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楼宇运营管理范文1
在深入探讨以上问题之前，理清一些似是而非的概念是非常重要的。通常我们把生产制造有形产品的活动称为“生产”，而将提供服务等无形产品的活动称为“运营”。但是随着信息技术的发展，IT生产要素逐渐向服务业转移，向客户交付的“产品”已不再能区分出有形的产品及无形的相关服务了，现在的趋势是将两者均称为“运营”。基于以上“运营”的定义，针对广义上的IT运营管理，根据其发展过程，我们可以整体上分成三个主要阶段：第一阶段，是实现IT硬件设备的管理阶段。在这一阶段，IT的发展并不充分，企业对IT的认识只停留在不投资IT就有可能被淘汰的水平上。企业IT建设的行为表现为不断尝试各种各样新出现的技术，IT资产主要体现在各种有形的硬件形式上，IT系统处理的任务也相应较为简单。相应地，IT运营管理的主要任务是解决硬件设备的管理问题。第二阶段，是面向IT系统的管理阶段。企业在经历了技术驱动阶段后，进入了面向整体IT系统的管理阶段。这一阶段信息化建设的目的以业务驱动为特征。企业对IT有了新的认识，开始探索怎么将IT和组织的业务相结合，怎样利用IT帮助企业提高效率、降低成本。随着系统应用在企业的快速发展、网络在企业的迅速扩张，企业越来越多的核心业务完成了信息化的工作，IT系统处理的任务也变得越来越复杂，系统及网络的稳定性变得越来越重要。相应地，IT运营管理的任务除了设备管理阶段的硬件管理外，更主要是对信息系统本身及网络的管理。第三阶段，是服务管理阶段。企业在经历了技术驱动与业务驱动两个阶段后，如今已走到了战略驱动阶段。在这一阶段，企业依据战略发展目标制定业务流程，基于业务流程梳理IT服务需求、选择解决方案并加以实施。而IT运营管理的主要任务也发生了质的飞跃，从第一阶段的硬件管理、第二阶段的IT系统转移到以支撑企业战略保障高效运营为目标的IT服务管理上。从覆盖范围来看，我们也可以将第一、二阶段的工作内容统一称为IT运行维护管理，而将第三阶段内容称为狭义的IT运营管理。从企业治理的观点看，IT运行维护管理以成本为中心，即在一定成本的条件下，尽可能提供更高质量及更有效的服务；而IT运营管理则是在企业战略的指引下，以实现企业业务目标为最终目的而做好成本管理控制。
2IT运营管理现状及困境
回过头来分析Kelton研究所的调查结果，笔者认为IT运行维护管理与IT运营管理在架构上的脱节，是造成以上问题的重要原因。长久以来，受制于IT有限的认识视野，我们的工作一直偏重于对IT的有效性管理，即IT的运行维护管理上。IT人员的核心工作一直是围绕着以下6大模块开展：①基于整体架构的硬件设备与系统软件管理，即对主机（服务器）、存储、网络、系统软件以及各种服务的综合监控管理；②数据及业务连续性管理，主要是针对系统和数据的安全可靠性进行管理，包括统一的持久化保存，备份机制建立及统一备份，系统及数据的即时恢复等；③业务系统管理，针对企业的生产系统、OA系统、MIS系统、财务系统等各个核心业务系统的运行状况，进行有效地监控及运行管理；④服务目录/内容管理，即对企业统一或定制化的内容或者服务进行管理；⑤IT资产管理：针对企业IT环境中所使用的各种IT资源/资产进行管理，这些资源/资产通常是物理存在的，但也可以是逻辑概念上的；⑥信息安全管理，目前的主要依据是国际标准ISO27001，该标准涵盖了信息安全管理的十四大控制方面113个控制点，涵盖了企业安全策略、安全组织、人员安全、资产管理、访问控制、加密、物理与环境安全、通信、供应商、运营安全、应用安全、安全事件、业务连续性、合规性管理等。但企业的治理，要求IT运营管理终归是以企业的业务目标的实现为核心，对于企业的各种IT资源，业务人员及客户更为关心及期望得到：①客户的业务情况，业务人员需要知道客户分布在哪里，IT资源如何帮助他们挖掘到目标客户；②客户的交易行为，业务人员需要知道客户的交易行为是怎么样的，然后制定相应的营销服务计划；③交易效率，业务人员需要一个高效的交易系统以满足客户对交易时间性的要求；④可用性，业务人员完成特定任务和达到特定目标时，所具备的正确和完整程度；⑤问题响应，当系统发生故障时，IT人员能快速定位故障；⑥问题解决，业务人员期待系统能迅速恢复正常以便能继续对外提供服务；⑦体验的改善。从上的分析可看出，基于不同的工作目标，IT与业务人员对同一IT资源对象的视角是存在着巨大的差异的，而这种认识与理解上的差异最终导致了IT运营管理中的一系列问题。
3构建有效性IT运营管理的建议
要从根本上解决上述问题，IT运营管理人员必须首先立足于关心与改善客户从IT上所得到的体验这一核心原则上，将IT的有效性管理与客户体验管理两个方面，同时贯穿到IT运营的全生命周期管理工作中。要做到对IT的有效性管理，笔者认为有如下“六化”的实施指导原则：①标准化。标准化系统配置、参数、补丁管理、SLA测试方法、作业操作流程等。②合规化。设置策略，及时发现及制止不合规的变更、建立审计追踪机制、定期收集配置信息，并追踪发生的变更。③主动化。对重要的系统进行监控，对隐患及时报警、建立审计追踪机制、定期收集配置信息，并追踪发生的变更。④集中化。建立集中监控平台，避免信息孤岛、对用户权限进行集中管理。⑤智能化。建立智能引擎自动分析系统存在的问题、关联各种故障，加速故障原因的发现。⑥自动化。根据事前审核的清单自动提交作业、实现周期性的自动检测、实现人工操作的自动化。而根据经典的客户满意度模型，在IT的运营管理中，要做到对客户的体验进行管理，以下5个关键环节的全面把握至关重要：①跟踪所有用户在所有时间里的各种体验数据并发现问题；②分析客户出现不佳体验的根源，主要包括网络资源、系统资源或者应用服务瓶颈；③基于原始日志或者记录，重现用户在任何时点的操作，必要时，甚至可以是屏幕错误重放；④定期对客户体验的满意度进行评估，并进行趋势分析；⑤采取配套措施，改进客户的体验并持续评估。要有效解决IT运营管理过程中的各种问题，除了要在战略上兼顾解决对IT的有效性及客户的体验两方面进行管理的问题外，在实际的工作中，解决各类资源短缺的问题同样重要。在IT运营的实践过程中，管理者常常又不得不面对人员短缺、系统复杂、工作内容繁杂、工作效率低下的局面。所以，为IT运营配置一套良好的管理平台，是解决这种人力资源短缺的有效办法。功能完整的IT运营管理平台架构需要整合以下5大基本内容：①信息的收集。主要完成对企业信息、楼宇信息的收集，包含系统/应用状态、配置、日志、输入/输出、SLA服务水平等信息。②自动控制。主要根据预先的设置完成对信息系统、楼宇管理系统的操作，包含配置、分发、安装、作业、巡检等操作项。③知识库。主要功能是通过信息、技能的分享，以提高运营管理的效率，包含知识技能、智能分析、基础架构对象库、安全对象库等。④流程控制。主要为IT运营提供流程管理平台，包含配置、变更、故障、问题、、服务请求等基本管理流程。⑤合规性。主要用于满足对IT运营的审计需求及合规性要求，包含供应商管理策略、容量策略、配置策略、SLA、超级用户管理规则、用户权限管理规则、性能策略等。
