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关于房产的法律知识范文1
1．保证担保所占贷款比例过高且风险凸显。被调查的19家农信社，采用保证方式担保的贷款额占贷款总额的比例为67．5％。其中，个人对个人保证的贷款额占保证贷款总额的比例为76．6％，而企业对企业、企业对个人、担保机构保证等其他保证贷款额仅占23．4％。调查中发现，个人对个人提供贷款担保存在很多问题，如，不少夫妻之间、兄弟姐妹之间有相互保证的情况；单笔10万元以上的自然人大额贷款占个人对个人保证贷款总额的50％以上，最高单笔保证贷款额达80万元，保证人实际保证能力不足。由于保证实际失效或保证人担保能力不足，个人对个人保证贷款存在较高的风险隐患。
2．抵押担保存在的法律风险增加了贷款本息的收回难度。目前，农信社抵押贷款的抵押物主要有私有房产、国有土地使用权和房产、机器和运输工具等。调查样本中，私有房产抵押贷款额占抵押贷款总额的61．6％；国有土地使用权和房产抵押贷款额占24．3％；机器、运输工具抵押贷款额占9．9％。在私有房产抵押中，70％以上为家庭居住房。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但小得拍卖、变卖或者抵债。”这一规定增加了对抵押房产的执行难度，也给以居住房抵押者逃废贷款提供了机会。另外，少数农信社存在以宅基地作为抵押物的情况，这有违《担保法》“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押的规定，一旦引发诉讼极有可能导致贷款损失。
3．质押担保内部规定与法律有冲突。被调查的农信社质押贷款全部为权利质押，较为普遍地开展了存单或存折质押贷款业务，大部分信用社制定了相关的内部管理办法。如某县农村信用联社的“工资存折质押贷款管理办法”规定：“到期不能归还贷款本息的，信用社有权全部扣留其工资存折上的资金，直至结清贷款本息。”这与《民事诉讼法》“人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需费用”的规定有冲突。如果借款人无力归还贷款，信用社强行全部扣留其工资收入的行为将会败诉。
4．为农民提供贷款担保的担保机构缺乏。被调查农信社发放的担保机构担保贷款仅占保证贷款总额的2％，主要是下岗失业人员小额担保贷款。为农民提供贷款担保的担保机构缺乏是制约农民获得贷款的一个主要原因。
完善现有担保方式的对策：
1．对现有担保方式进行改进。一是加大对农信社工作人员相关法律知识的培训，避免法律知识缺乏导致的内部规定与法律之间的冲突。二是对现有担保方式进行清理。在抵押担保方面，要杜绝宅基地抵押新增贷款现象的发生；对仅有一套住房而以居住房申请抵押贷款的，要尽可能要求其提供其他方面担保，提倡以非居住房提供担保。在保证担保方面，对自然人之间的相互担保，要严格审查担保人的担保资格和担保能力，严格控制大额贷款的担保。农信社在充分防范贷款风险的基础上，应适当提高农民贷款抵押物的担保比例，简化相关手续。
关于房产的法律知识范文2
任老伯和老伴都已年逾古稀，老夫妇两个本分厚道，一生与人无冤无仇。一天晨练回家，竟然碰到法院工作人员前来查封房子。
平地起风波，原来儿子在外面欠债，而这套房子房产证上的唯一产权人是任老伯的儿子，债权人欲拿此房子抵债。老人会流落街头吗？又怎样通过律师的帮助，凭借什么法律条款来保障自己的合法权益呢？
子债父偿，遭遇法院查封房子
任老伯和老伴已年逾古稀，退休前两人是国有企业的工程师，在那个年代，那可都是高级知识分子。两人膝下有一子一女，都已经成家立业，平日里，儿孙满堂，和乐融融，两位老人的晚年生活可以说是过得有滋有味。
但是，平静的生活在今年3月的某一天被打破了。这天，两位老人与往常一样，从外面锻炼完回来，刚准备洗菜做午饭，这时，门铃响起，任老伯打开房门一看，两个穿着制服的人站在门口。那两人自称是外地某法院执行局的法官，今天是来查封房子的，等评估公司将房子评估完毕，这房子就要被拍卖了。任老伯与老伴闻言大惊失色，完全搞不清究竟发生了什么事情，两位老人平日里都很本分，怎么会惹上官司，还要搞得被拍卖房子？
两位老人连忙向法官了解情况，原来是老人的儿子任小山在外地工作的时候欠下了债务，经法院判决后仍不归还，所以债权人向法院申请强制执行。法院执行局调查到任小山在上海有一套住房，所以今天就是来执行任小山的房产的。
追悔莫及，房产证上只写了儿子的名字
在两位法官走后，任老伯马上联系了儿子任小山，让儿子过来说清楚情况。这时，老伴却开始埋怨起了任老伯。这既然是儿子欠债，为什么老伴要怨任老伯呢？原来，两位老人现在居住的房子是老伴在退休前通过单位福利分房分得的，当时还是共有租赁房。后来政府在1994年出台了房改方案，允许私人将租赁房买下变为产权房。于是，任老伯便和儿子一起到房屋所属的房管所签下了房屋买卖合同，并用任老伯的工龄抵扣了部分房款。因为当时的政策只允许在产权证上写一个人的名字，由于传统思想的影响，任老伯觉得反正以后这套房子总是给儿子的，所以就直接在产权证上写了儿子的名字。这不，现在就惹出问题来了，难怪老伴要埋怨任老伯了，如果当时不写儿子的名字，而是写任老伯或者是老伴的名字，现在不啥事都没有了吗？
