，柳州市相关部门必须尽快建立健全城市地下空间开发建设利用相关的法律法规及其地下工程建设标准、制度和规范。主要包括有关地下空间开发利用和管理的行政法规和技术法规，明确地下空间资源的所有权和使用权，使地下空间工程建设的规划、设计、施工及其监督管理有法可依，保证地下空间资源有序合理开发利用。
在地下空间工程开发建设前期，必须对相关区域的地质、水文、气候等自然条件进行科学的、详细的调查研究，科学使用先进的地质勘测技术和设备，确保勘测地质资料的准确、可靠，先进的开挖技术和支护手段不仅可以保证工程不坍塌，还能增强区域地质的抗压、抗震能力。
城市地下空间开发建设的规划应该纳入到柳州市城市总体、立体规划当中,做到城市规划近期与长期结合、点与线结合、地上与地下相结合、地下深层和浅层相结合、平战功能相结合、综合经济效益与城市环境效益、社会效益相结合。
城市地下空间的开发利用必须因地制宜，充分考虑区域的地质和环境效应以及城市经济发展的水平等诸多方面的因素。地下空间开发建设一次性投资大、涉及面较广、且不可逆转，必须科学的统筹规划。
结论
随着城市日新月异的发展，城市地上空间资源得到急剧的压缩，特别是在大中型城市，土地资源十分紧俏，严重制约城市的快速发展，城市地下空间的开发建设正好解决城市发展的大问题，不仅能缓解城市繁华区的土地、环境、交通等压力，还能进一步完善城市空间立体规划布局。在城市地下空间工程建设时，必须对区域进行详细的勘测和调查，并根据城市的近期和远期需求量进行科学的规划，统筹安排，并科学的制定相关的法律法规，同时引进先进的施工和管理技术，保证柳州市地下工程规划、开发、建设的科学、有序。
参考文献
[1] 薛华培.论城市地下空间开发利用的综合规划[J].常州工学院学报，2006，(05).
[2] 赵建彬，彭建勋.论城市地下空间规划与发展[J].山西建筑，2005，(21).
[3] 王文卿. 城市地下空间的开发利用[J].建筑学报，1999，(04).
商业综合体管理制度范文5
一、房地产经济可持续发展相关概念的研究
（一）发展与可持续发展
唯物辩证法认为，发展是新事物代替旧事物的过程，是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展，是指发展过程中的一个特殊发展模式，其发展是可以持续和连续的。在实际生活中，可持续发展强调人与自然的和谐发展，经济与人口、资源、环境的和谐发展，发展是注重质量和子孙后代人幸福的。
（二）房地产经济可持续发展
在房地产经济中，沃特曼、柯林斯、波拉斯和本文由收集整理彼得斯等著名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出，追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则，房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润，而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力，以增强应对不利环境的弹性。
（三）企业可持续发展战略
企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划，发展性是企业可持续发展战略的本质特征，用企业可持续发展战略指导企业其他战略，用企业其他战略执行可持续发展战略，这是企业可持续发展的必然途径。
二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础
（一）核心竞争力理论
“核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出，并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征：（1）核心竞争力是无法被模仿和代替的；（2）核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力；（3）核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值，对客户关键性利益有重要作用。
房地产经济的可持续发展，首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力，创新自身的产品和服务质量。
（二）波特发展战略理论
20世纪80年代，迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论，该理论指出了行业结构“五力模型”：（1）供应商的议价能力；（2）客户的议价能力；（3）行业的竞争现状；（4）新进入者的挑战；（5）替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高，为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略，对企业经营的产业环境进行了研究。
（三）企业资源理论
企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为，企业的资源必须拥有4个基本性质：（1）价值性（valuable）；（2）不可模仿性（inimitable）；（3）稀缺性（rare）；（4）非替代性（non-substitutable）。资源是一个综合体，企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合，资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。
