农场土地规划范例6篇

前言:中文期刊网精心挑选了农场土地规划范文供你参考和学习,希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感,欢迎阅读。

农场土地规划

农场土地规划范文1

关键词:经济发展;广西农垦;核心竞争力;高新技术产业;产业转移

中图分类号:F045 文献标识码:A 文章编号:1009-2374(2012)03-0009-03

一、广西农垦大力发展园区经济

始建于1951年的广西农垦,职工队伍主要由转业军人、南下干部、大中专院校师生、知青、翻身农民、归国华侨、库区移民等组成。目前,农垦管区总人口约28.5万人,8万多职工,250多万亩国有土地,分布在广西12个市39个县(区),管辖104家国有直属企事业单位,有外来投资企业760多家,社会就业人数16.9万人。

在自治区党委、政府2004年提出了充分利用国有农林场土地推进工业化城镇化进程的战略部署,2006年又下发11号、29号文件授予了自治区农垦局相当于地级市一级的计划、财政、税收、土地、建设规划和国有资产等六大经济管理权限,即“14+1”政策之后,广西农垦根据自治区党委、政府的决策部署,确定了“整合资源、调整结构、优化产业、大力发展园区经济”的战略思路和总体目标,整合资源、优化产业,与区内10个市、县和国内外150多家科研院所和单位,在推进工业化、城镇化、农业现代化、招商引资等方面开展合作,大力发展园区经济,打造了以明阳、新兴、西江、北部湾等13个产业园区(工业集中区)(以下简称园区)。农垦园区是广西农垦管区对外开放、招商引资的主要载体,是走新型工业化道路、发展高新技术产业、承接产业转移的重要平台。近年来,农垦大力推进园区建设,园区产业发展水平不断提升、经济规模逐年壮大、园区建设成效较好,对创新经济发展模式、转变经济发展方式起到了积极的推动作用。

下面以新兴工业园为例,试述广西农垦调整经济发展方式,从传统农业向现代工业发展,将工业园区打造成农垦新的核心竞争力。

二、新兴工业园的开发与管理

(一)新兴工业园区概况

新兴工业园是自治区农垦局与柳江县人民政府共同合作开发兴建的工业园区。新兴工业园位于柳州市南郊国有新兴农场,距市区中心14公里,距柳江河道鸡喇码头6公里,距柳州市白莲机场2公里,桂柳、柳南、宜柳三条高速在园区交汇,东可直达广州、香港等珠三角区域发达地区,西可达贵州、云南等大西南地区,南可直达南宁、北海、防城港等北部湾区域城市,交通十分便捷,区位优势明显,戏称“铁公机”,是连接各合作区域的重要交通枢纽。

园区总体规划建设用地26.21平方公里,控制用地规模28.23平方公里(目前已开发土地约6000亩),园区定位为机动车零部件制造、机械制造、医药化工及及其相关配套产业生产基地和物流园。2007年,新兴工业园被自治区确定为A类产业园区,特色产业园区和优秀园区,同时也是全区第一个拥有污水处理厂的工业园区。2011年,新兴工业园全年完成固定资产投资25亿元,完成招商引资22.35亿元,完成经营总收入118亿元,完成国内生产总值45.8亿元。新兴工业园已经成为了有力推动广西农垦与柳江县域经济快速发展的新引擎。

(二)园区发展史

新兴工业园经历了三个发展阶段:

1.以柳江县为主,农垦为辅的开发阶段。2004年6月广西农垦农垦局(集团公司)与柳江县人民政府签订合作协议,约定由农垦向柳江县提供新兴农场3855亩国有土地用于“新兴机械配件生产基地”(后更名为“新兴工业园”)建设,园区的开发与管理主要由柳江县负责。

2.农垦与柳江县双方相对独立的开发阶段。

(1)农垦园区开发公司成立。2006年7月广西农垦实行“14+1”新的管理体制以后,广西农垦柳州新兴开发建设有限公司即于2006年8月注册成立,与广西农垦柳兴产业园区管理委员会筹备处(同年12月份成立)实行“两块牌子,一套人马”运行机制,代表自治区农垦局(集团公司)对新兴工业园其他未开发土地行使授权范围内的开发建设和管理职能。柳江县则在原已开发土地上自主进行建设、管理。

(2)双方独自开发的问题与困难。在农垦与柳江各自独立开发园区过程中,双方的各自优势无法互补,一些问题与困难也逐渐突现出来。

双方的各自优势:

广西农垦优势:一方面,土地资源:集中连片,征地手续简便,承载能力雄厚;另一方面,组织管理:隶属广西农垦,六大管理职能,合理资源配置。

柳江县优势:行政审批、服务等政府各项职能,有开发工业园的经验。

面临的问题与困难:

第一,建设用地缺口大。新兴工业园因地理位置等优势得到了迅猛发展,2009年底累计使用土地已达300多公顷,新增建设用地使用量已超出原土地利用总体规划新增建设用地量指标。按原来的总体规划,新增建设用地已无指标可用。

广西农垦有大量适宜工业开发的土地资源,但绝大部分属于农用地,需要有政府土地规划、环评、建设管理的有力支持,才能转为建设用地进行非农利用,原有少量建设用地的开发利用,最终也离不开地方政府职能部门的支持。目前,有关农垦土地规划指标单列的法规尚未出台,土地利用总体规划指标的分配权和土地规划的编制、评审、审批权仍都在地方政府。所以,缺乏行政资源支持的农垦土地也不再具有所谓的优势了。

而柳江县有土地规划、建设等行政资源,但从农民手里征收集体土地的难度逐年增大,而且适合用于工业开发的土地非常有限,所以没有土地在手,地方政府的行政资源优势也难以发挥。

以上两个原因致使新兴工业园的发展遇到了难以跨越的鸿沟,多个优质项目无法落地。

第二,开发资金匮乏。园区基础设施建设按常规每1平方公里需要投入2亿元左右的资金。

广西农垦实施园区经济战略后,至2008年先后规划建设了区域层面以上的产业园区、特色集中区和商贸物流区多达23个,此外还有农场层面的若干工业集中区,无法做到全盘兼顾。新兴工业园前期的水电路网设施基本上都是柳江财政资金投入,要进一步扩大开发范围,资金压力也很大,同时也有税收分成顾虑。

此外,由于园区土地收储机制尚未建立,土地出让收入及税收目前也未返还用于园区开发建设,园区一直未能形成 “自我造血”功能,无法自行解决融资问题,所以开发建设所需资金几乎接近于无源

之水。

3.以农垦为主,柳江县为辅的开发阶段。双方合资公司成立。为了充分做到垦地双方优势互补,保障园区的可持续发展,按照自治区农垦工委、农垦局建设园区“一个目标、一个规划、资源共享、发挥优势、齐头并进、互利共赢”的原则和2009年8月自治区农垦局和柳江县人民政府洽商会提出加快成立合资公司的要求,2009年9月由广西农垦新兴开发公司(占股本51%)、柳江县园区投资公司(占股本49%)共同出资成立了“柳江新兴投资开发建设有限责任公司”,按市场运作开发建设新兴工业园四方片区及其他未开发土地,形成共同投入、风险共担、利益共享的运行机制。合资公司这个平台的成功构建,标志着以农垦为主,柳江县为辅合作开发园区新阶段与新机制最终确立。

三、新兴工业园的成功经验

从2004年初试啼声到2011年10月新兴工业园已完成开发建设土地约6000亩,并于2007年通过了自治区A类园区评审,荣获特色产业园区和优秀园区称号。特别是近两年来,在农垦管区经济快速发展的大背景下,新兴工业园经济呈现出速度快、成效好、潜力大的特点,成为拉动管区经济发展的重要力量。新兴工业园取得如此成绩,其主要经验体现在以下几点:

(一)垦地联手,加强合作

发展工业园区,农垦与地方政府各有各的优劣势,只有将地方政府宏观规划、公共服务的优势与国有农场土地资源丰富的优势组合、有效配置起来,双方在政治和经济利益上结成互利共赢的紧密合作关系,才能给园区的又好又快发展提供坚实的基础和强劲的动力。

新兴工业园自开创之初到现在,不管是以柳江县为主,还是以农垦为主,都离不开双方的紧密联系与通力合作。在相对独立开发阶段遇到的困难使双方更加坚定了采取合作开发园区模式的决心和信心,一系列合作依次铺开。例如,一是由双方相关部门人员组成的规划编制工作协调小组,对原各自委托编制的园区总体概念规划进行衔接、修编、调整、报批;二是成立联合招商小组共同开展招商引资工作,使园区招大商、招好商成为了可能;三是拟成立联合土地储备机构开展土地储备业务,将土地出让价的土地前开发成本及时返还合资公司,以便构造园区开发资金的“自我造血”功能;四是共同在供地、规划、建设、工商、税务等方面为引入园区的项目进行全方位服务,节省了大量资金、行政资源。

(二)创新机制,搭建平台

在“14+1”体制实行之前,柳江县政府在没有土地出让金返还农垦及税收增量分成之虞时,用高于一般征地成本和低幅度税收分成的合作代价,倾全县之力投资开发新兴工业园区。

在“14+1”体制实行之后,按照桂政发[2006]29号文件有关农垦国有土地出让金除扣缴的中央、自治区部分外,其他返还自治区农垦局,以及税收增量分成的规定,柳江县在农垦土地上开发园区的利益受到了很大的影响,积极性有所下降,再以其为主投资开发园区已不现实;而农垦独立开发模式由于“14+1”体制授权不全、不到位等天生不足因素,包括开发资金、行政资源等在内,独自开发园区也处处制肘。

