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土地项目开发计划书范文1
关 键 词：矿产资源开发；生态补偿机制；湘江流域
矿产资源开发是一把“双刃剑”，在带来经济利益的同时也极大地破坏了生态环境。因此，矿产资源开发应当成为流域生态补偿的重要内容（或对象）。湘江流域上游是重要的有色金属之乡，生态破坏和水质污染严重，过去一直采用整治的办法，但却一直在“整治―反弹―再整治―再反弹”的怪圈中徘徊。为了破解这一怪圈，有必要构建流域矿产资源开发生态补偿机制，通过准市场化的经济手段来推进湘江流域水土保持和污染防治。
一、国内外矿产资源开发生态补偿经验借鉴
（一）国外矿产资源开发生态补偿经验借鉴
澳大利亚是世界最重要的矿产国之一。在20世纪70年代前，由于在矿业发展过程中未进行同步的生态管理，导致环境与生态恶化，资源效益降低，严重影响了可持续发展。进入 80 年代，澳大利亚政府决定改变发展模式，走可持续发展之路，对资源产业与环境生态进行综合管理，并制定了一系列矿区土地复垦的法律法规。
美国是最早开始关注矿区生态环境修复的国家，同时也是当今世界在进行资源与产业管理时，最关注环境保护和生态管理的国家之一。1977年美国国会通过并颁布了全国性的矿区生态环境修复法规――《露天采矿管理与（环境）修复法》（简称《修复法》），并确定了美国的生态补偿三大制度，即土地复垦基金制度、矿区复垦许可证制度和保证金制度。
德国和美国的做法相似。对于立法前的历史遗留的生态破坏问题，由政府负责治理。但不同的是，美国以基金的方式筹集资金，而德国主要是通过州际之间的横向转移支付筹集资金。德国针对历史遗留的矿区环境问题，建立矿山复垦公司专门从事矿山恢复工作，复垦所需要的资金全部来自于横向转移支付。横向转移支付基金由两种资金组成：扣除了划归各州的销售税的 25%后，余下的 75%按各州居民人数直接分配给各州；财政较富裕的州按照统一标准计算拨给穷州的补助金。
（二）国内矿产资源开发生态补偿经验借鉴
我国矿产资源开发生态补偿实践主要有征收生态补偿税费制度和矿山环境恢复治理保证金制度两种做法。
1、征收生态补偿税费制度
我国从20世纪 80 年代中期开始、并经 90 年代中期改进，对矿产资源开发征收了矿产资源税，用以调节资源开发中的级差收入，促进资源合理开发利用。从 1994 年又开征了矿产资源补偿费，目的是保障和促进矿产资源的勘查、保护与合理开发，维护国家对矿产资源的财产权益。各级地方政府征收的生态环境补偿费，为生态环境保护提供了有利的经济支持。但从全国整体情况看，建立和完善生态补偿费的征收制度仍任重而道远，生态补偿费的征收存在很多问题：（1）已开始征收生态补偿费的省市地区仍属少数，大部分地区仍依靠国家财政转移支付，生态补偿费征收存在严重的“搭便车”现象；（2）由于缺乏严格的法律依据，不但增加了征收工作的困难，而且在 2002年全国整治乱收费过程中，许多地方的生态补偿费征收由于立法依据不足而被取消；（3）各地方的不同部门依据各种不同资源开展生态补偿费征收工作，部门之间由于缺少相互协调，常常出现环境保护立法与资源利用立法的对立分离，针对同一补偿对象产生多种名目的补偿费，进而导致企业负担沉重；（4）征收方式不统一。有的依据矿产售价的百分比提取（如江苏、广西），有的依据开采量征收（如福建、贵州），还有的按项目投资总额或生态破坏的占地面积征收；（5）征收标准不统一，征收的实际数额远远低于土地复垦、地下水治理等生态重建工程费用。
2、 矿山环境恢复治理保证金制度
我国实施矿山环境恢复治理保证金制度时间较晚，2002 年江苏省印发《江苏省矿山环境恢复治理保证金收缴及使用管理暂行办法》，对露天开采石材石料及其他矿产资源的企业行使矿山环境恢复治理保证金制度；2003 年 8 月安徽省印发并执行《安徽省矿山环境恢复治理保证金收缴和使用管理办法》，规定新建矿山在办理采矿登记时必须向办理采矿登记的国土资源行政主管部门缴纳矿山环境恢复治理保证金。
现在我国各省市正在实行保证金制度，但没有统一的认识和标准，概括起来可分为两大类：按面积核算和按产量核算。面积核算法中包括一般面积法和分矿种面积法；产量核算法包括价值法和基价法。但是，由于我国矿山环境修复治理保证金制度尚处于探索阶段，并未在全国普遍实施，而且存在很多有待完善的地方，主要表现在两个方面：（1）目前我国各省都在探索建立和实施保证金制度，但是对保证金制度却缺乏法律依据，在实施和管理过程存在一定的难度；（2）保证金制度缺乏法律支持，对矿山的制约力不够。
