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房地产财务风险控制范文1
（一）风险管理概念
所谓的“风险”是存在于人们的日常生活与生产当中，对人类社会的发展而言，这属于客观存在的一种规律，然而就算知道存在也无法实现对其的准确判断与预测。关于风险的界定，业界也对此展开了深入的研究与探讨，在多个领域中发挥着十分重要的作用，包括经济学、投资学、保险学、管理学以及风险管理与控制学等等。相关学者也针对风险的界定提出了不同的观点与看法，包括“差异学说”“主观性与客观性”学说、“可能性”与不确定性“学说等等，通过对这些观点的整合，并以房地产行业特点为出发点，笔者将风险定义为：房地产企业在经营的过程中，由于实际与预期报酬存在差异，这一差异与风险成正相关。对房地产行业而言，其涵盖的经营活动包括融资、投资、资金与运营以及利润分配，由于经营活动的繁杂性，决定了房地产企业始终存在较大的潜在的财务风险。关于风险管理理念，最早起源于美国，如今这已经成为重要的管理手段，并形成了相对科学完整的体系。风险管理指的是通过对科学的方法来识别、评估、处理以及监控可能存在的风险，并选择最佳的措施来实现对风险的管理与控制，确保在基于低成本投入的情况下使风险带来的损失降到最低，因此获取安全性较高的保障的过程。风险管理这一过程中具有系统性与复杂性，其通过对风险的一系列应对方法以实现对风险的管理。风险管理是为了使风险带来的损失得以最大程度的降低，这与额外收入相比，风险管理带来的安全性保障与此是存在一定的差别的。
（二）财务风险的控制概念
在财务管理的过程中，财务风险控制具有十分重要的意义，其是为了使财务风险造成的损失得以最大程度的降低，以此保障企业利益，使企业由于财务风险而陷入财务危机的情况得以有效避免。企业财务风险控制是为了在风险决策时，权衡潜在的风险收益与潜在的风险损失，对企业的风险决策进行优化，力争在降低风险成本的前提下获得更多的效益。为了实现对企业财务风险的控制，企业决策主体采取的方法可以使为企业生产要素的正常投入提供保障，或者使企业财务风险控制系统得以强化，以此实现对企业内部管理信息与外部环境的有效调控。企业财务结果会表现出企业所有经营管理活动的最终结果，因此，企业的实际经营消极最终也会表现出企业财务控制的最终结果，会综合体现出企业实际偿债能力、运营能力以及盈利能力。
二、我国房地产企业财务风险的探析
（一）我国房地产企业的发展进程
房地产又被称为不动产，其指的是土地与土地上的建筑物及其衍生物所附有的相关权益，除了房屋以外，土地财产也属于房地产的范畴之内。房地产这一商品具有一定的特殊性，其形式可以作为居住也可以作为投资项目，其具有较长的开发周期，受到空间、地域以及时间的限制，自身也具有较高的价值，其刚性需求以及保值增值的特点也受到了大量投资者的推崇。随着我国社会经济的不断进步，房地产行业在我国经济建设发展过程中发挥着越来越重要的作用，并成为了国民经济的支柱，在社会生活中的各个方面都可与房地产产生的附带效应有着密切的联系，同时作为基本的物质资料，房地产对于社会生产与人民生活而言也具有十分重要的价值与意义。此外，我国经济一直呈现高速增长的走势，这也反映出房地产行业的迅猛发展。作为一项综合性行业，房地产行业即房地产生产与经营服务于一体，涉及到的领域十分广泛，包括房地产筹资、开发、销售、管理以及物业及相关增值服务。其中开发商、投资商、发展商、金融服务机构、房产中介以及房产评估机构共同构成了房地产行业的参与者，房地产开发具体分为前期、中期以及后期，其具体内容分别为筹资开发、招工建设以及流通销售。而我国房地产行业的发展经历了四个阶段，分别是萌芽阶段、初创阶段、成长阶段以及调整阶段。如今，我国房地产行业的发展与建设基本形成了科学成熟的体系，对国家经济建设而言发挥着不可替代的作用。
（二）我国房地产企业财务风险的因素分析
1.外部因素
第一，外部金融环境影响因素。在一定时期内，随着国家宏观金融政策的调整与改革，企业经营与财务管理活动可能会受到重大影响，包括宏观经济利率波动、信贷政策的调整、货币政策的变化、企业信用要求以及各类金融交易严格程度的变化等等，这些都会直接影响到企业的财务状况。通常情况下，如果国家实行紧缩性的宏观经济政策，那么在很大程度上会影响到企业的筹资活动与资金运作，这一点对于房地产行业而言尤其突出。现阶段，我国很大一部分房地产企业的资金链都非常紧张，这些企业处于高负债状态，为了获取充足资金，大多都会选择银行信贷业务，如此以来，如果国家实行的紧缩性货币政策，那么企业的资金链就很有可能由于银行加息而断裂，进而导致财务风险加大，情况严重时企业可能会直接破产。第二，法律环境影响因素。对企业的财务风险的控制与管理而言，法律环境起到的影响作用是非常重要的。就我国房地产行业现状而言，法律环境的重要性更是突出。现阶段由于房地产行业存在巨大的利润空间，因此市场中涌现出大量的房地产企业，而房价问题也成为我国最主要的民生问题。而目前对于普通大众百姓而言，房价过高已经超出了他们的承受范围，对国家社会和谐稳定发展而言构成了威胁，因此国家也推出了一系列政策以实现对房地产行业的限制与调控，然而实际效果并不理想。这主要是由于缺乏完善的法律法规，地方政府与银行的不合理政策使得良好的经济环境遭受破坏，房地产企业的投资风险也由此增加。第三，经济环境因素。在企业所处使其中，由于受到企业外部整个经济环境发展状况的影响，使得企业存在一定的财务风险，这就是经济环境因素。企业的发展与整个社会经济发展态势呈正相关，如果外部经济环境处于停滞或者收缩时期，那么企业的发展也会受到限制。第四，税务环境因素。企业的资金与财务状况会受到国家税务政策调整的影响。对不同的地方其实行的税收政策也有一定的差别，因此企业的财务状况也会受到较大的影响。
