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土地详细规划范文1
【关键词】城市规划；影响；关系
中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-033-01
伴随着市场经济的发展，对土地经济规律的不断深入研究发现：城市地价不仅局限于目前土地利用结构下的土地价格现状，更表现在规划预期地价。
城市土地价值的高低往往取决于以土地利用规划为主体的城市规划。从城市整体层面上看，决定城市未来地价的高低的因素包括城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平、城市建设总体容量控制标准等，这些主要由城市规划决策决定。从城市局部地域来看，决定地价的因素包括地块的使用功能、开发强度、环境控制等，这些由具体的规划控制要求决定。
合理的规划意味着赋予某些土地大的开发价值的同时限制某些用地的开发，各个具体地块的市场价格随着规划的控制条件不同而改变。一个好的规划不仅能够保证城市土地的高效合理利用，而且能够提高城市地价整体水平。地价因规划阶段不同而发生着变动，规划纲要、总体规划、控制性详细规划及规划实施过程都对城市地价产生着影响。
一、规划纲要对城市土地价格的影响
规划纲要体现了城市经济未来一段时期的发展大方向：确定了土地供给数量和区位分布，土地开发程序和程度，城市新区和基础设施投资区位等。影响着未来城市地价的整体水平以及地价分区变化情况。
1.城市社会经济发展政策的影响。城市性质、城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度从一定程度上影响着城市土地价格的变动幅度。
2.土地利用政策的影响。城市土地供求矛盾造成了土地价格受土地市场供求关系影响。土地供给增长，需求不变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则地价上升。
3.基础设施投资政策的影响。城市基础设施主要是指供水设施、排水设施、供气设施、供电设施、供热设施、电讯设施、交通条件、景观布设等。土地基础设施配套程度越高，其价值水平越高。
二、总体规划对城市土地价格的影响
总体规划是对城市未来发展的宏观把控。其主要任务是根据城市规划纲要综合研究和确定城市性质、规模、容量和空间发展形态，并保证城市每个阶段的发展目标、途径、程序的优化和布局的科学性。城市总体规划的科学性在很大程度上影响着城市土地价格。
1.城市规划期限对城市土地价格的影响。城市规划期限是指城市规划的效力作用的时间，一般为10-15年。期限的长短影响着土地资源经济效益的发挥，并影响着土地利用方式的稳定性和土地资源在时空上的优化配置。
2.城市职能对城市土地价格的影响。城市职能影响到城市土地使用的构成，而不同性质的土地使用经济效益是有很大差异的，且多种职能的共同存在，更能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越重，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业水平越高越发达，则地价水平越高。
3.城市规模对城市土地价格的影响。城市规模指城市人口规模和城市用地规模。总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。
4.城市用地结构对城市土地价格的影响。城市土地使用结构，是指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。不同性质的用地价差是普遍存在且差别很大。
5.城市空间结构对城市土地价格的影响？。城市规划所确定的城市功能分区及空间结构对城市地价的空间差异产生影响。具体体现在城市空间结构的层次决定着土地价格的分级体系；城市用地功能分区及用地功能混合情况决定了地价级差。聚集程度及交通区位影响着城市土地价格。
三、控规性详细规划对城市土地价格的影响
控制性详细规划从微观层次对城市土地资源合理配置，控制性详细规划通过确定地块用途及兼容范围对城市土地价格产生影响。
1.控制影响城市土地价格的作用机制？。从土地使用性质控制、土地开发强度控制、土地开发定位控制对城市土地价格产生影响。土地使用性质决定了土地是高收益开发用途还是低收益开发用途；土地开发强度体现在容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等指标；土地开发定位包括对用地的定界和用地的使用条件。
2.控规对城市土地价格的稳定作用。控规土地的用途进行合理的规定，可以给出城市用地较为明确的开发前景。根据控规了解周边地区开发环境是否存在外部负效益，从而起到稳定地价的作用。
四、规划实施过程对城市土地价格变化的影响
