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土地用地规划范文1
【关键词】土地利用；节约集约；对策
一、引言
在现阶段经济发展水平条件下，土地资源节约集约利用要求在区域资源禀赋与现有技术水平下，充分利用土地资源的同时，尽量减少土地消耗，从而实现土地资源与资本、劳动力的最优配置。生产力是人们征服自然、改造自然以获得物质生活资料的能力。而决定生产力高低的因素有三个：劳动者、劳动对象和生产资料。土地是一切生产和一切存在的源泉，是农业生产最主要的不可替代的生产资料，生产力先进了，土地节约与集约利用水平提高了，土地资源就可以发挥最大效益。
丹寨县位于贵州省黔东南侗族苗族自治州西部。东面与雷山县接壤，西面与都匀市、麻江县相连，北面与凯里市毗邻，南面接三都县，地理位置介于东经107°44′～108°08′，北纬26°05′～26°26′之间。南北长39.8公里，东西宽40.5公里，全县土地总面积940平方公里。县人民政府驻地龙泉镇，距省会贵阳市210km，距黔东南州首府凯里市70km，距黔南州首府都匀市50km，321国道经过县城。到2009年全县人口15.13万人，其中少数民族人占85.1%；城镇人口3.24万人，城镇化率达21.24%。国民经济持续增长，综合实力不断增强，2009年丹寨县GDP达73161万元，人均GDP4837元，人民生活水平不断提高；同时，基础设施、教育、科技、文化、卫生事业等诸多方面取得显著成效。
二、丹寨县土地利用存在的问题
（一）人口密度大，土地资源数量较少，人地矛盾突出
2005年丹寨县人口密度达到167人/平方公里，人均土地面积小，平均每人拥有土地资源0.60公顷，仅占全国平均水平的71.39%。全县农民人均拥有耕地量0.084公顷，比全国平均水平0.106公顷少0.022公顷，不到世界人均拥有耕地面积的40％，土地与粮食的生产直接相关，节约用地就更为重要了。随着社会经济发展，重点建设、基础设施项目的比重在不断的加大，占用耕地的面积也不断加大，使得耕地面积不断减少，土地整体质量下降，人地矛盾会日趋尖锐。
（二）坡地面积大，难利用地多，后备土地资源短缺
2005年丹寨县耕地面积12707.47公顷，但坡耕地比重大。0―2°的平地265.93公顷，仅占耕地的2.09%，2―6°的坝地和微坡地1415.17公顷，仅占耕地面积的11.14%；而25°以上坡耕地则高达4482.72公顷，占耕地总面积的35.28%，即有35.28%的陡坡耕地不适宜于耕种，因此经常出现水土流失，土质下降问题，这对耕地的开发利用极为不利。并且在各个乡镇的都有分布，具体来看，排调镇比重较大，雅灰乡次之。
2005年全县未利用地3166.73公顷，占全县土地面积的3.37%，其中可利用部分主要是荒草地与河流滩涂：荒草地1396.51公顷，占未利用地的44.10%，且荒草地质量差，位置偏僻，开发利用难度大，利用的潜力不大。
（三）用地结构单一，中、低产田面积比重大
2005年丹寨县土地利用率为96.63%，未利用地率为3.37%。在已利用土地中农业用地的比重较大，占已利用地的97.48%，在农用地中用于林地面积大，占农业用地的61.72%；其次为耕地；耕地、园地、牧草地与其他农用地的比例是14.35：1.35：15.07：7.52，农用地中耕地、林地比重过大，牧草地比重低，这不利于当地畜牧业的发展。
在耕地中，高产稳产农田面积只有2146.18公顷，仅占耕地的16.89%，而中低产田面积近达10561.29公顷，占耕地的83.11%。从耕地分布来看，水田分布在海拔1100-1580米之间，旱地则分布在海拔1000-1650米之间，坝田占到30%，70%的耕地分布在沟谷和山坡上，地块破碎，土层浅薄，其间多有基岩。
（四）农、林与建设争地突出，生态环境日益恶化
由于过去片面强调粮食生产，不少地区森林资源遭到严重破坏。丹寨县森林覆盖率曾不断下降，近年呈逐渐恢复趋势。近年来丹寨县耕地不断减少，一方面是由于水土流失以及对不宜耕地的退耕还林、还草造成的面积减少，另一个重要原因则是建设用地对耕地尤其是旱地的占用不断增加。建设用地由于城镇化建设加快以及工农业发展的需要，城镇及农村居民点用地、工矿用地不断增加，交通建设及扩建占用土地不断增大。同时，由于建设用地需求量较大，而审批量远不能够满足建设用地的需求，从近几年的情况来看，建设用地与耕地呈现出一种此消彼长的关系。
三、改革土地利用与管理方式，提高集约利用水平
（一）改变土地资源管理方式，树立节约集约用地观念
当前，许多干部和群众的观念里，仍然认为我国地大物博，土地资源十分丰富，取之不尽用之不竭，土地利用与管理方式粗放，使得土地资源浪费严重。因此全县上下特别是各级党委、政府一定要清醒地认识到，丹寨县土地资源不是无限的，人口增长，经济发展需要大量占用土地，土地资源不断减少的是个长期趋势；国家加强宏观调控、加强土地管理的力度不会削弱，土地已构成经济社会发展重要制约因素的形势不会扭转，必须牢固树立节约资源、可持续发展的观念，十分珍惜和合理利用每一寸土地，努力推进保护资源与保障发展、眼前发展与长远发展、更好与更快发展的有机统一，促进全县经济社会持续健康发展。