2.内部因素
第一，企业规模。从某种意义上来讲，企业规模能表现出企业对市场波动与经济环境变化带来影响的承受能力。不同规模的企业，其经营状况与财务状况也存在一定的差异，特别是在资金来源、贷款能力、筹资渠道、资金运作、投资规模、价格政策以及税务又会等方面存在的差异都非常大。通常情况下，企业的规模、经济性质以及股权结构与其存在的经营和财务风险成正相关，这是由于这类企业具有广泛的筹资渠道与较强的资金运作能力，能有效抵御风险。
（三）我国房地产企业财务风险的归类分析
对房地产企业财务风险而言，具体可分为三类，即融资风险、投资风险以及资金回收风险。融资风险指的是企业无法按照预期筹集到预期资金以支持经营活动正常开展的可能性。根据企业融资渠道，可以将融资风险划分为两类，即外部融资风险与内部融资风险。投资风险指的是企业在进行项目的投资过程中，由于预期投资回报与项目结束后带来的投资收益存在差异，进行给企业造成损失的可能性。上文提出风险在人们生活生产中是客观存在且无法预测的，因此企业的任何投资活动存在的投资风险都是难以避免的。根据企业的投资活动的性质，通常可以分为两类，即对内投资与对外投资。而根据不同的投资对象可以将投资风险分为两类，即对内投资风险与对外投资风险。此外就是房地产企业的资金回收风险。这是指商品在转化为货币的过程中，成品向货币资金的转化中，受到转化时间与金额不确定性的影响，而导致企业经济受到损失的可能性。通常情况下，可将资金的回收分为两个环节，即产品向结算资金的转变与结算资金向货币资金的转化。任何一个转变环节出现问题都会形成企业的资金回收风险，导致企业资金无法回收。对房地产企业而言，资金回收风险也是财务风险的主要表现形式，其对房地产企业产生的影响也非常大。
三、我国针对房地产企业财务风险的管理措施
（一）我国房地产企业财务风险控制的原则性内容及方式
我国房地产企业在进行财务风险控制与管理的过程中，必须遵循的原则包括：适应企业总体战略目标原则、成本与效益均衡原则、风险防范与处理并行原则以及决策灵活性原则。而为了实现我国房地产财务风险的有效控制，具体采用的方法有投资可行性分析、对财务风险评价指标体系的完善、实现经营的多元化发展以及加强紧急预案措施的完备。
（二）以AHP的层次分析法为基础构建财务风险的评价模式
本文基于AHP层次分析法，对财务风险的评价模式的构建进行探讨与研究。AHP层次分析法是20世纪70年代美国著名运筹学家提出的。这是一种决策思维方法，该方法提出在决策过程中人的思维判断起到了十分重要的作用，其通过一定模式来规范决策思维过程，对定性与定量因素相结合的决策问题而言具有较强的适用性。在决策问题中的应用，AHP层次分析法主要可以分为以下几步：决策总目标的确定、目标影响因素的层次化、对影响因素重要性的评估、对判断矩阵的求解，对其一致性进行检验。关于财务风险评价模式的构建，首先要根据房地产行业的特点，对财务风险评价指标进行构建，具体包括速动比率、流动比率、利息保障倍数、资产负债率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率、销售净利率、净资产收益率以及总资产周转率等。同时对其进行分类以表现企业的偿债、运行以及获利能力。然后根据财务风险评价指标的重要程度，确定各项财务指标权重。不同的财务风险指标对企业的影响程度各有不同，而对我国房地产企业而言，为了实现对财务风险的有效分析，就要对流动比率、资产负债率、存货周转率以及净资产收益率进行重点研究。
（三）我国房地产企业财务风险控制的相关解决策略
为了实现我国房地产企业的健康稳定的发展，就必须加强对企业财务风险的控制与管理。而为了实现这一目标，首先要加强企业文化建设，建立良好的企业文化，如此才能营造良好的企业内部环境，使企业员工的凝聚力与协调力得以增强，企业全体朝着同一个目标共同奋斗，以此使企业的发展得以推动。而企业文化的建设，具体应从价值标准的选择、员工认同的强化、提炼定格以及发展方向的丰富入手。其次，还要加强房地产企业的内部控制。应从企业自身管理体制为出发点，并充分考虑企业整体发展战略、内部控制手段与企业经营管理机制，使企业内部控制力度得以加强。如此才能实现对财务风险的控制与防范。同时为了从源头上实现对风险的有效控制，就必须建立健全企业内部控制制度，使企业风险控制能得以提高。此外，企业内部控制机制的改善还需要实现控制制度的完善，应使员工的风险意识得到强化，基于正确的风险观进行内部控制制度的建立。再者，还要对企业组织结构进行优化，提高内部控制效率与质量。此外，还要加强房地产应对外部环境变化的能力。与企业内部控制制度的完善相比，提高外部环境应对能力对于企业风险控制而言也具有十分重要的意义。企业应对宏观经济环境、行业发展趋势与企业内部资源利用情况进行充分的考虑与分析，对房地产企业财务风险控制进行深入研究，以此为企业的健康长远的发展提供强有力的支持。
