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房地产市场经济分析范文1
1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。
2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。
3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。
二、基于行为经济学的房地产市场分析
1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。
2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。
3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。
我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时，我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时，房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。
综上所述，政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。
三、从行为经济学角度分析消费者购房行为
我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为，根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时，风险和收益会促使他进行认真的理性思考，他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是，房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择，当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时，他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制，是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。
一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的，至于该理论研究的侧重点，则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景，还表现在理性选择向非理性选择的转化方面；或者相反，先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。
四、如何运用行为经济学监管房地产市场
基于以上行为经济学的分析，为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。
1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。
房地产市场经济分析范文2
一般而言,房地产市场是指房地产企业进行房产投资、开发、建设、经营等所处的流通市场,在我国可以大致分为房地产开发市场和房地产建筑市场。与一般的商品流通市场相比较,房地产市场具有如下几点特性:(1)、房地产的供给和需求的影响范围具有地域性的特点,只能在同一的供需圈内实现供求调剂;(2)、由于房产是不动产,而且使用周期长,不容易流转,也不像普通商品市场般可以随时弃旧换新,所以房地产市场具有较差的流动性,变现能力不足;(3)、房地产市场投资需要大量的资金投入,是一个投机性与投资性相结合的市场。(4)、由于政策等各方面原因,我国的房地产市场处于一个竞争不充分的市场格局中。
而所谓“寡头垄断”是指在市场上某一行业同时包含有垄断和竞争的因素,但是更为趋向于垄断的市场结构。寡头垄断的特点是:(1)、市场上只有少量的销售者,他们从事同质产品或者差别产品的生产;(2)、由于寡头厂商之间共存于市场,导致各自厂商需求曲线的不确定,由此产生了“价格制定者”和“价格接受者”;(3)、寡头市场与垄断市场相似,在厂商的进出方面有着门槛限制,规模小、资金不足的企业很难进入市场,而一旦市场处于共存局面,厂商也不会轻易退出市场。
“区域寡头垄断”顾名思义,就是在某一区域范围内的市场上少数几家厂商所形成的寡头格局,而不是在大面积的市场上占据份额。
二、我国房地产市场区域性寡头垄断性产生的原因
1.房地产开发区域集中度高
从地产和房产的本身特性来看,它们不能在各区域间流动交易。对于一个区域的居民来说,大部分只有意愿购买区域内住房,所以只要该区域的房地产商不进行跨地域开发,那么各区域之间的房地产商之间就不存在直接的竞争关系,因而在该区域内存在的少数几家房地产商就构成了寡头垄断局面。
2.土地市场缺乏竞争性
在我国,政府高度垄断建设用地供应一级市场,多数地方政府都建立了相关部门经营国有土地资产,进行统一储备和开发。土地使用权的取得还不够公开透明,大部分是由政府与开发商双方私下协商确定,因而土地使用权的获取很大程度上是由房地产开发商的寻租能力和政府的主观偏好决定。并且由于土地资源的有限性,市场中只有有限的开发商进行开发。随着房地产开发的进行,获得土地开发权的规模企业越来越强大,而规模本就小的开发商逐渐退出房地产市场,形成少数有实力的大开发商分享本土房产市场的局面。
3.资金、行政管理进入壁垒