二、湘江流域采矿生态补偿机制的构建
（一）采矿生态补偿补偿机制的总体构想
湘江流域采矿生态补偿机制，应当有利于从源头抓起，保证被破坏生态环境的及时和完全恢复，并保证受损人群能获得必要的补偿或赔偿，要能保证对采矿环境破坏与恢复实施有效监管。遵循这一总目标或总原则，借鉴美国等国外的先进经验，所构建的湘江流域采矿生态补偿机制的整体框架应当包括四大方面：一是矿区生态环境恢复制度；二是水质污染总量控制制度；三是开矿损害直接补偿制度；四是补偿资金保障制度。其中水质污染总量控制制度可并入“排污权多级交易机制”中。因此，以下只就其他三项系统进行叙述。
（二）矿区生态环境恢复制度
为了极大限度地减少生态环境资源破坏、降低生态环境效益损失，必须要求采矿企业恢复其所破坏的生态环境资源。
为确保采矿企业能恢复其所破坏的生态环境资源，应当要求在开发者在取得勘探（采矿）权之前必须提交项目规划。项目规划中必须包括生态环境恢复计划书和环境影响评价书，用以指导采矿企业在采矿的同时完成生态恢复与环境保护。生态环境恢复的标准不应低于原生态功能，即生态环境恢复应当至少恢复已破坏土地及相关用地的原貌。生态环境恢复计划书和环境影响评价书应当由独立专业评估机构完成，或者经独立专业评估机构出具审核鉴证意见书。该独立专业评估机构应当为其出具的生态环境恢复计划书和环境影响评价书的合理性承担连带责任，但及时向有关部门报告和向社会公告相关修正意见的除外。
为确保采矿企业恢复其所破坏的生态环境资源，应当要求在开发者按规定评价环境影响，执行生态环境恢复计划；应当要求为其出具生态环境恢复计划书和环境影响评价书、或者相关审核鉴证意见书的独立专业评估机构指导和监督开发者评价环境影响和执行生态恢复计划；政府有关部门应当加强对开发者及相关独立专业机构的监管；还应当设置生态环境恢复与环境影响评价独立认证体制，独立认证机构应当对采矿企业不按照开采计划过度开采或者逃避生态环境恢复责任的行为承担连带责任，但及时向有关部门报告的除外；应当建立有效的生态环境恢复资金保证制度。
（三）采矿损害直接补偿制度
对于矿区居民和其他企业因矿业活动影响而遭受的直接生产和生活损失、收入减少损失，矿业活动所带来的社会危害，应当由采矿企业负责补偿。
对居民、其他企业等明确的主体的补偿，应当由采矿企业与受损者直接谈判和补偿。对不明确主体的补偿，应当由采矿企业向当地政府支付。
采矿企业在开矿开始之前，必须对能合理预计到的开矿将造成的他人损失进行的补偿；在开矿过程中，还必须对超过已补偿金额的损害进行追加补偿。除此外，为了保证补偿不会落空，还应当建立设立补偿保证金和担保。
（四）补偿资金保障制度
充足的资金是保证矿区生态环境恢复和开矿损害补偿顺利实施的关键。借鉴国外先进经验，结合我国和湖南省的实际，湘江流域采矿生态补偿资金保障机制的设立思路和方法是：对历史已造成的破坏（即废弃矿山生态环境破坏），通过建立废弃矿山生态环境恢复治理基金的方法，由国家治理；对新造成的破坏，通过设立保证金和担保的方式，促使开发者100%恢复和补偿。
1、废弃矿山生态环境恢复治理基金
由于复杂的历史原因，早期的矿山开采缺乏环境保护意识，形成的矿山环境破坏问题已经成为历史，难以找到责任人。因此，对于历史造成的废弃矿山生态环境矿山环境恢复，必须由政府或者专门的非盈利社会组织通过建立废弃矿山生态环境恢复治理基金（简称“恢复基金”）的方式解决。
废弃矿山生态环境恢复治理基金的主要来源包括：（1）政府财政支出。具体包括增加废弃矿山年修复的财政拨款，向矿山征收的资源税、耕地占用税、水土保持费等相关资源税费；（2）接受捐赠；（3）其它款项，如矿业企业缴纳的各种处罚费用，部分探（采）矿权价款等，恢复治理基金的利息收益也应完全用于废弃矿山的修复。
废弃矿山生态环境恢复治理基金必须实行专款专用，全部用于废弃矿山已造成破坏的矿区生态环境恢复治理。待全部废弃矿山的矿区生态环境破坏全都恢复治理完毕后，将其结余资金建立环境损害社会救助基金。
2、采矿生态环境恢复与补偿保证金
土地项目开发计划书范文2
关键词： 目标成本 闭环管理 控制
中图分类号：C93文献标识码： A
1、选题背景
随着国家对房地产市场价格的不断调控、金融政策的不断收紧，房地产行业内部竞争趋于激烈，行业发展向规模化、标准化进行转变。房地产行业已经结束了前几年的暴利盈利，淘汰或转型成为大多数房地产开发企业所面临的选择。因此，房地产企业要想在竞争中保持赢利水平，就必须从项目的成本控制入手，研究如何在项目开发的全过程实行有效的全面成本管控。