“九四方案”帮老人解了围
正在两位老人一筹莫展的时候，儿子任小山来了。任小山对此事也是糊里糊涂，一时也想不出办法，在宽慰了老人几句，保证会处理好这件事后，也匆匆走了。接下来的几天，两位老人都是在惶惶不安中度过的，害怕自己已是年逾古稀之年，难道还要流落街头？终于，老人决定不再坐等下去，来到律师事务所寻求帮助。
律师在了解了相关情况后，对老人说，根据相关规定，按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人可以主张对该房屋拥有产权。当初，将租赁房买下变为产权房时，任老伯和儿子一起到房屋所属的房管所签下了房屋买卖合同，并用自己的工龄抵扣了部分房款。因此，任老伯夫妇完全可以向法院，要求确认自己对房屋拥有产权。这样的话，因为牵涉到案外人权益，执行法院就不能强行拍卖房子了。
终于，在法院受理了任老伯和老伴对房屋要求确认产权的之后，从拍卖公司传来消息，任老伯的房子暂停拍卖了，两位老人这才长长地舒了一口气，继续在“老窝”中安心地居住下去。
评析：
1.“九四方案”是指：由上海市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发(1994)19号）和《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办发(1994)第34号）的文件。根据1996年上海市高级人民法院的沪高法（1996）250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第九条规定：“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”
2.老年人应保护好自己的财产，对重要财产如房屋、大额存款、股票等不宜过早就进行分配。许多老人认为自己的财产早晚都是子女的，产权意识淡薄，早早将房产赠与、转让给子女，一旦出现纠纷，后悔为时已晚。
中老年人维护房产权“三大注意”
注意一：不要因为亲情，生前就轻易将房产赠送、转让给子女，在产权证上只写子女的名字，不写自己的名字更是大失误。即便愿意将房屋赠送给小辈，也可以通过遗嘱的方式。
关于房产的法律知识范文3
一、发挥司法行政职能优势，服务企业转型升级
1.围绕全市经济工作会议关于做好船舶修造、水产加工、航运、房产建筑四大支柱行业平稳发展文章，主动参与经济建设主战场，围绕舟山发展海洋经济的四大支柱行业，加强与发改委、经贸局、港务局、城建委、工商局等经济管理部门的联系，联合发文出台具体措施，为律师等法律服务人员参与经济建设搭建平台。
2.鼓励律师在做好传统业务的同时，积极为企业的资产重组并购、规范公司治理结构、完善企业管理和运作、强化困难企业的破产保护、保护企业债权人的合法利益等方面提供强有力的法律保障，帮助企业预防和化解各类风险。进一步整合职能资源，提高服务效能，充分发挥公证、法律援助、人民调解、法制宣传的作用，努力维护企业经济危机化解过程中的社会公平正义及和谐稳定。
3.进一步提高司法行政部门组织律师等法律服务队伍服务企业发展的能力，引导法律服务队伍积极为企业转型升级、重点行业发展提供优质高效的法律服务和法律保障。继续组织律师为企业开展法律体检活动，提高法律服务的针对性，注重通过律师渠道收集供党委政府参考的高质量信息，并探索新的服务载体。
二、做精专项经营工作，服务重大项目
4.继续巩固司法行政服务重大项目专项经营工作成果，加大工作指导力度，完善工作流程，鼓励首创精神和团队协作精神，总结推广成功经验，促进工作均衡发展，进一步做精专项经营工作，使其成为常态性工作。
5.在继续服务好重大建设项目投资的同时，拓展工作领域，为事关我市经济社会发展大局的重大事项提供专项服务。主动与党委政府出台的重大事项社会稳定风险评估机制接轨，进一步提高服务水平，更好地服务舟山经济社会发展。
三、深化普法依法治理，服务法治舟山建设
6.发挥普法办的组织指导协调作用，为各部门参与普法依法治理搭建工作平台，进一步推进大普法工作格局建设。会同市直机关党工委开展“法治机关”建设活动，在全市公务员中组织开展法律知识竞赛活动，继续向公务员赠送法制台历，着力提高领导干部和公务员的法治意识和依法行政能力。联合工商部门开展诚信守法企业创建活动，促进企业诚信依法经营。联合教育部门进一步加强青少年学法工作，促进青少年的健康成长。