四、结语
房地产财务风险控制范文2
【关键词】灰关联分析法；财务风险；风险控制
一、引言
众所周知，房地产业同其他行业相比，具有典型的高投资、高风险、高收益的特点，并逐步发展成为国民经济的支柱产业，其发展好坏也直接影响相关产业的发展，对整个国民经济都影响深远。然而从当前的经济形势来看，房地产企业的发展前景面临着很大的不确定性。自08年金融危机造成的房价下降局面结束后，面对从09年开始迅速上涨的房价，国家出台了很多针对房地产业的政策，力度之大前所未有。如果房价久居高位，企业很有可能面临资本周转的问题，陷入财务危机。于是对房地产业财务风险的控制研究显得尤为重要。
财务风险是企业在经营过程中必然要面对的风险，其在企业的融资、投资、资金流转等财务活动中普遍存在，并深刻影响企业财务目标的实现。对企业来说，财务风险作为一种必然存在的风险，如果其积累到一定程度而无法采取及时的化解措施，或采取了效果较差的化解措施，企业就会陷入财务危机。因此必须在了解企业财务风险的特点和产生原因的基础上，进行合理地分析评价、根据财务风险的变动趋势，识别可能存在的问题，并在此基础上采取适当的控制和防范措施，使损失降至最低，实现最大收益，追求企业长久的创新和发展。
当前房地产业发展迅速，国内外相关学者也对房地产企业财务风险控制进行了相关研究。李薇在《我国企业财务风险的成因及其防范研究》一文中提出要进行市场调研，防范外部环境带来的风险；谢志华在《内部控制、公司治理、风险管理：关系与整合》一文中提出要加强企业内部控制，处理好内控、公司治理和风险管理的关系，有效防范财务风险等。
二、构建灰关联分析法的风险控制模型
灰关联分析属于灰色系统分析方法中的一种，其基本思想主要是根据系统动态过程的发展态势，即以前有关统计数据的几何关系及相似的程度，来判断其联系是否紧密，曲线越接近，各比较序列与参考序列之间的关联度就越大，反之则越小。灰色关联度的计算是灰色关联分析法的核心，对灰色关联度的分析主要是通过比较几种曲线间几何形状的相似程度进行的。在对企业财务风险进行分析评价时，选取一个理想化的最佳样本作为参考序列是至关重要的，通过计算样本序列与参考序列的关联度，来衡量某一房地产企业各项财务风险度量指标与参考序列的关联度及其动态变化趋势。关联度下降，说明其与参考序列的偏离度增大，财务风险上升；关联度上升，说明其与参考序列的偏离度减小，财务风险下降。
1.灰关联分析法的计算原理
（1）按照时间顺序生成参考数列和比较数列。参考数列是反映系统行为特征的因素组成的数列，比较数列则是影响系统行为特征的因素组成的数列。
（2）对参考数列和比较数列进行同向化和无量纲化处理。无量纲化的方法一般有初值法、均值法、标准化法等，本文主要采用初值法来处理。
（3）求参考数列与比较数列的灰色关联系数，并计算灰色关联度r，即对采取求平均值的方法来计算得到r值，最后对关联度进行排序来比较优劣。
2.财务风险控制模型的构建
本文根据房地产企业的特点，从偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力以及现金能力这五个方面，来重点选取十个财务比率进行灰色关联分析。在参考序列的选取上，选取了40个房地产上市公司相对应的十个财务比率的均值作为行业参考值，与所要分析的代表企业进行灰色关联度的计算，其中，选取的十个财务指标分别为流动比率（F1）、速动比率（F2）、现金流动负债比（F3）、股东权益比率（F4）、存货周转率（F5）、 总资产周转率（F6）、经营净利率（F7）、净资产收益率（F8）、净利润增长率（F9）和现金主营业务收入比（F10）。
三、案例应用
本文根据2011年在沪深两市上市的房地产企业的综合实力排名情况，选取了45个A股上市房地产企业，将其分成非常好、较好、中等、较差和非常差五个等级，从每一等级中选出一个代表企业，最后选定的代表企业的股票简称分别为万科A（SZ，000002）、滨江集团（SZ，002244）、华发股份（SH，600325）、中粮地产（SZ，000031）和泛海建设（SZ，000046）。另外，由于房地产行业的发展受宏观经济形势和国家宏观调控的影响较大，本文在时期选择上，选定较近的2008年到2011年4个会计年度，现以选定的五家上市公司2008年～2011年的年度财务会计报告及2012年季度财务会计报告中部分数据为依据进行分析。
首先需要确定参考数列的具体数值。本文根据这40家企业2007到2010年的财务报告，把计算所需原始数据选取出来，求40家企业的平均数，然后带入相对指标计算公式求出这十个指标每一年的行业指标值，再进行4年的平均即可。具体计算过程主要通过Excel表格计算得出，由于数据量较大且计算过程比较繁琐，在此直接将计算结果列出，如表1所示。
表1 行业均值的计算与确定
行业 2008年 2009年 2010年 2011年 均值
F1 1.6141 2.7847 1.8525 1.8501 2.0253
F2 0.5333 1.6628 0.6187 0.5800 0.8487
F3 -13.31% -13.08% 10.49% -15.93% -7.96%
F4 37.17% 37.23% 33.75% 26.01% 33.54%