2、研究意义
本文研究的目的以房地产开发企业从项目立项决策到规划设计、施工建设、竣工的全生命周期的目标成本管理为主要研究对象，采用科学的成本管理模式――闭环管理，来控制成本管理。针对房地产开发的各个阶段，充分考虑房地产开发项目和房地产行业的特点，以目标成本管理理论为基础，着重建立房地产开发项目的的成本控制模型，研究成本控制问题。
3、目标成本的组成
目标成本是对一个项目而言的，是公司基于项目所在的市场状况、产品定位和建造标准，结合其公司发展战略及项目经营计划，预先确定其预期售价和所要达到的目标利润，核算出其可实现的、可控制的项目成本指标。
4、目标成本的分类：
目标成本根据其实施的推进粗细分为不同阶段的控制成本，即按阶段划分为：
（1）土地版目标成本：项目拓展阶段的成本测算表，可研阶段编制完成。是根据项目地块的规划要求，包括容积率，产品类型，产品配置，周边市场环境的特点，给出设计强排方案，然后依据方案和市场定位编制适合项目运作的目标成本。它不同于项目的投资估算，较可行性报告中的投资估算更能真实反映项目的可操作成本和可达到的销售利润，因此是企业对项目后期成本控制的工具和手段。
（2）定位版目标成本：项目概念性设计阶段编制的成本测算表，在项目启动会阶段，地块用地指标、规划设计报建基本完成，企业根据项目定位和市场分析编制项目部品配置标准，以此在土地版目标成本基础上编制更清晰的成本测算数据作为下一阶段的控制指标。
（3）方案版目标成本：项目方案设计阶段编制的成本测算表。此阶段由各部门负责编制经营计划书，包括目标成本、销售收入、利润率等，作为对公司各职能部门的考核目标下达。
5、闭环管理理论及方法
5.1闭环管理是综合闭环系统、管理的封闭原理、管理控制、信息系统等原理形成的一种管理方法。在企业中多被运用于供―产―销管理过程作为一个闭环系统，并把该系统中的各项专业管理如:物资采购、成本、营销、质量、人事、安全等作为闭环子系统，使系统和子系统内的管理构成连续封闭和回路且使系统活动维持在一个平衡点上；另一方面面对变化的客观实际，进行灵敏、正确有力的信息反馈并作出相应变革，使矛盾和问题得到及时解决，决策、控制、反馈、再决策、再控制、再反馈……从而在循环积累中不断提高，促进企业超越自我不断发展。
5.2闭环管理在目标成本控制中的运用
闭环管理虽然多用于生产类企业，但其先进的管理思想在各个管理领域中都可以运用及推广。随着房地产企业的标准化发展，闭环管理的方法对成本管理中的作用突显。目标成本闭环管理是成本管理在公司运营中的具体化应用，是指以预算数据为依据，通过审查工程支出和销售业绩，进行内部绩效考评来形成闭环管理，及时纠正偏差，控制公司的工程成本，并用以指导优化资源配置、细化成本预算、明晰成本责任、强化成本考核，最终实现公司整体效益最大化的一种成本经营管理活动。
（1）前期调研确定全成本目标。由市场部对项目地块周边环境、标杆楼盘建造标准及价格水平进行详细调研，给出项目的初步定位，包括客户对产品的需求类型及数量、客户敏感点要求、对应产品的市场售价水平，这样项目就有了基本的产品目标，再结合企业战略任务目标及项目规划，编制开发项目的成本预算。通过内部评审及概念设计方案，做出即支撑市场销售也满足企业盈利要求的土地版全成本测算表。
（2）按设计方案修正目标成本。在前期全目标成本管控下，根据设计的不断深化，需对成本做更精细的修正。在项目定位阶段，设计部按照市场定位出具初步的方案图，包括总平面图、各楼层平面图及立面图、三维立体效果图，成本部根据指标来估算成本，作为项目启动的经营指标。在方案阶段，设计户型及外立面效果会更准确，这样可以在前次成本基础上对成本做进一步数据测算，包括外立面材料价格、各户型的工程量数据。因此本成本调整后会列入经营计划书，作为项目团队的经营考核范围。待扩初设计出来后，项目的目标成本基本能细到各成本科目的量和单价, 并作为后期施工图及各专业图的控制标准，引导后期招投标、合同签订、变更签证的成本管理工作。
（3）项目施工过程的成本管理。在全目标成本控制下，施工过程的成本管理主要是招投标、合同管理及现场施工的变更签证管理等。目标成本确定后，按成本科目编制项目的合约规划，改成以合同为单位的可实施性成本表，这样将成本分解到每个合同，有效控制招标中标价，影响成本变更的占比很小了，变动率不到10%
6、闭环管理的信息化运用：