(三)绘制蓝图,规划先行

为了彻底解决土地瓶颈问题,广西农垦与柳江县人民政府于2007年11月签订了《新兴产业园区域合作开发框架协议》,新兴工业园区土地利用规划调整以5年发展为目标,除已开发的土地外,再调10000亩左右作为预留建设用地,供园区发展使用。目前,《广西农垦柳州新兴产业园区概念规划(修编)》、《新兴工业园四方片区一、二区控制性详细规划》已获批复。同时,合资公司积极和柳江县国土部门沟通联系,通过新一轮调规,争取到了新兴工业园区更多的预留建设用地,并按概念规划的要求布置用地,将范围内的农保地全部调出,为今后园区发展用地预留了较为广阔的空间。

(四)市场运作,多元共建

要推动耗资几亿甚至十几亿元的园区基础设施开发建设,合资公司1000万的资本金无异于杯水车薪。为了解决资金匮乏问题,合资公司与柳州市建设投资公司签订了有关四方片区约2000亩土地基础设施建设的《委托代建合同》。

四、对加快新兴园区发展的思路

(一)巩固现有模式,加大合作力度,科学发展,把新兴园区做大、做强、做优,再造一个新兴工业园

新兴工业园未来将重点开发四方片区,该片区位于新兴农场场部南面,规划用地面积9.6平方公里,分一、二、三区逐步开发建设,是新兴工业园的扩展区域。“十二五”期间,新兴工业园则重点开发恒业路西面1400多亩工业用地、新兴糖厂西面2000亩物流和仓储用地,四方片区将开发工业用地3000亩以上,进一步建全和完善配套设施,提供就业岗位3万个以上,实现产值200亿元以上,年提供财税收入3.5亿元以上,力争把新兴工业园建设成为一流工业园区,成为实现工业增长的核心载体。

(二)利用优势资源,留足后劲和发展空间,在园区的发展中不断提高公司的实力

园区开发公司将利用在土地、行政、资金、管理、人才等众多优势,积极参与园区标准厂房、商住办公、物流中心等配套工程的投资建设,构建资金的“自我造血功能”,不断增强自身综合实力。

(三)创新机制,引进战略合作伙伴,共同开发园区

园区将通过广西农垦、柳江县两个招商引资平台,不断引进战略合作伙伴,共同开发园区。

(四)创先争优,不断提升园区服务质量

在全球金融、经济等各种危机的影响下,入园企业的建设和生产面临着较多困难,为营造亲商、重商、安商的良好氛围,规范行为、提高服务质量,园区开发公司积极响应上级号召扎实开展“三个年”服务活动,深入一线了解企业情况和需要解决的难题,使入园企业享受到零距离接触、零差距办事、零障碍发展的优质服务,切实增强企业增加投资的信心。

农场土地规划范文2

一、正视农垦国土资源管理中存在的突出问题

宁夏农垦14个国有农场所辖土地,分布在银川市、石嘴山市、吴忠市、中卫市4个地级市12个市县,点多线长面广,加上体制机制等方面的原因,给监管工作增加了难度,主要表现在:

一是宁夏农垦集团公司有保护土地的责任,无查处违法违规用地的权利。原宁夏农垦事业管理局是自治区政府直属事业单位,虽然宁党发〔2009〕9号文件授予宁夏农垦事业管理局相当于地级市政府的部分管理权限,宁夏农垦国土资源局在具体协调垦区土地规划、利用、确权登记等工作时仍需通过市县来完成,协调难度大。根据宁党发〔2014〕23号文件,于2014年9月将农垦事业管理局注销,自治区政府授权宁夏农垦集团统一管理农垦土地,农垦集团享有土地使用权和经营权。《中华人民共和国土地管理法》和党的十八届四中全会《决定》规定,政府是执法主体,“县以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。”宁夏农垦集团公司是企业,不是执法主体,没有查处违法违规用地的权利。

二是土地审批、确权发证难、违法案件执行难。在落实自治区党委、政府赋予宁夏农垦的土地管理权限和优惠政策过程中,阻力大、协调难度大。如在《关于贯彻落实<自治区党委、人民政府关于进一步加快农垦改革发展的意见>的实施方案》(宁党农发〔2009〕3号)中要求:宁夏农垦国土资源局受自治区人民政府的委托,负责办理农垦辖区内农用地转用报批和土地确权登记、审批发证等业务。但在实际操作中,土地利用规划、确权、发证、违法案件的查处等问题须经市县人民政府和市县国土资源管理部门办理。

三是非法侵占宁夏农垦土地问题突出。据2009年调查,宁夏农垦对外承包土地共有1224宗328742亩,涉及宁夏农垦18个单位,对外承包土地中,非法买卖、非法占地涉及自流移民2万户、5万人、占地近3万亩,形成了“西马银村”、“河南村”等自发移民村落。

四是宁夏农垦土地因抵押、质押被法院拍卖问题突出。2008年以来,先后有12宗14236亩土地承包经营权被法院拍卖,拍卖价款941.9万元,用于偿还银行贷款。五是在国家、自治区层面,有的土地政策没有将农垦列入,针对性、可操作性不强。如在国家层面,2014年10月国土资源部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号),没有规定国有农场的具体实施办法。在自治区层面,在征用宁夏农垦土地的补偿问题上,市县与农垦的分歧很大,在《自治区人民政府关于实施宁夏征地补偿标准的通知》(宁政发〔2010〕3号)中没有将宁夏农垦列入。

二、依法依规加强农垦国土资源管理的思考

一是树立法制国土观念。增强守土有责认识。充分认识宁夏农垦国有土地在本单位、宁夏农垦集团、自治区经济社会发展中的作用,涉地单位第一要务就是管好用好自己的“一亩三分地”。大张旗鼓地宣传土地管理方面的法规政策。紧紧围绕“尽职尽责保护国土资源,节约集约利用国土资源,尽心尽力维护群众权益”要求,宣传国家、自治区严防死守耕地红线的政策,宣传节约集约利用国土资源的政策;宣传自治区国土资源厅、宁夏农垦集团出台的土地管理政策,抓点带面,用身边的人和事,教育身边的人,构建“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的土地管理新格局。

二是建立与市县政府、执法部门共同管理宁夏农垦土地的机制。切实履行自治区政府授予宁夏农垦集团统一管理农垦土地、享有土地使用权和经营权的职责。加大与市县政府融合发展力度,加强沟通协调,加强垦地合作,把规划、产业、城镇化、土地管理融入市县发展,做好建设用地的报批、土地出让及出让金缴入自治区财政专户、土地登记发证、变更调查、违法用地查处等工作,推进综合执法。宁夏农垦集团、自治区国土资源厅齐抓共管农垦土地,建立定期联席会议制度;充分发挥宁夏农垦国土资源局职能和“纽带”作用;落实《自治区高级人民法院、自治区国土资源厅关于构建司法审判与国土资源行政执法协调配合机制的意见》(宁高法〔2013〕236号),解决违法案件执行难、宁夏农垦土地因抵押、质押被法院拍卖等问题。

三是加快完善宁夏农垦土地管理制度。强化规划的“龙头”作用。落实在北京市规划展览馆考察时指出的“考察一个城市首先看规划,规划科学是最大的效益,规划失误是最大的浪费,规划折腾是最大的忌讳。”指示精神,加快《农垦14个农场土地利用总体规划》的整合和落实。加快《土地承包租赁经营暂行规定》、《农用地转为建设用地及建设用地出让暂行规定》、《农用地、建设用地使用权参与抵押、合作入股暂行规定》等土地管理制度的出台。加快出台《国有农场的农业设施建设与用地实施办法》。加强“生存线”、“生态线”、“保障线”国土空间开发“三条底线”管理,确保耕地、基本农田数量不减少,质量有提高;明确生态功能区、生态保护区和国家、自治区、宁夏农垦经济社会发展重点项目建设用地。

农场土地规划范文3

农业保护地役权是起源于美国的一种保护(公共)地役权。美国地大物博,人口相对中国却少得多,而土地资源和农地资源比我国丰富得多。但是美国在城市化进程中也出现了严重的农地非农化现象,于是美国从德国引入土地分区管制制度,用来管制土地开发的建筑密度和容积率。在进入20世纪后,各州开始采用分区管制政策,到1936年时,已经有1300多座城市制定了分区规划管制制度,到20世纪中叶,几乎所有的大城市都实施了分区规划管制政策。为了保护农地和农业以及生态环境、文物古迹等,美国各地方政府陆续颁布实施了农地保护法,如纽约州颁布了《农业和市场法》,土地分区管制立法呈星星之火燎原之势。但是,由于分区管制造成了土地权利人不能随意将农地转变为工商业用地,农地权利人认为这侵犯了自己的财产权,因而这一权利的实施受到越来越多的质疑。为了缓和土地权利人和政府在土地利用管制上的冲突,美国开始尝试用保护地役权制度降低分区管制对土地权利人的限制。保护地役权就是政府或基金会与土地所有权人签订协议,将其土地权利束中的开发权或发展权予以分离并转让给前者,地主不能在土地上进行开发建设,只能维持土地利用的现状,但是政府或基金会作为受让人会支付一定的补偿给地主,这就是发展权的购买(PDR)。1974年,纽约州萨福克郡首次推出农业保护地役权购买计划,用于保护耕地免受过度城市化的侵蚀。它通过向农地所有权人支付补偿金,收购其土地开发权,使其土地避免被用作它途。该计划不但约束政府,而且约束转让地役权的农场主;不但约束现在的所有权人,也约束今后受让该土地所有权的主体。因为土地虽然受限于地役权购买计划,但业主仍然可以用于耕种或出售、转让、遗赠等流转。现在发展权的购买计划已广泛应用于农地、环境保护等事业中。农业保护地役权购买计划的目标和靶向集中于耕地的保护,它是实现土地资源的可持续发展,特别是保护优质农地资源的重要政策工具。

二、农业保护地役权的运作

由于农业保护地役权大多涉及政府财政资金和政府债券等,其运作往往有较严格的程序控制。其一,项目申请与审查。一般是由土地所有权人向当地政府的农业资源保护委员会提出出售申请。该机构重点审查拟出售土地发展权的宗地的基本情况,特别是土地用于农业生产的面积,当然也可以根据土地出售发展权的目的是为保护农地还是环境敏感地、文物古迹而审查其相关的具体情况,但重点是保护耕地不被城市化蚕食。其二,综合评估与价格确定。经过政府农业保护机构初步审查后,该机构会组织专家对该宗地进行综合评估,主要内容是,该宗地是否具有农业生产能力,是否具有可持续性,与其他土地的距离和该宗地的周围环境状况。经过评估后,如果农业资源保护机构认定该幅土地具有收购价值,就会进行土地发展权购买价确定工作。如前所述,该价格是根据该宗地的所有权利综合的市场评估价减去抽掉土地发展权的价格之差,通常利用建筑密度来计算该价格。当然,该价格只是供农业部门参考,有的地方政府也允许土地权利人和政府相关部门协商确定最后的价格。其三,签定协议。发展权购买价格是协议的主要条款,但除此之外还有其他条款和一些细节需要在合同中约定,如土地所有权人是否有权在特殊情况下在其土地上建设一些必要的附属设施,如农业用的仓储设施、为特殊目的建造房屋等。因土地发展权购买目的的差异,土地所有权人的土地使用类型也有差别,具体的协议内容也会因土地的具体情况而异。其四,生效与执行。协议一般经双方签字盖章后即发生法律效力,并进行备案。政府将合同约定的款项支付给土地所有权人,其资金来源主要有两个途径,即政府筹措的公共资金(如前所述的政府财政拨款、税收、彩票收入、债券、农业保护基金)、非政府的民间组织(如一些基金会)筹措的资金以及企业和个人的捐款等。合同另一方则负有不得违约在土地上进行开发的义务,履行合同约定的受限义务。政府有关机构如农业保护委员会要在合同有效期内对其履行合同的行为进行监督。

三、农业保护地役权的执行效果与评价

美国农地基金会在2003年对全国46个代表性农业保护地役权计划进行了评估,截至2002年,这些计划总共购买了87.7万英亩的农地,总计花费了18亿美元,通过地役权的实施使这些农地得到了保护。由于该地役权保护农地的效果不错,得到了社会公众和国会的支持,2002年美国新《农业法》进一步加大了农业保护地役权的支持力度。在农地的范围上,法案规定耕地之外的草地、林地、牧场等也可以作为农地看待。在购买地役权的主体上,法案允许为保护农地而成立的非营利性组织可以购买农地保护地役权。同时,法案取消了计划的面积限制,加大了资助力度,这又促进了农地保护事业的发展。总体上说,农业保护地役权实质是一种保护农地的政策工具。它兑现了部分农地的价值,通过购买计划的实施,使那些真正想长期从事农业生产的农场主获得了融资和长期保有土地所有权的资格。而政府对参加计划的农场给予了税收上的优惠,使得农场更有竞争力。它体现了为公共利益做出特别牺牲的主体应当由社会给予补偿的理念,这种补偿不是对后者的恩赐,而是公平理念的必然要求。不过,这项政策工具所需费用过高,需要在适合本国国情的条件下进行移植,目前加拿大、澳大利亚、乌干达、坦桑尼亚和肯尼亚等国相继引入了这种制度。

四、美国农业保护地役权对我国的启示

农场土地规划范文4

显然,三农问题攸关经济大局,必须整体而系统地解决。根据中国经济数据估算,从现在起30年内,让相当多的农民进入中等收入群体,并非遥不可及。

经过30年,中国城镇化率将达75%以上。大部分现有兼业农户转为城市居民以后,农村将以专业农户为主,扮演中国“农产品生产车间”的角色;农村将不再是在城市无法生存的人口依靠少量田地获取“社保”的地方。专业农户与收入有保障的“逆城市化”人口有能力支撑新的农村局面,国家也不再需要投入大量资金建设农村。

按不变价格计算,30年后,中国GDP总量可能达300万亿元,农业纯收入可能达到10万亿元。到时,农村会有3000万左右的专业农户,每户平均可获30万元以上的农业纯收入。加上国家财政支持,专业农户无疑将跻身中等收入群体行列。

值得注意的是,专业农户提升农业的盈利空间,应靠大幅降低农业生产成本而非农产品涨价,根本路径是农户经营规模大幅提高。为此,大部分现有农村人口必须进入城市。

美国谷物单产并非世界最高,但产品成本低,劳动生产率高;只要中国农业接近美国水平,按目前的耕地数量,中国在粮食上的自我供需平衡容易达到。只要城镇人均收入高于农村,必有农村劳动力流入城镇,直至形成一个相对平衡点。从这个角度而言,城镇化是农民命运转变与国家粮食自给的关键条件。

在这样一种三农格局变化的大趋势下,农民能否顺利进入中等收入群体,取决于一系列政策组合是否适当。总览未来,需在以下几个方面作出政策调整。

首先是降低农业转移人口的进城门槛。房价太高意味着农业转移人口难以落户,还会给城市原住民带来过大经济压力。因此,要在住房供应方面调整土地规划,同时在住房需求方面制定相关法规以约束非合理需求行为,这是降低房价的一项关键措施。另一方面要调整劳资关系,提高进城务工者的收入水平。如果这两项操作得当,其他难题会更加容易解决。

其次是深化农地产权改革。在土地制度改革方面要有壮士断腕的决心,如果建立农业保护区制度,同时又设置若干合理底线,那么最大限度地明晰土地产权、下放土地管理权限,可解开目前很多政策体制的“死结”,有利于推进农村人口转移和农业竞争力水平提高。

其三是变革农业技术进步模式。要改善农业技术服务体系,让农业院校等机构深度介入农业技术推广应用,改变传统的精耕细作农业模式和渠系灌溉模式,否则农业劳动生产率和农民收入水平难以提高,环保压力也无从缓解。特别是通过大力发展雨养农业和旱作农业,可极大降低农业成本,使全国食品价格相对降低,提高民众实际收入。

此外,农业组织形式要现代化。限制资本圈地建设大农场,不仅是为了现有农民的长远利益,更重要的是因为田间操作适合家庭经营。家庭农场保持适度规模能有很高的生产率,已为世界农业发展所证明,但家庭农场在面对巨型农产品流通商的竞争中又极易沦为受雇者地位,因此要发展自己的跨区域合作社,这也是世界农业发展的基本经验。

最后,要在根本上调整财政支农方式。目前,中央加地方在“三农”领域的投入超过2.5万亿元人民币,但真正用来推动中国农业进步的具体数额不甚明确。

农场土地规划范文5

关键词:土地流转;现代农业;调查

农业现代化是农业发展的方向和目标,而农业现代化是建立在农业产业化、规模化、机械化的基础之上。在当前家庭承包经营的体制下,土地分散、各自为政、耕种原始,农业基础设施落后,统一规划实施困难。因此,实行土地集中连片规模经营,就成为推进农业现代化的关键环节。近年来,东台市在稳定农村土地承包关系下,按照依法自愿有偿原则,积极探索和创新土地流转机制,放开搞活经营使用权,大力发展适度规模经营,促进了农村生产要素的优化组合,为发展农业现代化创造了良好的机制条件。

1 东台农村土地的主要流转形式和经营形式

东台市在群众首创的基础上,通过建立土地流转有形市场、加强规范引导,采取转包、出租、股份合作、互换、转让等形式加快农村土地流转。全市累计流转土地76.04万亩,占总承包地的54.8%,涉及农户为16.18万户,占全市承包总户数的51%。其中,转包30.3万亩,占39.8%;出租25.1万亩,占33.0%;股份合作(入股)14.3万亩,占流转面积18.7%;转让1.5万亩,占总承包地的2.0%;互换1.5万亩,占2.0%;委托经营、代耕代种等其他形式3.4万亩,占4.5%。

东台流转土地的经营形式基本有三种。第一种是“合作社+农户”,即股份合作经营。农民将承包经营权量化入股,组建土地股份合作社,由合作社集中经营,实行按股保底分红,年底合作社视经营情况进行二次分红,每年每亩收益在1000-1200元左右。第二种是“公司+合作社+农户”。农户将承包经营权流转给合作社,合作社依托公司组建,农户受聘公司打工,租金标准一订几年不变,每年每亩收益在1000元左右。第三种是大户直接经营。农户将承包经营权暂时流转给种田水平相对较高的农户经营,流出户一般对流转价格没有很高的要求,只期求地不撂荒返还时保持熟田,每年每亩收益在300-600元不等。

