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房地产所得税管理办法范文1
1、加强免抵退税管理。按计划进度完成免抵调库和退税指标。
2、继续完善计划管理体系，加强重点指标考核。及时将今年税收收入任务，在考虑税源发展状况的基础上，抓好分配落实工作。定期对税收收入增幅、宏观税负、弹性系数、商业增值税增幅和弹性系数以及重点行业、重点税源、重点企业、重要税种的收入增幅税负等指标进行通报，实行动态跟踪监督，结合五项指标的考核，完善科学税收收入组织工作目标考核机制，实现税收收入持续稳定增长。
3、做好税收分析和税负预警工作。完善以基层分局为基础的二级税收分析体系，坚持月份、季度收入分析制度，确保税收分析真实全面反映经济税源状况。一是利用重点税源的生产经营与税收数据，进行收入增减因素分析。二是成立征管查协调小组，按季召开协调会，统一协调运作征、管、查之事，将税收分析作为税收征管事项之一，使税收分析成为促进管理和稽查的有效抓手。三是针对税收热点和领导关注的问题，加强税收专题分析本文来自和调研，积极为领导决策提供参谋依据。
4、加强税源管理。对年纳税20万元以上的企业列入*级重点税源监控范围，扩大重点税源监控面，完善税源分级、分层、分行业监控体系，实现监控成效的最大化。主动与地方产业对接，根据*产业发展的方向，建立新增税源跟踪和预测机制，把握组织收入工作主动性。不断培植税收收入持续稳定增长的税源基础，积极寻找新的税收增长点，拓宽税基。
二、规范依法治税和税收执法
1、严厉打击涉税违法行为，深入整顿和规范税收秩序，提高稽查质量和效率。不断加大税务稽查工作力度，结合我局实际，全面开展税收专项检查，突出检查质量，整治税收环境。*年年将重点对房地产行业、废旧物资回收及用废企业、以农副产品为主要原料的生产加工企业、商业增值税及产品总经销总企业及机构、服装纺织制造业和资源综合利用企业开展检查。完善案件主办制，保证稽查责任落实到人。按季召开案例分析会，各检查小组将所查处的典型案例进行分析，发现偷漏税案件的新动向和趋势，查找管理漏洞，以查促管。加强税收专项检查。
2、落实和加强责任追究制度。全面落实我*《税收执法过错责任追究实施办法》。针对性地开展专项执法检查，重点对民政福利、资源综合利用等减免退税企业、商贸企业、废旧物资、房地产企业所得税等管征薄弱环节进行专项监督。对发现的问题着力整改，跟踪落实。加大对稽查案件的抽查、复查力度。
三、深化科学化、精细化管理，切实提升税收管理水平
1、全面落实个体户税收定期定额征收新办法。认真落实好新办法，加强税务登记管理，杜绝漏征漏管户。加强定额公示，特别是核定为未达起征点的公布。加强停歇业管理，防止出现假停歇业现象。
2、强化征管质量考核。加大对征管“六率”的考核力度，修改《税收业务绩效考核办法》，将管理员工作平台运行等纳入考核，全面提升基础管理水平。
3、加强专用发票和普通发票管理。完善普通发票管理软件功能，更好地实现“以票控税”。宣传贯彻《增值税专用发票使用规定》，认真执行《增值税专用发票审批办法》。
4、加强涉外税收管理。进一步规范涉外税收审计办法，将涉外审计与纳税评估相结合，开展反避税工作，提高工作效率。
5、加强商业税收管理。结合*年商业增值税专项整治工作成果，实行行业分类管理，切实提高商业税负。
6、深入拓展“以电控税”管理行业。把“以电控税”逐步推行到机砖、钢材加工、竹木制品等所有耗电量较大的、产品生产工艺流程与耗用电量密切相关的行业。对各行业进行调查摸底，测算数据。在此基础上，召开行业电度税收负担率评定会，邀请人大、政协、效能办、地税等部门参加。
7、全面落实个体户税收定期定额征收新办法。认真落实好新办法，加强税务登记管理，杜绝漏征漏管户。加强定额公示，特别是核定为未达起征点的公布。加强停歇业管理，防止出现假停歇业现象。
8、强化征管质量考核。加大对征管“六率”的考核力度，修改《税收业务绩效考核办法》，将管理员工作平台运行等纳入考核，全面提升基础管理水平。
9、加强专用发票和普通发票管理。完善普通发票管理软件功能，更好地实现“以票控税”。宣传贯彻《增值税专用发票使用规定》，认真执行《增值税专用发票审批办法》。
10、加强涉外税收管理。进一步规范涉外税收审计办法，将涉外审计与纳税评估相结合，开展反避税工作，提高工作效率。
11、预约定耗工作不断完善和提升。首先，完善农产品价格信息库。针对现有的信息库中数据不够细化，农产品价格变动较大的情况，加强对信息库的维护，确保数据的真实、准确。其次，根据x局的范本要求，做好资料的整理工作，做到一户一档。第三，邀请林业局业务熟练人员传授林业方面知识。纳入预约定耗管理的企业大部分为木竹企业，税务人员需要掌握相关知识，提高综合业务素质。第四，根据农产品预约定耗情况，对纳税人收购业务普通发票的开具使用、农产品进项税额抵扣、销项税额等情况实行跟踪管理，防止税款的流失。
12、加强原木税收管征。严格贯彻执行《*原木税收管理办法》。加强林业生产单位原木自产自销的管征，建立产销台帐，切实落实税收优惠政策，避免税款流失。
本文来自
13、加强纳税评估工作。完善纳税评估指标体系和评估数学模型，加强重点纳税户及特色税源纳税评估，从中发现问题，探索管理新方法，促进税收收入的增长。建立一支专业化、松散形的纳税评估队伍.
