前言：中文期刊网精心挑选了房地产行业调查报告范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产行业调查报告范文1
在银行信贷、上市融资两大资金源被切断后，房地产信托这根地产商最后的“救命稻草”也失去了往日的魅力。除了销售通道遇阻，房价的松动也使得房地产信托偿付风险加大；与此同时，日益上升的信托融资成本也逐渐成为开发商的噩梦。
“从6月开始，房地产信托的产品就不再好发售了，销售也明显下降。”8月3日上午，新时代证券分析师姜文磊表示，其根源在于风险逐步增加，让监管层不得不停止。
银行不“买账”
随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托成为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。
中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。
房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。
“房地产信托的收益率，要明显高于其它理财产品。”用益信托首席分析师李表示。但是，监管机构并没有忽视房地产信托产品高增长和高收益背后的高风险。
今年以来，房地产信托业务规模快速增加。监管层屡次对此警示风险，并在今年5月中旬对信托公司开展窗口指导，要求抑制房产信托业务增长。近期银行的态度转变，也说明房地产信托业务收紧的力度正在加强。
监管的加强，也使得“银信合作”的销售渠道不再牢固。
据了解，目前国内的信托公司普遍没有建立自己的营销渠道，信托公司与银行的合作，主要是信托公司走银行的代销渠道。
从用益信托了解到，去年共发行投资于房地产市场的银信合作理财产品80款；而今年上半年，除了1月份有8款产品推出之外，2至4月一共只有两款产品发行，到了5月和6月份，通过银行信托合作发行途径推出的房地产信托产品已经绝迹。
“实际上，银监会的法规并不是为了抑制银行与信托公司之间的合作，而是希望信托公司能够以正确方式，为银行理财投资客户提供风险可控的增值理财产品。”毕马威日前的《2011年中国信托业调查报告》认为，无论理财产品多么安全，一旦有关贷款成为不良贷款，银行多少还是会为其埋单，更不用说其中蕴含的声誉风险。长期而言，信托公司可利用银行成熟的渠道向银行零售客户提供低风险的投资产品。
信托利益链
中国信托业协会最新数据显示，截至今年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。值得一提的是，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
“比较整个房地产市场，房地产信托资金量并不显眼，但是对于部分房地产公司而言，尤其是在信贷收紧的大背景下，房地产信托却是一根‘救命稻草’。”李表示。
而房地产信托产品频发背后，则是一条错综复杂的利益链。
“2009年与2010年的大部分时间里，中国大陆的房地产市场呈现出一片繁荣的景象，作为房地产开发商的主要融资通道，许多信托公司也受惠其中。”毕马威在前述《报告》中称，信托公司最大的利润增幅与成功推出房地产信托产品组合直接相关，这些产品一般会为投资者带来12%或更高的收益率。
由于房地产信托产品的高收益率，越来越多的信托公司推出了此类产品，这也导致了房地产信托产品销量自去年第三季度起急剧增长。
“房地产信托产品的出现，缓解了许多开发商的燃眉之急。因此，尽管房地产信托产品的融资成本高达20%左右，甚至更高，开发商们还是趋之若鹜。”中融信托的一位分析师表示，高成本融资实属无奈之举，在当前房地产政策遇冷的背景下，一旦开发商资金链断裂，投资者和信托机构、银行都将深受其害。
融资无门？
长久以来，房地产行业的融资渠道主要来自银行贷款、上市融资和房地产信托等。但如今，三扇大门似乎都已关上。
数据显示，银行对于房地产开发的“输血功能”萎缩严重。2010年，金融机构新增商业性房地产贷款2.02万亿元，相较2009年减少了3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少了55.3%。
而今年的情况更为严峻。央行日前披露的上半年金融机构贷款投向报告显示，上半年金融机构人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元。
实际上，开发商借助资本市场融资的大门早已被关上。Wind资讯的统计数据显示，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。而今年，多家地产公司上市之路更加艰难。
房地产行业调查报告范文2
关键词：房地产；政府行为；成因；对策
中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0063－02
一、我国房地产市场现状
