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城市综合体运营管理范文1
随着城市现代化快速发展，土地等有限资源的缺乏逐渐成为城市发展的重要制约要素。打造城市综合体，利用有限资源空间，创造最大产业效益，成为城市发展的重要途径。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。
城市综合体概述
（一）城市综合体概念
城市综合体（urban complex），从功能业态视角看，国外称为 hopsca，即 hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）等城市生活的三项以上功能在空间上的组合，形成多功能、高效率的综合建筑。城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业购物中心、商业写字楼以及大型公寓是最基本的功能构成（李晓刚，2010）。城市综合体由于基本具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”（乐捷，2010）。
（二）城市综合体特征
超大空间和开发规模。城市综合体应和城市规模相匹配，与城市的主干道相关联，所以要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。
高效的交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层规划，将建筑群体的地下或地上公共空间和交通贯穿，又与地铁、停车场、城市街道、市内交通等设施联系起来，组成完备“通道树”体系。
现代城市景观设计。应用环境与行为理论、现代城市设计进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征，使建筑群体成为景观主体，同时也承载城市文明与经济发展的历史责任。
高标准、高技术集合产物。城市综合体是体现城市“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。
功能的复合多样性。城市综合体拥有城市多项功能：商务办公、居住、文化娱乐、消费、商业、交通出行系统。
（三）城市综合体分类
本文通过对大量城市综合体实例的梳理，从不同角度对城市综合体进行了分类（表 1）。
城市综合体按所处位置不同，可分cbd型、副中心型、城郊结合部三类；按驱动因素，可分为五类：一是均衡发展型，即注重商务、商业、酒店、公寓等多种功能均衡发展，将各物业间相互能动关系充分体现出来。二是居住驱动型，即以住宅为核心驱动的城市综合体。三是商务驱动型，主要以商务办公为核心驱动因素，重点包含高科技、金融保险、博览会展等多种商务元素。四是酒店驱动型，以酒店为核心驱动因素。五是商业驱动型，以商业为核心驱动。综合体按规模可分小、中、大型三种。一般认为，建筑面积在10万m2-20万m2为小型，20万m2-50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。
国外典型城市综合体建设经验分析
（一）日本东京六本木新城
1.项目介绍。六本木位于东京都港区，附近有新桥虎门的商业街、青山赤坂商业区、霞关的政府机关，广尾的高档住宅街区。六本木综合体交通发达，周围地铁有大江户线、千代田线、日比谷线、南北线等（徐洁等，2005）。
六本木新城是目前亚洲最成功的旧城改造典范，该项目总建筑面积为78万平方米，总投资达到2700亿日元，经历了17年建设，在2003年4月正式开业。不到2年时间，其已成为东京著名的购物和旅游中心，也成为日本目前新都市主义居住空间的范本和东京新地标。
新城有2万人在这里工作，每天平均出入人数达10万。总体停车位2762 辆，共计12个停车场，方便顾客寻找地方来就近停车。
2.成功启示。第一，开发商对规划设计的高要求。长达17年开发、规划和建设周期，施工时间仅3年。对项目前期定位、规划、设计花了14年。第二，选址的科学性。充分利用公路交通与轨道交通结合所能激发的巨大经济潜力，增加了大量的物流和人流。第三，强调城市立体化建设，其内部由地下街道、地面街区和高空花园等构成的立体化交通体系。第四，出色的园林景观设计。“垂直花园都市”创造出绿意盎然的开放空间，把都市人工作、休息、游玩、教育、学习、居住、商业、医疗等多样化的城市功能立体复合。
（二）巴黎拉德
斯
拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻静地方，经过16年分阶段建设，拉德芳斯区已是高楼林立，成为集办公、购物、生活、休闲和商务于一身的现代化城区，欧洲著名的以“城市综合体”规划的城市新区。众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店陆续在此建起大楼。“奥尚”超级市场、面积超过10万平方米的“四季商业中心”、c&a商场等为人们提供购物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，而且建造有欧洲最大商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、优良的绿化环境、快速的交通系统以及大规模的居住面积使拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领巴黎最新经济的发展（张开琳，2005）。