4结语
楼宇运营管理范文2
城市轨道交通运营管理人才培养
人才需求与培养规格基本明确 我国城市轨道交通规模最大的投资和建设热潮已经形成，诸多二线城市也已步入地铁时代。在已经批复的28座城市的轨道交通建设规划中，2015年将建成线路93条，总里程2 700公里，远期规划则将超过1万公里。按照目前城市轨道交通运营的基本数据，每公里线路需要技术和管理员工50～90人，其中，70%～80%为一线操作人员（技能型人才），包括从事设施设备检修和维修作业的维修工，以及从事客运服务的列车司机、站务员、值班员等。客运服务类岗位主要包括站务员（售票员、厅巡、站台岗）、值班员（客运值班员、行车值班员）和值班站长等。这些一线操作人员一般需要具备大专及以上学历，而线路运营控制中心（OCC）的调度（行车调度员、环控调度员等）岗位工作人员则一般需要具备本科学历。针对以上一线操作（技能型）岗位，诸多高职院校和技师学院开设了城市轨道交通运营管理、机车车辆等专业。高职教育和技师学院的高级工培养与普通高等教育相比较，应突出“高技能”，与中职教育相比较，则应突出“高素质”。确定人才培养规格时，应考虑到应用性（在掌握售票、行车技术设备操作等基本岗位技能的同时，具备一定的应变和处理突发事件的能力）、针对性（不能混同于铁路、公路、航空等其他旅客运输方式）、区域性（如广州地铁对粤语的要求）及延续性（职业发展路径，如站务员晋升至值班员、值班站长）等方面的要求。
“订单式”人才培养模式成为主流 由于行业及其发展的特殊性，国内城市轨道交通很久以来没有统一归口管理，也没有规范统一的技术标准。各个城市的轨道交通采用的建设方案不同，选用的车型、供电方式、信号系统、运营组织方式等也不尽相同，给规模化、高质量的人才培养带来严重的阻碍。另外，诸多院校还较多地沿用以前铁路运输的培养模式和教学模式，与产业需求严重脱节。在这种背景下，各地城市轨道交通企业和区域内的高等院校相互寻求合作，结合地域特点，广泛开展“订单式”人才培养模式的探索和实践，已取得良好效果。譬如，广州铁路职业技术学院自1995年广州地铁一号线开始运营，便与广州地铁合作，进行地铁客车司机和车辆检修专门人才的“订单式”培训。目前，该校已与广州地铁、深圳地铁和香港地铁等多家城市轨道交通企业合作开设了“订单班”，总规模超过300人/年。在“订单式”培养过程中，校企共同制定人才培养计划，充分利用双方的优势资源，共同参与人才培养过程，实现预定的人才培养目标，并由企业依照协议提供就业岗位，实现了学校、企业和学生的“三赢”。在具体实施过程中，形成了一些典型范例，可供参考。譬如，深圳地铁通过公开选拔“订单”学生、与学校签订“订单式”培养协议、全面参与教学管理、精心安排学生实习、考核验收等步骤实施“订单”培养，并通过设置论文制度、建立联系制度和企业文化渗透等措施加强“订单班”的过程管理，是比较成熟的“订单”培养方式。从发展趋势来看，上海地铁与上海工程技术大学合作成立的城市轨道交通学院，已经在立足本地生源的“订单式”培养方面步入前列，并有辐射全国的趋势。
课程改革仍然停留在较浅层面 经过校企合作程度的不断深入，多数学校意识到了课程改革的必要性，不少学校在课程设置和课程开发方面考虑到了专业岗位任职要求和行业资格标准，充分重视依据职业能力需求重新构建专业教学课程体系，并在师资队伍建设、校内外实训实习基地建设、教材编写和教学方法改革等方面取得了一些成果，积累了一些经验。也有个别学者推介以工作过程为导向的职业教育理论，介绍了建立工作过程系统化课程体系的基本思路，但并未付诸实践。目前仍然存在三个方面的问题：一是虽然意识到了课程改革中校企合作的重要性，但合作的程度仍然停留在举行企业专家参与的咨询会、合编教材、聘请企业专家来校讲座或兼职授课、学生到企业参观等较浅层面，校企深度合作的课程开发模式尚未建立；二是理论上仍未突破学科体系的思维限制，课程体系改来改去，无论是增、删、合并课程，还是突出实践教学，仍然与职业能力的需求相差甚远，没有寻找到打通二者之间联系的技术路线；三是缺乏实践应用，虽然基于工作过程系统化的学习领域课程开发技术已经在机械、汽修、机电等专业领域得到广泛应用，也有部分经济、管理和服务类专业已在探索和尝试，但在城市轨道交通专业领域尤其是在运营管理类专业中的应用还很少。
学习领域课程开发本土化应用
学习领域课程开发应用广泛 工作过程系统化课程体系改革和学习领域课程开发在国内的高职教育中得到了广泛推行，几乎应用到诸如机械、机电、电子、化工、计算机、汽车维修、物流、会计、酒店管理、秘书英语等所有常见专业领域，部分专业性较强的领域也有所涉及，如航空、建筑、高分子材料、火电、船舶、高速动车、楼宇智能化、审计等。但尚未发现（2009～2011年）在技工教育应用实践方面的文献资料。表1所示为进行了工作过程系统化课程体系改革的主要专业及其所在学校；下页表2所示为主要开发的学习领域课程及其所属专业领域。
2012年9月5日，国家发改委密集了25个城市轨道交通项目建设规划获批的公告，其中23个项目的总投资额高达8 326亿元，项目投资周期多在5年之内。这意味着我国城市轨道交通即将迎来新一轮快速发展，将产生巨大的技能人才需求。目前，广东省已有超过15家高职、中专和技工院校开设了城市轨道交通运营管理专业，培养规模达到1 500人/年。因此，对城市轨道 交通运营管理专业人才培养和课程改革现状进行分析，有助于提高人才培养的规格和质量，为专业课程体系的构建和课程开发提供依据。
城市轨道交通运营管理人才培养
人才需求与培养规格基本明确 我国城市轨道交通规模最大的投资和建设热潮已经形成，诸多二线城市也已步入地铁时代。在已经批复的28座城市的轨道交通建设规划中，2015年将建成线路93条，总里程2 700公里，远期规划则将超过1万公里。按照目前城市轨道交通运营的基本数据，每公里线路需要技术和管理员工50～90人，其中，70%～80%为一线操作人员（技能型人才），包括从事设施设备检修和维修作业的维修工，以及从事客运服务的列车司机、站务员、值班员等。客运服务类岗位主要包括站务员（售票员、厅巡、站台岗）、值班员（客运值班员、行车值班员）和值班站长等。这些一线操作人员一般需要具备大专及以上学历，而线路运营控制中心（OCC）的调度（行车调度员、环控调度员等）岗位工作人员则一般需要具备本科学历。针对以上一线操作（技能型）岗位，诸多高职院校和技师学院开设了城市轨道交通运营管理、机车车辆等专业。高职教育和技师学院的高级工培养与普通高等教育相比较，应突出“高技能”，与中职教育相比较，则应突出“高素质”。确定人才培养规格时，应考虑到应用性（在掌握售票、行车技术设备操作等基本岗位技能的同时，具备一定的应变和处理突发事件的能力）、针对性（不能混同于铁路、公路、航空等其他旅客运输方式）、区域性（如广州地铁对粤语的要求）及延续性（职业发展路径，如站务员晋升至值班员、值班站长）等方面的要求。
