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农用地管理制度范文1
关键词：农地产权制度；农地资源；可持续利用
农地资源作为一种有限的和有条件的可更新资源，不仅是农业生产最基本的和不可替代的生产资料，也是地球生态系统中最基本的构成要素。不同的农地产权制度对农民的农地利用行为具有不同的激励效应，使活动于不同农地产权制度框架内的理性的农民选择不同的农地利用方式，而不同的利用方式必将导致不同的利用后果。因此，农地资源能否实现可持续利用，其关键在于农地的产权制度。
一、农地产权制度与农地资源可持续利用的理论分析
农地资源可持续利用是指人们如何以一种合理的方式利用农地资源，使农地资源的生产能力在利用中不仅能够得到保护，而且有所增强，其主要表现为农地资源在利用中的“数量”、“质量”和“生态环境”的可持续性，具体来说包括四个层次的含义：农地数量结构（特别是耕地在农地中所占的比例）的可持续性、物质生产能力的可持续性、农地生态系统的可持续性和农地利用经济效益的可持续性。农地资源可持续利用的实质是对稀缺的农地资源如何进行符合可持续发展目标的优化配置问题。从产权经济学的角度看，农地资源的配置问题实质上是依附在农地资源上的权利的配置问题，而农地资源能否实现优化配置则主要是由农地产权制度决定的。不同的农地产权制度对农民的农地利用行为具有不同的激励效应，使活动于不同农地产权制度框架内的理性的农民选择不同的农地利用方式，而不同的利用方式必将导致不同的农地利用后果。因此，农地资源能否实现可持续利用，其关键在于农地的产权制度。合法有效的农地产权制度可以促进农民以可持续的方式利用农地。
首先，合法有效的农地产权制度为农地的可持续利用提供法律保障。法制化的农地产权制度其意义在于：一是农地权力主体对体现其权力的农地具有排他性的使用性，即农地权力主体在法律规定的范围内，对其所拥有的农地具有不受限制的使用选择权。二是农地产权主体可以通过法律途径获得因侵权损害之补偿。三是农地产权关系的法律化具有较强的稳定性。四是能够完整地保护农地占有者合法的占有权和完全的剩余索取权。因此，如果拥有了合法有效的农地产权，农民在农地利用中就会有稳定感和安全感。为了不断地增加收益，农民十分愿意从长远的角度来考虑如何在现有农地上持续提高农地生产率，在法律的保护下稳定、持续地加大对农地的各种投入，包括生产性投入和保护性投入，实现农地的可持续利用。
其次，完整的农地产权有助于激励产权主体不断提高农地生产率，获得经济收益。农地产权的核心是收益权，因而具有激励动机、激励行为、调动积极性以形成动力的机制和作用。农地产权制度的激励效应主要体现在两个方面：一是对农民努力的激励程度，其高低取决于这一制度所内含的农民努力供给与收益报酬结构的一致性。如果一项农地产权制度安排使农民付出的努力与他所得到的报酬一致，其努力供给量就大。二是对农民努力的激励导向。不同农地产权制度所内含的规则对农民的行为具有不同的激励导向，这种激励导向的差异诱导着农民的农地利用行为向不同的方向发展，从而产生不同的农地利用后果。在农地开发利用中，物质利益的驱动会激励农地产权主体努力从事财富创造和积累。在市场经济条件下，农地产权主体必然千方百计地去收集信息，选择资金流向，确定农地利用的最佳方向，尽量减少利用成本，以实现投资最小化、收益最大化，从而提高农地生产率，增加经济收益。一般而言，农地开发利用的收益大于投资成本的方式，就能持续存在，而这正符合农地可持续利用所要求农地经济效益的可持续性。
再次，农地产权的约束力能有助于约束产权主体的用地行为，降低农地利用风险，防止农地质量下降。如果单有激励是不够的，会促使产权主体为追求经济利益最大化而盲目、无节制地利用农地，造成农地生产能力下降和生态功能退化。约束功能正是弥补了激励功能的这一不足。农地产权的约束功能来自经济的、法律的和道德的三个方面，但主要是经济利益的约束和法律约束。通常说来，农地产权主体出于对自己经济利益的考虑，必然会约束自己的农地利用行为。法律约束是一种强制性约束，由国家规定处理产权关系的规范和准则，产权主体必须遵守，不得违反。因此，农地产权关系也是一种责任关系。法律约束使农地免遭来自产权主体本身由于追求经济利益最大化而可能出现的短期行为，起到了防止农地的再生能力或生态功能衰退、保护农地质量、提高农地生产能力的作用。
二、实现农地资源可持续利用的农地产权制度安排
所谓农地产权制度，是指制度化的农地产权结构和产权关系。在人类社会的不同发展阶段上，农地产权制度具有不同的内容。在现代市场经济条件下，能保证农地资源可持续利用的农地产权制度至少应包含以下三个方面内容。
首先，农地产权明晰。为了实现农地资源的可持续利用，一是必须确保农地各项产权的权能和利益明确有界。现代产权经济学认为，产权是由权能和利益两部分基本内容构成的，利益是权能的目的，权能是获取利益的手段，产权是权能和利益的有机统一，单纯的权能不构成产权，无利益的产权也是不存在的。所以农地产权有界就包括其权能和利益两个方面。农地产权权能有界就是指各项农地产权权能之间有明确的边界，不能“你中有我，我中有你”，否则农地产权就不具有排他性，不能对其行为主体产生有效的约束。农地产权利益有界就是指在界定各项农地产权权能空间时，各项农地产权的利益要明确界定，否则，农地产权将丧失其对行为主体的激励功能。二是要求各项农地产权必须有明确的主体。由于农地产权是行为主体对农地地产的一组行为性权利，它反映的是人与人之间的经济利益关系，所以农地产权不能离开其行为主体而单独存在。各项农地产权有明确的主体，就是产权的行为性属性的基本要求，其具体含义就是在一定的农地产权结构中，每一项农地产权（包括权能和利益）都对应一个特定的产权主体。农地产权明晰化，有助于明确交易界区；有助于制定公平且有效率的交易规则，并有效地约束和规范行为人的交易行为；有助于行为人在同其他人的交易中形成稳定的预期，从而最大限度地节约交易费用；有助于强化产权制度的激励和约束功能。
