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土地性质和规划用途范文1
随我国市场经济的高速发展，城市化进程的日益加快，用地使用权人私自变更土地用途的现象时有发生，并且得不到有效的遏制，同时腐败逐渐在国土系统漫延。如何防控改变土地用途、不造成国有资产流失，就成了当前一项重要的任务之一，同时也是为了维护和保护我国经济的发展和稳定。
一、什么叫“擅自更改土地用途”
《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地全用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部分和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让全同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。土地开发商在拿地块时就已经确定了土地用途，并且要求开发者必须按其确定的用途进行开发。凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
二、擅自更改土地用途带来的危害
1、它干扰破坏了土地利用总体规划和正常的土地市场管理秩序。《土地管理法》明确规定改变土地用途必须经过严格的批准程序，然而一些单位和个人为满足自己的私利，或未经批准、擅自改变土地用途，或利用法律漏洞，一味追求土地的经济效益，严重破坏了土地利用总体规划和正常的土地管理秩序。
2、它造成了国有土地资产的流失。国土资源部2002年7月1日颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》明确规定，各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，但还是有些人会利用各种手段从政府手中以协议出让的方式获得廉价的工业用地，然后再通过各种关系和手段把工业用地改变为利润高的经营性用地，适当的被交不同用地的差价，逃避经营性土地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让的规定，从而达到赚取暴利，造成国有资产大量的流失。
3、它给权力腐败提供了空间和机会。一些官员为了获取得私利，不惜牺牲国家利益，与一些开发商勾结起来，把本应该以招标、拍卖、或挂牌方式的土地变为以协议方式低价出让，利用各种关系和人情设法改变土地用途，这严重的损害了国家利益和党政干部形象。
4、它可能潜藏着对土地利用的短期性和掠夺性,为土地的可持续性利用种下隐患。
三、防控私自更改土地用途的建议
1、应明确对土地用途变更进行审批的部门为土地规划部门,凡是要求变更土地用途的由土地管理部门作为申请人统一将申请提交规划部门,以确保规划部门在不考虑土地用途变更的实际受益人的情况下,单纯地从规划技术角度去判断土地用途是否适宜变更。经规划部门审批，可以变更的土地，再根据新用途的性质（是否为划拨类型），或走市场程序（按新用途重新评估），由国土部门统一招标拍卖或挂牌出让，或由国土部门与原土地使用者签订协议。通过透明化的处置方式有利于新用途下的土地能够注射真正有能力有诚意去发展它的市场主体，杜绝土地“炒卖现象”，更大程度的实现“物尽其用”。
2、经规划部门同意变更的土地,根据新用途的性质采取不同的变更方式:改变为划拨用地的,由国土部门与原土地使用者签订协议;改变为其他用地的,由国土部门统一以招标、拍卖、挂牌方式重新出让。通过制定一些管理办法、操作细则，逐步把所有的变更土地用途引入到法律和程序上来，即实现了公平、公正、公开，同时也杜绝了暗箱操作的可能性。
3、提高违法成本，保护合法用地者。土地使用权人擅自改变土地用途的主要目的是为了获取土地改变用途后的增值收益。那么我们就应该按照法律赋予的“政府土地主管部门收回土地及合同解除”的权力，不管是出于公平原则还是基于制止擅自变更土地用途的行为考虑，都不应出现违法改变土地用途的好处大于合法改变土地用途的好处，应让其负出更为惨重的代价。