自2011年新一轮楼市调控开始之后，除极个别城市，全国大多数城市商品房出售价格仍保持在稳中有升的状态。虽然政府以罕见强硬的姿态表示一定要将楼市调控进行到底，并且派出督察组奔赴各地督查楼市调控政策执行情况，各大城市楼市的成交量也处于同比的较低点，但是各地楼市价格仍然没有松动的迹象，甚至许多城市仍在缓慢上涨。纵观历次房地产调控，结局都以楼市的报复性上涨结束。政府出台的政策一次比一次更加严厉，同时房价的涨幅也一次比一次更加激烈，中国楼市进入了一个越调越涨的怪圈。现如今房地产市场的走势已经对社会各个方面产生深远影响，到了不得不调控的地步。同时，影响楼市的各种因素错综复杂，影响楼市走向的因素已经不仅仅局限于供求关系的范畴，政府自身的决策已经成为更具有决定性的因素。
二、我国商品房价格失控的主要原因
（一）供需关系失衡
从经济学角度来讲，供需关系对产品价格的波动起到相当大的作用。当供给大于需求时，市场趋于饱和，产品价格下降。当供给小于需求时，市场需求旺盛，产品价格上升。我国房地产行业目前的状况是需求远远大于供给。为国民提供保障性住房是政府的基本责任之一，但是1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。之后，政府将商品房建设交给地产商，在社会保障房方面投入过少，直接导致了现在的保障房和廉租房的缺失，进一步加大了供需间的失衡。并且随着住房改革以来，我国城市化进程的空前加速，适龄青年人口得增加使得刚性需求越来越大，加上住房价格一涨再涨，越来越多的人没有能力支付高额价款，对住房的需求越攒越多，供需间的矛盾进一步加深。
（二）开发商的暴利
据《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999―2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。涉足房地产行业的富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。另据国家税务总局对各行业平均利润率的测算，工业：5%～13%；交通业：9%～14%；商业：（批发）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐饮业：8%～15%：服务业：9%～15%；娱乐业：15%～25%。而房地产行业利润可达20%～30%，可见房地产行业的利润之巨。同时开发商的暴利成为影响房价居高不下的一个重要因素。并且各行业国企纷纷涉足房地产行业，以其独特的身份优势和对土地资源的掌握牟取利益，可见房地产行业的利润相当丰厚。
（三）政府管理失误
1.财政过度依赖土地出让
就国土部公布620个样本楼盘数据来看，中国地价占房价的比例平均为23%。虽然各机构给出的数据不尽相同，但是相信土地价格在项目总成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是说从拿地开始，政府已经先得到了将近30%的利润。另根据财政部数据，2010年全国财政收入83 080亿元，而2010年我国全国国有土地使用权出让收入29 109.94亿元，土地出让收入就占到全部财政收入的35%。政府已经过度依赖土地出让带来的财政收入。但是各地政府将土地出让视为增加财政收入的一大法宝，在单一追求GDP政绩的影响下，开发商的拿地成本越来越高。开发商解决这一问题的唯一出路就是将增加的成本转嫁到消费者身上。但是也就是在2010年，各地地王频现，土地成本的增加进一步助推了楼市价格的上涨。
2.房地产行业过高的税费
房地产行业的税费项目之多，税种之繁杂，是助推房价高涨的另外一个重要原因。政府从房地产行业拿到税费又分为两阶段，一是开发商开发阶段，二是商品房买卖阶段。据不完全统计，开发商需要缴纳的主要税费达到116种。商品房买卖阶段买卖双方又需要缴纳例如印花税、营业税、所得税、土地增值税、契税等等。目前房地产税收已经成为地方税收的主力税种，占到地方税收的20%左右。
由以上数据可以看出，房地产行业的大部分成本资金和税收都流向了政府。另据REICO在2009年的《我国房地产企业开发费用分析》专题报告显示，在开发商的总费用支出中，流向政府的份额为49.42%。可见政府在楼市成本中获得了过高的利润。
（四）宏观经济形势不利
房地产的走势可以说与宏观经济形势的走势有相当大的联系。（1）2006―2008年房地产行业曾经遭遇小低谷，但是2008年经济危机之后，政府急于刺激国内需求与消费，大力发展房地产，甚至将其视为刺激经济复苏的支柱产业。从2008年地产业迅猛发展至今，并且没有丝毫衰落的迹象。（2）经济危机之后，政府为了刺激经济的复苏，开始实行宽松的货币政策和财政政策：银行加大对地产业贷款扶持，地产业反之绑架银行，致使银行不良贷款、坏账呆账增多。同时货币超发严重，CPI连创新高，流动性过剩，在沪深两市持续低迷的情况下，越来越多的人为了财富的升值甚至保值只能投资房地产，进一步推动了楼市的走向。（3）国际经济环境持续恶化。美国次贷危机影响未了，欧洲债务危机又发，全球经济复苏缓慢。越来越多的热钱涌入国内，先推高，后做空。在引发房地产泡沫的同时，严重影响我国的国家经济安全。
由以上可见，我国的房地产行业目前的窘况已经不单单是房地产行业单方面的原因造成的，还涉及到经济、民生、政府、国家经济安全等诸多方面，已经成为一个诸多社会矛盾的集合体，并且有越积越大的趋势，如果不能得到妥善的解决，将严重影响我国的社会主义现代化进程。而在市场调节完全失效的情况下，我们只能寄希望于政府的适当干预。在房地产的开发，买卖，保有等各个阶段都有大量的环节可以限制，但是政府历次干预的主要针对目标都仅仅着眼于商品房买卖中的一个小环节：限制炒房。笔者认为，这是政府干预失效的关键。