（三）新加坡新达城综合开发项目
1.项目介绍。新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商业、商务办公各种功能为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的典型范例。1984年由新加坡前总理李光耀邀请香港商家投资，在1997年完成。这座城中城，建筑面积65万平方米，包括了世界项级的新加坡国际会议与展览中心，一栋4层的购物中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，地下停车场能容纳3200辆汽车。新达城建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量达200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊。 2.成功启示与借鉴。一是政府的大力支持。该项目从启动开始就得到了新加坡国家政府的支持，政府不但为其提供最好的位置，而且为项目前期做了大量工作。二是强大资金实力。项目得到了香港重量级国际大财团鼎力支持，邵逸夫、李嘉诚等均为该项目董事会成员，使项目从开始就顺利实施。
我国城市综合体发展问题与对策
（一）国内综合体建设案例
1.深圳华润中心。深圳华润中心，位于广东深圳地王金融圈，总建筑面积为55万平方米，总投资达40亿港币。深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住、会展、交通及停车系统等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。如今的“万象城”已成为我国内地投资回报率最高购物中心，建筑面积18.8万m2，每年客流量达3000万人次以上。
其作为综合体运营成功范本，可从地理位置、开发节奏上汲取经验。地理位置上，选址在深圳绝对核心地段——金融商务核心区，符合大型shopping mall的选址原则；开发节奏上，首先以商业和写字楼为切入点，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅，提高单位土地面积价值。
2.东莞华南mall。2005年5月正式营业，位于广东东莞万江，建筑面积为89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。最初定位为：我国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，面向珠江三角洲地区。建成后长期空置，经营不善，2006年转手北大资源集团，更名为：新华南mall，同时定位改为：集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。曾经一度风光，但开业后冷场场面与之前宣称“全球商业典范”形成鲜明对比（朱云骅，2012）。
项目失败有几方面原因，值得深思：选址失误，照搬国外mall选址理论，地理位置先天不足，所处万江区发展相对滞后，三面环水，对外交通也有问题；商业定位偏离消费事实，将目标客户区域定位为以东莞为核心的整个珠三角，盲目夸大了其消费前景。
（二）国内城市综合体发展存在的问题
选址的不科学。例如东莞华南mall，所处万江区是东莞经济发展相对滞后地区，与市区隔江相望，而且对外交通存在问题，是导致该项目失败的重要原因。
规模过大。有些开发商没有正确分析当地实际情况，盲目追求较大规模，出现大量空置现象。例如东莞华南mall和福中福·国际城。
与交通枢纽结合不紧密、停车位数量不足。福中福·国际城与交通线路结合较差，交通干道对商业氛围切割影响较大。
开发商资金实力不足。综合体从前期规划、设计、施工到后期管理，需大量资金。
开发商缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范。国内企业相比国外，缺少综合体建设相关经验，尤其在运营管理上。例如北京世纪金源mall和上海正大广场，在后期运营中均出现很多问题。
未
结合当地实际情况。例如东莞华南mall商业定位严重偏离东莞万江消费事实，盲目夸大消费前景。
（三）我国城市综合体健康发展对策
科学选址。城市综合体不仅受到人口、交通条件、周边商业氛围影响，还受收入水平、消费习惯、文化等多因素影响。城市综合体应优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，商业相对集中的城市副中心。
合理确定综合体开发规模。首先依据综合置来大致判断，一般位于cbd的综合体规模较大。其次要在节约利用土地的情况下，按照当地居民数量、收入水平、消费能力等确定规模。
具备交通便捷的区位优势。交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，特别是为零售商业提供源源不断的人流，保证项目资源使用最大化。
充足资金作保障。开发商在整个建设过程中都需要充足资金来作支撑，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转，为综合体开发奠定坚实的基础。
