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老龄化社会解决方案范文1
关键词：老龄化 养生地产 业务模式 盈利模式
根据联合国最新的人口数据预测，2011年以后的30年里，我国60岁及以上人口占比将年均增长16.55%；到2030年，我国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。来自国家老龄委的数据更显示，我国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。基于养老产业持续增长的需求、巨大的市场规模及其对社会保障的重要意义，在2011年的“两会”上，许多与会代表，尤其是来自保险界和地产界的代表纷纷提出支持养老产业发展的提案。
养老地产的困局催生养生地产
基于我国迈向老龄化社会这一不可回避的事实，和日益旺盛的养老消费需求，具备养老功能的地产将大有可为。然而养老地产这一国际主流模式并未在我国迅速发展壮大。这一方面是由于我国的城市化进程尚未完成，地产需求旺盛、利润高企，使房地产企业无动力从事利润相对偏低的养老地产开发；另一方面也是由于养老地产的概念及应用的单一性，不符合我国居家养老为主流的国情和数代同堂、共享天伦的传统理想生活模式。因此，本文试图阐释“养生地产”的概念，并构建其业务模式，以期为房地产企业可持续发展找到一条新的道路，实现企业、客户与社会的三赢。我国正逐步进入老龄化社会，其中受益于改革开放和经济高速发展而崛起的一批财富阶层开始步入中老年阶段，而独生子女政策也使得这些人将更倾向于选择一种新的高端养老方式，如果能够兼顾家庭共聚，又能享受到周到的照护服务，将是财富阶层的优选方案。
养老地产在国外发达国家已是一种较为成熟的模式，但在我国则几乎尚是空白。在养老地产的起步阶段，结合我国国情探索相关产业的发展方向，而不是单纯照搬国外的模式。我国独特的中医文化和养生文化，能够为养老地产注入更多的养生元素；我国传统文化中知识人士对养生的注重、以及我国注重家庭天伦之乐的养老观念，使得我国有条件将养老地产的客群从养老人群，延伸到中老年财富人士及其关联人群。基于以上两点，本文认为，把在发达国家已经发展较为成熟的养老地产发展为具备中国特色的养生地产，是必要的，也是可行的。
养生地产的概念界定
养生包括生理方面、心理方面、精神方面的调养和加能活动，它贯穿于人们日常生活的点滴当中。具体表现为：居住养生，以打造养生环境和养生居所为核心，在恬静的气氛中休养身心。生态养生，在怡人的自然生态环境中，放松身心、调养身体机能。医疗养生，以传统中医养生为核心 ，并结合西医保健设施进行疗养。饮食养生，通过专业的营养搭配和摄入健康食材来滋补身心。运动养生，制定专业的运动计划，通过运动来恢复和提升体能，增强免疫力。文化养生，在文化交流、艺术熏陶中放松身心，荡涤自我，滋养心灵。游乐养生，参与趣味性较强的游乐活动，使身心得到放松，释放压力。美容养生，通过专业护肤、抗衰老疗养、SPA水疗等疗养项目达到养生效果。
本文认为，养生地产是指承载了健康养生经营活动的地产业务。它在地产物业上运行健康养生服务，以全生命周期的自然聚居人群作为服务对象，不仅提供健康护理服务，还提供预防性的健康管理服务以及多项养生增值服务。养生地产与一般地产的不同在于硬件和软件两个方面。硬件方面：在物业设计和开发过程中，进行了针对养生、养老、群聚需求的专门化设计，并配备了相应的硬件设施和环境配套；软件方面：在高端物业综合体的硬件基础上，运行了高端健康管理整体解决方案和全方位品质生活整体解决方案，使得物业与服务得到有机结合，为客户提供一体化、一站式的解决方案和优质服务。
养生地产业务构成
