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关键词：营销策划；市场导向；创新
一、房地产营销策划的发展历程
我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初是深圳房地产业的黄金时代，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。92年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，开始产生了房地产营销策划大师。97年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。99年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
二、房地产营销策划中出现的问题
（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新
开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
（二）营销策划方案过度追求概念的炒作
概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰。
（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨
在房地产营销的后期策划任务当中，广告制作精美但缺乏内涵广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。
（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系
目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。
三、新形势下房地产营销策划创新
（一）强调市场调研，注重市场分析
前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、价格、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划
（二）明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际
营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于这些资源的排列组合和相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。
营销策划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：
1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；
2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；
3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系
网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。
（四）提倡房地产企业之间的合作营销
房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。例如中山秀山片区，该区域环境优美，非常幽静，但交通不便，于是该地段的几家开发商通过努力，在政府的支持下，道路修建通畅，并将引进公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。
（五）加强专业培训，提高策划人员素质
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。
参考文献：
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《市场营销策划》不仅注重理论和技能的传授，更离不开实践的支撑，没有实践的教学无异于纸上谈兵，于学生职业能力的形成和发展无益。因此，教学前，我们首先要转变观念，以营销职业人的角度思考问题，如“营销策划人员该具备哪些素质和能力”，“目前学生的基础如何”，“怎样才能具备这些素质和能力”等，帮助学生从认知、情感和技能三个方面（见下表）明确学习目标。