（二）改革土地流转方式，促进土地合理流转
随着社会经济的发展，原有的土地承包经营模式已经不能适应现代农业的发展的需要。主要表现为土地资源的浪费严重；重复性投入多；机械化作业受制约；影响从事其他产业。所以农村土地经营权流转改革是当前乃至今后很长时间内的必然选择。鼓励土地经营走规模化之路，推进农业产业化集约化发展，对于促进全县经济持续发展有重要的战略意义。同时，土地流转有利于把所有权明确给土地所在的集体，作为机动田可以承包给种田大户，实行规模经营；同时可以将土地承包给有资金、有技术、善管理的单位或个人承包开发经营，既可以解放农村大量劳动力进城务工，又可以使土地得到科学、集中、高效管理，从而不但实现土地效益最大化，还增加了农民的收入。
（三）改变土地利用方式，促进节约集约利用土地
1.大力推进实行工业集聚，建设工业园区。建立3个工业集聚区结合全县城镇体系规划，引导生产要素向优势区域、优势产业、优势企业和园区集中，共享基础设施，节约集约利用土地资源，形成专业化经营、社会化协作、各具特色的产业集群和产业集聚区。本着相对集中、科学布局、合理规划的原则，以地域产业组合分工为基础。根据丹寨县工业发展格局，规划期形成“一心、一轴”为主体的工业用地布局。一心：规划期重点建设以“黔东南农产品集散区、金钟工业园区”为核心的工业体系，着力发展食品、药品、旅游产品等轻工产业；一轴：指以321国道线为主轴的工业用地空间布局，规划期间重点建设好“金钟工业园区”，着力发展建材、矿产品加工，农产品加工、仓储等产业。
2.加强农村空心村治理，稳步推进新农村建设。当前大部分农村居民点内部缺乏统一规划，布局混乱，内部结构松散，部分迁往城市居住的人，在农村还保留有宅基地，空心村现象普遍存在。加强农村空心村的治理主要从迁村并点，拆旧建新，退宅还耕几个方面综合治理。随着自然村落的搬迁与合并，对农村土地也要大力进行整治，加强生态环境建设和农村水利设施建设，实现退宅还田，消除农村工业的污染源，填平不必要的河湾沟壑，拉直田间道路，以增加农用地比重，扩大农田地块面积，适应农业机械作业要求，并逐步建成优美的田园环境，稳步推进新农村建设。
（四）优化土地补充方式，加强开发整治土地
1.适度开发后备土地资源，大力推进土地整治。随着经济不断发展，土地资源减少的是个长期趋势，占用土地必须采用有效办法补充。但是，后备土地资源是有限的，要积极通过其它方式补充耕地，适度开发后备资源，大力推进土地综合整治。据分析，丹寨县土地综合整治耕地规模303.26公顷。
2.积极改造中低产田。首先，不断提高现有耕地的质量，即改造中低产田，通过加大资金投入，改良土壤，增强土地肥力。其次，积极稳妥地开展田、水、路、林、村综合整治，在改善农村生产生活条件和生态环境的同时，增加有效耕地面积，提高耕地质量。
（五）改革土地利用评价方式，创新土地节约集约利用制度
1.完善城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的机制。以“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”为原则，进一步完善有关政策机制，通过将城镇增量建设用地指标与农村存量建设用地盘活相挂钩，实现建设用地的总量控制。
2.鼓励和支持盘活存量建设用地。完善有关政策机制，加大对提高存量用地利用效率的政策鼓励和资金支持力度。在规划许可前提下，鼓励用地单位通过整合挖潜，通过翻建多层厂房等方式，适当提高容积率。鼓励新企业租用或购买闲置厂房，挖掘土地利用潜力。探索利用存量用地二次开发，加快淘汰劣势企业，调整产业结构，提升产业能级。
3.充分发挥市场机制的作用，建立地价与土地利用集约程度挂钩的调节机制。完善土地市场运行的基本制度、组织架构和运行模式，推进统一、透明、规范的土地有形市场建设。按照国家要求和当地经济社会发展的实际情况，加快研究更新基准地价。在不低于各类土地基准地价的前提下，对土地利用低效的适当提高供地价格，对土地利用效率高的适当给予优惠。
4.完善农用地转用价格评估体系，按照市场经济要求，设立征地补偿项目，参照农用地转用市场价格确定征地补偿标准，提高土地资源的市场化配置程度，增强市场主体成本意识，提高全县珍惜土地、节约高效利用土地的自觉性。严格控制划拨用地的范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。不得以低于国家和省里规定的最低价标准协议出让土地，不得随意减免新增建设用地的土地有偿使用费。
参考文献：
[1]郑新奇.城市土地优化配置与集约利用评价[M].北京:科学出版社,2004.