7.巩固“普法之光伴您行”工作机制，进一步拓展新的播放阵地，筹建海上法律图书角。继续开展法律进军营活动，完善“法律拥军”工作机制，为部队提供“套餐式”法律服务，为舟山双拥模范城建设增添新举措。针对舟山宗教文化影响广泛的特点，开展法律进宗教场所活动，向宗教人士和信徒普及法律政策知识，帮助宗教团体、宗教场所依法完善内部各项管理制度，鼓励宗教教职人员在宗教活动中融入爱教守规、爱国守法的内容。把普法依法治理工作融入到司法行政工作的各项业务当中，使各项业务的实践过程成为法律知识的普及过程。发挥法学会的理论研讨作用，为促进法治舟山建设献计献策。
四、整合司法行政资源力量，服务新渔农村发展
8.认真贯彻省政府办公厅《关于进一步加强农村法律援助工作的若干意见》，加大在渔农村的宣传力度，提高法律援助在渔农村的知晓率；加强渔农村法律援助站点建设，方便渔农民群众就近申请法律援助；适当放宽渔农村法律援助经济困难标准，简化涉渔农法律援助手续，让更多的渔农民群众享受到法律援助服务。
9.结合舟山实际全面推行乡村法律顾问制度，继续发挥新渔农村建设法律助手作用，组织引导法律顾问以提供法律咨询、帮助制定村规民约和合同、开展法制宣传教育、协助困难群体依法获得法律援助等方式，积极为渔农村基层组织和渔农民群众提供及时、便捷的法律服务，促进村集体经济发展，推进渔农村民主法治建设。
10.积极为基层法律服务工作者履行职能搭建平台，教育和引导基层法律服务所扎根基层，积极服务渔农村改革发展，为服务保障民生提供经济高效的法律服务。加大在渔农村地区的公证宣传推介力度，围绕经济民生探索开拓新形势下渔农村地区土地流转、渔民转产等领域的公证服务，不断满足基层人民群众日益增长的公证服务需求。健全渔农村矛盾纠纷排查调处机制，努力把矛盾纠纷消除在萌芽状态，促进渔农村地区社会和谐稳定。
11.继续深化民主法治社区（村）创建活动，联合新渔农办对渔农村社区干部和村两委会成员进行普遍的法律知识培训，提高基层干部依法治理的能力和水平。联合相关部门继续深入开展“送法下乡”系列法制宣传活动，联合文广部门编排一批适应基层人民群众需要的法制宣传文艺节目并在乡镇巡回演出，举办全市渔农民法律知识竞赛，继续开展送法制春联、举办法制灯谜竞猜等活动，在丰富渔农村地区文化生活的同时，提高渔农民的法律素质。
五、融入“网格化管理、组团式服务”，开展“基层基础建设年”活动
12.主动融入到“网格化管理、组团式服务”这一舟山基层管理主模式中，把司法行政工作的最末端延伸到网格中，把基层司法行政的资源力量凝聚到网格内，把司法行政的业务数据载入网格化管理信息平台。在网格内建立“人民调解员、法制服务员、法援联络员、社矫工作员”四大员，做到持证上岗，开展业务培训，满足网格内居民的司法行政管理服务需求。进一步推进直属司法所建设，以司法所建设为平台，突出抓好人民调解、社区矫正、法律援助等工作职能在基层的落实。
13.在全市司法行政系统开展“基层基础建设年”活动，在五个方面寻求突破：一是逐步突破体制。提高直属司法所比例，延伸司法行政工作触角。二是力求破除机制性制约。完善已有的工作机制，探索建立新的工作机制。三是加大化解保障性困扰。以落实省财政厅、司法厅有关文件为抓手，推进基层人、财、物长效保障机制建设。四是大力提升服务性能力。加大市、县（区）局对基层单位的工作指导力度、业务培训力度和其他服务力度。五是努力强化激励性力度。表彰奖励尽力向基层倾斜，通过有效激励手段，激活基层工作热情。
14.通过开展“基层基础建设年”活动尽力达到十项工作目标：一是直属司法所比例明显提高，达到或超过省厅考核标准；司法所建设努力朝“执法合法化、队伍专业化、工作规范化、管理科学化”的目标迈进；在有条件的地方和企业建立配备准专职工作人员的司法行政服务工作室。二是大力推进专业化调委会建设，人民调解与司法调解、行政调解全面对接；保障“网格化管理、组团式服务”中的调解服务需求；调解成功案件数同比上升；建立优秀调解案件点评制度，加大对优秀调解案例的奖励力度。三是建立全市司法行政工作信息化网络共享平台，实现市局、县（区）局和乡镇（街道）司法所网上联网办公。四是乡镇街道配齐专职社区矫正工作人员，进一步规范社区矫正各项工作。五是法律援助基层组织网络健全，切实发挥作用；办案量同比递增15%以上。六是民主法治村（社区）建设达到省厅考核要求，对村两委会成员进行法律知识培训。七是对人民调解员、社区矫正工作人员、法律援助工作人员进行登记、培训、发证，做到持证上岗，并对其进行年审。八是加强对基层法律服务所的管理，切实发挥作用；全面推行乡村法律顾问制度，组织法律服务人员积极参与“网格化管理、组团式服务”。九是全面建立归正人员生活困难补助金制度，解决归正人员回归社会后的“第一顿饭”问题。十是司法所各类工作台帐规范健全。
七、发挥综合维稳优势，维护社会和谐稳定