二、创新模式，实现目标
围绕学生的学习目标，我们要善于创新教学模式，构建科学平台，使学生由“要我学”变为“我要学”、由“不会学”转变为“会学和学会”，以便今后“用得上和会用”。我尝试从教学方法、教学形式和教学评价三方面（见下图）创新教学模式，构建更有助于实现学生学习目标的新型教学平台。
（一）教学方法多样化
在教学过程中，为引起学生注意，激发其兴趣，使其愿学、乐学，针对不同的教学内容，我运用了案例教学、情境教学和实践教学等多种教学方法，促使学生理解和掌握营销策划的内涵、原则、流程和内容。
1.案例教学：在课堂讨论分析案例的基础上，要求学生课外收集商家的宣传海报等资料，并针对这些资料，从营销策划的角度写出对应方案；阅读营销策划方面的案例，将案例中有创意的活动内容记录下来供课堂讨论用，促使学生在学习策划时理论联系实际，不是简单的模仿和复制，而是有个人思想的主意和创意。运用“从生活中来到生活中去”的方式，不仅增强了教学趣味性，更促使学生主动涉猎与营销策划相关案例，从而产生了更多的创意灵感。
2.情境教学：以地方企业和其他知名企业（品牌）为例，通过多媒体课件展示介绍和学生角色扮演等方式，使学生脑海中生成主观的职业场景，创设“虚拟性情境”；以校园周围的小型零售店为背景，让学生以小组为单位主动与这些小店联系，真正走进企业，帮其出谋划策，创设具体、真实和客观的“现实性情境”。学生不仅能够较好地理解营销策划的概念、原则等基础性知识，更能够熟练掌握营销策划的操作流程，把握营销策划的内容和形式，从而使专业技能水平得以提升，学会与人沟通、合作，树立团队意识，增强应变能力。
3.实践教学：实践是检验真理的唯一标准。借助校企合作的方式，更有助于强化实践教学的效果。由企业确定项目，教师根据学生已有的理论和技能基础，制订方案，指导学生有步骤地实施。通过实践教学帮助学生实现学习目标，为其今后的职业发展打下扎实基础。
（二）教学形式多样化
由于《市场营销策划》是一门与企业实际结合非常紧密的学科，单一的课堂教学形式难以激发学生的学习兴趣，加深学生对企业实际营销环境的认识。我在教学过程中遵循“实用、够用、会用”的原则，除了尽可能多地采用案例教学、情景教学、实践教学等多种教学方法外，还通过邀请行业或企业专家来校进行有关营销策划方面的专题讲座、开展现场教学和以赛促学等拓宽教学形式，提高学习兴趣。1.专家讲座：行业或企业专家的到来，不仅可以弥补教师自身对现实营销环境认识的不足，还可以带来许多与学生距离较近的生动案例，深深吸引学生的注意，拓宽学生的视野，丰富学生的认知，他们个人的成功之路能引领学生进步。2.现场教学：将学生带出教室，深入企业和市场开展现场教学，使学生身临其境，体会和感悟营销策划的魅力，强化教学效果。3.以赛促学：通过比赛的方式，激发学生参与和创新的热情，构建创新思维模式并完成策划方案，要求学生将策划方案以PPT课件方式展示和表演，不仅帮助学生掌握策划技能，而且有助于提高PPT制作水平、口头表达能力、自我表现能力和随机应变能力。
（三）教学评价多样化
为避免学生成为只会纸上谈兵的“马谡”，我改变了过去的评价方式：1.评价内容由一张试卷变成理论和技能两大块。理论部分按章节检测，主要检测学生对章节理论掌握情况，占总评价的20%。根据预设教学目标将技能部分整合成三大块，即市场营销调研技能、营销策划方案写作技能和PPT展示技能，主要检测学生情感和技能目标的实现情况，占总评价的80%。2.评价主体由单一的教师评价变为学生、教师和企业人士三方评价。学生既是被评价者，又是评价者，能全面思考问题，培养多角度分析问题的习惯。3.评价阶段由结果评价延伸到过程评价。学生每完成一项任务，教师都会发一张评价表，由学生进行自评和小组互评，然后教师点评打分。教师突出过程性指导和对理论知识掌握的评定。学生的结果评定由学生参加实战操作的企业人士给出，能直接反映学生的学习效果。最后由教师汇总平时的过程打分和结果打分，给出学生的综合评分，即期末成绩。
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但是，中小企业在追求创新的同时，如何适应和规避激烈的市场竞争，如何提炼企业核心竞争力，就此话题，《中国经营报》专访了知名实战营销策划专家、蒙虎营销策划机构总经理、蒙派营销领军人物、蒙派营销策划第一人、中国品牌研究院高级研究员、价值中国特邀评论专家、中国标志性品牌评选专家委员会成员、《蒙派营销》一书作者韩耀国先生。
【记者】：韩总您好，非常感谢您能接受我们《中国经营报》的专访！
【韩耀国】：不客气！
【记者】：在您这么多年的营销、策划生涯中，您认为我国中小企业发展的根本是什么？
