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房产资金托管范文1
[关键词]房地产投资信托基金(REITs) 路径选择
房地产投资信托基金 (简称REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。
本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。
一、我国房地产投资信托基金发展的背景
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪60年代的美国。继美国之后,REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于2000年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的REITs市场也在快速发展过程之中。
我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979年以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中, 信托财产的运用多集中于金融投资,房地产信托也得以快速发展。
二、房地产投资信托的制度优势
与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。
1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。
2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,这也使得REITs与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。
3.REITs是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的RETIs股票价值也会随之上升,因而RETIs的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。
三、我国发展房地产投资信托的路径选择
1.国外的REITs立法模式
目前国外对REITs的立法模式主要分为两种类型:一种是美国的分散立法模式,REITs的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对REITs进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。
首先,美国由于最早独立发展REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展REITs国家的优势,可以借鉴美国发展REITs立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。
其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对REITs进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。
2.我国发展REITs的路径选择
我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的REITs法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。
首先,制定REITs专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定REITs专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使REITs的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一REITs专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs是一种新生事物。这就从法律法规上保障了REITs的发展。
其次,制定REITs专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。
房产资金托管范文2
关键词：国有托管企业 企业托管中心 “瑕疵”资产 权属
国有托管企业是指国企改制后，被国家以各种方式托管经营的困难企业、关停企业、壳企业等各类已退出市场的劣势企业，又称改制遗留企业。这些企业的历史遗留问题经过30多年的积累，已成为国企改革的难点。为避免因没有或无法妥善解决劣势国企改革问题，引发职工群体上访和社会不稳定等现象发生，全国各地都在不断创新管理模式以解决这些问题，企业托管中心就是其中一种管理模式。
青岛市政府借鉴成功的管理经验，设立市属单位——青岛市企业托管中心，实行“托管中心—托管组”双层组织构架，企业托管中心对托管企业的财务收支、资产处置、破产清算、关闭注销、留守人员进行统一管理，负责托管的全局性工作；托管组受托管中心的委托，负责几个或数个企业的托管工作，具体承担资产债务处置、退休内退人员管理、司法应诉及企业销号等事务性工作。[1]让新旧企业彻底脱离关系，使新组建的企业既不背任何包袱，充分发挥托管中心在国有企业改革中的减震器、稳压器和助推器作用。
一、青岛市国有托管企业存量资产现状
目前，国有托管企业剩余存量资产大部分为账面价值高于实际价值的不良资产。主要包括：各类长期难以收回的应收债权、股权、废旧机器设备、土地和房产等资产。
这些资产根据盘活的难易程度可分为两类，一类是“纯净”资产，这类属于权属清晰的可利用资产，如废旧机器设备、闲置的房屋等，通过市场化运作后，基本上都能通过出租、出售等方式盘活变现，可以挽回部分损失，基本能保证国有资产的保值增值。另一类是“瑕疵”资产，这类属于权属不清、责任主体不明确，现行政策法规环境下难以处置的资产，主要是指长期难以收回的债权、股权，盘活变现难的土地和房屋建筑物。
由于历史原因，“瑕疵”资产的管理涉及到各方面的利益，关系错综复杂，很容易造成社会的不稳定，所以盘活难度很大，有些资产在保全上都存在问题，更别说是保值增值了，很容易造成国有资产流失。正因如此，“瑕疵”资产的管理才成为托管企业工作的重点。
二、“瑕疵”资产管理的瓶颈问题
（一）权属不清是“瑕疵”资产管理最大的“瑕疵”
这个问题突出体现在房产、土地类资产上，主要表现在以下两个方面：
1、证件（房产证或土地证）缺失，法律权属不清
这种现象的主要成因如下：因当时政府机构不健全、职能不完善，造成部分建设项目竣工验收、土地使用权等手续不完整；有些从国有企业分离出来的企业所使用的房产土地、有的企业实际占有使用主管部门的房产土地，或主管部门实际占有使用企业的房产土地，当时都未进行规范的资产权证变更；部分企业存在划拨土地、购买集体无产权证的土地、购买或自建的自管房，由于各种原因未按规定办理土地证或房产证，或在办理过程中手续不齐全，后来又由于原开发建设单位已破产注销或长期关停，几十年来无法办理房屋土地的权属登记。[2]以上状况导致这类资产的国有性质被抹煞，部分资产甚至被社会上的有关人员无偿占用，长期不能收回。
2、资产的责任主体不明确，管理权属不清
这种现象的主要成因如下：部分国有企业在改制时，被民营企业收购，部分厂房土地两证齐全，但没有办理规范的交接手续，也没有相关的出让证明或权属转移文件，致使这些房产、土地一直被改制后的民营企业无偿使用；还有部分房产由下属单位承建，建成后，资金未及时结算，资产长期账外管理，时间跨度较大，加之主管人员变化频繁、企业破产倒闭，造成情况不明、责任不清。[2]以上问题导致了该类资产的管理难以到位。
（二）处置难是“瑕疵”资产管理的突出瓶颈
“瑕疵”资产由于其本身的特点，在管理上比普通资产要更加复杂，成效甚微，主要表现在以下几个方面：
1、资产贬值严重，账实不符，导致处置时估价难，要求高
原部分国有企业的会计核算手续不全，对国拨地、购入集体无证土地、自管房等资产没有入账处理；在企业破产清算时，由于形势混乱，人心不稳，导致房产及土地使用权也未评估、房产移交其他部门管理未做账务处理；会计账簿被查封、账目不清；机器设备等资产年久失修，贬值严重；相关企业间的债权债务权属不清等问题普遍存在，所以，会计信息不能真实反映企业剩余存量资产的价值。处置这类资产时面临着财产直接支配权小、市场操作性差、缺乏基础资料、不确定性因素多的现实状况，所以估价难度大，以非公开市场价值为基础进行评估时，内在的风险性与紧迫的时效性对评估提出了很高的要求。
2、现行法规政策与历史遗留问题的冲突，致使资产处置难，风险高
一方面现有的政策法规已根据经济形势进行了修订，不适宜解决历史遗留问题，如果以现行的政策法规来处置这些带有历史遗留问题的剩余资产，在投资主体资格、转让交易方式、投资审批、税收政策、外汇管理等方面受到现有政策法规的制约，给处置操作带来一系列政策和技术问题。[3]另一方面，我国尚未建立有效的“瑕疵”资产转让（或投资）市场和有效的交易机制，资本市场上专业运作的社会中介机构严重缺位，感兴趣的投资者很少，公开市场拍卖几乎找不到买家。在这种情况下处置这些特殊资产不违规则违法，交易双方的风险极高，所以，公开处置的成功率几乎为零。