三、促进房地产经济可持续发展的战略研究
根据产业经济学理论，房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时，才能实现房地产经济的可持续发展，如图1所示。
根据图可以看出，当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时，也就是说处于图中的阴影区——优势发展区，房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。
（一）确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向
房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求，以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标，要想使企业永续经营，就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益，应该用发展的，战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟，亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段，但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果，只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上，才能够实现企业的永续经营。
（二）推行品牌战略
房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时，有计划、有目地设计、塑造，并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象，是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分，企业品牌是房地产品牌的载体，是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志，是企业对消费者的一种承诺，也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键，是企业品牌的具体体现，是企
业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容，是项目品牌的必要延伸，三者相互联系、相互作用。
商业综合体管理制度范文6
［关键词］企业文化 企业管理 企业经营理念
现代企业管理中，企业文化已成为企业的核心竞争力和企业成功的关键。如何加强企业文化建设，推进企业文化管理，越来越成为企业管理者非常注重和关心的问题。现代比较管理学认为，企业本身就是一种文化组织，企业的生产经营活动，本身就是一种文化活动，而企业管理，本身就是一种文化，是一种有自己价值观、工具和语言的文化。
一、企业文化是以人为中心的企业管理理念
企业文化是企业在长期生产经营和发展过程中逐渐形成的，它是企业的价值观念、企业精神、道德规范、群体意识和经营理念的一种综合体，是一种以人为中心的企业管理理念。有什么样的企业价值观，就有什么样的企业文化，作为管理中的软要素，企业文化的核心涵义是企业价值观。现代管理学认为，企业文化是一种通过一系列活动主动塑造的文化形态，当这种文化被建立起来后，会成为塑造内部员工行为和关系的规范，是企业内部所有人共同遵循的价值观，对维系企业成员的统一性和凝聚力起很大的作用。
企业文化是一个由核心层、中间层和层构成的多层次的生态系统，根据内容也可以分为精神层、制度层和物质层，企业文化的各个层面是和谐统一、相互渗透的。
层的企业文化，也称物质层企业文化，这是企业文化的外显部分，指的是那些能看得见、听得到、摸得着的文化形象，如企业的形象标识、员工的统一服装、口号、标语、企业的装饰和面貌、产品的外观和包装、技术工艺设备特性和企业歌曲、展厅、纪念品等，是形成更高层企业文化的基础，是企业文化的先决条件，往往能折射出企业的经营思想、工作作风和审美意识。
中间层的企业文化，或称制度层企业文化，规定了企业成员在共同的工作活动中所应当遵循的行为准则。主要表现在企业的规章制度、文化习惯、组织机构及内外人际交往等方面。从实践角度看，当管理者认为某种文化需要倡导时，他可能通过培养典型人物的形式，也可能通过开展活动的形式来进行推广和传播。但要把管理者倡导的这种文化融进企业管理的全过程，变成企业员工的自觉行动，制度就成为最好的载体。企业文化单纯地作为“文化”，需要较长时间得到企业员工的认同，而作为“制度”，则会大大加速企业文化的认同过程。当企业倡导的文化在发展过程中，特别是员工在认同过程中，如果超越了企业制度中约定的条款，便会催生新制度的产生，从而进一步发展和繁荣了企业文化。