流出方为承包方(农户),流入方主要为专业大户(种养大户)、家庭农场、农民专业合作社(土地股份合作社)和农业龙头企业,参与者有村民委员会(村经济合作社)、镇土地流转有形市场(土地流转服务中心)和市土地流转服务中心。全市成立土地股份合作社337家,家庭农场近2千家,流入专业大户(种养大户)41.9万亩占55%,流入家庭农场5.20万亩,流入农民专业合作社(土地股份合作社14.3万亩)25.5万亩33.5%,流入农业龙头企业3.5万亩。流转的主要用途是高效农业46.8%和粮食种植33.75%。东台市从事大棚蔬菜高效农业种植的亩收入每年为5000-10000元,而从事传统稻麦种植的亩收入每年不过3000元,家庭农场经营者的收入是一般农户的十几倍乃至更高。

2 东台农村土地流转的主要成效

农村土地的有序流转,有力地促进和提升了农业规模化经营、农业产业化经营的发展水平。

2.1 促进农业适度规模经营和高效农业的发展。今年东台市新增农业适度规模经营面积18.93万亩,累计达167.38万亩,占耕地总面积84%。去年新增高效农业面积12.6万亩,总量达132.6万亩,设施农业面积目前达59万亩。高效农业面积和设施农业面积两项指标继续保持全省领先,被表彰为全省高效农业先进县(市),成为国家现代农业示范区和省农业现代化建设试点县(市)。去年新建千亩连片设施基地9个,百万元以上的规模养殖场12个,生猪、肉禽、蛋禽规模化养殖比重达84.5%、92.3%和99.67%。全市实现农业总产值169亿,位列全省第一,农业增加值78.3亿元,比上年增长9.5%;农民人均纯收入13647元,增长13.1%,苏北第一,农业科技进步贡献率达65%。

2.2 建成了一批现代农业示范园和特色农业基地。运用流转的连片土地,着力建设仙湖示范园、三仓现代农业产业园、富安茧丝绸产业园等十大农业园区,其中,特色园区5个、综合性生态示范园区3个、生态旅游园区2个。十大农业园区已建成省级农业产业园1家、省级出口农产品示范区1家、3A级和2A级旅游景点各1家、四星级乡村旅游景点2家、盐城市级农业示范园4家,创树无公害、绿色、有机农产品品牌35个。

2.3 培植发展了一批农业龙头企业。依托集中连片经营的规模效益,大力发燕尾服农业产业化企业。全市规模以上农业龙头企业发展到231家,各类农业合作组织发展到近2000家,2012年农产品加工产值突破280亿元。引进中粮生猪产业化,发展华大水产实业、富安茧丝绸公司等重点农业龙头企业。江台农产品加工区入驻园区的农产品加工企业就达22家,其中,国家高新技术企业2家,省级农业产业化重点龙头企业5家。

2.4 促进了特色产业的发展。围绕打造“一镇一业”“一村一品”特色优势产业的要求,通过示范引导和合作组织带动,扩大土地流转。东台市先后形成富安茧丝绸、三仓西瓜、头灶及南沈灶青椒、唐洋及新街蔬菜、曹丿及新曹甜叶菊、许河及唐洋禽业、四灶及海丰乳猪、唐洋及新街林果、 港海产品、溱东淡水养殖、安丰食用菌等特色主导产业。

2.5 提高了农业机械化的水平,提高了农业劳动生产率。传统的一家一户的家庭承包经营,地块细碎,不方便大型农机的机械化作业,通过土地流转,既保护了农户土地承包经营权,又形成集中连片种植,有利于机械化作业,东台市农业生产综合机械化水平由2011年的73.5%提高到2012年的78.69%,提高了农业劳动生产率、土地产出率和资源利用率。

3 东台农村土地流转的启示

推进土地流转是一项政策性很强、操作性难度较大,涉及到农民切身利益的系统工程。必须坚持原则,把握关键,因势利导,稳步推进。

3.1 必须坚持原则是顺利搞好土地流转的前提。一要自愿有偿。承包地是否流转由农户自主决定,采取何种形式由农户自己选择。流转收益主要归农户所有。二要阳光操作。对股份合作的流转土地,村集体经济组织按照“公平、公开、公正”原则,统一对外招标发包或出租,运用市场机制优化配置土地资源。三要规范有序。不管哪种形式的土地流转,都必须把握政策严格按照农户自愿、平等协商、签订合同、鉴定登记的程序规范操作。