其次，有效的农地产权保护。这包括合约各方可通过行使退出权保护自己的权益，以及法律制度能通过强制措施惩罚一切破坏现有农地产权关系的行为和由此产生的威慑力量来实现对农地产权的保护。有效的农地产权保护能够给当事人一个稳定的预期，以使当事人能够对未来做出收益与成本分析，从而做出长期投资决策，对土地实行集约经营。反之，若一项产权制度不能给当事人形成一个稳定的预期，则当事人的短期行为与投机行为就不可避免。现行的农地产权制度正是由于农民预期到土地会不断地调整，才引发他们对土地进行掠夺性、粗放型经营，而不注意用养结合，致使土地质量下降，水土流失，严重破坏了土地生态环境；也正是由于现行农地产权制度对农地产权保护的弱化，使不少地方政府只顾眼前利益，以推进城市化之名而不顾后果地大量征收农地，致使农地数量锐减，大量的农地荒芜或低度利用。再次，农地产权的可转让性。农地产权的可转让性是指在产权明晰化的基础上，农地产权可以作为特殊商品通过市场机制在不同的经济主体之间合理流动。农地产权可转让性的直接效率意义是实现资源的动态优化配置。因为只有允许合理流动，才能使稀缺的农地资源在比较利益的驱使下和市场机制的作用下，不断地从低效率的使用者流向高效率的使用者，使农地使用者的能力与其拥有的农地资源数量、质量相一致，做到人尽其才、地尽其力，从而实现农地资源的动态优化配置；农地产权可转让性更长远的效率意义是能够对产权提供有效的保护，使农地资源的价值在流动中得到真正体现，农户对农地的投资在流动中得到合理的补偿，进而极激励农户更好地利用和保护稀缺的农地资源，提高农户对农地投资特别是中长期投资的积极性，从而实现农地资源的可持续利用。
三、完善现行的农地产权制度的建议
自改革开放以来，我国农村普遍实行了农地集体所有、家庭承包经营的农地产权制度。这种产权制度改变了传统制度下农地产权高度集中的弊端，实现了农地所有权与承包经营权的分离。这种分离有效地解决了搭便车和监督问题，并使农民拥有了剩余索取权，真正体现了“多劳多得、少劳少得”的按劳分配原则，极大地调动了广大农民的生产积极性；同时，农地所有权与承包经营权的分离又在一定程度上克服了传统农地产权制度的权利、责任和义务与风险脱节的弊端，提高了农地资源的配置效率和利用效益。但随着市场经济体制的建立和农产品的市场化，这种产权制度日益暴露出其自身的不彻底性和不完善性，并开始制约农地资源的可持续利用。分析起来，其主要原因是：农地的集体所有权的产权主体不明晰，导致农民无法直接与土地征收者——政府直接进行谈判，而各级政府出于自身利益考虑容易与企业形成共谋关系，强制征收土地，而以最低补偿价补偿农民，最终导致耕地的大量流失；农地承包经营权不稳定，导致农民进行掠夺式经营，影响了土地利用的生态持续性；农地处置权难以落实，导致农地流转困难，限制了农业经营的规模化和现代化，从而影响了土地利用的经济持续性。因此，进行农地产权制度创新，是实现农地资源可持续利用的必然选择。
完善现行农地产权制度的核心可以概括为“弱化所有权、强化和细化承包权、放活使用权”。造成农地所有权主体不明晰的原因是多方面的，既有种种复杂的历史因素，也有我国地域的辽阔性及其差异性方面的原因，因此，要从法律上明确界定全国统一的农地所有权唯一主体在实践上不具有可行性，而且还有可能造成农地所有权主体的更大混乱。现阶段，与其在“谁是农地所有权唯一主体”上争执不休，还不如暂时搁置争议，维持现状，以通过法律法规和必要的行政手段来严格限定农地所有权主体的权利和义务，来减少所有权主体对农户生产经营活动的不合理干预和侵权行为，强化农户的微观经济主体和民事主体地位，即通过弱化所有权和强化承包经营权来最大限度地减少由于所有权主体的模糊性所造成的耕地流失。“弱化所有权和强化细化承包权”是相辅相承的，只有弱化所有权，把所有权的一部分权能赋予承包权，才能够强化和细化承包权。具体讲，强化和细化承包权就是进一步扩大土地承包经营权的产权权能，赋予农户对承包土地的永久使用权、抵押权、有偿退出权和有条件的买卖权。也就是说，农户除了不具有土地的终极所有权即土地不能随意买卖外，土地的其他产权权能都已具备。“放活使用权”是指为了建立符合市场经济规律的农地使用权流转机制，促进农地的适度规模经营，取得规模经济效益，在弱化所有权和强化细化承包权的基础上，放活农地使用权，积极推进农地使用权的市场化流转。农地作为最重要的农业生产资料应该具有完整的商品属性。商品的一个重要特征就是可交易性，通过交易实现资源优化配置和资产增值。在市场经济体制下农地应该具有一般的商品属性。如果对农户承包的土地赋予抵押权、有偿退出权和有条件的买卖权等相关权利，对于缓解农村金融供给不足、激活土地等生产要素市场、加快农业资源整合、促进土地规模经营和土地价值提升等将起到很好的促进作用。
参考文献
1、李明秋.中国农村土地制度创新及农地使用权流转机制研究[M].中国大地出版社，2004.