养生地产的目标客户群为高端商务人士及其亲友和关联群体、商务会议关联人群。在具体需求上，除一般房地产住宅地产需求及度假地产需求客群之外，还有两部分特别需求客群，一是休养生息需求客群，包括工作生活压力大者、工作生活负荷大者、心理需要调适者、体弱多病者、病后康复者、长者、亚健康人群等；二是健康管理需求客群，包括工作生活压力大者、工作生活负荷大者、艰苦地区开拓者、特种行业工作者、急性疾病患者、长者、儿童、产妇等。休养生息需求、健康管理需求和一般的住宅地产需求、度假地产需求的客群有相当程度的交叉和重合，也体现了养生地产作为复合需求满足者的角色，使养生地产的客户需求适应面更加广阔。
养生地产客户将体验到“黄发垂髫并怡然自得”的天伦境界，得到高雅的养生享受、高端的医疗保障、高尚的生活圈层，实现在天伦共享中的集体自由。要达成客户体验，养生地产必须与独特的环境、医疗保健、专业管理紧密结合，而这些资源在国内并不丰富，抢占资源、抢占先机显得尤为重要。
从业务范畴来看，养生地产业务包含养生住宅地产、养生度假地产、养生休闲地产（养生商业地产）和养生商务地产的开发、持续运营及相关的资本运作。它将房地产开发项目与健康管理整体解决方案有机结合，不仅在规划、设计和施工阶段充分考虑客户及其家庭全生命周期的健康养生需求和居家养老需求，而且搭建健康管理一体化服务的公共平台，为客户持续提供健康管理服务和其他增值服务。养生地产=高端物业综合体+高端健康管理整体解决方案+全方位品质生活整体解决方案。
从业务环节来看，养生地产的业务由物业开发（表现为多种特定功能的物业品类和物业形态的组合）、公共平台建设、解决方案提供三部分构成。物业开发又可细分为养生住宅物业开发、养生度假物业开发、养生商业物业开发和养生商务物业开发等四类子业务，每一类子业务具有细分的物业形态。公共平台的搭建包括医疗资源网络与服务平台、养生资源网络与服务平台、文化活动组织与服务平台、养生地产策划与设计平台、养生地产全服务管理平台等的搭建。解决方案则包括了常住养生方案、度假养生方案、休闲养生方案和商务养生方案等四种一站式整体解决方案，既包括健康管理的内容，又包含了保障品质生活的全方位解决方案。
养生地产业务运作的关键要素
养生地产业务与传统的房地产开发业务不同，它不仅包含开发阶段的业务运作，还包含项目竣工后持续的商业运营。养生地产业务与传统的商业地产运营业务也不同，它不仅包含了一般商业性经营项目，同时还提供了相当多养生方面的附加功能和增值服务，尤其是需要与医疗资源和健康管理资源对接，会涉及相当多的专项经营设施硬件投入、高水平的专业人员队伍，涉及的面广、内容丰富多样、操作难度较大。因此，养生地产业务运作的复杂性相对传统地产业务而言较高，需要与之相适应的业务模式的支撑。相应地，其组织架构必须适应业务模式来设计，并由适应养生地产业务模式的经营团队来负责管理。此外，养生地产相对较大的开发规模决定了其业务的开展需要占用相当大的资金，为此，融资安排和资本运作也成为养生地产业务能够成功运作的重要基石。
因此，作者认为，养生地产业务的成功运作主要取决于业务模式、经营团队、组织架构和资本运作四大要素。
养生地产的盈利模式
养生地产物业开发后，应尽可能以养生概念直接销售，实现资金回笼和当期利润。业主可再委托给资产管理公司，进行后续的持有经营。对于不便散售的部分，或因土地性质被动保留的部分，转售或转移给资产管理公司进行长期经营，以会籍销售的形式回笼资金。日常经营服务的利润来自于对客户零售提供服务带来的利润回报。通过业务纵深发展、对客户延伸服务的不断拓展，例如就医通道、养老照护等增值服务的增加，可使经营管理服务利润空间得到扩展。在金融业务利润方面，未来可以在政策放松的条件下，将出租产品的持有权益，打包做金融产品销售，实现资金回笼。
养生地产的当前利润来源主要包括开发业务利润、资产管理业务利润、会籍管理业务利润和经营管理业务利润，在未来则包含金融业务利润。各项利润的得出情况如下：开发业务利润=物业开发后整体销售及散售收入-开发支出。资产管理业务利润=向开发公司整体收购后租赁给会籍公司的收入+客户委托租赁的管理费收入+非终身会籍再次销售带来的物业升值-经营管理支出。会籍管理业务利润=会籍初次销售收入+会籍转让手续费-会员维护支出。经营管理业务利润=为会员提供日常服务的收入+连锁经营加盟费收入与管理费收入+保证金收入利息等-服务与管理支出。金融业务利润分为：会籍收入信托投资所得利润分成和产品金融化利润。产品金融化利润=基金管理费收入+理财产品初始费收入+理财产品买入卖出差价收入-基金管理支出（该项业务在目前国内政策环境下尚不可行）。