房地产所得税管理办法范文2
本文就将具体分析每一种股权价款支付方式下的税收成本。
一、现金支付
现金支付即并购方用现金向被并购方支付股权转让价款，是公司并购最常见的一种方式，此种支付方式只涉及所得税和少量的印花税，不会涉及其他的税种。
对于并购方，用现金支付股权价款，相当于购买长期股权投资，根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》第四条“以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。”并购方在此过程中只涉及资产账户，不涉及所得，也不涉及所得税，只涉及少量的印花税。
对于被收购方(本文所谈到的被收购方均指企业)，是一项转让长期股权投资的行为，其取得的收入在扣除取得该项资产的历史成本之后的余额计入当期损益，影响当期的应纳税所得额。此外，被并购方也要缴纳少量的印花税。
二、股权支付
根据我国税法，并购方以股权作为被并购方股权价款对价的支付方式下，该项交易要被视为两个平行的股权转让行为，影响双方的应纳所得税额，并涉及少量的印花税。
在股权支付方式下，并购方来作为对价的股权有两种，一种是并购方发行的股票，另一种是并购方持有的其他公司的股权。同时根据《财政部，国家税务总局关于企业重组业务所得税处理若干问题的通知》（财税【2009】59号）规定企业重组的税务处理分不同的条件分别适用一般税务处理和特殊税务处理。
以上两种股权支付方式和税务处理方式可分别组合，下面将分不同组合具体讨论，见表1。
三、房地产支付
根据企业会计准则和企业所得税法规定，并购方以房地产作为对价支付被并购方的股权价款，应视作并购方向被并购方转让房地产以及被并购方向并购方转让股权两个平行交易的方式，双方都有可能产生损失或所得，从而增加或减少应纳所得税额。
对于并购方，除所得税外，其向被并购方转让房地产属于营业税的征税范围，收购方应按5%的税率缴纳营业税，并根据缴纳的营业税，缴纳城市建设税和教育费附加。除此之外，并购方还要根据其转让房地产的增值额缴纳土地增值税。
对于被并购方，除所得税外，其因接受不动产而应依法缴纳契税。
四、货物类固定资产支付
对并购方，以固定资产的作价与固定资产账面价值的差额确定当期损益，增减所得税额。同时，并购方销售自己使用过的固定资产还应该根据固定资产的购买时间（2009年1月1日之前或之后）确定缴纳增值税额，以及由此而涉及的城建税和教育费附加。
对被收购方，根据股权转让价格预期计税基础的差额确定当期损益，增减应纳所得税额。
五、存货支付
涉及所得税问题与上述货物类固定资产支付相同。
此外，对并购方，因其向被并购方销售货物而应缴纳增值税，如果该货物是应税消费品，还应缴纳消费税，以及城建税和教育费附加。
对被并购方，因其向并购方购买货物，如果从并购方处获得专用发票，则可获得一个可抵扣的进项税额。
六、知识产权支付
所得税问题同上。
此外，并购方转让知识产权属于转让无形资产的范畴，应按转让价格的5%缴纳营业税，以及由此而产生的城建税和教育费附加。
七、债权支付
并购方若以其持有的对第三方的债权作价，应被并购方要承担不能收回债务的风险，债权往往会折价作价，使并购方形成损失，减少应纳所得税额。若是以其持有的对被并购方的债权作价，则根据作价与债权的金额确认所得与损失，增减所得税额。
被并购方根据债权的作价与债务人收回金额或免于支付的债务金额的差额确认损益，增减所得税额。
八、承债支付
并购方，承担债务的作价额通常与所收购的股权金额相等，不产生所得。
被并购方，既可能获得转让债务所得，又可能获得转让股权所得，增加应纳所得税额。
参考文献
[1]《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59 号）
[2]《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）
[3]张远堂.公司投资并购重组节税实务[M].中国法制出版社，2011.
房地产所得税管理办法范文3
[关键词]所得税 规模 管理
企业所得税作为国税收入的一大税种,其税收规模与地方经济发展的关系日益密切,影响作用日益明显。本文通过对广西百色市右江区国税局2009以来企业所得税入库情况的调查分析,总结了经济与税收的关联反映,籍以对加强企业所得税管理有一定的帮助作用。
一、本年度企业所得税税收基本情况
2009年度,广西百色市右江区局实现企业所得税税收收入11532.1万元。其中内资企业所得税6861.9万元,外商投资企业所得税4670.1万元,个人所得税246.4万元。总体税收比去年同期减收158.3万元,降幅1.4%,其中内资企业所得税锐减2772.1万元,降幅28.8%;港、澳、台投资企业同比增加126.5万元,增幅199.8%;外商投资企业同比增加2487.3万元,增幅124.8%。
二、今年以来企业所得税税收收入结构分析
从企业类型来看,广西百色市右江区国税局2009年度内资企业入库所得税6861.5万元,其中国有企业3180万元,集体企业0.0355万元,股份制企业2113.8万元,私营企业1565.8万元;港、澳、台投资企业189.8万元;外商投资企业4480.7万元。而去年同期,内资企业所得税入库9633.6万元,其中国有企业6634.3万元,集体企业-0.989万元,股份制企业2635.1万元,私营企业363.9万元;港、澳、台投资企业63.6万元;外商投资企业1993.4万元。
从上述情况看来,今年以来内资企业所得税所占份额比去年同期下降28个百分点;其中国有企业所得税减收额3453.5万元,降幅达52%,削弱了所得税收入的“半壁江山”。
表一 企业所得税行业税收变化情况表
从行业类型来看,信息传输业、制造业、批发零售业和房地产业所得税收入占比重大,是百色市右江区国税的骨干税源行业。但2009年由于受金融危机的影响,制造业、批发零售业受到重创,企业费用成本增大,利润空间缩水,税收急剧下滑,只有信息传输业和房地产业税收逆势上扬。以房地产企业为例,由于2009年1-9月份价格指数翻倍增长,人们购房需求量不断扩大,直接促使其销售额飞速增长,而成本并未发生大的变化,所以经济效益提高。信息传输业由于主要是移动通讯行业营业收入仍保持高速增长的势头,入库所得税税收收入 4614.6万元,比去年同期增加2108万元,增幅84%。(详见表一)。