“订单式”人才培养模式成为主流 由于行业及其发展的特殊性，国内城市轨道交通很久以来没有统一归口管理，也没有规范统一的技术标准。各个城市的轨道交通采用的建设方案不同，选用的车型、供电方式、信号系统、运营组织方式等也不尽相同，给规模化、高质量的人才培养带来严重的阻碍。另外，诸多院校还较多地沿用以前铁路运输的培养模式和教学模式，与产业需求严重脱节。在这种背景下，各地城市轨道交通企业和区域内的高等院校相互寻求合作，结合地域特点，广泛开展“订单式”人才培养模式的探索和实践，已取得良好效果。譬如，广州铁路职业技术学院自1995年广州地铁一号线开始运营，便与广州地铁合作，进行地铁客车司机和车辆检修专门人才的“订单式”培训。目前，该校已与广州地铁、深圳地铁和香港地铁等多家城市轨道交通企业合作开设了“订单班”，总规模超过300人/年。在“订单式”培养过程中，校企共同制定人才培养计划，充分利用双方的优势资源，共同参与人才培养过程，实现预定的人才培养目标，并由企业依照协议提供就业岗位，实现了学校、企业和学生的“三赢”。在具体实施过程中，形成了一些典型范例，可供参考。譬如，深圳地铁通过公开选拔“订单”学生、与学校签订“订单式”培养协议、全面参与教学管理、精心安排学生实习、考核验收等步骤实施“订单”培养，并通过设置论文制度、建立联系制度和企业文化渗透等措施加强“订单班”的过程管理，是比较成熟的“订单”培养方式。从发展趋势来看，上海地铁与上海工程技术大学合作成立的城市轨道交通学院，已经在立足本地生源的“订单式”培养方面步入前列，并有辐射全国的趋势。
课程改革仍然停留在较浅层面 经过校企合作程度的不断深入，多数学校意识到了课程改革的必要性，不少学校在课程设置和课程开发方面考虑到了专业岗位任职要求和行业资格标准，充分重视依据职业能力需求重新构建专业教学课程体系，并在师资队伍建设、校内外实训实习基地建设、教材编写和教学方法改革等方面取得了一些成果，积累了一些经验。也有个别学者推介以工作过程为导向的职业教育理论，介绍了建立工作过程系统化课程体系的基本思路，但并未付诸实践。目前仍然存在三个方面的问题：一是虽然意识到了课程改革中校企合作的重要性，但合作的程度仍然停留在举行企业专家参与的咨询会、合编教材、聘请企业专家来校讲座或兼职授课、学生到企业参观等较浅层面，校企深度合作的课程开发模式尚未建立；二是理论上仍未突破学科体系的思维限制，课程体系改来改去，无论是增、删、合并课程，还是突出实践教学，仍然与职业能力的需求相差甚远，没有寻找到打通二者之间联系的技术路线；三是缺乏实践应用，虽然基于工作过程系统化的学习领域课程开发技术已经在机械、汽修、机电等专业领域得到广泛应用，也有部分经济、管理和服务类专业已在探索和尝试，但在城市轨道交通专业领域尤其是在运营管理类专业中的应用还很少。
学习领域课程开发本土化应用
学习领域课程开发应用广泛 工作过程系统化课程体系改革和学习领域课程开发在国内的高职教育中得到了广泛推行，几乎应用到诸如机械、机电、电子、化工、计算机、汽车维修、物流、会计、酒店管理、秘书英语等所有常见专业领域，部分专业性较强的领域也有所涉及，如航空、建筑、高分子材料、火电、船舶、高速动车、楼宇智能化、审计等。但尚未发现（2009～2011年）在技工教育应用实践方面的文献资料。表1所示为进行了工作过程系统化课程体系改革的主要专业及其所在学校；下页表2所示为主要开发的学习领域课程及其所属专业领域。
本土化实践和研究成果丰富 近年来，德国“双元制”职教模式和学习领域课程模式通过项目合作、培训考察等形式被引进国内，越来越受到学界重视。诸多学者就学习领域课程开发技术及其应用进行了实践和研究，取得了较为丰富的研究成果，学界已基本明确了学习领域课程开发的基本要素、实施流程和关键步骤。另有学者从理论研究的层面深入探讨了学习领域课程模式的理论要素、劳动组织、技术和职业教育三者的联系，并分析了职业能力内涵，取得了不少理论成果。随着学习领域课程开发技术的推广应用，学习领域课程实施要素和实施过程的研究也日渐深入，在教学保障体系、教学管理、课程标准制定、教材开发、工作页编写、教学项目设计、教学策略和教学方法、实践教学设计、实训基地建设、教学团队建设、 教师身份转变与适应等诸多方面的研究成果丰富。有的学者在实践过程中总结经验教训，提出了具有一定参考价值的看法和建议，如傅新民认为我国幅员辽阔，地区差异极大，不适合一个专业以一种课程方案统一全国所有职业院校，但省级层面的统筹是必要的，也是可行的；陈贵方从学习领域课程开发本土化实际出发，认为我国与德国国情不同，国家层面的统筹力度不够，企业实践专家的热情不高，课程开发专家只能起到指导作用，课程开发的主体只能是职业教育的教师团队。
学习领域课程开发面临的问题及其解决途径
工作过程系统化课程体系建设和学习领域课程开发是一项系统工程，涉及面广，专业性强，虽然已成为国内职业教育界近年来关注的热点，也取得了不少研究成果和实践经验，但总体而言，还存在缺乏上层统筹、重复开发、技术方法把握不准、偷工减料、教学管理和实践教学条件及师资跟不上等问题。城市轨道交通运营管理专业在学习领域课程开发和实施过程中，应注意以下几个方面的问题。
应避免重复开费资源，加强专业建设上层统筹 在德国的学习领域课程开发中，只有最后一个环节（课程方案的微观设计）即学习情境设计由职业学校的教师团队完成，之前的所有环节均由“各州文教部长联席会议”统筹完成。与德国不同，我国幅员辽阔，地区差异极大，全国所有的职业院校由一种课程方案统一并不可行。一方面，根据国家级职业教育研究机构（如“教育部职业教育中心研究所”）研究人员的规模和组成方式，难以完成所有专业的课程开发。因此，国家层面所做的一般多是以举办学术讲座和培训班等形式给予学校原则性指导。而省级层面统筹职能的缺失，会导致同一地区多所学校各自开发同一专业的课程，重复建设，资源浪费。另一方面，学校层面的课程开发往往存在自身难以克服的缺陷，也会影响课程质量。因此，有必要成立城市轨道交通运营管理专业建设学校联盟，从省级或区域层面进行专业建设统筹和指导。