需要特别说明的是，由于持有物业占压了大量的资金，对于滚动发展是非常不利的。各种测算表明，商业持有项目的IRR要远低于同类开发项目的IRR。因此，对于可销售的物业，应尽可能转变为商业地和住宅地；对于本来就要持有运营的物业，则土地不变性对于降低后期运营压力更有好处，因为低廉的地价增加了利润拓展的空间。
对于房地产企业而言，经营管理利润显然不是主要目的所在。开发业务利润、资产管理业务利润、会籍管理业务利润以及未来的金融业务利润是房地产企业的主要目的。经营管理业务利润则主要由经营管理的相关公司获得，以提升其与房地产企业跟随发展的积极性和长期做好客户服务，提升品质的动力。
发展养生地产的意义
目前国内尚无成熟的养生地产产品和专业的投资商，商机无限而竞争仍未出现。而注入养生元素及扩大养生客群的养生地产，则属于理论的创新阶段，如果房地产企业未来能够抓住时机发展养生地产，完全有机会引领行业潮流，开创业务蓝海。
发展养生地产对房地产企业具有重要的战略意义：以利润多元化规避系统风险。养生地产业务不仅能为开发企业带来开发利润，还能够通过对养生物业的持续经营和增值服务的提供获取持续的经常性利润和物业升值回报，以规避地产开发业务发展空间逐渐缩减、利润受经济周期和政府调控影响严重的系统风险。对土地获取的帮助。对于能按主流模式开发并获得理想利润的土地，并无十分必要推行养生地产；但对于特殊土地性质、特殊地段区位的土地，则需要以养生地产的模式，“化腐朽为神奇”。当我们掌握了这一“秘笈”，我们就能以低价拿别人不敢拿的地。养生地产的独特设计、专门设施、一站式服务解决方案能够大幅提升项目价值、提升公司的综合竞争力、充实公司的品牌内涵。扩展业务利润区。
此外，发展养生地产还具有重要的社会意义：有利于医疗养生产业发展；有利于降低社会医疗资源消耗；有利于提升医疗从业人员投入产出比；有利于养老养生产业发展；有利于提高民众幸福指数；有利于提升社会资源利用效率；有利于分流社会投资资金，改善房地产仅仅住宅投资过热的状况。笔者认为，养生地产具备“星星之火，可以燎原”的业务基因。首先，市场在高端养生消费和特色地产投资方面均有旺盛需求，前景广阔；其次，目前尚无地产公司系统开发养生地产，属于业务蓝海。房地产企业若能搭建起发展养生地产业务的平台，培育养生地产设计、开发与运营的核心能力，聚拢健康管理方面的稀缺资源，打造养生服务品牌，积极开展项目试点，在试点过程中完善运作模式，并走可复制发展的道路，将有机会成为养生地产开发的领头羊。
参考文献：
老龄化社会解决方案范文2
医疗资源的结构性失衡
巨大的医疗需求和相对失衡的医疗资源配置,使“看病难、看病贵”逐步成为中国最突出的社会问题之一。要实现“人人享有基本医疗卫生服务”的目标,新医改所面临的挑战可想而知。
正如中国卫生信息学会信息技术应用专业委员会主任姚志洪,在IBM智慧医疗系列解决方案暨IBM医疗行业解决方案实验室成立大会上所说:“我国医疗信息化建设面临的挑战很明确:医疗卫生资源严重不足导致了‘看病难’的问题,人们扎堆去大医院争抢医疗卫生资源导致了‘看病贵’的问题,另外,我国人口老龄化也给医疗卫生带来了很大压力。”
医疗资源的结构性失衡,正是看病难题的症结所在。医疗卫生信息化的关键在于以患者为中心实现信息的共享、流动与智能运用。只有通过信息化手段建立共享服务,在医疗卫生服务全环节中实现协同和整合,才能推动医疗资源的灵活流动和结构优化,实现新医改的目标。
医疗资源的整合与协同
为解决医疗资源的结构性失衡问题,新医改方案提出通过信息化手段,建立医院间的资源共享,从而实现医疗服务资源的最优整合和最大协同效应,并在此基础上倡导 “小病在社区,大病进医院,康复回社区”的居民就诊模式。