15.认真贯彻落实《关于进一步加强新形势下人民调解工作的意见》（舟委办[20*]73号）要求，积极推进大调解工作格局建设，进一步发挥人民调解预防化解矛盾纠纷的功能。做到“四个全面”：一是工作专业全面加强。在发挥群众“老娘舅”式调解员作用的同时，大力推进专业性调委会建设，积极组建医患、交通、治安等纠纷的专业调委会，探索物业纠纷、轻微刑事案件的调解。二是工作网络全面覆盖。构建以建立县（区）人民调解指导委员会为重点，以乡镇（街道）调委会、社区（村）调委会为主体，以自然村（楼道、院）调解小组、调解义工为延伸的五级组织网络体系。三是工作机构全面对接。以人民调解为主，积极探索建立诉调（民事诉讼和人民调解）、治调（治安调解和人民调解）、援调（法律援助和人民调解）、访调（和人民调解）、轻伤害案件调解和人民调解对接机制。四是工作保障全面落实。逐步提高人民调解专项经费，全面建立以奖代补、案件补贴制度，继续推广等级人民调解员制度，不断提高人民调解保障水平。
16.围绕“首要标准”，发挥劳教、社区矫正、安置帮教工作的矫治职能和降低重新违法犯罪率的作用，积极开展社会化帮教活动，充分利用社会资源，加强工作交流，互享工作资源，提高教育质量，加大帮扶力度，促进工作对象的改过自新，减少不稳定因素。市劳教所进一步夯实管教基础工作，维护场所安全稳定，提高教育质量，劳教场所确保实现连续十一年安全无事故，并力争通过省级现代化文明劳教所达标验收。完善社区矫正工作的督导考核机制，建立健全社区矫正工作队伍惩防体系，推进社区矫正试点工作平衡发展，全年社区矫正对象重新犯罪率控制在0.8%以内。不断提高归正人员安置率、帮教率，归正人员重新犯罪率控制在3%以内。
17.在做好法律援助维护弱势群体合法权益、保障“应援尽援”的同时，进一步发挥法律援助在维护社会和谐稳定中的积极作用。加强法律援助机构和、劳动等部门的联系，建立法律援助参与社会维稳工作的长效机制，引导困难群体依法、理性维权。各级法律援助中心在做好自办案件工作的同时，加大工作指导监督力度，切实履行起管理者的职责，保证指派案件的办案质量。在法制宣传中融入倡导社会和谐的内容，在潜移默化中改变人的思想观念，引导公民自觉遵纪守法。发挥法律服务人员的专业优势，引导律师运用调解手段处理矛盾纠纷案件，鼓励律师参与疑难复杂纠纷调解，及时化解各类矛盾纠纷。发挥司法行政系统的预警作用，落实律师参与社会维稳工作系列制度，及时掌握上报社会不稳定因素信息，为党委政府的维稳工作赢得时间和主动权。
八、加强信息化和队伍建设，提高工作保障水平
18.按照省厅大力加强信息化建设的要求，对司法行政各项业务流程进行规范，并进行数字化处理，在年内建立全市司法行政工作信息化网络平台，实现主要业务市、县（区）、乡镇（街道）三级联网办公，在提升工作效能的同时推进司法行政各项业务工作流程的规范化建设。整合网络资源，丰富网站内容，加大信息外宣力度，全面反映司法行政工作的新成就，为司法行政工作的转型发展提供良好的社会舆论环境。进一步夯实档案管理工作基础，推进档案管理电子化建设，提高档案科学开发利用水平。严格值班制度，加强敏感信息的收集报送工作。
关于房产的法律知识范文4
【关健词】房屋登记；法律问题；未成年人；房屋财产；权利
近年来，笔者在从事房屋权属登记管理当中，经常受理到一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象。概括起来主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢，怕今后要离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，而直接使用子女姓名；三是怕露富而将房产分散；四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五、为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。但是不少父母却只考虑眼前的利益，对今后万一发生的如：父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑，错误认为没有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有权人，父母有权随时更换过来，未成年人没有所有权，因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益。或许就是出于以上原因的考虑，建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况。故我们在办理此类业务时，应该如何把握尺寸，还是在尝试中、学习中、思考中。
1 首先应该肯定的是登记为未成年人名下的房产，其财产所有权应为未成年人。理由如下：
1.1 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格
自然人是因出生而取得民事主体资格的人，从年龄上包括成年人与未成年人，从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都享有权利能力，《民法通则》第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等，我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体，实际上是剥夺了未成年人的权利能力，是一种极其错误的作法。