[2]丹寨县统计局.丹寨统计年鉴2004[M].2005.
土地用地规划范文2
一、规划基数，辖区土地总面积329661公顷，其中农用地270180公顷，建设用地36084公顷，未利用地23397公顷。农用地中耕地213958公顷，园地860公顷，林地35530公顷，牧草地59公顷，其他农用地19773公顷；建设用地中城乡建设用地29627公顷，交通水利及其他建设用地6457公顷。土地总面积及各类用地面积与市核定的土地利用现状数据一致。
二、上级规划指标落实情况
（一）耕地保护指标至2020年，全市耕地保有量不低于187170公顷。规划安排补充耕地5984公顷，超过或等于市级规划下达的补充耕地任务5984公顷；规划控制耕地减少面积3209公顷；低于或等于市级规划下达的耕地减少控制规模3209公顷。文本中安排的土地开发增加耕地3804公顷，复垦增加耕地94公顷，整理增加耕地2086公顷，耕地增加之和与规划确定的补充耕地指标一致；文本中安排新增建设占用耕地1304公顷，农业结构调整允许减少耕地1769公顷，灾毁减少耕地控制在136公顷，耕地减少之和小于或等于上级下达的耕地减少量，与规划确定的增加耕地指标一致。规划中确定全市基本农田保护面积174450公顷，超过或等于市级规划下达的基本农田保护任务和机动指标之和。
（二）建设用地调控指标到2020年，全市建设用地总规模控制在38741公顷以内，其中城乡建设用地规模控制在31377公顷以内，城镇工矿用地规模控制在6697公顷以内，交通水利及其他建设用地规模控制在7364公顷以内；规划期间，安排新增建设用地3100公顷，其中新增建设占用农用地2656公顷，新增建设占用耕地1304公顷，其中新增城乡建设用地共计2188公顷，新增交通水利及其他建设用地共计912公顷。至2020年，人均城镇工矿面积控制在162平方米以内。批注[w1]:1758.97《规划》中上述用地安排严格落实了市级规划确定的各项建设用地指标。
土地用地规划范文3
关键词：土地利用总体规；城镇规划；衔接
改革开放以来，随着我国国民经济的飞速发展和我国经济体制由计划经济体制向市场经济体制的转轨，各项建设项目的土地需求量日益增加，尤其是耕地面积的迅速减少，使土地利用的供需矛盾与结构性矛盾显得更加突出。为了加强对新经济形势下我国土地利用总体规划进行科学、可行的修编，土地管理部门在全国范围内先后部署并开展了两轮总体规划编制工作，特别是加强对土地利用总体规划与城镇规划的衔接。土地利用总体规划与城镇土地规划在用地分类、编制体系及审批权限几方面都存在着很大差别，两者衔接的核心工作是做到用地布局与建设用地规模两方面的衔接。
一、土地利用总体规划与城镇规划的差异
1. 指导思想的差异。
自1986年至今，我国先后开展了两轮关于土地利用的总体规划编制。土地利用总体规划是以土地资源供给为出发点，依照上级所下达的对建设用地的控制指标为限制，按计划进行的土地规划编制，其指导思想是制约供给和引导需求，重点在于对土地利用的控制上。城镇规划是对社会发展、经济状况、产业政策及人文因素等多方面进行综合分析，并依据市场经济下城镇的客观发展规律与社会需求进行编制的规划，其指导思想是以满足需求和方便生活为出发点，重在发展。
2. 规划目标的差异。
