拆迁土地规划范例6篇

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拆迁土地规划

拆迁土地规划范文1

关键词：土地管理；规划；对策

中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号：

一、土地规划的概念及要求

土地规划是以土地资源的合理利用为核心，以最佳经济效益和社会效益为目标，根据区域社会经济发展和土地的自然、经济特性，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。完善的土地利用规划体系是科学编制土地利用规划、科学管理土地的基础。

省级行政区在我国其区域范围都比较大，经济结构、产业结构、土地利用结构都比较完整，省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴。地市级土地利用总体规划就其深度而言应属于政策性规划范畴，它是由省级规划向县级规划的过渡层次。县（市）级土地利用总体规划作为总量控制的最基本层次，属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。乡（镇）级土地利用总体规划处于规划的最低层次，属实施型规划，规划成果以规划图为主，为用地管理提供直接依据。

目前我国在进行土地规划时，必须遵循《土地管理法》以及相应的土地管理制度，在制定各类土地以及城市规划时，必须以法律法规作为规划执行准则。

二、土地规划存在的主要问题及原因分析

1、城乡规划中土地利用方式存在性质变更冲突，成为强制征地及强制拆迁的主要问题。造成这一问题的主要原因是由于国家采用强制手段进行农村土地征收，并且仅仅支付远低于市场价格的补偿，农民利益得不到充分落实和体现，导致社会矛盾突出。目前进行土地规划及土地利用的方式主要有两个：①采用农村土地征用的方式将农业用地转为建设用地，集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充。②对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。

2、征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。政府部门运用强制性的行政手段有偿征用农民土地，但是只给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费未能及时到位，严重损害了农民利益。市场价和土地征用价格的反差较大，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转与非法流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等诸多问题。

3、采用用招标拍卖等方式对土地进行分配利用，导致土地竞拍的价格一路走高，导致房地产开发成本提高，房产价格高居不下。尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成区域房屋价格上涨、炒房现象严重。

三、土地规划存在问题的解决措施

1、针对土地性质变更造成的强制征地及拆迁造成的群体性，必须加强土地性质的变更管理。对城市土地应以挂牌和拍卖的方式出让给有实力的房地产开发商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而加强土地资源的综合利用。在进行土地性质变更时必须遵循相应的城市规划，避免盲目突破土地性质要求的强制征地和土地性质变更。特别是在城市区域涉及旧城改造及拆迁时，此前为避免拆迁矛盾，将拆迁问题与土地出让进行打包招标，寻找有实力并且有拆迁及协调经验的开发商及经济实体来执行拆迁，称为捆绑式出让。但是随着土地规划市场化逐步发展，出现了熟化出让模式。2013年1月10日，南宁市城乡建设委员会等部门《南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告》，6个旧改项目约776亩用地将公开征集土地熟化投资人。地块经过土地熟化达到“净地”条件后，只有获得土地熟化人资格，才有参与竞买相关地块的报名资格。相比以前的旧城改造项目的“捆绑出让模式”，这是南宁市首次采用“熟化人模式”净地后出让旧改地块。捆绑模式，即旧城改造项目以毛地出让，开发商拿地后要负责拆迁等，但这种模式也出现了不少“后遗症”，如进展缓慢、拆迁纠纷多等。而“熟化人模式”，是由熟化投资人出资，政府负责拆迁，达到净地后再进行出让。“熟化总资金”即用于土地出让的暂定资金，这个金额还可能在拆迁过程中根据实际情况进行调整。土地指标也会依据具体项目情况在出让时予以补充或调整。这些旧城改造项目在达到净地出让时，熟化资金也会作为定价的一个参考标准，并且这些旧城改造项目都需要承担一定的拆迁安置房任务。采用这样的方式，能最大程度的避免了由于旧城改造、拆迁等带来的群体问题。

2、对于征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。对这一问题建议采用征地补偿费、土地增值收益有效分配来解决。对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。在对失地农民的同期损失给予补偿时，应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户，在承包期还未到达的前提下，承包的土地已被政府征用，他们的预期利益更应得到保护。