加强专业操盘能力，提高商业运营管理水平。在硬件方面上，国内与国外差距已经很小，主要加强综合体运营管理。系统运营商业地产，不仅有利于迅速收回前期投资成本，而且为提高后期开发利润提供重要保障。
结合当地差异，因地制宜。应根据所处区位，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。城市综合体应以该城市发展战略指引，与城市空间和功能布局相融合。
综上所述，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景。但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进，本文分析了国内外案例，并进行了探讨和研究，供以后综合体建设参考借鉴。
参考文献：
1.李晓刚.城市综合体布局规划研究—以厦门为例[j].现代城市研究，2010（12）
2.乐捷.成都市城市综合体开发模式研究[d].西南财经大学，2010
3.徐洁，林军.商业综合体的城市竞争力模型—以东京六本木综合体为例[j].时代建筑，2005（2）
城市综合体运营管理范文2
关键词：轨道交通综合体;模式转变;协同规划;使用后评估
1研究背景
随着现代城市的建设发展，城区框架逐步扩展，以功能多样化、服务全面化、空间一体化、建设层级化、人文特色化的城市轨道交通综合体，纷纷涌现我国各大城市。其既涵盖了城市交通方式的综合换乘，又紧密结合市区商业服务。相关交通站点的建设将便捷高效的交通出行引入城市空间，形成了持续的热度效应，加速了站点周边街区的商业开发，并借助站点的便捷化交通和街区的商业影响力成为城市快速发展的活力节点。而伴随城市的不断拓展，城市人口的持续增加和城区功能日趋复杂化，势必会产生新的问题与矛盾，影响城市的健康发展。因而，发展现代化的轨道交通综合体，在推进城市轨道交通枢纽建设及使用后评估改善、疏导城市道路的交通压力、整合城市分散的功能区域、协同临近街区商业发展、推动城市经济建设、构筑城市文化与生态景观等方面具有重要的研究价值和促进作用。
2新型铁路客站枢纽设计
近年来我国高速铁路建设步伐日益加快，各大城市的新型铁路客站建设也逐步展开。不同于传统的铁路客站建设模式，当前国内新型铁路客站的设计定位已从单纯的铁路运输服务向复杂化的城市综合交通客运枢纽转变。新型客站在设计上注重与场地环境的相互协调，力求与周边城区实现“无缝对接”，使其完全融合于城市空间之中，提升自身特有的城市属性以及交通影响力，进而带动临近街区的商业开发和投资建设，与城市发展互为依托、相辅相成。新型客站强调与城市交通系统之间的综合换乘，以“零换乘”的设计理念构筑枢纽客流模式，使站内客流逐步向“通过式”模式过渡，缩短旅客在站内的停留时间，保障到站旅客短时间内的快速通行和换乘。同时，新客站注重立体化的多重空间复合设计，在同一空间内建设多层次、多样化的各类功能服务区，满足旅客出行需要；站厅空间明晰通透，装饰风格简洁明快，符合大型公共交通空间设计的审美要求。客站运营以服务广大旅客为核心，提供便捷周到的车站服务，体现出以人为本的服务理念。此外，在客站规划和建设中注重相关建造技术的创新与节能减排技术的应用，通过构筑复合式的建筑空间，节约宝贵的城市土地资源，巧妙利用功能分区和标示引导，科学合理的疏导站内人流。在新客站的形象设计与装饰中，以塑造“城市门户”“城市舞台”的设计构思，采用城市特有的地域风貌和人文特色，凸显建筑内涵、展现城市文化。而在新客站建成投入使用后，针对其实际的使用情况和反馈信息，及时开展相关调研与评价，进行各类样本的采集和信息数据的分析，改善和整治现有不足之处，并对未来新型铁路客站的规划和更新提出建议。
3国内外研究现状和发展趋势
国外发展情况：近年来，西方发达国家的高速铁路及相关产业发展迅速，其国内的铁路客站逐步向城市综合交通枢纽转变，客站注重与多样化的城市交通方式结合。在交通流线的设计上，对外注重与城市公共交通系统的全面对接，对内则力求实现站内轨道交通的快速换乘，体现出以轨道交通为主体的城市公共交通系统的优越性和便捷性，而便利的交通出行环境也改变了人们传统的生活方式，通过快速便捷的交通运输，促进了站点区域的产业建设与资源互补，推动了周边城区的商业开发。例如德国柏林火车站，采用现代化的机场航站楼建筑结构，进行车站建筑设计，巧妙复合空间层次，整合空间功能区域，分化不同方向的线路和列车，利用良好的标示引导系统指引旅客通行，提高了车站的安全管理和运营效率；同时，对展厅的空间资源进行合理利用，设置汇聚众多商铺店面的商业区域，增强了车站商业设施和服务功能，迎合了现代化的城市生活节奏，符合车站发展及城市经济建设的需要。国内发展情况：2009年建成的新武汉火车站采用叠合式空间布局，强调“零换乘”设计理念，实现站内旅客的快速通行，提高了车站运作效率，站房建筑利用“站桥合一”的建造结构，融合了桥梁结构和建筑结构，填补了国内公共交通建筑在“筑桥一体化”方面的空白；优美的建筑样式彰显了独特的城市文化与地域风貌，增强了车站的人文艺术特色。2010年建成的新苏州火车站则是采取“等候式与通过式并存”的车站建筑设计，在原有站址上重新设计，对原有的城区格局和交通节点予以继承，体现了综合交通枢纽的便利性和影响力，重塑了城市空间与门户形象。而同年建成的上海虹桥站则是国内首座与机场、汽车站、公交及地铁相结合的大型铁路客站枢纽，标志着城市铁路客站向综合交通枢纽转变，在其建成后通过的相关使用后分析评估，虹桥站的设计和规划都取得了不错的成绩，为建设中的成都东站、西安北站、郑州东站等铁路客站树立了示范效应。
4面临的问题及解决方式
现代城市发展日新月异，城市轨道交通综合体的建设对城市规划产生重要影响，综合近年来国内外轨道交通枢纽的建设及使用后的反馈与评价，当前我国轨道交通综合体的发展主要面临以下问题并对其予以解决：（1）促进城市交通体系建设的完善。复杂化、大型化的城市轨道交通综合体，重新定义了以往交通客站的站外空间、站房建筑、站内场地之间的分布和布局，而“零换乘”的交通出行理念则打破了传统交通运输“各为其主”的运营模式，以一体化的空间布局整合城市公共交通方式，实现复合空间内的多样化交通换乘，提高了客站的服务水平和运营效率，带动了城市公共交通和临近街区的发展建设。（2）推动站域空间及周边城区的发展。快速便捷的城市公共交通，迎合了城市发展的建设需要，使其特有的城市属性更加鲜明，交通枢纽既要满足人们日常的出行需要，还要依托便捷的交通条件，带动临近街区的商业开发。通过拓展站内空间和站外街区的商业开发，为客站带来充足商机和高涨人气，带动周边城区的更新和发展，形成具有吸引力的城市区域。（3）促进科学管理、改善运营模式。轨道交通综合体的发展，意在突破传统管理模式下的局限性，实现现实空间内的资源融合。通过人性化的设计理念，改变以往封闭的管理方式和不便的运营模式，通过空间一体化的站厅设计，结合“多点汇集”的功能布局，使多样化的交通方式得以融合，着重提高客站运营模式的通过性和功能、空间的导向性，使客站向着快速、便捷、合理的方向发展，提高了人们的出行效率，节约了社会成本和人力资源。（4）提升城市形象、凸显人文特色。大型化的轨道交通枢纽既是城市综合实力的象征，又是展示城市历史文化的重要“窗口”，其设计重点在于追求现代铁路客站的功能内涵与地域文化的和谐统一，良好的客站形象具有突出的可识别性与标示性，通过丰富多样的建筑形态、生态环保的景观水系、优雅别致的景观小品等，构筑起展示当地文脉的“城市门户”，有助于增强车站文化内涵，提高城市形象、彰显人文特色。（5）跟进相关评估，提出改进策略。客站规划后及使用后评价，是对轨道交通综合体评价的重要内容，通过建立相关客站评价的指标体系，从交通功能协调性、运输需求适应性、城市功能协同性三个方面，对已投入使用的大型客站进行及时的研究和分析，以多维尺度视角对与客站相关的要素进行排序和评估，改善其中存在的问题和不足，并对轨道交通综合体的规划和更新提出建议，完善未来客站规划的模式和策略。
5结束语
以多样的交通方式、便捷的交通换乘、立体的空间构筑、科学的运营管理、人性的功能服务、健全的评估体系所构筑的城市轨道交通综合体，为现代城市公共交通体系的完善提供了全新的设计理念和建设方向，对于未来城市的健康发展具有重要的促进作用。
参考文献：
[1]沈中伟.当代铁路客站的城市角色———基于城市综合换乘的我国新型铁路客站设计关键[J].建筑学报，2009（04）：72-74.
[2]沈中伟.轨道交通枢纽综合体设计的核心问题[J].时代建筑，2009（05）：27-29.
城市综合体运营管理范文3
关键词：城市综合体；开发项目；管理创新
中图分类号：TU71文献标识码： A 文章编号：
目前我国已经步入城市化进程的高速发展时期，城市规模的逐步扩大使得城市建设工程开展程度不断加强，城市生态环境及人文环境受到较大程度的影响，而资源及能源在规划建设中的消耗问题也是非常突出的问题，城市综合体作为城市规划建设中的新型建筑形式，在各大城市的规划建设中不断的涌现，如何开展城市综合体开发项目创新管理，规划设计出低碳环保、生态效益高且能够实现可持续发展的城市综合体已成为城市规划建设管理中的重要课题。
城市综合体开发项目概述
城市综合体概念
百科全书中对建筑综合体曾作出这样的定义，建筑综合体具体是指将功能不同的多个空间进行组合而成为的建筑，可以依据建筑综合体的定义就城市综合体进行意义不严格的定义，即将城市中的办公、商业、居住、展览、会议、餐饮、酒店、交通及文化娱乐等生活空间中的三项以上的内容进行组合所获取的建筑体，在建筑体的各个组成部分之间建立起相互依存及相互助益的关联关系，最终形成的功能多样且运转高效的综合建筑体。
就总体状况而言，城市综合体开发项目是城市经济发展到某个阶段的产物，在城市经济的高速发展、人口数量的急剧增加、产业密集程度迅速提升及城市中心的土地资源等日益稀缺等因素的共同作用下所产生的。就国外城市综合体的相关研究发现，城市的人均GDP及城市的产业结构比例在很大程度上与城市综合体的发展有着非常大的关系，而城市人均GDP是综合反映城市的总体经济发展程度的指标，也是揭示城市居民消费能力的指标。
2、城市综合体项目特点
城市综合体项目多是通过各种功能进行互补，组建起相互助益及相互依存的关联关系的建筑工程项目，可以使得建成的建筑群体适应各个不同的阶层中居民多样化的城市生活，可实现建成的建筑群体的自我更新及自我调整，而这些均与城市综合体自身的特点有较大的关系。综合体的高可达性，此处的高可达除了指交通网络上的高可达，还包括着信息网络的高可达，这就要求城市综合体在规划建设中要选择城中交通网络较为发达而城市功能较为集中的区域，还要求综合体要具备非常完善的信息网络系统，为信息高可达性创造有利的条件；功能上的复合性，诚如城市综合体的相关概念，功能上的复合性是城市综合体的必备性能，要求各个功能之间要实现完美的组合，最终形成综合体的良性循环模式，这也是城市综合体区别于其他的组合体的显著特点；整体上的统一性及空间上的连续性，为有效的确保城市综合体的整体统一性，要求各个单体的建筑风格要相同，档次要相当，这不仅仅是指综合体的外立面，更需要重视综合体项目的正确定位。