4、土地所有者和使用者在土地利用问题上均追求自身利益的最大化,从而可能产生利益上的冲突,可通过土地用途变更管制以平衡个人利益与国家利益,协调两者之间的矛盾,以实现社会综合利益的最大化，维护市场的正常秩序,促进经济的有序发展,
5、完善擅自变更土地用途的责任制度，并且为每个土地使用者记录一个信用记录。针对原规定的僵硬性,对于擅改土地用途可规定酌情处理:如果土地用途改变后所建筑物不符合城市建设总体规划的要求,应坚决拆除,损失由擅改用途方自付;如果符合城市总体规划的,可以在保留所建物业的情况下,由受让方按照土地新用途的市场价补交出让金,同时处以相应的罚款，但是处罚不能走形式或过场，必须是比合法变更土地用途所用的成本要高，而且为每个违法变更土地用途人记录信用，对有不良信用记录者，在办理相着手续和取地时给予一定的限制。
6、完善变更土地用途的监督制度。
土地性质和规划用途范文2
近年来，上海市通过调控土地供应总量、优化用地结构、完善体制机制等多种措施和途径，不断强化土地管理参与宏观调控的能力。但上海人口稠密、土地资源紧缺，经济社会各部门的发展都受到空间范围狭小的制约，随着城市的发展、产业结构的调整升级和人民生活水平的提高，土地资源瓶颈问题日益突出，必须在更大程度上实现土地的节约集约利用。土地使用标准是对土地资源使用的源头上的控制，是促进上海建设节约集约型城市的前提条件。
中国由于同国外体制差异，存在规划和国土两套管理、两套用地指标体系，规划指标体系重在规划用地选址，国土指标体系则重在项目用地审批。目前，上海市规划国土管理部门虽然初步建立了用地标准体系，但整体看体系还不够紧密与全面，偏重对用地规模在审批环节的控制，关口较偏后，在规划用地理念、技术方法、环节程序和控制方式等方面与国外存在不小差距。需要我们认真对国内外先进国家地区经验加以借鉴。
增加综合用地分类并开展有关功能复合用地指标的研究。借鉴新加坡和日本，加强对土地、建筑物相容性研究，结合本市特点展开专题调研，如相邻权的问题、用途转变增值收益计算等，研究不同性质用地和不同功能建筑物的空间、时间复合效用，明确可兼容地类及其比例要求等，提高用地效率和用地强度。
建立全市“横向到边、竖向到底”的指标覆盖。用地标准体系应与时俱进，不断纳入新增用地类型，并为未来发展留有余地。借鉴国家和外省市做法，加强对新增用地类型标准研究，对既有标准体系适用性开展定期评估，及时发现与修订当中不适用标准，强化项目用地个案的节地论证，制定保障实施细则。
强化对公益性设施用地的细分，提高规划公共管理的针对性。借鉴日本，强化政府公共政策对公益性用地的保障与控制，对市场难以有效配置的公益性设施和市政设施用地做进一步细分，以利于政府直接调控和项目落实。对商业办公、工业仓储等市场化用地可并类或粗分，以利于依靠市场机制进行调控。
土地性质和规划用途范文3
【关键词】城市规划；影响；关系
中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-033-01
伴随着市场经济的发展，对土地经济规律的不断深入研究发现：城市地价不仅局限于目前土地利用结构下的土地价格现状，更表现在规划预期地价。
城市土地价值的高低往往取决于以土地利用规划为主体的城市规划。从城市整体层面上看，决定城市未来地价的高低的因素包括城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平、城市建设总体容量控制标准等，这些主要由城市规划决策决定。从城市局部地域来看，决定地价的因素包括地块的使用功能、开发强度、环境控制等，这些由具体的规划控制要求决定。
合理的规划意味着赋予某些土地大的开发价值的同时限制某些用地的开发，各个具体地块的市场价格随着规划的控制条件不同而改变。一个好的规划不仅能够保证城市土地的高效合理利用，而且能够提高城市地价整体水平。地价因规划阶段不同而发生着变动，规划纲要、总体规划、控制性详细规划及规划实施过程都对城市地价产生着影响。
一、规划纲要对城市土地价格的影响
规划纲要体现了城市经济未来一段时期的发展大方向：确定了土地供给数量和区位分布，土地开发程序和程度，城市新区和基础设施投资区位等。影响着未来城市地价的整体水平以及地价分区变化情况。