3、针对挂牌、招标方式出让的土地价格虚高的问题，建议对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序，有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。政府部门应从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌行为，严格控制超出市场需求的土地供应。全州县国土资源局采用“一评二审”及复核制度来进行土地出让价格的条件的控制。首先委托桂林市大地评估有限公司根据拟出让地块的规划参数、总平面布置图、出让年限、区域因素、个别因素条件，测算出让地块的标定地价。国土局地价初审小组对评估过程、评估方法、评估结果进行审核，并提出审核意见，规划利用股把该宗地面积、地价项目、地价计算方法等审批表送政策法规室，由政策法规室进行复核，经复核无误再报局领导审批，对该宗地地价才予确认备案，地价审批小组对经初审的地价进行复审，并根据政府的有关政策及当前土地市场行情等因素确定宗地使用条件。地价会审批小组在复审过程中，若有一人对某宗地初审提出不同意见，则该宗地需重新复核。地价会审批小组评审会不得少于五人，参加评审人员必须在“国有土地使用权出让地价审批表”上签名。采用这样的方式审核确认的土地出让价格和土地使用件，使地价更接近市场价格，避免虚高或者过低的情况。

四、结束语

土地规划问题是近年来以及群众矛盾集中爆发的热点。因此必须对土地规划存在的主要问题进行分析，并采用相应的对策方式加强土地规划管理，做足规划管理处置措施，才能有效衔接土地管理及规划建设之间的关系，营造更为和谐的社会环境。

参考文献：

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[2]童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会，2008（3）

[3]丁祥伟.浅谈土地利用总体规划和城镇规划的衔接[J].城市建设，2011（13）

[4]张存.论城镇与土地利用总体规划的协调[J].科技，2007（07）

拆迁土地规划范文2

关键词：城市轨道交通；土地；合理规划；问题；建议

引言

随着城市化进程的加快，大城市人口急剧增加，城市空间形态迅速扩展，城市交通供需矛盾日渐突出，城市交通阻塞、交通事故等交通问题严重影响着城市经济、市民出行和可持续发展，这种大城市病亟待解决。实践证明，大力发展城市轨道交通是缓解城市交通拥堵的有效途径，因此近年来，我国各大城市都把建设和发展城市轨道交通作为解决交通问题的重要策略，城市轨道交通目前在我国已经进入规划和建设的高峰期。

对城市轨道交通沿线的土地进行综合规划开发和高效利用是建设环境友好型城市的具体体现，这样既有利于提高沿线土地开发经济效益，同时也有利于为轨道交通提供稳定充足的客流来支撑轨道交通的正常运营，促进了城市轨道交通与周边沿线土地的协调发展。由于仅仅出于解决城市交通堵塞的角度大规模地建设轨道交通，使得我国城市轨道交通系统在规划忽略了轨道交通建设与沿线土地规划利用的互动性，最终导致城市轨道交通沿线土地规划开发中出现了很多问题。

1.　影响城市轨道交通沿线土地规划利用的因素

城市轨道交通一直是土地利用模式的重要诱导因素。交通站点影响的范围、周边土地开发强度、用地构成、换乘系统是对轨道交通沿线土地规划利用有影响四个关键要素。

1.1交通站点影响的范围

大多数人倾向于选择步行，然后是自行车或公交作为在城市轨道交通衔接方式的选择。因此为确保城市轨道交通投资的可行性以及土地利用效益，国外往往采用以轨道交通站点为圆心、以适宜的步行距离为半径的圆的范围作为TOD合理空间。虽然不同城市对TOD的适宜范围的界定不同，但是如果超出一定的范围，将会严重削弱城市轨道交通对交通站点周边土地规划利用的影响范围。

1.2沿线周边土地开发强度

建筑密度和容积率两个指标可以直接反映土地开发强度的大小，间接反映各种区位活动在空间上的集聚程度。开发商为了追求利益最大化，希望地块容积率适当提高，而对交通设施来说，地块是交通网络中的“点”效应，片区是“线”（干路）或“面”（局部网络）、大型节点（公交枢纽）的作用，影响整个交通网络。土地的开发者往往会根据区内经济、社会发展水平和用地特点，参考国际城市轨道发展经验以及结合城市规划要求，寻求站点影响区域的最佳开发强度。

1.3用地构成

提倡多种用地功能和社会活动的混合。这包括两个相关又互相独立的方面：紧凑的土地开发与多用途土地开发。由于土地是不可再生资源，在站点影响区内土地总量有限。如果某种类型建设用地增多，必将会降低其他类型的用地面积。城市轨道交通沿线对商业、住宅以及写字办公楼的聚集效应，使得轨道交通沿线用地类型中的商业用地、住宅用地以及办公用地类型增多。由此可见，通过适当提高周边居住量以及用地功能的混合，可与城市轨道交通建设发展形成良好互动。