房产商进行房地产开发、建设需要大量的资金成本,进行融资时面临诸多指标考核,因而资本金雄厚与否在很大程度上决定着房地产开发商能否立足于本地市场和以后的发展。通过行业所要求的资本金规模的筛选大批小型房开公司被淘汰出市场。
在开发一个项目之前,房地产商需要取得“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”等证书,还要当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、卫生等部门的审批。这些繁杂的行政管理手续造成了人力和时间的极大浪费,并由此形成了行政壁垒,给要进入当地房地产市场的企业造成困难,形成几家独大的市场局面。
4.商品住房供给方式单一
目前,我国城镇居民住房供应体系大致分为三层:最低收入阶层租住廉价房、中低收入阶层购买经济适用房或普通商品房、高收入阶层购买高档住宅。现阶段,我国的住房供应大部分是由房地产开发商独家进行,经过土地的获取、规划设计、建筑施工等流程再到出售基本上均是自家操作,而单位集资房、私人合作建房等供应方式缺乏。所以从供给层面的因素说,区域性房地产市场形成了几家大型房开商共存的局面,而没有其它竞争主体的参与。
此外,形成房地产市场区域寡头垄断特性的原因还包括了房产自身的自然属性、市场信息的不对称等。
三、房地产市场区域性寡头垄断的不利影响
1.减弱政府政策调控成效
目前,部分城市商品房价格居高不下,除了相关的建筑成本略有提升外,其最重要的原因是房地产市场存在着区域性的寡头垄断。在这一区域中,处于优势的寡头房地产商利用自身优势进行定价,而其它的企业成为“价格接受者”,在整个区域内形成了统一的房价档位,实际上就是价格合谋或是价格联盟。由于房地产业是国民经济中的支柱,国家经常通过对房地产业的宏观调控来保证经济的健康运行,但是由于房地产商在实际中形成了价格联盟,因而政府的政策调控效果通常会大打折扣,不利于房产市场的稳健发展。
2.引发政府寻租行为
由于房地产开发项目的进行需要比较繁多的审批手续,相关政府部门的小部分官员会利用手中的权利勾结开发商,暗箱操作、接受贿赂,滋生腐败,产生政府的寻租行为。某些政府官员不尽职责的行为会引发安全等事故,在房地产市场的发展过程中产生不利影响。
3.侵害消费者的利益
现阶段,我国房地产市场供需结构性矛盾显着,房地产的供给不能满足消费者的需求。处于寡头地位的房开商不顾多数消费者的实际需求进行楼盘开发,且将房价远远高于消费者能够支付的水平,使消费者的利益受到侵害。由于处于寡头垄断地位,开发商掌握的信息要多、全于消费者,因而由于信息的不对称,消费者也会遭受到利益损失。
四、削弱房地产市场区域性寡头垄断的政策建议
1.加快土地流转机制的改革
针对我国目前土地市场的招、拍、挂等交易模式要不断完善,与此同时加大经济适应房的建设力度。作为土地提供主体的政府,应该要正确处理好土地市场化和土地规划干预之间的关系,将二者有机结合。对于经济适用房等非商业化地产的开发,可以考虑低价划拨土地。改革国土资源经济管理部门的工作体制,加大土地对外交易的透明度,在保证土地交易审批有序进行的基础上尽量简化审批手续。另外,可以考虑将现有的土地批租制度逐步改为年租制度。
2.加大对房地产价格的调控力度
由于我国的房地产市场呈现出区域性的寡头垄断特性,因而住房的价格不是由市场的供求关系决定,而是有供应方单方面定价,造成严重的房价扭曲,极大的损害了消费者特别是中低收入阶层购房者的利益。在市场失灵的情况下,政府应该充分发挥其宏观调控的作用,根据各地的经济发展水平和居民购买力情况,制定相应的房价上限,并对此实现严格的监管。
3.适时推动房地产项目的分业经营
在我国,现有的房地产项目基本上是有房开商包办了住房开发的组织管理功能,由此造成了产业链高度集中于房开商手中。因此,政府应该适时将房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理等流程拆分开来,要求由不同的独立企业经营,从而防止房开商一家独大,便于专项管理。同时,可以防止国内房地产业崩盘时,整个国民经济不会出现大动荡。
房地产市场经济分析范文3
关键词：房地产 融资市场
，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。
近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。
一、房地产融资市场格局的形成背景
当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。
（一）政府政策背景
政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。
1、宏观调控政策仍将持续
从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比增长29.7%，占同期固定资产投资总量的23.7%。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面，出现了诸如信贷规模极剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济。为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。
具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击，供血不足的房地产业被迫寻求多元化的融资渠道。
根据经济周期理论与惯性理论，宏观经济运行特别是固定资产投资增速不可能迅速被降低。因此，我们有理由认为，政府的紧缩政策将在一段时间内（3－5年）持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。