1.2 我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人
根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是赠与
虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体，即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名，但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。
2 明确了未成年人房屋财产权利，就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利。
2.1 有人认为，未成年人可以享有房地产权利，但未成年人的房地产所有权不能处分。对此观点笔者认为失之偏颇。按此观点，表面上是对未成年人房地产利的保护，实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害。房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生，禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害。众所周知，房屋所有权包括：占用、使用、收益和处分四项权能，禁止处分实际上只承认“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能，是对未成年人房地产权利的侵犯。随着市场经济的发展，随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革，未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多。例如，随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等，这些情况的出现，理所当然地要对未成年人的房地产进行处分。对未成年人的房地产进行处分，不仅来源于生活的需要，更有法律上的支撑。《民法通则》第133条第2款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”从以上条款可以看出，在因未成年人侵权赔偿时，应当处分其包括房地产在内的财产；在为了未成年人的利益时，可以处分其包括房地产在内的财产。在需要处分房地产财产时而不许处分，是对未成年人合法权益的侵犯。按照《物权法》的规定，未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权，在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
2.2 重点我们如何来理解“利益”两个字，根据《民法通则》第十八条的规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于“为被监护人的利益”的表现方式法律及其他解释并未明确规定，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。最常见的有以下五种情形未成年人的房地产财产可以处分：（1）未成年人因侵权而造成的损害赔偿；（2）为改善居住环境，以旧换新、以小换大、以远换近、以区位较差换区位较好等；（3）就医；（4）上学深造；（5）随父母调离而迁出本地。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料。
关于房产的法律知识范文5
关键词：内部审计 法律风险 控制 价值提升
一、法律风险概念及管理内容概述
法律风险是指基于法律、法规规定或者合同约定，由于公司外部环境及其变化，或者公司及其利益相关方的作为或者不作为导致的不确定性，对公司实现目标的影响。
法律风险管理是公司全面风险管理的有机组成部分，贯穿于公司决策和经营管理的各个环节。对具体的实施流程结合操作步骤进行细化后，分为法律风险识别、风险量化测评、风险分析评价、制订控制计划并实施、监督与检查，法律风险管理采取闭环管理，每一年为一个更新周期。
二、内部审计在法律风险控制中的价值提升实践
本文以W飞机制造公司的财务专项审计和内部控制审计为例，来具体分析内部审计在公司法律风险控制中的价值提升，进而为企业增加价值的实践做法。
（一）背景分析
1.填报专业法律法规及法律风险事件，形成公司法律风险事件库
公司法律风险分类框架包括19个类别，一级法律风险类别51项，二级法律风险类别82项。依据公司“法律风险分类框架”，法律风险管理办公室最终辩识了562个风险事件，形成了公司的法律风险清单，公司法律风险事件较多的类别是采购生产（76项）、人力资源（74项）、工程建设（68项）、**产品项目（64项）以及财务管理（55项）。