2、陆红生.土地管理学总论[M].中国农业大学出版社，2007.
农用地管理制度范文2
关键词：创新国土资源；管理机制；分析
1. 国土资源的概念
国土资源是每一个国家的经济命脉，直接影响着一个国家的国民经济建设以及社会的发展，其涵盖着社会资源、矿政与地政。矿政是矿产的分布区域、资源的多少、挖掘和开采状况等。而地政是城镇与乡村的土地的使用情况、地籍管理、森林覆盖率和各项交通用地情况等。社会资源是人口的分布和会议笔录、流动状况、标准系统、各类档案资料、法律政策等，共同由人们生活、工作和学习组成的各项自然资源以及社会资源，于社会经济发展的历程中发扬着主要的作用[1]。
2. 国土资源管理中出现的弊端
国土资源管理不但与人们日常生活中的住房相关，同时还关系着企业的生产加工。所以需了解国土资源管理的不足，然后提出解决方案。
2.1 政府管理力度不足
于国土资源管理中政府属于主要的领导机构，而政府的管理力度不足，进而致使我国国土资源的严重浪费，部分地方出现土地违规建造以及违规拆迁等局面。此外，政府部分负责人于资源管理过程中，执法方案或者执法力度得不到贯彻，造成了国土资源相关条例无约束性和法律性。部分政府工作人员仅注重眼前的利益，完全无视国土资源的重要性，，最后造成国土资源的破坏[2]。
2.2 国土资源管理制度不完善
随着时代的发展变化，传统的国土资源管理制度已经不能满足时代的需求。其主要涵盖三个内容：（1）因我国土地资源管理制度的不健全，于部分土地资源实施检查、审批、核实的过程中，并未将责任准确地细分，极易形成国土资源大面积的审批破费，而关于责任追究时，则出现管理人员之间互相推卸责任的局面。（2）于国土资源违法案件调查中，政府的执法力度不强，进而出现部分人员为了利益，放任处置。（3）于国土资源利用上，未根据社会的发展态势实施科学有效地规划，造成了许多国土资源得不到应有的发展。
2.3 信息管理系统落后
由于我国的信息管理系统较为落后，同时国土资源监测技术也处于较低水平，导致矿产资源、土地、测绘管理、地质灾害防治过程中，所得数据资料并不完善和明确，进而致使地质灾害的出现得不到及时的预测和探究。与此同时，因我国缺少优秀的国土资源监测人才，而部分检测人员的专业技能满足不了时代的需求，所以制约了我国国土资源管理工作的进步。
3. 国土资源创新管理的方法
3.1 加强国土资源管理改革
（1）加强推动我国农村土地管理制度改革。了解十七届四中、五中全会的内容以及精神，认真贯彻土地资源改革，提高我国农村土地的利用率，完善各项征地制度以及健全农村宅基地管理方案，改善我国耕地保护激励制度，激发农户、乡镇和村办保护耕地的积极性，将增减挂钩试点工作和农村土地整治相结合，促使我国土地节约资源，完成城乡统筹规划。（2）推动矿产资源管理机制的改革。把矿产资源利用检查、矿业权实地核实与矿产资源整合作为一个契机点，将加强矿产资源开发利用年度检查和行政合同管理，不断健全我国矿产资源管理机制，保证资源的科学、合理和有效的利用[3]。
3.2 提升土地管理的认知
从实际出发坚持贯彻落实科学发展观，将人民的位置放在首要位置，以高度责任感的态度完成一项项工作任务，提升土地管理的思想性和自觉性，整体贯彻严谨的耕地保护机制。坚持贯彻“分块包干、属地管理、上下联动、常态监管、责任到人、责任追究”制度，采取积极主动的管理方法，加强国土资源保护和改革，充分利用土地资源，针对违法行为以及违法建设应该立即查办。
无论任何个人或者单位应用划分国有土地，均需要根据正常的程序进行批准，不能随意更改国家土地用途以及应用条件。同时，未经得国土资源局的批注，不得随意出租、转让以及抵押，倘若出现此违法行为者则需依法进行处理，没收其非法收入并且做出相应的赔偿。倘若由部分因素致使土地停用者，原土地的持有者需进行申报，经国土资源局展开收回制度，防止国土资源浪费。
3.3 增加监督管理力度
各地政府部门应提高农用地的监督管理力度，严禁使用“非法征用”“以租代征”等方法征用农民土地。我国国家制度严格表示，农用地更换为建筑建设用地，需适合土地利用集镇建设规划以及总体规划要求，需要要加入年度土地利用计划，并且依法处理农用地更换的审批手续。农民之间集体所有建设用地使用权流转，需遵照土地规划并且在限定范畴之内。针对非法农用地更换的审批，监督管理部门以及司法部分应依法追究刑事责任，严格对待非法行为[4]。
3.4 加强国土资源人员的优化
为加强我国国土资源局的管理，从基本工作人员着手。（1）坚持凡进必考原则。针对国土资源局的工作人员，必须经考试后才能进入工作，并且进行“择优录用”的基本原则，重点吸引和培养综合素质高的监督人才，促进国家资源局的发展。（2）推动竞岗沟通交流。加强国土资源单位干部竞争上岗，提高人员之间的交流与合作，把综合能力强以及专业技能高的人才调配到相对应的岗位，提高人力资源利用。（3）加强教育指导。为提升我国土地资源人员的综合能力，应加强教育培训以及专业技能的培养，当做人员建设的一项重要内容执行，根据分级培训的原则进行教育培训指导，鼓励在职员工进行终身学习。
3.5 增强地质灾害管理
各地方政府为地质灾害预防工作的首要责任主体，需于组织上、思想上以及措施上坚持进行地质灾害的预防工作。各农村和乡镇、城镇需成立地质灾害防御小组，设计突发性事件的备案以及地质灾害防治措施，把具体的预防方案和措施贯彻到基层人民当中，促使政府与人民共处于统一战线，共同面对抵制灾害[5]。
4. 结论
归纳总结，国土资源管理部门应该坚持贯彻党的方针，认真落实国土资源的重要内容，针对土地资源管理的不足，应该坚持，提高国土资源监督管理力度，严格对待非法行为，确保人们的利益放在首要位置，促进国家经济的发展。
参考文献
[1]潘燕华，邓格健.创新国土资源管理机制的几点思考[J].科技创新导报，2011（33）：210.