F5 0.4395 0.3343 0.3184 0.3324 0.3562
F6 0.3526 0.2996 0.2928 0.3338 0.3197
F7 17.48% 16.15% 18.61% 15.29% 16.88%
F8 12.93% 11.68% 13.51% 17.05% 13.79%
F9 108.10% 13.50% 55.53% 31.76% 48.33%
F10 -0.2289 -0.2571 0.1924 -0.2499 -0.1359
其次，根据灰色关联度的计算原理，本文对所需原始数据进行初值化处理和相应计算，分别得出了5个样本公司在2008年～2011年各年每一个财务指标相对应的灰色关联系数，根据前面所述灰色关联度的计算公式，便可以得到5个样本公司2008年～2011年各年的灰色关联度，如表2所示。
表2 五个样本公司各年的灰关联度
关联度 万科A 滨江集团 华发股份 中粮地产 泛海建设
2008年 0.7667 0.7805 0.8147 0.9224 0.8277
2009年 0.7901 0.8100 0.9066 0.8486 0.8965
2010年 0.8040 0.8555 0.8658 0.9416 0.8441
2011年 0.8097 0.8484 0.8582 0.8998 0.7917
为了进一步进行房地产企业财务风险的分析，本文将在灰色分析的基础上，对5个样本公司灰色关联度的计算结果做深入地分析，并且引入风险值的概念，来揭示企业财务风险的变化态势，通过对样本公司的分析结果，来验证基于房地产企业财务报表提取的评价指标与上市公司经营过程中面临的财务风险水平之间的相关性，说明了本文所建立的风险评价指标体系的有效性。
为了更清晰直观地反映出5个样本公司这4年财务风险水平的变化趋势，本文引入下列定义，令：各年的风险值=1/各年的关联度（即取关联度的倒数），据此分别得到这4年每年相应的风险值，风险值越大，与行业标准偏离度越大，风险越高，如表3所示。
表3 五个样本公司各年的风险值
风险 万科A 滨江集团 华发股份 中粮地产 泛海建设
2008年 1.3042 1.2813 1.2274 1.0841 1.2082
2009年 1.2657 1.2346 1.1031 1.1784 1.1155
2010年 1.2438 1.1689 1.1550 1.0620 1.1847
2011年 1.2350 1.1787 1.1653 1.1114 1.2631
与此同时，依据表格中所列示的各年风险值的相应数据，选择年份作为横轴，风险值作为纵轴，画出5个样本公司2008年～2011年各年的风险变化趋势图，得到图1。
图1 5个样本公司2008年～2011年的风险趋势图
从图1可以清晰地看到，在行业中属于综合实力最强的万科A（SZ，000002）和较强的滨江集团（SZ，002244）在这4年里风险水平整体上都呈下降趋势，其对风险的控制能力较强。而实力相对较差的中粮地产（SZ，000031）和泛海建设（SZ，000046）在4年里风险水平波动较大，且整体上成上升趋势，特别是泛海建设，从2009年开始其风险上升幅度较快，2011年甚至超过了实力强大的万科A，说明其对风险的控制能力较低，且没有很好地控制企业在发展过程中出现的财务风险。属于综合实力中等的华发股份（SH，600325）在4年里的风险水平虽然有所波动，但其整体趋势是下降的，结合该公司经营现金流量持续为正且呈上升趋势的情况，说明其有一定的风险控制能力，能根据企业在发展中出现的问题及时调险水平。
通过以上论述我们可以看出，建立财务分析模型对房地产企业进行控制财务风险有很重要的作用，它可以定期了解企业的财务状况及盈利能力，及时发现问题，并采取有效地措施降低企业的财务风险。
参考文献：
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房地产财务风险控制范文3
随着社会经济发展，财务管理风险已经成为我国房地产企业需要迫切解决的首要问题。我国房地产经济较西方发达国家起步较晚，发展规模小，没有规范的管理措施。同时，我国房地产企业长期受到政府宏观调控和世界经济变动的影响，房地产企业时刻承担着巨大的财务风险。面对激烈的市场竞争，房地产企业的生存与发展面临着很多现实问题，该如何解决这些问题，完善企业的财务管理，降低企业经营风险，提高企业自身风险防范能力是当下房地产企业亟待解决的问题。
一、房地产企业财务风险管理的重要性
财务风险主要指的是公司财务会计结构不合理，企业融资不当致使公司可能丧失债务偿还能力而导致企业投资收益下降的风险。狭义上来说，财务风险主要指的是利用财务的杠杆给企业带来可能破产的风险，或者普通收益产生大幅变动的风险。从广义上来说，财务风险主要指的是企业在融资、投资及资金运作过程中受到各种因素影响，威胁到企业的生存和发展。重视财务管理，提高对财务风险管理的认识，对财务管理重新定位，形成与企业经营相适应的运行机制，才能提高房地产企业风险防范能力。
二、房地产企业财务风险的主要原因
1.缺乏合理的预算管理
