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居住用地规划范文1
[关键词] 主体功能区 区域规划 生产力布局 地位和作用
在我国规划决策体系中，区域规划作为一定地域范围内区域经济发展的战略策划和产业发展与布局的方案设计及其实施对策的综合 ，一直是各级政府区域发展战略的重要组成部分。生产力布局作为区域规划的中心环节和核心任务，直接影响了我国不同区域的产业结构、发展速度。我国在不同时期的区域规划和生产力布局，对提高国家综合国力，改善人民生活发挥了重要的作用。但同发达国家相比，我国的区域规划和生产力布局在国土开发和区域发展的有序性方面，仍存在不少差距。
一般认为，造成我国国土开发相对无序的重要原因是长期忽视空间布局方面的规划。在面对我国未来国土开发利用的基本格局、人口-产业-城镇长远的分布走势、重要发展轴带和功能性通道的空间组织方案以及资源安全和生态屏障的地域配置等一系列问题至今还没解决的情况下，国家“十一五”规划纲要明确指出，我国要推进形成主体功能区，根据资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹考虑未来我国人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区，按照主体功能定位调整完善区域政策和绩效评价，规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构。这是贯彻落实科学发展观、实施“五个统筹”的重大举措，是构建和谐的人地关系地域系统的布局总图。
按照优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区进行区域规划，有助于我国逐步形成主体功能清晰、发展导向明确、开发秩序规范，经济发展和人口、资源、环境相协调的新的区域规划格局，并且对我国的生产力布局产生深远影响，对加快转变经济发展方式、加大经济结构调整力度、促进经济社会和人口资源环境相协调、逐步实现各地区基本公共服务均等化、最终实现共同富裕，具有重要意义。
一、我国区域规划与生产力布局情况回顾及教训
我国区域规划和生产力布局大体经过了以下几个历程：
一是从建国初到“五五”的30年。这一时期，我国区域规划基本出发点是：加速重工业发展，建立战略防御型经济布局。区域规划的主要形式是采取联合选厂，成组布局等方式。依靠国家指令性计划和重大项目的区域布局政策加以实施 。生产力布局模式主要是增长极模式，依次经历了内地倾斜布局、六大经济协作区均衡布局和三线倾斜布局三个阶段。
“一五”期间的生产力布局向内地倾斜，实施的156个重点建设项目，有102个在内地，694个限额以上重点工程，有472个在内地，1953年至1957年，内地国民收入的增长额占全国增长额的67.8%。“二五”期间，设立东北、华北、华东、中南、西南、西北六大经济协作区，强调各经济协作区平衡布局，强调大经济区内部的农、轻、重产业协调发展。
“三五”期间和“四五”前期，国家进行了大规模的“三线建设”，生产力布局作了大规模跳跃式的西移，国家的投资重点是处于内地的“大三线”地区，“三五”时期和“四五”时期，三线地区投资分别占到全国基建总投资的52.7%和41.4%。
“四五”期间后期到“五五”期间，随着中国对外关系的进一步改善，国防原则不再作为生产力布局的主要原则，国家进行了生产力布局的适度调整，在保证三线地区建成的生产能力能够充分发挥作用的前提下，将绝大部分成套引进项目集中布局在辽宁中部、京津塘、长三角和长江中下游沿岸地区和胶东地区 。
二是“六五”至“七五”期间的10年。这一期间，在改革开放背景下，我国传统的区域规划和区域政策开始发生根本性的变化。改革开放初期，我国区域规划和区域政策以非均衡发展战略为标志，实施沿海发展战略，设立了经济特区、沿海开放城市和沿海经济开放区，生产力布局纠正了过去向西倾斜的政策，将47.7%的重点项目布局在沿海地区，将46.5%的重点建设项目布局在中西部，沿海地区充分利用现有经济基础，带动内地进一步发展；“七五”计划提出(东、中、西)三大地带划分的思想，确处理东部沿海、中部、西部三个经济地带的关系，生产力布局打破了建国以来片面强调均衡布局模式，强调区域经济由不平衡到均衡发展的客观规律，强调集中资金与资源进行重点发展。
三是“八五”至“九五”期间。这一时期，我国区域规划和区域经济政策的制定转移到：为建立社会主义市场经济体制总目标服务，强调区域规划和区域政策必须以市场配置资源为基础，重视地区经济的协调发展。“八五”期间，提出“统筹规划、合理分工、优势互补、协调发展、利益兼顾、共同富裕”的原则，逐步实现生产力的合理布局。在生产力布局明显向东部沿海倾斜的情况下，国家又将对外开放扩大到沿边、沿江和内陆地区，将生产力布局由增长极模式向点轴布局模式转变。
“九五”期间，国家有关部门按照市场经济规律、地区经济内在的联系以及地域特点，打破行政区划界限，在已有经济布局的基础上，编制了长江三角洲和长江沿江地区、西南和华南部分省区、西北地区、环渤海地区、东北地区、中部五省及京九铁路沿线地区,以及东南沿海地区等七大区域发展规划。国家再次以点轴模式为生产力布局的主要模式，在加快沿海地区发展的前提下，援助中西部地区的发展。
四是“十五”时期。“十五”期间，我国的区域规划和区域政策主要是加强区域的协调发展，积极推进西部大开发，有效地发挥中部地区综合优势，支持中西部地区加快改革发展，振兴东北地区等老工业基地，鼓励东部有条件地区率先实现现代化。生产力布局改变了过去平衡布局和倾斜布局的格局。
建国50年以来不断调整的区域规划和生产力布局，在我国的经济建设中发挥了重大的作用，取得了丰硕的成果。但从上述历史沿革中，不难看出，长期以来我国的区域规划的总体部署和实施方案不断进行调整，缺乏稳定性和全国层面地整体考虑，这种区域规划指导下的生产力布局，重产品、行业和部门发展布局，轻空间布局，致使国土开发和建设布局无序乃至失控，经济社会发展与资源、生态、环境间的矛盾日益突出。客观分析，这些问题的出现，既有我国认识水平方面的原因，也受到当时国际大环境的影响。“十一五”规划提出主体功能区划，正是解决过去区域规划和生产力布局不合理所造成的诸多问题的有效途径。
二、主体功能区在区域规划与生产力布局中的地位和作用
国家通过主体功能区规划，就可以确定我国哪些区域适宜优化开发和重点开发，哪些区域应当限制开发和禁止开发。确定各区域的主体功能定位，并按照功能定位调整和完善区域政策和绩效评价，规范空间开发秩序，形成合理的区域发展格局。这一思路将会对我国区域规划和生产力布局进行新一轮的调整，区划和布局将更加注重针对性，注重资源和要素的优化配置，是促进我国区域协调发展的新突破。
1.主体功能区规划是对区域规划理念和方法的一次创新，具有前沿性的地位
主体功能区规划在区划理念的主导思想上强调人文意识。主体功能区划中将我国国土面积的一部分划为优化开发区，就是考虑到这部分地区的国土开发密度较高，资源环境的承载能力已经开始减弱，如果继续依靠过去大量占用土地，消耗资源和大量排放污染来实现经济的较快增长，将严重影响人类的生活质量并带来许多生态问题，不能实现区域的可持续发展。因此主体功能区划中，优化开发区的主要任务是提高这部分区域的增长质量和效益，提升经济发展的层次和综合竞争力，优化和改善空间结构，创造良好的人居环境，防止经济过度集聚，将人的可持续发展放在首先考虑的位置。
主体功能区规划将全国层面的生态环境保护理念引入区域规划中。将我国国土面积的一大部分划为限制开发区和禁止开发区，就是考虑到我国的各类退耕还林区、天然林保护区、重要水源保护地区和自然保护区，都是关系到全国范围内生态安全的区域，将这些区域列为限制开发区和禁止开发区，将有效保障国家生态安全，缓解人与自然紧张的状况。
主体功能区规划在编制方法上运用大量新技术手段，丰富了区域规划的编制手段。目前全国范围内的主体功能区划，搜集、储存和分析了我国大量的社会、经济、地理、自然等方面的基础数据，并运用了GIS，GPS 等新技术和以计算机作为主要工具的数学建模技术,通过定量分析，科学确定主体功能区划分的界限和范围，改变了以往区域规划定性研究为主的规划方法，使得主体功能区划分更加接近区域实际情况 。