三、重点税源户企业所得税入库情况
今年以来,拉动百色市右江区局企业所得税增长的主要行业是信息传输业、商业批发零售业、房地产行业、金融业等主导行业。其中,年纳税总额在百万元以上的企业所得税企业有中国移动广西百色分公司(4180万元)、广西百色市烟草公司(3065万元)、中国石化广西百色石油分公司(854万元)、百色市恒升房地产开发有限责任公司(844万元)、广西百色汇能电力开发有限责任公司(457万元)、广西电信有限公司百色市分公司(319万元)等。合计入库总额11004万元,占年度所得税纳税总额的94.32%,占全局税收收入总额的15%,税收贡献率达35%。
增幅最大的企业是:中国移动百色分公司同比增加1194万元,增幅40%;
降幅最大的是:百色烟草公司同比减少4027万元,降幅57%。
四、企业所得税税收增减因素分析
经济形势、税收政策和税收管理是影响税收规模和质量的主要因素,因此解析税收增减的原因,离不开对这三个要素的宏观把握。
1.增收因素
税收政策的调整和征管手段的加强是增收的主要因素。具体表现在:
一是分支机构就地分期预缴所得税政策增加税收收入。本期分支机构预缴所得税4350.96万元,占本期所得税税收收入的42.21%。
二是部分较大企业税收优惠政策执行到期并恢复征收增加税收收入。新法的实施后,许多优惠政策废止及部分效益较好的企业优惠政策到期,给右江区增加了税源。如百色友源化工有限公司优惠政策期满后,能够正常经营且效益较好,实现利润,该公司本期入库234.77万元,占所得税入库的2.28%。
三是内外资企业合并纳税增加企业所得税收入。如广西百色丰林人造板有限公司,该公司本期入库162.69万元,占本期所得税入库的1.58%,去年同期无该部分税款入库。
四是加强税务征管和稽查促进了企业所得税收入的增加。据统计,该局通过强化房地产行业预征所得税的管理和税务稽查等手段,2009年度累计查补房地产预收税款672.72万元。
2.减收因素
一是重点税源企业广西烟草公司百色市公司税收收入下滑,是导致批发零售业企业所得税下滑的重要原因,也是导致本期所得税税收收入整体下降的直接原因。从季度预缴的情况看,该企业曾在2008年10月申请按月预缴税款,因此2008年第四季度的税款已在2008年第四季度入库,本期无此项税款入库。从汇算清缴的情况看,该企业2008年度的利润总额为13955.44万元,纳税调整后的应纳所得额为15069.20万元,应纳所得税额为3767.30万元,2008年度预缴税款2583.71万元,本年补缴税款1183.59万元。2007年,该企业利润总额为16775.18万元,纳税调整后的应纳所得额为19281.63万元,应纳所得税额为6362.94万元,2007年度预缴税款4558.34万元,该年补缴税款1804.59万元。同时税率的降低直接减少了税收,新企业所得税法实行后,税率由原来33%调减为25%,直接影响税收收入。此外新的税收政策的实施影响着所得税税基和税收结构。增值税转型政策改革实施后,该企业固定资产投资比去年同期增加将近亿元,直接影响企业经营利润大幅下滑。
二是宏观经济的跌荡对实体经济产生深度冲击。进入2008年10月份,波及全球的金融危机,对经济税源的冲击开始显现,尤其是铜、铝、钢材行业等产业,市场需求急剧减弱、产品价格直线下挫,企业发展的资金链面临严峻考验,停产或半停产的现象比比皆是,致使税源大幅萎缩。如我局重点税源企业百色银海铝业有限责任公司、百色光大锰业有限责任公司、百色融达铜业有限责任公司等大中型企业受金融危机波及,很大程度上影响了我局的所得税税收收入。例如,百色融达铜业有限责任公司在2009年1-8月暂无税款入库,且在2008年度汇算清缴时退回多缴税款344.69万元,这成为本期制造业减收的主要原因。
五、加强税收征管措施,保障企业所得税稳步增长
近年来,从总局到各基层税务机关,对企业所得税的重视程度越来越高,征管力度也越来越大,结合我局具体征收现状,建议主要通过多管齐下的方式强化管理,堵漏增收。
一是加强信息沟通,实现信息管税。扩大获取信息范围,实现与相关部门的联系,顺畅协调沟通机制。例如加强与工商、地税、统计等部门之间的数据交换,相互沟通、相互借鉴、相互学习、相互发展,从户籍管理的互通有无,到企业数据的共同分享,从执行政策的一致性,到行业税负的均衡性,体现公平公正原则,促进依法治税的进程。
二是加大重点税源监控力度,提高税收分析质量。切实建立、完善企业所得税税源管理制度,建立规范档案,指定专人负责,挖掘整理重点税源数据,提高税收分析能力,坚持按月对企业所得税征收情况进行分析,为加强征收管理提供决策依据。
房地产所得税管理办法范文4
【关键词】股权收购；股权转让；股权投资成本；股权转让价；土地增值税
近年来，并购重组已经成为企业做大做强、寻找新的利润增长点、摆脱现存危机的重要途径。现阶段，我国企业并购重组大量采用股权收购的方式。由于有关股权收购的税收政策非常复杂，并且还存在不少空白点，所以，与此相关的税务问题也比较突出，相应的应对办法也极具挑战性。本文就拟对下面三个企业在股权收购中比较常见的税务问题及其应对策略进行探讨。
一、股权收购过程中发生的费用处理
根据新会计准则的规定：无论是同一控制下，还是非同一控制下，股权收购过程中发生的各种费用，均计入当期的期间费用，并冲减当期的会计利润。
根据企业所得税法实施条例第71条（二）的规定：通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费作为投资资产的成本确定。但是，在股权转让当年的税前是不能扣减股权收购过程中所发生的各种相关费用，只能在将来公司将这次所收购的股权转让时，才能在股权转让当年进行税前扣减。
那么，在实际运作中，应该如何通过有效的税务筹划活动以获得税收利益呢？下面就通过一个典型案例来说明这个问题。