（三）留守组或托管组工作效率低加剧了“瑕疵” 资产管理的难度
这些“瑕疵”资产长期得不到合理解决、管理难、处置难是普遍存在的问题，这就使得托管组的工作人员形成了思维定势，养成了“拖、等、靠”的心理，仅局限于“看住”这些资产，缺乏工作动力，托管工作进展缓慢。每年托管企业在这些资产的维护、诉讼等方面的各项费用支出有增无减，大大增加了政府的负担。
三、攻克“瑕疵”资产管理瓶颈的思路
（一）转变思路，站在历史的角度，实事求是解决历史问题
托管企业剩余资产的瑕疵，大多是由于当时经济发展的需要和政策的局限等历史原因造成的，如果按照现在的政策法规，必须补办相关的验收竣工等手续并缴纳高额的税费、过户费才能办理相关的房产证、土地证，对于这些关停企业、破产企业来说是完全不可能的，而且这些房屋已居住使用了若干年，已能充分证明其可使用性，所以，我们必须转变思路，具体问题具体分析，用历史的眼光来寻求解决问题的途径，不能以现在的政策规范过去的问题，否则，就犯了形式主义的错误。
（二）寻求政策法规支持，利用社会合力突破管理瓶颈
笔者认为，突破瓶颈的关键是解决房产土地类资产的权属问题，这就需要以政府为主导，成立专门机构，修订政策法规，彻底解决疑难房产土地的权证问题。[4] 具体可从以下几个方面入手。
1、建议灵活运用政府职能，青岛市政府牵头协调相关部门共同行政
一方面，从规划、国土、房产、税务等部门抽调人员成立历史遗留疑难房屋土地确权小组，常设办公室专门处理这类问题，避免政府部门之间，政府部门与托管企业之间互相推诿。另一方面，加强历史遗留土地房屋政策研究，由规划、国土、房产、税务等部门共同研究制定专门文件，本着化繁为简、利国利民的原则，分类划定遗留疑难房屋土地确权的范围、时间、手续、税费标准，以及确权办证的主管部门，以尽快理清权属关系。
2、顺应市场经济规律，加快国有劣势企业退出市场的步伐
青岛市企业托管中心接管了100多家壳企业，按照现行《企业破产法》，有些壳企业既无资产，又无人员，已具备破产或注销条件，但由于这些企业属于国有企业，政府出于宏观考虑，不允许这些企业破产或注销，使得这些“壳”一直存放了几十年，在工商、税务及托管中心都由专人进行管理，造成人力财力浪费。所以，建议遵循市场经济优胜劣汰的规律，青岛市政府联合税务、工商等部门制定有针对性的政策文件，对符合条件的壳企业申请破产或注销，使之真正意义的退出市场，收回壳企业剩余资产的管理权，交由青岛市企业托管中心管理。
3、学习借鉴其他地区的成功经验，加大处理房屋土地遗留问题的力度
可规定凡在城市规划区国有土地范围内的所有历史遗留未确权房屋土地，包括遗留企业职工的个人未确权集体住房；过去开发商违规建设，现在该开发建设企业已破产注销，导致商品房无单位所有权人来申报房屋产权初始登记的，都列入研究解决的范围。而且要切实保证遗留企业职工的合法权益，开通绿色通道优先为其办理房产证，以确保社会稳定。[5]
4、严格落实《企业国有资产法》，用法律保护国有资产[6]
针对部分被社会人员无偿占用的未确权的国有资产，托管中心及托管企业多次交涉无效，甚至相关工作人员会受到人身威胁，情况恶劣。司法部门应严格落实《企业国有资产法》，明确这些资产的国有性质，收回管理权和使用权，争取在资产确权前，由公安、工商等部门协助企业托管中心和托管企业收回被无偿占用的国有资产，防止国有资产继续流失，促进国有资产保值增值。同时，司法部门应严厉惩罚相关不法人员，保护相关工作人员的安全。
（三）实行资产清查专项审计，摸清托管企业家底，落实剩余资产真实价值
针对托管企业账务混乱，账实不符的现状，青岛市企业托管中心组织相关部门，聘请社会审计机构，对托管企业实施了一次大规模的资产清查专项审计，重新核定了账面价值，共查出不良资产约计18.98亿元，剔除不良资产后，其净资产金额约为-24亿元，可谓负债累累。同时，企业托管中心还派资产管理人员深入到托管企业内部，由托管企业的工作人员陪同，一起实地查看现有的实物资产，并做好登记，建立第一手实物资产资料，了解剩余资产的具体情况，而且还发现了一些账外资产，防止了国有资产的流失。通过此项措施，明确了实物资产的账面数和实际数，为资产管理工作奠定了基础。
（四）制定奖励政策，全民参与资产盘活工作，深入挖掘资产潜力
为尽快盘活、变现托管企业现有的存量资产，使之保值增值，以处理托管企业的遗留职工问题，青岛市企业托管中心制定了国有资产保全、盘活奖励办法，以充分调动所属单位工作人员的积极性，对合理开发利用废旧闲置资产、清收债权、股权等不良资产、挖掘潜在国有资产、收回被非法占用的国有资产、合法合规处置“瑕疵”资产等的单位或个人给予奖励，提高托管组的工作效率，既能保全国有资产，又可以加快“瑕疵”资产处置的步伐，为尽快解决历史遗留问题提供资金保障。