1.城市社会经济发展政策的影响。城市性质、城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度从一定程度上影响着城市土地价格的变动幅度。
2.土地利用政策的影响。城市土地供求矛盾造成了土地价格受土地市场供求关系影响。土地供给增长，需求不变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则地价上升。
3.基础设施投资政策的影响。城市基础设施主要是指供水设施、排水设施、供气设施、供电设施、供热设施、电讯设施、交通条件、景观布设等。土地基础设施配套程度越高，其价值水平越高。
二、总体规划对城市土地价格的影响
总体规划是对城市未来发展的宏观把控。其主要任务是根据城市规划纲要综合研究和确定城市性质、规模、容量和空间发展形态，并保证城市每个阶段的发展目标、途径、程序的优化和布局的科学性。城市总体规划的科学性在很大程度上影响着城市土地价格。
1.城市规划期限对城市土地价格的影响。城市规划期限是指城市规划的效力作用的时间，一般为10-15年。期限的长短影响着土地资源经济效益的发挥，并影响着土地利用方式的稳定性和土地资源在时空上的优化配置。
2.城市职能对城市土地价格的影响。城市职能影响到城市土地使用的构成，而不同性质的土地使用经济效益是有很大差异的，且多种职能的共同存在，更能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越重，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业水平越高越发达，则地价水平越高。
3.城市规模对城市土地价格的影响。城市规模指城市人口规模和城市用地规模。总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。
4.城市用地结构对城市土地价格的影响。城市土地使用结构，是指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。不同性质的用地价差是普遍存在且差别很大。
5.城市空间结构对城市土地价格的影响？。城市规划所确定的城市功能分区及空间结构对城市地价的空间差异产生影响。具体体现在城市空间结构的层次决定着土地价格的分级体系；城市用地功能分区及用地功能混合情况决定了地价级差。聚集程度及交通区位影响着城市土地价格。
三、控规性详细规划对城市土地价格的影响
控制性详细规划从微观层次对城市土地资源合理配置，控制性详细规划通过确定地块用途及兼容范围对城市土地价格产生影响。
1.控制影响城市土地价格的作用机制？。从土地使用性质控制、土地开发强度控制、土地开发定位控制对城市土地价格产生影响。土地使用性质决定了土地是高收益开发用途还是低收益开发用途；土地开发强度体现在容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等指标；土地开发定位包括对用地的定界和用地的使用条件。
2.控规对城市土地价格的稳定作用。控规土地的用途进行合理的规定，可以给出城市用地较为明确的开发前景。根据控规了解周边地区开发环境是否存在外部负效益，从而起到稳定地价的作用。
四、规划实施过程对城市土地价格变化的影响
1.规划实施方式对城市土地价格的影响。主要取决于城市开发与再开发的战略决策，一种为先进行城市中心地区的调整改造，大幅度提高市中心的土地集约程度，在用地资源较为紧缺的城市常采用这种发展模式。另一种为先进行城市新区开发，暂时避开改造较为困难的旧城中心区，待积累一定的资金后再进行旧城中心区的改造。规划实施方式对城市土地价格的影响还体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。
2.规划实施程度对地价变化的影响。城市规划实施的过程受制于城市发展速率。城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升。
土地性质和规划用途范文4