1.规划实施方式对城市土地价格的影响。主要取决于城市开发与再开发的战略决策，一种为先进行城市中心地区的调整改造，大幅度提高市中心的土地集约程度，在用地资源较为紧缺的城市常采用这种发展模式。另一种为先进行城市新区开发，暂时避开改造较为困难的旧城中心区，待积累一定的资金后再进行旧城中心区的改造。规划实施方式对城市土地价格的影响还体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。
2.规划实施程度对地价变化的影响。城市规划实施的过程受制于城市发展速率。城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升。
土地详细规划范文2
关键词：城乡规划;土地征用;级差地租
一、问题提出
城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段,在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中,城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期,城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此,合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件,对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。
二、城乡规划中土地利用方式及其问题
(一)城乡规划中土地利用方式。当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径,农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充,保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。
(二)城乡规划中土地利用存在的问题。城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
三、城乡规划中土地合理利用的政策建议
土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用,是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源,促进城乡规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
(一)对农村土地征用的管制
1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。
按照马克思的地租分配理论,级差地租ⅰ应由土地所有者所有,级差地租ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。
2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。
(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出
让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。
根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
主要参考:
[1]陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[j].学习与实践,2009.1
童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[j].西部财会,2008.3
土地详细规划范文3
关键词：城乡；土地规划；利用；分析
中图分类号：TU3文献标识码：A文章编号：
在城乡建设和城乡管理中，总体规划与土地利用总体规划在经济建设与实施可持续发展战略中起着关键的作用，它们相互联系又相互制约，既是统一的又是对立的。两个规划的依据都是国民经济长期发展规划，其核心内容都是土地的合理利用。但研究的对象、范围、实施年限、方法、步骤各有侧重，规划深度也悬殊较大。长期以来，两个规划在规划和实施过程中仍存在衔接不到位，难以协调统一。《中华人民共和国土地管理法》第二十二条规定：城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。《中华人民共和国城市规划法》第七条也规定了：城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。
1 合理利用土地资源的意义
随着城乡发展进程的加快，城乡的能源危机日益严重，水资源短缺，城市环境污染严重，城市的基础设施建设跟不上城市发展的步伐，城乡土地之间的不合理分配等严重的影响着人们群众的生产生活，这些情况严重束缚着城乡的发展进程，为城乡的可持续性发展埋下隐患。对于城乡之间土地资源的利用问题，并不能一朝一夕之间就能解决的，需要一个长期的规划过程，由于城市化发展进程的加快，外来务工人员越来越多的拥入城市，这对本就紧缺的城市土地资源是一个很大的考验，如何合理利用土地资源是城市规划部门迫切需要解决的问题，土地对于农村是人们赖以生存的基础，而在城市土地是进行合理布局和建设的基础，面对有限的土地资源的不断扩张的城市发展之间有着不可调和的矛盾存在，所以如何在城乡规划之间对土地进行合理的协调发展是我国城乡发展进程中需要面对和解决的问题。这些问题的解决对城乡的发展具有十分重要的意义。
2 城乡规划中土地利用方式及其问题
2.1 城乡规划中土地利用方式
在当前，我国的农村土地较城市严重紧缺的工业用地来讲，要适当的富余些，所以针对当前的土地分配情况，在城乡规划中对土地的利用方式有二种表现形式。其一：是对部分农村土地进行征用，这是农村土地向城市土地转换的重要途径，随着城市工业化、城镇化进程的发展加快，农业用地逐渐转化为城市用地也是必然趋势，在当前经济发展的必然结果，转化后的土地使城市紧缺的用地形式有了较大的改观，保证了城市化进程推进和用地之间的矛盾问题，在一定程度上补充上城市用地的需求。其二：以招标、拍卖的方式解决城市的用地需求。城市规划过程中，房产商进行房产开发过程中的建筑用地通常都是通过拍卖方式取得的，城市基础设施的用地通常通过招标的方式取得，然后再用招标的方式分配给有能力承建的单位，对土地加以利用。
城乡规划中土地利用存在的问题。在城乡规划中首先说土地征用方面的问题，征用是政府强制性的行业，所以在征用过程中体现不出土地的真实价格，现在对农民土地的征用一般都是价格较低，国家对农民补偿的费用可是微乎其微，再加之政府的机关对土地补偿款的私自截留，真正到农民手里的钱款更是少的可怜，严重的损害了农民的利益。其次农民在私下对土地流转的情况严重，这种自发性的流转存在着许多不规范的地方，也没有统一的规范，所以后续会有太多的问题遗留下来，难以对这部分土地进行合理的规划和利用。现在中国的房价一直处于不断看涨的状态，这些虚高的房价与人们的收入形成了分明的对比，这就是房产商在经济利益的驱使下高价竞拍的结果造成的，高价竞拍来的土地，再进行配套的建设，这种情况下房价只能不断的看涨，造成房产市场巨大的泡沫经济产生。
2.2 城乡规划中土地合理利用的政策建议
要想使土地资源得到合理的利用，首先应该做好城乡规划的工作，只有城乡规划中合理的对土地加以利用，才能充分的发挥土地资源的利用率。下面就城乡规划中土地合理利用的具体措施进行分析：
2.2.1 对农村土地征用的管制
2.2.1.1 征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。
按照马克思的地租分配理论,级差地租Ⅰ应由土地所有者所有,级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得 5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得 60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。
2.2.1.2 征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,参考集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。
2.2.2 对土地招标、竞拍、挂牌的规制
由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。
根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
3 结束语
随着改革的深入，经济发生了翻天覆地的变化，城乡之间的差异越来越淡化，面对日益紧张的土地资源，城乡土地规划被推上了重要日程，土地是城乡建设的战略资源，所以对土地的合理规划是政府对城乡进行管理和调控的重要手段。经济是带动城市化前进的重要动力，随着经济的突飞猛进，城市也发生着日新月异的变化，面对如此快速的发展，城市无论在人口、能源还是环境方面都面临着严峻的考验，如何更好的规划城市发展的诸多事宜，促进城市可持续性发展的战略计划是当前城市急需解决的重要问题。城市越来越面临着严峻的能源危机，如何更好的协调城市能源的消耗是城市规划的重要问题。现在每个城市都面临着土地资源的紧张的局面，特别是一些大中城市形势更为严峻，所以城市规划需要从长远的目标出发，综合部署各项建设和管理规划，使城乡建设中土地资源得到合理的利用。
参考文献:
[1] 陆益龙. 农村土地征用问题: 现状及成因分析 [J]. 学习与实践,2009（1）.
土地详细规划范文4
【关键词】土地规划；统筹关系；水资源规划；可持续发展；资源配置；科学合理
0 前言
我国水资源总量为2.8万亿立方米，按1997年人口统计，人均水资源量为2220立方米，预测到2030年人口增至16亿时，人均水资源量将降到1760立方米。按国际上承认标准，人均水资源量少于1700立方米为用水紧张国家。因此，我国未来水资源的形式是严峻的。针对面临的问题，建议我国水资源的总体战略是：以水资源的可持续利用支持我国社会经济的可持续发展。所以对水资源规划，达到供需平衡，并从过去的以需定供转变为加强需水管理、提高用水效率的基础上保证供水是势在必行之路。但是从水资源规划起点出发，必须兼顾城乡发展规划、土地规划，虽然这三者在概念上不同，但是，站在可持续发展的高度，它们是相互影响、相互促进的，水资源论证是城乡发展规划、土地规划的基础，同时又以城乡发展规划、土地规划为目标，为其前进明确方向，最终达到互利共赢的格局。
1 水资源规划中与城乡规划、土地规划统筹思路
在进行水资源利用规划的同时，城乡规划和土地规划是必不可少的两个影响因素。水资源规划需要兼顾城乡发展规划和土地规划，因为水资源规划是否合理直接影响到城乡发展规划和土地规划，水资源规划是城乡发展规划和土地规划的基础；城乡发展规划和土地规划也要兼顾水资源规划，水资源规划为城乡发展规划和土地规划服务，城乡发展规划和土地规划是否合理取决于水资源规划。水资源规划和城乡发展规划要互补互利，坚持以城乡发展规划和土地规划指导水资源规划，坚持以水资源规划为城乡发展规划和土地规划的基础。首先，规划协调性。在进行水资源规划的同时，不能片面强调水资源规划，也不能只着重于城乡发展规划和土地规划，二者之间不能彼此独立，在规划发展中必须注重二者的协调关系。其次，规划整体性。在规划过程中盲从国民经济发展大局出发，做好整体布局，既要做好整体规划，也要兼顾局部规划。最后，规划可行性。规划是用来指导实践的，在规划编制过程中，注重规划的可行性，使规划制定的方案能够落实到今后国民经济发展中去，为发展搞好理论铺垫。
2 水资源规划与城乡规划、土地规划统筹方法
由于以上规划由不同行政部门执行，规划的指导思想、原则和目标都存在一定差距，在现有体制中，各主管部门往往不能就各自规划进行相互借鉴和交流。对于这一现状，首先必须建立一种可行体制，对各部门规划进行结合，形成全方位、整体协调的规划体系。该规划体系能够基于整体利益，立足区域发展的具体情况，广泛征求各利益主体意见后的综合协调；也能够加强规划实施效果，避免规划过程中，各放相互脱节，各自为战的现象。对于在规划中出现的交叉、矛盾的地方可以及时纠正和调整，避免出现重复建设造成的资源浪费，最终实现提高规划的经济效益和社会效益。其次，随着经济的不断发展，城乡建设与土地利用对水资源的需求量越来越大，伴随而来的就是各方的供需矛盾。从经济长期发展的角度上看，城乡发展和土地规划必须服从水资源规划，结合当地水资源分布特点以及水资源调控工程的分布，实现城乡发展中产业调整以及土地规划布局的合理控制。最后，正确处理水资源规划与城乡规划、土地规划之间的关系，即为了满足城乡规划、土地规划，水资源规划需要在前者的基础上制定；而在城乡规划、土地规划的过程中，需要严格执行水资源规划。
3 完善制度，统筹规划
为了更好地保护我国水资源，实现水资源的可持续利用，国家有关部门制定了水资源法，其内容包括：水资源管理体制与水资源规划；水资源的所有权和使用权；水域管理和水资源保护；水资源开发、利用、配置、节约、治理与管理；水利工程的建设、保护盒管理、水事纠纷的处理；防汛抗洪等。相较之下，比城乡发展规划和土地规划更加有针对性、更加科学、更有保障性。但在现有制度下，各主管行政部门缺乏有效沟通，各行其是，行政指令措施无法有效统一，造成效率低下，浪费资源。所以，要统筹规划必须以制度创新为基础。首先，完善相关法律制度，针对目前不完善的法律法规、实施制度，应进一步加强立法工作，完善相关法律制度，确立相关法律地位；其次，打破行政主导地位，尊重客观经济规律、市场规律，为统筹战略打好基础。最后，建立相应配套的规章制度，增强规划的执行力度和社会效应，这样才能切如加强规划实施的监督管理，全面的、及时的纠正各种违法违规行为。
总而言之，水资源规划和城乡发展规划、土地规划之间关系密切，在今后的实际工作中，不论在发展思路还是发展途径上，都要进行有效改革，将几方之间的利益紧密联系到一起，兼顾全局，统筹规划，才能提高经济效益、社会效益和环境效益，确保工作方法和工作成果的科学性。
【参考文献】
[1]萧昌东.“两规”关系探讨[J].城市规划会刊，1998，（1）：29-33.
[2]鲁春阳.城市规划于土地利用规划的关系研究[J].平顶山工学院学报.2007（04）.
[3]陈银蓉，梅昀，汪如民，赵冬.城市化过程中土地利用总体规划与城市规划协调的思考[J].中国人口・资源与环境，2006（01）.
[4]王素萍，杜舰.城市总体规划与土地利用总体规划的矛盾与协调[J].中国国土资源经济，2004（12）.
[5]曹荣林.论城市规划与土地利用总体规划相互协调[J].经济地理，2001（05）.
[6]萧昌东.城市总体规划和土地利用总体规划编制若干思考[J].规划师，2000（03）.
土地详细规划范文5
关键词：土地规划；评估；方法研究；规划
中图分类号： F301.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）34-83-2
1 评估框架构建
土地利用总体规划作为一个中长期规划，需对区域范围内一定时期的用地作出合理的安排，但快速发展的经济社会将使规划面临超出预期的变化。为了最终实现规划所确定的各项目标，在规划执行过程中需要不断地探究、开拓、审视、修正、发展、再执行。评估作为规划执行审视环节的重要工具，可对规划执行过程中出现的问题进行及时修正，从而保证规划的科学性与可操作性。基于规划对适时评估的需求，笔者从执行评估与适应性评估两个方面构建实施评估框架。①规划执行评估。主要针对规划执行期内各项指标落实情况进行定性分析与定量评估。包括对规划中控制指标、用地结构与布局、节约集约用地、中心城区用地、重大项目的实施、土地利用效益与规划实施措施的执行情况分析。②规划适应性评估侧重于分析现有规划与区域变化的形势之间的匹配程度。通过重新定位评估时点经济社会生态的发展预期，分析新经济社会生态形势对现有规划中耕地保护、建设用地规模与布局、重要规划控制指标分配的影响。
2 规划实施分项评估
短板理论最早由美国管理学家彼得提出，理论通过分析管理模块中的弱项因素并进行一定的优化，最终实现管理综合能力的不断提高。本次规划实施评估分项评估包括规划执行评估与规划适应性评估，在分项的评估中可以借鉴短板理论，通过分析规划实施的效果，找出实施中的制约因素，采取相应的改进措施，提升规划实施的整体水平。与传统评估方法相比，短板理论更能直观地体现出限制规划实施的指标情况，对于规划的下一步实施更具有指导意义。
2.1 评估指标体系构建
规划执行评估是针对规划执行期内规划执行效果的整体评估，执行效果可以从规划目标实现、规划布局变化、节约集约用地成效、社会经济生态效益、规划措施落实等方面体现。本文从上述角度选取特征指标，构建了全面、系统的执行评估指标体系，包括8大因素17大因子47项指标，体系中25项指标为可选指标。评估区域在选择22项必选指标的同时，需结合自身发展特色选择不低于可选指标总量50%的可选指标共同构成执行评估指标体系。（表1）
2.2 规划适应性评估，评估指标体系构建
规划适应性评估是基于规划执行后区域经济社会发展政策、战略的调整开展的现行规划与未来区域发展趋势的拟合性评估，在指标体系构建时侧重选择土地规划中与经济社会发展关联较大的指标，本文从上述角度分析，选择了耕地保护与经济增长协调性、建设用地规模与经济社会增长的适应性、建设用地布局与未来发展方向的拟合程度、评估年与规划基期对相关目标预期的对比情况、指标分配与经济社会发展的适应性5项评估因子、12项指标，详见表2。
2.3 指标标准化
适应性评估中，通过对比分析规划基期与评估时点的规划目标，得到规划适应性指标的统一量纲。
标准化后的指标值将以偏离度的方式反映经济社会变化对土地规划的影响程度。其中表3中前9项指标的标准化方式如下：X’=100%时为无影响，X’∈[95%，100%）或（100%，105%]时为轻度影响，X’∈[70%，95%）或（105%，130%]时为中度影响，X’130%时为严重影响；表4中后3项指标的标准化方式如下：X’=0时为无影响，0
2.4 评估标准确定
在适应性评估中，同样借用短板理论，根据指标影响程度判定现行规划与经济社会发展的适应程度，具体标准如表4所示。
3 规划实施综合评估
四象限分析法是由美国波士顿咨询集团首创的一种规划企业产品组合的方法，方法最早是解决企业产品的组合优化问题，后逐步用于分析市场均衡 。本文中拟以规划执行评估为横轴，规划与未来发展适应性评估为纵轴，通过两个变量的组合构建四象限模型，其中Ⅰ象限为规划修改型，Ⅱ象限为整改后修改型，Ⅲ象限为落实整改型，Ⅳ象限为规划落实型，具体如图1所示。
落于该象限内区域在规划执行过程中可能存在一定的异常因子，但规划执行整体情况达到合格及以上。同时考虑区域发展环境的变化，规划与未来发展产生不可调和的矛盾。从持续发展的角度考虑，区域均已无法保障未来发展的需求，应该结合适应性评估结论适时修改规划。
①Ⅱ象限情况分析。落于该象限内区域在规划执行过程中存在多项异常因子，执行效果达不到规划预期，整体情况判定为不合格。同时从区域发展环境变化看，评估时点规划与未来发展需求存在不可调和的矛盾。为保证规划的严肃性，该象限内区域首先需要严格控管规划的各项落实措施，修复执行异常指标，在规划执行达到合格标准后，如果规划与未来发展需求仍然存在较大的矛盾，则通过再次评估后适时修改规划。②Ⅲ象限情况分析。落于该象限内区域规划执行效果较差，在规划执行过程中存在多项异常因子。但经过分析发现，现行规划在空间结构与数量结构上还能较好地满足社会经济生态发展需求。在后期规划实施过程中，需要加大政府的调控手段，严格落实规划实施措施，逐步修复各项执行异常指标。③Ⅳ象限情况分析。落于该象限内区域规划执行过程中可能存在一定的异常因子，但总体而言规划执行达到合格及以上水平。同步分析，得到规划能够满足发展预期的结论。在后期规划实施过程中，政府的工作重点在于继续贯彻落实规划的各项实施措施，对规划用地进行良好的空间引导。
4 研究结论
①新一轮规划实施期正值我国经济、社会、产业转型的关键时期，用地策略的变动性较大，动态评估的提出既是社会经济发展的保障，也是规划体系完善的需求。②本文中采用的动态评估方法能够有效地规避因子作用的相互抵消性，科学、全面地反映出规划实施存在的问题。③文中动态评估的指标体系仅在东部省份的实施样本中提炼，针对全国范围的评估，指标体系与指标标准化仍有待进一步完善。
参 考 文 献
土地详细规划范文6
关键词：控制性详细规划、城市空间形态控制、二元控制体系
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
众所周知，在我国，控制性详细规划是具有法定效力的，是城市规划调控城市土地开发和各项建设活动的直接依据。现阶段控制性详细规划控制的核心是土地开发方式。能够为土地资源的开发管理提供依据，但在对城市空间形态进行有效控制方面还显得薄弱。
二、控制性详细规划概述
1.控制性详细规划的控制体系与控制要素
控制性详细规划控制体系基本构成包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动，不是每一个地块都必须将其全部表现。
（1）土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。
（2）环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。
（3）建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。应该注意，控制性详细规划对于建筑建造的控制，并非是针对个别建筑的具体控制，即不是针对具体某一建筑规定它有多高、与其他建筑问距多少等，而是对地块内建筑建造活动的一般性规定。
（4）城市设计引导控制主要是确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统、空间序列关系，形成城市设计总体概念与结构。同时，将空间形态、建筑风貌、的要求以指标的形式确定。
（5）配套设施是生产生活正常进行的保证，配套设施控制即是对公共服务设施和市政设施提出定量配置要求。
（6）行为活动控制主要包括两个方面，一方面指交通活动控制，即对路网结构的深化、对道路交通设施和停车场的控制；定道路红线、横截面、道路主要控制点的坐标、标高、交叉口形式；对交通方式、出入口设置进行规定；对社会停车场进行定位、定量、定界控制；对配建停车场进行定量、定点控制。另一方面指环境保护规定，包括大气环境保护、水环境保护、噪音保护、固体废弃物控制等内容。
2.控制性详细规划的特征
控制性详细规划的主要特征是控制引导性。控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。这既是控制性详细规划编制的核心，也是控制性详细规划不同于其他规划编制层次的首要特征。控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，其以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：
（1）土地使用性质细分及其兼容范围控制；
（2）土地使用强度控制；
（3）主要公共设施与配套设施控制；
（4）道路及其设施与内外交通关系；
（5）城市特色与环境景观控制；
（6）工程管线控制。
控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定“土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么，不应该建什么”；通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从而达到引导土地开发的目的。
3.控制性详细规划的作用
控制性详细规划的作用包括以下三个方面：控制、协调和引导。
（1）控制：合理保护公共利益与生态价值。控制性详细规划的另一个重要作用在于通过明确公共用地的种类、规模以及布局，严格保护城市公共设施和生态设施，并通过其提供的公共服务来保障城市整体土地开发，提高土地开发的经济效益、公共利益和生态效益。
（2）协调：合理安排用地功能与建设时序。通过合理确定城市用地功能和建设开发时序，控制性详细规划促成了相邻地块二维平面的协调和时间维度的有序，从而避免周边地块功能冲突和开发建设的冲突，更好的体现城市土地的整体价值。