核心层的企业文化，或称精神层企业文化，是企业员工理念的最深层，是渗透于企业职工心灵之中的企业领导和员工共同信守的意识形态，是在长期的生活和工作中逐渐积淀而成的，具有牢固的基础，是很难改变的。包括理想信念、道德规范、价值标准、经营思想及精神风貌等，是形成企业文化的物质层和制度层的基础和原因，是企业文化的核心和灵魂，决定着企业员工的行为，因而也就决定着企业的行为和业绩。企业文化赋予员工以理想憧憬，给日常工作以高远意义，是组织员工思想、行为的依据，也是激发其创造力的源头活水。企业管理思想在员工中潜移默化，形成共同认知，使得员工知道企业提倡什么，反对什么，怎样做才能符合组织的内在规范要求，怎么做可能违背企业的宗旨和目标。在这种文化氛围中，即使持守相悖的人也会慢慢身不由已地融入这一企业文化中。
二、企业文化对于企业管理有着巨大的推动作用
随着社会主义市场经济的发展，企业文化作为一种新的管理科学理论，不仅促进了现代企业科学管理的发展，而且通过成功的企业管理又不断丰富着企业文化的内涵。总的来说，企业文化对于企业管理有三个方面的作用。
第一，企业文化是企业管理的重要粘合剂和指示灯。
企业文化可以在不需要命令的情况下协调员工的行为。硬性的规章制度只能维持表面上的和平，而无法达到真正的和谐。企业文化为企业的员工树立了共同的信念和价值观，能够代替权威机构来协调员工的行为，并可以保证为了激发员工的创造性而采取的放权措施不会导致混乱。企业文化还为所有的员工指明奋斗的目标和行为准则。在柔性管理中，要靠员工的自觉性来完成工作，利用员工的创造性来做相关的决策。因此，就必须放权，但放权容易导致方向不清，互相冲突。这时，就要靠企业文化来为所有员工指明方向。
第二，企业文化在企业管理中起到重要的激励和控制作用。
传统的物质激励已经不是企业激励机制的惟一途径，企业文化通过建立一种共同的价值观和企业精神，形成一种群体意识，产生一种集体激励动力，使职工自觉地为争取企业集体荣誉感而奋发努力。同时，企业文化还通过一种观念的力量，氛围的影响去约束、规范、控制职工的个体行为。这种控制不是通过硬性的强制力量，因此，对职工行为的控制更为持久和有效。
第三，企业文化能帮助企业创造良好的经营环境。
企业文化建设给企业塑造了内容丰富、广泛认同的企业形象文化。塑造良好的企业形象，是企业文化建设的关键，也是取信于市场和社会的首要内容。在现代企业竞争中，良好的企业形象是一个企业的无价之宝，是企业赢得竞争优势的重要因素。因此，企业将品牌和无形资产的培养作为企业发展的重要战略，作为系统管理来规划实施，已经成为许多优秀企业的自觉选择。
三、加强企业文化建设、推进企业文化管理的途径
企业文化管理的建构，是企业文化建设的切实步骤，具有决定性的意义。让企业文化真正深入到企业管理的各个方
面，实现企业文化管理的构建，让大家实实在在感受到企业管理风气、管理气氛、管理行为和管理绩效的变化，使员工产生深刻的认同感，成为这种文化的自觉执行者和推动者，才能实现现代化的高效管理。
第一，以人为本，不断激发企业文化管理的新活力。
知识经济时代，以人为本是企业文化管理的核心理念。当今世界的企业竞争，不再仅仅是产品和市场的竞争，更是人力资源的竞争，高质量的人才才是企业最大的资源。能否最大限度地发挥广大员工在企业中的主体作用，直接关系到企业文化管理的成败。因此，必须树立以人为本的管理思想，把人作为企业管理的主要议题，充分地尊重人、理解人、关心人，满足员工的各种要求，把人的价值放在首位，而物的价值则次之。以人为本，尊重员工的自
我价值，引导员工的自我管理，便能激发员工的创造力，从而体现出企业的核心竞争力。因此，以人为本的管理，是现代企业管理的重中之重。企业文化必须“强调以人为本，重视企业的群体意识和人在管理中的作用，在运用现代管理技术和手段别突出了精神和文化的力量”。
第二，完善制度，不断健全企业文化管理的保障度。
企业文化的一个重要内涵就是企业制度文化。企业内部法规和企业的经营制度影响和制约着企业的发展和经营状况，同时也催生不同的企业文化朝向不同个性的方向发展。因此，真正影响和制约企业文化差异的重要原因，就是不同的企业管理制度。企业制度，是企业文化的集中体现。员工做什么、怎么做都应该在企业的相关制度中有明确规定。可以说，企业文化建设的过程，也就是企业管理制度不断发展和完善的过程；企业制度落实的过程，也就是企业文化不断走向成熟的过程。所以，在建设企业文化时，必须按照企业文化的精神，建立健全企业有关管理制度，真正实现制度和文化的协调统一，实现理念和操作的协调统一，从而使员工既有价值化的导向，又有制度化的规范。
第三，突出个性，不断增强企业文化管理的竞争力。
企业文化是在特定文化背景下，将企业自身发展阶段、发展目标、经营策略、企业内外环境等多种因素综合考虑而确定的独特的文化管理模式。不同企业文化的价值内涵和基本类型各不相同，构成了企业文化的个性化特色。因此，企业文化管理应该特别注重表现出自己独具个性的文化色彩，从而才能体现出企业文化的鲜明个性和特征。只有充分个性化的企业文化才是真正具有企业自身特点的企业文化，才能增强企业核心竞争力，最终成为企业的无形财富，成为企业发展的源动力。
因此，加强企业文化建设，推进企业文化管理对企业的发展具有十分重要的意义。它能有效地促成企业管理重要目标的实现，将企业价值的实现与员工个人价值的实现有机结合起来。也更加有利于为员工提供一个更为融洽的企业环境，激发员工的积极性和创造性，带来高昂情绪和奋进精神，使员工对企业产生强烈的荣誉感和使命感。而一种与市场相适应的企业精神和经营理念一旦形成，就成为企业品牌，这是企业文化积累的结果，也是企业长期经营与管理的价值所在。
参考文献：
[1]王斌，略论企业文化管理的构建与意义，企业改革与发展[J]，2008
[2]殷一平，论企业文化在企业管理中的地位，商业现代化[J]，2007