土地利用总体规划是以规划期的耕地和其他主要农用地的保有量、建设用地占用耕地数量及控制规模、土地的开发，整理及复垦规模、总体布局要求及土地利用率与产出率的提高等方面为主要目标。城镇规划则主要目标则是在城镇的性质、规模及发展方向确立的条件下，对城镇的规划区范围及拟定分期建设技术经济指标等方面进行确定。
3. 规划部门的差异。
土地利用总体规划与城镇规划分别由国家土地资源管理部门和土地规划建设部门来编制实施。随着计划经济体制到市场经济体制的转变，我国的土地资源也从过去的无偿使用发展为有偿使用，这同时就客观造成了国家土地资源管理部门与各部门之间以及各部门间的矛盾。
二、土地利用总体规划和城镇规划衔接的原则
土地利用总体规划与城镇规划的衔接应遵从以下原则：第一，从全局出发的整体性原则，要求以提高土地的总体利用效益为基础，对不同区域、用地部门及产业之间用地的需求进行全面考虑，协调好各区域、部门及产业间的用地矛盾。第二，保护与保障并行原则，在加强对基本农田保护的基础上，推进耕地保护从重数量向数量、质量及生态建设的全面平衡转变。加强对土地的整理力度，控制建设用地占地规模，建立保护耕地的激励机制，才能使耕地保护与经济建设和谐发展。第三，可持续的土地利用原则，在规划建设中要将土地的开发、整理、利用及保护结合起来，重视环境的保护与改善，对区域生态建设和环境保护用地进行合理安排，使土地利用和生态环境统一协调，实现对土地的可持续利用。土地利用总体规划和城镇规划的衔接方式
1. 强化土地管理部门和建设规划部门间的协作。
土地管理部门和城市建设规划部门都要对城市用地进行统一的管理，严格土地审批制度，切实做到土地规划、征地、开发、建设的统一管理。同时要强化实施两个规划后的监督检查工作，对于违法用地和建设的案件要严肃查处。土地利用总体规划与城镇规划衔接的重点是城镇建设用地的范围和界限，而建设用地区的土地利用则按照城镇建设规划进行。
2. 城镇规划要以土地利用总体规划为依据。
城镇规划制定的发展用地的规模及控制范围不可超过土地利用总体规划规定的控制指标。同时，城镇建设用地要严格符合耕地总量的动态平衡要求及土地用途的管制要求，努力提高耕地的质量。对于不合理的建设用地，要按照土地利用总体规划与城镇规划的具体要求进行局部调整，做到科学、合理地用地。任何部门、任何单位与个人的建设用地都不得违反土地利用总体规划与城镇建设规划的要求。
3. 走集约型的城镇建设道路。
城镇建设规划应从过去的粗放式建设方式转变为充分发挥城镇可利用空间的集约型建设方式。城镇规划要树立建设用地紧张的观念，对土地进行更加科学、精密、详尽的安排规划，对城镇空间充分利用，适当提高建筑的密度、高度及容积率。当前许多城镇建筑的密度与容积率都比较低，有着很大的开发改造潜力。同时也可通过加强旧城改造，提高旧城用地在布局、结构及功能方面的紧促性与合理性来提高旧城土地的利用效率。另外还可以土地置换的方式，压缩农村的居民点及村镇企业用地，以达到节约用地的目标。
参考文献：
[1]丁祥伟.浅谈土地利用总体规划和城镇规划的衔接[J].城市建设，2011（13）.
[2]王开杨.大型复杂桥梁施工监控分析[J].科技创新导报，2011（28）.
[3] 於忠祥. 世纪初我国土地利用总体规划回顾与展望[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2008，17（06）.
土地用地规划范文4
关键词：地理信息系统 土地利用规划 应用
土地利用规划学是一个复杂、庞大的大系统学科，它涉及经济学、土地学、社会学、生态学及数理统计等科学，通过各个学科之间的协调，在城市内部为省市各类活动安排必要的合理空间。土地利用规划工作的每一个环节都包含有大量的信息。信息的处理与利用都和现代科技信息处理技术有着紧密的联系，并根据土地规划利用的工作阶段，对信息提出了不同的要求。土地利用规划的整个工作过程，可以概括为数据整理阶段和规划编制阶段。地理信息系统技术在土地利用规划中的应用主要包括土地信息收集和土地信息处理两大方面的内容。地理信息系统在土地利用规划中的应用，极大程度提高了庞大数据的处理能力和工作效率。
一、地理信息系统
1.概念
地理信息系统（Geographic Information System或Geo-Informationsystem）简称GIS，有时又称为“地学信息系统”或“资源与环境信息系统”。GIS是计算机科学、地理学、测量学、地图学等多门学科综合的技术，虽然它是一门多学科综合的边缘学科，但其核心是计算机科学，基本技术是数据库、地图可视化及空间分析。因此，可以这样定义：GIS是处理地理数据的输入、输出、管理、查询、分析和辅助决策的计算机系统。
2.产生与发展
地理信息系统萌芽于20世纪60年代初，1962年Tomlinson提出利用数字计算机处理和分析大量的土地利用地图数据，到了1972年，CGIS全面投入运行与使用，成为世界上第一个运行型的地理信息系统。它的发展历程可分为如下四个阶段：第一，20世纪60年代的开拓发展阶段：从开始用于地图量算、分析和制作到针对主机和外设开发，但是算法比较粗糙，图形功能有限。第二，20世纪70年代的巩固阶段：这个时期计算机硬件和软件都得到了飞速的发展，扫描输入技术出现，但图形功能扩展不大，数据管理能力较小。第三，20世纪80年代的突破阶段：计算机软硬件发展并普及，GIS也趋见成熟。第四，20世纪90年代的社会化阶段：随着地理信息产业的建立和数字化信息产品在全世界的普及，GIS深入到各行业乃至家庭，成为人们生产、生活、学习和工作中不可缺少的工具和帮手。
二、GIS在土地利用规划中的应用
1.土地利用规划
土地利用规划是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。土地利用规划的内容主要有：土地利用现状分析与评价；土地利用潜力分析；土地供给与需求预测；土地供需平衡和土地利用结构化；城乡居民点用地规划；交通运输用地规划；水利工程用地规划；农业用地规划；生态环境建设用地规划；土地利用专项规划；土地利用规划论证和规划实施。
2.GIS在土地利用规划中的应用
GIS是实现土地利用规划工作信息化、土地利用规划管理工作的现代化的主要手段。
（1）基于GIS的土地适宜性评价。土地适宜性评价是评定土地在一定的经营管理水平下对确定利用类型适宜状况的过程。通过评价土地单元对不同利用类型的适宜程度，可以明确土地对每一种利用类型的适宜程度及适宜程度的数量、质量和结构特征，揭示出影响确定利用类型的限制性因子及其限制程度，从而为土地利用总体规划提供依据。借助GIS技术，依据一定的数学模型，充分利用已有的数据资源，对土地适宜性进行单因素评价和多因素综合评价，实现评价区土地适宜性的分等定级。它具有相关的统计、分析、规划和管理功能，集数据管理、土地评价、办公自动化于一体，有力地促进了土地适宜性工作的规范化、系统化和现代化。
（2）空间预测模型。土地利用规划一项重要内容是预测一段时间内的土地供需状况。科学的预测模型和方法是进行成功预测的前提。传统预测多选用经济数学模型，如回归、平滑、曲线拟合、灰色预测四大类近20种。这些模型以行政单元为基本单位，把空间实体看成点状，计算结果与实际情况有所偏离。基于GIS空间预测模型将所有模型参数空间化，预测针对每一个规划单元进行，预测结果较符合实际情况。
（3）基于GIS制定规划方案。GIS支持下的土地规划方案编制具有模型化、定量化、多元化、动态化等特点，编制出来的规划方案更科学。规划方案的确定总是涉及到不同方案的模拟、评价与比较。GIS可以根据已有信息、规划模型、上轮规划情况等自动生成不同参数条件下的规划方案，采用图形、表格等形式将不同的方案表现出来，并可模拟执行不同方案的结果。土地利用规划专家和管理、决策部门可以在GIS等技术支持下进行协同规划。在协同规划环境下，不仅规划方案可视化，而且提供研讨环境，设置修编规划方案的操作工具。