应避免技术方法把握不准，加强课程开发整体构思 学习领域课程开发过程是一项由宏观到微观（行动领域——学习领域——学习情境）的系统工程，必须在一个整体的构思指导下进行。由于缺乏上层统筹以及各自为政的局限性，再加上普通教师缺乏对专业进行课程架构的综合能力，理论、技术和方法的掌握和运用能力有限，使得学习领域课程开发存在先天不足。表现在往往就一门已有课程进行所谓的“学习领域课程开发”，并没有重新构建课程体系，也就不可能实现预期目标。不少课程开发者对有关概念理解偏差，将“典型工作任务”理解成“主要工作环节”或“典型的工作环节”，甚至为设计学习情境而“寻找”典型工作任务，或者将实训课程中模拟性质的教学任务定义为“典型工作任务”，与概念本身的内涵相差甚远。因此，城市轨道交通运营管理专业在进行学习领域课程开发时，应整体构建、准确把握课程开发的技术方法。
应避免偷工减料质量不高，加强课程开发过程专业性 在课程开发过程中，存在的主要问题是开发团队由于意识淡薄和能力限制，有些环节把关不严，加上缺乏整体构思，导致开发的课程质量不高。具体表现在实践专家研讨会没有足够数量的真正的岗位技术能手实质性参与，或者会议流程没有严格按照指导手册进行；在调研环节，没有调动企业参与的积极性，或者问卷设计粗糙，数据分析流于形式；在课程设计环节，凭经验主观猜想的多，实际调研的少，甚至只是将原有课程中的名称改为学习领域课程的术语或凭教师有限的经验对当下的职业行动做出想当然的描述。因此，城市轨道交通运营管理专业在学习领域课程开发过程中，应特别注意严格按照课程开发操作手册，加强调研、实践专家研讨会、课程体系构建、课程设计等环节实施的专业性。
应避免课程实施效果不佳，加强教学条件和师资建设 根据周春红和王启龙对广州和北京7所中等职业学校汽车运用与维修、电梯安装与维修、数控技术应用、工业与民用建筑、模具设计与制造、给水与排水等6个专业学习领域课程实施的调查结果来看，学习领域课程的编排、结构和教师的工作态度等都得到各方的一致好评，课程实施取得了一定的成效，但也还存在一些不足，限制了学习领域课程的实施。一是教学团队能力不够，教师数量、实践操作能力和教学方法运用能力不足；二是校本教材的开发比例较高，但教师参与度不高；三是实践教学设备难以满足教学需要，课程教学资源缺乏；四是教学形式和教学管理手段传统，未能适应学习领域课程教学需要。因此，城市轨道交通运营管理专业在学习领域课程实施过程中应加强教学管理，推进教学模式改革，完善实训设备，开发校本教材，提高教师的专业技术水平、课程开发能力和教学能力，保障课程实施效果。
参考文献：
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楼宇运营管理范文3
在这之后，作为大连软件园股份有限公司的总裁，高炜主持了大连软件园的规划开发、建设与运营管理工作，成为国内最早从事软件园区投资运营管理的人士。
现在，“老软件人”高炜遇到了软件行业的新一轮变革。“这种骤变是每 30 年才遇到一次。”美国知名科技博客BusinessInsider描述说，“上一次行业革命创造了今日的巨头，像微软、甲骨文和 SAP，同样的事情会在这5 年内重演，新的行业巨头和技术将崛起，也有一部分旧公司退出历史的浪潮。”
5年内的暴风骤雨
高炜对这个骤变已有预感。
在印度考察时，他发现当地著名的塔塔集团，当年从软件服务外包起步，现在为印度中小企业创立云平台，客户可按月付费使用最基本的会计和销售管理软件。另外两家印度企业Cognizant和Wipro，利用云平台、物联网等技术搭建了家庭护理解决方案，承接美国病人的家庭护理外包业务，这些公司建立了美国运营中心、印度运营中心和外勤护工团队，并为此配备了IT设备和基础设施。
在国内，高炜他们在北京见过一家公司中启创，创始团队从西门子出来以后，创建了云计算公司，专门为一些不愿在IT上做大投入的小企业提供服务。客户只要按月付费，例如每月支付200元，就可以远程使用OFFICE等云平台上提供的软件，不同的费用标准所能使用的软件也不同。
在上海，高炜接触过的一家名为美库尔的公司，虽然是做客户管理的，但他们不开发软件，而是运用大数据分析技术，针对某个人、公司或者组织设计营销方案。比如说你上淘宝买东西，左边有一栏东西，你看了什么、你会喜欢什么，他们利用这些数据，会自动总结出属于你的营销方案，然后把类似的东西都推送给你。“不久前，大连软件园参加在新加坡举行的SSOW会上，有个专题研讨会就在讨论大数据和海量数据间的区别。当时大家有一个一致的观点，大量的数据并不就是大数据，所谓大数据，是围绕对象相关的数据给它整合起来。”高炜说。美库尔做的就是基于大数据的生意，他们目前基于大数据在做上海迪士尼的消费体验分析。
这些“新”企业，与高炜他们过去做软件园10多年中接触的传统软件企业有着一些根本的不同：
首先，它们对地域概念不再那么强了，身处何方都可以开展它们的业务。
其次，它们通过网络来运营、管理业务；而且这些公司更加活跃，它们会熟练利用互联网和新兴的社交媒体来做营销推广。因此，它们对网络的可靠性和稳定性非常看重。
再次，很多新型软件企业不再像传统软件开发那样依赖大量人力。这些新型企业规模通常不大，更加关注成本，关心有没有便利的软件服务，不用他们自己做投资，因此，它们对云服务更有需求。
此外，新企业更年轻，更喜欢创新性事物，更强调不拘一格的创新。
那么，高炜自然而然地要面对这样的问题：在这样的变化下，软件园要做哪些改变呢？
追随新生代
你可能会惊讶地发现，现在由大连软件园股份有限公司负责规划和运营管理的武汉软件新城，在某种意义上实现了“智慧城市”的部分畅想：智能一卡通系统将园区内的门禁、停车收费和生活配套设施等服务都集成在一张卡片上，这张卡片同时接驳至区域内的公交系统，让企业员工的生活和出行更为便利。园区内主要路口的大屏幕信息屏、楼宇内的多媒体触摸查询系统、电梯内的液晶电视屏，进行实时的信息、传播和查询，同时向园区内的移动终端用户发送实时的信息推送通知。
在软件园中规划的公共服务平台，除了那些满足马斯洛基本需求——像吃饭、交流的基础设施外，现在也少不了云平台。高炜想起多年前，在大连软件园建设过程中，曾经有段时间，园区中有很多企业在接大型机软件改造的外包业务，但却没有大型机开发平台。当时，高炜他们就与IBM谈合作，租赁了一个大型机平台，拉线到那些软件企业中去，让大家来共享这个平台做开发。
如今，这个平台经济和资源整合的基因仍然是软件园最重要的特质之一。“阿里就是提供了一个好的平台，建立起了一个生态圈；软件园也需要搭建好的平台，建起一个生态圈。新时代下，云服务也成为公共平台的一个组成部分。”高炜说。不久前，高炜与北京云基地等组织做了交流，现在云的生态链引进和商业运作，是他们尝试做的一件事。
同时，怎么更好地利用互联网去抓住客户，服务客户也是软件园尝试的一件事。
孵化器在近些年也已成为软件园和开发区的一个必备功能。现在新型软件公司发展非常快，不断涌现出新企业。在这个阶段孵化器的作用很大。软件园正在尝试为小微企业提供打包式服务，采用分成形式，来探索新的盈利模式。软件园也联合风投一起运作，如果看好一家公司，可以给它免租，但是可能占它5%的股份，等这些企业上市或者有了发展后再来获取回报，这些新的运营机制都在探索之中。