农场土地规划范文6

近年来建设银行积极应对城镇化建设的发展机遇,在公司业务、小企业业务等发展指导意见中均提出将城镇化建设作为本行的重点营销方向,并相继出台了《中国建设银行城镇化建设贷款管理办法》、《中国建设银行城镇化建设理财业务管理办法》,制定了“好行业、好企业、好项目、好收益、好风控措施”的“五好”准入标准。但是,城镇化建设过程中存在的较多问题,制约了业务的发展,重点体现在:一是政策风险问题。新型城镇建设规划还没完全清晰化,所处法律环境尚不完善,还存在运作主体缺乏独立性、少数地方政府在规划、土地出让等方面有较大的随意性、违规开发建设等问题。二是主体风险问题。当前新型城镇化涉及到的基础设施项目、公共设施项目以及土地规划整理项目等,多以政府为主导通过组建投资公司来推进的,可能会涉及到政府平台融资的监管要求;此外,相关项目的投资金额大,建设周期较长,经营主体在建设及运营经验对相关风险认识不足的现象较多,经营主体在建设中盲目追求规模大、见效快等短期效益,忽视自身的吸纳能力、产业培育、持续发展等问题也不少。在产业化及社区服务中分布的中小型企业成熟度较低,经营管理较混乱,大部分小企业还处于粗犷运营状态,人、才、物都较缺,与市场同步能力差,易受经济周期波动影响,抗风险能力弱。三是风险缓释不足的风险问题。企业或个人所拥有的资产土地和房屋多为集体产权,无法流转,无法变现,无法抵押,无法提供有效的担保方式。

二、新型城镇化建设下建设银行综合融资服务的发展思路

在《规划》中,广东省明确提出了采用补助、贴息或奖励等方式,重点支持新兴产业、公用基础设备、生态环保和民生项目建设,以及建立补偿与竞争性财政资金相结合的扶持机制。建设银行应紧跟省政府的重点支持方向,先从中心城市地级县市域的经济开发区、特色的产业集聚区、特色强镇等重点区域开始,通过创新融资产品、创新服务方式、创新管理流程等,大力有序地推进具有新城镇化建设特色的综合融资服务。鉴于建设银行在新型城镇化建设中面临的巨大机遇与挑战,笔者从质量与效益并重的经营角度出发,拟借助建设银行自身拥有的七大金融牌照强大内力,加强银政、银证、银信、银保等外部合力、分区域、分阶段、分项目、分产业、分客户创新组合优化产品,尝试性地探索建设银行参与城镇化建设的综合金融服务模式。

一是加强与当地政府、园区、开发区等沟通与合作,搭建综合服务平台。在新型城镇化建设初期,建设银行应借前期已与多个政府签署战略合作协议的有利契机,以本行在基础建设的丰富融资经验及市场优势,主动加强沟通与合作,在信贷支持、融资渠道扩宽、资金监管、造价咨询、财务顾问等方面给予支持,当好地方镇城化建设的金融顾问。同时可尝试性地引导政府、园区、开发区组建村镇生产互助社、村镇行业协会等机构设立互助基金,集合资金,扩大融资担保机制,增强整体融资能力。

二是加强重点项目的梳理和筛选工作。对符合本行《城镇化建设贷款管理办法》中相关土地综合整治、安置房建设、新城区建设、旧城镇和旧厂房改造、城镇基础设施等六大类贷款条款的项目,要积极全力开展营销,争取先机,及时给予融资支持。对涉及政府平台的项目,若政府平台资产负债率已接近或已达红线的,可利用政府平台列入国家信贷资产证券化试点鼓励类的有利时机,通过积极撮合政府平台与证券合作,将部分信贷资产证券化来降低资产负债率,从而合理规避监管,更好地发挥平台作用。对于不符合《办法》相关条件的项目,可推广委托贷款,将愿意为该项目融资的企业或个人办理集合资金委托贷款;又或与信托公司合作,使用信托贷款方式为其进行融资;又或与其他金融机构共同辅导及辅助其发行政府债、企业债、中票等方式在直接融资市场进行融资。

三是在推进产业转型升级阶段,应制定差异化的信贷政策,创新产品,量身定制,加大对实体经济的融资支持。对于有技术、有市场、有担保、经营独立、前景良好的、且获得财政补贴等扶持的企业,可根据企业的行业特征、融资用途、资金运用模式、风险缓释方式等等通过间接的或直接的渠道,配置专项额度的或非专项额度的合适产品。但是在城镇化过程中转型的实体经济往往具有一定的特殊性,如现代农业是城镇化建设的主要的转型升级行,在这方面建设银行竞争略显弱势,为此应重新研究判断行业经营模式及其特殊性,围绕产业链条中的所涉及的包括农民、农场、专业合作社、加工企业等不同分工主体,大力发展供应链融资业务,并抓住核心企业,探索资金流、物流封闭管理的创新合作模式。

四是在新型城镇化建设过程中将会形成很多有活力的微观经济主体,将会出现诸如“基地+农户”、“公司+农户”、“市场+商户”等专业市场,针对该类市场,加强自身公私业务联动、加强与市场企业主、协会、担保公司、再担保公司、保险公司等联动合作,有针对性地运用速贷通、成长之路、小额贷、小企业联贷联保、商户联贷助保等产品及组合进行信贷支持,尝试推动当地政府共同建立小微企业城镇商业合作社等机构,为专业市场等小微企业建立信贷平台、互助合作平台、业务撮合平台等等,促进企业健康发展。此外,还应大力拓展结算通、网上银行等结算类产品,通过结算纪录及金额,增强对客户的了解和判断,有效防范风险。