【关键字】控制性详细规划，城市，适应性
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
本文笔者从控制性详细规划的基本概述，研究城市控制性详细规划的现状以及其优点，最后分析控制性详细规划的具体实施。
二、关于控制性详细规划
（一）控制性详细规划的特点：
灵活操作性。控制性详细规划的灵活操作性体现在两个方面。一方面，控制性详细规划在明确了必须遵循的控制指标、原则外,还留有“弹性”。另一方面,规划设计与管理相结合控制性详细规划的实现,规划的可操作性大大提高。
法律效应以及图则标定。控制性详细规划在体现城市总体规划法律效应的基础之上对城市总体规划法律效应还有所延伸,是总体规划所彰显的宏观法律效应向微观法律效应的拓展,故此法律效应是控制性详细规划的基本特征。控制性详细规划简化了抽象的规划原则，面对复杂的规划要素进行图解,通过使用控制线和控制点的方式，定位控制用地和设施进行,这一特点即为图则标定。
（二）控制性详细规划的作用：
代表了一种新的规划理念和新的技术手段的控制性详细规划，有机的对规划设计和规划管理进行了结合。侯全华提出控制性详细规划需要应与城市设计相融合。控制性详细规划与开发衔接、管理结合,在城市建设中发挥了承上启下的作用,是对规划的延续性作用进行强调。控制性详细规划是城市政策实施的桥梁。诸多城市政策的内容包含在其编制和实施过程中。例如:城市产业结构、城市环境保护、城市人口空间分布、鼓励开发建设、城市用地结构等,并且通过借鉴政策方面的信息，协调发展城市经济、社会、环境。
三、城市控制性详细规划研究现状
随着城市化进程的加快，城市建设领域的市场化发展和法制化建设，控制性详细规划的地位和作用发生了根本的变化。从形式上看，控制性详细规划是规划设计与建设管理的直接对接面，因而也成为规划设计与规划管理脱节的矛盾的焦点。
经过大量实践方面的探索和理论的总结后，控制性详细规划已逐渐由“原来的空间设计的纯技术工作框架”转变为“政府管理城市空间资源、土地资源和房地产（市场）的一种公共政策”。
在目前控制性详细规划研究领域空前繁荣的背景下，对控制性详细规划进行研究的主体主要还是规划管理者，而作为编制控制性详细规划的各级规划设计院几乎完全缺位。首先，这既是控制性详细规划身份转变的标志，也和近年的特殊情况有关—各大城市规划院的佼佼者基本上都进了规划局成为规划管理者，他们既有规划编制的经验，又有规划管理的体会；其次，矛盾主要集中在规划管理层面；最后，控制性详细规划成果在实施中由于种种原因早已被修改得面目全非，或者形同虚设，其科学性仿佛已荡然无存。面对这样的局面，规划设计人员早已没有了表达自己观点的信心。
四、控详规的四大有利性能
控详规要适应城市快速发展，就需要实现规划管理的简化操作，缩短决策、土地批租和项目建设的周期，提高城市建设和房地产开发的效率。同事控详规将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解，再从中提炼出控制城市土地功能的最基本要素，实现规划设计与规划管理相结合。这样一个过程完成后就使控详规具备了可操作性。
控详规在确定必须遵循的控制指标、原则外，还要留有一定的“弹性”，如某些量变、质变可在一定范围内浮动，建筑形式、风貌及景观特色等指标可根据实际情况参照执行，以便更好地适应城市发展变化的要求。这样就使得控详规具备了灵活性。
控制性详细规划是以城市总体规划、分区规划为依据，以落实总体规划意图分区规划为目的，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，规定各类用地适建情况，强化规划设计与管理结合、规划设计与开发衔接，将总体规划的宏观控制要求，转化为微观控制的转折性规划编制层次。这样就使控详规具备了控制性。
控详规通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么。通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向，引导土地开发建设。这样就使得控详规具备了引导性。