[2]刘树亮.潍坊市创新国土资源管理机制的几点思考[J].山东国土资源，2010，26（2）：62-64.
[3]陈伟.武胜县创新国土资源管理联动机制[J].资源与人居环境，2012（01）：17.
农用地管理制度范文3
（一）土地利用空间布局不合理
由于联产承包责任制的推行，农用地按照人口平均分配到各家各户。在分配的过程中，考虑到了土地的质量、好坏搭配均匀，这种做法具有一定的公平性，然而分配的结果是整块的土地被分割，农用地呈现零散不集中、单位面积狭小的局面。
（二）耕地的面积锐减、质量下降且污染严重
近年来，农村耕地面积大量减少。同时，在土地开发的过程中，过度追求耕地的产量、盲目开发和过渡垦殖等，造成大量水土流失，出现了土地沙化、盐碱化和荒漠化现象，导致耕地质量下降，且耕地退化严重。在土地耕作的过程中，过多地使用化肥和农药对耕地和农业生态环境的影响非常明显，造成了严重的耕地污染。
（三）农用地闲置抛荒严重，土地利用效率低下
农民对土地的投入热情渐渐降低，将目光更多地投向正在高速发展中的第二、三产业，对土地的投资减少，粗放经营乃至弃耕撂荒。现阶段，农村青壮劳动力外出务工经商的现象已经屡见不鲜，有的乡村村民甚至举家外出，丢下责任田不管，使土地长期处于粗放和低效利用的经营状态，抛荒面积不断扩大。
（四）建设用地基础配套设施不完善
农村基础设施建设存在着规模小、投资分散的特点，中央政府一般不能直接加以控制，需要依靠地方政府和基层组织去落实。
（五）农村征地问题重重
土地征用补偿安置机制不健全，当前的征地普遍采用的是年产值倍数法的补偿方式，存在着补偿标准偏低的问题。农村征地过程中，存在着一些村干部利用职权“低征高出”、土地征用后圈而不用的现象。
二、新农村土地利用的规划
（一）建立土地利用分区，合理布局
乡村土地利用规划必须从用地的合理布局入手。为避免不同功能用地之间的混杂而相互干扰，协调用地的矛盾，保护农用地，限制不当土地使用和开发行为，应进行合理的土地利用分区，将农业区与农村建设用地区有效地分隔开来，并进行相应的用途管制。
（二）保护农用地控制建设用地规模
应合理地控制农用地数量的减少和质量的下降，注重对建设用地的规模控制，要加强土地的用途管制，加强对新增建设用地的审批，在法律上严格控制建设用地的供应量，对农村建设用地的基础配套设施的投入，加大对基础设施的投资力度，提高农村建设用地的集约利用程度。
（三）提高乡村土地的节约和集约利用程度
在乡村土地利用规划中，要对土地利用实施严格的用途管制，加大对闲置抛荒的惩罚力度。适当地提高农产品的价格，提高农民对农业生产的积极性，用市场的手段来调节供给。同时，要将新农村建设与旧村改造相结合，充分利用闲置的宅基地、荒杂地、空闲地，进行新的土地利用和建设;严格控制新区启用所需的耕地。
（四）加强公众参与，广泛听取意见
制订乡村土地利用总体规划，要转变传统的土地利用规划思维，建立和完善土地利用规划的公众参与制度。土地利用规划的起草和编制均应建立在广泛的群众参与基础上，经村委会充分论证以后确定，土地利用规划编制后应上交县、乡级主管部门，并及时公布，以接受村民的监督。公众参与对于乡村土地利用总体规划的科学性、合理性、可行性和可操作性的提高有着十分重要的意义。
（五）加强乡村土地利用规划的技术支持和法律支持
加强乡村土地利用规划的技术支持，实行规划的信息化、科学化，可以及时了解各种土地信息的变化情况，并及时、适当地进行宏观调控和管理，使规划达到实时与高效。乡村土地利用规划的执行要做到执法必严、违法必究。在乡村土地利用总体规划中，必须强化执法概念，这在目前土地规划体系的法制还不是很健全的条件下尤其显得必要。
三、规划实施的保障措施
在对新农村土地进行合理有效的规划之后，应该对土地的规划进行的实施，而实施的有效性，主要依靠相关的保障措施来保证。土地利用规划实施保障措施是确保土地利用规划全面有效实施而制订的可操作性强的法律、行政、经济、社会、科技等综合手段和配套措施。
（一）法律保障
村土地利用除严格遵循村级规划外， 还应符合国家其它法律、行政法规及有关强制性标准的规定;严格按《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》等法规实施规划。
（二）行政保障
加强领导， 建立和完善规划管理制度;以规划为依据， 对农用地和非农建设用地实行严格的土地用途管制;耕地、基本农田、建设用地等硬性指标管理目标责任化， 建立规划公示、听证制度。
（三）经济保障
深化农村土地使用制度的改革， 继续推进农村集体土地有偿使用， 培育完善的农村土地流转市场，保护耕地， 集约利用土地;重建农用地经营价值和用途转移价值核算体系， 显化农用地经济效益， 保护农民利益;多渠道融资， 让企业参与土地整理。
农用地管理制度范文4
国土资源部有关负责人表示，此次调整不涉及建设用地审批权，调整的只是建设用地审批方式，依法应由国务院批准建设用地的城市的建设用地审批权仍在国务院，不存在下放问题。该负责人同时表示：“这是土地管理特别是新增建设用地审批制度的一项重大改革，有利于加强土地宏观调控，强化省级政府责任。”