【韩耀国】：以前人们认为中小企业发展的根本是核心技术，认为有了核心技术就成功了，但我不这样认为，我认为首先是市场意识、其次是核心技术、还有就是创新意识，这三点非常重要，市场意识是前提，根据市场来研发产品，而不是闭门造车，创新意识是一个不断发展的过程，而核心技术不是永远都是核心，必须得不断创新，在掌握了核心技术的同时还要具有强烈的市场意识，不懂市场，再好的技术又有什么用。
【记者】：在目前技术、产品、市场同质化严重的情况下，您认为中小企业应如何提炼自己的竞争力？
【韩耀国】：在这里我可以给您举个中小企业提炼竞争力的实战案例，也是我们蒙虎营销策划机构2007年最成功的一个策划案例，香港美伦科技实业有限公司是香港商人刘氏兄弟在国内创办的一家独资企业。2000年后就把生意逐渐转移到内地市场，寻找新的投资项目。当时刘氏兄弟当时看中了国内的一个专利产品——亮白纳米稀磁牙刷，并以1500万元的高价从专利发明人金文光手里买断这个专利。
但是不懂市场营销的香港人，虽然握有专利技术的金字招牌，却不知道如何使用，一把有专利技术的牙刷竟然卖得比普通牙刷还便宜，没有足够的渠道，没有系统的品牌传播，不到两年就败下阵来，钱投了几百万，而2年销售不到1000把，最后找到了以实战策划著称的蒙虎营销策划机构。
2006年我们蒙虎营销策划机构接下这个项目后，认为香港美伦作为一个资金实力有限的中小企业，大投入做品牌是不现实的，走差异化的营销策略是上策，而纳米稀磁这个专利技术就是其核心的支撑。首先，要改变销售渠道，避开竞争非常激烈且高成本的商超渠道，改走零售药店渠道；其次，在价格策略上，也改变以往中低定价策略，改走高端策略，例如，5个刷头的产品定价98元，充分支持其产品的独特功能和专利技术。
经过一系列包装和重新招商，重新上市的亮白纳米稀磁牙刷在全国市场大获成功，站住了脚。重新定位和包装后的亮白纳米稀磁牙刷，在渠道、定价、命名、包装等各个环节都有效的突出了其专利技术的核心支撑，在细分市场上和特定的渠道中就具有了较强的竞争力。截止到2008年5月份，亮白纳米稀磁牙刷已占领了国内85%的市场，并且针对三口之家亮白纳米稀磁牙刷又推出“家庭装”，热销全国各大城市，成为名符其实的口腔护理领导品牌，目前已出口美国、日本等国家，产品的品牌提升已列入下一步的战略计划，而经过蒙虎团队重新策划后，启动全国市场的费用连30万都不到，目前，蒙虎营销策划机构这个“差异定位、逆向招商——亮白纳米稀磁牙刷上市策划案”已被数十家企业和数家大学作为学习案例列入课本。
亮白纳米稀磁牙刷就是把产品的核心竞争力进行了提炼，并且将其商业价值最大化地挖掘出来，把其作为企业的核心支撑进行扩大、升华，企业的所有资源都围绕这个核心来支配，最终获得了空前成功。
【记者】：是的，这是一个非常成功的实战策划案例，而且香港美伦集团也是非常幸运的，能够遇到蒙虎营销策划机构这样有战斗力的实战团队，相比较一些企业就没有这样幸运了，您觉得，这样的中小企业该如何寻找突破口来提升企业的市场竞争力？
【韩耀国】：面对激烈的市场竞争，我认为中小企业只要抓住以下三点，就可以走在市场的前沿，那就是“市场突出细分化、营销突出差异化、策划突出实战化”，在目前同质化严重的市场竞争环境下，如何发现潜在的消费群体，将市场进行细分，抓住适合自己产品的消费群体是成功的第一步，然后在营销手段上要尽可能突出差异化，这样更容易抓住目标群体，最后就是可以在适当时机借助外脑，现在国内的智业机构多如牛毛，第一种是玩理论，只会纸上谈兵，只会拿别人的钱做策划，如果哪一天让他自己操作个产品，他就瞎了，而另外一种就是实战策划机构，比如目前业内都熟知的蜥蜴团队，还有我们蒙虎团队（蒙虎营销策划机构），玩得都是实战，我们既给别人做策划，同时也有自己的实战营销演练平台，所以做营销这一行必须得有市场实战经验，否则不行，谁都会说，关键在做。
【记者】：您觉得在与媒体的合作上，中小企业应该把握哪几点？
【韩耀国】：就从产品的招商来说，一般的产品离不开依靠媒体招商，但首先要选对路，比如目前国内权威度较高的营销媒体有《中国经营报》、《销售与市场》、《商界》、《医药经济报》、《现代营销》等，如果与这些媒体合作的话，招商成功的几率就非常高。