假设甲公司为了收购乙公司，用了几个月的时间进行诸如双方谈判、聘请会计师和律师的尽职调查以及收购成功进行变更登记等活动，期间发生了很多费用，全部花费共计200万元。那么，对于股权收购过程中所发生的上述费用，甲公司在进行会计处理时，会将200万元全部计入当期的管理费用。但是，在计算应纳所得税时，根据税法的规定，在股权转让当年的税前是不能扣减这200万元费用的，只能在将来甲公司将所收购的股权转让时，才能在股权转让当年进行税前扣减。这样就可能出现这样的问题，由于企业管理费用的明细项目通常较多，就很可能会出现甲公司在多年后转让这部分股权时，在转让股权当年，忘记在税前扣减当初这笔200万元的股权收购费用，从而多交企业所得税50万元（=200万元×25%）。
对于上述问题，可以通过正确选择会计处理的方法来获得税收利益。具体做法是：将200万元的股权收购费用计入“递延所得税资产”项目中，这样做，既避免了企业可能在将来转让股权时遗忘该部分股权当初收购过程中发生的费用，也使得企业的会计核算更加清晰，减少了相应的工作量和税务上失误的风险。
二、股权收购中涉及的土地增值税
股权转让中如果涉及到土地增值税的问题，处理起来一定要非常谨慎。
先看一个案例，有A、B、C、D和E五个自然人股东，十几年前在X市投资设立了甲公司，注册资本为2000万元。甲公司成立之初，在所在城市靠近市中心的位置买了300亩，并在该土地上建了简易厂房和办公楼，买地加建厂房和办公楼等，共计花费了0.3亿元。甲公司生产并销售一种产品，但是，生产过程存在污染。随着我国城市化进程的推进，当地政府要求甲公司从市区搬迁。因此，甲公司于2007年在Y地购买了一块地，搬迁过去了，成立的公司为乙公司。2007年下半年，甲公司所在X市的厂区彻底停产。正在这个时候，有一家房地产公司F通过评估后，想出资2.3亿元购买甲公司在X市的这块地，用于搞房地产开发。那么，甲公司的五个股东是否应该在这时将X市的这块地以2.3亿元的价格卖掉呢？答案是否定的，因为要交很多税，赚不了多少钱。那么，如果他们这时真的将地卖了，要交多少税呢？根据财税【2003】16号文的规定：首先，要缴纳营业税及其附加，税款是0.11亿元（=[2.3-0.3]×5.5%）；其次，要缴纳的土地增值税，税款是1.2亿元（=[2.3-0.3]×60%）；最后，这五个自然人股东分到钱后，还要缴纳20%的个人所得税。
由于，甲公司卖地赚不了什么钱，有人就给它出了一个方案：五个股东不要卖地了，而是将甲公司的全部股权转让给F房地产公司，成交价2.3亿元。这五个股东分到钱时，只需要交20%的个人所得税，这样操作后的税负会比直接出售土地减少很多。所以，在2008年3月，五个股东将甲公司的全部股权转让给了F房地产公司。可以说，这个方案的税务风险是极高的，因为根据国税函[2000]687号文的规定，假如转让公司股权的时候，这家公司几乎什么都没有了，只剩下不动产比较值钱。如果公司在这种情况下将股权全部转让的话，将判定该公司是以转让股权的方式达到转让土地使用权的目的。即税局将认为该公司实际是在转让不动产，该项股权转让交易就要缴纳土地增值税。
在实践中，不少人还会有这种侥幸的想法，那就是只要股权转让交易3年之后就没有税务问题了。事实真是如此吗？虽然2009年国税总局了国税函【2009】362号文，明确了税务局的追税原则：一般情况追查3年，特殊情况追查5年，避税地追查10年。但是，税局在实际操作的时候，追查时间可能会大大超过上述规定的时间。
那么，如果回过头来重新规划甲公司的股权转让行为，是否可以通过合法的筹划以避免缴纳土地增值税呢？答案是肯定的。总结起来，具体操作办法是：在甲公司还有正常营业收入的时候，就卖掉它的股权。譬如，甲公司每个月有500万元的营业收入，在其转让股权的前几个月，还在正常地经营，正常地销售产品，并开具增值税专用发票，以确认这500万元的产品销售收入。在甲公司将全部股权转让给F房地产公司后，F房地产公司如何运作这块地，就与甲公司无关了，不会涉及土地增值税问题。
三、非居民企业的股权转让
近年来，我国关于股权交易的税收法规发生了比较大的变化。2008年的新企业所得税法实施条例第七条（三）规定：“第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（三）……权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定。”也就是说，如果是直接转让中国境内企业法人的股权，那么，无论股权转让合同在哪里签订，股权转让交易在哪里发生，只要有增值，就必须在中国缴纳企业所得税。
在2008年前，我国企业为了规避上述税务问题，形成了一套较为成熟的筹划架构，具体操作手法可以通过下面这个典型案例来说明。假设我国沿海某开放城市S市的李某于2002年在香港设立了一家A公司，然后，由A公司出资，在我国境内的W市设立了一家外商独资的全资子公司C公司（居民企业），注册资本为2000万元。到2008年底时，C公司已经有留存收益900万元。2008年9月，李某在英属维尔京群岛设立了一家100%控股的B公司，再由B公司出资，在香港设了一家全资控股的F公司。2008年底时，李某将香港A公司所拥有中国C公司的全部股份平价（2000万元）转让给了英属维尔京群岛的B公司，B公司很快又将所拥有C公司的全部股份平价转让给了香港F公司。2009年6月，李某又将英属维尔京群岛B公司将所拥有香港F公司的全部股份以2亿元的价格转让给了一家德国公司E。李某在转让中国境内C公司的股权时，之所以进行了上述复杂的运作，是因为他已经考虑到了这种安排后面的税收利益：在英属维尔京群岛设立了B公司，第二次股权转让是将B公司所拥有的香港F公司的股权转让给了德国的E公司。李某的这种安排就回避了企业所得税法实施条例第七条的规定，没有直接转让中国境内企业法人的股权，转让的是香港F公司的股权，而在香港，股权转让所得是不征收企业所得税的，香港的投资收益也不征收企业所得税。