这就要求医疗信息化能够使医疗资源、科研、设施、患者信息形成一个有机体,在各部分协调运转的前提下为人民提供最佳的医疗服务。
因此,为了有效规避医院之间的“信息孤岛”,新医改方案要求医疗单位必须建立以病人为中心的数字化管理信息系统,各医疗单位要充分考虑医疗信息系统之间以及新老系统之间的集成问题,同时还要考虑各种异构平台的不同应用之间的复杂集成共享问题。
正如北京大学人民医院信息中心主任刘帆所说:“医疗信息化建设的关键是资源信息化,只有把所有的医疗机构进行整合,通过功能互补和功能分区形成一个服务链,才能促使医疗资源有效配置。”
可扩展的医疗集成框架
为了抓住新医改所带来的机遇,IBM成立医疗行业解决方案实验室并提出区域医疗信息网络、CHAS临床科研信息整合平台、医疗协同平台和基于云计算网络环境的智慧医疗等四大智慧医疗解决方案。这四大解决方案涵盖患者基本信息、病历记录、各种实验室检验信息以及财务信息,可以方便患者、医生和管理者输入、管理和使用上述信息,紧密连接各医疗部门以及医疗机构间的业务和信息交互,促使医疗机构以信息化手段实现医疗资源优化配置。
上述解决方案都是基于SOA架构的医疗行业集成框架,医疗机构可基于该框架开发创新的解决方案并进行基于行业扩展的创建和设计。“IBM提出的智慧医疗系统是以患者为本的信息体系。智慧医疗利用先进的信息技术可以改善疾病的预防、诊断和研究,最终让医疗生态圈的各个组成部分受益。” IBM软件集团全球销售总经理Robert LeBlanc说。
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关键词：延迟退休，养老金
人口老龄化现象日益严重
随着我国经济的飞速发展，我国人口老龄化现象日益严重。
所谓老龄化，一般有两个方面的含义：一个是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；另一个是至社会人口年龄结构呈现老年状态，进入老龄化状态。人口年龄结构是评价一个国家或地区人口增长势能的依据，可以将其分为年轻型（或增长型）、成年型（或稳定型）和老年型（或减少型）三种基本类型。国际上一般根据一个国家或地区不同年龄人口在总人口中所占的比重来判断该国的人口结构类型。
由此可见，若仍按建国初期的退休制度来执行的话，必然会存在很多问题，显然，延长退休年龄已经迫在眉睫了。
教育水平的提高推迟参加工作的时间
随着我国国力的增强，教育越来越受到重视。无论是九年义务教育还是研究生扩招政策无疑都延长了国民的受教育年限，特别是在北京，公民接受教育的时间从年到年有了很大的变化。随着受教育时间延长，职工参加工作的时间必定向后推移。在当今的退休制度下，可以理解为受教育年限和工作年限是成反比的，受教育年限延长了必定会缩短受工作年限。硕士研究生比本科生在学校多学习了两年，就会比本科生少工作两年，结果学历越高工作年限越短，这样造成了很大的人力资源的浪费，没有让高学历者充分发挥他们的社会价值，也不利于社会公平。高学历者工作年限少，缴纳的养老金就少，若和低学历者拿相同的保险金，就会引起低学历者不满，若要按交多拿多的原则，又对高学历者不公平，必定会一起很多的社会矛盾。
延迟退休年龄是一种世界趋势
退休年龄一旦有了法律上的规定并不是一成不变的，而是要随着经济、社会、人口等多项因素的发展而不断的调整，使制度区域完善。当今世界，无论是发达国家还是发展中国家，为了适应当的情况，多数国家都将法定退休年龄向后推移，这已经成了世界各国的一种趋势。当然，在这种趋势下，我们并不能盲目跟风，而是要根据我国当前的情况，根据我国国民预期寿命、受教育期限以及健康水平等各项指标来合理规定退休年龄。
人口老龄化、养老金缺口严重等问题不仅困扰着我国，世界各国都为此而烦恼。但一些国家通过延迟退休年龄已经使问题有所减缓。
个人养老负担加重