实际上，类似的模式，像打包服务，过去曾在巨型企业身上尝试过、成功过。早在2002年，IBM日本公司有意把一部分软件服务外包业务拿到大连来做。但跨国企业论证、审计流程繁琐复杂，一般需要一年时间。“有没有更简单的方式来做这件事？”IBM相关负责人找到了大连软件园。最终，高炜他们独创了BOT（建设、运营、移交）模式——IBM把核心业务拿过来、核心团队派过来，大连软件园负责楼宇装修、网络设备安装、人才招聘培训，直到建立一个可以运营的公司，然后把公司整体移交给客户。之后，软银、思科也都采用了这个模式入驻大连软件园。“现在IBM在中国有1.6万人，大连就有8000人。”从零起步做这个项目的高炜每次提起来都非常自豪。如今，这样的孵化思路又要结合新时代小企业的特点来调整和再复制。
快速的复制
万达商业地产在全国各地快速地建设，让高炜有很深的感悟。“王健林曾经讲过，做商业地产、做ShoppingMall、做城市综合体，过去没有标准。但现在万达为什么能做这么快、这么专业？就是因为它摸索建立起了一套最符合客观规律的商业地产标准，设计从一开始就按照标准，设计完了一次成型”。
在中国，产业园区本身也是新生事物，产业楼宇的建设和设计也并无成熟先例。高炜他们在过去10多年做软件园区的摸爬滚打中，在与世界500强客户的合作切磋中，积累了大量的经验。令高炜最难忘记的是2003年，美国GE公司请大连软件园为它建设一个定制楼。当时GE给出的英文技术标准文档有厚厚一摞，不仅包括配电、采暖、通风，就连休闲区、提款机、咖啡机的配置甚至卫生间的蹲位都有精细的标准。今天，大连软件园也有能力做自己的精细化标准。今年是大连软件园股份有限公司的“标准年”。高炜说，只有把实践中总结出来的很多东西变成标准、流程，产业园区的复制才能实现高效和专业化。
例如在实践中，大连软件园发现，在数千人的软件公司，男女比例通常达7：3，而服务型企业，如后台服务中心则正好相反，所以，在产业楼宇建设中，他们引入了“预设机动卫生间”这个设计，随时根据业主的情况来调配男女的蹲位比例。在软件园中，加班现象比较常见，但常规写字楼中央空调一般无法在非工作时间内运转。大连软件园就对空调进行分区控制，实现在非常规工作时间内可以针对局部区域集中提供空调服务，还能降低客户加班时的空调延时费用。大连软件园还通过科学设计与提升电梯操控，实现员工在高峰时段候梯时间不超过30秒的设计。通过优化平面设计，使办公室最远工位距离窗边的长度不超过两个柱距，保证每个工位都有好的自然采光和通风。这些经验已被整理为标准流程，作为大连软件园股份有限公司的建设规范。
在移动互联时代，公司比以往任何时候都更关注员工的创造力。依赖创新的企业相信这样一种理论——轻松愉悦的工作环境可以激发员工的创造力。美国《时代周刊》曾过一组有关Google总部Googleplex的照片，描述在加利福尼亚州山景城的Google总部那些不拘一格的设计，像在企业总部中融入高尔夫球场、游乐园、美容院、游泳池、水族馆等等康乐设施和设计思路，来促进员工的创新性和协作能力。在新一代软件园区建设规划中，这也是一个不可避免的趋势。高炜称新的软件社区也正在引入这样的思路，提供适合创新群体的工作环境、生活环境的配套设施。
实际上，高炜做标准、提升产业园区建设复制能力是有根本动力的。现在，中国提出建设新型城镇化，高炜认为，这个新型城镇化要以产业为核心载体，而且作为核心载体的产业要更为绿色，减少对环境的污染，并能吸收更多的大学生就业。“今年被称为‘最难就业季’，新毕业大学生达到690万。可是未来10年，每年预计会新增700万大学生，而总的新增就业人口是1500万左右，大学生将占到一半。” 高炜说。这就是新的形势。他打了个比方，如果他们和某知名全球电子制造巨头一同去一个地方投资，在过去，人们肯定会热烈欢迎后者，但现在，高炜他们做得更绿色、更可持续发展的产业园区将更顺应时代的潮流。
目前，大连软件园股份有限公司已经进驻了苏州、武汉等地，与当地一起进行生态科技城开发以及软件园的投资运营。
楼宇运营管理范文4
论文关键词：数字化校园；建设目标；建设规划；需求分析；教育技术；现代化
近年来，我国特别重视并强调利用教育技术推进教育改革。建设数字化校园，实现教育信息化，强化各项管理，提升综合实力，是各类学校的一项紧迫任务。数字化校园是学校的一张网络名片，是一部永远放映的宣传片，学校可通过这个窗口向世界展示自身的实力和形象。
数字化校园是将现实校园的各项资源数字化，形成的一个数字空间，以现实校园在时间和空间上延伸。它是以网络为基础，从环境（包括设备、教室等）、资源（如图书、讲义、课件等）到活动（包括教学、管理、服务、办公等）的全部数字化。校园网络及其应用系统构成整个校园的神经系统，完成校园的信息传递和服务。在数字化校园里，可以通过现代化手段，方便地实现学校的教学、科研、管理、服务等活动的全部过程，从而达到提高教学质量、科研水平、管理水平的目的。
总体设计方针与目标
设计方针我校的数字化校园建设的总体设计方针是：在未来的三到五年里建设一个包括数字环境建设、数字管理建设、数字教学建设、数字生活建设在内，能充分使用教育技术手段的数字化学校，以资源和数据共享为主导，有步骤、分层次地完成学校数字化校园的建设。
建设目标第一，建设以高速、稳定、可靠、可控校园网为基础，覆盖全校主要楼宇及公共设施的数字化网络通信平台，使之成为数据、监控、广播的综合通信平台，满足数字化图书馆系统、数字化教学系统、校园综合管理信息系统、网络视频会议系统、校园服务一卡通系统等的建设要求，实现真正意义上的“一卡、一库、一网”数字化校园格局。第二，建设覆盖全校楼宇及室外空间的通讯网络，满足实现有线及无线通讯系统，有线电视（包括数字电视接收系统）、校园公共广播、背景音乐、消防应急广播系统、校园安保监控系统等的要求。第三，建设智能化系统，并保证建成后能适应教育发展的需要，建立相应的软、硬件平台，实现信息共享、资源共享、科学管理和网络信息集成。第四，系统软、硬件配置采用模块化、开放式结构，以适应系统灵活组网、扩展和系统能力提升的需要。第五，系统配置采用有长期动态寿命的产品，回避使用短期过渡性技术产品。第六，实现各个子系统有机互联、资源共享、信息共享、增强对突发事件的响应能力；提高设备利用率、降低能耗、节约能源。第七，设备配置在保证系统可靠性、先进性、容错性和易维护性的同时，使系统具有良好的性价比。第八，立足高起点，采用成熟、先进、实用的技术，进行系统的优化集成设计。按照“按需设置、量体裁衣”的方针，提出系统近期的实施方案、中期的扩容方案和远期的发展规划。
建设需求分析
我校数字化校园基础设施建设要将校园网络与教学系统、管理系统、安全监控系统、电视系统、广播系统、校园一卡通系统等进行合理的结合，构建成一套科学、便捷、稳定、有效的，能满足学校教学和管理智能化和数字化运行的综合系统。因此，必须建设好硬件基础平台和网络支撑平台以及若干应用系统。