二、城市综合体项目管理创新举措
城市综合体作为非常典型的综合性的物业建筑体，其规划开发理念、经营管理模式等与传统的物业存在的较为显著的区别，而进行城市综合体开发项目管理创新，就是基于城市综合体的这些特点，开展项目操作及管理理念上的创新。
1、根据项目地域特点及公司自身优势合理制定开发策略
就综合性的物业开发而言，具有两种差别非常明显的开发策略，首先是以长期目标作为核心的开发策略，该策略重视的是项目综合体价值持续性的提升及整体利润最大化，该类工程项目的开发需要进行充分的准备及预热，开发周期也相对较长，且需要两个必备的前提条件，即拥有强大的资金作为后盾，前期开发需要耗费大量的资金，后期的物业持有也会沉淀下大量的资金；需要超强的运营及管理及资金动作能力，综合体更加侧重于运行管理，运营管理能力可以实现综合体各个单体功能的高效衔接及相互协调，最终实现综合体整体价值的最大化。其次是项目开发将短期的开发目标作为经营核心，该种开发策略重视的是资金的安全性与稳定性，实现资金的快速回笼是确保该种开发策略得以顺利实施的关键，因此在项目开发策略制定过程中，全周期资金计划、开工到融资贷款周期、融资成本分析以及项目分期现金流回正时间计划等都是制约项目策略制定的关键因素。无论是哪种开发策略，开发商都应根据当地的社会经济状况及区域经济优势结合开发企业自身的的开发运营优势来开发策略进行整体定位，比如以商业地产见长的万达地产是以商业城市综合体开发为主，以商务地产见长的金融街地产则以商务城市综合体为主，而金源地产则以酒店娱乐综合体为主。
2、以经营目标为主线，进行科学的市场与产品定位
开发项目的定位大多要以市场为依据，并将客户群体作为中心，同时综合宗地特征等，做好项目的定位管理是实施地产开发管理的前提及基础。首先是以市场为依据，综合体是城市经济与产业结构发展至某种程度的产物，在进行项目开发定位之前需要就物业所属的区域进行完整的市场调研分析，主要包括城市经济的总体发展特征，城市产业的发展状况，其中包含产业结构、产业水准及产业形态等，主要产业的发展特征，主导产业的发展潜力，城市的具体特征，城市的发展阶段的具体界定，人口特征及具体的消费能力和倾向等。同时结合综合体的工程体量大、建设施工周期长等特点，在开工建设之前进行细致全面的工程策划。其次是要以客户群体为中心，在所有的房地产开发项目管理中均要以客户的需求为出发点及最终的落脚点，这是任何的房地产项目开发建设均应遵循的规律，在整体定位已经明确的基础上，综合客户的需求及爱好进行产品的设计及打造，重视开发建设产品所具有的核心竞争力，综合客户的兴趣爱好、生活方式、出行方式、风俗习惯及人文环境等，通过对目标客户的需求实施细致全面的调研，真正的实现以人为本的项目开发建设理念，实现城市综合体项目的精确定位及项目细节的完美打造。
3、展示区域环境与营运模式，将产品展示与开发建设融为一体
在细化落实综合体的开发定位之后，就需要对综合体的开发建设模式实施明确，在常规状态下城市综合体的开发建设模式主要有四种，酒店、商业、写字楼及公寓等多项功能获得均衡发展的开发建设模式；将写字楼选作核心功能的项目开发建设模式；将酒店选作为核心功能的项目开发建设模式；将商业选择为核心功能的项目开发建设模式。在城市综合体中核心功能所代表的是开发项目的核心驱动力，而核心驱动力主要是指能够较为全面的反映综合体的属性，会对其他的物业产生较大的推动作用，是对开发项目的收益有着较大影响作用的物业类型。而且综合体主要功能仍然是以商业与经营为主，因此在销售过程中，必须向客户充分展示城市综合体的经营与管理模式，以及客户所关心的与经营息息相关的区域环境、客流动线、交通及信息可达性等重要信息，牢固树立客户的投资及购买信心；为了向客户展示充分开发产品的核心竞争力，在制定开发建设策划时还应结合开盘及销售节点的要求，将售楼处、示范区及样板房等开放时间进行提前规划和周密安排，并写入各阶段的工程合同中，以便在开始销售前就能向客户展示综合体建设整体配套以及与产品品质相关的部品部件及施工工艺等，提升客户对产品的满意度与忠诚度。
三、结语
就城市综合体开发项目管理工作的开展，要求房地产开发公司从经营目标的定立、产品定位策划及建设模式的确定等多方面进行改进创新，细化落实项目计划制定、项目成本分析、建设过程中的产品展示等，配合以先进的营销理念及手段等，最终实现开发项目管理的全面化创新。
参考文献：
[1] 潘桂东.城市综合体项目开发研究[J].城市建设理论研究.2012(14)
[2] 王一.浅析城市综合体项目的开发及空间布局[J].青年文学家.2012(33)
[3] 刘建标.大型城市综合体生态化设计原则即设计要点分析[J].城市建设理论研究.2012(17)
城市综合体运营管理范文4
关键词：燃气安全；运营管理
Abstract: In this paper, the main problems existing in city Gas Co security operation management as the breakthrough point. In order to solve these problems, improve the city Gas Co security operation management level, proposed the corresponding countermeasure gas safety management.
Key words: gas safety; management
中图分类号：F279.23
一、城市燃气公司安全运营管理中存在的问题
1.缺乏完备的应急救援预案
城市液化石油气、燃气和人们的生产、生活息息相关，并且城市燃气有易燃易爆的特点，因此，加强城市燃气的安全管理，制定相应的应急救援预案措施是非常必要的。应急救援预防是为了提高在燃气事故发生后，燃气应急体系和应急部门的反应速度与处理能力，通过反应快速、职责明确、处理有力、统一指挥的应急体系，把燃气事故导致的损失降到最低。然而，一些城市燃气公司的燃气应急救援预案措施在体系、机制等方面仍然欠缺系统性、协调性。一些城市燃气应急救援预案缺乏实用性，片面强调事故类型、救援队伍、领导组织等，忽视了应急救援的资源协调、外部力量、救援细节等，导致在应急救援中各自为战，无法形成有效的燃气应急救援综合体系。在实际的城市燃气安全事故应急救援工作中，存在着救援力量分散，组织不协调，缺乏相应的应急预案启动、运作机制，难以在第一时间快速有效的反应。
2.过于繁琐的安全运营管理流程
城市燃气公司安全运营管理需要公司中全体员工共同协作完成。在具体的工作中，一个步骤处理到下一个工作处理的连续步骤，就是工作流。将全部的工作环节整合在一起就形成了一个工作流程。在流程管理中，基本的流程与流程规范主要包括：岗位说明书、作业指引、业务运作流程、人力资源管理体系等。流程管理的目的是为了运用现代化手段对具体的工作任务进行有效的管理，进而提高公司运作效率，提高公司运营的标准化与规范化。然而，一些城市燃气公司的安全运营管理流程过于繁琐，组织机构庞大，官僚化程度加大，部门间合作不畅，决策时间长，流程执行不到位。这导致了有时即使发生的燃气事故较小，也会兴师动众，按照既定的流程将全部人员召集起来，导致权责不明，不利于及时处理事故。
3.人员配备不合理
城市燃气公司安全运营管理中，存在着人员配备不合理的问题。燃气公司缺乏燃气安全管理的专业人才，有时有燃气专业的人才，却被安排在了公司的其他岗位，没有从事燃气工作。不合理的人员配备给城市燃气安全运营管理带来了较大的弊端。人力资源配置的宗旨是人事相宜、人尽其才、才尽其用。有效合理地配置人力资源，调整人力资源结构，改善人力资源浪费和人力资源短缺的局面，实现人才、岗位、事情之间的合理安排，充分调动人才的积极主动性，让员工在合适的岗位上发光发热，是城市燃气公司安全运营管理应当重视的问题。
4.缺乏完善的信息化管理系统
为了更加有效地预防发生城市燃气事故，一些城市燃气公司开始在燃气管网运营和安全监控中使用现代化的科学技术，以高城市燃气公司的安全运营管理水平。例如，利用GIS系统、防腐层检测系统、客户服务中心系统、SCADA系统等，能够有效地降低城市燃气运营过程中的事故隐患。在引入信息化管理系统后，城市燃气公司在一定程度上实现了事前预防、事中保障的安全运营，并且提高了燃气事故处理的有效性和及时性，提高了燃气运营管理的总体水平。但是，目前城市燃气公司的信息化系统仍然不够完善，存在着一些缺陷。在实际运行过程中，信息化管理系统难以充分发挥应有的作用，相关部分和管理人员仍然凭借经验预防、判断和处理燃气事故。城市燃气公司没有综合信息决策管理系统，不能有效地汇总来自各个信息化管理系统的信息，从而制约了数据信息的准确性、全面性，不利于及时、准确地制定决策。
二、城市燃气公司安全运营公理的对策
1.应急救援预案完善
安全性、系统性、戒备性、长期性、紧急性是城市燃气应急预案的特点，在制定燃气应急预案时应考虑以下几个方面的内容。(1)明确目的。应急反应需要准备充分，尽量降低燃气事故损失，避免燃气事故扩大，防止事故给环境和公众健康带来不利影响。(2)城市燃气事故预案应包括救援设备检查、维修计划以及实施程序等。(3)城市燃气应急预救援预案的有效性应以良好的应急组织协调、指挥为基础，应急救援预案需要涉及预案的演练、修正、检查等，涉及应急救援人员的培训、训练、考核等。燃气公司在供气区域、供气规模、燃气输配设施等出现变化时，应当及时地调整燃气事故应急预案。在应急救援程序制定时，需要分析区域资源的可用性，综合考虑地域管理，不断地完善城市燃气应急救援预案。
2.安全运营管理流程优化