五、对控制性详细规划适应性的探索
（一）探索控规编制的适宜形式
目前的许多研究都在提高控规的控制内容的弹性方面做出了改进，但控规的编制形式基本未变。单一的控规编制形式往往无法较好地应对诸多不同地区的规划管理需求。为适应城市不断发展的需求，真正实现面向规划管理的控规编制，可以借鉴香港、深圳法定图则编制的经验，探索控制性详细规划的多种表现形式，提高控规的适应性。
香港的法定图则包括分区计划大纲和发展审批地区图。发展审批地区图由于要达到迅速管制的目的，比分区计划大纲的控制要素更简单，主要对土地用途进行规划管制，并只能对区内小部分土地用途做出适当的规划，其余大部分土地都只能规划为“非指定用途区”。除部分已确定允许发展的用途外，发展审批区内的任何新发展项目，或更改土地用途，都需要向城市规划委员会申请。深圳也结合实际需要，探索出了深圳法定图则的编制方法。深圳法定图则也属于控制性详细规划层次，也可以说是根据实际需要而采取的控规编制的一种适宜形式。
借鉴香港、深圳的经验，可在对不同发展地区进行分类的基础上，根据每类地区的特点确定适宜的控规编制形式。例如，城市中心区急待开发地区，可通过编制特定形式的控规，来实现控规的快速覆盖并发挥开发控制的作用。这种形式的控规，编制要求应简化，重点控制土地用途和开发强度。虽然特定形式的控规可以根据性质不同的区域，在符合控规有关规范的前提下进行简化，但是规划编制与审批的程序必须严格执行。
（二）加强混合用地性质的研究
目前针对用地性质要求进行规划调整的用地非常多，主要是居住转换为商业用地，工业用地转换为居住或商业用地；市政公用地、绿地等性质用地转换为居住或其他开发建设用地。现行的规划编制中针对用地性质进行弹性控制的主要对策是确定一两种兼容性质，但调整规划的动因太多是处于经济利益的考虑。就规划用地布局的合理性而言，应该对混合用地进行研究，例如，小型零售商业、住宅及商业性办公、文化娱乐设施原则上是可以混合的；对混合用地可提出更详细的控制要求，如餐饮业与居住用地混合时可能受到一些限制。另外，应研究将现行的地价政策与规划用地分类结合起来的可能性是否存在；在地块性质中明确禁止的内容和鼓励的做法，用场未被禁止的应被视为允许；明确不同地价等级的混合用地的比例和地价。
（三）因地制宜设置建筑容量
在深入研究城市的整体建筑容量、环境质量、资源承载力等宏观因素的基础上，根据地段相连、地价相近、建筑高度相仿等原则，综合考虑土地区位、地价、用地现状、交通条件、设施配套、建设时序、城市设计和市场需求等多种要素，划分并制定全市区不同的密度分区内各类建设用地的建筑容量，每个区域经济中心城市应该对城市高密度发展策略、进程及相关支持系统的配套建设做出统一的规划和部署。例如，城市高密度发展的进程应该与公交系统特别是轨道交通系统的建设在空间和时间上相契合。这方面最成功的应数香港，香港地铁还在规划时就确定了地铁站周围200米范围内鼓励高密度发展，对这一规划理念的坚持是香港现在拥有最高效公交系统和运行状况最好的轨道运输公司的重要原因。
（四）有区别的把握近期、中期、远期的控制深度
近期，由于许多因素已经明确，规划控制的依据充足，变化可能性相对较小，可以做的细致、全面、深入。中期，未确定因素增多，对事物发展的把握的准确度降低，可根据已确定的因素的多少来把握控制内容的深度。对于远期的不能确定部分，不能轻易下结论、随便控制。可在一定规划思想指导下暂时预留空白，待制约因素明确、依据充分、条件成熟时再做选择、逐步完善。
六、结束语
总之，加强城市的控制性详细规划对于城市的发展具有重大的作用，因此，应该不断加强对此的研究。
【参考文献】
[1]王通 控制性详细规划体系开放性架构拓展研究天津师范大学2012-03-01硕士
土地性质和规划用途范文5
办公楼建设用地应符合土地利用总体规划和城市规划，规划、国土部门应充分运用土地资产价值杠杆，合理选址和优化配置办公楼建设用地。市土地收购储备委员会合理制订年度办公楼建设供地计划，
按土地利用总体规划和城镇规划要求，确定办公楼建设区域和建设规模等年度计划，并定期向社会公布。
