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土地储备规划范文1
关键词：城市规划；土地储备；探析
城市土地储备制度就是城市地区的土地储备组织对那些分散的土地通过相应的方法进行有效的收集，收集的方法主要有征收、收购、置换、转制、收回等，之后由各个地方的土地储备组织进行土地整理以及管理。例如：安置好职工以及居民、房屋拆迁、土地平整等。把储存好土地，根据城市规划的需要以及城市土地出让的需要等这些土地进投入到市场活动中去。
一、建立城市土地储备制度是社会发展的必然趋势
从制度设计针对的问题和初衷看，城市土地储备具有以下必要性：一是土地使用权制度更新的具体需要。从无偿、无期限到有偿、有期限使用，就需要一个土地市场来实现过度。我国国家政府管理者城市土地，换句话说就是城市土地是属于国家的，国家的政府对土地起着垄断作用，有利于实现国家作为土地所有者的主体地位。二是明晰土地资产产权。由于长期实行无偿、无期限划拨使用土地，城市土地变异为使用者所有。国家垄断土地一级市场，有利于明晰土地产权[1]。三是防止国有土地资产的流失。无偿、无限期划拨使用土地，导致一部分单位以及企业出现出租和转让土地现象，造成国有土地资产的大量流失。
二、目前我国城市土地储备分析
土地储备制度是一种新兴的制度安排模式，在实践过程中衍生了大量的储备模式。目前我国有代表性的土地储备模式有以下几种：第一种是“上海模式”，上海模式是以市场机制运行为基础的；第二种是“杭州模式”，杭州模式是以政府为主要指导力量的；第三种是“武汉模式”，武汉模式是市场和政府的有效结合模式。尽管由于缺乏统一法律或行政法规以规范土地收购储备，各地做法也不尽相同，但是，城市土地储备制度特征依然有章可循。在整个土地储备过程中，土地的收购、土地的处理、土地的后期出让都是非常重要的环节，土地、资金又属于关键环节。而且，高效的土地储备，还能通过土地这个“蓄水池”，能动、有效地调控商品房空置水平。但是，我国目前在规范土地整理程序、拓展资金筹措渠道等方面普遍遇到一些障碍，并影响到稳定市场秩序和房地产业的可持续发展[2]。
1、不够明确的城市土地储备机构定位
土地储备机构职责定位不够明确很大程度阻碍着土地储备目标的顺利实现。通过分析全国各地的土地储备中心内部的权责结构，由此可见，土地储备中心扮演着两种重要的角色。第一种是根据市场经济规律而从事企业经营活动。例如：按照土地市场的需要，之后进行决策，并且及时的进行土地的收购、土地的储备、土地的出让等活动，按照现代企业制度的实际需求，进行筹集、运作和管理土地收购、储备和预出让资金等活动。第二种是通过政府授权之后行驶的政府职能。例如：代表政府的意志，制定好土地收购储备计划，并且按照土地利用总体规划和城市规划，将那些因为进行“腾笼还鸟”、“退二进三”的土地、企业改变自身制度以及就城区改造的存量土地以及新城开发的增量土地等收购集中起来。
2、城市储备土地的供应方式不合理
开展城市土地储备工作，具体包括几个阶段：首先是土地的收购，其次是土地的储备、最后是土地的供应。土地的供应是城市土地使用权价值具体的实现，把储备土地的使用权投入市场活动中，这是一项计划性非常的强的活动，政府把土地出让给用地单位，而获取土地使用权带来的出让金以及土地收益的具体阶段。城市储备土地使用权的供应方法对城市建设发展以及城市政府、用地单位及市民的利益具有重大的影响。但目前，我国现行的城市储备土地的供应方式存在比较严重的负面效应。
三、城市规划导向下的土地储备模式
使城市土地市场更加的有序，创造了一个很好的投资氛围。建立土地储备体系，还可以科学合理的调控土地供应规模以及节奏，使城市土地市场更加的规范和科学。通过提供一级市场信息，实现投资者的用地审批手续的简单化，为投资软环境的实现创造了可能。同时，政府根据经济社会发展的情势，适时调节土地供应，避免经济过冷或过热[3]。政府垄断土地供应之前，开发商获取土地的途径不同，土地的价格区别也很大，导致土地价格与价值不符现象频频出现。政府垄断土地一级市场，导致土地供应渠道过于单一，通过拍卖、招标等市场化方式决定土地价格，最大限度地体现土地的实际价值，土地价格严重背离价值的现象得到抑制。
结论：
建立土地储备机制可以实现收购、储备、出让土地等各项活动，这样就能强化土地市场的调控能力，实现土地资源的优化组合。减少和避免了土地收益的大量流失，创造了更大的效益。
参考文献
[1]程浩岩，王振坡. 中外比较下我国城市土地储备制度发展趋势探讨[J].城市，2014，10（01）：124-129.