三、针对房地产行业现状的建议
目前房地产行业已经严重影响了国民经济的良好有序运行，并且市场调节已经失灵，只有政府干预才能有效地解决问题。针对这一状况，政府应该下决心用类似休克疗法彻底解决房地产行业的顽疾，而不是一直束手任其发展。对于如何解决当前房地产行业调控局面的窘境，除了当前政府正在进行的调控政策，笔者给出以下建议。
（一）减少对土地财政的依赖
政府应该进行适当的税费改革，扩大税基，实现政府财政收入的多元化，在不明显减少财政收入的情况下减少对土地的依赖。并且应该建立全国统一可行的土地出让制度，减少房地产买卖流通阶段之前的税收，进而相对减少商品房的成本。
（二）加大保障房的建设
为国民提供保障房是政府的责任和义务。在这方面我们可以参考香港、新加坡等国家和地区的做法，制定适合我们国家的保障房政策。重点建设经济适用房和廉租房。中央和地方财政都要对保障房的建设负责，在土地划拨、资金投入等方面做到协调统一，最大限度的提供保障房以缓解商品房市场的压力。
（三）改善经济环境与投资环境
受经济危机和全球经济衰退的影响，国内经济增长出现了放缓的趋势。政府过于追求GDP的增长而采取各种方法。不重视实体经济的投入而导致制造业资金大量外逃炒楼炒股，使虚拟经济的泡沫化更加严重。经济环境的恶化导致投资环境同样恶化，大量资金没有投资效益，只能投向房地产。国家应该重点扶持制造业的发展，在税费以及政策上给予更大的优惠，鼓励其发展。同时扩大内需，刺激国内消费，改变过去严重依赖出口的局面。并采取适当稳健的财政政策与货币政策，治理通货膨胀，创造一个稳定的投资环境，引导社会资金有序良好的运行，改变只能通过炒楼来实现资产保值的现状。
（四）建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税
政府建立全国统一的房地产管理系统，并且进行全国性的信息资源共享。对居民在实名制的基础上实行以家庭为单位的限购，对已购的第二套以上商品房普遍开征高额房产税，增加其持有成本，迫使市场上的大量空置房加入到流通领域来，相对缓解供需压力。政府要对开发商制定严格的房产开发程序，防止其囤地以及捂盘惜售。
（五）制定相应的法律法规
政府出台确实有效的法律法规约束。（1）对全国的房地产要有统一的行业标准、准入标准、开发标准等等，并且限定地产商的利润。（2）对政府的自身行为要有法律的约束，比如土地的出让、土地出让金的使用、土地划拨、保障房的建设等等都要有明确的法律法规进行限定。（3）对居民的投资进行法律的规范。在注重契约精神的前提下，以法律去规范其市场行为。
房地产行业已经成为多种社会矛盾的集合点，解决房地产行业的窘状是当下最为紧迫的任务。房地产行业对国民经济运行以及社会和谐产生的负面影响需要大刀阔斧的改革才能消除。虽然房地产行业的彻底改革会对经济增长产生不利影响，导致经济增长的短暂减速甚至衰退，但政府仍应该下定决心进行改革，以经济暂时减速换取今后的可持续的发展，只有这样我们才能实现国民经济更快更好的发展。这对构建社会主义和谐社会以及完成我国的社会主义现代化目标，都有着极为深远的战略意义。
参考文献：
[1] 中华人民共和国国家统计局.中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报[R].2011，（2）.
房地产行业调查报告范文3
受到安居乐业的传统观念影响,中国人非常看重住房,这造就了中国潜力巨大的房地产市场,在供需两旺的市场刺激下,中国的房地产行业经历了辉煌的十年。
房地产行业作为基础行业,产业链牵连钢铁、水泥、建筑等 30 余个行业,触及国民经济的根本,其发展带动了相关行业的发展,解决了大量就业。同时,土地出让收入又是地方财政收入的主要来源,地方财政对房地产的依存度也非常高。
土地是有限资源,供应量在日益减少,而房地产发展过热,市场需求量不减,供需紧张致使房价不断攀高,泡沫越吹越大,威胁国民经济健康和可持续发展。一项调查报告指出,2013年我国城镇房价收入比达到 12.07,一线城市更是高达25.25,远大于国际正常水平 6 到 8,普通民众已经不堪房价的重负,社会上呼吁政府调控房价使之回归合理水平的声音不绝于耳。
为了抑制房地产过热,政府和银行业相继出台了一系列调控政策和手段:比如规定个人购买第二套房首付款需占总购房款的 70%,比如银行收紧对房地产开发商的贷款,降低甚至取消购房者的房屋贷款利率优惠等等。更深层的调控手段也在酝酿中,比如全国个人住房信息联网系统的筹备上线,要求公民登记个人房产信息,为下一步房地产税的实行提供基础,最终目的是释放更多房源,盘活市场存量,缓和购房矛盾,降低住房资源浪费和社会不均。
1.2 选题意义
当前的房地产市场形势迫使房企摒弃粗放的投资模式,加强成本控制。开发用地的拿地成本正是其中一项重要的成本构成,对后续开发影响深远,拿地成本的投入又是通过土地招标等出让方式实现的,因此,研究确定开发用地投标报价的方法对于房企加强成本控制是非常有价值的。现行的投标报价方法仅能够得到最高投标报价,也就是报价的上限,而本文创建的模型能够计算出合理的而非最高的投标价格,且同时得到相应的中标概率,能够帮助房企获取更为全面的报价参考信息,这也正是本文选题的意义所在。