所谓生命周期理论：美国经济学家莫迪利安尼提出了生命周期消费理论，该理论认为人们会在更长的时间范围内计划他们的生活消费开支，以达到他们在整个生命周期内消费的最佳配置，实现一生消费效用最大化。
生命周期理论源于生命周期假说，该假说认为：一个消费者，在任何年龄分配到的用于消费的资源仅依赖于他毕生的资源（包括劳动收入、继承遗产的现值），而与当前得到的收入完全无关。生命周期理论的目的是使一生的效用达到最大化，为了达到这个目的，消费者的消费行为会导致个人收入和储蓄在其一生中呈现驼形分布。笔者认为，从工作年限和退休年龄这两个因素考虑非常适用于生命周期理论。一方面，由于人均寿命不断的延长，在退休年龄不变的情况下，无疑延长了人们的退休生涯，加重退休后的个人养老负担；另一方面，由于教育水平的提高，使参加工作的年龄向后推移，而在退休年龄不变的情况下，缩短了职工的工作年限，这意味着个人的储蓄会减少。储蓄的减少支出的增加无疑加重了人们的个人养老负担。
退休返聘制度的存在
当今，人们的身体素质越来越来好，平均寿命也越来越高，许多退休职工都不愿意闲下来，希望通过工作发挥余热，退休返聘制度成为我国当今比较常见的一个现象。但是退休职工再次就业没有遇到纠纷还好，一旦与雇主发生纠纷，这是我国法律上的一个盲区，很难得到有效的调节。与其退休后再次找寻适合自己的岗位，不如在身体允许的情况下延迟退休。在自己熟悉的本职岗位上发挥的价值应该更大，并且避免了许多不必要的纠纷。
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关键词：人口老龄化；房价；河北
项目支持：华北理工大学大学生创新创业训练计划项目（项目编号：X2016174）；指导老师：任伟
中图分类号：F713.5 文献标识码：A
收录日期：2016年11月9日
一、引言
近年来，河北省房价不断上涨，其上涨速度超过经济发展速度，人们买房变得更为困难。大量研究表明，人口结构可以在一定程度上解释房价的变动。找到人口老龄化对房价的影响将优化河北省房地产行业的产业结构，同时为应对人口老龄化对河北省经济的发展提供一定的政策参考。
二、文献综述
从人口视角对国外住房市场的研究：很多国外研究者认为人口结构与房价等资产价格的关系主要体现在生命周期理论中。例如，Modigliann认为经济个体通过平滑各个年龄阶段的消费和储蓄进行最优化选择，在收入与财富的预算约束下可以达到生命周期内总效用最大化。其中的具体表现为个人的消费储蓄行为会随着年龄的变化而改变：当老年阶段的消费大于储蓄时，老年人会进行借贷或出售资产。因此，得出人口结构会影响房地产等资产的价格理论。当老年人口比重上升时，因为社会上存在对房屋等资产的超额供给，所以毋庸置疑房价等资产价格将下跌。在这个基础上，研究者Bakshi和Chen认为投资者随着年龄的增大将更多的财富分配到金融资产，而他们在早期会将大部分财富投资于房地产。不仅如此，他们还在个人风险厌恶系数与年龄成正比的假设下提出了生命周期投资理论。
从人口角度对国内住房市场的研究，主要包括：朱矗2005）提出1999～2005年间住房价格上涨过快的原因是年龄结构造成的。陈国进基于生命周期理论表明老年抚养比的上升是目前房价上涨的动力，但随着老龄化程度加深，这一情况会减弱并逆转。陈斌开等国内研究者发现，中国人口结构的改变会影响住房需求，他们认为中国住房需求在2004年以后会与人口结构高度密切相关，他们认为在2012年后，人口老龄化将大幅度降低中国的年均住房增长率。徐建炜等得出房价和人口抚养比之间的关系为负相关，因此他们推断2015年后，我国大部分城市的房价不再会快速上涨，甚至会衰退。陈彦斌、陈小亮发现，在中短期内，城镇住房大量过剩与人口老龄化不会有太大关系，于是他们认为2045年以后人口老龄化对城镇住房需求的各方面负面冲击才有可能逐渐显现出来。
已经有许多学者就人口老龄化对我国房价影响进行了分析，得出的结论各有不同。本文将找出河北省人口老龄化与房价之间存在的逻辑，分析其中潜在的联系，通过研究出人口老龄化对房价的影响，就可以提前预警，找到解决方案。