四、结语
“瑕疵”资产的管理是一项政策性强、涉及面广、操作技巧复杂的工作，仅靠企业托管中心的力量是无法完成的，必须依靠地方政府和中央政府的大力支持，才能及早处理国企改制的历史遗留问题，最大限度的保护人民群众的利益，防止国有资产流失，使国企改革无后顾之忧，向更深层次推进。
参考文献：
[1]湖北省国资委课题组.破解国有企业改制历史遗留问题的实践探索[DB/OL].国有资产管理.2011（8）
[2]李贺先. 秦皇岛_加强破产企业剩余资产管理[J]. 产权导刊.2009（4）
[3]伦肇亮.难处置资产拍卖盘活初探[J].现代商业.2011（6）
[4]李春德.关于大庆市部分历史遗留房屋权属亟待确认的调查[J].大庆现代科学.2010（2）
[5]邵海峰.规范房屋、土地资产管理 提高国有资产使用效率[N].大连日报.2012—1—17
房产资金托管范文3
一、统一前后评估工作的变化
柏林位于欧洲的中心位置,统一后的柏林更是东西欧的枢纽。具有重要的政治、经济意义。
1.合并前东、西柏林的情况。东德国家雇佣的评估师不是按照市场价格进行评估工作的,而是根据国家的规定进行工作。他们不需要调查房地产的市场价格,只要按规定进行计算即可,如城近郊1马克/平方米;市中心20马克/平方米;可建私家花园的10马克/平方米;市中心有些地方无地价,因国家所有不许买卖。1990年在东德出现了合资经济,东德的评估人员才根据市场来进行评估。但由于金融部。经济部在评估方面具有决定权,且部内官员对市场一点不但,他们认为将不同因素发展到数百个,就是市场化了,所以东德评估人员根据市场进行评估也只不过是根据金融部、经济部规定的若干因素进行。这种做法有可能导致评估值与市场价值背道而驰。西德评估人员与东德的做法是不同的,市场是西德评估人员评估工作中所遵循的准则。按西方价值观念评估一块地,土地用途是标准,随意性较大的因素并不是评估标准。西德的评估界建立了良己的一套规则,使用三种不同的评估方式(比较法、重置成本法、收益还原法)。
2.东、西柏林合并后的评估经验。实施西德的评估方法,东德的金融部、经济部意识到了这点,并根据东德的特点逐步引入,西德的评估师在东德的评估工作中一直以努力找到东、西德两边具有可比性的地段,主要因素是地区大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用权的安全性等。如果选出这些可比性因素,西德的评估师基本上用比较法就可以评估土地的价值了。这个方法就是东、西德统一后唯一可行的评估地价的方法。德国的不动产透明度很高,每一块出售的土地都登记在册,且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家,每年在杂志上定期刊登有关数据。公众可以看到每块地段的具体数据并根据此进行投资。在统一后的十年中,东德已经逐渐形成一个有供有求的市场,评估师现在也可以找到这些有关的数据进行评估。
二、评估职业的工作准则
德国的评估工作是独立于政府之外的。评估职业者在评估工作中只对自己负责,并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。评估职业者评估出的土地
价格不需政府进行确认(但法院只承认评估师签字的评估报告)。如当事人因某种经济行为发现评估结果有误,可以向法院起诉。评估职业者自己对评估结果负责30年(法律规定),评估错误时先用该项目的保险合同的赔偿金赔付,不够再用私人财产负责,公司内的所有评估师都负有连带责任。
在评估职业者进行评估的时候,政府无权干涉评估职业者的工作,即使评估结果有损于政府的利益。政府对土地价格也有自己的规定,但土地价格并不是由政府制定的,而是政府委托专业人士制定再通过法律确认的。受政府雇佣,对于评估师来说是一种很高的荣誉。
三、评估工作在市场经济中的作用