主体功能区规划划分四类主体功能区，明确四类区域在区域发展和布局中承担不同的分工和定位，配套实施差别化的区域政策和绩效考核标准，将逐步打破行政区划分割，改善政府空间管理的方式和机制，是市场经济条件下政府职能转变在区域管理方面的探索和体现，在区域开发体制和机制中，具有前沿性的地位。
2.主体功能区划成为不同区域生产力布局模式选择基本依据，具有基础性地位
主体功能区划将国土空间划分为优化开发区、重点开发区、限制开发区和禁止开发区，这将对目前我国的生产力布局模式产生重大影响。主体功能区划结束后，划定为优化开发区的区域，区域经济的成熟度、生产要素的通达状况，产业的发育程度都位于全国的前列，因此在考虑生产力布局模式的时候，应充分考虑这些因素，将布局由原来的初级增长极模式转变为点轴或是网络布局模式，以实现经济增长方式的转变，提高经济增长的质量和效益；划定为重点开发区的区域，上述指标可能处于全国的中上水平，因此在选择生产力布局模式时，可考虑布局模式的点轴模式并适时向高级模式转变，以实现经济的快速增长和人口的大量集聚；对于划定为限制开发的区域，因为其区域生态环境脆弱、不具备大规模开发的条件，只适宜发展该区域自然资源环境可承载的特色产业，以此其生产力布局模式以初级模式为宜，实行点状开发，在限制开发区域内部一些重点区域进行增长极式的布局，以实现保护和开发的双重任务。
这种基于国土空间的资源禀赋、环境容量、现有开发强度、未来发展潜力等因素对于国土空间开发的分工定位和布局，是宏观层面制定国民经济和社会发展战略和规划的基础，也是微观层面进行项目布局、城镇建设和人口分布的基础，可以说主体功能区规划在区域规划中具有基础性地位。
3.主体功能区规划将不断优化区域生产力布局，具有战略性的地位
通过主体功能区规划，突破行政区划的束缚，循序推进产业间的区际转移，将不断优化我国的生产力布局。主体功能区要求产业的转移从资源环境承载条件差的区域向资源环境承载条件好的区域转移，从不适于发展经济的区域向承担经济发展重任的区域转移。优化开发区内的资源环境负荷重的产业将向重点开发区转移；限制开发区内的资源环境负荷重的产业将向重点开发区和优化开发区转移；禁止开发区内的与区域功能定位不符的产业向重点开发区和优化开发区转移，通过产业转移，实现一定区域的资源条件和经济人口规模相适应，区域内的经济和人动不超过该区域的环境容量，在不改变或者尽可能少的改变自然生态系统的情况下，使人口分布、经济分布与自然相适应，以达到经济、人口与资源环境的动态空间均衡，从而实现生产力的合理布局。
主体功能区规划关注国土空间的长远发展布局，区域的主体功能定位在长时期内将保持稳定，一经确定就会长期发挥作用。在此基础上，主体功能区规划通过明确的有效期限，确定分阶段的目标、任务和工作重点，并且在主体功能区规划完成后，具体制定四类主体功能区分类的发展规划。这一规划的制定过程将伴随我国全面建设小康社会的整个进程，对于保障我国现代化建设和和谐社会建设具有重要的战略意义，在区域规划中具有战略性的地位。
参考文献:
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居住用地规划范文2
关键词：城乡一体化；居住用地；发展
中图分类号：TU984.17
文献标识码：B
文章编号：1008-0422（2013）04-0095-03
1.大成桥镇简介
大成桥镇为湖南省宁乡县下辖镇，位于宁乡县中部。现大成桥镇于1995年由原大成桥乡、成功塘乡和油麻田乡合并设立“大成桥乡”。2007年改为镇建制，下辖2社区7个行政村。
大成桥镇煤炭资源丰富，为宁乡县主要煤产地，90年代中期最高煤产量近百万吨，近几年由于过度开采，煤炭资源频临枯竭，甚至许多地方的房屋出现了开裂、塌陷等问题，形成“天坑”，过度开采导致的地质灾害成为近几年该镇发展较为严重的问题。
2010年7月，温总理视察后，对该镇地质灾害问题的处理做出了重要批示，紧随其后的镇区整治工作轰轰烈烈开展而未。在《镇规划标准》中，居住用地指各类居住建筑和附属设施及其间距和内部小路、场地、绿化等用地；不包括路面宽度等于和大于6m的道路用地。在《长沙市村镇建设规划指南》中规定，中心镇镇区居住用地占建设用地比例为28%-38%，一般镇镇区居住用地占建设用地比例为33%-43%。由此可见，居住用地所占比例在各类用地中占有举足轻重的位置，故其用地选择也必将对镇区乃至整个镇域发展有重要影响。因此，在新的历史条件和具体问题下，大成桥镇对于镇区居住用地的选择，不仅是该镇的发展问题，也是关键的民生问题。
2.大成桥镇镇区居住用地现状问题分析
2.1布局无序，呈“粗放式”发展
通过实地的勘踏，大成桥镇区建设用地布局整体分散，呈“粗放式”发展。从该区的地形来讲，镇区用地坐落在低山丘陵的平坦地带上，镇区建设用地界线与非建设用地界线没有具体的约束，两者参差交错。在用地性质上，由内而外形成典型的“建筑用地—耕地一山地”的结构。尤其是近几年，村镇经济的迅猛发展，镇区规模也不断扩大，建设用地盲目向外扩张，对于周边耕地的侵占较为严重，导致严重的土地浪费。
从建设用地性质来讲，一般的公共服务设施用地、商业用地等都选择了人流、物流较为集中的位置布置，集约程度相对较高；但居住建筑布局大多凌乱不堪，没有整齐的规划，建筑与建筑之间拉开很大的距离，集约化程度不高；建筑朝向也是“各取所好”，给人带来一种“脏、乱、差”的视觉感受。
2.2沿道路一字排开，“一层皮”模式
大成桥镇区有省道S209从中穿过，S209在宁乡段又称为宁黄公路，是宁乡县城与交通重镇黄材镇的必经之处，东至长沙，西至娄底，交通非常便利。受交通条件影响，镇区建设用地基本围绕S209进行选择，形成商住结合的街区店面形式。这类建筑以二层建筑居多，基本为砖混结构，多为上世纪90年代建筑，建筑质量一般。其中，底层临街一面作为个体户经营的商业门面，二层及以上作为居住使用。镇区居住建筑大多沿S209建设，一字排开，形成以S209道路为中心的“一层皮”用地结构。这种“条线型”结构虽然在用地选择上较为简易，施工方便，但是从整体上来讲对于交通的影响比较大，“一层皮”也将镇区的生活线拉得很长，发展后劲不足。
2.3多种功能混合，缺乏协调发展
功能混合，主要体现在两个方面：
其一，从居住用地上的建筑使用功能的混合。以大成桥镇老街区的民居为例，虽然从规划上来讲，将他们划为居住用地，但实际上，镇区的许多居住建筑兼有多种使用功能。临街建筑基本为商业门面、餐饮或是娱乐场所等，位置稍偏的有许多被出租成仓库或小型旅社，但是其建筑最初建设的时候都是以考虑居住为主的，单体建筑内部和邻里之间都只考虑了居住功能的相关要求，后来变更为各种使用功能是因为市场利润的驱使。但事实上，这些建筑在变更其使用功能后许多都没有按照相关规范进行严格的整改，比如仓库、小型旅社、娱乐场所的防火防灾、紧急避难通道等等这样一些设施，基本都不符合相关的规范要求。这样为周边的居民留下了极大的安全隐患，一旦发生意外，后果不堪设想。
其次，是居住用地与其他建设用地之间的组织混乱。以居住用地与商业用地、道路用地之间的组织为例，问题较为明显的是S209沿线一带。大成桥镇区的“一层皮”式的用地模式，居住用地、商业用地都围绕S209沿线建设。作为省级干道和过境干道，S209交通流量非常大。沿线两侧的商业建筑和居住建筑无疑又是镇区的主要活动中心，人流和物流都非常繁忙。过境干道直接穿越镇区内部，使得S209的交通压力在本区段骤然增大，尤其是逢年过节，该区段常发生交通事故，这与我们用地选择不当、组织缺乏规划也有一定的关系。
2.4建筑缺乏地方特色，配套设施不足
在原有老街区，镇区居住建筑多以90年代建筑为主。在建筑外观上显得较为杂乱，建筑的色彩、材质、装饰等等都是各取所好，缺乏统一的规划和管理，整体上给人凌乱无序的感觉，缺乏地方特色。
同时，配套设施也没有跟上发展步伐。中小学虽然在最近几年的整治过程中进行了扩建，但是，镇区的公共服务设施依旧滞后。整个镇区除了镇政府前面有个大广场之外，其他地方几乎没有公共的活动空间，公共绿地更是几乎没有，这与不断向外扩建的居住用地形成鲜明对比，公共资源在个人利益当中一步步被压缩。这也是在我们规划当中应该予以重视的问题，我们不能够将“城市病”又复制到广大的村镇建设当中来。
2.5地质灾害影响严重
这是今年来大成桥镇最为严重的问题。大成桥镇是宁乡中部的主要产煤基地，90年代中期最高煤产量近百万吨。由于长期的煤矿开采导致相应地质层“被掏空”，近几年出现了较为严重的地质灾害，导致许多地区塌陷。以镇区为例，许多的民居，包括镇中心医院、学校等公共建筑，都出现了开裂、沉陷、倒塌等问题，地面形成各种各样的“天坑”，当地居民寝食难安，直接影响到了居民的正常生活。