此前建设用地由城市政府一年多次申报，国务院多次审批，报批内容由国土资源部审查以及城市政府自行审查，审批时间长，审批程序繁，尤其是省级政府只充当“二传手”角色，权责不明，徒增环节。审批方式调整后，省级政府不仅负责汇总申报，而且负责审核把关过去需报国务院审查和城市政府审查把关的部分内容，也就是说，省级政府要对城市建设用地负总责。
当前我国违法违规用地现象之所以大量存在，即使在治理整顿期间土地“闸门”也没能真正把住，症结之一在于权力不到位、责任不落实。原来的建设用地审批方式未能合理解决各级政府权责划分和制约监督问题：中央部门面对一大批城市，很难面面俱到明察秋毫，且陷于日常审批事务，难免影响宏观调控和土地监管；城市政府自报自查，其弊端不言自明；省级政府只相当于“二传手”，积极性自然不高，也很难追究其责任。一些地方对土地违法违规行为不制止、不查处，甚至隐瞒不报、压案不查，在土地管理和调控问题上有意无意地当起了“甩手掌柜”，与原来的审批方式有很大关系。
新的审批方式在加大省级政府权力的同时，也强化了省级政府的责任，权责一致成为强化地方政府责任的重要手段，今后土地方面再出问题，将直接追究有关地方负责人的领导责任。省级政府对城市建设用地负总责，总体上说就是对申报城市建设用地的合法性、合规性和合理性负总责，包括是否符合有关法律法规、是否符合规划计划、是否符合国家产业政策、是否符合用地申报有关要求、用地是否结构合理、确实需要、节约集约等。具体而言，省级政府的责任主要体现于对城市新增建设用地的审核把关、检查指导。一是对城市申报的农用地转用和土地征收方案严格审查。二是在国务院批准农用地转用和土地征收方案后，对城市申报的实施方案进行审核把关。三是对城市农用地转用和土地征收方案与实施方案的申报、实施进行指导、监督和检查。
国土资源部有关负责人表示，“在这种形势下，省级政府对城市建设用地的审查和监管会更加严格。”对于不符合国家产业政策的用地，征地补偿标准不合理、安置途径不可行、被征地农民社会保障费用不落实、补充耕地不到位、土地供应和利用等不符合有关规定，以及未缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，省级国土资源管理部门将不会审核同意实施方案和办理回复文件。
农用地管理制度范文5
为进一步规范农村土地管理，防止乱占滥用土地尤其是耕地建房、建猪场等现象发生，促进农村节约集约用地，切实保护耕地，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）和县人民政府《关于进一步加强土地管理的意见》（干府字[2007]20号）的有关规定，结合我县实际，现就加强我县农村土地管理工作提出如下意见：
一、严格控制村镇建设用地规模
（一）实行规划管理。农村集体建设用地选址必须符合土地利用总体规划、县城市建设规划和村庄、集镇规划，地上建筑物建设必须按批准的规划要求实施。农民建房应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，尽量不占或少占农用地。各乡镇要采取严格有效的措施，积极引导农民建房向集镇和中心村集中；同时，积极配合规划建设部门科学合理地编制好新农村建设详细规划，在农民申报宅基地时严格依照详细规划进行规划选址，逐步消灭“空心村”，按照城镇化和节约集约用地的要求，集中建设农民新村。农民建猪场必须严格按照划定的禁养区、控养区、可养区范围建设，并按“一头一平方米”的标准审批。确需使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。占用耕地的，必须落实占补平衡措施。县城规划区内的农民建房管理依照干府办字[2007]35号规定执行。
（二）实行指标管理。农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。并将农民建房用地纳入年度用地指标管理，县国土资源局根据市下达的农民建房计划指标，经批准后由县人民政府分解下达到各乡镇。各乡镇必须严格按下达的计划指标审核农民建房。县国土资源局要加强对各乡镇农民建房占用计划指标执行情况的监督检查，凡超占指标的农民建房新增建设用地一律不得上报县人民政府审批。
二、严格依法按程序审批农民建房
（一）把握农民建房申请条件。坚决贯彻农民建房“一户一宅”即农村居民一户只能申请一处符合《江西省实施<土地管理法>办法》第四十一条规定面积标准的宅基地，严禁“一户多宅”，禁止城镇居民购买或租用农村集体土地建房。农民建房申请，必须符合土地管理法律法规规定条件。
（二）规范农民建房审批程序。农民建房的审批，必须在完成村庄规划的基础上进行。没有进行规划的村庄必须先做好新农村建设规划，其农民建房申请才能受理。使用村内原有建设用地的，由村申报、乡（镇）审核，批次报县政府批准后，由乡（镇）国土资源所逐宗落实到户；占用农用地的，应当按照《土地管理法》第四十四条、四十五条的规定，办理农用地转用审批手续,经依法批准后，由乡（镇）国土资源所逐宗落实到户。
宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡（镇）国土资源所要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证。
（三）明确农民建房时限和收费标准。（1）农民建房审批时限：村民向村民小组提出用地申请，经村委会讨论通过后，由村代办员统一报乡镇便民服务中心国土、规划窗口。乡镇国土所、规划站受理后，须在5个工作日内进行派员现场勘查。经现场勘查，符合建房条件的，建房申请户向乡镇国土所、规划站提交相关申报材料。乡镇国土所、规划站受理农户建房申报材料后，须在5个工作日内进行审核，并上报县国土局、规划建设局审核。县规划建设局自收到申报材料后，须在10个工作日内向建房户下发《乡村建设规划许可证》。县国土局须在规划建设部门核发《乡村建设规划许可证》后10个工作日内向建房户下发《建设用地批准书》，建房户得到《建设用地批准书》后方查动工兴建。对于由于各种原因不予批准的建房户，应及时以书面形式告知。（2）农民建房审批收费标准。国土部门《土地证》工本费，普通本5/本，特制本20/本。建设部门《房屋所有权登记证书》工本费10/本。规划区内农民建房收费依照干府办字[2007]35号规定执行。
三、严格农村土地管理制度。
（一）实行耕地保护责任制。建立健全县、乡、村三级耕地保护目标责任制。层层落实耕地保护责任，每年县政府与各乡镇政府签订耕地保护责任状，各乡镇人民政府必须对本行政区域耕地保有量、基本农田保护面积以及新增建设用地计划指标负总责。在新增建设用地中，要尽量使用坡地、荒地等未利用地，尽量不占或少占耕地。即使需少量占用耕地的，也要坚持占一补一，确保耕地面积不减少。要严格落实基本农田“五不准”制度，严禁占用基本农田植树造林、发展林果业、挖塘养鱼、畜禽养殖以及通道绿化。
农用地管理制度范文6
（中经评论·北京）我国《农村土地承包法》的正式颁布和实施，改变了我国长期以来主要依靠政策规定、合同约定的方法界定和规范农民土地承包经营权的状况，标志着农民的土地承包经营权获得了直接的法律保护，这为稳定农村土地承包关系并在此基础上赋予农民长期而有保障的土地使用权提供了法律保障，其意义重大而深远。但是，我们也必须看到，《农村土地承包法》主要从规范集体和农户之间的关系出发对农民的土地承包经营权进行了文本上的界定和保护。由于农村社区内的人地关系和利益冲突不可能在短时期内得到有效化解，文本上的外在制度规则在短时期内不可能完全内化为农村社区的内部制度规则，尤其是国家公共权力未能得到有效约束，许多相关配套法律法规尚不完善，因此，农民的土地财产权益势必仍然要面临来自多方面的侵害。全面保护农民的土地财产权益，仍然需要进行一系列的相关配套改革和法制建设。
一、农民土地财产权益保护现状的评估与分析
（一）农民的土地财产权益在土地调整、土地流转申仍然可能受到村集体的侵害
《农村土地承包法》对村集体调整、处置农民的承包地做了严格的限制，但是，农民的土地承包经营权并不会因此在短时期内就可免受集体经济组织和村干部的侵害。这是因为：
第一，农村社区内部的人地关系和利益冲突不可能因为国家稳定农村地权关系的法律文本的出现而得以化解。虽然伴随人口增长类型的转变和农业、农村人口不断向外流动转移，我国乡村人口在1995年达到最高值8．59亿人之后开始出现下降的趋势，2001年下降至7．96亿人，农户家庭数量增速也明显放缓，这些都为稳定农村地权关系提供了一定的条件；但是，在许多地区农村社区内部的人地关系冲突和利益冲突不可能因为法律文本的出现而得以迅速化解，农村社区内部的土地调整不可能在短期内从根本上消除。只要土地调整存在，农民的土地承包经营权就有可能受到侵害。
第二，国家的外在法律制度规则内化为农村社区的内部制度规则需要时日。《农村土地承包法》虽然照顾到了农村地区的实际情况，但是，对于农村社区来说，这一法律毕竟是一项外在的制度规则。《农村土地承包法》以土地承包经营权物权化为基本立法取向，但是，在农村社区内部，基于平等的社员权，农民要求进行土地调整，而国家物权化的立法取向要求稳定土地承包关系，这二者之间必然会发生冲突。这就决定了外在的国家法律制度规则要真正内化为农村社区内部农民自觉的内在制度规则需要时日。
第三，在农地流转的市场需求远高于市场供给、流转又缺乏第三方监督的情况下，集体经济组织很容易在农地流转过程中侵犯农民的土地财产权益。我国人多地少，城镇化相对滞后，农业、农村人口向非农产业和城镇转移缓慢，由人口和劳动力流动、迁移拉动的农地流转的市场供给远不能满足市场需求。在这种情况下，受利益驱动，集体经济组织很容易凭借集体土地所有权强制性地要求农民转移土地，从而使农民的土地财产权益遭受侵害。
（二）农民的土地财产权益在国家土地征用中事实上集体性地受到了侵害
我国现行农地征用制度是从计划经济时期延续下来的。在计划经济时期，我国城镇各类建设用地一律由国家统一行政划拨，建设用地增量则主要来自国家对集体和国有农地的征用。改革开放后，面临耕地被大量占用的严峻形势，为了更好地运用行政手段协调城乡用地关系，保护耕地，国家从法律上将农地统征制度巩固下来。除乡镇企业用地、农村公共公益事业用地、农民宅基地外，所有新增建设用地需要占用农用地的，无论是出于基础设施建设等公共目的的需要，还是出于房地产开发等私人目的的需要，都借助国家权力来征用。在