（4）编制规划图件。GIS具有强大的制图能力，可按照规划方案，输出所需要的图件。由于GIS的制图功能在图形符号、颜色分配等方面与土地利用规划图的要求不适应，因此必须按照土地利用规划图的有关规程对GIS的制图模块进行完善，或将相应的制图软件与GIS数据库相联接，从GIS中获取有关的信息进行制图，输出要求的各种规划图件。GIS提供制这些图的工具和符号库，可以方便地编制这些成果。
（5）土地利用规划管理与监测。GIS和RS结合能更好地辅助检查建设项目用地预审、单独选址建设项目用地规划审查、城镇分批次建设用地规划审查、土地整理复垦开发项目规划审查等业务中符合规划的执行情况，能生成辅助决策方案，输出相应的文档及图件。土地利用动态监测是通过对不同时相的遥感数据的组合、融合以提取出土地利用的变化信息，并利用实地调查与变更详查数据对监测变化信息进行检查，采用重点地区逐个图斑一一对照，一般地区统计比较的检查方法，对变化信息提取技术和监测结果反复修改，直至满足精度要求的遥感工作方法。在GIS支持下，将监测结果与土地利用规划结果叠加，可以提取规划执行情况。
参考文献
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【关键词】功能冲突 房地产业 土地财政 规划
房地产业作为服务业的重要组成部分，在整个国民经济中地位突出。近些年来，我国房地产持续升温，国务院及各级地方政府虽然屡次对房地产市场进行紧缩性调控，但房价依然持续上涨，房价过高已成为影响普通民众生活质量及社会安定团结的重要因素。
一、房价上涨的原因分析
（一）房地产业供需的结构性矛盾是房价上涨的主要影响因素
价格是价值的货币表现形式。在市场经济的大背景下，供求关系始终是价格的决定性因素。从需求方面看，一方面普通居民的住房需求增加，伴随着工业化和城镇化进程的加快，我国人口不断增加，居民收入逐渐增加，老百姓“买房置地”的观念根深蒂固，民众的住房刚性需求不断增强。2013年6月19日，总理主持召开的国务院常务会议上决定将“支持居民家庭首套自住购房”作为房地产调控中的政策要点，这也体现政府对刚需购房群体的关注；另一方面，房地产作为投资品需求强劲，2008年国际金融危机以来，为了保持经济平稳较快发展，中国实行了宽松的财政政策和货币政策，提出了4万亿经济刺激计划，中央银行多次下调存款准备金率，使得市场流动性增强，鉴于房地产行业的技术和市场准入门槛较低，在资本的趋利性作用下，大量的货币资本涌入房地产市场，房地产投资需求旺盛。从供给方面，主要体现在房地产业产品供给结构的失衡。目前，在房地产开发的产品中，商品房的供给占绝大部分比例，而经济适用房和廉租房、公租房等保障性住房的比重非常低，使得其供给不能满足需求，据建设部门统计，2007年10月，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为25.77%。
（二）地方财政对土地出让金的过度依赖是房价过高的根源
改革开放以来，我国经济建设取得了举世瞩目的成就，经济总量长期以超过10%的速度进行增长，中国经济增长主要依靠出口、投资、消费“三驾马车”驱动。然而，2008年美国次贷危机进而引发的金融危机迅速向全球蔓延，使得出口放缓，经济增长动力不足。为保持宏观经济平稳较快增长，扩大投资力度，我国实施宽松的财政政策，政府购买和财政转移支付的力度逐年加大，财政支出的增长规模大大超过财政收入的增长规模，政府财政赤字现象严重，政府债务负担在不断加大。2012年中央政府与地方政府加总债务27.7万亿元，占当年GDP的53%，其中地方政府债务19.94万亿元。政府债务负担沉重，债务违约风险增加，倒逼政府必须通过各种途径增加财政收入。事实上，一方面土地出让已经成为地方财政收入的重要源泉之一，2012年，全国土地出让金为2.6898万亿元，占全国财政收入的比重为22.94%。另一方面土地出让也是政府增加财政收入的便捷途径，我国土地国有或集体所有制决定了政府享有绝对的土地审批和控制权，地方政府往往更倾向于通过出让更多的土地或提高土地价格来增加财政收入，以此减轻政府债务负担。2012年四季度末，全国105个主要城市综合地价为每平方米3129元，同比增长2.6%。土地价格上涨导致房地产用地成本增加，房地产建设用地成本在房地产总成本中占很大一部分比例，这样就顺势推高了房地产价格。