土地储备规划范文2
【关键词】土地储备规划；可行性；成果内容
1. 土地储备规划的概念
土地储备规划是各级政府在一定的区域内，根据其当地自然地理、社会经济等条件，对所储备的土地在空间、时间、规模上进行总体安排和布局。
2. 土地储备规划的背景
我国开展土地储备工作相对较晚，管理模式长期处于模仿和探索阶段。由于缺乏规范可行的管理模式，土地储备工作一直处于人手管理的形式。随着时间的推移，储备项目的增多，越来越容易产生混乱，给日常管理工作带来很多不便。2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行联合了《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号），进一步完善国家关于土地储备的法律法规，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。
在此基础上，土地储备工作为实施区域土地开发，推进产业结构调整升级起到积极的作用，同时也为交通、城建和部分国有资产经营单位通过土地收储运作推动基础设施和公益建设项目的运作。但由于缺乏有效的土地储备规划，储备土地不能很好地与土地利用总体规划、城市总体规划等衔接，造成无法合理用地，产生了较多历史遗留问题。为提高土地储备的可操作性和效率，有效指导以后的土地储备工作，需要编制土地储备规划。
3. 编制土地储备规划的可行性
（1）政策上可行
近年来，土地储备作为土地市场的重要环节和组成部分，已成为各地土地管理部门关注的热点和工作重心。为了更科学有效地指导土地储备工作，各地纷纷编制土地储备规划（计划），大大促进了土地储备工作的有序、有效进行。特别是《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）的颁布实施，为土地储备规划的编制提出了新的指导思想。其中：第七条要求市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。因此，编制土地储备规划（计划）符合国家的政策要求。
（2）技术上可行
目前以数字化虚拟、地理信息系统（GIS）为基础的空间信息技术在土地管理、城市规划等行业的应用越来越深入，包括第二次全国土地调查、土地利用总体规划、城市规划等重大项目，实现了图、数和空间的无缝结合。通过完备的数据库成果，能够科学管理土地资源，减少工作失误，提高工作准确度。因此，运用空间信息技术进行土地储备规划也是大势所趋，并且能实现与土地利用总体规划、城市规划等成果衔接，提高规划的可操作性。编制土地储备规划在技术层面上可行。
（3）经济条件成熟
我国开始推行经济改革和对外开放政策以来，经济增长一直保持在高位水平上。在近20多年的经济发展中，国家在对经济发展的宏观调控方面认识不断深化，经济调控的手段日趋多样化，调控的水平不断提高，标志着中国经济的增长日趋成熟，省、市、县等各级政府均积累了一定的财政基础。经济条件的成熟，衍生了对土地储备规划的需求，土地储备规划同样也会作为社会经济发展的催化剂，为经济发展提供思路和方向，两者相辅相成，相互促进。由此，编制土地储备规划能够得到各级政府有力的资金保障，经济上可行。
5. 编制土地储备规划的工作内容
土地储备规划是一项系统性、专业性很强的专题规划，其工作内容主要包括：（1）开展前期专题研究，调查和分析土地利用、储备开发、供应的现状特点；（2）调查和分析土地储备工作的组织结构、工作流程、工作绩效与经验，把握城市土地储备工作面临的问题和关键点；（3）协调上层次规划（城市总体规划、土地利用总体规划及国民经济发展计划），提高土地储备规划的可操作性；（4）对规划范围内建设用地供应潜力、规模、布局等进行全面摸底；（5）依照城市空间发展规律，正确预测规划期土地储备的需求的范围；（6）根据土地储备的现状调查和预测结果，制定土地储备规划方案，从土地储备的规模、结构、布局和时序等对储备土地进行合理安排；（7）重点阐述规划期内土地储备的近远期目标以及各阶段（年度）的任务、计划及资金安排等；（8）分析土地储备规划预期达到的社会、经济效益；（9）提出符合地方发展的相关建议，制定切实可行的规划实施保障措施；（10）编制土地储备规划图件，做到文本、图件、数据一致；（11）建立土地储备规划数据库；（12）安排方案成果的部门讨论及开展专家咨询工作；（13）提交成果验收。
6. 土地储备规划的成果内容探索
目前，我国还没有对土地储备规划颁布详细的规程规范，各地开展土地储备规划，其成果内容五花八门，没有统一的成果标准。在参考了土地利用总体规划、城市规划等成果要求的基础上，土地储备规划的主要内容应该包含以下方面：
6.1 文本
（1）总则：描述规划项目的目的、原则、依据、范围、期限等；（2）现状与目标：描述规划对象的地理区位、历史沿革、社会经济，以及土地储备的现状情况，土地储备的目标等；（3）土地储备潜力测算：主要分析和预测规划对象各类型储备土地的潜力；（4）土地储备规划方案：主要描述土地储备的规模、结构、布局和时序安排等；（5）近期重点储备计划：主要描述近期重点安排的土地储备项目；（7）效益分析：主要计算土地储备达到的社会、经济效益；（6）规划保障措施：主要描述实施本规划的相关建议和举措。
6.2 编制说明
（1）项目概况：主要描述规划项目的由来、意义等基本情况；（2）规划编制过程：主要描述规划编制的流程、方法等；（3）基础数据说明：描述规划采用的基础数据的来源、种类等；（4）问题研究与分析：主要分析当前土地储备的问题和不足；（5）规划方案说明：描述确定规划方案产生的依据、数量、时序关系等；（6）规划方案可行性评价：从社会发展、经济增长等方面描述本方案带来的效益。
6.3 规划图册
（1）土地潜力分析图：反映土地储备潜力等级和空间分布；（2）储备土地空间分布图：反映当前土地储备的空间分布；（3）储备土地结构图：反映储备土地的结构种类；（4）储备土地时序图：反映土地储备项目的时序安排；（5）轨道交通储备规划图：反映轨道交通的土地储备空间分布和时间安排；（6）工业用地储备规划图：反映工业用地土地储备的空间分布和时间安排。
参考文献
[1]何芳 叶嫔华 土地储备也应编制规划 中国土地2006年11期.
土地储备规划范文3
土地储备机构具体实施土地收储、供应、融资工作，要严格按照规定，配强专业人员，加强内部管理，积极推动土地储备工作规范化运行。储备土地、已供土地、资金收支、各类融资等相关信息，要按规定通过国土资源主干网，录入上传国土资源部土地市场动态监测与监管系统。土地储备中心有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备中心彻底脱钩。
二、精心编制实施土地储备计划
土地储备实行计划管理。根据规定，国土资源部门会同财政、人民银行分支机构等部门共同编制年度土地储备计划，报同级政府批准，并报上级国土资源部门备案。土地储备中心每年第三季度编制下一年度土地储备计划，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的土地），原则上不突破本级前三年平均年供应的储备土地量。年度土地储备计划包括土地储备规模、储备土地前期开发规模、土地供应规模、储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模。
三、积极推进储备土地前期开发
土地储备中心应组织开展储备土地前期开发。实施基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。
四、严格土地收储管护登记
（一）规范土地收储。纳入政府储备的土地必须产权清晰。土地纳入储备前，土地储备中心应对取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查，对取得方式及程序不合规、补偿不到位、权属不清晰、未办理登记手续、应注销而未注销原登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入储备。土地储备中心应优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。
（二）规范储备土地管护。土地储备中心应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。对储备土地的管护和临时使用，土地储备中心可设立内部机构进行管理，也可通过公开招标方式选择管理单位。储备土地的临时利用，应报同级国土资源主管部门、财政部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意；设立抵押权的储备土地临时使用，应征得抵押权人的书面同意。土地储备中心应与土地使用者签订临时使用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜。临时使用储备土地的期限不得超过2年，且不得转包，取得的收入按照非税收入收缴管理办法规定，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。
（三）规范储备土地登记。按照《土地储备管理办法》的有关规定，市境内申请储备土地登记的机构应为进入国土资源部土地储备机构名录的七家土地储备中心。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。
土地储备中心申请登记土地的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经同级政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写。未确定规划用途的，不予登记。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。
五、有效规范土地储备融资
全市列入名录的土地储备中心（市土地储备中心、东坡区土地储备中心、仁寿县土地储备中心、彭山县土地储备中心、洪雅县土地储备中心、丹棱县土地储备中心、青神县土地储备中心）作为向银行业金融机构申请土地储备融资贷款的主体。原则上市土地储备中心负责市本级的土地储备融资工作。各园区的土地储备融资按土地登记的级次管辖由所在地土地储备中心统筹。各园区自行做好土地储备融资贷款的相关工作，土地储备中心给予积极支持。
土地储备中心用于抵押贷款的储备土地必须具有合法土地使用证，贷款用途必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
土地储备规划范文4
第二条本市范围内的土地储备及其管理，适用本办法。
第三条本办法所称的土地储备，是指市人民政府按照国家法律法规的规定和土地利用总体规划及市域总体规划的要求，通过征收、收回、收购、置换等方式取得国有土地，进行必要的前期开发、储备，并依据土地供应年度计划，向社会供应和调控各类建设用地需求的行为。
第四条市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心具体实施全市土地储备工作。市发改、经发、财政、建设、监察等职能部门，以及各镇人民政府、街道办事处和工业园区管委会，应当按照各自职责，依法做好土地储备的相关工作。
第五条本市土地储备实行统一规划、统一收储、统一整理、统一供应、统一管理。
第二章土地储备计划
第六条土地储备实行计划管理。市国土资源局应当会同发改、经发、财政、建设等部门和各镇、街道，根据全市经济社会发展规划、土地利用总体规划、市域总体规划、土地利用年度计划、年度项目计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报市人民政府批准后，由市土地储备中心具体组织实施。
第七条年度土地储备计划应包含：年度储备土地规模、年度储备土地前期开发规模、年度储备土地供应规模、年度储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模。
第八条年度土地储备计划的制定程序
（一）组织申报。各部门、各镇（街道）应当根据本地经济社会发展、城市建设和土地利用情况，及时编制本部门、本区域范围的年度用地计划方案，于每年月底前送至市土地储备中心，作为全市土地储备年度计划编制的依据。
（二）调查摸底。市国土资源局下属各国土所会同相关镇、街道，对辖区内下一年度符合储备条件的国有土地进行实地调查摸底。市土地储备中心将于每年年底前汇总，作为编制下一年度土地储备计划的依据。
（三）征询意见。市土地储备中心根据申报材料和实际调查的情况，向发改、经发、规划建设、交通、市场发展等部门征求意见。规划部门应根据市域总体规划、城市建设计划等进行规划审核，其他各相关部门要根据产业发展规划提出意见。
（四）上报审批。市土地储备中心根据土地权属情况和规划使用条件等实际进行初步筛选，于每年年初提出土地储备计划草案报市国土资源局审核后，报市人民政府讨论决定。
（五）计划调整。根据年度土地储备计划的进展情况，如确有必要，经市人民政府批准，市土地储备中心可于每年年中适时接收第二批收储项目，作为调整当年土地储备计划的依据。
第九条经批准的年度土地储备计划，作为实施土地储备和供应，以及办理相关手续的依据。市规划部门要根据年度土地供应及时组织编制待出让土地的控制性详细规划、划定用地红线范围、提出规划设计指标条件等，确保计划出让前2个月提出规划设计条件及附图。除国家、省、市重点工程项目外，未纳入土地储备年度计划的，不予安排供地。
第三章土地储备
第十条下列国有土地应当纳入土地储备：
（一）政府依法收回的；
（二）政府依法补偿后收回的；
（三）政府依法收购的；
（四）政府依法征收的；
（五）其他需要储备的。
第十一条政府依法收回的土地包括：
（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
（二）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地；
（三）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等用地；
（四）依法收回的闲置土地；
（五）土地违法行为被查处后依法收回的土地；
（六）其他应当依法收回的土地。
第十二条政府依法补偿后收回的土地包括：
（一）为公共利益需要使用的土地；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的土地；
（三）其他应当依法补偿后收回的土地。
第十三条政府收购的土地包括：
（一）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
（二）以出让方式取得土地使用权后无力完成开发且不具备转让条件的土地；
（三）政府行使优先购买权取得的土地；
（四）其他依法需要收购取得的土地。
第十四条政府依法征收的土地包括：
（一）政府依法征收的新增建设用地；
（二）政府依法征收的村庄整治、旧村改造等完成后剩余土地；
（三）政府依法征收的其他土地。
第十五条属本办法第十条规定的土地，市人民政府依法收回和征收后，由市土地储备中心按照上级有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用权人进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十六条市人民政府依据城市的规划、发展、建设确定需要收购具体地块国有土地使用权的，市土地储备中心应当与土地使用权人充分协商，进行实地调查了解，核实土地权属，并征询规划意见。市国土资源局应当与财政局共同拟定《有偿收回土地使用权方案》，报市人民政府审批。具体按下列程序办理土地储备手续：
（一）提供材料。土地使用权人向市土地储备中心提供下列材料：
1．营业执照、法人资格证明书及授权委托书；
2．土地使用权证或权属证明材料；
3．房屋所有权证或权属证明材料；
4．土地平面图；
5．主管部门意见；
6．其他需要提交的材料
（二）权属核查。市土地储备中心对拟收购土地的面积、地上物权属、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（三）征询意见。市土地储备中心根据实际调查的情况，向规划部门征询收购地块的土地用途等基本规划设计条件。
（四）费用测算。市土地储备中心与原土地使用权人协商，委托具有土地和房屋评估资质的评估机构对拟储备土地和房屋进行测算和评估，并进行可行性论证。
（五）报批方案。市国土资源局与财政局共同拟定《有偿收回土地使用权方案》，报市人民政府批准。《有偿收回土地使用权方案》应当包括以下内容：
1．拟有偿收购地块的基本情况；
2．规划部门对拟有偿收购地块的规划意见；
3．有偿收购地块应当支付的费用；
4．有偿收购地块后的处置以及政府的预期收益；
5．其他需要说明的事项。
（六）签订合同。市土地储备中心依据市人民政府的批准意见，与土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》（以下简称《合同》）。《合同》应包括以下内容：
1．收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
2．土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
3．交付土地的期限和方式；
4．双方约定的其他权利义务；
5．违约责任；
6．纠纷的处理方式。
（七）收购补偿。市土地储备中心根据《合同》约定的金额、期限和方式，向土地使用权人支付土地收购补偿费用。
（八）权属变更。市土地储备中心根据《合同》约定支付收购定金后，土地使用权人与市土地储备中心共同向市国土资源局、房产管理部门申请办理注销登记及变更登记。
（九）交付土地。根据《合同》约定的期限和方式，土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地，纳入土地储备。
第十七条纳入储备的土地，市土地储备中心可以申请办理土地登记手续。供应已发证储备土地前，应注销土地登记，收回土地证书。
第四章开发整理和利用
第十八条市土地储备中心和各镇（街道）、工业园区管委会（下称“做地主体”），应当积极做好土地收储前期工作。各镇（街道）、工业园区管委会根据市土地储备中心委托，负责对储备土地进行前期开发整理、保护、管理、临时利用，以及为储备土地、实施前期开发整理进行融资等活动。
第十九条各做地主体可按照规划一批、报批一批、征收一批的原则，抓好规划储备向指标储备转化、指标储备向实物储备转化。纳入储备的土地，需按规划完成土地开发整理等工作，适时组织土地供应，以满足产业结构调整、基础设施建设等经济社会发展的用地需求。
第二十条各做地主体要认真组织对已完成收储前期工作（已支付征收补偿费等）土地的清理和登记工作，并及时、全面、准确地将相关情况向市土地储备中心备案，纳入统一管理。
第二十一条市土地储备中心对储备土地（含已完成收储前期工作的土地）的位置、面积、来源、土地用途、地上建(构)筑物和其他附着物情况等进行调查,建立储备土地档案和台账,严格实行储备土地入出库制度,进行动态管理。
市土地储备中心应当定期将储备土地档案和台账报送市国土资源局。市国土资源局应当建立全市土地储备管理信息系统,并与相关部门实现资源共享。
第二十二条前期开发整理包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设。前期开发整理费用计入土地储备支出。
第二十三条在储备土地未供应前，各做地主体可申请对储备土地及其地上建（构）筑物、附着物通过出租、临时使用等方式加以利用，但需由市土地储备中心（可委托市公共资产管理中心）以公开方式统一组织。临时利用储备土地的，不得影响土地供应。储备土地短期利用不需办理储备土地出库手续。
储备土地短期利用只能用于公共运动场地、社会车辆停放等公共配套用途,期限不得超过一年。短期利用期间,不得兴建永久性建筑物。临时用地和临时建筑占用储备土地的,按照相关法律、法规的规定办理手续。
第二十四条储备土地供应前，市土地储备中心和各做地主体应加强对储备土地的管理，包括必要的看护、管养和临时利用，所需费用计入土地储备支出，包括：
（一）打围墙、树栅栏、树标识等；
（二）开展专人看守和日常巡查，及时发现、报告和制止非法侵占、破坏储备土地的行为；
（三）对地上建筑物进行必要的维修改造；
（四）建设临时性建筑和设施，通过出租、临时使用等方式加以利用（按前条规定程序办理）；
（五）其他与储备土地管理相关的工作。
第五章资金管理
第二十五条土地储备资金来源可通过财政拨款、储备土地抵押贷款等方式筹集。储备土地抵押或担保贷款的，按市人民政府《关于加强政府性债务管理的若干意见》（义政发〔2006〕35号）执行。
第二十六条土地储备工作经费由市财政预算安排，用于市土地储备中心的业务及其相关开支。
第二十七条土地储备资金实行收支两条线管理，接受财政、审计部门的指导和监督。土地储备资金专项用于下列用途：
（一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；
（二）对储备土地的前期开发费用；
（三）贷款利息支出；
（四）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。
第二十八条储备土地出让金等收益全额上缴市财政，市人民政府按规定比例补助各镇（街道），补助具体办法按照镇（街道）财政体制中的土地出让收入结算办法执行。
储备土地涉及征收集体土地的，征收拆迁和报批费用统一由市财政支付，市财政按照镇（街道）财政体制办理结算。
第六章法律责任
第二十九条国家工作人员在土地储备工作中有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）瞒报、漏报储备土地（含已开展征地前期工作的），造成直接经济损失的；
（二）不依法确定储备土地的收购、供应价格或者补偿标准，给国家、集体造成重大损失的；
（三）索取或非法收受他人财物的；
（四）未依法采取招标方式确定储备土地前期开发实施单位的；
（五）其他违反法律、法规、规章的行为。
第三十条违法截留或者挪用土地储备资金的，由市财政、审计等部门依法责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条违反法律、法规规定拒不交出依法收回的国有土地使用权的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》处理。
第七章附则
土地储备规划范文5
第一章总则
第一条为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》等法律、法规的规定，结合开发区实际，制定本办法。
第二条开发区管辖范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指土地储备机构依照本办法的规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征收的土地纳入政府土地储备库予以储存，并进行前期开发整理，形成可供应建设用地，合理配置土地资源的行为。
第四条开发区土地储备委员会（由开发区管委会领导及国土、规划建设、财政、审计、发改局等部门主要负责人组成），负责研究制定土地收购储备政策规章；统筹、协调各有关部门的关系；确定土地收购储备出让计划；审查计划执行和资金运作情况，监控国有资产的运作及土地储备重大事项的决策等。
开发区国土资源和房屋局是全区土地储备的行政主管部门，开发区土地储备交易中心具体实施全区土地储备工作。区发改、规划建设、财政、监察审计、人民银行等有关部门应当各尽职责，与国土部门共同做好土地储备工作。
开发区国土资源和房屋局牵头，监察审计、财政等部门派专人参加，成立开发区土地储备办公室，具体负责组织协调土地储备过程中的相关事宜，办公室设在区开发区国土资源和房屋局。
第五条开发区管辖范围内土地储备实行统一收购（收回）、统一储备整理、统一供应。
第二章土地储备计划
第六条土地储备交易中心根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，制定年度土地储备计划草案，经国土资源和房屋局审核，报开发区土地储备委员会批准后，由开发区土地储备交易中心具体组织实施。
第七条年度储备计划应包括：
（一）年度储备土地规模；
（二）年度储备土地前期开发规模；
（三）年度储备土地供应规模；
（四）年度储备土地临时利用计划；
（五）计划年度末储备土地规模。
第八条年度土地储备计划的制定程序
（一）提出收购申请：土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的土地，用地单位或其主管部门应提前向土地储备机构申报。
国土资源和房屋局下属各国土所会同相关街道、建制镇，对辖区内下一年度符合收购条件的国有土地进行实地调查摸底，协助有收购意向的土地使用权人向土地储备交易中心提出收购申请。土地储备交易中心将于每年十月一日前汇总上报的土地收购申请，作为编制下一年度土地储备计划的依据。
根据年度土地储备计划的进展情况，如确有必要，经土地储备委会批准，土地储备交易中心可于每年中期适时接收第二批收购申请，作为调整当年土地储备计划的依据；
（二）权属核查：土地储备交易中心对申请人提供的土地的有关情况进行实地调查和核实；
（三）征询意见：土地储备交易中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向开发区规划部门征求意见，由开发区规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；
（四）年度土地储备计划报批：土地储备交易中心根据土地权属情况和规划使用条件，对申请收购宗地根据实际情况进行初步筛选，于每年的一月十五日前提出土地储备计划草案报开发区国土资源和房屋局审核后，报开发区土地储备委员会讨论决定；
第九条国土资源管理部门实施年度土地储备计划，应编制项目实施方案，经批准后，作为办理相关审批手续的依据。
第三章土地储备
第十条下列国有土地应当纳入土地储备：
（一）政府依法收回的；
（二）政府依法补偿后收回的；
（三）政府以收购方式取得的；
（四）依法征收的新增建设用地；
（五）其他需要储备的。
第十一条政府依法收回的土地包括：
（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
（二）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地；
（三）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等用地；
（四）依法收回的闲置土地；
（五）土地违法行为被查处后依法收回的土地；
（六）其他应当依法收回的土地。
第十二条政府依法补偿后收回的土地包括：
（一）为公共利益需要使用的土地；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的土地；
（三）征地撤组剩余的土地；
（四）其他应当依法补偿后收回的土地。
第十三条政府收购的土地包括：
（一）因城市规划的调整，非经营性用地，包括工业用地、仓储物流用地等，改为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途需要收购的土地；
（二）根据土地使用权人申请收购的土地；
（三）土地使用权转让中政府行使优先购买权收购的土地；
（四）国有企业改制需要收购的土地；
（五）其他需要收购的土地。
第十四条土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人资格证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权合法凭证；
（六）房屋所有权合法凭证；
（七）土地平面图；
（八）主管部门意见；
（九）其他需要提交的资料。
第十五条属本办法第十条规定的土地，管委会依法收回、收购和征用后，由土地储备机构按照国家、市及开发区有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用权人进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十六条土地收购补偿按以下方式确定：
（一）以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；
（二）涉及房屋拆迁的，依据国家、市及开发区房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿；
（三）管委会行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。
（四）管委会确定的其他补偿方式。
第十七条实施年度土地储备计划收购土地，按下列程序办理：
（一）确定评估单位：由土地储备办公室组织有资格的中介评估单位进行抽签，确定收购价格评估单位；
（二）初步确定收购价格：依据经批准的土地储备计划，对确定回购的宗地，依据储备计划进度要求，由选定的评估单位对收购宗地进行评估，土地储备办公室应对评估结果组织评审，初步确定补偿价格；
（三）与收购申请人进行谈判：依据初步确定的收购价格，土地储备办公室组织与收购申请人的谈判，谈判能达成一致的，形成收购意向。储备土地涉及房屋拆迁的，土地储备办公室可委托相关街道或国土局相关部门作为拆迁责任人，具体开展被拆迁人的前期调查摸底工作，按初步确定的补偿价格与被拆迁人协商谈判，草签拆迁补偿意向；
（四）实施方案报批：土地储备交易中心根据谈判形成的收购意向及土地权属情况和规划使用条件等，形成土地收购方案，报开发区国土资源和房屋局审核后，报管委会审批。
（五）签订合同：收购实施方案经批准后，由土地储备交易中心与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同；