1998年修订的《土地管理法》中正式确立了土地用途管制制度后，农地征用制度与土地用途管制制度相结合，成为政府实施土地利用规划管理和农地转用管制的重要措施。
我们知道，在农地转用过程中，由于土地用途发生转换，土地价格会从农用地价格的水平上涨至建设用地价格的水平，从而出现土地涨价，即土地增值。这种土地增值发生在土地用途转换的情况下，而土地用途转换又以土地利用规划和土地用途管制为前提。事实上，土地利用规划由于限定了不同区位土地的开发利用方向，因此，也就预先设定了土地发展权。那些规划待转用的农用地，由于规划允许进行开发建设，因此享有土地发展权，其市场价格就会升高至建设用地价格水平；而那些规划禁止转用的农地，由于不能用来开发建设，土地发展权受到限制，其市场价格会保持在农用地的市场价格水平上。这种在土地用途转换过程中由土地用途价格差异形成的土地增值，与土地利用规划限定的土地发展权相对应，也可称为土地发展权收益。这种土地增值并非因土地使用者的投资和劳动而形成，而是与政府管制相联系的建设用地稀缺性增值以及城市建设投资外部性增值。因此，这种土地增值应由社会共享，而不能由规划待转用农地的土地使用者独得。
从理论上讲，土地征用是实现农地转用过程中土地涨价归公的一个可选择办法。以土地征用的方式对农地转用实行政府管制，有利于政府运用强有力的行政手段，按照土地利用规划确定的土地利用方向，有计划地控制农地转用，保护农用地；同时，通过土地征用，能够把土地利用规划事先设立的土地发展权收归政府拥有，由政府统一行使和处置土地发展权，从而取得土地增值收益，再将这种收益用于适当的分享人群。按理说，在这种土地增值收益中，来源于城市建设投资外部性引起的建设用地资本增值部分，应归城市建设投资者分享；来源于土地用途管制下的建设用地稀缺性增值部分，则应当由农业经营者集体分享。这是因为，土地利用规划和土地用途管制以限定农业经营者的土地利用方向、牺牲农业经营者的利益为代价，以追求当代人的食物安全、人类代际之间的公平和可持续发展为目标。我们没有理由让农业经营者承担眼前和远期公共利益的全部代价。试想，如果没有土地利用规划和土地用途管制，建设用地的市场供给就会增加，农用地的市场供给就会减少，建设用地市场价格和农用地市场价格就会通过市场均衡而趋向一致，这种用途转换所带来的土地增值就必然会缩小。
在我国实行城乡二元土地所有制并实行土地所有权与土地使用权相分离的土地使用制度下，以土地征用实现土地发展权归公和土地涨价归公的制度安排，其现实的具体表现形式就是所谓的“转权让利”的制度安排。这种制度安排是指通过土地征用将转用农地的集体土地所有权转变为国家土地所有权，在转权过程中，由国家向农民集体经济组织以优惠的价格支付征地补偿费用；而在转权后，由县（市）政府代行国家土地所有权职能向建设用地者出让或划拨土地使用权，并取得土地收益。
这种“转权让利”的制度安排，由于要将集体土地所有权转变为国有土地所有权，而这种“转权”又是在国家征用权的强力干预下进行的，因此，这种制度安排虽然能够保证土地涨价归公，却不能保证土地涨价归公后的合理分配，相反，直接误导了土地增值收益在城乡之间的不公平分享。土地征用后，由于集体土地转变为国有土地，自然而然地按照理论逻辑，土地出让时取得的纯收益要归于国家土地所有者；加上人们更多地从成本角度来理解土地的市场价值进而理解土地增值，把土地增值更多地视为城市建设投资效应外溢的结果，因而把城市建设投资者而非农业经营者视为理所当然的土地增值收益的主要分享者。在工业优先、城市优先的发展战略下，县（市）政府以公共管理者的身份按照农地价格以征用的方式取得集体农地并将之转为国有土地，再以国有土地所有权人的身份向城镇建设用地市场统一供应建设用地，在此过程中，县（市）以上政府以耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、土地出让纯收益等租、税、费的形式将土地增值收归公有。而在其具体使用上，每亩数万、十几万、数十万元不等的土地出让纯收益主要投向了城市土地开发建设，只占土地增值收益一小部分的耕地占用税（为1～10元/平方米）、耕地开垦费（一般为6～20元/平方米，大城市地区最高为30元/平方米）和新增建设用地有偿使用费（分十五等，为5～75元/平方米）等投向了农业、农村。“转权让利”的制度安排以较低的农地价格转移了集体土地所有权，根本没有“让予”农民多少利益，农民在农地转用过程中应当集体享有的土地发展权和土地增值收益不同程度地受到了剥夺。
（三）农民的土地财产权益在农业公司化、企业化经营中很容易受到侵害