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传统的营销策划中利用了信息的不对称，自说自话、涂脂抹粉，即便是青面獠牙的尊容通过品牌策划大师的拉皮整容男的变成都教授，女的变成了千颂伊，整个市场的品牌都变成了俊男美女天下。在传统营销的过去，通过几年的艰苦伪装还真成就了不少销量大的品牌，有了钱再开始从良，重新去整理自己的产品和供应链，夜深人静之时退去自己的伪装，花钱买药调理身体内环境着力塑造真正的唇红齿白、眉清目秀的面目。这就是我们在传统营销时代很流行的先有市场再有工厂所走的套路，很多企业热衷将大量的资源投入到营销中，弱化对产品本身的投入，找个工厂去OEM了就OK，没有原创没有差异化的产品装进这个品牌美容的布袋子里上街找个高的阵地去卖力的吆喝，在信息不对称的过去，精明的消费者评价品牌的标准是：敢吆喝总有两把刷子、吆喝的阵地高度、连续吆喝时间。在由点到面的单向信息灌输下，即便是错误重复三遍也就成真理，中国市场巨大即便是大量消费者尝试性消费也给企业带来丰厚的收益，甚至有一些产品的缺陷、缺点消费者在如雷贯耳品牌宣传中当成了设计的巧思构想，弄的设计师和开发人员收获绝地逢生的惊喜。特别是一些不能马上立竿见影莫名其效的产品（譬如保健品）倒捕获了大量的忠实消费者，成就了一个又一个品牌。而在今天此路已不通，陈问文（微信公众号）认为电商时代的商业模式决定了一切脱离、远离产品本身的营销策划思维、活动将终结，根本原因是信息对称时代的来临带来了一下的变化：
首先：大数据的累积效应，电商平台的数据累积突破了传统渠道的销售数据的隐蔽性，天猫、京东、亚马逊等平台的某一产品的销量累计的机制促使消费者的从众心理导致马太效应，淘宝 C店的累积数据定时清空机制无非是逼商家进入天猫的一个策略之一，进入了天猫商家也是看重销售数据的累积。而在传统渠道中主动权掌握在商家手中，商家按自己的意志每年可以选择主推的品牌和主推产品，屏蔽某一品牌或某一产品。使消费者被动的接受。畅销商品的信息控制在商家自己手中，而在电商平台上这一数据是大致公开的，消费者对某一产品的数据追捧导致了大量的大单品品牌的出现，即达到所谓的“小而美”，大交易量单品的出现给制造商的规模单一生产赢得了时间和空间进一步优化产品体验、优化产品成本，聚焦单品的核心和核外价值的升级。关注产品体验多于关注营销策划。
其次：公开对称的信息传递，平台商的产品评价晒单系统给了消费者一个公开的言论平台，刨去竞争对手的的抹黑、商家刷单自我粉饰和苛刻消费者的评价外的数据基本能够反映某一产品的真实客观评价，不同的地域、文化背景、职业的多维评价更加使产品的体验接近真实。就拿天猫和淘宝的DSR评分系统来讲，当“宝贝与描述相符”这个分数等于或大于4.8且销售数据量较大，消费者明确自己需求与之吻合可以放心购买，若低于4.6的评分则要慎重下单。这是传统渠道中最隐蔽的信息，只有商家自己最清楚，除非出现群体性的曝光才可能被消费者关注到，比如电商化程度不高的汽车行业，其只能通过间接的平台来将某一问题聚集、如论坛、媒体、监管部门进行滞后性的产品体验评价。于是便给传统营销渠道中的专业灭火的危机公关公司带来了业务。而电商的产品评价具备事先预警的 机制，在消费者没有下单之前便获取了产品的综合信息，也就意味着没有好的产品体验就不会带来订单的累积。
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2009年12月25日，百事这位美国电视广告领域超级客户，在2010年广告计划中首次放弃美国“超级碗”(SuperBowl)橄榄球赛的电视广告，转而通过社交媒体开展宣传。2009年，光良、姚晨、李开复纷纷“登陆”人人网和新浪微博开启了名人明星个人品牌SNS营销。而更多的品牌和商家似乎无师自通地在淘宝SNS――淘江湖中开启了SNS营销。如果说2007-2009年为“SNS平台年”，2010及后续的几年必定为“SNS营销年”。
SNS营销能否成功，很大程度上取决于口碑营销策划是否成功，我们剖析过大量成功的SNs营销案例，从中总结出7个要点，我们称之为SNS营销成功的七板斧。无论SNS平台型运作，还是SNS事件营销，都逃不出这一怪圈。
第一，是让目标客户感兴趣的非冷门话题
找到一个让目标客户感兴趣的点很重要，尤其是让目标客户中的先锋人群兴奋起来的话题，但不能过于冷门，最好先环顾一下时下的环境。
口碑营销犹如投掷石子：用一颗小石子投向水面，充其量溅起小水花，无法形成很大的涟漪，因为引爆点的力度不够；如果用大石头投向小水坑，充其量水花四溅，无法形成长远的涟漪，因为目标客户群体选择得过于狭小；如果向水面撒下一把小石子，那充其量溅起无数小水花，却无法形成惊涛般的涟漪，因为口碑传播缺失了先锋人群的选择；如果用大石头投向地表面，那充其量只有一个大坑而已，无法形成涟漪，因为环境不对。
奥巴马成功竞选的SNS营销案例告诉我们：枯燥严肃的政治，少数人的选举，无碍于口碑营销的成功。如何让枯燥严肃的事件，激起男女老少的兴趣，这需要看营销策划者的内功修炼。第--，围绕着该话题的一系列的细节执行