在德国,私有财产是一切发展的基石,产业主要保护自己的财产,与租户不同。经济改革30%是关于私有财产的内容,最大的业主是国家。国家通过出售一部分地产,获得了一部分收入,使经济得到了一定的发展,并且通过出售地产将外流的资金吸引回来。为了更好地激活房地产市场,必须有明确的房地产价格,使投资者可依据其选择。购买房地产。西德的评估师根据市场和城市规划等,把城市进行对比,抓住优势,研究如何设计城市功能,然后确定某一地区如何利用及容积率,并绘制出城市的地价国。地价目中包含三种数据(l)用途,(2)容积率,(3)价格(每平方米)。每个投资者都可以根据地价图计算房地产的价格、建设规模、投资收益等。利用地价图,德国创造了一个模式,城市可以自己决定走什么样的发展道路。地价图已完全被市场接受,且在市场中通行。每年将会绘制一张新的地价图,当估价师按经验发现地价图与实际不符时,或国家需要时,政府通过购买可以得到此图。地价图对于国家来说,可以帮助政府测算税收,目前在德国,政府都是依据地价图来征收地产税。对于投资人来说,人们往往根据此图进行成万上亿的投资,但投机几乎成了不可能。
四、国有资产在市场经济下的转变历程
原东德的国有企业均由托管局负责将其尽快私有化。托管局是联邦政府下一个企业,管理原东德的国有资产,评估这些不动产,并努力将其卖出。托管局下设的房地产管理部门负责房地产的评估工作。房地产管理部门雇佣自由评估师对不动产进行评估、同时雇佣一些评估师成立评委会,负责制定托管局的评估政策且对评估结果进行审核。评委会由15到20个来自各行各业的专业人士组成,每届任期四年,其工作完全独立,不受托管局的干扰。评委们并不放弃原有的工作,在托管局也仅是获得象征性的车马费。在国有资产评估中主要采用收益还原法,因为托管的房地产除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的联邦州有10个分理机构,在柏林布兰登堡地区有3个。托管局只负责管理、出售经营的房屋,监督管理者,一是调查管理者执行情况;二是管理者每季度上报环境报告,每季度报告中包括垃圾处理问题,每年上报一次危险品的情况。管理人与托管局有合同,个人负责。托管局出售不动产的原则有两点:(l)买主得到一定优惠;(2)买主与托管局合力清理不动产,但托管局不为此付支付清理费,因在售价中不包括清理费用。土地的评估资用由产权人支付。
五、考察体会及工作建议
(一)房产税调整为不动产税,按市场价值征税,更符合经济规律,有利于市场经济的正常运行。
在德国,房屋、土地是分开征税的,属财产税的征收范围,但其均是以市场价格即评估价格作为计税依据的,使得税收工作与国家经济发展紧密相连。
目前,在我国房产税的政策规定中,房产税的计税依据主要是纳税人房地产的账面原值或租金收入。由于纳税人获得房地产的时间、形式不同,其账面原值的内容差异也较大,且随市场经济的发展,房地产价值也是随时变动的,账面原值已不能及时反映房地产的真正价值。计税依据的差异导致房产税的征收管理工作无法真正体现财产税的性质,并对市场经济的发展发生了一定的负作用。鉴于房屋产权和土地使用权已是拥有者的财产,且账面原值又不能真实、准确的反映出房地产的价值,在以市场经济和公平税赋为原则的前提下,建议有关部门对房产税政策进行调整,将房产税调整为不动产税,明确以不动产的市场价值为计税依据,以保证我国税收工作与市场经济发展相衔接,促进市场经济的顺利发展。
(二)成立专门的评估委员会,定期绘制全市房产税计税依据图,体现公平税赋的原则,便于征收管理。
目前,房产税、城房税的计税依据包括房产原值(含评估值)、税务机关估值。对于纳税人按规定进行评估并相应调整会计账目的,可将其评估值视作房产原值。由于目前本市评估行业尚属一个新兴的行业,并不规范,在评估时根据纳税人评估目的的不同评估结果也是多种多样的。纳税人用以调整会计账目的评估值也是各种各样的。对于没有房产原值且纳税人未进行评估的不动产,可由税务机关参照房地产管理部门制定的评估标准进行评估。但房地产管理部门评估标准制定时间较早,评估标准过低,已无法适应现在的市场经济。鉴于以上原因,建议可以比照德国托管局的做法,雇佣社会上各行业中专业评估人员组成评估委员会。评估委员会在独立工作的原则下,按照市场经济的条件,定期绘制全市房产
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“一房多卖”纠纷多
一方面，目前市场上在售的商品房大多数是期房，从合同备案完毕到最终交房办完产权转移手续，一般需要1至2年时间。在楼市调控严厉的背景下，开发商资金链普遍紧张，有时就会出现为谋求更多资金而“一房多卖”的情况。可能的做法有诸如办理虚假按揭贷款、伪造买卖协议、直接骗取预付款等等。
另一方面，二手房也不靠谱。由于通过中介或买卖双方直接进行的交易常常不够规范，有时甚至因为所谓的“熟人”而忽视了防范措施，卖方通过打时间差、补办房产证等做法，就能做到“一房多卖”。
虽然类似的案件以卖方败诉居多，但许多时候买方即使胜诉也无法取得房屋所有权。这是因为买卖双方虽签订合同，但未办理产权过户手续，房屋的物权没有转移。花了大把时间精力，有时候一拖再拖，结果买方胜诉也仅仅是获得卖家赔偿的违约金，无法获得产权。