（3）引导：合理促进城市开发与城市经营。控制性详细规划另一个重要的作用在于确定土地的开发强度，最终形成平面＋高度＋时序的四维控制体系。通过确定地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度（其中地块用地性质、兼容性、地面以上总建筑面积、绿地率与公共绿地面积等作为法定条文规定下来）等空间指标，控制性详细规划明确了各地块的开发权和开发强度，引导市场与公众进行符合规划要求的开发与经营；同时，由于市场机制下开发需求存在较大的不确定性，规划赋予规划行政主管部门适度的行政裁量权，通过积极的规划引导，合理平衡土地价值与开发需求，为开发与经营保留适当弹性，并保证相关开发与经营合乎公众利益。
三、控制性详细规划中对城市空间形态控制方面的不足
在城市快速发展的大背景下,面对不断发生的城市建设项目,现行的控制性详细规划却时常面临失效的状况。对规划随意调整修改或弃之不用的情形非常普遍,实施层面的规划缺少实效作用,给城市规划管理带来了较大难度,控规控制不力,控制指标面对市场的冲击显得脆弱不堪,指标的突破成为开发商与政府讨价还价的阵地，上述种种因素使得现阶段控规编制成果无法真正适应管理与实施的需要。
1. 控制指标体系不能有效地控制城市空间形态
现行的控制性详细规划主要控制地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等指标。而且，除绿地率外一般只规定上限，只要开发项目设计指标不高于控制的数值，就是符合控制要求的。这种情况导致了控制指标体系组合与城市空间形态不是一对一，而是多对一、一对多的对应关系。同一个控制指标组合往往可以对应多种城市空间形态，控制性详细规划对于空间形态控制变成了纸上谈兵。如，同一地块的容积率相同，但是在建筑密度不同的情况下，会形成完全不同的空间形态。在这种情况下，如不对控制指标体系进行改进，很难实现作为面向市场的规划手段，弥补总体规划和修建性详细规划间缺失的问题。
2.开发控制中缺乏对城市文化特性的引导
在城市的开发控制中要特别关注城市文化特性的引导，现阶段控制性详细规划在这方面还存在不足之处。受周边环境和历史文化积淀的影响，不同城市有着其独特的个性。随着社会的发展，城市之间由原先经济实力、资源条件的竞争，转向城市特色与文化魅力的竞争。提炼和张扬城市文化特色，增强城市的文化竞争力，已成为城市发展战略的必然选择。
3.只注重实体建筑开发建设，忽视空间环境质量
控制性详细规划中多数指标针对的是城市建设总量的开发控制，而对于空间环境质量控制，仅绿地率一项。决定城市空间质量好坏的因素，除了建筑形体之外，空间界面和这些界面组成的环境起着举足轻重的作用。好的设计能够营造尺度宜人的空间环境，并一定程度减弱城市过度开发带来的负面影响。空间环境与建筑实体是骨与肉的关系，只有两方面相互配合，才能塑造出充满活力的城市空间形态。如，对于同一地块、同样的建筑，由于建筑周边的限定环境不同，会产生迥异的空间效果。
四、城市空间形态控制的方法――城市空间形态的二元控制体系
针对不同设计要素在控制上要注重层次性。应当明确哪些要素是一定要控制住的，那些要素是建议性控制的。强制性控制要素是城市空间设计、建筑设计和景观设计的最基本的和强制性的条件，由于其直接影响到城市的面貌，必须严格遵守；建议性控制要素是对必要条件的补充，它们不是硬性规定，可以根据需要针对投资者提出的申请，作出相应的调整。管理过程中做到有收有放，有紧有松。开发过程中既能保持良好的空间尺度关系，又能避免城市空间形态过于单一，使其具有多样性。以某地块为例，首先按照控制性详细规划的要求对所有地块的用地性质、容积率、建筑密度等进行控制，完成第一层次规划控制。其主要目的是控制各地块的用地性质、开发强度并为将来土地具体开发提供基本的设计要求和依据。之后，通过对建筑立面贴线、建筑高度、草地、硬质铺地等空间要素的控制，整个地区的基本空间骨架得以确立。同时在控制时注意保留一定的设计灵活性，对于背对城市公共广场的空间要素给予建议性的导引，给建筑师进一步发挥的空间。
需要特别注意的是，在进行控制之前首先要明确需要控制的要素。城市空间形态的控制要素覆盖面很广，而且不同城市、不同地段，不同的开发形式所需要控制的要素也不尽相同，因此首先必须明确需要控制的设计要素。在此将需要控制的要素分为两类，第一类主要为已经被纳入控制性详细规划体系中的空间限定要素，如建筑高度、建筑密度、容积率、建筑界面、绿地率等；第二类为尚未被纳入控制性详细规划编制体系，但对塑造城市空间形态起关键作用的要素。
五、结语
综上所述，现阶段控制性详细规划在城市空间形态控制上的问题逐渐引起人们的重视，为此我们要加强城市设计与控制性详细规划相结合，以增强对城市公共空间的控制，不断改善城市环境，为城市居民创造一个高品质的生活环境。
参考文献：
赵蔚：《城市公共空间的分层规划控制》，《现代城市研究》，2001年05期