第 2 章 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法
2.1 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法介绍
2.1.1 基于假设开发法的定价思路
地价理论讲,“房价决定土地价格”,现行的土地评估方法是根据未来宗地上的房地产产品预期价格来确定该宗地的价格,该类方法中最常见的是假设开发法,一般流程如下:
房企先要调查待售地块的内外部环境,内部环境包括地块的地理位置、占地面积、容积率、绿地率和建筑密度等因素,外部环境包括影响地块发展的城市(区域)规划、区域市场状况、类似项目销售状况、周边土地出让情况等因素。
然后在市场调查分析的基础上,结合地块规划指标的限制条件,进行项目产品类型(别墅、多层、小高层、高层等)的初步定位和规划,并测算出未来相关产品类型的价格,预测总销售收入。
接下来要从预测的销售收入中分别扣除全部建设成本、预期最低利润和相关税费,得到的剩余部分便是房企能够承担的最高土地价格,将这一价格作为房企投标报价参考的上限。由于每个房企有着不同的开发规划、预期房价、假设成本和预期利润,因此各自的投标报价参考的上限一般是不同的。
投标过程中每个房企仅有一次报价机会,在价高者得为主要中标标准的规则下,只有尽量给出较高的价格才能提高中标的概率,从上述土地价格测算的过程中可以看出,预期销售收入较高,承担风险能力较强,或者愿意牺牲更多预期利润的房企更可能中标。
2.1.2 现行价格确定方法的步骤
确定开发用地内控价格的步骤可以分成三个阶段,见图2.1
(1)项目调研阶段
1)地块特征分析
待出让地块的特征分为地理特征和经济特征,其中,地理特征包括:
地块区位情况,包括地块所处的城市、行政区域或非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)。
地块特征,包括四至范围、地势平坦状况、现有居民情况、土地完整情况、地质情况等。
规划控制要点,包括地块用途、总占地面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、控高、绿化率等。
经济特征包括:地块周边的商业、交通、教育、医疗、文体等社区配套以及市政配套。
2.2 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法缺陷
现行拿地价格制定方法基于假设开发法,从预测房价到估计成本,最后得到利润和地价之和是某个常数的关系。该思路相当于在项目前期评估阶段对开发过程进行模拟分析,帮助房企提前了解项目将要面临的风险,有利于房企提高风险防范能力,一定程度上保障了项目顺利开发,也挖掘出了土地的最大价值。
房地产行业调查报告范文4
关键词：房地产；开发风险；信托融资；分析
引言：房地产行业在我国国民经济中属于主导产业的地位，并且一起相关产业关联度比较强以及带动性比较强的特点，已经是成为了我国国民经济增长的支柱产业，随着我国改革开发之后，房地产行业得到了不断的发展，但是其开发的风险也是一直伴随着房地产行业中。
1.房地产开发风险因素分析
1.1政治或政府影响与风险。
政治，是应该特别关注和具体研究的，实际上政治是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及这个国家相应的政策法律调整，对于中国房地产市场中的政治因素的变化，会极大造成房地产开发商企业发展上的影响及经济上的损失。
在中国房地产市场中，对于房地产开发商而言影响最为直接的是金融政策和财政政策的变动。从金融政策上说，中央政府是否实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策，会从直接上影响地产开发者和房产消费或购买者所持有的资产，也同时影响开发商所开发的项目和出售的项目。并且中国国内银行针对于中国房地产市场方面的业务的变化和延伸度也会对中国房地产的需求发生极大的影响。从财政政策上说，政府是否实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，针对房地产市场的税收政策的变化，针对房地产是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取的补贴政策，政府针对房地产行业所进行投资的力度和范围等等，都会对房地产开发和需求发生影响。
1.2经济影响与风险。
在房地产市场中，特别是房地产开发过程中的经济风险主要是指由于国家经济形势变动导致房地产开发商发展遇到困难和经济上受到一定损失。由于一个房地产开发项目从立项、可行性研究到楼盘上市、售罄的这个时间段内，对于房地产市场中的消费需求变动的可能性存在很大的波动性，并且对于某些项目的消费者对项目本身各类偏好变化也在时间的延伸中不断变化。原来的市场定位和细分市场上该类物业也许还供不应求，但很可能时间不长就会出现大量很难变现的存量房，造成对于此类项目的开发商的市场预期远远偏离投资收益，甚者很难收回投资，造成开发企业的发展困境。