但是，在2008年执行新企业所得税法之后，特别是在2009年之后，李某上述的一系列在2008年之前还算是较为成熟的运作模式已经面临极大的税务风险。因为在2009年我国发生了两个比较重大的税务事件：（1）国税总局在2009年12月出台了国税函[2009]698号文，该文第六条规定：“六、境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后，可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。”换句话说就是，如果中国的居民或居民企业在境外设立倒管公司（即四无公司：无人员、无场地、无资本、无资产），那么，中国政府有权认为这个境外的倒管公司根本不存在，视同直接转让中国境内的企业股权，要征收企业所得税，因为该境外倒管公司转让中国境内居民企业的股权，是不具有合理的商业目的交易行为。同时，国税函[2009]698号文是从2008年1月1日起开始执行。（2）2009年还出现了重要的税务信息，就是当年在伦敦召开的20国峰会，其议题就是关于避税地的问题，并列示了全球避税地黑名单。随后，中国政府就与英属维尔京群岛签订了进行完整、充分税收情报交流的协议，并于2010年12月30日起生效。到目前为止，中国政府已经与26个国家和地区签订了有关税收情报交换或者防止偷漏税的协定，从趋势看，签约的国家将不断增加。所以，在境外避税地设有倒管公司的中国企业或者自然人，其在这些地方进行过或想要进行避税操作活动的，将面临很大的税务风险。所以，上面所讲到的李某通过复杂的组织安排，转让中国境内居民企业C公司的股权，在2010年被税局查到。由于香港A公司、英属维尔京群岛的B公司和香港F公司的股权转让都被税局认定为不具有合理的商业目的，最终，李某需要就增值额1.8亿元（=转让给德国F公司的价格2亿元-原始投资额0.2亿元）缴纳企业所得税，并将面临滞纳金和罚款的处罚。
可见，非居民企业转让中国境内居民企业的股权，在税务安排方面越来越具有挑战性，必须谨慎。这里最关键的有以下两点：一是在避税地设立倒管性质的公司已经不再安全，企业要全盘考虑；二是非居民企业转让中国境内居民企业的股权，务必满足税法所规定的“具有合理的商业目的”这一前提条件，以避免税务风险的发生。
参考文献：
[1]中华人民共和国企业所得税法实施条例.2007.
[2]财税[2009]59号:关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知.
[3]国税发[2010]4号:企业重组业务企业所得税管理办法.
[4]国税函[2010]79号:关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知.
[5]国税函[2009]285号:关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知.
[6]国税函[2009]698号:关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知.
房地产所得税管理办法范文5
一、经济合同涵义及其涉税问题
经济合同涵义及其涉税问题主要定义及表现是：
(一)合同的涵义
《中华人民共和国合同法》第2 条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。合同具有以下特点：(1)合同由双方当事人的合法行为而起。(2)合同是双方当事人协商一致的产物。(3)合同的债权债务必须相对应。(4)合同具有法律约束力。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。签订合同的双方当事人协商一致达成协议的具体内容称之为合同条款，体现合同双方当事人各自的目的和要求，确定了双方所享有的民事权利和应承担的民事义务。因此，合同条款是合同的核心，没有条款就不能称其为合同。合同的基本条款包括：当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价格或者报酬;履行期限、地点、方式;违约责任;解决争议的办法。
(二)经济合同的涵义
经济合同是相对于一般的民事合同而言的一种新型合同，是平等民事主体的法人、其他经济组织、个体工商户、农村承包经营户相互之间为了实现一定的经济目的，明确相互权利义务关系的契约的订立、履行和管理的制度，主要包括购销、建设工程承包、加工承揽、货物运输、供用电、仓储保管、财产租赁、借款、财产保险以及其他经济合同。
(三)经济合同涉税问题
经济活动决定税收，经济合同记载和确认经济活动。整个营销过程涉及合同的签订、发票的开具和取得、销售收入和应付账款实现的时间确定、税款缴纳和抵扣时间的确定以及收款和货款支付方式及时间等，这一系列活动都是围绕合同进行。
经济合同涉税管理是达到经济目的所需要付出税收成本的当事人纳税义务负担的约定与明确。企业一定要关注承载企业经营业务的合同，在签订合同甚至合同谈判时就应当对合同所涉及的税务问题进行考虑，而不要总是在缴税时才想起，这样易使企业出现缴税不当、缴糊涂税的情况，导致企业承担额外的法律或税务风险。
很多企业聘请了法律顾问，负责对业务部门签订合同进行审核，以实现通过合同的签订来避免经营风险。合同是经济事项的源头，从合同设计、签定方面入手，通过事先规划，将规避不必要的税务风险。因此，分析经济合同中的财税风险，有助于企业合理制定防范措施，减少企业运营风险。
二、经济合同中的财税风险分析
经济合同中的税务风险主要是表现以下五方面：纳税义务的风险(税负转嫁)、纳税时间的风险(递延纳税)、税收发票的风险(合法凭证)、关联交易的风险(转移利润)和税收成本的风险(多纳税)。
(一)企业投资和设立时的合同财税风险
(1)投资者投资未到位资金的涉税风险。相当于逾期未到位投资资金的借款利息不得税前扣除。企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，应按照《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。(2)设备和存货投资合同的涉税风险。所谓的设备和存货投资合同是指投资者以设备和存货进行评估作价投资到别的企业，从而形成被投资企业股东的一种合同法律关系。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(中华人民共和国财政部国家税务总局令第50 号)第四条第六款的规定，企业将自产、委托加工或购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户的要视同销售依法缴纳增值税。在投资实践中，一些投资者以设备和存货等动产进行投资，并没有把投资的设备和存货视同销售并进行一定的税务处理，即申报缴纳增值税和企业所得税，同时没有给被投资企业开具发票进行入账，而被投资企业收到投资者作价投资的设备和存货，往往以资产评估事务所评估报告中的评估价作为入账价值，从而对该投资的设备进行计提累计折旧，在企业所得税前不能扣除。(3)虚假注资和抽逃出资。虚假注册资本罪和抽逃注册资金罪二者都存在虚假的行为，除存在法律风险外，还存在一定的税收风险。因为企业虚假出资后，马上进行撤资，在公司账上一般挂在其他应收款某某股东上，产生一种跨年度的无偿借款行为，存在要缴纳营业税、企业所得税和个人所得税的风险。(4)无形资产和不动产投资合同涉税风险管理控制。无形资产和不动产投资合同是指投资者以无形资产、房屋等不动产进行投资所形成的合同法律关系。在以无形资产和不动产进行投资的过程中，存在三方面的涉税风险：一是营业税风险。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191 号)第一条规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。根据该规定，投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，要享受不征营业税的优惠，必须有个前提条件，即投资者与接受投资方，在投资合同中必须明确约定双方利润分配、共同承担投资风险，否则不可以享受不征营业税的税收优惠政策。二是土地增值税风险。根据土地增值税相关规定，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税，但并非所有这样的投资都能免征，这仅限于投资双方都是非房地产公司时，投资方才可以不缴纳土地增值税。三是企业所得税风险分析。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828 号)的规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。基于此规定，投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资，由于无形资产或房屋等不动产的权属必须变更到被投资企业名下，因此，投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。
(二)购销合同的财税风险
(1)低价无票采购风险。企业采购时不能取得发票，或者取得的发票不符合规定，如发票抬头与企业名称不符等，都会造成企业的损失。从财务角度看，没有发票意味着不能进成本，就不能税前扣除。因此，采购方要为没有发票而多负担25% 的企业所得税;如果采购方未索取发票，采购方不能抵扣17% 的增值税进项税额。因此，企业在采购过程中一定要注意索取合法的发票。(2)发票是否含税风险。在实务中，许多不懂税务管理的采购人员只注意合同中写明价钱的高低，却很少关注合同里面的价格是否包含增值税。因为价格是否含税将直接影响企业缴纳税额或抵扣额的大小。因此，在签订经济合同时，要明确价格中是否包含增值税。为防止发票问题所导致的损失，企业在采购合同中应当明确供应商对发票问题的赔偿责任。如明确供应商提供的发票出现税务问题时，供应商应承担民事赔偿责任，但不得包括税款、滞纳金、罚款等行政损失。(3)结算方式与增值税延期纳税。企业在生产和流通过程中，可根据国家税法的有关规定，做出一些合理的税收筹划，尽量地延缓纳税，从而获得节税利益。根据现有增值税管理规定，增值税纳税期限最长只有一个月，在纳税期限方面很难进行纳税筹划。要想实现延期纳税的目的，只有在推迟纳税义务发生时间上进行筹划。要推迟纳税义务的发生，关键是在签订经济合同时，在合同中明确采取何种结算方式。
(三)借款合同的风险
在借款合同中，企业可能存在的税收风险主要有：与个人借款须签订借款合同，利息支出才能在税前扣除;不能扣除的利息支出增加企业的税收负担;利息支出发票是否能够取得，影响利息支出的税前扣除;代开发票时贷款方须缴纳5% 的营业税及城建税和教育费附加，企业垫付的税款不得在税前扣除;企业向个人的借款合同不须缴纳印花税。
(四)租赁合同涉税风险
当前有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好地进行账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业既承担了代扣税费的成本支付，又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。
三、经济合同中财税风险的防范
企业应在签署合同之前对因合同签署而可能产生的税费进行分析评估，包括涉及的税种、税负等，选择最优方案，从而减少因合同带来的损失。
(一)合同签订管理
绝大多数企业认为，所谓的税务管理是财务安排，理所当然安排给企业财务部、财务总监去把关。业务做完后，突然发现税交多了，然后在财务安排上下工夫，做假账，找假凭证，给企业带来更大的风险。因此，企业应加大对业务人员和财务人员的培训，让谈合同、签合同和审合同的人能有效识别并防范经济合同中的税务风险。同时，财务人员应多学习经济法知识，及时掌握国家税收法规政策的改革趋势和了解国家税收政策制定的动向，参与合同谈判过程。
(二)合同条款控制
合同中必须明确基本条款，尤其是质量、价格、收付款方式、时间、交货地点。如在订立销售合同和采购合同时，应尽可能将价格描述清楚，如含税或不含税、出厂价或目的地价、离岸价或到岸价等。这是因为价格是合同中的重要条款，不同的价格会给企业带来不同的税收负担，因此在签订合同时一定要关注价格的表述。
(三)发票控制
《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。基于此规定，企业向供应商采购货物或提供劳务，必须在合同中明确供应商按规定提供发票的义务、供应商提供发票的时间要求、发票类型的要求以及发票不符合规定所导致的赔偿责任。