房地产企业属于典型的资金密集型产业，其建设投资规模大，开发周期长，资金占用时间长，而且任何一个房地产开发项目的调整能力都很差，而且有些房地产企业认为只要工程可以取得土地的使用权，就可以准备下一步的施工计划，再投入资金，按照工期交付工程投入使用，就可以获得经济效益。但是，如果房地产企业在最初的时候没有做好财务预算管理，没有考虑到土地开发成本、资金运作、经济收益及其他方面的财务预算，企业就无法确定目标利润，更谈不上成本和其他预算指标的落实，这就可能导致企业在项目建设过程中盲目投资，财务工作只停留在单一的会计核算工作上，疏忽了成本控制，这很可能增加企业的投资成本，影响经济效益。
2.成本控制不严格
房地产企业的财务工作非常复杂，成本控制就是其中难以掌控的一项。成本主要包括征地拆迁费用；前期工程费用；基础设施费用等。项目完工的时候需要对成本费用进行分配、整理、再分配、再整理直至最终计入收益对象，这一连串的工作需要具体问题具体分析。而有些房地产企业过于重视企业的工程进度，忽略了成本控制，在成本核算问题上一带而过，是企业的财务人员成简单的记账人员，致使整个企业的成本管理无从下手，影响企业的经济效益。
3.缺乏现金管理
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产财务风险控制措施
1.提高财务风险管理意识
要想提高房地产企业财务管理水平，提高企业的风险防范能力，首先要提高企业决策者的财务水平，重点是要提高对财务风险管理的意识。企业决策者通过学习要掌握三种基本财务报表，资产负债表、损益表和现金流量表，只有了解财务工作，才能做出科学的决策，从根源上降低企业风险。其次，房地产企业要坚持以人为本，既要积极引进财务管理人才，又要对人才进行培训，提高人才的综合素质。此外，房地产企业还需要根据现代企业制度对财务管理提出科学、客观的要求，改变传统销售理念。
2.优化企业资本结构，降低筹资风险
如果企业负债经营可以为企业带来杠杆效益，短期内可以增加企业的经济效益，但这并不意味着企业的负债比例越高越好，随着企业负债金额的上升，企业的财务风险也会随之增加。企业贷款就会有利息支出，负债越高，银行利息也就越高。但是，面对不同的资产结构，财务风险也不一样，就房地产企业来说，可以利用良好的信用和土地进行银行抵押贷款来增加资金的来源，充分发挥财务杠杆的作用，通过杠杆效益来低效财务风险给企业带来的负面影响。另外，如果企业能够将负债风险控制在企业的承受能力之内，通过合理安排产权资本及债务资本的比例关系，便可寻求最佳资本结构，由此便可以将企业的财务风险降到最低。
3.实现财务管理预算化
房地产企业财务部门需要以项目预算和资本预算为基础，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报项目作财务预算分析，对整个项目的资金使用作全盘计划，分清资金使用的轻重缓急，制定可行性研究计划、规划设计和借款计划，等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，要加强管理，坚持考核、定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。防止资金管理上盲目进行运作，控制房地产企业的财务风险。
房地产财务风险控制范文4
【关键词】 房地产企业； 财务风险； 生成机理； 策略
一、房地产企业财务风险的基本内涵
财务风险是企业在财务管理领域面临的风险。其本质是由于企业财务管理决策活动中的不确定性而造成的。财务风险控制是房地产企业财务活动的重要内容，财务风险包含了丰富的内容。从微观层面来看：首先，房地产企业主要是通过筹集资金为房地产企业的生产经营提供有力支持，因此融资活动是房地产企业经营活动的起点，如果管理不当就会使筹集来的资金使用效益大打折扣，从而产生融资风险。融资风险是由于资金市场供需变化、宏观经济环境变化、房地产企业的资金来源结构规模变化以及期限结构等引起的。 其次在管理过程中，如果进行项目投资，就会产生投资风险；在日常的经营过程中，会产生日常的经营财务风险，经营性财务风险是由日常的财务管理政策引起的。例如销售政策的制定不当，可能引房地产企业现金流的短缺。另外，现金的管理、存货的管理以及应收账款的管理都会引发财务风险，这些风险被称为流动性财务风险，因为现金、存货以及应收账款管理不当，将会引起房地产企业由于缺乏足够的现金流或者变现资产而陷入财务困境，由此导致财务风险的发生。
二、房地产企业财务风险的形成机理
（一）房地产企业财务风险的主要表现
1.融资环境恶化
自2010年起，受银行信贷政策限制，房地产开发企业尤其是中小房企通过银行获取资金越来越困难。2011年上半年，全国房地产企业国内贷款共7 023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005—2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而上半年房地产开发投资额却达到26 250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款数额却大幅降低的情况下，房地产企业的资金压力可想而知。