特别是在开发商对项目开发过程中，出现了通货膨胀，货币出现贬值，物价和产品价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会极具上涨，同时随着这种通胀预期的加大，市场中的消费者过于倾向于房地产的抗通胀的能力，过高的估计了市场的饱和度，对于房地产市场中的发展泡沫的出现起到了退波助燃的暗地因素。并且在通胀预期下，消费者手中持有的货币量是一定的，随着货币的贬值，对于房地产的购买力相对下降，可能出现无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出，无法短时间变现，占用过多的开发资金等，从而造成开发企业的风险。
1.3房地产市场的发育程度与供求状况风险。
根据市场规律和市场发展原则，在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、商品购买者自由出入、交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的房地产市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。
其实，从宏观上来说，房地产市场是地区性的市场，地方的房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多的多。只要当地地方经济发展是健康的以及有序的，对于房地产的需求就不会发生太大的变化或波动。但如果地方经济的发展不平衡性和不健康性的制约及影响，对于当地的房地产市场会有更大的影响，对于房地产的需求的变化和波动更加显著，也更加频繁，加之部分不道德的炒作因素的存在，更是加剧了这种风险的存在可能。
2.房地产信托及其运营模式和风险控制
2.1关于房地产信托的运营模式
一是关于抵押贷款类信托。所谓的贷款类的信托产品主要是指信托公司通过质押资金的使用方公司财产或者是股权作为基本贷款担保方式发行房地产信托产品之后，把募集起来的资金提供给房地产公司进行使用。抵押类贷款类的房地产信托，募集起来的金额将会占据房地产信托金额的百分之六十七点二左右，根据财产或者是股权担保方式的房地产信托主要是二零零四年资金募集的一种主要模式，对于这种模式来说，总量比较大以及容易成功，同时成熟的信托业务各个当事双方也是比较容易认可。
二是权益转让的模式。对于房地产开发公司来说，合法可以售房的交易作为担保仿瓷信托的计划，信托公司通过购买资金需求方的商品，并且将其进行欲售登记之后，作为担保，或者是收益性房产之收益让为担保发行的资金信托计划。这种模式为很多开发项目的后期运作或者是多个房地产项目的新项目运作，并且良好的售物业房地产公司提供融资的条件。对于这种模式来说，主要是的风险是在建筑工程到竣工交房的风险、房屋销售的市场风险以及权属登记的法律风险。
2.2房地产信托融资的风险与控制
一是房地产行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，二零零五年一月到八月，我国房地产投资增幅不断降低，宏观调控成果已初步显现。房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，平均涨幅仍低于城镇居民可支配收入的增长幅度。由于中国城市化进程及大规模城市改造，必然对房产有着长期的真实需求，目前存在的主要问题是局部过热及房产的结构性过剩，整体的房地产泡沫是不存在的。信托公司在信托资金运用过程中，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。
二是关于项目自身的分析以及市场的风险。对于项目的选择来说，主要是房地产信托的主要工作，要是项目本身存在着内部法律纠纷以及建设资金短缺的情况，那么信托产品不管是怎么控制风险，项目自身的无缺陷也是没有办法能够避免的。信托公司在进行项目选择中，可以聘请一些有市场公信力的房地产专业机构来对项目进行可行性的分析，并且对项目的市场定位和前景进行认识。深入的调查了解开发商的实力。选择和有经验以及实力雄厚的开发商进行合作，落实土地房产抵押以及质压等担保措施，在项目运作中加强资金的监控。
总结：通过上述分析可以知道，房地产开发的过程中必然会带来着风险，为了能够保证开发的效率，开发企业必须要通过全面以及科学有效的方式来针对风险采取各种应对的措施，以此来使其房地产企业的抗风险能力得到提高，同时保证企业能够得到可持续发展。
参考文献：
[1]黄福广，商如斌，郝丽萍.浅析房地产开发风险[J].中国房地产，1999
[2]侯起阳.房地产项目开发风险因素分析[J].合作经济与科技，2009
房地产行业调查报告范文5
关键词：温泉旅游经济 城郊房地产 协调发展
温泉地素有宿城的说法（王艳平、孙巧耘、傅轶，2007），温泉旅游是商家集中之地，为了满足旅游需求，一般会大规模的兴建各种娱乐设施、服务设施。有研究表明，无论是城市中心的温泉还是远郊的温泉都会吸引洗浴、住宿、餐饮等消费（王艳平，2009），这就表明温泉旅游经济的发展离不开房地产的支持，但大量的温泉分布在城郊地区，这些地方区位优势不明显，房地产发展面临一定的挑战，如何推动温泉旅游经济与城郊房地产协调发展便成为一个值得探讨的课题。
温泉旅游经济对城郊房地产发展的影响