三、数据分析
从图1中可以看出，2003年以来河北省的老年人口抚养比总体趋势是增加的，在2010年有点下降，但是其下降的幅度并没有特别大。近几年，河北省的老年抚养比依旧上升，说明社会老龄化程度不断加剧。观察河北省的房价情况，一直呈现出较高的上升趋势，12年间翻了3倍。在2010老年抚养比下降时，可以看出当年的房价上涨幅度低于其余年份，可以说明其中存在一定的相关关系。（图1、图2）
四、模型建立和实证分析
影响房价的因素非常多，但是主要可以分为几大类：收入因素、成本因素以及本文着重研究的人口因素。本文选取这三大因素中的最主要的因素。人均可支配收入（X1）（元）是收入因素中最具有代表性的一个变量，它可以反映出人们的购买力，所以将其选入。在成本因素中，投资额（X2）（亿元）可以直接反映出企业的开发成本。研究目的是人口因素中的老龄人口对河北省房价的影响，所以选取作为一个自变量。在国际上对此类问题的研究中，测量老龄化指标的主要变量是老年抚养比（X3），即社会老龄化群体（65岁以上人口）与社会上创造财富的主要人群（15～64岁人口）之间的比例，这个数值越大，说明人口老龄化的程度越高。河北省住房平均价格（Y）（元），所有数据均来源于《河北省统计年鉴》。
为了研究住房价格与相关因素的联系，建立如下多元回归模型：
y=？茁0+？茁1x1+？茁2x2+？茁3x3+？着
？茁是模型的参数，？着为误差项的随机变量，反映了除已经加入模型的其他随机因素对模型的影响，是不能用x与y之间的线性关系所解释的变异性。
直接利用统计工具SPSS中的命令regress求解，得到模型的回归系数估计值及其置信区间（置信水平？琢=0.05）、检验统计量R2、F、p的结果。
表1显示，R2=0.9940指因变量y（住宅商品房平均售价）的99.40%可由模型确定，F值远远超过F检验的临界值，p远小于？琢，因而模型从整体来看是可用的。
将回归系数的估计值代入模型：
y=-1784+0.1807x1+0.0763x2+175.28x3
从模型中可以看出，所研究的变量与房价均为正相关。就目前来看，河北省人均可支配收入每增加1元就会推动房价上涨0.18元，说明人均可支配收入是推动房价上涨的重要因素之一。投资额对于房价的推动作用不是非常明显，透支额增加1亿元房价也只是略微增加。本文研究的人口因素中的老龄人口，每上升1个单位，房价将会上升175.28元，但是由于老年抚养比每年的变动幅度不大，所以其对房价的推动作用反而没有人均可支配收入大。
五、研究结论
从模型中看到，河北省的人口结构对房价的影响并不完全符合国外学者所提出的资产消融假设。在现阶段，人口老龄化并不会导致房价下跌，反而会对房价产生弹性较大的正向影响。河北省养老体系主要是居家养老，只有为数不多的选择去养老院进行养老，他们会得到孩子们的赡养；与之相反，国外的养老体系发达，老龄人会选择在养老院进行养老，为支付高昂的养老费用会通过出售房产来满足自己的生活需求，所以在发达国家存在的资产消融假设不适用于中国大多数地区。同时，家庭结构的变化和中国人的思想观念也是其中的主要因素。首先，从家庭结构来分析，家庭小型化的趋势越来越明显，老年人与自己的子女同住一套房的情况越来越少，这将会增加住房的需求；其次，从中国人的思想观念来分析，老年人总想为他们的后代留下一定的资产，房产较好的保值性能成为他们的首选，此时的房产不仅作为自己住房的刚需，还具有投资品的性能，因此反而会推高房价。
主要参考文献：
[1]朱.中国的人口年龄结构与房屋总需求趋势[J].世界经济情况，2005.11.
[2]任木荣，刘波.房价与城市化的关系――基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009.
[3]陈斌开，徐帆，谭力.人口结构转变与中国住房需求：1999～2025――基于人普查数据的微观实证研究[J].金融研究，2012.1.