作为集团化管理的房地产企业，对企业而言，项目管理、财务管理、客户管理、人力资源管理及协同办公管理是核心内容。房地产的信息管理资源包括数字、文字、图形等形式表达的法人组织信息、客户信息、合作伙伴信息、产品信息、项目任务信息、合同信息等。项目管理是面向项目本身的，客户管理是面对客户，人力资源管理是面向内部员工，协同办公是面对员工及管理架构的，财务管理是管理的最终结果。
现在很多房地产企业引入明源ERP成本管理系统作为项目成本管理主要辅助工具，在系统中能够完成从合同登记、合同进度、合同付款、合同结算全过程的数据录入及跟踪，将目标成本管理的方法完全融入其中，从目标成本编制、合约规划、合同登记、进度管理、结算管理、动态成本分析、实时成本均实现了线上运行，同时在财务用友NC系统中实现了与ERP系统数据的对接，即实现了企业内部成本与外部成本数据的统一处理，极大提高了工作效率。
参考文献：
土地项目开发计划书范文3
——在坚持农户自愿基础上，探索创建以转包、出租、互换、转让、入股等多种方式的土地流转机制，优化土地资源配置，为规模化种植、专业化经营、标准化生产打下基础。
作为农民，喻政礼对土地有着特殊的感情。
闲来无事时，57岁的他常常带着两岁的小外孙，去枇杷林里走走。
“看看我们家的土地。”2012年12月20日这天中午，喻政礼又带着外孙来到枇杷林。
这片1000多亩的枇杷林地，是大足区棠香街道五星村的土地。
如今，喻政礼一家七口人的六亩多地，以每年近6000元的价格流转给了重庆长龙农业开发有限公司。
“换作前几年，我不会把自家的地流转出去。”喻政礼说，“那时候，土地流转太乱了。”
大足区推出的农村土地承包经营权流转规范化管理和服务，让喻政礼的忧虑烟消云散。
搭建管理平台
2009年底，大足商人梁本万、黎红、唐遂良不期而遇。
“现在国家支持农业发展，农业大有可为呀！”
“那我们也去种菜？”
“好！”
“只搞无公害蔬菜，太单一了。”
“那再搞开心农场。”
“还可以发展生态农业观光。”
…………
三人你一言我一语，这个农业项目计划越来越详尽。
“不过，土地怎么办？”黎红的一个提问，让两个大男人忽然安静了。
接下来的几个月，三人跑遍了大足，最终看中了土地较平坦的智凤镇新店村。
“土地流转是个大问题。”三人都没有搞蔬菜种植的经验。
“要形成规模经济，至少得两千亩吧，农民那么分散，光是租地就够呛。”
“要是发生扯皮的事，就更恼火了。”
忐忑之际，他们联系上了大足县（现大足区）农委农经科科长张常远和智凤镇副镇长胡健。
梁本万向两人提出了自己的土地流转疑惑。
“如今，大足早已建立了三级土地流转管理服务平台。”张常远向梁本万介绍。
原来，大足在2007年就成立了农村土地流转领导小组，同时在县、街（镇、乡）分别成立了农村土地流转中心，负责土地储备、经营和管理，指导签订、督促兑现土地流转协议，调解土地流转引发的纠纷。
在农村，政府鼓励村民成立了独立民间组织——农村土地流转协会。
“三级土地流转管理服务平台将为你们协调土地流转事宜。”张常远说。
梁本万等人坚定了创业想法。
审查“防火墙”
对于梁本万等人的进村，新店村土地流转协会负责人许建心存疑虑。
“他们有经营能力吗？”
“他们讲信用吗？”
“他们以前是干什么的？”
…………
近年来，到农村“淘金”的业主日益增多，不少经营能力不强甚至没有经营能力的人，也混了进来。
“不少业主抗风险能力差，一旦出事，苦的还是我们农民。”许建说。
不过，许建并不着急，因为他上面有一道审查“防火墙”。
原来，镇农村土地流转中心是规模经营业主农业经营能力的审查机构。“凡是接到20亩以上的农村土地流转申请后，我们就会对业主的经营能力进行审查。”张常远说。
梁本万等人要流转的土地达2003亩，智凤镇自然要慎重。
智凤镇农村土地流转中心开始对梁本万等人的经营能力展开审查——核实梁本万等人的身份证、工商营业执照、投资项目计划书、资信证明等材料。
随后，镇农村土地流转中心又针对投资项目计划书中的拟经营项目，对照法律法规、环境保护政策等进行考察评估。
2010年初，许建接到了镇土地流转中心的审查报告——梁本万、黎红、唐遂良经营能力、资信情况良好。
“这下子我们就放心了。”许建说。
规范化合同
“我不同意！”智凤镇新店村二组村民唐洪珍态度坚决。
2010年初的一天，上门洽谈土地流转事宜的村干部碰了一鼻子灰。
唐洪珍家有六亩地，一直荒着，却不愿拿出来流转。
是何原因让唐洪珍态度如此坚决？“这些大户不讲信用。”唐洪珍说。
原来，上世纪90年代，一种植大户租了新店村原四组的地。后来，该大户反悔，跑了。