当选择了引爆点后，必须及时去不断强化其爆发力。我曾经策划过SNS求婚营销案例，围绕“SNS求婚”，我做了大量的相关工作：利用IM及SNS向周围朋友及网络好友中散布“马梁SNS求婚”的细节信息及一系列执行：IM、SNS、博客、社区、网媒、平面媒体等等不同渠道散布关于这一事件的各阶段的消息。通过这一系列执行刺激和固化先锋人群对于该话题的跟随。
第三，引导客户进行体验式互动
在做SNS营销的过程中，如果单纯让客户看看，不做任何操作，那说白了还是传统的营销方式。SNS营销中需要客户参与，尤其是先锋客户群体的参与。所以在营销细节中，我们必须不断引导客户参与到营销事件当中。奥巴马SNS营销的策略从头到尾，都在引导民众参与到竞选当中，而“Yes，We can!”成为奥巴马从始至终的口号。第四，对互动内容的二次包装和传播
少数先锋者互动产生的内容，是非常值得二次包装和炒作的，先锋人群的内容往往更具传播的可信性。2009年非常知名的“大堡礁招聘‘护岛人’”的营销案例，被誉为最超值的旅游景点营销计划。此次活动的参赛规则是全世界任何人都可通过官方网站报名， “申请者必须制作一个英文求职视频，介绍自己为何是该职位的最佳人选，内容不可多于60秒，并将视频和一份需简单填写的申请表上传至活动官方网站，官方网站的合作伙伴是YouTube。”前期优秀的求职视频被营销策划者二次包装后，传播于各大知名视频、博客和SNS站点。随着求职视频的口碑和病毒传播，越来越多的人纷纷加入该活动计划，数以百万计的求职视频最终影响数以亿计的全球网民。第五，形成一个有认同感的客户群体
当一个SNS营销活动执行到一半的时候，其实我们自己就可以检验到该活动是否可以成功。这主要是看．达到这一阶段，我们的周嗣有多少认同的客户群体。通过SNS及搜索引擎，我们可以了解目前我们在做的这个话题，多少人在关注，正反意见的比例等等。SNS营销成功的保证之一是认同客户的认同程度、客户数量和客户质量。
第六，更多相关话题的推出。持续热点
一个成功的SNS营销策划要想有持续的关注，需要不断爆出新话题，甭则SNS营销周期将会是短暂的。对于SNS营销的策划者而言，必须心知肚明此次推广的周期和火候。恰当时候推出的相关话题会延长SNS营销周期。甚至推动起另外一个。拿2008年王老吉捐款营销案例来说，从“1亿元善款助赈灾重建”到“封杀王老吉”、“喝回10亿”、“捐了1亿，王老吉凉茶重庆卖断货”等一系列新话题的炒作，引起网民积极参与此类话题的讨论和传播。不仅仅是因为王老吉捐了一个亿，更因为“封杀”、“卖断货”这类新颖的话题给了网民讨论和想象的空间，大大激发了网民的分享欲望和参与热情。
第七，粉丝客户群体口碑辐射，大量客户开始加入其中
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[关键词] 房地产 房地产营销 营销策划 问题与对策
房地产业作为国民经济的支柱产业,近几年发展迅猛,在拉动经济增长中扮演着重要的角色。随着房地产市场激烈竞争的加剧,房地产营销策划越来越受到重视,成为关系房地产开发经营成败的关键。
一、房地产营销策划的含义
房地产营销策划是在对房地产项目内外环境予以准确分析,并有效运用经营资源的基础上,对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。或者说,它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程,也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索和设计的过程。
房地产营销策划是一项系统工程,需要运用整合营销概念,对开发商的建设项目,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发商规划出合理的建设取向,从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
二、房地产营销策划发展中存在的问题
房地产营销策划为开发商赢得了市场,促进了房地产业的发展。中国房地产营销业已从单一化趋向全面化,营销服务已从注重表面趋向追求内涵,营销推广已从杂乱无章趋向规范有序,但纵观现今楼市营销策划,也暴露了房地产营销策划一些问题:
1.低价定局论