1.4换乘系统

发挥城市轨道交通具有快速、可靠的优点，实现轨道交通与地面其他交通方式的零换乘，使换乘时间紧凑，空间紧密，从而提高可达性。交通换乘系统的设置与沿线土地的合理规划布局有关，因此在轨道交通建设前期就应充分考虑与换乘体系相关的各项设施用地。

2.　我国城市轨道交通沿线土地合理规划的问题探讨

2.1轨道交通建设与沿线土地规划利用脱节

在进行城市轨道交通规划设计阶段，对土地规划利用的考虑是重要部分。如何将沿线土地进行合理的用地规划与城市轨道交通建设相协调，实现沿线土地的高效集约化利用总是规划是问题的所要考虑的关键。

我国城市轨道交通的发展与发达国家相比还处于起步探索阶段，轨道交通建设的初衷也只是解决城市交通堵塞问题，所以很多的线网规划属于传统意义上的追随客流型。这种建设的问题，就产生了两种情况：一种情况是部分城市轨道交通建设与土地开发规划各行其是，没有互动，因此造成轨道交通与沿线土地在规划利用建设管理环节上出现脱节。另一情况是，虽然很多城市意识到城市轨道交通与城市其他方面发展之间互动的重要性，同时在对轨道沿线土地开发与利用进行了一定的规划，但是由于我国城市对与发展规划的成熟度、理念、判断以及预期的长远度往往跟不上城市的经济和社会发展的速度。再者，很长的时效性是城市轨道交通建设的一大特点，　在建设的各个不同时期，很多不确定性的动态因素会影响和不断改变轨道沿线土地的环境，然而目前很多的轨道沿线土地规划都是在设计阶段采用一次性的静态规划模式，缺乏随外部环境灵活调整的灵活性，这样传统的规划方式也最终导致目前我国很多城市轨道交通沿线周边用地规划要根据情况进行不断修改，如此造成了政府在应对投资者投资方向产生变化时的被动局面，对促进城市轨道交通快速的发展和合理规划带来负面的影响。

2.2城市轨道交通沿线用地控制缺乏必要预见性

对沿线用地的控制是在有了合理的土地规划之后必不可少的。对轨道沿线土地进行合理的控制作为轨道交通建设的必要支持，通过预留部分用地可有效防止一些新建建筑物的侵占，同时又可有效降低轨道交通的建造成本。

由于目前我国急于解决城市交通堵塞问题而加快轨道交通建设发展情况，城市对于轨道交通沿线土地开发与控制的重视度不够，导致部分城市轨道交通沿线周边土地虽然具有合理的规划但由于规划的工程量过大或者资金问题很难在短时间内完成，造成轨道沿线用地开发程度不足或不合理，其中一种情况是在城市建成区未做必要的预留用地，又由于在后期进行征地非常困难从而增加了轨道交通建造成本；存在的另一种情况为在规划发展区，有些城市土地不能进行集约化使用，但是城市轨道交通沿线的用地的开发强度如果达不到一定的高度就不能为轨道交通提供足够的客流量，这样也就不能有效地发挥轨道交通本身大容量的优势。

2.3城市轨道交通建设投资与收益失衡

城市轨道交通相对于其他公共交通具有运量大、速度快、污染少、安全舒适及运行与地面交通互不干扰的特点。同时，城市轨道交通在引导城市合理布局、促进城市经济健康发展、提高城市交通资源分配的公平性等方面具有不可替代的作用。

但是，因为我国早期的大部分的城市轨道交通建设工程是由政府包办，沿用计划经济的模式，投资来自政府财政划拨，就没有必要谈起投资回报和融资还贷。虽然上海的城市轨道交通建设是在改革开放以后，但是其投融资渠道还是政府投资为主的单一投融资方式。然而，轨道交通沿线土地价值会随着开通而倍增，给沿线土地开发的房地产商带来巨大的利润，政府却仅仅担任着工程投资者的角色，很难获取沿线土地增值的收益，这就使得沿线土地开发所得到的增值利润不能有效返还到城市轨道交通建设发展中去，进而城市轨道交通建设投资与收益失衡。