二、房地产扩张导致的土地功能冲突
（一）土地功能冲突
土地功能是指土地在人类生产和生活中所承载的功效和职能。土地功能具有多样性，其大致可分类为：一、作为“建设用地”为工业化和城镇化提供空间载体；二、作为“农业用地”为人类生产生活提供粮食资源；三、作为“生态用地”承担区域生态屏障功能。一般而言，自然条件较好的土地，其开发利用成本往往比较低，所以，环境适宜性和经济适宜性使得土地的利用方式趋于空间选择的一致性。土地功能及其利用方式的多样性使得土地利用主体具有多样性，不同的土地利用行为主体在具体区域空间范围内，以自身利益为导向，对土地利用的相对最优空间选择进行博弈，他们之间的竞争使得强势的利益相关者挤占区域内其他利益相关者的空间，弱势的利益相关者的空间将逐渐压缩，当压缩程度超过一定的范围致使其功能受损时，就产生了土地利用的功能冲突[1]。
由于我国房地产行业的利润率高于各行业的平均利润率，也高于国际房地产行业的平均利润率，国际房地产平均利润率为5%～8%，而我国房地产行业利润率却高达35%左右。在土地利用主体博弈方面，房地产业属于强势的利益相关者，不断挤占其他产业用地空间。2012年国有建设用地结构中，住宅用地占16.1%，商服用地占7.2%，工矿仓储用地占29.5%，基础设施等其他用地占47.3%①。商服用地比重偏小，住宅用地比重偏大，造成了“建设用地”功能内部的土地利用结构冲突。
（二）房地产扩张致使土地功能冲突的危害
房地产扩张导致的土地功能冲突主要表现在房地产业用地面积的不断扩张，住宅用地表现尤为明显，压缩了商服用地、工矿仓储用地等空间规模。其危害表现在以下几方面：一是造成土地资源的浪费，不利于土地资源的集约利用。房地产业的高利润诱发开发商大肆圈地，盲目扩张，利用土地缺乏科学性、系统性和前瞻性，一定程度上造成了土地资源的浪费；二是阻碍其他产业发展，不利于产业结构优化升级。房地产业用地扩张，土地价格上涨，使工业、商业服务业等产业用地成本增加，不利于其充分发展，客观上容易导致区域产业结构畸形，威胁到区域产业结构体系的完整性；三是政府陷入“土地财政”困境，不利于财政收支良性互动。政府收入来源中，工业、商业服务业等产业所纳税额与房地产业相比，更具有丰度和可持续性，土地功能冲突阻碍了工业、商业服务业等产业的发展，不利于政府税收的可持续发展。
三、合理规划房地产用地结构，减少土地财政依赖是保持房地产市场有序健康发展的有效途径
减少政府对土地财政的依赖是保持房地产市场有序健康的关键。由于地方政府的资产负债率偏高，债务杠杆化程度高，使得地方政府更倾向于利用土地储备金制度，扩大住宅用地的供给，商服用地空间相对压缩，造成土地利用功能冲突。为了走出“土地财政”陷阱，政府应该扩大其他产业方面的财政收入来源，而不仅仅依靠土地出让金。从土地利用规划方面来讲，就是要压缩住宅用地的供给，扩大商服用地的规模。这样能充分发挥“建设用地”商服功能的发挥，商业服务业具有产值附加值较高、土地利用集约、技术扩散能力强等特点，其功能的良好发挥在促进产业结构高度化的同时增加地方政府财政的收入，这样就能减少政府对土地财政的依赖，减轻债务负担，摆脱“土地财政”陷阱后，政府才能从长期利益考虑，对房地产业实施宏观调控，并对其用地进行合理规划，最终使房地产业走向有序健康稳定发展的轨道。
四、房地产用地规划具体思路
合理进行房地产用地规划，避免土地功能冲突，对区域产业结构优化升级，摆脱“土地财政困境”其具体规划思路如下：诊断土地利用现状预测房地产用地供需量确定规划原则和目标调整房地产用地结构与空间布局制定并实施规划的具体措施建立规划实施的反馈监管机制。
五、结语
当前房地产过热，房价高涨的根源在于地方政府陷入了“土地财政”的困境，房地产过度开发，住宅用地规模增加，挤占了土地利用的其他功能，尤其是商服用地规模较小，造成了土地功能冲突。走出该困境的有效途径就是政府在用地规划中减少房地产用地规模，增加商服用地规模，让工商服务业成为政府财政收入来源，这样既能使财政收入结构合理，房地产业发展有序健康，同时也能促使产业结构优化升级，保障土地利用的可持续性。
注释
①数据来源：《中国国土资源公报》（2013年）。
参考文献
[1]王文刚，庞笑笑，宋玉祥，陈小红.土地利用的区域问题与区域间功能置换J.中国人口.资源.环境，2012.9（22）：68-73.
[2]严金明，刘杰.关于土地利用规划本质、功能和战略导向的思考[J].中国土地科学，2012.2（26）：4-9.