谨慎防范多留意
因而，购房者一定要对相关的利益维护有所认识。买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。这样，买方先将房款交至房地产交易登记中心的托管账户，相关证件办理完毕后，该账户才会把房款交给卖方。在签订购房合同时，也可以尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。
证件方面，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内，不要贸然交付定金。二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，也应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，并在交易后及时办理产权转移登记。
预告登记是关键
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（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。
⒊房屋修缮工作。一是今年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确今年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《今年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于月日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
⒈出台《沈阳市物业管理规定》
月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，原创：全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中
⒊建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
房产资金托管范文6
关键字：二手房；交易资金；监管模式
一、引言
房地产经纪公司在经营过程中可以沉淀大量的交易资金，一些不法经纪公司便借机挪用这笔沉淀资金来谋取暴利，主要表现形式为：现金购房低买高卖、扩大公司规模或进行其他投资，甚至卷款潜逃。将资金用于其它投资的潜在风险相对比较大，一旦这些经纪公司运营不善，资金链很有可能断裂，这笔原属于购房人的资金便会石沉大海。近年来诸如此类案例层出不穷：2005年7月6日合肥市桃园房地产销售有限公司携客户4000多万元房款一夜蒸发；2005年10月北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金；2006年9月天津汇众房地产有限公司涉及诈骗高达1.5亿元客户房款。这些触目惊心的数字，使我们不得不对房地产经纪行业现行交易资金监管模式的有效性产生质疑。
二、北京市二手房交易资金监管现状
二手房交易过程比较繁琐，费尽波折找到合适的交易对象后，还必须办理一系列的相关手续。其中仅房产过户就需要一周左右的时间。此外，有些当事人还需要办理按揭贷款或解除房产抵押业务。房屋产权过户、转移登记及物业校验完成后，交易方可结束。因此，受时间、精力和知识所限，大部分二手房当事人会选择经纪公司提供的全方位服务，包括代办抵押贷款、代办抵押解除、代办过户、代收代付交易资金等。如此一来，房地产经纪公司便可全面操纵交易流程，尤其是控制交易资金的流向。与此同时，二手房交易过程中产生的收付时间差又导致经纪公司账户下始终会沉淀一些交易资金。因此，在信息不对称、监管缺位的情况下，房地产经纪公司便可轻而易举延长收付时间差，以扩大沉淀资金的规模。
根据北京我爱我家、中原房地产等几家大型房产经纪公司的估算，2006年北京市二手房交易量大约在7．6万套左右。假设每套成交总金额为75万，其中全款交易量占30%，且每套可进行监管的资金金额为50%，贷款交易量占70%，其首付款成交数为30%（该笔资金全部监管），则一年中需监管的交易资金将达到205.2亿元。随着北京二手房市场的不断发展，这一数字将不断增加。近年来，尽管北京几个较大的房地产经纪公司与一些交易保证机构均尝试开展了二手房交易资金监管业务，但毕竟覆盖面较小，整个二手房市场上的巨额交易资金仍得不到有效的监管，潜在风险巨大。因此，建立有效的二手房交易资金监管模式已势在必行。
三、国内现存二手房资金监管模式