老龄化社会解决方案范文5
发挥海尔集团和LIXIL集团的优势，在以毛坯房销售（无内装和设施的设计、施工，仅销售建筑本体）为主的中国市场，确立高品质产品群和责任施工的精装楼盘销售形态。通过设计师、业主的BtoB取得信赖，为两集团的事业扩张添砖加瓦。
海骊设计现有约40名中国员工以及8名日本员工，通过两国设计人员的共同努力工作，我们正在为中国人丰富而舒适的生活而设计、研发。海骊设计的全体员工是"One Team"！各个专业知识的人才聚集在一起，为顾客提供满意的方案，我们的每一个设计作品都不是一个人的功劳，而是全体员工智慧的结晶。
最近在中国的建筑市场，解决老龄化和环境保护的社会问题成为首要课题。海骊设计以同样经历过以上社会问题的日本经验为基础，充分了解中国人的内心，实实在在地为中国人提供解决方案。另外，海骊设计的研发部门最大限度的发挥株式会社LIXIL的渠道以及技术，以真实数据为基础，致力于提供最适当的解决方案。
海骊设计研发部是由日本专家组成的，他们在日本分别从事建筑设计、产品开发，可以满足顾客的需求，迅速适当的提出解决方案。其次，中国设计师也是在各个建筑设计领域取得了卓越业绩的优秀人才。海骊设计是国内少有的，整合了中日两国设计师优秀的技术能力和设计能力，拥有独特团队的设计公司。
在老年住宅和百年住宅的内装设计以及产品提案方面，我公司已有丰富的业绩，并且得到了业主的高度好评。说到老年住宅和百年住宅，设计这两个全新住宅形态时，不仅仅需要一定的设计能力，对于相应产品的知识和设计能力是必不可少的。通过海尔以及&LIXIL集团的支持，海骊设计可以提供满足顾客需求的产品方案。另外，全新的住宅形态中必须的各种产品、部件在中国还未生产、销售。针对这一困境，海骊设计听取顾客真实的需求开发、设计新产品，并积极推动海尔和骊住生产、销售新产品。海骊设计通过与海尔和LIXIL的共同携手，可以为大家提供集产品开发、制造、内装设计、销售、物流、施工的解决方案。我们保证一定满足大家的期待。
老龄化社会解决方案范文6
人们衣食住行的各类消费市场往往将年青人的时尚，生活方式的变化，文化及审美趣味的变化作为关注的焦点，在各类产品的设计开发中也在尽可能地满足他们的需求。尽管人口年龄结构的变化已经到了无可回避的阶段，涉及到老年人日常需求的各个行业对老龄消费者的特点，生活方式及消费特点都缺乏了解，对老年人的需求反映迟缓。
随着社会发展与生活水平的提高，传统意义上的“老年人”也在改变，他们对设计有着更高的要求。在欧洲，60岁以上的老年人多出生在1946-1960年婴儿潮高峰期，他们经历了人类历史上“第三次科技革命”。英国婴儿潮的一员，老龄服装设计研究的课题负责人J8ne McCann针对老年用户的需求谈到：“欧美战后婴儿潮的一代有着精彩而丰富的生活经历，他们经历了60年代的摇滚乐、迷你裙、登月成功。产品的设计也一直在围绕着这一代人的生活方式而进行。当。迷你裙奶奶和哈雷摩托爷爷。进入到60岁时，当然不想过着传统老年人的生活。他们对市场上的产品有更高的期待。”
到2015年，出生在1960～1970年的我国婴儿潮将进入老年阶段。这些在中国的改革开放后接受高等教育，在全球经济一体化影响下进入老年的一代，将不同于以前的中国老年人的生活理念和消费方式。他们在为中国经济崛起和国力提高付出努力时，也具有了更高的消费能力和消费要求。这些新一代的老年群体将会影响到中国老年市场的总体消费能力，也对中国的老龄设计提出了更高的要求。
满足老年人的需求包容性设计理念
每一年龄段的消费者在日常生活中都有共同的需求，例如：公共环境及服务、交通出行、居家生活等，但是各有不同的需求特点。设计师能否将所设计的产品及服务能够广泛地满足更多的人群的需求，特别是更好地满足老龄化社会的需求是不容忽视的问题。每一个人都无法回避人生的老年阶段，设计师们关注老龄用户的需求其实也是在为自己的未来进行设计。怎么设计我们的“未来”?是每一位设计师及设计教育工作者应该从现在思考的问题。
1991年英国皇家艺术学院Helen Hamlyn研究中心主任罗杰・科尔曼创建了专门研究设计与老龄化问题的课题“Design Age”，经历了十余年的发展老龄设计研究扩展到了欧洲、北美、日本、澳大利亚等地，2000年提出了将老龄消费者生活中的各种需求容纳到社会各个方面的设计及服务中，通过设计及服务满足这一巨大数量老龄用户的需要，提高老年人的生活品质的包容性设计的宗旨。以“包容性设计在社会创新中的核心作用”为主题的包容性设计大会2011年4月18-20日在伦敦召开(Include2011)。来自世界各地的设计研究人员围绕着老龄人生活方方面面的设计及服务进行讨论和经验的分享，经过十一年的发展，包容性设计的内涵变得更加丰富。