价格是市场最为敏感的因素,合理调整价格是市场营销所必须把握的部分,但如何理解、把握物业售价,确是一个较为复杂、关键的部分。楼市出现的降价风应该分两种,一种是一些设计落后的老产品,失去了市场竞争力,必须要降低售价来促进销售;另一种是完全有可能进行推广的新产品,完全没有必要一味来降低售价迎合低价抢市风。房地产业不可能是福利业,没有市场利益就不会驱动产业进步。营销业是培育房地产市场的一个分支行业,我们强调营销策划,就是要以合理的售价让物业兑现,当然要尽力地实现房产的最大利润化,这并非是说恢复行业的暴利时代。
2.承诺堆积论
营销策划手段五花八门地出现,在楼市中,其中以承诺形式的广告有增无减。有人认为,承诺越多,客户越多。所谓市场营销关键的一点是要让客户对物业有信心,通过承诺来实现客户导入,这就是市场的客户承诺堆积。几乎没有一个行业象房地产销售业一样,来随意夸大物业特征,向客户进行花色承诺。 “五星级的家”、“保质量、保增值”、“年回报利润20%”、“绿色家园、世纪生活”等等的广告语不断出现在楼市,房地产营销中承诺的内容从定量的质量承诺、环境承诺、交房期承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺到物管承诺、增值保值承诺等多达几十种,但大多是一时为了增加客户量,增加销售率,承诺过头,承诺难以兑现而引发了许多矛盾。
3.炒作制胜论
房地产营销也有两个大缺陷,第一是在没有把营销分离出来时硬要剥离出来,第二是本质意义忽略产品本身去营销。这种缺陷直接表现出了一个字“炒”。直接的办法就是制造新闻、扩大事实、扩大新闻效应,就是利用较有信任度的媒体去骗取客户的信任。企业可以出资买断版面,包下电视时段,来随意用广告形式运作,或称“文字广告”,或曰“新闻广告”。这种走捷径和临时通道的方式,不称为真正的营销策划。
另外一种就是“炒现场”。没钱开发的企业只要有钱去搞现场售楼处,越大越好,越高档越好。现场销售中心从20平方米发展到上千平方米,从看板、灯箱、样本、模型发展到越来越多的实物房,样板房,而又有一种风行方向:即动用一切手段去“炒”物业。
4.风式销售论
“风式销售”,就是针对某一物业特色过分渲染,如近年出现在楼市的外型“欧陆风”,物管“新加坡风”,房型“错层风”等,还有一阵阵“小高层风”“绿色环境风”等等,不少营销商认为,只要物业内涵中可以夸张的部分可以全面夸张,套之以“模式”,即可有市场效应,这种风式销售导致了开发商随意复制、翻版物业,有的甚至“将错就错”,将缺点改为优点,实现所谓的房产特色销售。房地产竞争已经从原先的单一要素竞争进入全面的质量竞争时期,依靠某简单要素去争取客户面已经被淘汰。许多购房者曾经为一些“风式销售”动心过,但后期却为所购物业所困惑,失去了口碑市场。
5.经验决定论
目前,全国范围内少见从理论上解析房产营销的专著出现,大量出版物均以实例分析为主,或运作例子堆积。一是房地产营销理论研究基础较差,二是缺少专业研究的人员及条件,三是缺少研究的风气,经验型运作者忽略市场信息的挖掘,缺少研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段,这也在一定程度上制约了房地产营销策划水平的再提高。
三、现阶段房地产营销策划面对的新形势
近十年来,我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度,全国房屋销售价格指数同比由负增长扭转为正增长,并一直持续至今。从增幅看,2004年一季度至2005年二季度,增幅平均8%以上,其后有所回落,2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。然而,2008年美国次贷危机引发了全球性经济衰退,我国经济的整体运行环境也愈发错综复杂。国内外经济环境的愈发严峻,股市的一路狂泻、购买能力下降和消费者信心指数的连月走低,大大压制了房地产的市场交易量 ,2008年三季度房地产销售价格指数涨幅大幅回落,幅度之大历史罕见。现阶段,经济下滑、房地产市场观望氛围浓重,整体房地产市场走势的渐弱,使开发商开发资金受到了市场销售进度的影响。房地产开发企业在新形势下,必须认清形势,积极采取措施应对市场调整。房地产企业应做好应对较长时期市场低迷的准备,调整企业开发策、经营策略、销售策略、寻求资金支持、降价促销、加强管理。资金压力、竞争压力,使迅速提升开发运营能力显得十分重要和迫切,此时,房地产营销策划对于开发商来讲显得比任何时候都尤为重要。
四、新形势下房地产营销策划的对策
房地产营销一直就在房地产的发展过程担任重要的角色,它能够以独特的主题策划为中心,综合利用何种营销手段,在消费者和开发商之间建立起必不可少的联系,使得产品能够快速,准确地直达消费者。当市场沦为买房市场、需求以刚性需求为主的的时候,开发商就要挖空心思,不计成本地利用各种营销手段,重新寻回自己想要的市场。