3.　城市轨道交通沿线土地合理规划的实施建议

3.1　联合开发策略

长期以来，我国政府基本包揽了城市轨道交通的建设资金的筹集使用，建造完成后的日常运营和维护管理工作。因此，造成了城市轨道交通工程建设项目管理一直以来采取建设单位自筹自建自管的模式。耗费资金大是城市轨道交通的固有经济属性，这也决定了其融资方式是制约其提供数量的重要因素。因此，形成以政府财政资金无偿投入为主的投融资体制、以政府为主导的负债型投融资体制以及投资主体多元化，对轨道交通项目进行商业化运作的投融资体制三种机制有机结合的模式。

在第一种模式下，项目建设所需的资金完全由政府财政投入，投资结构单一，操作成本低；第二种融资模式筹措资金操作简便，资金充足、到位快；前两种模式没有在本质上解决资金来源问题，应进行投资主体多元化、引进私人资本的融资模式改革。

3.2　政府政策支持

城市轨道交通的TOD模式发展，与城市未来的发展息息相关，制定合理的法律规划体系，有助于消除投资者的不法行为和矛盾心理，方便控制他们的一些行为，而且还可以健全公平的竞争体系，有助于加强轨道与沿线土地发展的相互合成。

为了解决轨道交通沿线土地的开发与利用，就必须借鉴国外的先进经验，根据我国当前的实际情况，制定出完善合理的法律法规，以促进社会效益和经济利益。就必须做到以下几点：

（1）政府应该强化法律法规政策体系

政府部门应该鼓励公众使用公共交通工具，采取有效措施，。在发展城市轨道交通系统的时候，政府需要大力完善自行车以及私人汽车及其城市轨道交通交换意识，在每一个站点附近，需要改建大型免费停车场，方便私人汽车在城郊轨道站点实行减免费用停车换乘的方式等，控制机动车与自行车乱停乱放，这样不仅使城市轨道系统有了客流保证，也降低了城市交通拥挤的现象。

（2）　合理的法规政策理念

我国的城市轨道交通建设已经逐渐从传统政府投资建设向着市场化运作转型时期跨越，一些多样化的经营管理模式相继出现，因此需要各级政府制有关法规，符合我国城市轨道交通发展的需求。所以，需要建立健全和政策适应的融资体系。实施城市基础设施长期债券的法律法规体系，制定完善的票制票价，实行可实施的投资体系；开拓融资渠道，制定投融资标准，在用地、政府贴息以及担保方面建立长期有效和系统化的政策法规。与此同时，确定对沿线土地开发的控制要求和原则，制定确实可行的法律法规，完善与此相关的法律体系等，明确对投资商的投资前提和规模以及操作方法的制定，规范联合开发行为。

（3）税收减免法律法规政策体系

轨道交通建设投资非常大，政府需要给予适当的财政补助。从建设开始，政府需要有各项税收优惠政策和激励政策。为了保证多渠道融资，政府需要将工程建设与土地开发、运营以及附属事业综合考虑，政府应该从政策上进行配合和支持，在土地政策上给予一定程度的肯定。依据一般的作法，为鼓励开发公司参与联合开发，政府也应该减少昂贵的拆迁费以及土地出让金和城市建设额外费用，或者以贷款的方式，让开发公司在项目投入运营一段时期后偿还。

3.3　采取整体开发策略，并且及时进行沿线土地储备

城市轨道交通是一项城市大型的基础设施工程，而且由于轨道交通功能的需求，交通线路往往需要通过城市人口密度较大的区域和城市设施，这就会具有部分拆迁工程，如果能够及时控制好轨道线网周边土地规划体系，归入城市规划管理区域，这样就可以降低不必要的浪费，降低运营成本、减少建设投资，最终节约政府投资，提高经济效益。

3.4　技术支持和多部门协调合作

对轨道交通沿线土地规划开发进行及时控制，从而确保轨道交通所需用地。合理的沿线土地规划调整对降低运营成本和减少建设投资，进一步挖掘轨道交通潜质效率是十分必要的。轨道交通建设涉及到城市规划部门、土地管理部门、交通部门等一些部门。规划部门应该对沿线用地进行严格控制和规划管理，对轨道用地和沿线地区控制领域内的改建项目需要进行针对性的监督以及控制协调；因此轨道交通建设的进行需要控制好所有部门之间的相互关系，保证项目的顺利进行和获得有效利益。