针对上述问题，一些地方政府率先推出了二手房交易资金监管模式，并取得了一定的成效。但大都还处于探索阶段，各地采用的监管模式各不相同，全国范围内至今尚未形成一个公认的有效模式。
2004年，上海市房地产交易中心与民生银行上海分行合作推出安全通道：买方可将资金存入房地产交易中心在民生银行开设的专用账户内，待买卖双方办理产权转移登记时，房地产交易中心将核实资金是否入账及其他条件是否符合，待全部查实后，才予以办理过户手续。
天津市房管局搭建了二手房网上交易服务平台，该平台由天津市房管局下设的天津市正孚房地产经纪中心加以维护和管理。
合肥市房地产管理部门设立了专门的资金托管中心，凡是在合肥市购买二手房的市民，均可自愿到资金托管中心申请资金托管。交易资金托管期间不计利息，不收手续费。
2006年大连启动二手房购房资金监管制度，规定各二手房经纪公司必须在银行设立购房资金专用账户，交易中所涉及到的资金必须存入该专用账户内，以确保购房者资金的安全。
四、北京市二手房交易资金监管模式的探讨
目前国内现存的二手房交易资金监管主体并不统一，主要有以下四种：政府主管机关、商业银行、担保公司或信托公司等交易保证服务机构和房地产经纪公司。在政府主管机关主导模式下，政府的绝对权威性可确保交易流程的安全，但在确定监管责任、人员编制及经费核算等方面却存在较大的困难；对于交易保证服务机构来说，其作为独立的第三方可保证交易的公正，但对交易程序参与较少，缺乏必要的过程控制；银行具有可靠和资金收付便捷的优点，但缺乏必要的交易知识，目前操作较为复杂；而房地产经纪公司，普遍存在经营不规范、公信力不强，难以取得客户信任。
北京二手房交易中潜在的资金风险日益暴露，如何在确保交易资金安全、交易高效，且不增加交易成本的前提下，选择适宜的监管模式成为首要问题。笔者认为，应该借鉴大连的模式，由银行来担任资金监管方，即建立以商业银行为主体的二手房交易资金监管模式。因为二手房交易资金监管的本质是保障交易资金的安全，而银行恰好是交易资金流转的主要通道，所以其必然成为交易资金安全的主要监控方。同时大部分银行网点设有办理商品房按揭贷款的部门，具备相应的专业经验。可以说，银行有能力并且应当作为监管主体承担起二手房交易资金监管的责任。
在二手房交易中，银行可以通过二手房交易专用账户来对交易资金的流转进行控制（如图1）。二手房交易当事人签署完买卖合同之后，应与银行签订“监管协议”。协议中应当规定，二手房交易当事人仅能通过银行的“交易专用账户”来对交易资金进行划转。当交易资金进入账户后，银行即开始将其“冻结”。待买卖双方将一系列手续办理完毕后，银行方可放款。监管期间，银行不收取手续费，其收入来源于监管期间监管资金产生的利息或利差。
上述模式中涉及的监管资金包括：定金、房款（或首付款）、税金及经纪公司的服务费。对定金进行监管是因为绝大多数二手房交易都会涉及到定金，定金的数额少则几万，多则十几万，这对交易当事人来说也是一笔不小的数目；税金的监管，主要目的在于防止偷税漏税行为的发生，同时通过银行划转税费，简化了交易当事人的操作环节；对经纪公司的服务费进行监管，主要考虑到经纪公司服务质量的问题。
相对于国内现存其它的二手房交易资金监管主体，银行有着不可比拟的优势，主要表现在以下几个方面：（1）交易资金由银行进行监管，银行可以获取利息或利差收益，因此无需收取手续费，不增加二手房交易成本，还可简化二手房的交易流程；（2）银行拥有良好的信誉，可以增强交易当事人的信心。密集的商业网点，有利于监管业务的普及；（3）大部分银行网点设有办理商品房按揭贷款的部门，业务人员已经具备一定的房地产交易知识。在此基础上，业务人员经过再培训后办理资金监管业务，有效地防范银行对二手房交易过程不甚了解的风险；（4）避免了政府由于强行监管，引发“一刀切”政策的种种弊端。政府部门在其中扮演监督管理的角色，制定标准的二手房转让合同和监管协议，设计监管操作流程和确定相关规章制度。
五、结束语
虽然理论上此种监管模式比较完善，但在实际操作中尚存在一些亟待解决的问题。如银行间资金划转存在瓶颈，使跨行办理按揭贷款业务和房产抵押注销业务相对比较复杂。笔者认为，对于二手房交易业务，银行之间有必要简化行业内部的操作流程，为二手房交易营造一个公平、公正、安全的市场环境。
参考文献：
1、段西军，王聪.一个改良的客户交易结算资金监管框架[J].南方金融，2004(7).
2、谢纲，万树勇，伊月丽.对我国支付体系监管的探讨[J].金融会计，2006(10).
3、王雨晨.天津私产房交易资金监管成绩显著[J].房地产市场，2006(10).
4、张定一.对商品房预售资金监管模式的探讨[J].房地产市场，2006(9).