1.深刻洞悉市场
政府宏观调控到救市政策,消费者从抢房倒持币观望,房地产价格从高涨到降价退房,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握。在房地产市场中买方市场形成后,客户可选择的余地增大,竞争愈加激烈,为适应这一形势,房地产企业须转变观念,把客户的价值需求作为企业的核心价值,“以市场为导向、以客户为中心”。须知特定的产品有特定的购买群体,他们的年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好等形成的一定共性未必和策划人或开发商的相应体验与表现相同。所以惟有在搞好市场调查的基础上,从客户出发,综合分析,投其所好,才能打动他们,夺得更多的市场。想通过营销策划获得预期收益,必须随时对时机、空间、市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系。
2.真实需求下的精确定位
在市场低迷的状态下,购房人以自主需求为主,因此,房地产开发企业在认真分析市场的基础上,要做好目标市场细分,认识顾客群、精心设计产品、同时结合自身竞争优势,选择房地产目标市场,以消费的真实需求为导向,做好真实需求下的精确定位。开发商必须提前做好对“卖给谁”和“建什么产品”的思考,分析项目竞争优势、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算,对营销方案等细加研究,慎重制定。目标客户的定位在于有的放矢进行目标客户的准确定位是后续广告推广、活动推广的重要前提。
3.诚信营销是营销策划之魂
尽管刚性需求阶段,对于房产价格相对敏感,但是,当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时,就无法有效地吸引消费者。为此,开发商必须树立诚信营销的经理理念,塑造出开发商的良好社会形象。选择有品牌、业界口碑好的发展商不但有保障,楼价也不易下跌。虽然这些发展商开发的楼盘价格一般比其他楼盘贵,但在产品质量、配套设施方面有保证,即使是二手楼盘,价格也比其他同区域的楼盘高。
因此,此类楼盘保值抗跌性较强。老百姓购房意识的不断成熟,也会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去遵循住宅商品的开发规律,实实在在地关注产品的质量。能让老百姓明明白白购房、买房买得心情舒畅的楼盘,才能在市场上领先对手。
4.贯穿以人文本的策划理念
现代的房产营销策划注重人文、文化的居住理念,把策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华成以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。这就需要营销策划不断跟上时代的节奏,充分挖掘人性内在的需要。营销策划既要考虑住宅观念的变化、环境氛围的营造 、物业管理的完善。 营销策划要求不仅以消费者为起点(信息反馈、市场需要调研、购买行为研究等),而且还要以消费者为终点(为消费者提供售后跟踪配套服务)。从市场看,房地产业已进入一种“质”的发展,这个“质”不是一种单纯的建筑质量、设计质量等,而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是它的总体概念,是透过小区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵,这也是不动产个性化发展的体现。
5.做好企业品牌形象策划
对于楼盘营销来说,降价不是根本出路,不如提高楼盘的性价比,进行产品升级,有发展潜力的公司能够在市场寒冬中学会“节衣缩食”, 同时用楼盘品质和价格的综合优势来打动消费者,这才是楼盘营销的解决之道。进行一流的规划、产品设计,提供一流的配套和物业服务,制定系统、科学的品牌战略,构建良好的品牌形象,形成开发商和产品的良好市场口碑,从而为未来的房地产市场竞争打下坚实的平台。
在房地产市场低迷时期,房地产企业迫切的需要房地产营销策划的运作,增加交易量,回收资金,创造效益。现阶段,只要房地产企业认清形势,房地产策划能有效地整合房地产项目资源,充分发挥它的特长,增强项目的竞争能力,最终将赢得主动地位。
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