硬件基础平台建设（1）中心机房建设。该中心是全校主要服务器、交换机等设备放置地，是全校办公、管理、科研、教学、运营中心。整个中心机房建设包括装修、线缆敷设、照明与应急照明、空调系统、机房的防雷接地系统、机房的供电系统等。（2）综合布线系统。该系统用于传输数据、语音、影像等信息，可将教学楼、办公室、电脑、电话等的传输网络与其他信息管理系统相互连接。（3）防雷与接地系统。所有的通信设备、交换设备、控制设备、服务器、电源和用户终端都是互相连接在一起的，各个设备的零电位有差距就有可能给设备的正常工作带来影响，外界所带来的影响也可能使设备造成损坏，尤其是雷电，因此良好的接地是整个系统稳定运行的前提和保障。
网络支撑平台建设（1）网络交换系统。整个校园网设计为主干核心层、汇聚层和接入层三层网络结构。需要利用网络交换设备将全校所有的教学办公区、学生宿舍区楼宇，以及广场、图书馆、电子阅览室、礼堂、体育馆的服务器、PC机等进行网络连接，使整个校区形成一个整体，实现校园网的统一、集中管理。（2）网络存储及备份系统。网络中心将储存各类教育、教学和管理信息，其中包括多媒体教学信息库、外部教学资源数据库、教学音视频数据库、多媒体教学光盘等，主要涵盖了资源管理系统、资源媒体介质管理、资源浏览和检索、数字化教室等，从而具备校园业务变化的适应性、高度的安全性，能大容量数据存储处理等特点。（3）网络管理系统。整个校园网建成后，将有大量的交换机、服务器等网络设备，需通过一种高效的、快捷的手段来完成对网络设备及系统的安全控制、性能优化、运营管理等，同时节约人员成本。
基础应用建设（1）校园一卡通系统。主要包括POS消费机、读卡器、条码机、写卡器、水控器等，从而实现学生收费管理、校园消费、上机管理、学籍管理、图书管理、转账（银行）、会计业务、查询服务、综合业务、门禁考勤、医疗管理、水控管理、科研经费、巡更等。（2）LED屏幕显示系统。在学生公寓、综合楼、教学楼、实训楼、食堂等楼宇入口及综合楼、运动场主席台设置LED显示屏，用于显示文字、表格、动画、视频等，也可实现新闻节目、文艺晚会、运动会、体育比赛的直播或转播等。（3）有线电视系统。可以实现全校性的视频影音传送，实现教学影音资料的资源共享，还可以实现教学及综合活动同期实况转播，召开全校电视会议等。（4）监控及报警系统。对校门、校园内、图书信息楼等要害部位和重点部门进行监控及入侵报警，只要通过该系统在监控中心就能发现校门、园内、要害部位等的情况，发现问题即时解决，不需要保卫人员到处巡逻，节约人员成本。（5）多媒体教学系统。节目播出均可以实现电脑控制，可以接收并播放音视频信号，具有教学评估功能，多媒体教室也可接收并集中控制各类节目源等。（6）多媒体查询系统。充分利用图、文、声、像以及交互性等多媒体特征对用户的操作、信息查询与接收等进行合理导引，以便用户以最少的时间和精力查询到最多的信息。（7）计费系统。可以按流量、时间和包月计费，可以对接入的用户进行验证和控制，为数字校园的规范管理提供可靠保障。（8）电话语音系统。学校可与当地电信运营商协商，由运营商投资建设和管理，学校只是按照使用付给投资方使用费。（9）智能建筑管理系统（IBMS）。包括楼宇自动控制系统，实现集中监视和综合管理、分散控制、系统联动、优化运行等，从而提高本项目的运营管理水平，降低运行成本等。（10）信息网络安全系统。以整个校园网安全建设、管理、运行为重点，保障整个校园网络、各类应用、管理等的正常运行，降低校园网系统存在的各种安全隐患。
建设项目列表
根据以上需求情况，设置建设项目：综合布线；中心机房、计算机网络及整体网络建设；校园一卡通；监控及报警；防雷、接地；有线电视、校园广播；多媒体教学和查询；LED屏幕显示；学生机房、数字语音室、模拟导游室、电子阅览室等；办公会议室、教学多功能厅、演播室等；校园精品课程全自动录播；网络数字教学点播平台；各类教育教务、办公自动化及其他网络管理软件；楼宇自控系统、建筑智能管理等。
网络建设规划
网络建设是建设数字化校园的基础，必须放在第一位（无线网络建设可以视条件择机进行）。网络建设包括：
网络基础设施建设包括供电系统；校园管道系统；机房：双路供电、不间断电源、制冷、防雷与接地等系统。
网络环境建设包括校园主干光纤；数字结构化布线；校园网络架构；IP地址与NAT；统一储存；认证与计费；出口管理；网络安全；网络管理；运行与维护；行政管理与制度。
网络应用系统建设包括网站；基于网络的视频监控系统；多媒体系统；多种教学系统；精品课程等。
构建数字化校园进程中容易出现的问题
数字化校园的建设推进了学校教学内容的数字化和教学手段的现代化，加快了教育技术现代化进程，进一步改善了学校各专业的教学条件，强化了高素质人才的培养力度。但在建设过程中容易出现以下问题：
经费投入不足、不及时由此延误了部分项目的建设，影响了项目建设的整体效果，影响了项目功能的发挥。
技术力量分散对教育技术的人力资源没有进行充分有效的整合，技术力量分散，不利于发挥技术优势。
管理水平不高注重硬件系统的投入，忽视制度和管理体系建设。学校应投入相应的人力和经费，建设与之相配套的优质管理服务保障体系，还应制定一整套规章制度和工作流程，建立以人为本、以教学为中心的服务体系，促进管理水平的提高。
楼宇运营管理范文5
过去十多年北京商办物业散售市场最具代表性的企业便是SOHO中国，从2006年朝外SOHO的23.32亿销售额，到2008年三里屯SOHO的69.21亿销售额，再到银河SOHO的接近200亿的销售额，占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。熟悉SOHO中国的人不难发现，其最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主。也就是所谓的“安全性资本”，这类人群追求资产的安全性，注重资产的保值增值，并不追求高额的投资回报。
随着煤炭市场的每况愈下，再加上中央政府力推的煤炭资源整合，煤老板财富的几何级数增长的时代也一去不复返了。所以安全性资本的购买力日趋萎缩。
但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，投资额度相对较小，但对价格和投资回报率非常敏感。整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。