在农产品生产、加工、储存、销售等环节进行专门投资的农业公司、企业，是推动农业产业化的重要力量。农业产业化过程，实质上是通过合约形式将生产者、加工者、销售者和消费者连接起来从而实现农产品链的延伸和市场自组织化的过程。农业产业化最基本的合约形式是产品合约和土地要素合约。在产品合约中，农产品是合约的主要标的物，公司、企业和农户都是独立的市场主体，农户是土地的实际占有者和使用者，其土地不会暂时或永久性地让渡。而在土地要素合约中，公司、企业不是购买农户的产品，而是购买农户的土地、劳动力，农户不再自我雇佣，而是被雇佣的。
在农业产业化经营的投资决策和合约选择中，分散、弱小的农户与公司、企业的谈判地位完全不同。对于农户而言，其最常见的可投资的资本形态除了自有的土地之外，就是其劳动力。在政府实行土地用途管制和农村劳动力近乎无限供给的情况下，农户没有更多的投资选择，其仅有的土地和劳动力资本近似于一种天然“沉淀”了的投资。而公司、企业的投资往往以货币资本、技术资本为主，其投资选择是自由的。虽然与进入其他领域的投资一样，进人农业领域的投资也可能面临实物的、地点的、技术的等各种类型的由投资专用性引起的套牢问题，但是，总的来说，公司、企业往往由于具有资本、技术上的优势和更多的投资选择自由，在与农户的谈判中具有明显的优势地位。在大多数情况下，农户由于别无选择而只能被动地接受公司、企业提出的要求。如果土地利用规划界定的土地用途不够明确，或者土地用途管制执行不严，就很难保证进入农业领域的公司、企业其经营目的纯正。如果公司、企业进入农业不是真心实意地经营、开发农业，而是为了能够长期支配土地并最终圈占土地，并利用政策和体制上的漏洞转用一部分农用地以攫取巨额土地增值收益，那么，在利益诱导下，公司、企业凭借其强势地位和游说能力，就很容易从土地上排挤农民，游说政府修改土地利用规划，私下转用农用地，这必然会造成一些农民非自愿性地失地、失业。实际上，这种情况在个别地方已经发生了。
（四）由于城乡建设用地市场存在着体制性分割，农民的不动产权益不能得到充分实现
在城乡二元土地所有制下，我国城市市区的建设用地、农村和城市郊区依法征用后新增的建设用地等，属于国家所有；城市市区以外以及法律规定由国家所有的土地以外的农民宅基地和其他建设用地，属于农民集体所有。集体经济组织的公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地、农民住宅用地等，一般使用的是集体所有的土地。而城市企业、城市居民等建设用地必须使用国有土地；需要占用集体土地的，必须先由国家通过土地征用将集体土地转为国有土地后再出让或划拨给土地使用者使用。这样，以二元土地所有制为基础，与城乡企业、居民身份相挂钩，长期依赖城乡分割管理的路径，形成了典型的城乡建设用地“双轨制”。
这种城乡建设用地的“双轨制”不仅存在于大、中、小城市与农村城镇、农村居民点，更广泛地存在于农村地区众多的中小城镇内部。特别是在一些乡镇企业发展比较快、农村城镇化内发性动力强劲的地区，由于乡镇企业建设用地和农民住宅建设用地增长迅速，城镇建设用地的“双轨制”特征表现得尤为明显。在这些地区，大量的集体建设用地和大量的国有建设用地在“双轨制”上并存，“城中村”和“村中城”相互交错。与此相对应，城镇建设用地市场被人为地分割为城市企业和城市居民的国有建设用地市场，以及农民、农村集体和乡镇企业的集体建设用地市场，城市企业和居民购买农村集体建设用地受到严格限制。由于地租规律和“地尽其利”的市场法则决定了建设用地天然地具有在城乡企业、居民之间流转的内在要求，这就形成了存在于集体建设用地和国有建设用地之间的隐形交易市场。比如，在不少地方，城市企业通过与乡镇企业名义上的合营、入股等形式进入集体建设用地市场，一些城镇居民通过与农民私下买卖房屋也进入了集体建设用地市场。总之，以二元土地所有制为基础、与城乡企业和居民的身份相挂钩的城乡建设用地“双轨制”，以及由此形成的建设用地市场分割，使农民不动产权益的充分实现受到了不应有的限制。
（五）农村土地财产权利仍然没有得到具有国家统一法律效力的严格登记，农民上地财产权利意识的发展受到阻滞
土地登记是国家在法律上确认和保护土地财产权利的一种手段。土地登记具有不动产物权设立的公示功能、不动产交易安全的保护功能、促进公共政策实施的管理功能等。受部门条条管理体制等多种因素的影响，我国至今未建立起专业化、规范化、属地化的农用地权属统一登记管理制度，农民的土地财产权利仍然没有得到具有国家统一法律效力的严格登记。
由于不同用途农用地的承包方式、承包期限以及土地调整频率不同，特别是受部门利益牵制，各类农用地土地承包经营权的登记管理一直未能在法律上统一起来。就耕地而言，由于土地承包是按照“人人有份”的原则进行的，农村许多地区根据人地关系变化对承包耕地进行不同程度的调整，农户与承包耕地之间的占有关系不时发生变动，因此，在《农村土地承包法》颁布以前，国家在法律上一直没有对农民在耕地上享有的土地承包经营权的登记做出明确要求。对于林地、草地、“四荒”地、水域等其他用途的农用地，由于一经承包后土地承包关系就相对稳定或者土地承包多数是按照竞争原则进行的，因此，国家比较早地分别在《森林法》、《草原法》。《渔业法》等资源管理法规中对这类农用地的土地承包经营权的登记做了具体要求，但是一直没有颁布专门的土地登记法规予以统一规范。版权所有