优化城市燃气公司安全运营管理流程，能够提高公司运营效率，提高公司运营的适应性和灵活性，提高公司资源的利用率，能够集中精力处理燃气运营的核心业务，进而降低成本，提高公司利润。城市燃气公司通过优化工作流程，改善不合理的内外部流程，缩短公司运营周期，降低人为延误预差错，更加合理地利用现有资源。针对存在的流程问题，适当地简化燃气安全运营管理流程，明确权责，确保城市燃气的安全运营，预防发生燃气事故，有效、及时地处理燃气事故。例如，可以将城市燃气的带气焊接流程简化为：带气申请、查看现场、制定方案、方案审批、方案下达、现场指挥以及整理档案。流程中的各个环节均有相应的部门人员负责，做到了权责明确，各个部门的工作清晰明了，从而提高了城市燃气日常运营效率，提高了城市燃气事故预防、处理的效率。
3.人员配备优化
城市燃气公司在安排岗位人员时，应当尽量做到专业对口，尤其是对燃气专业知识有着较高要求的岗位。如果难以做到专业对口，就需要对相关人员进行燃气知识、工作内容、燃气安全等培训。由于城市燃气公司安全运营管理的特殊性，员工需要掌握燃气安全使用检查、燃气储存配送、燃气管道安装、燃气经营等知识，避免应欠缺必要的燃气知识而导致发生燃气安全事故。通常，城市燃气公司可以从以下几个方面对不同岗位的员工进行培训：燃气管道岗位、燃气检修岗位、燃气用具修理工岗位、燃气用具安装岗位、燃气输送工岗位、燃气化验工岗位、燃气运行工岗位、燃气调压工岗位等。定期的培训是优化城市燃气公司人才配备的重要措施。在具体的工作中，城市燃气公式可以现将一些员工安排到基层锻炼，从中选拔技术掌握熟练、有责任心的员工安排到燃气运营、管理的一线重要岗位。
4.信息化管理系统健全
为了改善缺乏完善的信息化管理系统的情况，城市燃气公司可以选用综合信息决策管理系统，将ERP系统、客户服务中心系统、防腐层检测分析软件、地理信息系统、微机监控和数据采集调度管理系统的数据信息进行汇总，生成燃气安全运营管理所需的分析报表，及时准确地制定决策。其中，ERP系统主要用于经营计划、设备管理、档案管理、工程管理、物料供应管理、人力资源管理、财务管理等；客户服务中心系统主要用于用户服务热线、业务投诉受力、业务申报受理、信息查询、业务咨询等；地理信息系统主要用于燃气管网的围护和运行管理；微机监控和数据采集调度管理系统主要用于供气调度、质量管理、燃气运营管理等。建立完善的信息化管理系统，能够为燃气公司的安全运营管理提供基础保障。
三、结束语
城市燃气和人们的生产、生活密切相关，城市燃气公司不仅要关注经济效益，还需要加强燃气安全运营管理。为了解决安全运营管理中的一些问题，城市燃气公司应当完善应急救援预案，优化安全运营管理流程，优化人员配备，健全信息化管理系统。
参考文献：
城市综合体运营管理范文5
感谢大家在百忙之中，来到XXX的项目启动暨招商会现场!首先，我谨代表公司全体员工表示热烈的欢迎！
对于XXX来说，2018年是奋斗的一年，更是收获的一年。
期间凝聚了大家无数日夜的心血，从前期的选址、规划到建设中的质量监督，再到后期的运营管理，都以高标准、高要求在运作，充分考虑到商户便捷和消费人潮，往后无论自营还是投资，都将成为您无悔的选择。
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届时，呈现在大家眼前的，将是一个充满活力和城市动感的长沙街。我们有决心有信心与众位商家一起开拓互利共赢的商业新局面，一起前进，共创辉煌！
城市综合体运营管理范文6
安徽省安泰科技股份有限公司（以下简称安泰股份）成立于2001年，隶属于安徽出版集团。公司围绕“智慧城市”建设，专注于“智慧建筑”、“智慧能源”领域发展，始终致力于“让城市与环境和谐发展，与科技同进步”，是集研发、生产、设计、工程实施、运营管理于一体的高科技企业。经过十多年的发展，安泰股份已成为国内知名的智能化企业。
安泰股份面向政府、企事业单位、工业企业等客户提供全面的绿色智慧城市咨询、顶层设计并推进智慧城市各项建设内容落地，建筑智能化工程咨询、设计、实施及运营管理服务，绿色建筑咨询、评价及运营管理服务，区域级及企业级的节能监管平台建设的咨询、设计、实施及运营管理服务，新能源应用整体解决方案的设计、实施及运营管理服务，既有建筑的能耗审计与节能改造的咨询、融资、设计、实施及运营管理服务等。