“钱没拿到，春耕又过了，这一年没收成，亏大了！”虽时隔多年，每每想起此事，唐洪珍就一肚子气。
“我们会签订合同。”
“‘土合同’，没用！”唐洪珍说。
村民与承包户私下签订的土地流转合同，很容易造成纠纷。
对此，张常远深有体会。
2011年7月14日，来自国梁镇全力村的邢光禄找到张常远“告状”。
“我的地没了！”邢光禄说。
2003年2月，邢光禄把自家土地转包给了村民郑世良，没有签订规范的合同。于是，在后来的农村土地确权颁证中，邢光禄的土地被登记到郑世良名下。
“我的地就这样不明不白地没了！”邢光禄怒吼着。
后经过张常远的深入调查，有关部门为他重新进行了土地确权颁证。
为了解决“土合同”问题，大足县（现大足区）农委随即在全县统一了农村土地承包经营权转包合同格式。
“土地流转各方的权利义务都写得清清楚楚。”张常远说，“集中流转十亩以上的，转包合同要报区土地流转中心备案。”
有了统一规范的流转合同后，唐洪珍吃了一颗“定心丸”，将自家的六亩地流转了出去。
保证金制度
万事俱备后，梁本万等三人准备大展拳脚——建一个“猪—沼—菜”循环农业系统。
不过，修建水泥道路、猪舍、沼气池等基础设施，会改变部分流转土地的用途。
56岁的何汉秀有点不乐意了。
“你在地里修路建沼气池，哪天你们跑了，我们怎么种庄稼？”何汉秀瞪眼问。
同样的问题，也曾困扰着张常远，他想起一宗五年前的土地流转案件。
2003年，铜梁正邦苗木有限公司到大足雍溪镇石堡村施家坝流转了260亩土地，发展苗木。
正邦公司对土地进行了部分改造。可2005年，正邦公司突然不辞而别。“复垦费怎么办？”村民们欲哭无泪。
最后，镇政府筹措了25万余元，代正邦公司支付了老百姓的土地流转费，并为其复垦。
此事，在大足引起了不小的震动。
防微杜渐，2008年后，大足建立了土地流转保证金制度。
最终，梁本万等人与新店村土地流转协会、流出方农户达成了协议，梁本万等人缴纳了一万元土地流转保证金，存入指定的银行账户。
“猪—沼—菜”循环农业系统最终建成。
“如今，我们每年的营业额有500多万元。”梁本万扶了一下眼镜说。
唐洪珍和何汉秀的日子，也过得美滋滋的。
“每年土地流转费能得5000元，在基地务工能得两万多元，还能照顾孙子，真好！”唐洪珍说。
土地项目开发计划书范文4
“文明风采”大赛启动十年来，涌现了大批优秀的选手，他们从“文明风采”大赛走出，成功的就业、升学。让我们看看其中成功的案例，追述他们当年的参赛经历。
还记得那是上大专二年级的时候，懵懂的我写下了自己的职业生涯规划，那是个多么清晰的烙印。突然之间觉得我有了追求和理想，也没想过最终有没有能力去完成，但老师的肯定让我对此计划充满了信心。
职业生涯规划
我人生的转折点是来到金陵中专，怀着对汽车的热爱，那时的我就是想早早的去汽车修理厂工作，一方面是我的兴趣爱好，一方面可以为家庭解决实际困难。后来宝马学徒工计划渐渐地走进我，能够去宝马4S店工作是很多同学所期待的，我也不例外。那我的目标不应该是一名普通修理厂的师傅，而是有着职业发展层次的宝马高级维修技师，甚至最后成为专家级的技师，每想到这里我就充满了动力。但是如何才能在众多同学中脱颖而出，被宝马选中这是个即将面临的问题，为此我人生的计划书―职业生涯规划，就这样诞生了。
计划与机遇
我前期的计划主要是为进入宝马学习做出的准备，很奏效我成功了，成为宝马钣喷培训师项目的一员，这里需要解释一下的是宝马钣喷培训师项目，该项目是为了学校成立宝马钣喷项目而进行师资培训，很幸运我被选入了这个项目。当计划遇上机遇后，我也纠结了很长时间，是坚持计划还是抓住机遇，此时我听了很多人的建议，最终还是选择做一名宝马钣金培训师，同样它也有很清晰的等级分层，从初级一直到专家级，而且它代表着更先进的技术，更高超的技能，更权威的知识。当计划与机遇相遇，无论你选择哪个都没有错误，只要你按照计划或机遇去实施，相信一定会取得成功。
现在的我
现在我在学校担任钣金方面的教学，也承担了11宝马1班的班主任工作。在宝马培训师里面是初级培训师，可以承担对外培训。我是一个对专业技能比较痴迷的一个人，在过去我的专业技能主要通过不断练习，不断重复而练就的，走了不少弯路。现在不是了，我学会了去思考，去解刨，把复杂的工艺拆分成若干个小模块，然后在把每个小模块做到符合目标，最终再把它们串联起来，最终会看到意想不到的效果。我也把这种方法融会贯通到教学中，使学生们不再走弯路，能够更快的达到目标，更教会它们自己去分解难题。这就是现在的我，一个和最初计划不一样的我。
土地项目开发计划书范文5