过去很长一段时间里，房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言，推荐的产品仅是商办物业，并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”，而非“医生”。客户从他那里购买产品更多的是基于产品本身，而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”，而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”，甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户角度而言， 过去对自身财富也没有很好的配置，把鸡蛋放在一个篮子里，即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类，如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”，有些钱是用来保值的，有些钱是用来博取高收益的，即资产配置的概念。
如果要盘点2012年中国商办物业投资市场的里程碑事件，SOHO中国从“散售”转向“自持”无疑是不可抹去的一笔。
而众所周知，潘石屹的营销团队在地产界是赫赫有名的，是什么样的动力促使潘石屹“自己革自己的命”？除了对租售市场逆转的判断外，很重要的一个原因是北京四环以内很难再拿到新的土地。这不仅是SOHO中国面临的困境，也是许多开发商面临的难题。核心位置的土地供应已基本达到饱和，那未来的出路呢？
楼宇运营管理范文6
（上海长远集团 200002）
【摘要】 文章从价值链管理理论出发，阐述了该理论对实施房地产项目全生命周期成本管理的现实指导意义，继而研究了房地产价值链分析的内涵，从内部价值链分析、产业价值链分析和竞争对手价值链分析三个方面理清房地产价值链分析脉络，最后，在价值链分析框架下，对影响房地产项目全生命周期成本管理的价值链核心环节提出优化建议。
【关键词】价值链 房地产 全生命周期成本管理
基于价值链的房地产项目全生命周期成本管理，以价值视角下战略管理为理念，通过协调、整合房地产项目全生命周期成本管理各项价值活动，实现项目成本管理价值最大化、社会成本最小化，并努力弥合社会可持续发展与企业短期利益的矛盾，使项目全生命周期成本管理更具有可操作性，同时，运用多维度价值链分析等方法能进一步丰富项目成本管理手段，提高房地产项目精细化管理水平，提升房地产企业竞争优势。
一、基于价值链的全生命周期成本管理理论
（一）价值链管理理论
价值链理论由美国哈佛大学商学院教授迈克尔·波特于1985 年提出，波特认为：“价值是客户对企业提供给他们的产品或服务所愿意支付的价格。每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明。”企业的价值创造是通过一系列活动构成的，这些活动可分为基本活动和辅助活动两类。基本活动包括内部后勤、生产作业、外部后勤、市场和销售、服务等；而辅助活动则包括采购、技术开发、人力资源管理和企业基础设施等。这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。通过价值链分析，企业能够识别和获得自己的竞争优势。
（二）房地产项目全生命周期成本管理
房地产项目全生命周期成本管理主要包含投资决策、规划设计、施工、运营维护、处置回收等五个阶段，它把成本管理的链条向前延伸到决策投标阶段，向后延伸到项目的使用维护和弃置阶段，要求企业从社会公众角度出发, 以建设项目的全生命周期成本为控制对象, 使项目的成本在整个项目生命周期中达到最优化。要求企业在项目投资决策中，基于可持续发展原则，实现建设项目全生命周期内的资源节约，减少废弃物的产生和对生态环境的破坏，不把最小初始投资作为方案的优选标准，而要以社会成本最小化作为成本决策的依据。
（三）价值链理论对房地产项目全生命周期成本管理的指导意义
将价值链理论与全生命周期成本理论融合，能在一定程度上有效弥合社会可持续发展与企业短期利益的矛盾，从投资者和顾客需求双重视角出发，通过价值链优化和重构，为企业履行社会责任创造可能的利润空间，平衡和兼顾社会效益和企业效益，推进社会和企业可持续发展。
价值链理论除了从时间维度上管理项目从决策到施工、使用、报废整个生命周期过程，更关注从空间维度上与供应商、渠道和顾客价值链的联系，以及与竞争对手价值链的标杆比对，并引入虚拟价值链等新的价值链管理视角，形成多维度价值链管理路径，多渠道地提升企业成本管理竞争优势。
二、房地产项目全生命周期成本管理价值链分析框架
房地产项目全生命周期成本管理价值链分析可分为：房地产项目内部价值链分析、房地产项目产业价值链分析和房地产项目竞争对手价值链分析。
（一）房地产项目内部价值链分析
房地产项目内部价值链分析是价值链分析的基础，包括基本活动和辅助活动。基本活动包括投资决策、规划设计、施工、运营维护和处置回收；辅助活动则包括采购、技术开发、人力资源管理和企业基础设施等。
通过项目内部价值链分析，可以明确内部价值活动和分布情况，确定价值链上的成本和效益，并根据企业的战略目标对各价值活动进行调整和取舍，增加高附加值作业的投入，消除非增值作业，降低价值链作业成本。
（二）房地产项目产业价值链分析
房地产项目产业价值链分析包括供应商价值链、核心企业价值链、营销价值链、买方价值链和处置回收价值链等，通过将房地产企业价值链分析扩展到产业价值链，可以使企业站在战略高度，利用房产企业上下游价值链进一步调整和提升在企业价值链中的地位，取得成本优势。
产业价值链包含企业价值链的上游供应商，如原料供应商、金融机构、承包商等，以及下游完成价值链活动的销售公司、物业管理公司、客户等。
——通过对外部供应商（建材、钢筋、水泥、装饰、物业管理等）的价值链进行分析，明确企业内部价值链与供应商价值链之间的关系，着眼于与外部供应商建立战略合作伙伴关系，达到持续降低成本的目标。
——通过对客户价值链进行分析，了解目标客户的需求及支付能力，着眼于拓宽市场份额，与客户建立稳定的合作伙伴关系，提高企业竞争能力。
——通过对处置回收价值链分析，不但要考虑项目使用时创造的价值，还必须考虑项目废弃后的价值，并关注环境成本和生态环境效益。
（三）房地产项目竞争对手价值链分析
通过对房地产行业竞争对手价值链分析，明确企业在房地产市场上竞争地位和成本水平，可测算出竞争对手在价值链各阶段成本并进行对比分析，根据企业的战略发展要求，借鉴、吸取对方价值链科学、高效安排，改进自身价值链和相关作业，不断提高成本管理水平。
三、 价值链视角下全生命周期成本管理优化
（一）内部价值链管理优化
随着价值链竞争的深化和房企转型发展的要求，房产项目价值创造的重点已经从价值链中间的工程建设环节向两端转移，构成所谓的房地产价值创造“微笑曲线”。为此，成本控制的重点也应该转移到项目生命周期两端的投资决策、运营维护及处置回收阶段。
1．投资决策阶段。投资决策阶段处于价值链最前端，经营决策风险最大，决定了房地产开发项目的整个格局，对工程造价以及今后销售利润实现的影响高达75% 以上。这一阶段应重点抓好成本策划工作。
项目成本策划, 是从企业战略角度和客户维度出发，基于客户价值而采取的一种成本事前管控的管理方法。具体要求在设计前端，成本管理人员依据项目寿命周期中期望实现的销售金额、利润等项目总体规划和成本控制目标，分析和规划成本在项目设计、施工、营销、维护等各个环节的成本配置，而后确定目标成本、责任成本、动态成本管控等后续成本管理策略和要点。
2．运营维护阶段。运营维护阶段成本，是指房地产开发项目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及维修保养等费用。根据美国能源部的一项资料显示，运营及维护、回收及报废占生命周期成本的60 ～ 66%。由于该阶段成本占全项目生命周期成本比重较大，故成为成本管控重点。同时，该阶段也是销售实现、售后服务、品牌渗透的关键阶段。
首先，加大环保科技投入和运用。在运营和维护阶段，除尽可能采用符合绿色环保要求的设计方案、材料和设备外，还应加强对智能环保监控等信息系统的投入，减少未来建筑能耗，从而有效降低全生命周期成本。如SOHO 中国携手施耐德电气与博锐尚格两家节能解决方案提供商，结合BIM 系统（即建筑信息模型管理系统）建立的新一代智能楼宇节能管理系统，实现了能耗数据的3D 可视化、实时上传、智能操控，预期可使商业楼宇节能30% 以上，除了降低用户的能耗支出，还给客户带来更舒适的生活和工作体验。
其次，运用虚拟价值链建立虚拟服务平台。房地产的未来与互联网融合已不可避免，利用互联网、云计算等在线服务手段，打造虚拟服务平台，无缝接入各类服务供应商资源，让网络虚拟社区与实体物理社区完全融合，并形成O2O 服务模式和服务生态圈。通过虚拟服务平台，可使房地产商、经纪人（中介）、购房者之间实现零距离交付和低成本支出，使社交服务、居家生活、医疗保健、文化教育等实现快捷对接，完成线上与线下实物价值链与虚拟价值链完全融合；通过虚拟服务平台，能及时了解消费者在不同时间的房屋需求，有效开展大数据分析，进而精准推送产品与服务，以更有竞争力的服务成本实现全生命周期服务。
3．处置回收阶段。建筑物进入最后废弃阶段，基于环境可持续发展要求，应合理规划，尽量减少弃置成本，避免环境污染（如避免垃圾埋填处理二次污染等），同时，加大价值链再开发力度，使土地资源得到有效利用，改善居住环境，增进公共利益。
首先，建设项目有效生命期内改造再利用。在房产项目进入生命周期最后阶段时，应结合环境可持续发展和城市产业结构升级发展需要，考虑通过改变房产价值用途、进行价值重新定位，拓展出新的价值链及其生态系统，并赋予其新的时代意义。如位于美国纽约曼哈顿岛的西南端SOHO，由工业区空置厂房转型为闻名于世的文化创意产业集聚地就是一个很好的例子。
其次，科学合理拆除、回收再循环利用。对废弃建筑开展分类拆除，材料分类回收利用，不仅旧木材、旧钢材可回收利用，旧砼也可用于软基处理、路基回填等。
（二）产业价值链优化
1．拓宽融资渠道，降低融资成本。作为资金密集型行业，融资成本和融资能力已成为房地产企业应对激烈行业竞争、房地产调控的核心能力之一。房地产企业一方面应积极争取以银行贷款为主的间接融资，另一方面可开拓包括股票融资、债券融资、信托融资、房地产私募基金、资产证券化等直接融资渠道。同时，进一步降低融资利率水平，从而降低项目建设成本。如万科在2013 年3 月4 日向市场公布了拟通过境外子公司万科置业在中国香港发行美元债券的计划，并于3 月7 日成功完成金额为8 亿美元的5 年期定息美元债券的定价，以低至2.75% 的年息得到大量超额认购。丰富的融资渠道、低廉的融资成本将确保房产企业可持续发展。
2．建立和发展上下游企业战略合作联盟。战略合作联盟是不以产权为纽带不同产权主体之间的合作。基于面向市场、平等自愿、风险共担、利益共享原则，房地产商与上下游企业通过资源互补，建立稳定的上下游战略合作关系，有利于联合产业链上下游企业的力量，产生规模经济效益，节约采购成本，提升企业抗风险能力。
3．业务外包。房地产商在房地产项目开发过程中应选择那些在价值链中最富有价值和核心竞争优势的环节来经营，而将其余环节的业务有选择地外包给市场上最具竞争力的企业。业务外包可以使企业获得比单纯利用内部资源更多的竞争优势，集中企业有限资源聚焦核心竞争能力，从而有效降低开发成本和开发风险。
4．价值链跨界重组创新。价值链创新之路是无止境的。企业为不断降低运营成本，提升企业价值创造能力，应不懈探索新的价值链组合，如撮合不同供应商开展合作，优化供应链，或者引入房产项目外价值链与已有供应链重新组合，诞生出新的价值链等。
以万科为例：2013 年10 月31 日， 万科（000002.SZ）公告称，拟通过旗下子公司万科置业（香港）有限公司以基石投资者（cornerstone investors）身份参与徽商银行（3698.HK）H 股的首次公开发行。认购完成后，万科将持股8% 成为徽商银行最大单一股东。万科通过与银行股权层面的合作，可望发挥协同效应，进一步参与供应商、客户的融资以及后续的社区金融体验等，从而有效降低交易成本，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。这一案例实际是将企业投融资价值链与房产项目供应链进行了跨界链接，进一步优化了供应商价值链和营销价值链、买方价值链，提升了企业合作战略层级，形成了新的共赢机制。
（三）竞争对手价值链优化
1. 学习和借鉴先进管理经验。加强对竞争对手价值链的分析，有助于房企学习和借鉴同业先进的房产开发和管理经验，并有针对性地对自身价值链和业务流程进行改进，迅速提升项目管理能力和市场竞争能力。如为强化项目运营管理能力，国内许多优秀房地产企业很早就开始启动内部的运营管理能力建设，2004 年万科在国内最早设立运营岗位，华远地产2004 年设立了计划信息部，2009 年更名为运营管理部，随后，首创、世茂、华润等都相继成立了运营管理部门。
2. 建立合作共同体。在对竞争对手价值链分析的基础上，房产企业间更可以通过建立合作经济体，聚焦各自核心竞争优势，共同参与市场竞争。融创绿城是近年较为经典的案例。2012 年6 月22 日，绿城和融创公告，融创以33.7 亿元价格入股绿城上海、无锡、苏州等9 个项目50% 的股权。这是两家公司在营销能力、产品及服务能力上的强强联手。如今，销售业绩也让这一优势日益显现。2013 年，融创绿城以112.07 亿元的业绩位居当年上海房企销售金额第三名。
（作者为财务总监）
参考文献
[1] 孙动．略论房地产企业的成本管理[J]．新会计，2010(1).
[2] 黄大金．基于价值链理论的房地产开发企业成本管理探析[J]．建设监理，2009(12).
[3] 孙茂竹．管理会计的理论思考与架构[M]．北京：中国人民大学出版社，2002．