安泰股份多年来积极为行业发展作贡献，参与了《教育建筑电气设计规范》、《商店建筑电气设计规范》2项国家标准以及《金融建筑智能化系统技术规范》、《医疗建筑智能化系统技术规范》、《公共建筑能耗监测系统技术规范》等多项地方标准的编制工作。
安泰股份充分利用合肥作为国家“四大科技之城”之一的科技人才资源优势，自主研发的同时走产、学、研相结合的道路。与安徽大学共建“安徽大学――安泰股份科技研发中心”，与安徽建筑大学共建“建大――安泰建筑智能化技术研究中心”， 与中国建筑标准设计研究院、中国建筑科学研究院建立了战略合作关系，围绕智慧城市、建筑智能化、建筑节能、绿色建筑及新能源应用等领域展开深入研究，取得丰硕成果。
安泰股份立足安徽，服务全国，公司始终坚持“求真、开拓、创新、共赢”的发展宗旨，致力于为客户提供更高品质的专业服务，为打造智慧城市、建设美丽中国贡献一份力量。
安泰股份连续6年（2010年～2015年）获评“全国智能建筑行业50强/60强/80强企业”、连续6年（2010年～2015年）获评“全国智能建筑行业十佳企业”。客户覆盖了政府机关、医疗卫生、学校、场馆、金融、电力、税务、通信、大型企事业单位、核电、宾馆酒店、商业综合体等十多个行业，已实施了500多项重点工程，具有丰富的工程实施经验。安泰股份视工程质量为公司生存、发展的基础，参建的多项工程获得了“鲁班奖”、“黄山杯”、国家级“智能建筑精品工程”和国家级“安装之星”等工程质量奖项和荣誉。
安泰股份坚持以“建筑智能化”主业为基础，以“智慧城市”为抓手，积极拓展“智慧建筑”、“智慧能源”两大核心业务线。2014年入选住房和城乡建设部、科学技术部“国家智慧城市专项试点”企业名单。
作为安徽省智慧城市咨询机构之一，安泰股份深化与政府、科研机构的合作，承担了安徽省淮北市、黄山市、定远县、宁国港口生态工业园等8个国家级智慧城市试点的咨询、申报与顶层设计工作，并全部获批。2014年，承担了合肥市国家级高新区的“智慧高新顶层设计”工作；2015年5月，与贵州省镇远县人民政府签订“芽溪智慧新城建设项目”战略合作框架协议。
2015年1月，受安徽省住房和城乡建设厅委托，安泰股份作为主编单位联合中科九度（北京）空间信息技术有限责任公司、安徽建筑大学、合肥市测绘设计研究院、讯飞智元信息科技有限公司、安徽四创电子股份有限公司等机构承担了《安徽省智慧城市建设指南》及相关标准制定工作。
安泰股份在智慧能源管理领域已经成为国内专业的解决方案与技术、服务提供商，未来将重点围绕三大能源管理平台建设，挖掘公共建筑节能潜力。
一是打造基于“安泰能源云”的公共建筑能耗监管平台。该平台是公司核心技术，是“安泰能源云”战略的重要载体。2015年5月，“公共建筑节能监管平台”获安徽省经济和信息化委员会企业发展专项（节能与资源综合利用项目）资金扶持。
在2015年11月举办的“中欧智慧城市峰会”上，安泰股份智慧能源管理案例入选住房和城乡建设部、科学技术部联合的《中国智慧城市创建案例（2015）》。入选案例将作为智慧城市创建典型和新型城镇化发展的课堂学习考察教材，并编辑成册至广大试点和宣传平台。这一对安泰股份现在及未来的发展具有更为深远与重要的意义。
二是依托两个省级平台，开展公共建筑、公共机构能耗监测业务。“安徽省公共机构能耗监管中心”和“安徽省公共建筑能耗监管中心”已接入安徽省政务中心、安徽省人民检察院、安徽医科大学第一附属医院、安徽农业大学等500多个项目的能耗数据。安泰股份将以政府购买服务的方式，通过技术创新，建立“大一统”的省级建筑能耗监管云平台，按照“1+16+N”模式推广（即1个省级平台，16个市级平台，N个站级平台）。预计未来3-5年，该平台将实现安徽省内1000个公共机构、10000座大型公共建筑的用能数据接入。
安泰股份承担了宁国港口生态工业园区屋顶光伏电站、安徽大学磬苑校区科技创新楼建筑光伏工程、安徽迎驾贡酒股份有限公司光伏电站、安徽省肥西县光伏扶贫示范项目、重庆市奉节县分布式光伏发电并网系统扶贫项目、六安市叶集改革发展试验区光伏发电扶贫项目等多个新能源应用项目的建设。
其中，安徽大学“磬苑科技创新楼太阳能光电与建筑一体化示范工程”获评“国家级建筑可再生能源应用示范项目”，“宁国港口生态工业园区光伏发电示范项目”获评“国家金太阳示范工程”。