2011年7月银监会作出决定要紧抓房地产贷款风险，并要求银行等金融机构要严格执行关于土地储备贷款、开发商以及个人住房贷款的各项政策和要求；要继续通过各个部门之间的联动，加强房地产企业名单式管理；要加强对商业物业抵押贷款以及个人消费等非住房贷款的监督，对违规进入房地产市场的资金给予严厉打击，同时要密切关注二三线城市房地产风险的控制和防范。这个关于房地产融资监督和控制的政策，是继暂停房地产信托之后，银监会进一步堵塞各种漏洞，向融资渠道逐渐趋近的房地产投资施压。对于民间资本流入房地产领域，监管部门也采取高压态势。银监会2011年下半年对贷款风险的防范政策以及不断出台的新规定，都意味着融资环境更趋于严格。这表明，银监会对于未来房地产泡沫可能引发的金融风险的警备级别继续上调，房地产企业融资环境不容乐观，有进一步恶化的趋势。从长期来看，房地产企业依靠银行贷款为主要融资手段的方式，已经一去不复返，房地产企业必须积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解融资难带来的负面影响。
2.融资成本上升
融资环境对于融资成本有着直接的影响，融资环境的好坏与融资成本呈现正相关关系。融资成本是企业为筹资到使用资金而承担的各种风险成本。融资成本一般包括筹集成本以及占用成本，融资规模越大，融资成本越高。随着我国央行不断提高准备金利率，房地产企业通过间接融资方式获得资金的利率也越来越高。例如某房地产企业资产负债率由2009年的34％逐年递增到2010年的61.56％，随着负债规模的增大，借款的总成本也随之上升。借款成本是指借款利息和筹资费。由于借款利息可以计入所得税前的成本费用，起到抵税的作用，在实际比较资本成本时，将借款成本折算为税后资本成本。某房地产公司2010年年度财务报告显示借款为53 222.20万元，年利率5.58%，手续费为0.1%，每年结息一次，到期一次还本。公司所得税税率33%，这笔借款的资本成本=53 222.20万元×5.58%×（1-33%）/53 222.20万元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地产企业借款100元每年的成本为3.78元，2010年总借款成本为2 011.79万元，而公司2009年总的借款成本只有1 021.24万元，一年之间该房地产公司的借款成本几乎增加了一倍。此外股东权益比例下降，以及加权平均融资成本上升也是房地产企业融资成本上升的主要表现。
3.道德风险和再融资风险的加大
道德风险是在从事有关经济活动时，当事人利用自身掌握的资源和权力，从事一些有利于自我但可能不利于集体或者他人的活动。房地产企业也面临着道德风险问题，主要原因是房地产企业也存在委托关系，而委托就会引发道德风险，道德风险的发生会使房地产企业由于错误的项目决策，而引发财务风险，因此必须重视道德风险控制。再融资风险是房地产企业在资本市场进行配股或者增发股票来进行融资的行为，配股以及增发可以增强公司的资本金，可以为企业筹集到更多的资金。但是再融资的一个重大风险是业绩一般不能与股本同步增长，如果出现二级市场由于填权而导致贴权的现象，就会出现诸如每股收益等财务指标的下降，这可能意味着房地产企业资金管理存在问题，直接导致有些企业失去再融资的资格，从而出现再融资风险。
房地产财务风险控制范文5
摘 要 随着我国经济的发展，房地产业取得的成就令人瞩目，房地产业已然成为我国国民经济发展的支柱性产业之一。然而，鉴于房地产业投资成本高、负债经营、资金链紧张等行业特点，使得房地产企业随时都可能发生财务危机。本文通过分析我国房地产企业财务管理面临的常见风险以及产生这种风险的内外因，对如何控制我国房地产企业财务管理风险提出了几点对策，以期对我国房地产企业的发展有所裨益。
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一、前言
所谓的房地产企业财务管理，指的是房地产企业按照国家相关法律、法规、规章制度以及房地产业自身经营的要求，在遵循资本营运规律的基础上，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析以及监督等一系列管理工作。与其他行业相比，房地产行业有其自身的特点，主要体现为房地产行业投资大、负债水平比较高、资金周转比较快，这些特点决定了一旦外部环境发生变化，房地产行业的反应将非常灵敏，随时都有可能陷入财政危机。尤其是金融危机过后，房地产业受到重创，与此同时，房地产业在财务过程中存在的种种弊端也暴露出来了。如果不及时采取对策，对房地产业财务管理所面临的风险加以管理，一旦该行业资金链断裂，我国经济发展将面临巨大的损失。因此，必须高度重视房地产业财务管理风险并采取相关措施对其加以有效控制，全面促进房地产业又快又好的发展。
二、我国房地产企业财务管理面临的风险
总得来说，我国房地产企业财务管理过程中面临的风险主要体现在以下三个方面，即偿债风险、筹资风险以及管理风险。
与其他行业相比，房地产业是一个资金密集型行业，企业的正常运行必须以大量的资金投入作为支撑。一般情况下，在项目的开始阶段，企业自由的资金比较少的，项目的开发主要是以负债的形式进行的，项目所需的资金大部分都是通过外部借贷等方式筹集的。很多房地产企业在利益的驱使下，经常在财务方面考虑项目可行性，预算工作仅是表面工作，盲目的、不合理的进行各种融资行为，以致最后不能获得预期利润，进而面临偿债危机，影响企业发展。