公司重点关注法律风险领域6类，分别为客服管理法律风险、规章制度法律风险、商业秘密法律风险、合同解除及违约法律风险、产品管理法律风险和廉政管理法律风险，涉及35个法律行为。针对这35个法律风险行为，组织责任单位制定风险管控措施，并分阶段进行跟踪、考核。
2.以内部审计强化对法律风险管理的再监督
在建立风险事件库的基础上，公司管理层始终强调要强化内部审计对法律风险管理的再监督作用，内部审计作为一种独立、客观的监督管理活动，对公司防范法律风险有不可替代的作用，内部审计要深入主业保驾护航，在每年实施一系列财务专项审计和内部控制审计等监督工作的基础上，积累审计工作经验。
（二）主要做法
公司内部审计的目标是通过审计检查评价公司内部各种业务的合理性及其执行的有效性，并对审计过程中所发F的重大问题进行法律风险防控并提出相关改进建议。
1.做好充分的审前调查，评估业务法律风险，确定重点审计领域
在开展对公司各业务领域的审计时，审计人员往往具备充足的会计、审计专业知识，却缺乏专业的法律知识，这在很大程度上影响了审计工作开展的效率和效果。因此，在开展审计工作前，应做好充分的审前准备，了解与生产经营关系密切的法律法规，为在进行审计工作时保持敏感的法律风险嗅觉奠定基础。
（1）初步了解七项法律体系，即宪法和宪法相关法、刑法、行政法、民商法、经济法、社会法、诉讼与非诉讼程序法。
（2）根据内部审计业务范围，初步确定法律法规依据，基本包括但不限于以下类别：①会计审计类41项规定；②经济法、民商法类129项规定；③税法参考法规类190项规定。
（3）公司审计部门加强“审前调查”，查找关键业务法律风险领域：一是搜集查看重要业务资料，摸清公司关键业务领域、规模及其涉及的重要法律风险；二是访谈关键人员，与法律风控人员进行充分交流，了解公司重大风险领域及风险管控情况等信息，与具体业务操作人员交流，了解重要业务交易方式、主要业务流程、关键岗位职责等信息；三是审计组根据查看资料和访谈了解到的情况，及时讨论审议，评估关键业务法律风险、寻找审计切入点、确定重点审计领域，探讨审计方法。
2.联合专业力量，拟订审计方案，确定审计重点和审计方法
为了有效弥补审计人员法律知识不足的缺陷，联合公司法律风控专业人员组成审计组，为审计人员在公司重点业务类型、重点法律风险领域、风险管控特点、易出现管控缺陷的环节等方面提供业务指导，与审计人员一起共同拟订审计方案，确定审计范围，商讨具体的审计方法，并全程参与审计过程。联合审计组对公司财务专项审计和内部控制审计确定审计关键环节为审计重点，具体表现如下。
（1）财务专项审计关键业务环节。财务业务循环主要包括以下5个：销售与收款循环、采购与付款循环、生产与存货循环、人力资源与工薪循环、投资与筹资循环。除了货币资金会计科目以外，这5个业务循环对应了资产负债表和利润表的所有其他会计科目。
（2）内部控制审计关键业务环节。根据集团公司内部控制应用指引，28项内部控制指引均为关键业务环节，其中属于公司内部审计重点关注的19项关键业务有合同管理内部控制指引、存货管理内部控制指引、固定资产内部控制指引、战略规划内部控制指引、人力资源内部控制指引等。
3.实施对公司财务专项审计和内部控制审计，有效控制法律风险
（1）财务专项审计。以下以抽取人力资源与工薪循环、销售与收款循环、投资与筹资循环3个关键业务循环为例，说明在审计过程中关注的重大法律风险点并如何实施管控。
公司内部审计部门的年度财务专项审计任务是每年度的审计计划之一，在2014年度对某集团公司以上三个业务循环的财务专项审计中，审计组确认了以下六个重大法律风险，其中第①项属于人力资源与工薪循环审计内容，第②和③项属于销售与收款循环审计内容，第④、⑤和⑥项属于投资与筹资循环审计内容。
这6个重大法律风险和整改情况分别如下：①部分职工未按劳动法签订劳动合同。C公司与D公司属于不同的法人主体，无股权控制关系，而法人代表、经理人员等同一套班子成员，两个公司共计5100人，均与C公司签订了劳动合同，其中有850人实际是D公司的人员。审计报告提出后，850人与D公司重新签订劳动合同，原合同终止；②其他应收款长期挂账2，400.00万元未清理，存在款项回收的法律风险。审计报告提出后，公司制订了清理计划，并协同法律部门实施了清欠工作，收回长期挂账的款项共2，200.00万元，剩余200万元于下年度收回；③公司房产税存在重大涉税法律风险。公司没有就房产税免税事宜在景德镇地方税局进行审批或备案，没有取得地方税务局关于军品生产经营用房免税的相关手续。审计报告提出后，公司补办了相关手续，为2014年免交房产税约400万元实施了有效防控；④投资管控存在重大管控风险，对15家投资企业年均投资收益率为3.29%，审计报告提出后，公司组织了内部审计部门对被投资单位进行了专项审计，发现审计问题20条并实施了整改，有效实施了对投资法律风险的管控；⑤公司历年来向已无产权关系的经营业绩非常差的A企业提供了经营借款共计700多万元，并签订了借款协议，款项回收存在重大法律风险。审计报告提出后，立即对A企业的经营借款终止，有效地将借款风险转移给了A企业的母公司B公司；⑥截至2014年末，公司共有**项科研费研制项目超垫支，累计垫支1亿多资金。审计报告提出后，针对科研费垫支数额较大情况，公司及时落实责任部门，负责与上级主管部门及时沟通、汇报，将未到位的资金尽快到位，有效降低了公司科研费筹资风险和缓解了资金压力。