结论

城市轨道交通沿线土地合理规划和利用问题正日益受到政府的重视。政府、企业都应该清楚地认识到影响轨道交通沿线土地合理规划的重要因素以及目前存在的问题，并采取联合开发策略、政府政策支持、整体开发策略，及时进行沿线土地储备以及技术支持和多部门协调合作等途径提高土地规划的合理性，进而达到社会效益与经济效益双赢的目的。

参考文献：

[1]何建军，郑声轩，赵艳莉.轨道交通沿线土地开发利用规划控制要素研究[J].规划师，2008　（6）.

[2]杨励雅.城市交通与土地利用相互关系的基础理论与方法研究[D].北京：北京交通大学，2007.

[3]潘海啸，张瑛.上海市轨道交通发展与公共交通运输导向开发区简介[J].城市规划汇刊，2002（4）.

[4]明瑞利.城市轨道交通与沿线土地利用结合方法研究[D].上海：同济大学，　2009.

[5]杨忠伟，殷景文.城市“灰色用地”规划方法研究[J].城市发展研究，2009（8）.

[6]深圳市市政工程咨询中心，深圳大学房地产研究中心.轨道交通沿线土地利用基础研究阶段报告，2003，　10.

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[9]洪勇，李颖慧.城市轨道交通与土地规划相协调的保障政策[J].都市快轨交通，2008（1）.

拆迁土地规划范文3

一、项目的位置和范围

项目建设的总规模为20.3114公顷,分布在迎新村熊庄组5.07公顷;新星村姜家岗组12.1039公顷;振兴村说法寺组3.1375公顷。这些项目列为年朱巷镇、杜集乡农村建设用地减少与包河区、经开区城镇建设用地增加相挂钩试点项目,已通过省政府批准。

二、组织领导

该项目时间要求紧,质量要求高,根据文《省建设用地置换实施情况考核细则》的要求,经研究决定成立杜集乡土地置换项目实施工作领导组,组长：陈太友、副组长:蔡传奇、杨德高，土地规划所、农办、财政所负责人涉及3个村的联系村的乡干部和村书记为成员的工作组，下设办公室，兼办公室主任，土地建设所人员为成员。

领导组负责根据项目预算和实施计划，组织项目工程实施的资金运作，对项目实施中遇到的重大我问题进行研究和决策，对项目实施进度适时调度。

办公室负责协调项目实施中出现的施工争议，现场指挥，保证工程质量和进度，档案资料收集、整理、归档、拆迁补偿款、施工费用及时发放，确保项目按照要求顺利实施。

村工作组负责协调土地权属争议和土地分配深入细致做通拆迁户的思想工作，协调拆迁户宅基地调整，保证按时拆迁到位，不留任何死角，协助办公室人员确保项目顺利实施。

三、时间安排

1、4月1日-4月10日房屋拆迁，树木移植全部结束。拆迁标准按照文件标准执行。

2、4月11日-6月30日对项目工程按设计要求进行施工，施工企业的确定采用招标的形式，选择有实力、讲信誉的施工企业进行施工。

3、7月2日-7月5日乡领导组进行初验，兑现奖惩。7月10日通过县局验收，7月底前通过省市验收。

四、人员安排

迎新村工作组：。

新星村工作组：。

振兴村工作组：

拆迁土地规划范文4

关键词:城乡建设用地增减挂钩;用地指标;对策

中图分类号:F321 文献标识码:A 文章编号:1674-0432(2010)-08-0054-1

近年来,国家把“地根”和“银根”并列作为经济宏观调控的重要手段,实行最严格的土地管理制度,随着经济社会发展速度不断加快,城市化水平的不断提高,各项非农业建设对土地的需求逐年增加,土地对经济发展的制约越来越明显,从目前各地解决用地难题的各种途径来看,无疑实施城乡建设用地增减挂钩是一项十分有效的举措,但是按照“先垦后用”的城乡挂钩模式要求,地方每年仅有的年度用地计划指标,解决重大工业项目用地都无法保证,如何解决城乡挂钩拆迁安置工作中的用地指标不足问题,是关系到推进这项工作成败的关键。

1 挂钩安置存在问题

因县域经济发展不断加快,用地计划指标严重不足,加上少数乡镇依法用地意识不强,在开展城乡建设用地增减挂钩工作,绝大部分都是采取老村庄插建、扩建或在临近道路边新建的方式进行安置,没有考虑是否符合土地利用总体规划,这样容易产生土地非法买卖和新的违法用地,导致老村庄未拆除,又出现新村庄,耕地总量随之减少,违背了城乡建设用地增减挂钩工作的本意和初衷,还容易发生不稳定因素。

2 具体做法

为了解决这个问题,笔者积极开展探索和研究,在如何不占用新的用地计划指标的情况下进行合理科学安置的办法,取得了一定的成效,现介绍如下,供参考。主要是利用合法的已建、在建农民居住集中区或者老村庄,采取滚动拆建进行安置,限制户均占地面积,利用现有的集体建设用地,解决土地规划指标和用地指标不足的问题。也就是说依托已有的农民集中居住区附近,把部分零散农户住宅拆除,将腾出的集体建设用地用于安置拆迁农户建房,再将周边2-3公里左右范围的小村庄作为城乡建设用地增减挂钩的拆旧区实施拆迁,解决城乡建设用地增减挂钩安置区指标不足的问题。

2.1 建立城乡建设用地增减挂钩专项规划

以乡镇为单位,应通盘考虑整个乡镇的城乡建设用地增减挂钩拆旧区的选择,要做到图、实地和台帐一致,并建立城乡建设用地增减挂钩专项规划,计划周期为3-5年。

2.2 合理拆建

选择周边零散村庄多、户均占地面积较大的已建或在建的合法的农民居住集中区以及老村庄,统一施工图纸,采取代建和自建(可以利用拆迁旧的建筑材料,减轻农户负担)方式,合理拆建把拆迁农户安排在这些老村庄上,对不符合土地利用总体规划又没有用地指标的集中居住区,停止建设,以避免新的违法用地的产生。

2.3 费用问题

对在老村庄先行拆迁作为安置区的费用,可由地方政府拨付,经费来自经营性用地出让收益部分。对拆迁农户的建房、购房费用的不足问题,可协调金融机构,用农户土地证、房产证作抵押,给予贷款予以解决。

3 取得效益

(1)有效解决城乡建设用地增减挂钩安置区规划指标和用地指标不足的问题。

(2)在拆迁的老村庄地块安置拆迁农户,土地性质属于集体建设用地,地方政府可直接核发集体土地使用证书,避免繁琐的土地审批程序。

(3)可以直接避免因城乡建设用地增减挂钩安置,产生新的土地非法买卖和违法用地的问题。

(4)解决农民故土难离的问题。

(5)通过建立城乡建设用地增减挂钩专项规划,合理布局,解决农民居住集中区小、乱、杂的状况。

(6)解决城乡建设用地增减挂钩的持续开展的问题。

城乡建设用地增减挂钩安置区指标问题的解决,可以迅速推进城乡挂钩工作的开展,地方政府还可以利用多种渠道提高安置区的层次,可与省财政一事一议奖补资金相结合,经过村民集中讨论,利用一事一议奖补资金完善居住区的基础设施配套;还可与农村改厕相结合,搬迁出来的农户,建房时按照规划及新农村建设要求建三格式厕所,经验收合格后予以适当补偿。这样既可以减轻农民负担又能提高安置区层次,吸引农户居住。当然在城乡建设用地增减挂钩实施过程中,还应该坚持以人为本,充分尊重群众意见,稳妥做好安全和应急预案,把问题考虑在前,把矛盾处理在萌芽状态,真正把城乡建设用地增减挂钩工作做成民生工程和惠民工程。

参考文献

[1] 全国第二次土地调查成果.