3.城乡一体化对于城乡发展的指导与要求
城乡一体化发展是我国新时期加快经济发展的重要内容，城乡一体化是新的科学发展观指导下提出来的国家发展战略，其主要内涵是通过充分发挥城乡各自的优势和作用，使城乡间的劳动力、技术、资本和资源等生产要素在一定的范围内合理流动，以达到城乡互补、相互融合、共同繁荣的目的。它是城市化的高级阶段。
规划由“城市”变为“城乡”，空间层面上由规划“重城轻乡”转变为“城乡并举”，村镇发展被提升到更为重要的位置，发展潜力巨大。通过对于政策的解读，城乡一体化对于村镇发展提出了更为全面的指导与要求：
3.1重视土地整理与农村新型社区布局
“乡”规划将作为城乡一体化规划的重要内容。通过政策的引导和资金支持，实现土地整理。具体的是将小块的农田整理为大块农田，促使散居的农民进入新型农村社区或在集中居民点居住，这样可以达到几个目的：一是使农村人口的耕地面积增加，二是使农村的建设用地集中，提高土地利用效率，三是可以将农村建设用地节约的指标用于城市建设，获得的土地出让收益反哺给农民用于建设新型农村社区。
正因为城乡一体化对于村镇规划的重视与指引，这也为村镇居住用地选择提供了政策保障。我们对居住用地如何进行选择，将对村镇的土地整理以及农村新型社区的布局将直接影响到最终的规划效果。
3.2在规划中更加注重城乡对接与互补，实现基本公共服务均衡化
所谓的“城乡一体”，实际上是通过城乡互补最终实现城乡发展的“双赢”局面。基础设施和公共服务设施是乡村社会发展的基础。城乡基础设施一体化是城乡一体化发展过程中非常重要的组成部分，小城镇通过延伸交通、通信等基础设施至农村集中居民点，为乡村居民提供教育、培训、医疗、娱乐等服务，提高乡村居民社会和经济活动的便利性，而村镇作为小城镇发展的“后花园”，将为城市发展提供更多的农副产品和广阔的消费市场。要实现城乡发展的互补，基本的公共服务设施就成为了城乡交流中最为重要的“纽带”，在城乡联系中起着举足轻重的作用。
作为村镇的建设用地选择，也必将从城乡融合的角度出发，将建设用地尽量的考虑选择在交通便利、通信方便的地段，使之能够更多的享受城市提供的教育、医疗、娱乐等服务，实现城乡间的良性互动。
3.3注重人的“城市化”，提升农村人口素质
现阶段的城镇化，大多都只是更多的关注城镇规模大小，即地域空间上的“乡”变“城”，但事实上，“城乡一体化”的最终落脚点应该是人的“城市化”，最终应该“以人为本”，从根本上使农村人口能够像城市人口一样享受更高层次的物质生活与精神生活。在城乡一体化的规划过程中，要求我们始终将人的“城市化”放在重要位置，通过兴建各种技能培训学校，开展多种形式的文化教育，通过更多的方式丰富群众的文化生活，扩大对村镇居民在医疗教育、技能培训、网络通讯等方面的覆盖面，从而提高村镇居民的人口素质，使村镇居民能够从根本上摆脱“农民”身份，成为真正意义上的“城市人”。
按照城乡一体化思想的指导，我们在进行村镇居住用地选择的过程中，也应该从围绕如何提升村民文化素质的角度出发，考虑村镇居民的居住、工作、学习、游憩、公共活动等生活空间的组织，使各个功能区之间能够联系方便，通过城市的带动作用和区域的规划协调，提高自身素质，构建和谐的生活环境。
4.大成桥镇镇区居住用地选择探讨
在新的历史条件下和具体问题下，结合城乡一体化建设的要求，本文对于大成桥镇镇区居住用地选择主要从位置选择进行初步探讨，具体可从以下几个方面考虑：
4.1选择交通便利、水源充足的区段。省道S209穿越大成桥镇区，联系宁乡东西方向，交通流量大，因此在居住用地选择过程中也应该充分发挥交通区位优势，尽量选择靠近S209的地段。沩河支流王柏河依老镇区经过，可作为镇区水源点，故宜靠近该河进行新的居民点选址。近几年由于煤矿的开采，导致该区某些地区地层塌陷，地下水污染严重，水井干涸，居民生活用水都靠外来自来水厂提供，这给镇区居民带来了很大不便。因此在新的选址过程中要特别处理供水问题，选择在水源充足的地段，以利于居民的生产与生活。
4.2顺应地形地貌，避免对山水等自然风貌的遮挡和建设性破坏。作为农村的特色山水风景要予以保护，尽量不占或少占优质农田，顺应地形，选择坡度平缓的地段选址，集中安置，节约开发成本。
4.3避让各类保护区，不得在保护区类进行居民点选址，以免对保护区的环境、绿化等造成影响。大成桥老镇区东边有一观音庙，是该镇重要的宗教文化场所，香火鼎盛。因此在居民选址过程中，应该对该区予以保护，在观音庙周围20m范围内禁止建设。
4.4避让地质灾害严重的地段，如滑坡、泥石流、沉陷等，保证居民生活安全。近几年的煤矿开采导致大成桥镇的地质沉陷较为严重，在新的选址过程中，要特别注意避让灾害频发地段，经过严格的土地勘测之后，选择土质优良，地基稳固的地段。
4.5尊重现状，尊重村民的生活习惯。受长期的生产生活影响，大成桥镇镇区居住用地已经形成了自己特有的用地模式，形成自由式聚居形态，形成鲜明的“大杂居、小聚居”的特点。农村人注重邻里关系，故都以“聚居”为主。同时，农村土地资源相对丰富，居民在“聚居”的前提下喜爱“独门独户”的房屋选址，前坪后院，既能满足农业生产的要求，又保证了相对的独立性和私密性。我们在选址过程中，也应该尊重居民的生活意愿和文化背景，尊重村民的生活习惯。
4.6从城乡一体化的角度出发，加强城乡联系。大成桥镇区距宁乡县城20km，距省会长沙60km。上距洛湛铁路横市站12km，下距长石铁路宁乡站29km，通过S209实现与宁乡县城交通联系。尤其是大成工业小区落成以来，园区先后引进了特步鞋厂、铝厂等数家企业并均已投产，使得大成桥镇经济发展迅速，与县城的联系也更为密切。因此在镇区的居住用地选择过程中，也应该从产业发展出发，宜选择靠近工业小区的地段，通过工业产业带动镇区经济的发展。同时，不断发挥自我优势，吸引投资，实现与宁乡、长沙的对接，成为宁乡县城的“后花园”，最终实现“以城带乡、以乡促城”的双赢局面。
4.7合理组织镇区内部各功能分区，注重居住用地与周边环境的协调。城乡联系如果看作是实现镇区发展的外部拉力的话，镇区各功能的组织合理则可看为自身发展的内部动力，因此镇区自身的协调尤为重要。经调研，镇区现状情况居住与商业、交通之间的组织依然不尽合理，故我们更应该从现状进行梳理。比如，对于居住用地与交通间的矛盾，反对沿过境干道S209的“一层皮”式的开发，对居民点进行合理选址，实行“组团式”发展，既能保证居住用地的交通便利，也同时也能保证过境干道的交通舒畅。总之，在居住用地选择的过程中，要适当考虑周边用地的功能，从全局出发，综合协调，使镇区内部健康发展。
4.8以人为本，实现人的“城市化”。真正的城乡一体化，应该是从最初的“物质环境的城市化”逐步落实到“人的城市化”。新型城镇化建设，不是盲目的将所有农村盖高楼、修马路，最终的落脚点应该是解决人的“姓城姓农”问题。许多地方的村镇在新农村建设浪潮中，规模一个比一个大，环境一个比一个优美，但实际上，居民的文化素质问题并没得到真正的提高，就业问题依然严峻，出现了“种地无地、就业无门”既上不去，又下不来的尴尬情况。因此我们在镇区居住用地的选择过程中，也应该与教育科学、技能培训、网络通讯、医疗卫生等方面综合考虑，不能只是单纯的将居住用地只考虑“人的居住”，更应该考虑“人的发展”。
5.结语
综合以上分析，镇区居住用地选择的正确与否对于村镇建设的发展尤为重要。我们要根据当地的实际情况，因地制宜，在规划过程中做好镇区居住用地的选择。通过多角度、全方位的信息搜集和实地勘踏，为大成桥镇建设的长远发展做好用地选择工作，尽量避免造成资源的浪费和人为的安全隐患，提高土地的利用效率，节约土地，立足长远，全面、健康地推进大成桥镇的城乡一体化发展。
参考文献：
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居住用地规划范文3
关键词：建设用地：土地利用规划；灰色预测
中图分类号：F127
文献标识码：A
引言
经济的飞速发展与建设用地的旺盛需求之间存在明显的正相关关系。近年来，我国城市化进程越来越快。根据相关统计，1978年我国的城镇人口是17，245万人，占当时人口比重的17.92％，城镇建成区面积约为17，245平方公里。到2008年底，中国城镇人口为60，667万人，占同期人口总数的45％，城镇建成区面积为36，295平方公里。除城镇区域外交通、水利、矿山等建设用地外，改革开放以来的30年中仅城市化推进用地就达5，000多万亩。城市化的加快，一方面使越来越多的农村人口转化为城镇人口。使得城市居住用地需求剧增；另一方面城市化水平的提高，要求有更多的基础设施，如道路、园林、公共绿地等与之配套，使得城市公共建设用地需求量加大。但是，土地一直是城市发展中的稀缺资源，特别是在国家强调严守18亿亩耕地红线的政策下，使得城市建设土地资源愈发珍贵。在这种情况下，科学合理地规划和集约利用城市土地资源就显得非常重要。如果规划不到位，就会出现道路拥挤、交通混乱、公共绿地不足等问题，尤其是土地的有效利用问题。没有规划的乱建可造成5％～10％的土地浪费，甚至会加剧我国耕地和建设用地的矛盾。而土地需求量预测是土地利用总体规划的重要组成部分和核心内容。因此，对城市土地需求预测方法进行研究就具有非常重要的现实意义，本文以重庆市为例，在大量搜集和整理相关统计数据的基础上，运用灰色预测模型对重庆市未来几年城市土地需求量进行了预测分析，为正确制定重庆市城市土地利用规划提供参考依据。
一、重庆建成区土地利用现状分析
重庆市2003～2008年全市建成区面积及各主要功能区建成区面积如表1所示。(表1)
从表1中可以看出，从纵向来看，在每年建设用地面积中，居住用地面积占的比例最高，2008年达到37.9％，其次是工业用地和公共设施用地；横向来看，在过去6年中，重庆市建设用地面积和各功能区用地面积逐年增加，其中增加最快的是居住面积，6年之间增加了79％，年平均增加13％，其次是工业用地和道路广场用地，各个功能用地增长曲线图如图1所示。(图1)
从以上数据可以得出以下结论：
1、随着城市化进程的加快，城市人口逐渐增大，使得城市居住用地需求剧增，居住用地成为城市建设用地中的主要组成部分。
2、重庆作为西部地区乃至全国重要的工业基地，工业用地面积需求量稳步增长。这种趋势在今后很长一段时间内将长期存在。
3、城市化水平的提高，需要有更加完善的基础设施与之配套，这点从道路广场和公共设施建成量不断上涨的趋势上可以得到证明。
与重庆城市建成区面积逐年加大的趋势相反，重庆耕地面积却在逐年下降，虽然在国家加大了对耕地保护的力度后，相对于2006年以前，2006年以后耕地面积下降速度有所减小，但整体上呈现的还是下降的趋势，如图2所示。(图2)
二、重庆建成区土地利用预测分析
为了测算出在现有发展状况下重庆土地未来的需求量，需要以现有数据为基础，运用一定的模型对未来需求量进行预测。由于土地需求量的统计工作量比较大，相关数据获得困难，因此这里借鉴灰色系统理论，运用GM(1，1)模型进行重庆2010～2020年十年建设土地的需求预测分析。灰色系统理论以“部分信息已知，部分信息未知”的“小样本”、“贫信息”不确定性系统为研究对象，主要通过对“部分”已知信息的生成、开发提取有价值的信息，实现对系统运行规律的正确认识和有效控制。GN(1，1)模型可以弱化原始序列的随机性和波动性，为灰色模型提供更加有效的信息，所揭示的原始序列呈指数变化规律。(表2)
从预测表上来看，如果保持现有的供地制度，未来十年重庆市建成区的土地面积仍然呈逐年增长趋势，但是增长速度在减小，如图3所示，从增长趋势上看，2020年以后建成区面积将保持稳定。每年建成面积稳定在1，320平方公里，是2007年的1.5倍。这说明在未来十年，城市建设依然将保持快速增长的势头。(图3)
从建成区的各主要组成部分来看，公共设施用地和工业用地面积在2015年之前逐年增长，2015年之后则保持稳定；而居住用地面积则保持相对稳定，十年之间仅仅增长了23.8平方公里。
三、主要结论
1、重庆未来十年对城市建设用地面积需求仍然旺盛，这是与重庆整体经济发展形势和城市建设环境相匹配的。重庆一直都把建设成为西部政治、文化和金融中心的现代化城市作为城市建设目标，城市的现代化意味着城市的基础设施、社会服务、环境质量和经济水平等各方面都达到一个相当高的水平，这需要有大量的城市土地作支撑，国外现代化城市建设历程也证明了这一点。主要功能用地面积变化预测图如图4所示。(图4)
2、居住用地和工业用地仍然是城市建设用地中的主要部分，所占比例超过50％。从增长速度上来看，居住用地基本不变，而工业用地也在2019年后保持稳定。这说明，随着城市的发展，对居住用地和工业用地的需求达到稳定，需要指出的是，这种“稳定”并不是达到“饱和”，而是“增量”的稳定，即每年需要的居住用地和工业用地量保持不变，大概稳定在400平方公里和300平方公里的水平。
居住用地规划范文4
关键词：建设用地；可持续发展；集约
中图分类号：F321.1 文献标识码：A
文章编号：1007—7685（2013）09—0024—08
随着工业化、城镇化的推进，建设用地不断扩张，虽然在整个土地利用中，建设用地比重不大，并呈高度分散的点线状态，但由于其与耕地具有高度一致的区位利用条件，两者不可避免地会产生土地利用上的矛盾。表现为工业化、城镇化用地扩张与有限的耕地之间对土地资源的竞争关系，从本质上讲这是城镇中心与乡村腹地的关系在地域上的自然表现。由于我国人多地少，特别是耕地资源，不仅总量不足，人均更显稀缺，建设用地（包括城乡建设用地）与耕地之间的矛盾更加突出。实现建设用地的可持续发展，是土地利用过程中需要解决的重要问题。
一、改革开放以来我国建设用地的扩张情况
改革开放以来，随着工业化、城镇化进程的加快，我国建设用地迅速扩张，从总量、人均和结构等方面看，我国建设用地变化呈现如下特点：
（一）建设用地整体上呈快速扩张态势，与保护耕地之间的矛盾日益突出
1996～2008年，建设用地和居住用地面积年均增加3350平方公里和2483平方公里，总量也分别从29.05万平方公里和23.95万平方公里增加到33.07万平方公里和26.93万平方公里。与此同时，农业用地和耕地面积则均呈减少趋势，农业用地年均减少2042平方公里，13年间共减少2.45万平方公里；耕地年均净减少6933平方公里（1040万亩，多为农业内部调整减少），共净减少8.32万平方公里（1.248亿亩）。其中，2002—2008年建设用地面积占用耕地面积年均为1926平方公里，是年均新增建设用地的49.2%。
注：2003年建设用地中包含的交通用地和水利用地是按旧口径计算的。
（二）城镇建成区面积扩张迅速，乡村建设用地减少缓慢
2000—2008年城镇建成区面积由5.37万平方公里增加到8.12万平方公里，年均增加3438平方公里，1996～2008年城市建成区面积由2.02万平方公里增加3.63万平方公里，年均增加1342平方公里；而1996～2008年乡村建设用地面积年均减少317平方公里（其中乡建成区和村庄用地面积分别年均减少177平方公里和200平方公里），由14.31万平方公里减少到13.93万平方公里（其中，乡建成区和村庄用地面积分别由0.95万平方公里和13.36万平方公里减少到0.81万平方公里和13.12万平方公里）。从城乡建成区用地比例结构变化看，由2000年的27.1：72.9演变为2008年的36.8：63.2，说明城镇建成区比重呈现不断上升态势。
（三）人均城镇用地呈增长态势，土地城镇化快于人口城镇化
工业化、城镇化带来城镇用地的扩张以及城镇人口的增加。城镇用地的扩张可用每年城镇用地增长速度表示，称为土地城镇化；城镇人口增长则用每年城镇人口增长速度表示，称为人口城镇化。一般而言，随着工业化、城镇化的发展，经济社会发展水平和居民生活水平不断提高，城镇居民的生活和居住空间以及活动范围会不断扩大，城镇人口人均用地面积也会不断提高。我国正处在工业化、城镇化快速发展时期，土地城镇化快于人口城镇化，城镇人口人均用地面积呈增长态势。2000—2008年我国城镇人口年均增长速度为3.55%，同期城镇土地年均增长速度为5.30%，土地城镇化比人口城镇化快1.75个百分点；从人均城镇用地指标看，2000年我国城镇人均用地面积为117.1平方米/人，2008年增长到133.9平方米/人，年均增加2.1平方米/人。
（四）人均建设用地不多，但建设用地总量较大
2008年，我国人均建设用地面积仅为249平方米/人（按世界银行统计口径2005年我国人均城镇建设用地为517平方米/人），远低于2005年世界人均城镇用地面积1109平方米/人和发达国家人均2075平方米/人的水平。但由于我国人口众多，建设用地总量却较大，2008年达33.07万平方公里，占全国土地面积的比重达3.4%，远高于2005年世界城镇用地2.7%的平均水平，与发达国家3.8%的平均水平接近。
（五）建设用地主要集中在村庄和城市，人均用地较高的则为建制镇和乡集镇
处于居民点规模两端的城市、县城与村庄用地总量相对较多，而人均用地量相对较少；处于居民点规模中间的建制镇和乡集镇用地总量相对较少，反而人均用地量相对较多。村庄用地总量最大，但人均用地低于建制镇和乡集镇，原因在于村庄公共基础设施和公共建筑相对较少。
二、我国建设用地扩张的趋势预测
未来20年我国工业化、城镇化仍处于快速发展的中期阶段。根据总人口、城镇人口的预测结果及人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地的变化趋势和规律，预测未来20年几个关键时点的建设用地、居住用地和城镇建成区用地增长趋势，以及城镇化达到拐点时相对应的建设用地、居住用地和城镇建成区用地的峰值。
（一）按历史和现状的预测
根据历史数据的计算，2000—2008年我国人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积分别年均增加1.5平方米/人、1.1平方米/人和2.0平方米/人。按照历史和现状推测，则可假定到2030年人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积按上述速度增长，其中可假设，2013～2020年工业化、城镇化高峰发展阶段人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积年均增加分别为1.7平方米/人、1.2平方米/人和2.1平方米/人；2021～2030年工业化、城镇化接近拐点发展阶段人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积年均增加分别为1.3平方米/人、1.0平方米/人和1.9平方米/人；2031—2050年按平均速度初步计算见表2。
（二）按世界银行数据的预测
根据世界银行的报告，2005年世界城镇用地规模达350.5万平方公里，占全球陆地面积的2.7%，世界人均城镇用地面积为1109平方米/人，其中中国城镇用地规模达27万平方公里，占全国陆地面积的2.9%，人均城镇用地面积为517平方米/人，低于欠发达国家724平方米/人的用地水平。需要指出的是，世界银行报告中有关中国的数据是按照联合国关于城镇和城镇用地的口径调整后得出的，其中城镇用地包含大量的相当于中国城镇的郊区用地，如果扣除城镇郊区用地，则世界银行关于中国城镇用地数据与中国统计的数据大体相当。就未来的趋势看，世界银行关于世界城镇用地的数据表明，世界人均城镇用地面积也是不断增加，经济越发达人均城镇用地面积越多。
根据世界城镇人口年均增长率2.1%推算，目前世界人均城镇用地面积年均增加速度约为2.0平方米/人，根据这个速度可对中国未来建设用地做如下预测：假定到2030年中国人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积分别年均增加2.5平方米/人、1.5平方米/人和3.0平方米/人，其中可假设，2013—2020年工业化、城镇化高峰发展阶段人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积年均增加分别为2.7平方米/人、1.7平方米/人和3.2平方米/人；2021～2030年工业化、城镇化接近拐点阶段人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积年均增加分别为2.3平方米/人、1.3平方米/人和2.8平方米/人；2031—2050年按平均速度初步计算见表3。
（三）按最集约、最节约和最严格的土地管理制度要求进行的预测
未来我国工业化、城镇化面临越来越严峻的资源环境约束，按照最集约、最节约和最严格的土地管理制度的要求，预测未来我国城镇用地的可能状态。假定到2030年人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积分别按年均增加1.2平方米/人、O.8平方米/人和1.5平方米/人来进行预测，其中可假设2013～2020年工业化、城镇化高峰发展阶段人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积年均增加分别为1.4平方米/人、0.9平方米/人和1.6平方米/人；2021～2030年工业化、城镇化接近拐点阶段人均建设用地、人均居住用地和人均城镇建成区用地面积年均增加分别为1.0平方米/人、0.7平方米/人和1.4平方米/人；2031—2050年按平均速度初步计算见表4。
总之，从以上三个预测结果可见，到2030年我国城镇化水平达到68%时，建设用地面积将分别达到41.31万平方公里、44.53万平方公里和40.25万平方公里，分别占国土总面积的4.30%、4.64%和4.19%；居住用地面积将分别达到33.27万平方公里、34.57万平方公里和32.23万平方公里，分别占国土总面积的3.47%、3.60%和3.36%，城镇建成区面积将分别达到17.50万平方公里、19.68万平方公里和16.36万平方公里。
从国际比较看，即使到2030年，按照这三个预测计算的我国人均建设用地面积分别为282.5平方米/人、304.5平方米/人和275.2平方米/人，而人均城镇用地面积也分别只有175.6平方米/人、197.3平方米/人和164.2平方米/人，均远低于2005年世界人均城镇用地的平均水平以及最不发达国家人均城镇用地的平均水平，说明无论按照哪种方案预测，中国人均建设用地和人均城镇用地水平都比较集约。
按上述预测，未来20年我国建设用地、居住用地和城镇用地，不论是总量还是人均都将是不断增加的趋势，这是世界工业化、城市化用地扩张的共同规律和趋势。但在我国人多地少的国情下，未来我国工业化、城镇化用地扩张只能采取最严格的方案，也就是第三个方案，目标到2030年将我国建设用地总量和居住用地总量分别控制在占全国土地总量的4.5%和3.4%之内，其中居住用地不能超过2005年世界最发达国家城镇用地比重的平均水平。
三、国外城市用地扩张模式和控制经验
2008年，世界城市化水平已达50%，全球已进入城市化时代。其中，发达国家已经完成了工业化和城市化过程。目前，发达国家工业产值总量虽然还在增长，但比重已在逐步下降，城市化水平基本保持在70%—80%左右。发达国家城市用地扩张速度虽然有所缓和，但依然保持继续增长态势，而且由于人口城市化速度的大大下降，土地城市化速度比人口城市化的相对速度显得更快。对广大发展中国家，工业化和城市化正处于快速发展中，工业产值比重不断提高、农村人口向城市转移速度加快，由此带来的城市用地扩张也处于快速增长之中。
（一）国外城市用地的规模与分布结构
据世界银行《2008年世界发展报告》资料的分析，2005年全球城市化率为49%，全球城市用地面积为350.5万平方公里，占全球有人类活动土地的2.7%，全球人均城市用地面积为1109平方米/人。其中，发达国家和地区城市化水平已达74%，城市用地面积为186.5万平方公里，是发达国家和地区土地总量的3.8%，人均城市用地面积为2075平方米/人；欠发达国家和地区城市化水平为43%，城市用地面积为161.5万平方公里，是欠发达国家和地区土地总量的2.0%，人均城市用地面积为724平方米/人；最不发达国家和地区城市化水平为27%，城市用地面积为8.1万平方公里，是欠发达国家和地区土地总量的0.4%，人均城市用地面积为393平方米/人。
（二）国外土地利用的基本模式
随着工业化和城市化水平的提高，城市用地总量和人均城市用地量也随之不断提高。由于各国人口、土地资源及发展历程不同，人口城市化和土地城市化的发展方式也有较大区别，就发达国家而言，基本上为集约模式、分散模式和大多数介于两者之间的模式。
1.人口和土地城市化的集约模式。以欧洲和日本为代表，由于这些国家人多地少，欧洲城市化起步早，发展历程长，而作为后起国家的日本工业化和城市化追赶速度最快，从而形成了人口和土地城市化的集约模式。2005年，欧洲和日本城市化率分别达到76%和66%，城市用地面积分别为18.1万平方公里和10.4万平方公里，分别占其土地总面积的16。6%和28.6%，人均城市用地面积分别为1269平方米/人和1235平方米/人（远低于所有发达国家平均水平）。
2.人口和土地城市化的分散模式。以北美（美国和加拿大）和大洋洲（澳大利亚和新西兰）为代表，由于这些国家人少地多，城市化起步稍晚，交通基础设施发达，从而形成人口和土地城市化的分散模式。2005年，北美和大洋洲城市化率分别达到81%和70%，城市用地面积分别为89.6万平方公里和5.1万平方公里，分别占其土地总面积的4.8%和0.6%，人均城市用地面积分别为3300平方米/人和2096平方米/人（高于所有发达国家平均水平）。
3.介于人口和土地城市化集约和分散之间的模式。以北欧（如丹麦和芬兰等）和南欧（如意大利和西班牙）等为代表。这些国家地处发达国家的边缘地带，人口和土地面积适中，工业化和城市化发展比较协调，从而形成了这种中间模式。2005年，北欧和南欧城市化率分别达到84%和66%，城市用地面积分别为18.5万平方公里和19.6万平方公里，分别占其土地总面积的9.6%和15.1%，人均城市用地面积分别为1953平方米/人和1957平方米/人（与所有发达国家平均水平基本接近）。
（三）国外城市控制土地扩展的对策
事实上，不论何种城市化发展模式的国家，在目前全球人口不断扩张、自然资源日益稀缺、生态环境不断变化，可持续发展面临越来越大挑战的情况下，都很重视以土地为核心的各类自然资源和生态环境的保护和集约利用，其中发达国家在加强城市土地集约利用方面已经探索出许多好的经验，值得借鉴。
1.城市范围控制。为有效控制城市用地无限向外扩张，英美两国都设定了城市发展边界（UGB）。英国在大城市都设有绿化带，该绿化带既受到法律的保护，又有公众的支持，所以它成了大城市发展的最终边界。在这种情况下，大城市产业结构调整和人口增加所导致的用地需求，就只能通过城市再开发和卫星城市建设来满足。美国城市的发展边界与英国城市的绿化带不同，前者是弹性的，可以随着社会经济发展的需要向外移动，而后者是固定的，只不过美国城市发展边界的变动更具有科学性和严厉性，不是随意的。
2.规划控制（功能区划、许可证制度等）。英国1971年颁布的《城市、农村规划法》规定了土地开发许可制度。一切开发行为包括地下和地面的建筑物、构筑物的新建、扩建、改建，在动工以前必须得到地方规划治理部门的批准。规划还规定，地方计划当局在接到建筑许可申请以后，必须在8个星期内决定是无条件许可，还是有条件许可，还是不许可。假如申请者对决定不服，可以向环境大臣请求再审查。
3.基础设施控制。许多发达国家，如英国、法国和美国有关法律规定，城市政府只负责城市区划范围内城市基础设施的建设和管理，对超过规划区范围的任何建设，没有义务提供必须的城市基础设施条件。由此起到了严格控制城市向周边地区盲目扩张的做法。
当然，还有其他一些控制办法与手段，如公众监督、供地计划管理、与城市建设有关的财政税收管理等等。
四、我国建设用地可持续扩张的战略、途径与对策
（一）指导思想与基本原则
未来20年我国工业化、城镇化将处于快速发展的中期阶段，并将经历前10年左右的全面建设小康社会（高峰发展）时期和后10年左右的更加宽余社会（接近拐点）时期，最终实现工业化、城镇化的任务。相应地，我国建设用地也将经历上述两个阶段，年均新增建设用地将达到高峰。根据这一发展阶段和历史任务，结合资源环境状况和已经选择的建设用地扩张方案，未来我国土地利用战略的指导思想为：遵循工业化、城镇化发展的一般规律，根据我国人多、地少、质差的国情，为确保18亿亩耕地的红线，必须实施世界上最集约、最节约和最严格的土地管理制度，以实现我国土地资源的充分、高效、全面、合理的开发、整治和利用。
未来土地利用应遵循以下基本原则：第一，统筹城乡土地利用原则。统筹城乡土地利用指在城乡行政分治条件下，对一定区域内所有的城乡土地实行统一规划，强化用途控制，以及建立统一的土地市场流转体制（打破政府对土地一级市场的垄断），发挥土地资源的多种功能和整体效益。第二，市场竞争与政府规划结合原则。市场机制应在土地配置中起基础性作用，要在城乡及各类土地利用者间形成有效市场博弈机制，提高土地利用效率。第三，最集约、最节约和最严格原则。由于我国面临人均土地资源少的严峻形势，要求我国土地资源利用要遵循最集约、最节约和最严格原则，才能实现“双保”（指保工业化、城镇化目标，保18亿亩耕地）要求。第四，旧城改造和新城建设相结合，应优先进行旧城改造原则。居民点用地扩张有就近、旧城改造和新建等方式，优先考虑旧城改造，其次是新建和就近扩张，并严格各级城镇标准、用地范围，避免城镇无序发展。第五，因地制宜原则。应根据不同地区的土地资源情况，制定不同的土地利用方式和模式，不能一刀切。
（二）目标与步骤
1.总量目标。未来20年，应通过城乡建设用地结构调整、“三旧”改造、充分利用非耕地资源和未利用土地资源等措施，确保不突破18亿亩耕地红线。按第三种方案到2030年人均建设用地面积275平方米/人和人均居住用地面积220平方米/人的标准计算，建设用地面积控制在40万平方公里以内，占全国土地面积的比重在4.0%以内；居住用地总面积控制在33万平方公里以内，占全国土地面积的比重在3.4%以内，作为居住用地的峰值。为此，每年新增建设用地面积将控制在1300平方公里（200万亩）以内，占用耕地面积控制在650平方公里（100万亩）以内，净占用耕地面积控制在325平方公里（50万亩）以内；工业用地比重控制在15%以内，居住用地和绿化用地分别扩大到40%和20%。
2.阶段目标。在2013—2020年全面建设小康社会时期，我国工业化、城镇化处于高峰发展阶段，每年新增建设用地面积控制在1700平方公里（250万亩）以内，净占用耕地面积控制在870平方公里（130万亩）以内，占用耕地面积控制在430平方公里（65万亩）以内；到2020年我国居住用地总面积控制在30.5万平方公里之内；工业用地比重控制在20%以内，居住用地和绿化用地分别扩大到34%和14%。从2021～2030年，我国工业化、城镇化进程处于接近城镇化拐点和城乡建设用地峰值阶段，每年新增建设用地面积控制在1200平方公里（180万亩）以内，占用耕地面积控制在400平方公里（60万亩）以内，净占用耕地面积控制在200平方公里（30万亩）。
（三）基本途径
1.控制总量。将未来20年我国建设用地和居住用地面积分别控制在40万平方公里和33万平方公里之内，占全国土地面积的比重分别控制在4.0%和3.4%以内。根据国际经验，我国城镇集约用地模式的具体内容包括：必须有一个最集约的土地利用规划，强化规划的刚性要求，强化土地的用途管制；必须实行最严格的城镇用地规模制度，做到城市范围明确化、基础设施用地节约化、工业布局园区化等；必须严格执行国家有关建设用地标准和行业用地标准（当然也要适当考虑企业未来扩张的需要）；必须大力推行产业园区化、集约化，严格产业园区的范围和功能定位；等等。
2.调整结构。城镇建设用地扩张主要靠建设用地内部的结构调整来解决，部分靠开发未利用土地和农业用地结构调整来解决，将城乡建设用地结构由2008年的36.8：63.2调整到2030年的60：40。在建设用地中扩张最多最快的是城镇用地。按第三种方案计算，未来20年我国城镇用地还将增加近l倍，也就是到2030年我国城镇用地面积将由2008年的8.12万平方公里增加到16.36万平方公里，新增8.24万平方公里。这些新增城镇用地主要靠建设用地内部结构调整解决，也就是靠居住用地内部结构调整和大大压缩乡村建设用地来解决。需要特别指出的是，居住用地内部结构的调整，不仅能够提供大量的新增城镇建设用地，而且还可以提供相当可观的复垦耕地，正如目前在全国（特别是成渝地区）开展的“双挂钩”试点所显示的那样，以县域为单位，将20%—30%的农村建设用地集中起来建设新农村，其余70%—80%的农村建设用地可以整合出来，一部分土地用于县域内城镇建设（以后可以逐步扩大交换范围），另一部分土地则还原成耕地，这样可以有效减少城镇用地扩张对耕地的净占用量。
3.优化布局。按照“大分散、小集中”的原则，合理调整城镇体系的内外空间用地布局，将东部、中部和西部建设用地的比重由2008年的45.2：45.3：9.5调整为2030年的40：50：10，这与人口分布更加吻合。在“大分散”上，充分发挥中西部土地资源丰富的特点，利用工业化、城镇化向中西部转移的有利时机，突出中西部地区建设用地的扩张；在“小集中”上，提高城镇的人口承载能力，不断扩大城镇有效利用规模，聚集更多的人口。随着交通运输条件大大改善和土地资源分布状况等因素不断调整，决定未来我国工业化、城镇化的重点是在土地资源相对丰富的中西部地区。中部人均居住面积比较小，扩张的空间大；西部人口稀少、土地资源丰富，尚有较大的扩张空间。在城镇内部优化布局中，充分利用建筑科技的进步，在中心城区积极发展“高层高密度”建筑群和地下立体基础设施网络；在城镇边缘地区集中建设符合国家用地标准的各类产业园区，改变产业园区过于分散的做法；在郊区严格限制“低层低密度”居住区的发展，大力促进“低层高密度”和“高层低密度”的社区形成。
（四）措施
1.强化国土资源部门对土地资源的统筹协调管理职能，建立城乡一体化的土地行政管理机制。我国国土资源管理部门是国家统一管理土地资源的行政机构，建设管理部门和农业管理部门分别是城乡土地开发利用和管理的具体执行部门，如何协调这三者之间的关系决定未来我国土地资源全面、高效和集约的开发利用。基本思路是，强化国土资源部门对全国土地资源的统筹协调管理职能，建立城乡一体化的土地行政管理机制。具体内容包括淡化土地所有权管理，突出土地利用权的确权、规范和管理，进一步明确国土部门对土地使用权的行政管理职能，建设部门和农业部门以及其他部门只行使使用权；强化和改进土地用途管制，如划分土地利用功能区、明确城镇边界、划分各类农业用地（主要是耕地）基本保护范围、建立严格的土地用途变更审批制度等；建立各土地利用类型、符合土地利用规划和城镇建设规划要求、城乡统一的土地使用权市场，增加土地资源的流动性，扩大空间配置的范围，促进土地开发利用效率的提高。
2.建立新的建设用地体制机制。在建设用地的来源上，一是严格遵循土地用途管制和土地利用规划的要求，充分利用市场机制和价格杠杆的作用，使建设用地扩张有序，建设用地获取合法、合理、合价。二是建立新的土地征用制度。首先土地征用主体是国家，其次征用土地的用地是公益性目的，再次是征用价格应当略高于至少不低于市场土地价格，以防止泛征土地。三是进一步改进建设用地年度指标控制制度，按照土地用途管制和土地利用规划的要求，适当扩大指标在年际之间和地区之间的调配和转让（也要通过市场机制实现）。在利用土地筹集城乡建设资金上，一是将土地使用权出让金一次性收取改变为1年、2年或5年收取，以降低土地出让价格，减少土地开发成本。二是大幅度提高土地使用税。促进土地资源的合理配置，并有利于开辟一个城乡建设资金来源的稳定渠道。三是在创造必要的资金安全和保障的条件下，扩大地方政府债券的发行量，进一步开放城镇基础设施和公共事业投资领域，大力引进社会资金，不断扩大城乡建设资金来源的新渠道。在建设用地存量挖潜和集约利用上，一方面，建立城镇土地集约节约用地的机制，如制定旧城改造的优惠政策、鼓励中心城区的立体化开发、加大产业向各类产业园区集中的步伐等。另一方面，探索有效控制农村建设用地扩张、促进集约化的新农村建设的新机制，如进一步完善鼓励“撤乡并镇”的有关政策、大幅提高土地还耕的补偿标准、进一步提高新农村建设标准和水平等。
居住用地规划范文5
关键词：村庄规划 城乡规划 产业规划 村发展规划
中图分类号：F26文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0045-02
一、村发展规划概述
1.村发展规划的概念。村发展规划是将村庄建设规划与农村产业发展相结合的村域规划。传统产业规划缺少具体的空间形态分析，而传统村庄规划缺乏对农村产业发展的指导意义，村发展规划将两者有机结合颠覆传统村庄规划编制方法理念，是城乡统筹下村庄规划编制的技术革新。
2.村发展规划的特点。（1）因地制宜。村发展规划结合自然生态资源、文化资源、生产资源为农村发展方向进行策划与指导，能够结合村庄特点因地制宜，具有较强的针对性与实用性。（2）拓展用地空间。村发展规划通过技术创新，打破传统规划方法，结合土地利用规划，在规划技术上拓展建设用地、农业用地、未利用地等用地分析方法。
3.村发展规划与传统村庄规划的比较分析。一是村庄规划按照深度不同分为村庄布局规划、村庄总体规划、村庄建设规划、村庄整治规划，作为规划许可依据的村庄规划主要指村庄建设规划，村庄规模较小的村庄一般一次性做建设规划编制，而不编制村庄总体规划，村发展规划包括了村庄总体规划和村庄建设规划的内容；二是传统村庄规划主要研究对象是村庄建设用地，而村发展规划的研究对象包括了村庄建设用地和农用地等非建设用地；三是技术标准不同，传统乡村规划技术标准中居住用地较大，公共服务设施用地和产业用地严重不足，不能适应村庄发展要求；村发展规划的公共服务设施用地和产业发展用地适应村庄发展要求。
4.编制村发展规划的意义。编制村发展规划首先能够解决用地发展空间的难题，为农民增收指明方向，从一产、二产、三产上分类进行用地分析与空间布局，调整农村产业结构，村发展规划通过对居住用地、公共设施用地、产业用地进行分析，如何挖掘用地潜力，既保护耕地不被占用，又丰富农村产业内容，促进农村发展和农民增收；其次能够在不占用耕地的条件下促进城乡统筹，村庄规划如何适应城乡规划法的要求，在技术上进一步创新编制方法；而且还能够解决农村产业无序布局引起的社会矛盾，规范农村产业布局规划管理，规范了农村产业发展的用地开发与利用，制止违法建设现象，化解农村矛盾并维护农村社会稳定。
二、村发展规划编制的法律地位分析
1.与《城乡规划法》的立法原则一致。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年6月颁布，并于2009年1月开始实施。新的城乡规划法无论从立法原则以及具体法律规定都体现了城乡统筹的精神。现行村庄规划的编制方法与技术标准是在计划经济背景下的产物，无法适应社会主义市场经济的要求，而且与城市规划的技术标准有很大的区别，如居住用地标准过大，公共服务设施与基础设施用地标准过低等等，导致城乡二元结构无法打破。由此可见，现行村庄规划无法适应新的城乡规划法的要求，需要进一步进行技术创新。村发展规划正是城乡规划法背景下重大的技术突破与尝试，充分体现了城乡统筹的精神，是对《城乡规划法》的最大尊重。
2.符合各地地方法规、政府规章的要求。新《城乡规划法》颁布后，各地方政府多通过地方法规或地方政府规章等形式出台相关实施细则，对城乡统筹、一体化发展问题进行了规定，如，浙江省委、省政府联合印发的《浙江省统筹城乡发展推进城乡一体化纲要》提出编制县市域总体规划，要求按照城乡全覆盖原则进行规划编制，并通过县市域总体规划，解决城市规划与土地利用规划衔接的问题。村发展规划是村域全覆盖的规划，用地分析打破了传统村庄规划的技术方法，不仅对建设用地进行规划研究，同时结合土地利用规划研究农业用地与未开发用地，真正从技术上落实城市规划与土地利用规划两规衔接。
3.为农村发展空间提供规划许可与规划服务的法律依据。村发展规划通过规划技术分析手段，突破农村发展障碍，为农村发展空间提供规划许可与规划服务的法律依据。农村发展有两大障碍，一是产业发展方向过于单一，制约农民增收，二是用地空间尤其是建设用地空间限制农村发展。在当前宏观调控的背景下，各地的土地资源非常有限，土地资源配置的重心多在中心城区和园区开发，而农村所获的建设用地指标即便是住宅用地指标都难以满足，更难以支撑产业发展空间。传统村庄规划没有结合农村产业发展进行规划，更对于建设用地之外的建设项目无法进行规划指导，如农家乐项目大多位于生态环境优美的非建设用地，由于没有规划引导，导致多数农家乐都是违法建筑。村发展规划拓展了农村产业发展空间，解决了农村发展空间的用地不足难题，为农村发展空间提供了规划许可与规划服务的法律依据。
三、村发展规划的用地分析
1.产业用地空间分析。一产用地主要包括农村合作社、养殖业用地等。将农村合作社用地纳入一产用地进行发展规划，便于结合农业用地流转，扩大规模化生产，提高生产效率。农村养殖业往往是自发式布局，没有规划引导，对村庄生活影响较大，对环境破坏较大，容易引起矛盾纠纷，影响社会稳定，将养殖业用地规划纳入一产用地规划，能够对养殖业的合理布局进行规划，减少养殖对农村生活环境的影响，同时在空间形态上引导循环生态产业发展。二产用地包括来料加工、农产品深加工、小商品生产用地等。二产用地按照传统理论属于工业用地，但是村庄往往没有大规模的工业生产建设用地指标，受到发展的制约，导致三合一用房的火灾安全事故频发。因此有必要对此类用地纳入村庄发展规划，提出村庄工业生产用地布局应在整个乡镇统一规划，用地指标在整个乡镇统一平衡。三产用地包括农产品贩销、生态旅游、文化旅游、休闲旅游、农家乐等服务业用地等。课题组提出将三产用地规划纳入村发展规划，充分重视了自然资源和文化资源作为生产力的重要作用，并且依据不同服务类型对于用地的不同要求，对三产用地提出了不同的规划要求，其中：农产品贩销不需要专门的市场用地，可以直接结合农产品生产现场进行贩销，只需要在农产品生产地配置少量的基础设施如沙石路径和农产品展销临时工棚等；生态旅游和休闲旅游用地需要结合原有自然条件，把村庄作为风景区或旅游区进行规划，即在规划的过程中需要结合景区规划或旅游区规划进行；农家乐服务用地规划可作为农业产业配套项目，进行农业观光园等规划。
2.居住用地、绿化用地和古民居用地分析。按照土地用途，可以将农村用地分为居住用地、绿化用地和古民居用地等，相应的，村发展规划可以配套进行居住用地、绿化用地和古民居用地分析与规划。居住用地规划中应着重考虑居住用地规模、房屋间距布局等因素，应本着因地制宜的原则，间距标准不能僵化套用技术规范标准，可根据房屋实际居住使用情况进行压缩，以满足消防和视觉安全距离为基本要求。绿化用地规划在传统的土地利用规划中属于建设用地范畴，与生产性生态用地剥离，不利于环境管理与生态建设。村发展规划概念下的绿化用地规划结合村庄原有生产性生态用地进行绿化用地配置，主要内容包括：一是村庄里的空地用菜园布局；二是结合果树、花卉苗木、茶园进行公园化建设，在果园、苗木园、茶园、菜园、竹林里配上沙石路径，局部配置健身器材、甚至石灯与竹凳。同时课题组提出生产性生态用地公园实质上就是弱化版的城市公园绿地，两者之间的区别在于城市公园绿地的服务对象更多，配套设施更丰富，多了地下排水设施、公厕、路灯、小卖部等设施，而村庄绿地只要有少量的沙石路径和休息凳子就能基本满足农村生活要求。农村传统古民居较多，古民居保护是文物保护部门和规划管理部门的最大难题之一。实践中，村民处于资金、房屋使用以及维修工序等因素，不愿意维护原有古民居，镇乡村干部由于建设用地指标等因素，对维护古民居也没有积极性，直接导致农村中古民居保护工作矛盾突出。鉴于文物保护法提出属于文保点的古民居项目不占用建设用地指标，课题组提出村发展规划中应包含古民居用地规划内容，通过合理利用古民居，促进农村文化旅游的发展，同时对古民居的保护起到良好的作用。
四、村发展规划编制原则、范围、依据
1.编制原则。村发展规划应在村庄建设规划的基础上，结合村经济社会发展规划及其他各类专项规划，根据村所处的空间环境、村庄规模、资源条件、历史传统、地形地貌和产业特色等采取不同的引导发展策略，制定村发展规划，以此拓展农村社会经济发展空间，指导新农村建设各项工作。村发展规划编制应当以科学发展观为指导，以创业富民、创新强省为准绳，坚持以人为本、生态优先、集约发展、因地制宜的原则进行规划编制，促进经济社会全面协调发展，建设资源节约型和生态友好型新农村。
2.编制范围与年限。村发展规划包括村经济社会发展规划与村庄建设规划，村发展规划总体范围以村域行政区划为规划用地规模，村经济社会发展规划包括村域内的建设用地与农用地、未利用土地的用地范围，村庄建设规划为村庄建设用地范围。村发展规划的年限原则按照立足五年、规划十年的要求编制与实施。结合村庄整治的要求，做好近期目标和远期目标的制定。
居住用地规划范文6
限价房，这一被认为是解决“夹心层”住房困难的政策，诞生以来直倍受争议。其中，房价比问题是争议焦点之一。相对于普通商品房，限价房的房地价比是否合理?本文的分析乃一家之言，但又不无启示。
北京：2007年限价房隆重登场
2007年北京土地整理储备中心陆续推出11块入市成交的限价房用地。11宗限价房用地在三环至六环之间的各个方位上分布较均匀，在空间上具有一定的代表性。其中朝阳3宗，海淀3宗，丰台3宗，石景山1宗，通州1宗。从环线分布来看，丰台的2宗位于三环至四环之间，1宗位于四环之五环之间，其余8宗位于五环至六环之间。按土地等级来分，4宗限价地为五级居住用地，6宗为六级居住用地，另外1宗是七级居住用地。
限价房政策是否合理：从不同角度分析
我们认为，限价房政策，是政府主导下为中等收入家庭解决住房需求的一项保障性住房政策。能否很好地落实限价房政策，确保政策的可持续性，关键是寻求政府、开发商、购房者等多方利益的平衡点。
从购房者角度分析
从购房者的角度出发，限价房的销售价与普通商品房的价格差，就是限价房购房者受益额，价格差越大受益比越高。为了了解限价房销售价格与普通商品房销售价格的差距，我们分别对北京市11个限价房项目与周边普通商品房进行了比较分析（见表1）。
从表中的数据分析来看，限价房的销售价格都比周边商品房平均低40％左右，降低幅度最低的也达到33%。这种明显的价格差距，使限价房政策的购买对象可以支付低于商品房的价格购买到自住用房，获得了政府的住房保障。因此，限价房受到了购房者尤其是处于“夹心层”的中等收入家庭的期望和关注。
从政府的角度分析
北京市限价房政策主要为中等收入家庭提供居住用房，这项政策，相对于廉租房和经济适用房而言，扩大了住房保障人群的范围，也完善了北京市住房保障体系。
从政府土地出让的角度看，2007年北京市已成交的11宗限价房用地交易方式均为招标出让，主要采用“限房价，竞地价”的招标方式。11宗地都分布在近郊区，多为五、六级居住用地，每一宗限价房用地的成交单价都远远高于对应等级基准地价的平均值，接近甚至超过限高值。因此，政府出让限价房用地的土地收益，在限房价竞地价过程中基本得到了保障。
从开发商的角度分析
2007年北京的11宗限价房用地，均采用招标的方式出让。11宗限价地共接收到79份投标书，平均每一宗地的投标单位数量是7家，其中投标单位数量最小的是3家，最多的是朝阳区常营乡B2组团地块有15家投标单位。参与投标的单位共有50多家，其中18家开发企业以独立或者联合的形式参与2宗以上土地投标，北辰、懋源、华润置地、北京城市开发等单位投标次数达到4次或5次以上。从参与投标的数量上来看，限价房建设仍受到一些房地产开发企业的青睐。
从投标价格的范围来看，绝大多数房地产开发企业的投标价格是高于政府制定的投标起始价。各宗地最后的溢价比例平均达到24%，其中丰台区东铁匠营地块的溢价比例高达68%。
就现实而言，限价房的销售限价低于同类商品房销售价格，限价房用地价格也低于同类普通商品房用地价格。而建造同等质量的限价房和普通商品房，其建安成本则较为接近，经济学原理告诉我们，当成本费用一定时，利润大小取决于销售价格。由于限价房的价格明显低于普通商品房，所以，相对于普通商品房而言，限价房的利润空间明显变小了。
虽然开发限价房与开发普通商品房相比利润率降低了，但是房地产开发商还是积极竞标限价地块，并且开发商的投标价格几乎都高于标底价格。究其原因主要有以下几点：首先，开发商开发建设限价房，可以获得基本的利润空间；其次，由于土地资源的稀缺性，政府大量推出保障性住房土地的供应，导致普通商品房用地供不应求，因此开发商不得不参与限价房开发；第三，限价房作为保障性商品房，由于相关政府部门的支持和配合，开发周期会缩短，销售有保障，能够降低投资风险，因此吸引了很多的开发商参加竞标；第四，在已交易的11宗限价房地块中，其中6宗地的规划用途中包括配套商业，这部分房屋的售价是不受限制的，开发商有一定的获利空间。
综上从购房者、政府和开发商角度的分析可以看出，限价房的开发建设过程中，政府在实现住房保障目标的同时有一定的土地收益，开发商在提供多元住宅产品的同时也有一定的利润空间，均衡了政府、开发商和保障对象的多方利益。
按照限价房的房地价比，普通商品房有一定降价空间
根据本文第二部分的论述及结论，限价房的地价是在限定销售房屋价格的基础上充分竞价的结果，均衡了政府、开发商和购房者三方的利益，可以认为限价房中所反映出来的房价与地价的关系基本合理，因此我们可以将限价房的地价占房价的比重看作合理的地价房价比的重要参考。
从居住用地级别来看，已交易的北京市限价房用地分布在五级、六级和七级居住用地上，对应找到3个级别的普通商品房的居住地价和住宅价格，进行比较分析（见表2）。