[关键词] 大学生创业；SYB培训课程；创办企业
[中图分类号] G642.3 [文献标识码] A [文章编号] 1674-893X（2013）02?0068?03
SYB（意为“创办你的企业”）是由联合国国际劳工组织针对创办小型企业的培训而开发的项目。作为高校的SYB创业培训课程，专门培训潜在的和现有的创办企业的老板，使他们具备创办企业的能力，掌握创办企业技能，在短时间内成为成功的创办企业的老板。
一、SYB课程教授先谋后定创办你的企业
1. 从创办企业的角度分析你自己
创办企业是一种挑战，任何一个企业的成功取决于老板的综合素质、技术水平和经济实力，我们来分析你自己是否有这种条件。
一是认识企业。企业是自主经营、自负盈亏，依法独立享有民事权利并承担民事责任的商品生产和经营活动的经济组织。一个组织以赢利为目的所进行的商品交换活动，它包含六种活动即：技术、商业、财务、安全、会计和管理活动。比较公认的管理本身由计划、组织、指挥、人员配备、指导与领导、控制等六大职能组成。在制造、服务、贸易、农林四种类型企业中，你适合创办哪一类企业？
二是面对挑战分析自己。创办企业对你自身内部有挑战。你是在校的学生，必然短缺资金和资源；你还没做企业，缺乏管理知识；你未做过企业项目，缺乏专业技能；你没向走向社会，缺乏相关经验；你的经历简单，缺乏社会人脉。面对企业有可能失败或倒闭的风险；不适应市场的千变万化导致顾客缺失；企业团队合作不够导致没有凝聚力；同行业的竞争对手向你强烈挑战与你激烈竞争；意外的灾害使你企业受到很大的损失。在你创业之前，还要从创办企业的动机、经验、能力以及资源等关键要素来分析自己，看能否成为创办企业的老板。创业必须具备强烈的企业愿望和坚定的创业动机。什么是创业动机，创业动机就是我为什么要去创办一家企业，我的企业未来的发展目标是什么。创业动机越强烈，目标越明确，创业的成功率就越高，强烈的创业动机是创业者面对困难和失败保持信心和毅力的关键，你的成功与否更多的地取决于自己的努力程度。要想成功创办一家企业，你还要具备相关的经验和能力，如专业技术和行业的经验、创业者的企业决策能力、管理企业能力、协调家庭和企业的能力、沟通与谈到能力、适应企业需要的能力、对企业风险承担能力、应对危机的处理能力等等。创办企业，你还要有充足的资源，如资金资源、人脉资源。
三是提升你的创业能力。短板理论告诉我们，要正视自己的不足和短缺，积极向上，努力奋进，有针对性地迅速提升你的创业能力。如果你的技能是弱项，你就要决定为创办自己的企业获得技能，并找一位技术合作伙伴，如果你的管理能力是弱项，你要通过培训与学习管理知识来增强管理能力。如果你的行业知识是弱项，你就要结识一些有经验的人作为合作伙伴。如果你短缺资金，你就要着力从国家政策性扶持、银行、亲朋好友那里贷借，为你创办的企业获取最基本的启动资金。
2. 产生一个好的企业构思
一家成功的企业始于正确的理念和好的构思。合理又切实的企业构思，可以规避企业的不必要的风险和损失。如果你的企业构思不切实际，你的企业很可能会失败，科学的方法能够帮助你寻找到一个可行的企业构思。
一是了解产生好的企业构思要素。企业构思是对打算创办的企业的基本业务所做的描述，成功的企业既要满足顾客的需要，又要赢利；既要向人们提供想要的产品，又要为企业带来利润。企业构思要素包括你的企业将销售什么样的产品或服务。基于你了解产品或擅长的服务，而且是人们愿意付钱购买的产品或服务。你的企业将向谁销售什么样的产品或服务；顾客是每个企业不可少的部分，你是向某一类特定的顾客或者某一地区销售，都必须有足够的人能够并愿意花钱购买你的产品或服务，使你的企业有利可图。你的企业将如何销售？销售什么样的产品或服务？产品销售有很多方法，企业可以直接向顾客销售，也可以向零售商销售。你的企业将满足顾客哪些需要，你的企业应该始终想到顾客以及顾客的需要。
二是把握好的企业构思的方法。尽力打开你的思路，进一步激活你的构思。头脑风暴法是打开你的思路和帮助你产生很多不同构思的方法。这种方法可以从一个词语或一个题目开始，产生与销售产品相关的企业，与制造产品相关的企业，与产品间接相关的企业和产品服务，现有许多大型企业都采用这种有价值方法。对你的地区和所在的环境作出调查，到实地走走看看，找到你要创办的企业的市场空间，分析你周围的环境土地、农业、森林、矿产、沙漠、水产，利用自己的别人的经验发挥自己的创造力。