了解老龄用户对服装的需求参与式设计方法的尝试
与常规的时装设计的观念所不同的是，老龄化服装设计的出发点是了解老年用户的需求，这也是包容性设计的基本出发点。认真观察和体会老年人在日常生活中的行为和生活习惯，他们的社交活动，传统和文化对他们的影响，理解老年人的需求是设计流程的第一步。针对数量庞大的老年群体和潜力巨大的老龄市场，英国设立了老龄设计的研究课题，由威尔士大学等五所大学联合就老龄设计问题进行了研究。在针对老龄服装设计的课题中，运用“参与式设计”方法对老龄用户需求进行研究，与老龄用户一起寻找设计解决方案是这个课题研究的特色。
“参与式设计是一种更加开放式的设计过程，需要设计师在理念与技巧上进行更新。在这种合作式的探索中设计师的作用转化为组织者，而参与其中的目标用户的需求却成为解决问题的主要手段。在设计过程中，用户的经验与需求发挥了更为重要的作用。”这种用户参与式的设计方法成了充分了解目标客户需求的关键手段。
在运用参与式设计方法的过程中，用户的经验与需求成为指导设计的关键因素。以工作坊的形式邀请目标顾客参与其中，通过分析老龄用户的需求，收集老龄用户的设计建议，探讨解决方案。通过参与式设计方法的尝试，发现老年用户们真正的需求与关注的要素能够带来很多的启发与突破。例如：老年顾客对新型的纺织材料和新型的制造工艺相当感兴趣，并对一些设计较为专业的功能性服装能否服务于老龄人提出了很多的建议。对专门为自行车选手设计的功能性内衣，运用了“bodv mappina”(即功能性服装中结合人体不同部分的结构特点及需求采用不同性能的材料和结构的技术)的设计理念及织造技术也很有兴趣。在电子可穿性技术的服装应用方面，通过参与式设计的方式老年消费者对数码产品的互动界面设计提出了符合老龄用户需求的设计建议，包括选项要简洁、高可视性及满足健康监控等信息交流方面的需求。
三维人体扫描技术提供老龄服装板型研究的技术平台
服装的外轮廓、比例、板型与穿着者的形体与尺寸有密切的关系。老年人的形体变化和身体形体的多样性对老龄服装设计研究有很重要的影响。而目前老年人买不到合体的服装是一个很普遍的问题，尤其是很多具有特殊功能的服装(能够对人的心跳等生理指数进行监控的服装、温度调节功能的服装等)在尺寸和外形上更不符合老年人的尺寸和形体特征，而老年用户却对此有很大的需求，因此老年人的形体与尺寸的研究十分重要。
英国老龄服装设计的课题研究的重点之一是对老年人的形体与尺寸的研究。运用三维人体扫描仪扫描百余名老年用户的形体和测量数据，通过分析他们的形体数据，找出四组有代表性的男、女老年用户试装模特。将他们的形体数据转化为四个号型的基础板，制成基础样衣，再邀请他们试穿并对板型提出修改建议。有高科技的人体扫描仪对老龄用户的形体和尺寸进行扫描分析使老年人形体和尺寸的研究更精确有效。经过系统分析和实验总结出的尺寸规格，使服装的外形和内部结构设计更加符合老年人的特点，才能够开发出合体的老龄日常服装及功能性服装。
高性能纺织材料提高老龄休闲服装的舒适性
户外运动时天气快速变化的特点，户外运动的着装方式具有特殊性，它是通过基础层、中间层、外层组成的层系统来调节人体温度与湿度的变化，并通过纺织材料的透湿快干、轻便保暖、防水透气等性能发挥对人体的保护作用。但是由于纺织技术的飞速发展，老年用户对新纺织材料依然缺少了解。他们普遍认为自然纤维要优于人造纤维，对新型人造纤维的特点和优势了解很少。例如丝绸和棉织物是最受人们喜爱的天然纤维，但是在透温快干的性能上就难以与禽性能的人造纤维相抗衡。特别是作为运动时的基础层服装，天然的纤维将人体的汗液与湿气全部吸收并难以快速排干不能满足运动中的人体对服装的透湿快干的需要。厚重的防水帆布曾是英国经典的防雨材料目是由于过于厚重而不易快干而被防水透气膜复合于尼龙织物的轻便防水面料所替代。
从老龄用户的穿着需求出发，通过灵活多变的层系统增加对季节与环境变化的适应性。以层系统的结构从服装的基础层的吸湿透气，到中间层的保暖功能，外层的保护功能为用户提供了一个可以灵活调整的多功能服装层系统。运用新型纺织材料取代传统面料，使不同层次服装之间在功能上能够很好的结合，共同满足用户的穿着需求，特别是老年人日常运动休闲时的需求。
远足与登山是老年人喜欢从事的户外运动，尤其是“健行”运动普及范围非常广，老年户外爱好者通过规律性的户外运动保持身心的健康并对这类运动休闲服装的性能和设计都有很高的需求。为了适应