企业拟建办公楼必须向规划和国土部门提出书面用地申请，申请书应包括用地位置、用地面积、拟建建筑面积及开发利用方式等内容。市国土资源局和市规划局应根据规划和年度计划情况，对受理的用
地申请进行预审和汇总，并在每半年的最后一个月内将用地申请情况提交市土地收购储备委员会集体商讨，经综合分析申请企业的数量和用地申请内容后，制订一时段内办公楼用地出让宗数、面积及规
划建设条件等供地方案，并及时向社会公布。
为增强土地市场竞争，办公楼建设暂定每半年集中供地一次，并根据用地需求情况调整供地频次。
二、供地方式
凡企业使用新征土地和存量划拨土地建设办公楼的，一律采用挂牌方式公开出让供地；
凡临靠城市干道或位于商业区段或附建商业等经营性用房的办公楼建设用地，一律采用挂牌方式公开出让供地；
对企业在原有以出让方式取得的土地上自建办公楼，在符合城市规划用地性质的前提下，若不改变原出让用途和其它建设条件的，不重新处置其原有土地；若改变原出让用途或其它建设条件的，应按发
生变化的地价差值补缴土地出让金；
对其它办公楼建设用地有两个或两个以上意向受让人的，一律采用挂牌方式公开出让供地。
三、供地价格确定
企业办公楼建设用地实行有偿使用，其供地价格不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。土地挂牌出让底价经具有土地估价资质的
中介机构评估后，由市土地收储委员会集体确定。
土地出让契税和办公楼建设涉及的市政公用基础设施配套费等各项规费，由国土部门在办理用地手续时另行收取。
四、建设管理
1、企业办公楼建设竣工后，按规定程序由市相关部门组织验收；对验收不符合土地出让合同约定或规划建设条件的，用地单位应及时进行调整或申请补办相关手续，否则，建设和国土部门不予办理房屋
和土地权证。
2、用地单位不得借建设办公楼之名进行房地产开发，不得擅自改变土地用途或增加开发建筑面积、提高容积率及改变其它开发建设条件。
用地单位确需改变土地用途的，经市有关部门批准同意后，按改变用途后的土地评估价格与土地出让价格之差值，补缴土地出让金；确需增加开发建筑面积、提高容积率的，经市有关部门批准同意后，
按增加部分房屋的土地评估价格（楼面地价），补缴土地出让金；确需改变其它开发建设条件的，按改变后的土地评估价格与土地出让价格之差值，补缴土地出让金。
3、用地单位销售或转让（含法院裁判等各种交易形式）已建办公等用房的，对销售或转让时的土地评估价格与土地出让价格之差值，按增值税率标准缴纳土地增值税。否则，建设和国土部门不予办理房
屋和土地过户手续。
土地出让合同对土地交易条件已作约定的，按土地出让合同约定处理。
4、企事业单位取得土地使用权后，一年内不开发建设的，由国土部门按规定收取其土地闲置费；二年内不开发建设的，由国土部门依法无偿收回其土地使用权。
五、其它
1、除列入国土资源部《划拨供地目录》的项目外，经营性事业单位办公楼建设用地参照本规定执行。
土地性质和规划用途范文6
关键词：土地资源 资源属性 土地流转制度 影响
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2015）04（b）-0230-01
土地资源作为人类最重要的资源之一，对于推动人们生产生活和社会经济发展具有不可替代的重要作用。对于我国而言，我国的土地资源与其他世界各国相比有两个显著不同的特点：其一是我国国土面积大，但人口众多，耕地较少，土地人均占有率少；其二是我国资源分配严重不合理且土地污染较为严重。在加上由于我国政府对土地长期采取租放经营的模式，使得规模较小的农地不能有效集中在一起，这样严重加剧了我国土地资源的浪费。因此，政府必须加快完善集体土地流转制度，认真贯彻落实“三农”政策，增强对土地资源的保护力度。下面我们就来探析土地资源属性对集体土地流转制度的影响。
1 土地的资源属性介绍
土地的属性主要包括资源属性和财产属性两种，其中土地的财产属性主要追求的是土地的经济效率，而土地的资源属性是土地主要作用的表现，我们这里着重介绍土地的资源属性。
生产性。土地资源具有生产力，也就是指土地资源可以生产出人们所需要的某种动植物产品。土地生产力又可以分为自然生产力和劳动生产力，前面的是自然形成的，而后者则是人工影响而产生的。值得注意的是，土地一旦失去生产力，这就不可以称其为资源。