土地用地规划范文6
关键词：城市；土地利用规划；研究
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-10-0045-1
0 前言
城市土地利用规划是对城市土地资源的保护利用和开发方面的问题做出一个总体的规划，是有目的的安排的。城市土地利用规划是城市土地利用好坏的关键所在，通过城市土地规划，才能够更好的制定和安排年度用地计划以及相关的建设用地的审批工作[1]。城市用地规划能够为城市的用地类型进行划分，对城市的建设用地进行分析，对城市的建设用地按照需求进行结构优化和调整等。
1 城市土地利用规划的主要内容
城市土地利用规划对于城市的发展是非常重要的[2]。城市土地利用规划是城市规划环节中重要的一个组成部分。城市土地利用规划的主要职能是要为特定的城市功能安排合适的城市用地，而且还要为特定的城市用地安排专门的功能。城市土地利用规划的主要内容包括三个方面。一个方面是把土地合理的划分为建设的用地和不能用于建设的用地。另一个方面是把可建设的用地的土地性质、建筑密度以及建设形态等进行确定。第三个方面是要对部分的可建设用地范围内的建筑给予特殊的规定。影响城市土地利用规划的主要因素包括经济方面的因素、社会方面的因素、公共利益以及环境因素几个方面。
2 城市土地利用规划内容与方法的探讨
2.1 城市土地的利用类型
城市土地的利用类型该如何进行划分是城市土地利用调查工作中的一个主要成分。在进行城市土地利用类型划分的时候，可以按照城市土地分类与规划建设用地标准来判定城市的用地类型。城市的用地类型包括居住用地、公共设施用地、工业用地、对外交通用地、道路广场用地、绿地以及特殊用地等十大类、46种类、73小类。对城市土地利用类型的划分，还可以按照城市的土地利用特点进行划分，比如可分为科研教育用地、开发区用地、别墅区、风景名胜等。在有些时候，对城市土地利用类型的划分还可以不按照规范进行划分，而完全按照城市的特点划分。
2.2 城市土地利用中建设用地的评价
城市建设用地的合理评价是对于城市用地进行选择的一个依据[3]。城市建设用地的评价标准是要在对城市环境的可观分析的前提下进行的，是要按照具体的建设需要和技术进行的。在对用地的自然条件进行评价的时候，主要是要依据城市的用地状况，再结合自然条件，判断是否符合建设的需求。对于评价结果的体现，往往是把土地质量划分为3个大类，然后再体现在评价图上。具体的三大类，一类是自然条件优秀的，可以简单处理就投入使用，一类是需要加以处理后才能投入使用的，还有一类就是不适宜作为城市的建设用地。
2.3 城市土地利用中建设用地的潜力分析
对于城市建设用地的合理分析，能够更好的规划城市土地利用情况。城市建设用地主要分为生活性的用地和生产性的用地。生活性用地的潜力发掘之处在于城市内的一些闲置地，平房区以及中低层的建筑区。对于其分类的时候，可以按照一个标准划分为不同的小区，然后再根据建筑密度、外部景观等进行判断分析，评估其发掘潜力的大小。生产性的建设用地的潜力之处在于对单位的占地面积、固定资产以及经济密度等多个指标进行分析，最后获得其发掘潜力。
2.4 城市土地利用中建设用地的布局安排
城市建设用地的基本布局原则是要把握好不同城市的不同的特点和要求，按照城市用地的实际情况，主要处理生活用地和开发整治等多个方面，要把握城市性质等一些原则性的问题。城市建设用地的发展过程是挖掘土地发展潜力，提高土地利用情况，还要注意扩大发展的问题，正常情况下是要多挖掘土地发展潜力，而不是扩大发展。在布局方面，还要主要向着具有针对性的功能小区发展，比如科研区，商业区，经济技术开发区等。对于城市总体布局，是要注重土地的高效利用问题，而且要突出地方特色，对必要的地段，可以有一些特殊要求。在城市土地利用规划里，就是根据城市管理的特征，设置建筑高度限制区、重点名胜保护区等类别。根据具体情况，全面统筹，制定明确的城市用地建设限制情况表，这也是城市土地利用规划内容和方法方面的一个部分。
3 结束语
在国家对于城市发展的改革要求下，对城市土地利用规划的要求也势必更高[4]。在城市土地利用规划的内容和方法上，进行整体的分析研究，对于合理的规划城市的土地利用是很有意义的。本文通过几个方面对城市土地利用规划的内容和方法进行简要分析，以期得到更为合理的城市土地利用情况。相信在未来的不断发展过程中，对城市土地利用规划的研究会更加完善。
参考文献
[1] 尹向东，熊进军.土地利用总体规划与城市总体规划协调的法律探讨[J]. 广东土地科学，2007，（1）：34-38.
[2] 吴郭泉，翟慧敏，乔大山.论土地利用总体规划与城市总体规划的协调[J].安徽农业科学，2007，（22）：6971-6972，6989.