三是分析验证你的企业构思。有了创办企业的构思，需要验证企业构思。测试企业构思的一种方式是进行SWOT分析。优势是你创办企业积极方面，与同类企业竞争对手比较，这些积极的方面将有利于你的企业。劣势是你的企业不擅长的方面，可能你的企业远离供货商、运输费增多、成本过高。机会是周围对企业有利的潜在发展因素，使你的产品需求量不断增加。威胁是可能发生的对你的企业产生负面影响。他人可能在同类地区开办同类企业从而减少了你的产品市场。
二、SYB课程教授如何创办你的企业
1. 认真评估你的市场
一是了解你的顾客和竞争对手。就先要了解市场和市场营销。市场就是大家去买卖产品或服务的地方。你的市场就是你现有的顾客，你希望今后争取到潜在的顾客，了解清楚谁是你的市场，你的市场有多大，你要问自己。你打算向哪类顾客销售产品，他们要哪些产品或服务，为什么他们想要这些产品或服务，他们愿意接受多高的价格，这些顾客在哪里。只了解你的顾客是不够的，必须要了解和研究你的竞争对手的情况。他们的产品或服务的价格、提品或服务的质量、生产设备、员工队伍、经营运作方式、优势与劣势等。这些情况对你有很大的帮助。通过做调查，你可以得到这些因素的可靠信息。收集、了解顾客和竞争对手的方法有问卷调查、行业信息、抽样访问等。
二是让你的顾客满意。你需要了解你的顾客需要什么样产品或服务，你的顾客愿意接受什么样的价格，你的企业应该设在什么样的地点，你能够利用什么样的促销方法来让你的顾客了解并吸引他们购买你的产品或服务。以上关于产品、价格、地点、促销就是市场营销组合的四个要素，它们就像过河用的四块踏脚石。这四个要素缺一不可，必须充分运用好每一个要素，如果忽略任何一个要素都会使你在市场中遇到风险，使你的企业陷入困境，甚至可能会倒闭。
三是预测你的销售。你要学习做销售预测，这也是最重要和最困难的部分。没有好的销售就不可能有利润。记住，在研究一家现有的企业时，如果你想要达到与其相同的销售和利润水平，需要研究一家现有的同类企业，如果在本地区没有竞争者，也要到其他地方看看那里的企业是如何运作的。这样会促使你创办企业的起步规模小、计算精，增加你的企业的知名度，慢慢将企业做大做强。
2. 组建好你的企业团队
团队是你创办企业成功的基石。创办企业的团队人员包括老板或经理即你自己、合伙人、员工、企业顾问等。这个团队的所有人都直接影响你的企业的成败等。你作为创办企业的老板，必须思考和面对如何选人、用人、育人，建立有效的企业组织结构形式，打造好企业团队的整体。
一是企业老板的职责。开发创新，制定目标和行动计划；组织和调动团队人员实施行动计划；确保计划的执行，使企业达到预期的目标。
二是企业合伙人。合伙人之间的意见不一致往往会导致企业的失败，要书面明确各自的职责。合伙人或股东的的身份与你共享收益，共担风险。合伙人之间的合作、交流一定要透明、诚恳。
三是企业员工岗位职责。根据岗位职责来聘用员工，员工岗位，让所有员工知道自己必须做什么以及完成工作和任务所需的技能和要求。为全体职员建立详细的岗位职责规范，你的企业员工会有效地管理你的企业。
四是你的企业顾问。如企业协会会员、会计师、银行行员、司法律师、咨询顾问、政府机构专家，认准那些对你有过帮助而且今后还可能扶持你的行业专家。
3. 选择你的的企业法律形态与承担法律责任
一是企业的法律形态及特点。企业的法律形态是指国家法律规定的企业在法律环境中存在的合法资格。民营小企业的法律形态有个体工商户、个人独资企业、合伙企业和有限责任公司。不同的企业的法律形态都有各自不同的特点，企业的类型和法律形态决定企业的形式和性质，这些不同的企业法律形态有不同的要求。落脚在业主数量和注册资本、成立条件、经营特征、利润分配和债务责任四个方面。
二是选择合适的企业法律形态。主要考虑企业的规模，行业的类型和发展前景、老板或投资者的数量、创办企业的资金等为主要因素。
三是法律责任。作为创办你的企业的老板，你将负有法律责任。你的企业的法律责任，必须依法获得企业的营业执照和经营许可，遵守有关劳务用工的法律法规，尊重职工和消费者的权益，保护所在地区的环境，依法纳税，保护和规避商业保险。只要你切实履行老板的企业法律责任，你创办的企业将更加成功。
4. 预测你的企业的启动资金
当你计划创办企业时，你要计算好你所需要的启动资金。这些资金将用于固定资产投资和流动资金。固定资产投资要考虑企业用地与建筑，所投入生产的设备。流动资金包括购买原材料和成品储存，产品促销，员工工资，商业保险，其他开支等费用。
5. 制定你的企业的利润计划
如何让你的企业赚钱的问题，这对企业的成功至关重要，你要针对产品的销售价格、预测销售收入、销售和成本计划、现金流量计划这几个问题做好决策。
一是确定你的企业产品的销售价格。制定产品价格就得要考虑你为顾客提品所产生的直接的间接的全部的成本构成，详细计算好产品的成本。制定价格从两种方法进行。先从成本加价法思考。将产品的全部成本加上利润得出就是你的产品的销售价格。另一个方法是竞争比较法。除考虑全部的成本构成外，你还要参照当地你的竞争对手同类产品的价格，以保持你的产品价格有竞争力。
二是预测销售收入。销售量决定销售收入，事先计划称作销售收入预测。你可以列出你的企业推出的所有的产品，来预测你一年中每一个月的期望销售的产品数量，用销售价格乘以月销售来计算月销售收入和年度销售额收入。
三是制定销售和成本计划。仅仅预测自己的销售收入还远远不够。为了掌握你的企业的实际运转情况，你一定要计算你的企业的销售和成本计划，才能掌握你的企业的利润。销售成本计划反映企业经营是否有利润。在制定销售与成本计划时，一定要贴近实际，从而帮你准确地判断你创办的企业是否可以生存。
四是制定现金流量计划。现金流量显示每月会有多少现金流入和流出企业，现金就像是企业这架机器运转发动机的燃料，现金流量计划帮助你的企业保持充足的资金的动力，使你企业在任何时候都不会出现资金短缺的危机。你作为老板，若缺乏管理现金流量的能力，必然导致企业经营抛锚。
6. 制定你的创业计划书
经历SYB创业培训步骤，你要对所有信息进行综合分析，完成并充实创业计划，做出切实可行的创业计划书。
一是准备编制你的创业计划书。创业计划书是做出来的，不是写出来的，只要你在做好市场调查的基础上做出的创业计划书，应当说是有说服的。计划书中的文字、数据表述要准确无误，同时，要注意保守好你的创业计划书的秘密。
二是认真完成你的创业计划书。你的创业计划书应包括10个方面的内容及指标系列。如企业概况、创业计划作者的个人情况、市场评估、市场营销计划、企业组织机构、固定资产、流动资金、销售收入计划、销售和成本计划、现金流量计划。
参考文献：
[1] 常建坤，李时春.创业教程[M].北京：清华大学出版社，2006.
[2] 国际劳工组织北京局.创办你的企业[M].北京：中国劳动社会保障出版社，2006.
土地项目开发计划书范文6
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
乙 方：____________ 房地产中介有限公司
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在________ 兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同期限为 个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____ 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效期内，甲方不得在____________地区指定其他商。
第三条 费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 佣金及支付
1.乙方的佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；
(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)的委托书；
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等)；
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；
(4)派送宣传资料、售楼书；
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动；
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
本站合同范文·销售合同的格式范例·办公家具销售合同·苗木销售合同·电子产品销售合同·房产销售合同·建材销售合同·手机销售合同·销售合同书范本·家具专卖店加盟合同协议书2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：____________________
代表人：________________ ____年____月____日