稀缺性。土地不是取之不尽用之不竭，它不会随着人们需求的增加而增加。随着人们对土地需求的不断增加，这种稀缺性表现越来越明显。因此，我们只能通过提高土地利用率的方式来改造土地，从而增加土地的产能，满足人们的需求。
不可替代性。土地是其他生产资料所不可替代的，其本身具有独特的性质。即使科技在不断发展和进步，但目前为止，人们仍然还没有能够找到其他生产资料来替代土地。除了刚才所说的其他生产资料吧不可替代之外，不同用途的土地资源之间也不可相互替代。例如农用土地就不能和建设用地之间相互替代，不能随意更改它们的用途。因此，在土地流转过程中我们不能随意更改土地本身的用途，要保护农用土地。
土地的可选择性。土地的可选择性是指在土地资源的多种用途当中人们可以选择其中拥有最大化效益的用途，已到达优化土地资源配置的目的，做到地尽其用。这种可选择性可以使得人们运用现代科学技术去探测研究土地的最佳用途，以实现土地利用效率的最大化，减少土地资源的浪费。
社会公益性。土地保障人们生产生活的基本资源，为人类发展提供有力的社会保障，同时也推动着社会经济的进步。随着科学技术和人们生活水平的不断提高，人们也越来越意识到保护环境的重要性，而土地在其中就是扮演着重要角色。土地在维持生物多样性和生态平衡等多方面具有极强的生态功能和社会效益，同时土地所具有的环境及美观等作用也发挥着巨大的社会效益。
2 土地资源属性对集体土地流转制度的影响
2.1 对环境的影响
人们为了自身利益对土地资源不加限制的利用，使得许多具有重要生态地位的土地不断被沦陷，再加上我国集体土地流转制度的不完，导致更多的土地资源严重受到侵害。例如为了发展经济，人们对土地不断肆意开垦利用，侵占大量农用耕地用以作为经济建设用地，不仅造成大量浪费而且使得许多土地受到严重污染，带来了巨大的环境危机，严重破坏了生态环境。因此，我国制定的集体土地流转制度中要求坚持土地用途不变原则，坚决保护耕地，这也是从土地利用方向出发来保护土地资源的可持续发展能力。
2.2 促进国家加强对集体土地流转制度的监管
要想维护好土地的资源属性，就要求国家必须加强对集体土地流转制度的监管。我国目前土地制度还不够完善，仍然存在很多问题，因此，国家要建立健全完善的土体管理法律法规，在集体土地流转主体、方式、对象以及程序等制度上要进行进一步具体细致的规划。尤其是对于极其容易出现问题的集体土地征收问题上政府要转变职能，加快完善土地征收制度，尽早解决农民与政府的矛盾。
2.3 促进公平利益分配
土地资源属性决定了土地公平和效率双重价值，因此，政府在完善土地立法时要更加关注土地分配的公平与土地的可持续性利用问题。由于我国人口众多，人均占有土地量较少，因此，在进行土地分配时要做到公平公正。但是我国的土地制度还不够完善，在集体土地流转过程中尤其是集体土地征收制度当中“公共利益”的定义不明确，由此导致了大量的非法征收，严重危害了土地市场秩序。因而，为了保障土地资源的公平和效率双重价值，我国政府要不断完善集体土地流转制度，要保障人民土地利益分配的公平性，促进土地资源的可持续发展。
2.4 加强土地用途管制
土地的可选择性促进我们寻求最佳的方法来科学合理的利用土地，因而也推进了政府对土地用途管制的加强。但由于农村集体建设用地点多面广，大大增大了土地管理部门的管理难度，因而造成多占、乱占、占而不用等现象的频繁发生。所以在集体土地流转制度中加大对土地用途的管制是我们需要解决的首要问题。这就需要政府土地管理部门在搞好产权发证工作的同时，必须强化土地利用规划的作用和地位，发挥规划在管理中的基础性作用。在科学规划的引导下，配合用途管制制度的实施，严格控制农用地转非农建设的数量和速度，确保耕地保护工作的落实。
3 结语
总而言之，我们要确切掌握土地资源属性，根据土地资源的属性促进我国集体土地流转制度的完善，从而促进土地管理制度的发展，使之符合环境资源发展的要求。最终实现土地资源的优化配置，推动我国经济的可持续发展。
参考文献
[1] 李炳坤.大力推动城乡统筹发展――认真贯彻落实党的十七届三中全会《决定》[J].求是，2008（22）：24-26.