(四)无形资产和不动产投资合同涉税风险控制投资者利用无形资产或房屋等不动产进行投资时，必须采取以下税收风险管控策略：
(1)投资者在签订投资合同时，必须在投资合同中明确注明投资方与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的字样，而且投资方不能以投资入股进行买卖不动产和无形资产，给国家造成税款流失。(2)投资者是非房地产公司，无论以土地或房屋投资到房地产公司还是非房地公司，都要依法申报缴纳土地增值税。如果不申报缴纳土地增值税，必须投资到非房地产公司名下。(3)投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。
(五)购销过程中财税风险防范
(1)避免采购合同的税收陷阱。在采购合同中要避免出现如下合同条款：全部款项付完后，由供货方开具发票。因为在实际工作中，由于产品质量、标准等方面原因，采购方往往不会支付全款，而根据合同条款采购方可能会无法取得发票，不能进行进项税抵扣。因此，需要将合同条款改为根据采购方实际支付金额由供货方开具发票，这样就不会出现不能取得发票这样的问题。(2)合理确定采购合同的价款。在签订合同时，应该在价格中明确款项总额、具体结算方式、税款的负担等。从小规模纳税人处购进货物时，因小规模纳税人只能开具增值税普通发票(按规定由税务机关代开外)，企业就无法抵扣增值税进项税额。这种情况下，采购方可以通过谈判将购货的价格压低，以补偿无法取得发票带来的税收损失。(3)明确合同中违约金条款。采购方在签定采购合同时，对销售方支付的违约金必须在合同中注明与商品销售量、销售额无关，这样可以节省增值税。
(六)租赁合同涉税风险防范
为了控制租赁合同税收风险，出租人与承租人在签定租赁合同时，在合同中必须约定租金为税前租金以及承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费。假设税前租金为x，税后租金为y，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为r，则简单的等式为y=x(1-r)，x=y/(1-r)。在租赁合同中应签定的租金为x=y/(1-r), 而不是y=x(1-r)，企业应以x=y/(1-r) 进成本入账，这样就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。
房地产所得税管理办法范文6
关键词：企业所得税；管理；税源监控；纳税评估
企业所得税是我国现行税制中最主要的税种之一，也是诸多税种中业务性最强、涉及财务、会计、税收政策等最广的税种，有行业之别、权限之别、内外资之别，因此对企业所得税进行有效管理也就成了税务工作中的一个难点。
目前所得税管理的基本现状是：从制定和执行的所得税税收政策上看有沿袭成规的也有适应市场而新制定的；从管理方式上看有据实申报征收也有核定征收、定率征收的；从所得税的税收收入看，无论是个人所得税还是企业所得税基本上是一年一个台阶，成为税收收入总量中不可缺少的税种，起到了举足轻重的作用。从执法、被执法者的社会反响看有严格执法守法的，也有人认为政策过多过杂、不宜掌握、不便操作、政策界限不严密、不切合实际，经过多年的工作实践，我认为目前企业所得税税收管理中存在着许多亟待解决的问题。
1目前的所得税税收管理中存在的主要问题
1.1税源控管方面
1.1.1对现行征管范围划分政策的理解存在分歧。目前国、地税征管范围的划分是按照国家税务总局下发的国税发[2002]8号和国税发[2003]76号文件规定，按照企业在各级工商行政管理部门办理设立（开业）登记的日期和性质确定国、地税务机关所得税征收管理范围。调查中发现，实行新的所得税收入分享体制后，进一步规范了中央、地方之间的分配关系。但是由于国、地税务机关对其所得税征收管理范围的理解不一致，户籍管理数据没有实行实时共享，缺乏相互间的配合、协调，税源管理手段薄弱，导致管理上产生不该有的“盲区”，出现个别漏管户和国、地税重复征管户，增加了日常事务性的工作量，给纳税人造成不该有的麻烦和负担，难以开展深层次的税收管理服务。
1.1.2社会团体、民办非企业单位控管存在很大难度。按现行企业所得税有关规定，社会团体和民办非企业单位应纳入所得税征管范围。伴随着我国对事业单位企业化的改革，经过几年的努力，我省国税系统对事业单位的所得税管理已逐步走上了正轨，并积累了一定的经验。而社会团体、民办非企业单位作为一种从事社会服务、社会公益事业的非盈利性的组织，由于其成立之日起就不是以盈利为目的，不同于企业，这就决定了本身征管的难度；如果不纳入管理范围，将违背国家税法规定；如果纳入征管，管理又会遇到很大的阻力。
1.1.3有关部门信息交流不畅。所得税收入分享体制改革不仅涉及税务部门，也与工商等相关部门联系密切。当前绝大多数基层国税机关与这些部门都缺乏横向联系，信息资源无法共享，信息交流不畅。个别地方国、地税税务登记数与工商、民政等主管部门登记的企业、事业单位及社会团体数目存在较大差异，导致税收征管出现空档，产生新的漏征漏管户。
1.2征收管理方面
1.2.1核定征收矛盾突出。长期以来，国税系统征管的企业财务核算较为健全，基本实行查账征收所得税方式。新办企业纳入国税系统征管，遇到新的矛盾和问题。主要有：一是纳税人的经营方式、经济性质、经营规模等方面将发生很大的变化，单一的查账征收方式已难以适应；二是总局规定应税所得率操作起来难度很大。一方面各区、各行业的营利水平难以准确测算有失公平，另一方面存在与地税征管户税负不均衡的问题，否则，造成同一地区同一行业税负差距明显，影响到税务机关的执法形象。
1.2.2汇总纳税单位地方监管乏力。对保险、邮政、电信等机构改变会计核算办法变为非独立核算单位的，集中到市级核算。监管成员单位上划后，对企业所得税管理工作的影响主要是：县局由于企业已上划，不便监管，而核算地税务机关由于对企业特别是在县区的非独立核算单位的具体经营不很了解，监管力度比就地监管时要差。其原因是：地方政府发展经济兴办企业，而创造的所得税收入又汇总到上级财政收入，地方没有财政收入的好处，大大挫伤地方政府支持热情。因此建议，取消企业所得税的汇总缴纳，改为就地缴纳，年终汇算清缴总机构汇总缴纳凭在当地缴纳入库的完税证明抵缴税款。