2、紧缩信贷意在化解金融风险
除了配合宏观调控政策而实施紧缩金融政策之外，紧缩金融政策的另一个重要意义就在于防范房地产金融风险。根据央行的《房地产业发展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中国房地产金融报告》（央行房地产金融分析小组，2005）这两份研究报告，目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：
第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60%的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险；另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。
第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物管理不规范、利用“假按揭”骗贷等等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断与落后，由于缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞，这是导致近年来金融机构在房地产业务方面频繁出现大案要案的根本原因。
第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。
通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积，因此在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。
结合国内金融市场改革的发展进程以及国际上房地产业通常的资本构成状况，我们认为这种严格的银行信贷政策在商业银行系统完成市场化改革之前很难有所松动，但是监管当局在限制银行资金进入房地产业的同时也将有意识地积极推动建设其他的融资渠道，特别是信托以及房地产产业基金。
（二）产业发展背景
产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求；二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。
1、市场竞争引发行业集中度提高
由于存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必然导致行业集中度越来越高。与此同时，房地产暴利也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。据权威部门预计，今后5至10年，现有近3万家房地产公司将有90%以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早已浮出水面。行业集中度的提高使得融资主体对于地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义非常深远。
伴随着行业集中度的提高，企业资产规模的迅速膨胀，一方面房地产企业迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务，而传统上以商业银行为主渠道的单一地产融资体系根本无法满足企业扩张的需要，这就迫使房地产企业必须打造自己的金融平台，包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等；另一方面，房地产企业又要在扩张的同时竭力规避融资风险，保持财务稳健，实现企业持续、快速、健康发展，这就要求企业必须对其资本结构进行合理调整，通过诸如降低资产负债率，扩大股权融资比例等，保持稳健而灵活的资本结构。
2、房地产行业运作模式的转变
随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。
行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。从发展趋势来看，那些善于借助多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具有深厚的行业运作背景的开发商将有望转型为房地产投资商或者不动产投资基金管理人，与此相对应的是投资商和不动产投资基金也将成为主导中国房地产市场的两种主流业态，房地产行业的竞争最终将集中体现在投资管理能力与金融运作技巧方面的竞争。
综上所述，无论是市场竞争引发的行业集中度提高还是行业运作模式的转变，都深刻地影响着房地产企业的融资需求，而融资主体需求的转变则是推动房地产融资市场再造的决定性力量。未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。二、当前房地产融资市场的主要特征
监管当局不断出台的紧缩政策削弱了对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的；而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。
（一）以银行信贷为主导的单一融资格局
2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金②。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。