拆迁土地规划范文5

为规范我市土地市场运行,提高土地一级市场运营能力,建立和完善市级土地储备库,增强政府土地供应能力,(哈政发法字(2008)26号)下发了《哈尔滨市土地一级开发暂行办法》, 2009年5月下发了《哈尔滨市土地一级开发资金管理实施意见》的通知 , 根据这一规定,哈尔滨市实施土地统一规划、统一征地(收回收购)、统一储备、统一整理、统一供应的集中统管制度,推行土地一级开发,建立土地征收、储备和供应的三位一体新机制。

土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求,由政府统一组织,由土地一级开发主体实施,通过征地、拆迁和市政建设,使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态,达到出让标准的土地开发行为。

我国城市土地一级开发是伴随着城市土地储备制度的发展而逐渐形成的新的土地开发形式。土地储备制度是由城市政府委托机构通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发后变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类经营性建设用地需求的一种土地管理制度。土地一级开发是实现土地储备制度的前提,土地储备制度是政府垄断土地一级市场的有效手段。

一、我国城市土地一级开发概述

土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合整理,涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。除土地整治外,政府应完成土地收回、收购、置换、征用等土地征购储备,将土地权属性质改变为国有建设用地,并确定地块的规划条件和指标、市政配套设施实施条件及供地计划等一系列开发事项,主要包括四个方面。

1.改变土地权属性质。政府确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后,对涉及的集体土地进行农转用、征收,对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回,改变拟开发土地的权属性质,使政府拥有所开发土地的完整土地所有权,从而具备土地一级开发的权属基础。

2.土地平整及市政基础设施建设。土地平整,包括村民(居民)拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。

3.确定土地规划条件、指标及市政配套要求。政府应根据城市总体规划及土地市场需求,确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”,那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。

4.土地验收。政府组织有关部门对开发土地进行综合验收,验收合格的土地纳入政府储备土地等待公开出让。

二、土地一级开发的运作模式

1.完全政府运作的模式。政府作为土地的所有者代表,将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能,由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非盈利性政府职能部门,保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现,而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款(或国有股本)进行土地一级开发,开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门,面向市场以招拍挂方式公开出让。

2.完全市场运作模式。这种模式中,政府首先将待进行一级开发的土地一次性(或按地块)出让给土地一级开发公司,由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件,再面向市场转让土地使用权,期间土地使用权发生了两次转移。

这种模式中,政府可以按照经过测算的“熟地”价格向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”,一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地”价款;或者政府向一级开发企业出让“生地”,一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬金,待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金,剩余土地转让款归政府所有。政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益,土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。但该模式不利于政府控制市场地价,政府宏观调控土地市场的能力降低。

3.政府主导的市场化运作模式。土地一级开发的主体为政府,这是土地一级开发地方法规的一个基本原则,也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项,通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成;体现在土地一级开发应符合市场需求,并按市场需求实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

拆迁土地规划范文6

【关键词】城市土地经营土地储备

城市土地经营是指在保持城市土地所有权不变的前提下，以实现城市规划为具体目标，在城市政府宏观调控下，充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用，通过对城市土地的开发以及城市土地使用权、经营权等相关权利采用市场化运作的方式，促进城市土地资源的优化配置，显化城市土地资产价值，促进城市社会经济可持续发展的行为。城市土地经营包括两方面的内容：一是以城市土地为对象对土地的开发和再开发，二是城市土地产权经营，如土地批租、租赁、抵押等，它是城市土地作为资产意义上的经营。前者是指把耕地、荒地或旧城区经过规划设计、征地拆迁等前期工作和市政公用设施建设和生活服务设施建设，变成能直接为城市建设所利用的建设用地的活动。城市土地产权经营可以分为两个层次：一是以土地使用权出让为主的层次；二是以土地使用权转让、出租及抵押为主的层次。其中，土地使用权出让市场属于一级土地市场，是政府垄断型市场。土地使用权出让采用的主要方式有协议、招标和拍卖三种。本文探讨的城市土地经营是从城市政府的视角，以城市规划区内的土地开发和城市土地一级市场为对象来展开论述。

一、当前我国城市土地资产经营存在的问题及原因分析

城市土地是城市存在和发展的载体，各地城市化的加速，必然使城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府必须对稀缺的城市土地进行妥善的经营。从城市土地管理体制改革以来，城市土地的经营使政府财政收入有了数量上的巨大增加，也为城市政府大力改善城市的投资与居住环境提供了强有力的保证。但由于城市土地经营经验的匮乏和相关配套制度的不完善，我国城市土地经营实践中存在不少问题，影响了城市土地经营的健康发展，主要体现在以下几个方面：

（一）城市土地利用粗放，土地利用效率低下

城市土地经营的开展，很大程度上提高了城市土地利用水平，但总体看来我国城市土地粗放经营的状况没有得到根本改变，表现在：城市用地增长弹性系数高于合理弹性系数水平；城市用地容积率较低；城市用地结构和空间布局不合理，工业用地比重比较大，挤占了城市其他用地，尤其是道路广场、绿地受到的影响较大。