1.3政策制定方面
1.3.1个别政策规定滞后。由于企业所得税收入分享体制改革的有关政策与征管实践不能统一，给税务机关执行政策和纳税人办理有关涉税事宜带来较大困难。例如：如何加强饮食、娱乐、交通和运输等服务行业的管理，如何对财务不健全的中小企业进行核定征收，如何规范名为集体实为个体承包纳税人的税负核定等，政策都没有明确规定，从而导致产生税收征管漏洞。另外，纳税人对部分税收优惠政策意见较大，主要还是政策规定与现实脱节。
1.3.2政策规定不方便基层操作。如国家税务总局《核定征收企业所得税暂行办法》（国税发[2000]38号）第十条规定：“企业经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由主管税务机关根据其主营项目，核定其某一行业的应税所得率”。也就是说，实行“核定征收”方式征收企业所得税的，其应税所得率的确定应按其主营项目而定。这里同样有一个如何确定其主营项目的问题。特别是对新办第1年的企业，因为无法确定某项收入占全部营业收入的比例，则只能按工商登记的主营项目确定其应税所得率，年终再以企业某一纳税年度的某项收入占全部营业收入比例重新确定其应税所得率，进行所得税汇算清缴。这在一定程度上加大了基层征管工作量。
1.4征管力量方面
机构分设以来，基层税务机关普遍没有专设所得税岗，所得税管理队伍不同程度地存在“断层”，熟悉所得税业务的管理人员严重不足，“疏于管理，淡化责任”的现象依然存在。据了解，大部分地级市国税部门税政科（股）专门从事所得税管理工作的人员仅有2～3人，县局更多是兼职，致使一些工作处于应付状态，有关政策落实难以到位，工作质量难以保证。由于受税收管理体制的影响，基层税收征管的注意力往往集中于增值税等流转税方面，所得税处于边缘化的状态，大部分国税干部的所得税政策业务不熟练，工作力不从心，成为制约所得税管理工作“瓶径”。
因此，根据实际情况我认为，应围绕“管好税基、完善汇缴、加强评估、分类管理、强化预缴”来落实科学化、精细化管理的要求，以加强企业所得税的日常管理。
2加强企业所得税管理的若干措施
2.1以税收管理员制度为依托，加强户籍管理，强化税源监控，实行分类管理
2.1.1摸清纳税人底数是税收征管工作的基础和前提。如对房地产业、服务业企业所得税征管，由于营业税由地税部门征管，国税部门对其所得税管理的重视程度不够，仅满足于这些企业的按期申报，对其申报的准确性缺乏必要的监控，甚至有部分企业开业很久，依然没有纳入正常的税务管理。对此，应该结合税收管理员制度的落实，加强税收管理员的巡查和调查，调查核实分管纳税人税务登记事项的真实性；及时掌握纳税人合并、分立、破产等信息，了解纳税人外出经营、注销、停业等情况，掌握纳税人户籍变化的其他情况；调查核实纳税人纳税申报事项和其他核定、认定事项的真实性；了解掌握纳税人生产经营、财务核算的基本情况，对当年或当期申报的涉税信息重点进行分析、评价，并与同行业、同规模企业的纳税情况进行比对分析，及时掌握纳税人的生产经营、财务核算和纳税的变化情况，提高企业所得税征管质量和效率。
2.1.2要根据掌握的情况及时调整征管手段，采取分类管理的办法。一是要抓住重点，改进方法，更加全面、准确地掌握重点税源户的情况，不断调整不同时期的重点税源户，在日管中予以重点监控。二是加强行业管理，在充分调研的基础上合理制订出行业的平均赢利水平，以便对照分析。三要对财务核算不健全的企业试行核定征收企业所得税等方法保障税款的及时足额入库。
2.2强化纳税评估、日常检查和税务稽查，密切相互之间的联系和信息共享
纳税评估是税源管理的一个基本环节和重要手段，也是加强企业所得税管理的一项主要工作。现行的纳税评估比较侧重于对增值税纳税情况的评估，而对所得税的评估则比较欠缺。由于企业所得税以应纳税所得额为计税依据，以会计利润为基础，所以，企业常常通过种种方法缩小税基或隐瞒收入、虚列或扩大成本。这就要求我们在日常的征管中要注意信息的采集、分析和研究，密切关注企业的生产经营全过程，加强对企业税前扣除的成本、费用、损失的真实性审核管理，对企业超出税前扣除范围或标准的，一律不得税前扣除；加强对企业费用、购入资产的原始发票的合法性审核，对不能提供真实、合法、有效凭据的支出、不规范的原始凭证（发票），坚决不予进账；加强对企业成本核算的监督，对那些亏损大户，更要具体分析，查清原因。对纳税评估和日常检查工作中发现的偷税情况移送稽查，加大对违法行为的威慑力，从而使纳税评估、日常检查和税务稽查构成一个完整的管理体系，对企业的涉税业务进行全面监控。
2.3要改进汇缴方式，提高汇缴质量
2.3.1要加强对税务机关执法人员的业务培训和对企业税法宣传的力度，提高征纳双方所得税征税、办税综合素质和技能。在日管中，虽有明确的相关规定，企业在扣除项目方面依然存在着误区，如在工资、福利费及开办费摊销等项目税前列支时不符合税法规定。因此只有统一掌握政策执行尺度和标准，着力提高征纳双方汇缴综合素质和技能，才能确保所得税政策得到及时、准确的贯彻和实施。
2.3.2要改变现行的汇缴方式。在现行制度下，企业所得税在年后15日内申报，4个月内汇算清缴。由于企业户数多、时间紧，汇缴的质量难以保证。为此可以把一部分汇缴工作（如应纳税所得额比较小的企业）由有资质注册税务师来完成（注册税务师更多地是按照税法的规定来处理相关会计业务），以确保税务机关有足够的精力和人力对重点企业的汇缴进行审核。
2.3.3要加强对有关事项取消审批后的后续管理。应重点检查事前审批改成事前备案的项目、税收优惠政策享受是否符合规定等，确保所得税征管重大事项执行得正确规范，防止企业混水摸鱼、自行扩大扣除项目范围等现象的发生，以严格管理挖掘税源，从源头和根本上遏制住恶意偷逃税违法行为，进一步加大所得税秩序的规范和整治力度，净化税收的社会环境。
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