（二）多元化的融资渠道日趋活跃
其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。
尽管仍存在障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索式房地产产业基金道路的有益尝试。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。
资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。
此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。
（三）房地产融资市场体系不健全
尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高企，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。
三、 房地产融资市场的发展趋势
通过深入细致的市场，并诸多房地产行业数据指标，我们认为就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。
根据前文的研究，我们预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势：
（一）融资市场格局多元化
以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，我们会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。
（二）房地产融资体系逐步健全
房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
（三）资产证券化积极推进
资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。
（四）金融产品创新层出不穷
房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险③，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。
综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，我们相信中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。：
1. 央行房地产小组，《2004房地产金融报告》，2005.8
2. 央行局课题组，《中国房地产业和金融的支持》，《金融时报》，2004.3
3.张红，《房地产学讲义》，清华大学出版社，2004.9
4.王希迎等，《房地产融资新解》，中国经济出版社，2005.2
5.特瑞斯·M·克劳瑞特［美］，《房地产金融：原理和实践》，经济出版社，2004.12
房地产市场经济分析范文4
关键词：利率 房产市场 通货膨胀 次贷危机
一、引言
房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，使房地产业需求透支，影响其持续健康发展，部分低收入群体住房困难买不起房子，影响社会稳定。因此，调控房价很必要，为了稳定持续上涨的房价，促进房产市场的健康发展，央行采取了降息的举措，尤其自世界金融危机发生以来，我国更是屡次降息，开始实施开放的货币政策，房产市场是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，因此，利率对房产市场的影响至关重要，伴随着利率的波动房产市场也在随之波动，从而产生一系列的不利影响。
二、利率对中国房产的影响综述
（一）利率的含义
利率是“利息率”的简称，是指一定时期内利息额同存入（筹资）或贷出（投资）本金的比率。利率直接反映的是信用关系中债务人使用资金的代价，也是债权人出让资金使用权的报酬。从宏观经济分析的角度看，利率的波动反映出市场资金供求的变动状况。随着市场经济的不断发展和政府宏观调控能力的不断加强，利率，特别是基准利率已经成为一项行之有效的货币政策工具。利率体系是指一个经济运行机体中存在的各种利率由各种内在因素连结成的有机体。
（二）决定和影响利率变动的因素
决定和影响利率变动的因素非常复杂，制定和调整利率水平时应考虑的因素主要有平均利润率、资金供求状况、物价水平、风险状况、国家经济政策以及国际利润水平等。
首先，平均利润率是决定利率的基本因素。在制定利率时，要考虑企业的中等利润水平，不能因少数企业利润低就降低利率，也不能因少数高利润企业的水平而提高利率，而要根据平均利润率制定利率。
其次，资金供求状况，利率是信贷资金的“价格”。在成熟的市场经济条件下，利率水平主要由资金的供求状况决定。当资金供不应求时，利率会上升；反之，当资金供过于求时，利率会下降。
三、利率对房产市场的影响渠道
（一）利率调整对外汇市场的影响；
（二）利率调整对证券市场的影响；
（三）利率调整对购房者的影响；
（四）利率调整对开发商的影响；
（五）利率调整对房地产价格的影响。
四、利率下调对当前中国房产市场的不利影响
（一）利率下调可能导致房地产市场价格不稳定
房地产市场与宏观金融政策密切相关，利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房价都会产生重要的影响。下调利率就意味着购房支出的减少，这就大大减轻了购房者的购房压力，增加其购买力，而购买力的增强必然会增加对房地产需求，这种对需求的鼓励作用将最终决定供给，促进开发商在房地产的投资在供求关系下开发商大量建房，随着供给的增加房价会有所下降，造成房产市场价格的不稳定。
（二）利率下调可能导致房地产市场产生泡沫
伴随利率的下调将大大减轻购房者的还贷压力，在某种程度上刺激购房者贷款买房。购房者对房产的需求就会变大从而激发开发商的投资热情，而过度的低利率助长了开发商盲目投资，因为投资成本低而房价不断上升，使他们产生了房产投资不仅包赚不亏而且利润极其丰厚的预期，房地产盲目大量投资又引发钢铁、水泥等行业盲目发展，使国民经济越来越失调。同时，过度的低利率造成房价不断上升，远远脱离广大居民实际支付能力，使房地产市场产生泡沫，如果高房价再持续走高下去，对中国经济来说是一个非常致命的打击，会制约中国经济的发展，也将影响中国经济的复苏。
（三）利率下调可能导致通货膨胀
中国目前处于高速经济增长的时期。要停止经济发展，势必会引发失业浪潮。而中国目前降低利率的比例政策来看，是有意继续保增长，下调利率将会让经济继续上涨，伴随着经济上涨的同时，也会引发通货膨胀的出现。前面提到的几点因素，包括交通行业的投资规划，和企业出口转内需。都将导致原材料同比上涨。原材料的上涨，也会影响到方方面面。其中比较明显的当属房地产行业。作为房地产这种特殊商品，其本身又具备抵御通货膨胀的特性。很可能导致更多手头有资金的群体，进行投资。以抵御通货膨胀带来的损失。通货膨胀将是明年主要影响房价上涨的重要因素之一。此外，利率下调将会使人们储蓄的意愿降低，但是在市场竞争环境下，由于市场机制不够完善，许多企业采取扭曲的定价方式，这在无形之中就抬高了物价，大型企业的垄断现象也很明显，这都会导致通货膨胀的产生。
（四）利率下调可能导致次贷危机
利率下降会导致房价有所下降，对于国家而言，房价的30%下滑，就已经是市场底线。所以要严格把握利率的下降幅度，当目前市场下滑到这一时刻的时候，政府应该马上出台各种救市的政策。如果不出台政策，房价继续下跌，会引发很多中产阶级出现零资产，或者负资产。如果出现负资产，很可能出现“次贷危机”的断供现象。
参考文献：
[1]聂名华.浅析房地产价格变动的影响因素[J].中国房地产，1998.10
房地产市场经济分析范文5
关键词：房地产；宏观经济；发展
我国的房地产是个年轻而新兴的产业。经过短暂而迅速的发展，它已经使之成为了我国经济发展
的支柱产业。宏观经济是指:指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，它呈现出很多特征。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。房地产经济不像其他经济具有很多共性特征。它是受制于地域政治、经济和文化的一个领域，是从属性的。从社会资产分类角度来看，房屋作为不动产属于固定资产，我国房地产开发统计也将房地产投资列入固定资产投资的范畴。
1 房地产经济在我国国民经济中的作用
发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境;第三，推进小城镇建设。房地产的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。
2 房地产经济中的非理性的行为
2011中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。然而我国地产市场中仍然存在着的非理：
2.1 房产市场缺乏稳定机制
市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量“进口中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理。加上国外和国内的一些投机因素使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌入房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性。政府行为及其政策也存在导致商品房价格上涨的诱发因素。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。
2.2市场中缺乏价格约束作用
空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费。不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。
2.3城市化规划脱离市场化进程
农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政、政绩得到完美的结合。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。
2.4政府对自由市场的干预
土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。
3 房地产经济发展的走向
3.1搞好“城市经营”
房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，有的是长期出租或经营获利，有的是通过其他经济行为的加入而长期获利。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。
3.2加强住房保障
建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房，发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地产市场的稳定器。
3.3 强化政府经济职能
在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。“因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。
4 结论
认识房地产，就是要认识它的本质――地域性经济、行业从属性、资产的双重属性。我国目前正处于城市化的高速发展阶段。当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时，一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生，对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展，避免过度投机和房价大起大落。
房地产市场经济分析范文6
中图分类号:F293.31
文献标识码:A
文章编号:1000-176X(2008)07-0124-06
收稿日期:2008-04-24
作者简介:周辉莉(1987-),女,福建泉州人, E-mai:l Chenruhua.省略
一、引
言
中国从20世纪90年代开始选择市场经济的取向,中国的房地产市场也在20世纪90年代初期开始逐步形成。90年代以来,中国房地产价格每一年的增长率几乎大于零,总体处于上升趋势,特别自2004年以来中国房地产价格急剧上涨,远远高于人均可支配收入增长水平;尤其是北京、上海、广东等地区房地产价格上涨速度惊人,在过去的3年间三地区的房地产价格大约分别上涨了123.4%、38.4%、73.1%,中部地区房价也有所上涨,但增长幅度远不及东部地区,我国房地产价格的区域差距扩大。发达国家与地区历史经验及理论研究表明,房地产价格出现不正常的持续上涨将会带来一系列的经济和社会问题:诸如拉动经济过热,引发房地产金融风险;抑制其他消费支出,制约经济稳定和均衡发展;进一步拉大贫富差距,增加社会的不安定因素[1]。2006年以来,我国房地产价格上涨引发了许多的经济和社会问题,已引起了有关部门和社会各界的广泛关注,中央政府连续两年出台了“国八条”和“国六条”,采用金融、土地、税收等多种政策手段对房地产市场进行调控,但时至今日效果仍不明显。
房地产是指房屋建筑和建筑地块有机组成的整体,是房产和地产的有机结合体[2]。房产必须附着在地产之上,因此获取土地对房地产商至关重要。由于我国实行城市土地国有制度,目前政府的土地出让制度以协议出让方式为主,部分地区采用招标或拍卖方式出让,这就成为房地产商主要的进入壁垒,决定了房地产不完全竞争的市场结构,国内大多数学者据此通过我国房地产商的垄断定价能力研究房地产价格机制。又由于土地的不可移动性,每一个房地产产品都有一个惟一的、不可复制的位置,即使是毗邻的建设用地有可能是类似的,但绝对不可能完全相同,相对于具有相似性和替代性的粮食、煤等有形商品或股票等无形商品来说具有完全差别性;一般而言,产品差别假设是不完全竞争理论研究的基础和起点,同样,房地产产品的完全差别性对房地产价格形成有重要影响。然而这种差别程度却是不确定的,一方面房地产商可以不断从产品的品种、质量、服务等方面强化产品差别程度;另一方面产品差别程度客观上受宏观经济环境,特别是区域经济发展的平衡性影响。本文将根据房地产商品完全差别的内在特性,把我国房地产价格问题放在宏观经济背景下,从房地产特殊的市场结构探索促使我国宏观调控房地产价格政策有效性发挥的经济运行条件。
二、房地产产品完全差别的市场效应及社会影响
进入壁垒是不完全竞争市场结构存在的根本条件,如果不存在进入壁垒,厂商可以自由进入或退出某一市场,则市场可以达到完全竞争或可竞争状态,但某一行业的垄断势力大小并不单单取决于该行业厂商数目和规模,更大程度上与该行业各厂商生产的产品的差别程度相关。鉴于此,下文将基于差别产品垄断竞争的模型[3]分析房地产产品完全差别的市场效应。
假设两房地产商分别提供两种差别化的产品且成本都为零。房地产商1的需求q1不仅取决于价格p1,也取决于房地产商2的价格p2。显然,根据需求定律, q1随着p1的增加而降低。同时,根据产品之间的替代性,如果厂商2的价格p2增加,其需求也会增加,因为此时厂商1显得相对便宜。假设两种产品增加的影响是对称的,则可以用下面两个对称性函数分别表示对厂商1和厂商2产品的需求。
q1=a-bp1+cp2
q2=a-bp2+cp1(1)
其中, a>0,是容量参数; b>0,表示两种产品的产量对各自价格的敏感程度; c>0,表明两房产有一定替代性,反映一种商品对另一种商品的替代程度; b>c,表示每种产品对自身价格敏感程度更大,也就是说,如果p1增加一定幅度,只有当p2增幅更大时,厂商1的需求才会保持不变, b与c差距越大,两种产品差别性越大。在上式中,我们将两种产品的需求表示为价格函数,但也可以通过反解得到每种产品的逆需求函数:
p1=m-nq1-rq2
p2=m-nq2-rq1 (2)
其中,m=a/(b-c), n=b/(b2-c2), r=c/(b2-c2)。注意n>r,即每种产品的价格对自身产量变化的敏感程度更大。根据式(1),厂商1选择最大化利润的p1:
l1(p1, p2)=p1q1=p1(a-bp1+cp2) (3)
一阶条件给出:
p1*(p2)=(a+cp2) /2b (4)
这相当于一个反应函数,即给定厂商2的价格p2,厂商1的最佳反应由式(4)给出。根据对称性,可以得到差别化产品的伯川德均衡结果为:
qib=ab/(2b-c)
pib=a/(2b-c)
lib=a2b/(2b-c)2 i=1, 2
如果两个厂商进行差别化产品的古诺竞争,
则根据式(1),厂商1选择最大化其利润的q1:
l1(q1, q2)=p1q1=q1(m-nq1-rq2)
一阶条件给出:
q1*(q2)=(m-rq2) /2n
同样,根据对称性可以得到差别化产品的古诺均衡结果为:
qic=m /(2n+r)=a(b+c) /(2b+c)
pic=mn/(2n+r)=ab/[(b-c)(2b+c)]
lic=m2n/(2n+r)2
=a2b(b+c) /[(2b+c)2(b-c)] i=1, 2
从以上分析中,得到结论:
dpib/dc>0, dpic/dc>0, dlib/dc>0, dlic/dc>0,即随着产品差别程度的增大,产品间替代作用减弱,厂商间的价格竞争趋于减弱,利润趋于增加。qic-qib0, lc>lb>0,即在差别化产品古诺竞争导致的市场均衡产量更低,价格更高,利润更高;同时,差别化产品的伯川德竞争中企业价格和利润均大于零,避免了“伯川德悖论”。产品差别程度的大小与企业市场力量的强弱正相关,即产品差别程度越大,厂商的市场力量越强,其市场结构的垄断程度越强,以至于是完全差别产品,即使市场上有多个房地产商,也可以对自己的产品行使接近于垄断的市场力量;反之,即使市场内只有很少的几个厂商,但如果它们的产品是同质的,则它们的市场力量较弱,甚至于接近竞争水平。
下面进一步分析产品差别化的社会影响,即它所产生的福利效应[4],如图1(a), (b)所示,产品差别程度加强后,房地产产品需求弹性变小,厂商加价MV-P*变大,有更大的垄断势力,但攫取了更多的消费者剩余,社会的无谓损失(阴影部分)也增大了。
联系中国现实国情,如图2所示,由于历史、自然、文化等因素影响,我国形成东中西三大区域经济地带,随着改革开放的深入,三大区域经济发展差距越来越大,即使各大经济带内部经济发展也不平衡,东部以北京、上海、江苏、浙江、广东最为发达。而区域经济发展不平衡客观上加剧了房地产产品的差别化,加强了房地产商的市场力量,强化了其市场垄断势力和垄断定价的能力,这也是政府对房地产业出台了一系列的抑制房地产业价格上涨的政策收效不甚明显的重要原因。下文将进一步定量分析我国区域经济发展不平衡与房地产业垄断势力关系,探究我国房地产垄断定价机制对房地产价格影响。
三、实证分析
(一)我国区域经济发展不平衡与房地产业垄断势力关系的实证检验
本文引进勒纳指数[5]和区域经济发展平衡性指标进行分析。勒纳指数L是市场垄断势力的测度,等于价格减去边际成本再除以价格的加价率,用公式表示为:L=(P-MC) /P,式中P、MC表示产品价格和产品边际成本;勒纳指数在0到1之间变动,数值越大表明垄断势力越大。在完全竞争的条件下价格等于边际成本,勒纳指数为零;而在垄断市场条件下,价格高于边际成本,勒纳指数在0到1之间。这个指数本质上考察垄断者的行为,它计量的是价格偏离边际成本的程度通过建立房地产产品销售成本(ZC)与销售量(ZQ)的对数模型得到价格弹性系数来进行房地产产品的边际价格分析。结果为: ZC=-6.45E+10+1 916.663ZQ,该模型通过计量检验,数据来源于中经网,表示房地产产品每增加一平方米,房地产总价就增加1 916.663元,即房地产产品的边际价格为1 916.663元,是常数。区域经济发展平衡性指标用K表示,由于具体计算各省市地区经济差别太复杂也不必要,于是按中国的东中西经济带划分来估计区域经济发展平衡性指标,假设东中西三地区经济总量分别为GE、GM、GW,其占全国经济总量比例分别为GE/GDP、GM/GDP、GW /GDP,三地区经济发展绝对平衡时,其占全国经济总量均为1/3,所以K=Abs(GE/GDP-1/3)+Abs(GM/GDP-1/3)+Abs(GW /GDP-1/3),Abs()表示取绝对值,K越大,地区经济发展不平衡性越强,若地区经济平衡,K为0。利用1994―2007年勒纳指数和区域经济发展平衡性指标进行实证分析,中国商品房本年销售价格、商品房竣工房屋造价、各地区GDP及GDP等变量数据同样来源于中经网,其中东中西地区GDP等于各自包含省市GDP加总而得,三大区域划分以中经网为准。为克服异方差,分别对L、K取对数lnL、lnK。
1・变量平稳性检验
在对时间序列数据进行计量分析时,首先要对各变量进行平稳性检验,否则直接对非平稳的时间序列进行回归将导致谬误回归现象。采用ADF检验方法分别对变量lnL、lnK进行单位根检验,利用Eviews5.0软件,检验结果见表1。
2・协整检验与误差修正模型
Engle和Granger提出的协整理论[6]认为,虽然一些经济变量本身是不平稳的,但它们的线性组合却可能是平稳的,这种平稳的线性组合被称为协整方程并且可被解释为变量之间的长期稳定的均衡关系。检验变量之间是否存在协整关系的协整检验有多种,这里,主要采用Engle和Granger(1987)提出的基于回归方程残差的协整检验方法。变量lnL与lnK都是一阶单整的,建立协整回归方程如下:
lnL =-0.322181+1.665190lnK
(-0.911399) (5.007346)
R2=0.758115 R2=0.727879 DW=1.307148
F=25.07351
(注:括号内为相应的估计量的t值)
从上面的回归的统计量来看,回归方程效果比较好。再对模型估计的残差序列et采用ADF
检验,检验其是否平稳,检验结果见表2。
从表2可知,残差序列在5%水平上拒绝了原假设,说明et―I(0),即残差序列是平稳的,表明了变量lnL与lnK之间存在协整关系,并且回归方程系数为1.665190,是正数,即我国区域经济发展不平衡与房地产市场垄断势力存在长期稳定正相关的均衡关系。
误差修正模型的基本思想[6]是当变量之间存在协整关系,即存在长期均衡关系,这种长期均衡是在短期波动的不断调整和修正过程中实现的。因为lnL与lnK之间存在协整关系,则建立ΔlnL、ΔlnK的误差修正模型如下:
ΔlnL=0.226359+0.224468ΔlnK-0.356157et(-1)
(3.485613) (0.796871) (-1.984627)
R2=0.398352 R2=-0.197803 DW =2.745455 F=1.986306
(注:括号内为相应的估计量的t值)
从结果看出,误差纠正项的系数在10%置信水平上显著,大小为0.356157,表明反向纠正上一期非均衡的程度约为35.62%,说明当长期均衡关系出现偏离时,从非均衡状态向长期均衡状态调整的速度比较慢。
3・Granger因果关系检验
利用Granger因果关系检验我国区域经济发展不平衡与房地产市场垄断势力大小变量之间的因果关系。Granger因果关系检验涉及到滞后阶数的选定,这里对最优滞后阶数的选取是基于无约束的VAR模型的残差分析来确定的,即根据AIC定阶准则确定,最后确定最优滞后阶数K=1。从Granger因果检验可以看出, lnL格兰杰引起lnK的概率是75.294% , lnK格兰杰引起lnL的概率是82.543%,均较大。这表明我国区域经济发展不平衡是房地产市场垄断势力增强的原因,房地产市场垄断势力增强反过来会加剧我国区域经济发展不平衡程度。
4・脉冲响应分析
以下运用脉冲响应函数来分析我国区域经济发展不平衡与房地产市场垄断势力大小间的动态关系。在VAR模型的标准式中,扰动项也称为新息,脉冲响应函数试图描述任意一个变量的扰动如何通过模型影响其它变量,最终又反馈到自身的过程[7]。根据Eviews所提供的脉冲响应分析方法和函数图备选项,用组图分析我国区域经济发展不平衡与房地产市场垄断势力一个标准差新息的响应程度,结果如图3所示。实线部分为计算值,虚线部分为响应函数值加(或减)两倍标准差的置信带。
从图3可以看出,我国区域经济发展不平衡加剧对房地产市场垄断势力的影响总体上具有较明显的正向响应,从第一期开始影响幅度不断增大,到第2期达到顶峰,从第2期开始,房地产市场垄断势力保持比较稳定状态。
(二)我国房地产业的垄断定价[3]
分析了我国区域经济发展不平衡与房地产业垄断势力的关系,接着建立房地产垄断定价模型,考察我国房地产业的垄断势力对房地产价格的影响。从理论上说,影响房地产产品价格的因素是供给与需求,为分析它们对房地产价格的影响情况,分别取供给中的成本变量和需求中的人均可支配收入变量进行回归。由于我国房地产业相关统计资料的不完备,时间序列较短,所以采用我国2002―2007年31个省、自治区和直辖市的分地区商品房售价、房屋造价和城镇人均可支配收入变动情况的相关数据,通过面板数据方法在Eviews进行回归分析,数据来源于中经网。商品房售价、房屋造价和城镇人均可支配收入用P、C、Income表示,为克服异方差,分别对其取对数lnP、lnC、lnIncome。
回归方程结果:
lnP=1.776672+0.185917lnC+0.499254lnIncome+
(1.231170) (2.208723) (3.641586)
[AR(1)=0.844056] (15.66469)
R2=0・933477 R2=0.931814 DW=2.229866 F=561.2994
从回归结果可以看出,我国房地产价格变动与房屋造价和人均可支配收入变动明显呈正相关,但房屋造价和人均可支配收入对房地产价格影响有差异,房屋造价每增长1个百分点,房地产价格仅增长0.185917个百分点,而人均可支配收入每增长1个百分点,房地产价格就增长0.499254个百分点。这反映出成本并不是影响我国房地产价格的主要因素,而市场状况的影响较突出,我国房地产企业的垄断势力确实很强,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。对于经济发达地区北京、上海、广州等影响更大,形成了经济发展―房地产价格持续上涨的恶性循环,加重了居民的经济负担。
另外,城镇人均可支配收入虽然总体上是地区经济发展好的衡量指标,但并不是它的完全指标,经济发展不但指经济增长状况,还指经济发展的质量,包含发展的经济环境,体育、教育、文化、卫生状况,经济发展潜力等方面,是一个综合指标。具体分析,泉州、福州GDP并不差于厦门,但房价低于厦门,杭州曾经一度是中国大陆房价最高城市,虽然这其中不排除房地产商投机炒作等因素,但归根到底由于厦门、杭州发展的经济环境,体育、教育、文化、卫生状况,经济发展潜力等方面较好,吸引了外地的资本投入房地产业,提高了房地产需求的购买力,使房地产商能更多地攫取消费者剩余。
四、结 论
从实证分析的结果可以看出:由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场;而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,可以攫取尽可能多的消费者剩余,特别是经济发达地区房价更高,上涨的更快,例如南昌1平方米可批2 000元,厦门可批7 000元;我国的房地产产品价格呈现总体上持续增长,区域差别扩大的局面。目前我国对房地产价格上涨控制的政策主要是集中于宏观层次,实行从紧的货币政策,提高贷款买房的利息率,抑制过热的需求,甚至运用行政和经济手段,直接干预房地产价格上涨,控制其上涨幅度,或增加住房补贴等被动的针对房地产价格变动而进行调控,但并未达到理想效果。因此要有效地抑制当前持续上涨的房地产产价格,不能仅仅从房地产“过热”的表面现象出发,而必须从房地产产品的内在特性和市场结构入手,配合其宏观经济运行条件的调整,促进区域经济平衡发展,减轻房地产产品的差别化趋势,抑制房地产商的市场力量,削弱其垄断定价的能力,这样才能更好发挥当前抑制房地产价格上涨政策的作用。
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