（二）征地范围扩大，耕地流失严重，农民利益保护不够

随着城市化的发展，开发区圈地热是近年来最严重的土地问题，与开发区大肆圈地相伴随的是大量优质耕地被侵占、破坏、移为他用，导致耕地不断减少；其次，在征地过程中，土地征用收益分配不合理，农民利益得不到有效保障，不少被征地的农民既得不到安置，又得不到应有的补偿。利益分配机制的缺失或未制度化，使农民在工业化和城市化过程中承担了相当大部分的成本。

（三）城市规划调控力度不足，土地供给制度有待改进

城市土地经营过程中应当以规划为依据，以供给引导需求，通过市场来实施规划。而在我国城市土地开发过程中，往往是先批租后规划，或者边批租边规划，而且城市规划的实施管理也不足。同时，土地出让行政干预较多不仅使土地保值增值目标难以实现，而且还会造成经营性亏损。

（四）城市土地市场行为不规范，土地供给总量控制困难

城市土地使用制度的改革，确立了城市土地资产的价值，使土地产权在经济上得到了实现。由于我国城市土地资产经营缺乏经验，使得我国城市土地的市场供给不规范现象普遍存在。土地交易的不规范和隐形土地市场的存在，扩大了城市土地的供给来源，容易造成土地市场的波动，使地价偏低，造成土地收益的流失。

（五）城市土地储备机制存在的问题

我国土地储备的政策依据主要是“土地储备管理办法”，土地储备的实施缺乏相应的法律来支持和保障；同时城市土地储备机构性质功能定位模糊，实际上扮演着两种不同角色：一是土地管理者，行使部分政府职能，调节土地市场，制定收购储备计划，实施各项规划，追求社会效益最大化；二是土地经营者，扮演企业角色，以盈利为目的，追求经济效益最大化。经营目标的多元化必然会影响到经营效率的提高，土地收购储备行为受行政干预较大，很难做到市场规范化经营；而且土地收购价格内涵界定也不明确。

二、城市土地经营管理制度的完善

（一）完善城市土地供给机制，规范城市土地市场

当前我国城市土地供应的“双轨制”阻碍了土地市场化程度的提高和土地市场的运行。因此必须采取措施促进城市土地使用权让渡的“双轨制”并行：促进划拨土地使用权进入市场；建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌方式交易的运作机制，提高土地市场化程度；其次，要积极推行城市土地交易许可证制度和实施城市土地使用权市场信息披露制度。

（二）改革征地制度，保护农民利益

传统的征地制度弱化了对政府行为的外在约束，同时对农民利益的保护不力，因而使得行政权侵害财产权成为可能。我国的征地制度应该明确界定公益事业的范围；提高土地征用补偿的价格；处理好征地补偿的利益分配；进一步完善征地程序。

（三）城市土地利用规划先行，实行严格的土地用途管制

应借鉴英美城市规划的经验，在土地供应中必须强化土地利用规划和城市规划的先导性，对城市土地利用实行严格的土地用途管制。做到土地规划制定的科学性、土地规划与其他规划的衔接性以及规划实施的强制性。

（四）优化城市土地储备机制

理顺法律关系，建立法规保障，通过法律法规与政府规章明确土地储备的目的、运作方式，明确城市土地储备的范围、收购价格等。其次明确土地储备机构的企业性质，坚持市场主导机制，土地储备机构应逐步实行公司制经营，真正成为具有民事能力的、能自主经营和自负盈亏的企业实体。再三，进行土地招商引资模式创新：将拟上市的土地首先进行拆迁、平整等浅度开发整理，并进行规划设计，实现供应土地的“半成品”向“成品”转变；同时使土地供应与城市总体规划相衔接，实现零星供地向规模供地的转变。

三、结语

土地资产是城市发展的基础，加强土地资产管理能更好地为城市发展筹集建设资金，促进城市土地的合理、集约利用和保护耕地。我国当前存在土地资产大量流失，土地利用效率低等问题，必须从总量供给、规划、产权登记及立法和执法上加强管理，充分发挥城市土地的资产效益，实现城市和社会经济的健康持续发展。