上文已经提到过，房地产业项目的顺利进行需要大量资金，而这些资金基本是通过外部融资筹资的。然而，我国房地产业筹资的渠道比较单一，虽然企业自筹资金的比例逐年增高，但在自行筹备的资金中，很多借贷来源不明，如此一来，使得房地产资金的构成及其不合理。与此同时，我国政府在一定程度上限制了土地、信贷政策，银行的贷款利率也上调了，这些因素综合起来都使得房地产业的筹资风险大大加剧了[1]。
相对于其他行业来说，房地产业资金链比较长，周转期长，涉及的内容多而杂，这就使得房地产业的财务管理工作难度比较大。鉴于房地产行业如此庞大复杂的财务关系以及较为频繁的资金往来结算活动，财务管理工作的潜在风险非常大。如果房地产企业财务管理工作人员工作能力不强，或者是在工作构成中假公济私，亦或者是企业的监管力度不够，只要房地产企业在财务管理环节稍加放松，这些潜在的风险就会现实化，严重影响房地产业的发展。
三、房地产企业财务风险的成因
造成上述风险的原因既有来自企业外部的原因，也有来自企业内部的原因。
1.房地产企业财务风险产生的外部因素
从上表可以看出，造成房地产企业财务管理风险产生的外部原因主要有外部金融环境的影响、法律环境的影响、经济环境的影响以及税务环境的影响。由于房地产业自身特点的影响，该行业对外部环境变化非常敏感，一旦外部环境变化，就会在一定程度上加大房地产业财务管理风险。对于国家的金融政策来说，一旦国家对银行的贷款利息进行上调，那么主要依靠贷款筹集资金的房地产业将面临巨大的筹资风险，由此可见，国家的金融环境对房地产业发展影响之巨大。我国房价一直居高不下，远远超过了普通老百姓的承受能力范围，对社会秩序的稳定造成了一定的威胁，虽然国家也出台了相关政策对房价进行调控，但效果不佳，归根到底在于我国对房地产行业进行规范的法律法规不健全。如此一来，有的地方政府违反钻国家法律规定的漏洞进行强征强拆，有的银行钻国家法律漏洞违法进行贷款，使得房地产业财务管理危机不断。此外，经济环境和税务环境的变化也会对房地产企业财务管理危机的产生起到很大的促进作用[2]。
2.房地产企业财务风险产生的内部因素
外部因素只是在宏观上对房地产业财务管理危机的产生起到了一定的促进作用，内因是关键。企业的规模、企业的内部经营和财务管理水平、企业管理人员的素质以及企业的经营状况和稳定性都在一定程度上加剧了房地产企业财务管理的风险。一般而言，房地产企业只有达到一定的规模，其经济性质和股权结构以及经营状况都会相对比较稳定，抗风险能力也相对较强，若是企业规模太小，则会在面临风险是无招架之力。企业的内部经营、管理水平以及企业工作人员的素质是房地产业财务管理风险产生的主要因素，很多房地产企业内部没有完善的规章制度，管理人员工作态度懒散，职业素质低下，在工作中不能很好的应对各种问题，不能及时采取有效措施，导致财务管理风险的产生，严重影响企业的发展。
四、房地产企业风险控制对策
对于造成房地产财务管理风险产生的外部原因，企业很难把握，因此，企业必须从自身做起，有效控制财务管理风险的产生。
1.树立风险意识
房地产财务风险控制范文6
论文摘要：房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，然而其企业资产负债率也远远高于其它行业，财务风险也高于其他行业。为此，深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控制，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展，也有利于我国国民经济再上新的台阶。
众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。虽然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作模式转变，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点。为此，本文将结合自身的工作实践，对我国房地产财务风险的防范与控制提出几点个人的建议。
1 财务风险定义
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险、投资风险、经营风险。
2 房地产财务风险防范与控制措施
2.1 充分市场调研，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险
提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险中，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在项目投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以至于当项目与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也紧随发生。为此，本文认为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划信息、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求信息，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进行权衡，寻求最佳组合。
2.2 做好筹资风险的防范与控制工作
企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的。内因有很多种，可能是不当筹资方式，或是企业盲目投资，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债结构不合理等；外因则更多，或因市场行情的不确定因素；或是金融市场的利率、汇率等 发生变动等，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲，其财务风险所受到的影响则更是不言而喻。为此，本文认为，房地产企业可以通过以下几个途径来防范与控制筹资风险的产生：
一是优化企业资本结构、改变融资模式。房地产企业需结合企业自身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债，做到债务适度，并合理安排长短期资金。在国家现有宏观经济政策调控情况下，需将单纯依赖银行开发贷款的筹资模式，向以银行开发贷款为主，信托融资、股权债权定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保项目资金充裕，不至于出现资金链断裂。
二是建立滚动预算机制，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析。企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有各种现金用于支出。因此准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大，现金流量预算的准确编制更为重要。为能准确编制现金流量预算，房地产企业应根据项目开发及销售计划，采用稳健性原则，将各部门具体目标进行汇总，将未来预期收益、销售收现、项目付现支出、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制，预测未来现金收支状况，并以月、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制，及时反映项目现金流量的变动状况。并在执行过程中，严格按照现金流量预算把关，出现重大变化时，应及时调整，进行收支平衡。
2.3 加大经营管理力度，避免财务风险潜藏在于企业内部
一是加强与完善企业内部控制制度。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与实施等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序。因此，加强与完善企业内部控制制度，使企业的内部控制制度更加规范与科学，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防范与控制，降低经营风险。
二是加强与完善企业的成本管理，建立目标成本体系。成本管理是企业管理运营过程中的关键部分，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时，企业很有可能面临着亏损和破产，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常激烈，如何在激烈的竞争中取得竞争优势，加强成本管理，将是非常重要的一环。笔者认为，成本管理贯穿于项目投资决策、项目建设整个过程之中，企业应根据目前市场成本状态，合理预计未来成本走势，合理预测编制项目目标成本，并在开发建设过程中根据材料、人工价格变化等因素，适时修正目标成本，用以指导项目决策。
三是建立项目动态投资测算模型，及时反映项目预期收益变化状况，为管理决策提供支撑依据。本文认为，充分利用信息化技术，根据项目开发进度及动态成本更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为科学、有效的数据和资料，也有利于对项目实施进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险。
3 结语：
综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一项目，对项目进行全过程进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。
参考文献：
[1]张红. 中小房地产开发企业的财务风险与控制[j].现代经济.2008，09.
[2]袁斌. 新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[j]. 现代商贸工业.2010，23.
[3]钱剑. 我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[j].中国总会计师.2010，02.