《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
1、收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
2、土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
3、交付土地的期限和方式；
4、双方约定的其他权利义务；
5、违约责任；
6、纠纷的处理。
（六）收购补偿：土地储备交易中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；
（七）权属变更（转移）和注销：土地储备交易中心和原土地使用权人按规定办理土地权属变更或注销手续，同时应向房产部门办理权属转移或注销手续。
原土地使用权人向土地储备交易中心交付土地和地上建（构）筑物。
第十八条《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十九条实施收购的土地为以出让、租赁方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让（租赁）合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第二十条征收集体土地并予以储备的，其补偿标准及程序按管委会有关文件执行。
第四章储备土地前期开发整理与利用
第二十一条按照城市规划要求，土地储备委员会应当协调相关部门，对储备的土地进行前期开发整理，达到通水、通电、通路和场地平整等市政配套条件。
第二十二条储备土地涉及房屋拆除的，土地储备交易中心应在土地储备办公室监督下选择有资质的单位通过公开招标形式以价高者得的原则确定拆除单位，所得收入全部上缴财政，财政部门应按与土地储备交易中心协商后的一定比例返还部分资金，作为土地储备交易中心的管理费用。
第二十三条储备土地出让前，土地储备交易中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。
临时利用储备土地，应该依据公开、公平、有偿的原则，在土地储备办公室监督领导下进行。所得收入全部上缴财政，财政部门应按与土地储备交易中心协商后的一定比例返回部分资金，作为土地储备交易中心的管理费用。储备土地出让前临时利用时，储备宗地所在地的国土所可作为临时利用储备土地的日常管理单位，负责安保人员的选定及储备房、地资产的安全、保值等项工作。国土所进行日常管理所产生的管理费用从土地储备交易中心返还资金中支付。
储备土地的临时利用，一般不超过两年，不得修建永久性建筑物且不能影响土地供应。
储备土地出租、抵押或临时改变用途，土地储备交易中心应依法办理相关审批或登记手续。
第五章储备土地供应
第二十四条储备土地供应纳入当年的土地供应计划，由开发区土地资源管理部门统一供地。
第二十五条储备土地供应实行招拍挂方式，应坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。
第二十六条土地储备交易中心应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。
第六章土地储备资金
第二十七条土地储备资金来源于下列渠道:
（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；
（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;
（三）土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;
（四）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;
（五）上述资金产生的利息收入。
第二十八条财政部门根据土地储备的需要以及预算安排，及时核拨用于土地储备的各项资金。
第二十九条土地储备机构储备土地举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模举借贷款。土地储备机构举借的贷款，只能专项用于土地储备，不得用于其他用途。
第三十条土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）的规定。
第七章法律责任
第三十一条按照本办法第九条规定应当纳入储备的土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建（构）筑物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第三十二条土地储备交易中心未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购协议，并按协议约定追究土地储备机构的违约责任。
第三十三条原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建（构）筑物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
土地储备规划范文6
【关键词】土地储备；运行机制；城市建设；土地补偿
1、土地储备制度建设的理论依据
1.1 土地储备制度的形成与运作机制
土地储备，通常是指城市政府依照法律程序，运用时常机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄断土地一级市场的行为。从理论上讲，无论是国有土地，还是农民集体所有的土地，只要是在城市规划区范围内，均可由政府按照利益补偿原则进行土地收购和储备，并进行统一机制市场化配置。
1.2 土地储备制度对城镇化的作用机理