（一）温泉旅游经济发展有利于带动房地产行业投资
温泉旅游地具有重要的经济价值已经为世人所认识，“中国温泉之城”――广东省清远市2012年旅游总收入达到178.71亿元，有29家企业主要依托温泉资源运营，这些企业接待游客总数达到686.57万人次，清远市温泉旅游总收入达到59.57亿元，温泉旅游带来的人流、物质流势必形成吸引大量的外部资金汇聚，包括房地产行业投资，从而为城郊房地产的发展提供资金支持。以首届中国旅游投资洽谈会温泉项目招商情况来看，投资额度最大的项目达到30亿元（北京国际体育运动培训、温泉度假休闲中心），投资上十亿的项目包括天津东丽湖温泉度假区、重庆南温泉核心景区等项目，由此可见，温泉旅游经济的发展对外部资本吸引力较大，能够为房地产行业的发展提供支持（温尚锟、闫弘文、赵志英，2013）。
（二）温泉旅游经济发展有利于提升房地产价值
温泉旅游产业的发展不仅本身会成为一个重要的经济增长点，而且会带来土地、房产及基础设施等要素的普遍升值，这主要是由于温泉不仅会成为一个重要的消费项目，而且温泉会成为一张“名片”，成为宣传地方特色，提升地方形象的重要渠道，从而拉动房地产价值增值，我国香港便是靠“商”成为国际大都市的典范。以海南万宁钓鱼台山水温泉度假区为例，截止到2014年3月，该地区在售住宅项目达29个，其均价为9600元/平米，但度假区的房价却达到18000元/平米左右，温泉旅游带来的房地产价值增值由此可见一斑。实际上，由于温泉旅游经济的发展，不仅会带来大量的人流、物流，从而增加了人们对房价上升的预期，同时，部分社会公众特别是有较强经济基础的社会公众期望享受温泉带来的便利，因而会增加房地产的需求，这将有效地拉动房地产价值增值。这一过程中，郊区房地产的非理性消费将发生重要的作用，即由于消费者甚至于政府部门、企业等主体市场信息的不充分，不能全面、客观地确定温泉旅游区域房产价格，从而有可能进一步推动房地产价格上涨（刘铁军，2007）。
（三）温泉旅游经济发展有利于促进房地产销售
房地产行业特别是城郊房地产如何提高周转率，加快产品销售是一个重要的课题，特别是，当前我国房地产行业正经历深入调整期，房地产库存大，销售压力大。中国指数研究院数据显示，截至 2013 年 11 月，一线城市、二线城市、三线城市可售面积平均出清周期分别为9个月、10个月和37个月，可见二、三线城市、城郊的房地产销售不容乐观（梁倩、齐健，2014）。而温泉旅游经济的发展不仅会带来大量的游客并吸引部分有购房需求游客，而且游客会将温泉旅游所在地的房产信息传递给周边的人，并进而激发市场需求，促进房地产销售。特别是，对于非刚性需求主体即房地产投资主体而言，如果其预期温泉旅游发展潜力大，未来该郊区房地产前景看好，则会通过团购等方式投资于该地，进而拉动房地产销售（刘铁军，2007）。
城郊房地产行业发展对温泉旅游经济的作用
温泉旅游经济的发展与繁荣需要众多的条件，包括商业、住宅、工业地产的支持，特别是，现代温泉旅游经济多以度假村（区）的形势出现，这一区域内部生产生活设施要配套，要能够满足游客吃、住、玩等方面的需求，只有这样才能吸引游客、留住游客，才能真正达到发展旅游经济的目标，而这无不需要发展房地产行业。此外，由于房地产行业关联度大，拉动作用明显，因而会促进旅游经济的繁荣。
（一）温泉旅游经济发展需要商业地产支撑
温泉旅游经济需要各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的商业地产的支持，研究表明，旅游核心区已呈现严重旅游商业化的现象，旅游购物设施（地产）中，越是核心区域商业越丰富，支持购物的地产也越多，餐饮和住宿反而偏少，而在核心区域的则会大量布局餐饮、住宿等商业地产（徐静，2013），从这种研究来看，温泉旅游经济的发展对商业地产的需求表现在两个方面：一方面是温泉消费本身的需求，如温泉休闲等，这类地产为消费提供了场所，特别是当前一些能够提供综合的温泉酒店，其规模庞大，需要大房地产项目进行配套。另一方面是温泉旅游相关的需求，包括购物等带来需求，这类地产是必不可少的。实际上，在温泉旅游经济发展过程中，这类地产是增值速度最快、市场前景最为广阔的地产，并且这种地产一般以“购物一条街”等形式存在，需要大量的投资才能建设开发完毕，因而需要经过政府部门的严格审批并规划才能开工建设，但盈利空间也较大。
（二）温泉旅游经济发展需要住宅地产支撑
温泉旅游相比较于其他旅游具有一定的特殊性，表现在温泉旅游不仅要让游客看到温泉，体验温泉的文化，同时还要亲身体验温泉水，享受温泉所带来的健身等享受，并且这是一种长期性的活动，不能简单的一次性的享受就终止，因而会形成强大的住宅地产需求。特别是，随着温泉旅游经济的发展，旅游区域会产生大量的就业岗位，大量劳动力进入并长期性的停留在这一区域，UNWTO的研究结果表明，旅游业每增加1个就业岗位，就可带动相关行业增加4.2个就业机会，因此，温泉旅游将带动大量的劳动力就业，这些人员会产生住宿等方面的需求，这就需要有住宅地产来支撑。按照北京大学的《中国民生发展报告2013》标准，全国家庭平均住房面积、人均住房面积分别为100、30平米，因此，每增加1个就业岗位就相当于共有5.2个人就业，会产生156平米的住房需求。由此可见，如果温泉旅游经济繁荣，则必然会带来相当的住宅需求。
（三）温泉旅游经济发展需要工业地产支撑
温泉旅游发展到一定阶段后将面临提质的需要，化学制品、香料、精油等工业品将会被广泛地应用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等产品也将更为流行，这些产品需求的增大将吸引相关企业的入驻，如果规划科学合理，本地资源优势明显，甚至可能在某一细分领域形成完善的产业链条，这就需要大量工业地产的支持。特别是，由于这些工业产品并不需要大规模的厂房，更多的是对科学研究等的需求，因而政府部门可以利用城郊土地建设标准化厂房，并以出租等方式提供给相关的企业。
（四）城郊房地产行业发展的其他作用
温泉旅游经济是一个综合体系，必须有相互联系的行业作为支撑，特别是，各地在发展温泉旅游的过程中还会依托地方资源积极开拓其他的旅游产品，如宗教旅游、文化休闲旅游等项目，以此提升旅游品质，如山东省夏津生态旅游区就以温泉旅游为主导，配套打造了以休闲旅游与为内容的文化旅游项目，以椹文化为内容的（生产类）主题旅游项目，形成了较为完善的产业链条。而这种产业的发展都必须有房地产业的支持，此外，房地产行业作为一个与其他行业关联度大、牵涉面广的产业，与旅游相关的包括房地产布局、房地产项目勘察与设计，此外，还包括房地产项目的整体运营，特别是温泉旅游相关产品展示、批发经营等，这都表明温泉旅游经济要发展必须有房地产作为支撑。
推动温泉旅游经济与城郊房地产协调发展的思考
《山东温泉旅游消费体验活动调查报告》资料显示，我国温泉旅游地产建设中存在较大的问题，表现在温泉地产开发前期为占据先机，特别是为占据温泉旅游核心板块，大量的房地产企业一哄而上“圈地”，尽可能多地抢占土地，而这一过程由于温泉多处于相对偏远的郊区，地方政府为吸引投资商掀起建设热潮，往往采取宽容甚至支持的态度对待这种行为。在房地产开发过程中存在规划设计不科学等问题，部分地产项目内部结构设计不合理，如残疾人设施不健全等，交通等配套设施不健全。房地产项目建成后则存在后续开发利用不足等问题，如物业管理配套不完善等，因此，推动温泉旅游经济与城郊地产协调发展需要有针对性地破除这些问题。
（一）树立正确的温泉旅游地产理念
要坚决破除在温泉旅游区建设房地产就是温泉旅游地产的思想，而要从温泉旅游文化出发，融旅游、休闲、度假、居住为一体，这种房地产项目的特点在于温泉、旅游、房地产三者紧密结合，基于此，在房地产项目的选址上要突出温泉这一主题，虽然可以与温泉所在地有一定的距离，但是不能过于遥远，要能够感受到温泉的气息，在温泉的辐射范围内；在房地产项目设计中要包含温泉元素，如在房地产外观上能够让人联想到温泉，在房地产项目文化、房地产项目经营中能够与温泉旅游保持密切的联系，只有这样才能真正做到温泉旅游经济发展与房地产项目关联度大。
（二）明确目标对象科学确定不同开发项目
温泉地产项目可以分为不同的类型，因此，在开发过程中必须明确目标对象，如果以商户为目标则开发商业地产，如果以住宅为主则开发商品房，如果以工业品加工为主则开发工业地产，通过明确这种细分目标确定房地产开发模式。在这一过程中，房地产项目开发者要做好三大工作，即做好市场调研，充分了解温泉所在地房地产供给和需求情况，了解各类房地产项目开发、布局情况，在市场调研的基础上明确哪一类市场还有较大的市场容量，还具有较大的市场空间；结合自身的优势合理选择开发项目，一般而言，房地产企业本身在工业地产、住宅项目、商业地产方面各有所长，房地产企业要结合自身的优势明确开发模式，控制项目风险。
（三）科学规划并推动郊区房地产建设
作为城郊的房地产项目，其开发将面临资金等方面的压力，即使利用温泉旅游等概念来吸引外部投资，也必须通过科学的规划才能达到开发的目标（封季媛、王宁，2013）。在实际操作中，要搞好房地产项目空间布局，要针对工业地产、住宅地产以及商业地产对温泉旅游的需求不同，以及城郊所处区域的道路规划科学的布局房地产项目，达到既方便又集约的目标，集约即要推动同一类型用地特别是工业用地相对集中，对于温泉核心区域要提高投入强度保障土地得到充分开发；要做好房地产项目配套规划，包括交通规划、绿化规划、生活配套规划，通过这些配套设施的完善提升房地产项目的价值，促进房地产产品销售（黄翔、代鹤锋、袁净，2011）。
（四）注重后期经营开发
提高持续经营能力。温泉旅游地产更重要的在于后续的开发与经营，而不能“赚了钱就走”，因此，在房地产项目开发建设过程中，要选择合适的物业等管理单位，提高房地产项目的经营管理水平。此外，在运行过程中，要根据市场发展的需要，不断提供新的服务，如针对残疾人的需求改进一些基础设施，针对疗养需求建设一些公寓型住宅等。
参考文献：
1.徐静.周庄古镇旅游商业类型、布局与规模研究[J].安徽师范大学硕士论文，2013
2.栾桢，宋秩宇.基于 AHP 法的温泉旅游竞争力测评与投资反溯[J].浙江旅游职业学院学报，2011（2）
3.王艳平.温泉旅游经济效益四圈层结构研究―以辽宁省弓长岭温泉为例[J].旅游学刊，2009（1）
4.封季媛，王宁.桂林国家旅游综合改革试验区发展策略―雁山旅游地产 LPFs 模式的探讨[J].商，2013（7）
房地产行业调查报告范文6
关键词：土地开发股权收购 风险防范
Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.
Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention
中图分类号：F293文献标识码： A
随着当前房地产行业的高速发展，房地产开发企业拿地热情不断高涨。房地产开发企业除了从土地公开招拍挂市场获取土地储备外，也常常选择项目收购的形式来实现。在实际操作中，房地产企业的项目收购行为通常表现为如下三种比较常见的形式：资产收购、股权收购和合资开发。其中房地产企业通过购买有地企业的股权间接获得土地进行项目开发,已成为房地产行业快速拿地的一种常见方式。
房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的土地进行开发经营的模式。股权收购模式相比其他拿地方式具有如下优点：
（1）手续简单
一般来说股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的工商变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，手续简单。
（2）费用节省、开发快捷
股权收购相对直接购买土地资产而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立新的房地产公司。
（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险
土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及代垫出让金。
虽然股权收购方式具有较多的优点，但其自身也有着不得不加以防范的风险。如何在国家法律法规的框架范围内，尽可能降低企业的成本和风险，是房地产公司项目投资人员的主要工作。房地产企业通过股权收购方式来获取土地主要面临的风险有以下几种：一是股权转让存在一定的政策性风险；二是股权溢价处理难度较大；三是标的企业的法律、债务风险较难控制，存在或有负债风险。本文将分别从上述各类风险来具体阐述分析各自的风险内涵及防范措施。
房地产项目股权转让的政策性风险
对于股权收购房地产项目，政府审批较为宽松。如果不涉及国有股权、上市公司股权收购的，一般无须审批。对于涉及国有股权转让的，则需要政府部门进行审批，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。
对于收购股权为国有股权的，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及估价；再次，国有股权转让需要进场交易，要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖的形式进行。因此在收购国有公司股权时，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。这就需要收购方需要了解国家的相关政策及交易所的流程规定，防止发生政策性风险。
房地产项目股权转让中的溢价处理风险
一般项目收购时双方都有盈利要求，收购溢价指在项目收购过程中所支付的实际金额超过项目账面成本即可税前列支成本的部分。收购溢价在项目纳税申报中不能进开发成本。
从项目收益看，对转让方而言，溢价越高意味着其转让收益越高但同时税负也较大。对收购方而言，采取股权转让，较高的溢价意味着项目开发清算时较高的土地增值税清缴和总体收益水平的下降。如果项目投资人员在前期不筹划好股权溢价及土增税的处理问题，项目后期的总体收益水平极有可能低于预期。因此通过合法合规方式进行溢价处理符合双方的利益，并且其本身就属于税务筹划的范畴。
对于房地产项目股权溢价的处理，主要是将溢价部分的资金流出尽量开具可税前列支的合规发票（对村集体等非法人实体，则只需开具收据即可）。处理溢价要结合付款进度和财务审计来进行，对收购方而言基本原则是尽量在收购过程中配合付款进度完成处理。
标的企业的法律、债务风险
据统计企业项目并购重组的失败率高达70％，而导致失败的一个重要原因就在于对企业收购过程中潜在的法律风险，特别是被收购企业的债务风险处理不当或没有防范措施。项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这可能是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。其中，或有债务是收购中的最大陷阱，如担保之债、票据责任之债、产品侵权或者环保责任产生的赔偿、未决诉讼或者潜在的诉讼、行政罚款等等。由于其发生或者处理结果处于突发状态而无法预料，并且轻易不为常规审查所能知悉，如果一旦发生，就有可能改变项目公司的资产状况和信用状况，从而直接影响项目公司的价值，因而危险更大。
对于股权收购房地产项目的法律风险防范，主要有以下几项措施：
1.通过对项目公司实施尽职调查防范风险
尽职调查是公司股权收购的一个重要的、基础性的环节和程序。由收购方委托专业律师、会计师以及行业专家对项目公司进行全面的、详尽的审慎调查，通过调查，律师、会计师以及行业专家将调查收集的资料、信息整理汇总，形成尽职调查报告，并对收购的可行性、可能存在的法律风险及预防方案发表意见，为收购方提供决策依据。这样，同时也可以在并购合同签订前对项目公司的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。简而言之，尽职调查在企业并购中具有从法律上、财务上、项目可行性上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用。
因此，收购方应当聘请律师和会计师甚至房地产行业专家对项目公司进行全面的调查，调查范围包括但不限于：股东出资、公司的资产、债权、债务及或有债务、对外担保、税务、重大合同、劳动用工、项目投资开况等各个方面。
2.通过制定完善周密的股权并购协议防范风险
股权收购协议是并购交易的法律表现，完善、周密的收购协议条款是主动防范各类已知和未知法律风险的重要保障。一般而言，在收购协议中采用通用条款和特殊条款来保护股权收购交易安全。在交易实践的过程中，一般是通过设立一个共管账户来保管收购对价的价款。在股权收购协议中约定根据股权转让进程的不同阶段来分期支付相应的对价。为防止项目公司股权转让完成后出现未经披露的债务，可以约定保留一定数额的对价作为担保或违约金。另外也可以约定在被收购项目公司中由转让方保留一部分股份，使转让方和收购方成为一个利益共同体，待经过一段时间项目公司的或有风险逐渐明确后由收购方再行收购转让方的剩余股权。
综上所述，通过股权收购方式获取房地产项目，在土地获取竞争日益激烈的市场现状下，越来越成为一种常见的土地获取方式。但在项目操作实践中，仍然存在着大量的潜在风险。房地产投资人员在进行项目拓展及股权投资时，应积极防范及化解可能出现的风险，在严格控制风险的前提下，加强前期尽职调查、完善相关合同条款及监督好相应的合同履行过程，以保障项目投资的安全进行。
参考文献 ：
[1] 孙卫.股权收购房地产项目的律师实务[J]. 中国律师. 2012(12)