（2）内部控制审计。以下抽取对“存货管理”和“合同管理”两个内部控制的审计举例，说明在审计过程中关注的重要法律风险点并如何实施管控。
第一，存货管理的内部控制审计。为了进一步加强非正常存货管理，有效防范非正常存货的法律风险，2015年6月，审计部门实施了对公司非正常存货管理情况进行了专项审计。在2014年11月公司年度财产清查填报的非正常存货基础上，审计组进行了整理筛选，通过公司信息平台下发审计通知，要求各单位认真填报非正常存货形成原因、拟处理建议等，结果如下：积压呆滞2700万元，残损变质640万元，技术淘汰320万元，盘亏29万元，合计3689万元。
此次非正常存货专项审计发现以下三项重要法律风险点：①2014年及以前年度公司财务部门没有对存货减值计提存货跌价准备；②对因停产、技术淘汰等原因造成的积压存货处理不及时；③对单位内部可调剂使用的积压存货调剂态度不积极。
资产使用与监督部门有效实施了对这三项风险的跟踪监督管控：①2015年12月31日，公司财务部门计提存货跌价准备5500万元；②某型号标准件、成附件1310万元按需调剂给E公司，该积压存货均为进口件，质量较好，公司所属子公司E公司业务范围中包括对该标准件、成附件使用或销售，以此盘活资产，减少资金积压。
第二，合同管理的内部控制审计。为了进一步夯实合同管理基础，防范合同法律风险，公司规划部、财务部和纪检监察与审计部组成联合审计组，每半年对公司合同管理进行审计考核。考核内容包括合同签订、履行、变更及解除情况，合同对方资质审核管理情况，纸质合同归档情况，合同台账及档案管理情况，合同发票管理情况，合同信息化系统中合同编制规范性和合同支撑材料上传规范性等，共包括三个部分，第一部分是合同档案管理、履行、变更、解除管理现场检查（80分），第二部分是合同管理信息化系统检查（20分），第三部分各职能部门会签审核合同及时性。
2015年下半年针对20个业务单位合同管理审计考核结果，确认了4个重要法律风险：合同台账信息要素不全；合同发票管理制度体系不完善；合同付款凭证和资料报送不及时；合同签订时间滞后。
各有关单位针对以上风险实施了以下整改，起到了良好的合同法律风险防控效果：统一了合同台账模本，增加了合同到货、报账、付款等合同履行信息要素；建立了本单位合同发票台账；严格按照时间节点报送合同付款计划和资料；严格执行先签订合同后履行义务。
（三）取得的实效
1.推动企业价值提升
一是公司从上到下法律风险防控意识得到进一步加强；二是推动了财务专项审计和内部控制审计体系的完善。
2.内部审计自身价值得到提升
将法律风险防控渗透到财务专项审计和内部控制审计各个关键业务环节，打破了对内部审计只会查查账、看看表的固有认识，拓宽了内部审计的监督范围，是对传统内部审计概念的大胆创新和突破，是内部审计监督职能的有效拓展和延伸，提升了计人员的监督能力，进而提升了内部审计的监督价值。
三、内部审计参与法律风险控制的思考和建议
（一）以法律风险防控为切入点，将内部审计工作全方位并准确渗入到全面风险管理工作中
法律风险只是全面风险管理的一个组成部分，全面风险管理是个系统过程，内部审计在企业风险控制中的作用是不可或缺的，其职能只要体现在对风险管理的再监控活动中，同时进一步巩固和加强公司全面风险管理体系的建设。
（二）完善审计人员专业结构，充实内部审计人员队伍
内部审计要想有效参与公司业务风险控制，审计人员还应吸收具有风险管理、信息技术、法律、金融等专业知识背景的人员，充实内部审计人员的专业知识结构，进而能够有效利用信息技术等手段创新审计方法，拓宽审计思路。
关于房产的法律知识范文6
关键词:小产权房;法规;政治体制;保障利益
中图分类号:DF461 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)020(C)-0256-01
中国房地产行业近年来以一种近乎狂热的速度在发展着,然而在诸如房地产价格持续上涨,房地产投机行为逐渐增多等众多问题中,“小产权房”问题也受到人们的普遍关注。
按照不同角度的解释,“小产权房”有多种定义,按房屋产权证的发证机关来区分,县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房,由乡镇人民政府或村(居)委会颁发产权证的叫小产权房。具体来说“小产权房”就是指在农民集体所有的土地上,由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋,在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售,并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”。
