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小区的物业管理范文1
1和平里街道老旧小区基本情况
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年(含)以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)，以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区［2］。据统计，目前和平里街道住宅小区大多已引入物业服务企业进行管理，其余部分为老旧小区如早期的单位房改房、苏式楼、保障房等。在和平里街道20个社区中，10余个社区都存在老旧小区，属于老旧小区较多的街道。老旧小区主要由居委会协调产权单位管理，剩下少数为业主自治管理或处于无人管理状态。
2和平里街道加强老旧小区物业管理的实践
2．1全力配合老旧小区升级改造
东城区政府与和平里街道办事处不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对多个老旧小区进行综合整治和升级改造，对交林2号楼南侧等8处道路进行修复，设置小黄庄一区等8处路牙、树池和金属护栏，为兴化社区、七区社区的老旧小区加装安全监控探头，开展地坛北里1号楼北侧与和平里九小门前花园的绿化工作。通过老旧小区升级改造，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。
2．2协调产权单位解决物业问题
和平里街道的老旧小区大多无物业公司管理，出现物业管理问题根据目前政策只能由产权单位负责解决。为此，和平里街道办事处对地区内老旧小区开展调查，摸清各小区、各单元楼、各层所涉及的产权单位，逐一核实权属信息，查找单位基本情况和联系方式，建立老旧小区台账，为解决老旧小区物业问题打下了坚实的基础。在工作中，和平里街道办事处多渠道了解老旧小区居民需求，积极协调产权单位处理居民反映的各类物业问题。2016年，街道办事处共办理涉及老旧小区物业管理问题的市长信箱3件、区长信箱35件、非紧急救助470件，重点协调西营房9号院物业失管、安定路24号楼物业弃管、和平里七区停车管理等问题，多次联系、督促相关产权单位及时解决居民合理诉求，有效地维护了居民的权益。
2．3规范小区居民自治形式
和平里街道高度重视老旧小区自治管理工作，明确了业委会为主、自管会为辅的居民自治模式，对业委会相关工作进行部署分工，形成社区建设工作办公室牵头、社区居委会配合的工作格局，指导居民自治工作，协助小区管理。积极协助符合条件小区的业主选举成立业主委员会。街道办事处根据相关法律、法规制作并发放《业主、业主大会、业主委员会物业管理基本知识手册》，及时委任小区所在社区居委会中有经验的社区工作者担任业主委员会筹备组组长，协调居委会场地等资源协助业主筹备工作;在业委会工作的各个阶段，协助业主向北京市住房与城乡建设委员会、东城区房管局等主管部门咨询;涉及法律方面的问题，街道办事处利用律师顾问的资源，协助业主依法制定管理规约与议事规则，维护业主自身的合法权益。街道办事处根据每个业委会的实际情况，制作了业委会的工作时间表，对业委会的工作进行记录，在规定时间内及时提醒业主委员会开展工作，逐步规范业委会的工作。经过街道办事处对辖区内业委会的协助、指导和监督，涌现出雍和家园小区业主委员会、和平里中街三号院小区业主委员会、湖景苑小区业主委员会等一批切实维护业益、运行规范、协助居委会参与小区治理的优秀业主委员会，雍和家园小区业主委员会的经验更是在北京市业委会工作领域得到推广。探索自管会、社区社会组织等老旧小区自治管理模式。和平里街道根据各老旧小区突出的物业管理问题，分类指导社区居委会和居民开展自助管理。例如，安德路47号院停车位不足，停车纠纷多发，街道指导安德路社区居委会组织小区车主成立车辆自管会;林调社区环境卫生问题突出，街道指导林调社区热心居民成立“绿满家园”环境美化服务队，以社区社会组织的形式参与小区环境治理，获得居民的一致好评。
3老旧小区物业管理存在的问题
3.1规划设计先天不足，基础设施损毁严重
例如，随着居民生活水平的提高，私人机动车保有量飞速增长，大多小区停车位数量都无法满足居民停车需求;加之多数老旧小区规划时没有配备专门的停车位，这导致很多小区存在安装地锁，占用行车道、人行道、绿地停车和违章停车的行为，造成了停车纠纷投诉多发，影响了社会公平和居住环境。老旧小区一直是重建设轻管理，硬件设施长期失管失修，维护不及时，造成房屋漏雨、电梯损坏、道路破损、下水道堵塞等问题。基础设施的修复需要大量资金投入，物业公司难以承担相关维修费用，加之由于原产权单位交接不规范，导致房屋公共维修基金使用困难，造成一系列历史遗留问题。
3．2物业运营难度大，弃管现象多发
多数老旧小区早年主要是为了解决职工的住房困难问题，规划方案比较简单，设计存在“先天不足”。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，老旧小区的基础设施已不能满足居民的需求，老旧房屋也需要专项维护，大幅提高物业管理成本。另一方面，老旧小区的“造血”功能差。部分老旧小区还存在产权单位占用住房，停车位外包等情况，公共收益难以统筹使用;部分经济适用房和回迁房由于相关政策规定，物业费用标准低;许多居民是单位退休职工，认为物业管理还应由单位负责，不认同现代物业管理方式，花钱买服务的意识尚未形成。
3．3产权单位复杂，协同配合缺失
老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房、央产房、房改房、央产上市房、承租房等。产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。产权人也是多种多样，有居民个人、房管部门、单位产权人、托管房、二手房产权人等，多种产权形式共存于同一栋楼的情形并不鲜见。原产权单位若出现分立、合并或解散等情况，责任主体更是无从谈起。老旧小区复杂的产权结构无疑为物业问题的解决、业主大会的组建和物业费用的收取带来了障碍。3．4居民主人翁意识不足，自治能力欠缺多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。而且老旧小区由于居住环境较差，目前居民多为老人、弱势群体和外来人员，这些人员收入较低，主人翁意识不足，在自治能力方面有所欠缺，导致业主委员会难以成立，物业公司无法选聘，物业问题没有合法主体牵头。
4改善老旧小区物业管理的建议
4．1提升老旧小区物业管理投入效果
老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入驻实现老旧小区规范化物业管理。因此，政府应该“精准滴灌”，提升对老旧小区物业管理的投入效果。改善小区的基础设施状况，一方面要通过拆迁重建、危房改造等民生工程，全方位改善老旧小区居住环境;另一方面，对目前还不能拆迁的老旧小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度，要以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护老旧小区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的物业管理补贴，用于弥补经营亏损，提高物业公司服务的质量和积极性。发放老旧小区物业费用补贴。完善物业费用补贴相关制度，形成居民花钱买服务的意识。
4．2探索准物业管理模式
根据《北京市物业管理办法》第二十一条规定，物业服务企业可以将专项服务委托给专业企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人［3］。未选聘物业服务企业且无法选举产生业主委员会的老旧小区，可以由社区居委会牵头组织召开业主大会，客观收集业主意见，实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业企业或者个人，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理，做到低标准收费，高标准管理，满足居民需求，逐步得到居民共识，使得居民适应现代化物业管理模式，从而为过渡到标准化物业管理打好基础。
4．3促进小区居民依法自治
小区的事情是所有业主的事情，真正由广大业主选出的业委会不但能够协调化解业主之间的矛盾，还能够规范小区内公共收益的征收和使用，合理经营和维护小区内的公共物业，提升小区的治安管理水平。首先，在一些居民自治意识不强、选举业主委员会条件不成熟的老旧小区，可以先实行楼长制度，选出有责任心的业主担任楼长，协助居委会参与小区管理，以这种方式建立居民自治的基础。其次，探索采取政府购买服务方式，引入社会组织参与小区管理，协助业委会为居民提供服务，为小区管理出谋划策。最后，加强业主参与网络渠道构建，网络的间接性也可以缓解邻里之间当面提出意见的尴尬，使每一个业主都可以平等地发表自己的意见。
参考文献:
［1］赵楠楠．物业管理纠纷的产生原因及对策［J］．法制与经济，2014，05．
［2］北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知(京政发［2012］3号)［S］．
小区的物业管理范文2
随着互联网技术的发展，整个物业管理行业的信息化水平将再次提高，相关的基础设施会得到广泛的普及。从社会环境来说，互联网技术改变各行各业的传统生产模式，提高了工作生产效率，尤其是对服务行业的转型发展，更是提供了强大的助力。人们运用手机端软件实现了衣食住行的生活需要，提高了生活的快捷度。人们的工作、生活越来越离不开网络，以此为依托的客户端成为了日常的基础设施。现在，我国也开始推行服务业与互联网技术相结合的改革，提高产业的发展水平，促进互联网技术与社会各领域的融合。从行业环境来说，随着家庭财富的积累，人们越来越重视生活质量的高低，物业管理问题便成了首要解决的问题。物业管理行业需要解决其管理效率低下、服务质量不高、市场混乱等诸多问题，因此变革来提高其生产力水平成为了行业的内在需要。外部技术条件的成熟和行业内在的变革需要，使得物业管理行业的众多企业开始将物业管理与互联网技术结合起来，通过网络客户端了解业主需求，并及时进行解决，建立“智慧社区”。未来，物业管理行业的信息化水平的进一步提升是行业发展的必然趋势。
二、互联网下的物业管理品牌意识将进一步加强
目前，物业管理行业中小型企业鱼龙混杂，行业秩序混乱，没有一家大企业能够占据行业前沿。许多企业只关注目前的利益，而不顾及长远的发展。品牌意识观念在物业管理行业淡薄。随着网络信息技术的发展，一些物业企业开始变革，物业管理行业竞争压力必然会增大，一些故步自封、不求变革的企业必然会被淘汰。在万科、碧桂园等一些大型房地产企业的带动下，一些物业管理公司开始意识品牌对于企业的重要性，开始企业文化、自身品牌的建设。品牌对企业发展的重要性不言而喻，尤其是在互联网技术的背景下。人们对于服务的选择多源自于对企业品牌的了解。企业的品牌代表了企业文化、企业精神和企业宗旨，是企业的无形资产，能够在顾客中产生信赖，从而推动企业发展。物业管理行业还未形成一至两个知名品牌，因此品牌化发展将成为物业管理行业在未来几十年的发展趋势，通过构建自身品牌来获取客户信赖。
三、互联网下的物业管理服务意识将进一步提高
物业管理行业作为服务业的一类，其服务意识低是引发物业管理纠纷的主要来源。随着行业的发展和管理思想的转变，越来越多的物业管理企业开始意识到服务的重要性。一个物业管理企业，如果提供不了业主所期望的服务，那企业势必没有未来发展的空间。物业管理企业必须做好物业管理服务这一本职工作，才能让业主感受到物业管理存在的价值，进而理解需要为享受这样的优质服务付出相应的代价，因此物业管理企业才能获得更好的发展机会。另外，物业管理企业在做好本职服务后，还可以通过提供增值服务，获得更高的经营利润，谋求更广阔的发展空间。
小区的物业管理范文3
关键词：物业管理；结构化分析；智能小区
中图分类号：TP315文献标识码：A文章编号：1007-9599 (2010) 16-0000-02
J2EE-based Community Property Management System
Tang Yingjie
(Hubei University of Technology,Wuhan430068,China)
Abstract:The system design and development this residential property management system.The system implements the property information management,customer information management,bulletin board information management,system management background module,front module at the same time and browsing,information search,view personal information such as organically combined to improve the management prehensive testing by science,information system implementation settings, user information management,display the latest information and other functions.And according to the specific circumstances of the application,appropriately modified to better application.The system is simple,good flexibility,the safe system and stable operation.
Keywords:Property management;structured analysis;Intelligent
Community
物业管理是一个新兴的综合性经营服务行业。近几年，随着我国城市建设和房地产业的发展，城市化进程的推进，物业管理的经营范畴在不断扩大，业务量在逐年增加，行业体系在逐步形成，展现出广阔的发展前景。物业管理作为一个新兴的行业，要保持这种旺盛的发展势头，形成与我国城市建设发展相适应的整体规模，就要注重解决物业管理现实当中的问题，逐步实现物业管理的发展与创新。
一、系统开发的意义
物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分（其直接经营管理的物业资产比其它任何部门的固定资产都要多），又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。因此，发展物业管理具有十分重要的意义。
（一）发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益
物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。
（二）发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量
经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境，相应地也改善了市容市貌，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善，也有力地促进城市生态环境的良性循环。
（三）发展物业管理有利于增加就业
就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈，就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。
（四）发展物业管理有利于维护社区稳定
维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。
（五）促进城市管理和环境的完善
一个物业区域是构成城市的基本单元，建筑物的容貌构成城市形象的主体，国际城市、花园城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善，每一个物业管理区域环境整洁、优美，秩序井然，城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理，从对居住物业、商业物业的管理延伸到学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。
二、运行环境与开发模式的选择
由于时间以及技术的关系，本系统前台采用J2EE作为WEB开发平台。JSP是一项功能强大的，用于构建动态Web应用程序的技术。JSP可完全利用JAVA架构的强大，安全，高效的平台特性。JSP是运行在服务器后端编译后的普通语言运行时代码，运行时早绑定（Early Binding），即时编译，本地优化，缓存服务，零安装配置，基于运行时代码受管与验证的安全机制等都为JSP带来卓越的性能。
数据库开发系统采用Microsoft SQL Server 2000数据库。SQL Server是由Microsoft开发的一个功能强大的关系型数据库管理系统。它能够处理大量的数据和管理众多的并发用户，保证数据的完整性，并提供许多高级管理和数据分布能力。
三、使用对象分析
通过对本系统使用对象的调查，了解了各层对象的功能需求，分析得出了本系统使用者的机构图，如图1所示。
根据使用者的机构图，下面具体分析各层次的业务流程。
四、业务流程分析
随着物业管理水平的提高，业务范围也逐步扩大，发现原先的流程中存在一些问题。目前的小区物业管理流程采用的是传统人工的方式管理，这种管理方式存在着许多缺点，如效率低等；另外时间一长，将产生大量的文件和数据，这对于查找、更新和维护数据都带来了不少的困难。
本阶段遵循用户参与的原则，对现行的工作流程进行了详细调查，根据调查的资料对业务流程做了具体分析，并给出了系统的选课流程。
（一）物业管理员的业务流程
物业管理员对物业收费的信息进行录入和管理，并录入计算机中存储。如图2所示。
图2物业收费信息录入和管理
物业管理员对投诉的信息进行处理，并录入计算机中存储。如图3所示。
图3投诉信息处理流程图
管理员对住户资料进行管理，并录入计算机中存储。如图4所示。
图4住户资料管理流程图
（二）用户的业务流程
用户进行投诉。如图5所示。
图5用户投诉流程
用户进行报修。如图6所示。
图6用户报修流程
与物业管理人员就系统的流程进行了探讨，该流程尽量减少了手工操作，把用户统一集中在互联网上，为他们提供全面的信息需求和操作功能。
参考文献：
[1]薛华成.管理信息系统.北京:清华大学出版社,1993.
[2]薛鹤娟.基于WEB的大学选课系统分析[J].希望月报（上半月）,2007,11
[3]黄梯云.管理信息系统导论.机械工业出版社,2006
[4]江孝宜，胡海璐，米海生.信息系统开发实例精粹.电子工业出版社，2006.
小区的物业管理范文4
【关键词】：城市旧住宅小区实施物业管理
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
一、城市旧住宅小区实施物业管理的必要性
1、改善业主生活环境的需要。
随着人民生活水平的提高、生活工作节奏的加快，人们对住房的要求不仅仅是单纯追求居住面积的增长，而是需要一个设施完善、秩序良好的社区和人文环境。物业管理服务可以提供房屋维修养护、公共秩序管理、小区文化建设、卫生清洁、绿化、家政等多种服务，不仅可以满足广大业主的工作生活多方面的需求，还能有效的提升业主的生活质量。
2、现代化城市发展的需要
城市的发展离不开现代化的城市管理方式，现代化城市的基础是小区，小区的基础是业主和房屋设施设备，物业管理企业对业主的服务质量、房屋设施设备管理水平的好坏，直接影响着整个城市的建设管理水平和城市形象。
3、延长物业使用寿命保值增值的需要。
旧住宅小区由于长期处于重建轻管状态，建管脱节、管理不到位，房屋主体及附属设施设备维修养护不及时，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、上下水管道破损锈蚀、私自占用公共楼道、乱搭乱建、乱堆乱放等问题，直接影响物业的使用年限。
4、住房改革不断深入的需要。
随着房屋私有化、商品化的发展，房屋福利型的管理方式逐步退出历史舞台，住宅小区房屋修缮、公共设施设备的维修管理以及环境卫生的问题日益突出，特别是共用设施设备的维修，由于房屋建造时间较长，功能老化，再加上住宅楼的毗连特性，在进行维修房屋时在资金运作和施工方面都难以协调，迫切需要物业管理服务，协调各业主之间的关系，实施共用部位、共用设施设备的维修养护，加之人们对生活质量、生活环境、物业保值增值的要求逐步提高，人们对物业管理需求逐渐增加，依赖性增强，成为人们生活必不可缺少的一部分。
二、城市旧住宅小区实施物业管理所面临的问题
1、长期福利型后勤服务带来的消费观念障碍。
由于历史形成的后勤补给制模式，造成房屋管理中主要体现为无偿性、福利特征。部分业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物业管理提供的有偿服务，物业管理消费意识淡薄。物业管理的核心是服务型商品，旧住宅小区实施专业化物业管理服务，业主心理有一定的不适应期。特别是收费标准与服务质量不完全对等性易成为业主思想瓶颈，由于物业管理提供的都是软，没有十分的硬性指标可供参照，业主对物业管理的服务水平有着很高的期望值，与物业提供的实际服务有差距。
2、小区基础配套设施、服务设施不完善。
九十年代前的房屋大都是产权单位自己管理，长期以来建管脱节，小区内缺少必要的配套设施。例如，一些排水管道并非严格按有关标准铺设，施工质量较低，严重影响小区排水功能，很多地下管线布局不合理，维修起来很难，既浪费了大量的人力、物力，也给业主的生活和物业管理埋下许多隐患。
3、房屋维修基金严重短缺，公共维修无法得到正常保证。
尽管旧住宅小区在房改出售公有住房时，也按标准提留了一些公共维修专项基金，但由于小区历史久远，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽，再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管服务后的大中维修带来较大困难。由于小区先天不足造成的档次较低，同时考虑业主的经济承受能力，老宿舍区实施专业化物管后的收费标准又不能定得太高，即使有较高的收费率，经费仍然会严重紧缺，小区物管不能实现自我独立生存。
4、物业管理资金来源渠道少。
旧住宅小区在建设时期没有考虑到物业管理的需要，物业企业必须自己想办法筹集资金对小区实施管理，物业管理收费标准实行政府定价，收费标准较低，不能满足小区环境卫生、共用设施设备维修养护、绿化、公共秩序管理等基本项目管理服务所需，对业主提出的其它需求，更是力不从心，使旧住宅小区物业管理难以向更深层次发展，而现状又导致业主对小区管理水平的不满，采取拖欠、拒交物业服务费等形式消极抵制物业管理，矛盾逐渐加剧，形成了恶性循环。
5、专业化法律及地方性法规有待健全。
物业管理是随市场经济应运而生的服务行业，对新建小区必须实行物业管理，缺少对旧住宅小区可操作的物业管理法规。缺乏接管旧住宅小区这种特殊情况具体的规章制度，在接管过程中难上加难，责任不清，往往在处理具体事务的过程中走了样，变了味，业主不配合物业管理服务，使得矛盾激化，阻碍物业管理工作的健康发展。
三、对城市旧住宅小区实施物业管理的办法与对策
城市旧住宅小区实行物业管理是社会发展的必然趋势，在对城市旧住宅实施物业管理改革时，要从实际出发，认真研究解决实施过程中出现的问题，制定具有操作性的切实可行的方案，推动城市旧住宅小区物业管理的稳步发展。
1、转变消费观念，增强业主意识，培育物业管理市场化的基础。
转变业主消费观念的非常重要，它是物业管理市场化最基本的条件。长期以来，特别是实行福利制分房制度的时期，使老百姓已经形成了“住房靠国家、挣钱自己花”的观念。随着社会主义市场经济建立，福利分房制度的终止，物业管理企业所开展的服务，所提供的劳务具有商品性，按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物业管理企业通过员工劳动服务收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的优质服务是必须的。
2、实施综合治理，加强配套设施的改造和完善。
旧的住宅小区房屋大多是七十年代建成的，户型布局落后，配套设施简陋，大多数房屋质量存在问题，设施陈旧老化，环境杂乱，活动场所少，便民服务设施少、绿地少。由于当时建设缺乏统一规划，形不成规模，造成物业管理先天不足，给实行物业管理带来了极大困难。如果不对老小区配套设施进行改造，物业管理企业承担不起高额的运行成本，不但会拖垮物管企业，而且也达不到预期的效果。因此，对旧住宅区实行物业管理，应加强环境和配套设施改造和完善，并达到一定的标准。主要改造的内容可以有以下几个方面：
（1）实行一户一表制。长期以来，老小区实行单元表或楼表，用水分摊，致使业主为水费而起的纠纷不断，而且每年还要贴补大量水费损耗。为了物业管理工作的顺利开展，应对小区的自来水、管道煤气、电、暖气实行分表到户，按表收费，减少不必要的纠纷。
（2）排污设施。随着旧城改造步伐的不断加快，周边建成了高档商业区或住宅楼，市政设施不断升级优化，但老住宅楼排污设施较为落后，雨水、污水明、暗沟混排，晴天溢臭气，雨天积深水。在改造设施中，应对排污设施进行改造，从根本上创建良好的生活环境。
（3）电力线路。老小区线路老化，安全系数低，家用电器持续上升使用，用电负荷超载，给小区安全带来隐患。应该争取政府支持、协调电力公司，对老小区的线路进行增容，加大电力负荷，调整电力线路，提高安全系数，保证老住宅小区的安全用电。
（4）墙面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上参差不齐，应对外墙面进行一次粉刷。对部分房屋维修、改造时，应充分考虑到物业公司的用房，留够留足办公用房。
3、分步实施，规范操作，扎实推进城市旧住宅小区的物业管理。
（1）成立业主委员会，理顺管理体制。
业主委员会是代表和维护物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益的自治组织。让业主委员会为代表的广大业主共同参与物业管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使城市旧住宅小区的物业管理工作落实到位。
（2）稳定后勤队伍，加快改革改制步伐。
因为以往后勤制管理，行政、事业、单位由全额到差额拨款，直接转换到市场经济下的服务行业，机构性质的变化必然会引起后勤服务队伍的不稳定。为了妥善处理好人员安置，可以本着积极稳妥，探索尝试的原则，采取人事管理新老搭配，老办法和新管理结合，既可以保留后勤岗位长期服务老同志，又可以吸纳社会下岗、再就业员工，共同做好旧住宅小区物业管理服务工作。（3）多种模式，实行旧住宅小区物业管理市场化运作。
把后勤式房屋管理完全推向市场，按照物业管理的要求，把福利型转变为生活经营型，实行有偿服务，可以减轻政府、单位、部门负担，增强物业企业自我发展的能力，彻底改变多年来福利性住房观念。
根据旧住宅小区的实际情况，可采取不同的模式进行物业管理。如可以采用单位成立物业管理公司根据有偿服务的原则接管，原班人马不动，取消福利，进入市场化运作；可以向社会公开招标，选聘专业物业公司管理；可以由行政后勤部门选定专业物业公司，对老小区进行承包管理，实行有偿服务，逐步向市场化物业管理过渡。
（4）根据实际情况，筹集物业管理费用。
在旧小区推行物业管理，要实行行政管理与市场管理相结合的方针，在物业管理资金运作方面，在初期可以利用行政手段筹集资金。如共用设施设备的维修基金按有关规定，每户收取一定比例维修基金，不足部分采用政府拿一点，业主交一点，企业补一点的方式筹集。按房改政策的规定，职工购买的公房变为私有后，个人自用部分以及自用设施维修费用由本人自立。加强水电管理，共用部位用水、用电，及时检修，减少损耗，降低费用。值得提出的是，旧住宅小区业主多属于中低收入阶层，物业管理的服务定位、服务内容与收费标准应根据具体情况而定。常规性的公共服务应以中低档为主，提供最基本的管理与服务，确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境；针对性的专项服务应根据业主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相应的服务，满足这部分业主服务需求。
总之，城市旧住宅小区的物业管理需要社会大环境和社会舆论的支持，需要政府的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，也需要我们物业管理企业的规范运作和大胆探索与实践，依靠企业自身的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间，完善服务手段，为业主提供专业化的物业管理服务，只有这样才能推动旧住宅小区物业管理工作，提高城市的可持续发展能力。
【参考文献】：
1、《论物业管理的平等关系》作者 梁晓东 现代物业杂志社2006年第3期
2、《现代物业管理制度全集》主编贾润莲中国言实出版社2000年09月版
3、《房地产经营管理百科全书》主编郭建波刘洪玉人民中国出版社2001年08月版
4、《物业管理在城市建设中的地位和作用》作者李加林住宅与房地产杂志总第131期
小区的物业管理范文5
物业的xxx：
你好!你辛苦了!
物业工作是件不好干的活，可是我们小区工作还是做的非常出色，这跟物业大领导、小领导有一定的关系。领导有方，跟于经理和装修管理员靳忠也有关系，a区这个园区的确不错,工作人员的服务态度也好，做的好事太多了，我就不一一举例了(我这个人爱说)。在11月24日晚，我家卫生间堵了，我们去保安那问通卫生间师傅的电话号。保安小宫、小吕及时帮我们打电话联系疏通卫生间的师傅，特别热情的态度，使我们心情特别快活。这时李宽同志亲自到我家来帮忙疏通卫生间，通了好长时间，累的够呛。他不怕累、不怕脏的精神使我们深受感动，真是雷锋精神在我们小区升起，我们又重新看到了活雷锋!
因文化有限，不足以表达我们内心的感谢，只能说谢谢于经理领导有方、谢谢装修管理员靳忠以身作则。我们全家向你们表示深深谢意!谢谢!这样的领导、这样的小区、这样的同志要表扬。我们很激动，千言万语不知用何语言表达我的想法。一句话：“很难有这样的好人”。紫光福郡小区的保安真是了不起!李宽真是了不起!
祝：于经理及全体工作人员工作顺利!
小区的物业管理范文6
为进一步规范物业管理企业服务行为，建立起住宅物业突发公共事件的应急处理机制和预案，为人民群众创造安全舒适、清洁优美的生活工作环境，根据国家和本市有关规定，结合今年住宅物业防治“非典”工作实际，将《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]127号）作了修改，修订为《北京市住宅物业管理服务标准》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小区物业管理服务标准》同时废止。
现将该标准印发给你们，请遵照执行。
二三年十一月四日
《北京市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明
一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。
二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。
四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。
本标准与原《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。
五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。
六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。
附件：北京市住宅物业管理服务范围
北京市住宅物业管理服务标准一、普通商品住宅物业管理服务标准项目范 围工 作 内 容 及 要 求
（一）综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4） 协助召开业主大会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7） 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8） 全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：
（1） 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4） 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；
（5） 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
（六）
停车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压供水养护、运行、维修（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3） 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准项 目范 围工 作 内 容 及 要 求（一）
综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4） 协助召开业主大会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7） 全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备（1） 楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）
绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）
保洁小区规划红线以内，业主户门以外
（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外
（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）
存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管（1） 有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；
（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防责任制；
（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4） 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压供水养护、运行、维修（1） 保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2） 水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3） 维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）
电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4） 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5） 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）
装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