弥补城镇土地市场化配置的“失灵”缺陷从经济学的角度分析，土地时常具有不完全竞争性，由市场机制来分配土地资源会产生“市场失灵”，因此政府对土地资源的配置就有着理论上的必然性。从博弈论角度看，私人产权博弈的失败是市场机制在城市发展计划中失灵的主要原因。其理由是，在完全信息情况下，由私人从事的土地开发会由于存在“搭便车”现象而失败。因为部分地块所有者在获取相关区域的土地信息以后，会与开发商讨价还价并抬高土地的出售价格，即使无法达成交易，土地所有者也同样可以享受到土地开发商投资所产生的区位效益。
2、土地储备运行中存在的问题
2.1 土地储备机制立法的滞后
土地储备作为新生事物，各地的操作方法各异，我国大多数省市虽然已经建立了土地收购储备机构，但至今仍没有一部全国性的法律或行政法规来指导规范这一领域，甚至一部地方性法规都没有，只能将现行土地管理等相关法律条款运用到土地储备之中。如《土地管理法》第五十八条规定：为公共利益需要使用土地，或为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，收回或调整土地的，对土地使用权人应当给予适当的补偿。上述规定为政府收回土地使用权、建立土地储备制度提供了一定的法律依据，但由于建立土地储备机制的立法滞后，各地一般都是通过一系列政策和行政手段来指导或协调这项工作。在实际操作中，部分做法与法律法规相矛盾，与依法行政的方向也背道而驰。
2.2 土地储备运作资金来源单一
土地储备过程就是土地流转过程，实质上是资金流转过程。因为在实际运作中，没有大额资金的支撑，是难以有效运作的。土地储备运作的资金来源主要有：一是城市土地储备制度构建初期的政府拨款，二是向银行贷款。目前各地的城市土地储备的成本很高，稍有不慎，城市土地储备资金就难以良性循环。这种单一的资金来源渠道，虽然能满足当时土地储备的需要，但还未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大的风险。特别是统一收购落实后，客观上要求政府对需要盘活的土地实施敞开收购，如果单靠银行贷款，不仅难以满足对资金的需求，而且可能因银行利息增加而使收购土地的成本大幅增加，甚至会出现土地出让收益低于土地储备成本而入不敷出的现象。缺乏储备资金是每个城市在建立土地储备制度初期都会遇到的困难。
2.3 政府职能部门缺乏协调和配合
土地储备具有超前性，土地储备必须有城市规划作引导，城市规划是城市土地利用的基本依据，是储备制度运作的基础。但土地储备往往需要一个较长的周期，虽然许多城市都已经制定了城市总体规划，但一般还没有较为详尽的市区分区规划，其过程中通常会有相应的城市规划调整，这给土地储备工作带来了较大的难度：一是规划缺乏整体性，与周围环境的协调性差，不利于集中连片开发；二是影响了土地征购、回收、拆迁安置、整理开发等的时间进度，加大了土地储备的成本，特别是利息负担加重，影响了土地的市场价值。实施土地储备是一个综合性的系统工程，在整个运作过程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地等许多职能部门的支持和配合。在我国大多数城市中，规划部门与土地部门往往分设，计划、财政等部门更不在一个系统中，一旦部门之间不能很好地衔接，就会产生相互扯皮的现象，影响工作效率，从而影响土地的推出和资金的运作。
2.4 城市土地收购补偿标准不确定
城市土地收购标准问题是涉及土地储备过程中各个主体利益分配的问题。如何确定土地收购补偿标准对顺利实施土地储备相当重要，由于城市土地的征收对象通常是破产或经营不善而负债的老企业，历史包袱沉重，由于又多是国企，所以在政府收购时就会提出很高的补偿，要求政府帮忙他们解决历史问题。由于土地储备中有不少规划性质有公益性用地和经营性用地，经营性用地在进行征地拆迁时，企业普遍会提出较高的补偿要求。由于城市土地收购的价格和补偿标准始终没有形成统一的意见，现时主要存在原有用途决定地价收购和按规划用途决定地价收购两种观点。补偿标准不确定，企业阻挠征收土地，这已给城市储备造成了极大的困难。
3、完善城市土地储备制度的政策措施
3.1 加快完善土地储备制度的相关法律制度
要完善土地储备的法规制度，一是应对土地储备的内涵、性质、范围以及土地储备机构的性质和权责利进行规范。二是对土地收购、拆迁、储备、出让的操作方法与管理模式进行规范与约束。三是规范土地储备资金的运作与管理办法。要对土地储备资金的融资渠道、资金的运作与管理，土地储备中心贷款的数额以及土地储备增值收益的分配与管理等方面进行规范和约束。四是建立土地储备的法律责任制度，明确界定违反土地储备法规的法律责任以及违法行为的处分权、处分力度、处分标准和相应的执行机构。
3.2 科学界定土地使用权，合理分配土地收益
合理分配土地收益是土地储备制度实施的核心。要合理分配政府和原土地使用者之间的收益，关键要准确界定土地使用权的内涵，在此基础上明确对原土地使用者补偿的性质、补偿依据、如何补偿等。在进行利益分配时，可从土地权利、国际惯例和企业的实际困难等方面综合考虑。首先，从土地权利上完善土地收购价格。在土地产权体系中，与土地收购价格相关的权利有土地所有权、使用权、处置权和发展权。根据宪法规定我国土地所有权属国家所有，因而土地收购价格不包含土地所有权价格，土地处置权包括土地出让、划拨、转让、出租、抵押等权利。土地收购价格的内容应包括土地使用者所拥有的土地使用权和处置权的收益，即以土地使用者现在拥有的权利为依据来进行补偿。
3.4 成立独立的专门土地评估机构，引进资格认证体系，确定土地价格
影响土地价格的因素很多，土地补偿标准应结合土地储备前的现状用途及有关技术参数，并依据公布的基准地价，确定土地价格。同时，需成立独立的专门机构对土地进行评估。评估人员应联系当时当地的具体情况（如经济发展水平，土地位置，用途）做出一个科学的评估，然后做出可能的最高价和最低价，土地储备机构按这个指导价进行征地，在土地转让中，当土地价格在最高价和最低价范围内视为正常，否则，政府应出面干涉，以防止土地转让过程中价格过低而造成国有资产的流失，从而保证土地储备、房地产开发和城市经济的良性循环。