一、“小产权房”的现状
归结来说来说小产权房的现状如下:
(一)规模庞大,涉及面广。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的25%―30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。
(二)价格低,客观需求量大。小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。
(三)法律依据不足。小产权房问题的泛滥来了许多隐性问题,一方面买房人的利益很难得到保障。小产权房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。另一方面建设小产权房,从表面看,农民是获得了很高的收益,但其实,农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障。
二、解决途径的几点分析
(一)明确小产权房的不合法性,进一步完善相关法律、法规。我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善,有些甚至是相互冲突矛盾的。面对强烈的社会争议和小产权房屡禁不止的行为,应明确小产权房处置的时段,对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围,对未建或正建的小产权房立即叫停;公告社会,对以后再建的小产权房一律拆除,并追究当事人的法律责任。
(二)处理现有小产权房,加强保障性住房建设。全国各地已经销售的小产权房不在少数,强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约,应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房,购房者应当补交土地出让金,以取得合法产权证书。对未销售的房屋,可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策,但是建设进度却缓慢,所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房,将其从不合法的位置提升到社会公益性位置,在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。
(三)政府应当积极探索新的住房生产和分配制度,控制商品房价格,减少城市居民购买小商品房的需求。一方面,在暴利的推动下,中国房地产行业异常繁荣。另一方面,地方政府和开发商借法律法规的漏洞,刻意推高地价、房价,造成了新的社会矛盾。而且,在开发商模式的设计中,地方政府还承担特殊的责任――通过提供大量的廉租房、两限房、经济适用房(俗称“三类房”)来解决中低收入人群的住房改善问题。
(四)提高征地补偿,保障农民集体利益。对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言,土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地,农民再辗转反侧移居他乡,对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商,政府应当完善征地补偿制度,将生态补偿纳入补偿范围,提高征地补偿费,合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。
(五)加大监控力度,严惩违法三方。与合法产权的房屋一样,小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商,这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地,以低廉的成本建设房屋,然后以的商品房的形式卖出。对这部分知法犯法的开发商,应当根据其造成的危害程度,采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。农民在这个过程中虽然是弱势群体,对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府,在合法土地出过程中基层政府得不到出让金,其财政不宽裕,缺乏抵制开发商诱惑的能力,这也是小产权房得以建设的根本原因。
作者单位:四川大学经济学院
作者简介:黄敏(1988― ),女,汉族,四川内江人,本科生,四川大学金融工程学生。
参考文献:
